ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IV
FRANCIS JAVIER Apelación SANTIAGO MALDONADO procedente del Tribunal de Primera Apelante Instancia Sala Superior de v. TA2026AP00235 Fajardo
RUTH N. ALVELO Civil Núm. RIVERA, MADELINE FA2023CV00997 CORREA RODRÍGUEZ, ANÍBAL BATISTA Sobre: PADUA, Y LA Solicitud de SOCIEDAD LEGAL DE Sentencia, BIENES GANANCIALES Declaratoria sobre CONSTITUIDA POR Tercero Registral de ELLOS, SAIDETH Buena Fe CRISTOBAL MARTÍNEZ Y JUAN DEL PUEBLO
Apelada
Panel integrado por su presidenta la Jueza Ortiz Flores, el Juez Bonilla Ortiz y la Jueza Martínez Cordero.
Bonilla Ortiz, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 16 de abril de 2026.
Comparece ante nos el Sr. Francis J. Santiago
Maldonado (señor Santiago o “el apelante”) y nos
solicita que revisemos la Sentencia emitida por el
Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Fajardo,
notificada el 3 de febrero de 2026. Mediante el referido
dictamen, el foro primario declaró No Ha Lugar la demanda
instada por el apelante, debido a que no cumplía con los
requisitos para ser declarado tercero registral de buena
fe.
Por los fundamentos que expondremos a continuación,
CONFIRMAMOS la Sentencia apelada.
I.
El 26 de noviembre de 2023, el apelante presentó
una Demanda sobre Solicitud de Sentencia Declaratoria
sobre Tercero Registral de Buena Fe en contra de Madeline TA2026AP00235 2
Correa Rodríguez, Aníbal Batista Padua, la Sociedad
Legal de Bienes Gananciales constituida por ellos
(matrimonio Batista Correa), Honorable Registrador de la
Propiedad de Fajardo el Sr. Julio C. Fragoso González,
Honorable Secretario de Justicia,1 Saideth Cristóbal
Martínez (Lcda. Cristóbal) y Juan del Pueblo.2 En esta,
alegó que adquirió por la cantidad de $150,000.00 el
Apartamento Núm. 5-E Torre II del Condominio Isleta
Marina en el Municipio de Fajardo, mediante la Escritura
Núm. 29 de Compraventa, otorgada en Fajardo, Puerto
Rico, el 11 de mayo de 2022 ante la Lcda. Cristóbal.
Añadió que, la Escritura Núm. 29 había sido presentada
el 31 de diciembre de 2022 al Asiento 2022-167586-FA-01
en el Registro de la Propiedad. Asimismo, señaló que al
momento de su presentación la propiedad estaba inscrita
a nombre del Sr. Edgardo M. Colón Ledée (señor Colón) y
tenía una anotación de Hogar Seguro, inscripción 7ma,
mediante la Escritura Núm. 22, otorgada en San Juan,
Puerto Rico, el 4 de diciembre de 2020. A su vez,
expresó que la Escritura Núm. 29 había sido inscrita en
la finca 9856, inscripción 8va, por el Honorable
Registrador Julio C. Fragoso González, el 7 de agosto de
2023, a las 4:17pm.
El apelante arguyó que a la fecha de la compra del
apartamento no existía ninguna anotación de aviso de
demanda o de embargo en el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, que el 31 de julio de 2023, había sido
1 El 26 de enero de 2024, el Estado Libre Asociado de Puerto Rico, por sí y en representación del Registrador de la Propiedad de Puerto Rico, Sección de Fajardo, presentó una Moción de Desestimación. Véase, entrada núm. 23 en el Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC). El 26 de febrero de 2024, el foro primario notificó una Sentencia Parcial, en la cual declaró Ha Lugar la moción de desestimación. Véase, entrada núm. 34 en SUMAC. 2 Demanda, entrada núm. 1 SUMAC. TA2026AP00235 3
presentada una Orden de Mandamiento, la cual le ordenaba
al Registrador que rectificara el tracto registral del
inmueble en controversia “a los fines de eliminar la
escritura de compraventa y el improcedente asiento del
Acta de Hogar Seguro, y revertir así cualquier
transferencia que se haya hecho sobre la propiedad de
manera ilegítima.” Sin embargo, enfatizó que la Orden
y Mandamiento no le fue notificada, en violación a su
debido proceso de ley. Por ello, sostuvo que cumplía
con todos los requisitos de tercero registral de buena
fe, y procedía el relevo de los efectos de la Sentencia
dictada en el caso KDP2012-0472.3
El 9 de febrero de 2024, el matrimonio Batista
Correa presentó su Contestación a la Demanda.4 En
esencia, admitieron que embargaron, entre otras, el
apartamento en el Condominio Isleta Marina en Fajardo,
perteneciente al señor Colón, para asegurar la ejecución
de la Sentencia dictada en el caso KDP2012-0472.
Por su parte, el 30 de abril de 2024, la Lcda.
Cristóbal presentó su Contestación a Demanda.5 Como
parte de sus defensas afirmativas, señaló que el 11 de
mayo de 2022 otorgó la compraventa del inmueble en
3 En el caso Madeline Correa Rodríguez v. Dr. Edgardo M. Colón Ledeé caso civil núm. K DP2012-0472, el 1 de marzo de 2016, el Tribunal de Primera Instancia dictó una Sentencia mediante la cual le ordenó al señor Colón a pagarle a la señora Correa la cantidad de $249,000.00 en concepto de daños y perjuicios. Sin embargo, debido a la insuficiencia de bienes para satisfacer la Sentencia, el 7 de diciembre de 2016 la señora Correa presentó una moción para solicitar la designación del Apartamento de Fajardo como un bien a ser embargado. Así pues, el foro a quo concedió la petición el 24 de enero de 2019 y ordenó la ejecución del inmueble en satisfacción de la Sentencia. No obstante, debido a defectos en el documento judicial, el 22 de enero de 2021, el foro primario emitió otra Orden y Mandamiento para subsanar el defecto. Así pues, el 12 de marzo de 2021 fue presentada la instancia y el 8 de febrero de 2022 el Registrador de la Propiedad anotó el embargo sobre el inmueble. 4 Contestación a la Demanda, entrada núm. 26 en SUMAC. El 2 de diciembre de 2024, presentaron la contestación a la demanda enmendada. Véase, entrada núm. 71 en SUMAC 5 Contestación a Demanda, entrada núm. 45 en SUMAC. El 13 de diciembre de 2024, presentó la contestación a la demanda enmendada. Véase, entrada núm. 76 en SUMAC. TA2026AP00235 4
controversia, luego de haber revisado la titularidad a
nombre del señor Colón, con una inscripción de hogar
seguro. Asimismo, mencionó que revisó varios embargos
federales para los cuales había orden de cancelación del
Tribunal Federal; varios pagarés; y un aviso de embargo
por sentencia “a nombre de la Sra. Madeline Correa
Rodríguez y la presentación de 2 Instancias solicitando
la cancelación de aviso de embargo por sentencia, por
estar esta notificada y caducada.” Añadió que, luego de
actualizado el estudio, apareció nuevamente el aviso de
embargo, aunque no tenía entrada debido a que antes había
sido inscrito el Hogar Seguro a nombre del titular. De
otra parte, arguyó que, para diciembre de 2022, el señor
Santiago se comunicó para informarle que había un aviso
de subasta sobre su apartamento.
Posteriormente, el 29 de octubre de 2024, el señor
Santiago presentó una Moción Solicitando Autorización
para Enmendar la Demanda.6 En esta, indicó que luego de
la vista inicial del caso, y de analizar los criterios
para determinar si faltaban partes indispensables,
entendió que la Sra. Ruth Alvelo Rivera (señora Alvelo)
reunía los requisitos. Manifestó que, la señora Alvelo
había adquirido la propiedad en controversia en una
subasta producto del embargo realizado a su apartamento,
por lo que, se vería perjudicada si se determinaba que
el apelante era tercero registral de buena fe. De otra
parte, enfatizó que el señor Colón no era parte
indispensable por las siguientes razones:
a. El Sr. Colón Ledée le vendió el apartamento 5-E al demandante el 11 de mayo de 2022, por lo que no tiene ningún interés que proteger.
6 Moción Solicitando Autorización para Enmendar la Demanda, entrada núm. 63 en SUMAC. TA2026AP00235 5
b. En los casos sobre tercero registral de buena fe no hay que tomar en consideración la posición del que transfiere la propiedad. Lo que se evalúa es si el tercero conocía del supuesto defecto para adquirir el bien.
c. Con la determinación de tercero de buena fe, al Sr. Colón Ledée no se le afecta ningún derecho.
El 30 de octubre de 2024, el foro apelado notificó
una Orden, en la que permitió la enmienda a la demanda.7
El 13 de diciembre de 2024, la señora Alvelo
presentó su Contestación a Demanda Enmendada.8 En
esencia, sostuvo que el apelante conocía sobre la
anotación de demanda, sentencia y embargo que
constituían un gravamen sobre la propiedad y se
arriesgaba a la pérdida del bien gravado. Asimismo,
alegó que al señor Santiago no le cobijaba la protección
de tercero registral por carecer de buena fe. A su vez,
como parte de las defensas afirmativas, esbozó que la
demanda enmendada no procedía por falta de parte
indispensable. Sostuvo que, el señor Colón, fue el
vendedor del inmueble en controversia, conocía del
embargo anotado, y era el único que debía responder al
apelante por el vicio al hacerse efectivo el embargo y
ejecución del bien.
Luego de varias incidencias procesales, el 19 de
mayo de 2025, el señor Santiago presentó una Moción
Solicitando Autorización para Enmendar la Demanda.9 En
esta, solicitó enmendar la demanda para traer al pleito
al señor Colón, puesto que, había sido la persona que
aparecía en el Registro de la Propiedad como dueño del
7 Orden, entrada núm. 64 en SUMAC. 8 Contestación a Demanda Enmendada, entrada núm. 75 en SUMAC. 9 Moción Solicitando Autorización para Enmendar la Demanda, entrada
núm. 98 en SUMAC. TA2026AP00235 6
apartamento en controversia, con el resultado de este
pleito, se vería afectado su interés.
Posteriormente, el 20 de junio de 2025, el apelante
presentó nuevamente una Moción Solicitando Autorización
para Enmendar la Demanda.10
El 15 de julio de 2025, el foro primario notificó
una Orden, en la cual declaró No Ha Lugar la moción para
enmendar la demanda.11 A su vez, expresó lo siguiente:
“[e]l 29 de octubre de 2024, se le permitió enmendar la
Demanda y en aquel entonces, se incluyó a la Sra. Ruth
Alvelo Rivera y específicamente, [el] demandante indicó,
que el Sr. Edgardo Colón Ledée, no era parte
indispensable, por las razones allí esbozadas.”
El 14 de septiembre de 2025, fue presentado el
Informe de Conferencia con Antelación a Juicio.12
Posteriormente, el 26 de diciembre de 2025, la
señora Alvelo presentó una Moción en Solicitud de
Sentencia Sumaria.13 En esta, señaló que había adquirido
el inmueble en controversia el 6 de febrero de 2024 en
una subasta pública judicial. Asimismo, arguyó que el
señor Maldonado había admitido la existencia del embargo
anotado que gravaba la propiedad, y aun así lo adquirió
con dicho conocimiento. Por ello, reiteró que el
apelante carecía de buena fe, no tenía prioridad
registral y estaba carente de un derecho oponible.
Añadió que no había controversia sobre que la anotación
de embargo había sido inscrita el 8 de febrero de 2022,
la cual surgía de la escritura, era de conocimiento por
10 Moción Solicitando Autorización para Enmendar la Demanda, entrada núm. 103 en SUMAC. 11 Orden, entrada núm. 104 en SUMAC. 12 Informe de Conferencia con Antelación a Juicio, entrada núm. 108
en SUMAC. 13 Moción en Solicitud de Sentencia Sumaria, entrada núm. 120 en
SUMAC. TA2026AP00235 7
las partes y ostentaba un rango preferente sobre la
compraventa del 11 de mayo de 2022.
Por su parte, el 29 de diciembre de 2025, el señor
Santiago presentó una Moción Solicitando Sentencia
Sumaria.14 En síntesis, esbozó que era tercero registral
de buena fe al comprar el inmueble en controversia.
Sostuvo que, la compraventa del apartamento fue
presentada al Registro de la Propiedad el 31 de diciembre
de 2022, siendo inscrita el 7 de agosto de 2023.
Mencionó que, el matrimonio Padua Correa como parte de
las gestiones para cobrar la Sentencia (KDP2012-0472)
contra el señor Colón solicitaron anotación de embargo
el 4 de febrero de 2019. No obstante, arguyó que dicha
anotación fue notificada por defectos, por lo que, al no
corregirlos caducó el 15 de enero de 2021. Resaltó que,
lo único que aparecía inscrito era el Hogar Seguro del
señor Colón. Por ello, indicó que había adquirido de
manera válida, de buena fe y a título oneroso el
apartamento.
El 30 de diciembre de 2025, el foro primario
notificó varias órdenes, concediéndole hasta el 20 de
enero de 2026, a todas las partes para que se expresaran
sobre las mociones de sentencia sumaria presentadas.15
El 7 de enero de 2026, la señora Alvelo presentó
una Moción en Cumplimiento de Orden.16 En esencia,
reiteró que el apelante conocía que en la escritura de
compraventa existía el embargo judicial y había sido
advertido de dicho gravamen. Esbozó que dicha admisión
destruyó la presunción de buena fe como cuestión de
derecho. Asimismo, añadió que previo al otorgamiento de
14 Moción Solicitando Sentencia Sumaria, entrada núm. 121 en SUMAC. 15 Véanse, entradas 122-123 en SUMAC. 16 Moción en Cumplimiento de Orden, entrada núm. 124 en SUMAC. TA2026AP00235 8
la Escritura de Compraventa, el inmueble se encontraba
gravado con un embargo judicial debidamente anotado en
el Registro de la Propiedad, el cual ostentaba prioridad
registral. Por consiguiente, alegó que no se activó la
presunción de buena fe registral, ni podía operar la
protección del tercero registral.
El 15 de enero de 2026, el apelante presentó su
Oposición a Moción Solicitando Sentencia Sumaria.17
Alegó que, cumplía con todos los requisitos para ser
declarado tercero registral de buena fe. Así pues,
resaltó que había comprado una propiedad a la persona
que surgía del Registro de la Propiedad con facultad
para transmitirla; la propiedad tenía una anotación de
Hogar Seguro y no existía ningún impedimento para
comprarla; y la escritura de compraventa había sido
debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. A
su vez, arguyó que al no haber sido parte en el caso
KDP2012-0472, no le notificaron las órdenes y
mandamientos emitidos contra la propiedad, aun sabiendo
que él había comprado el inmueble afectado.
El 16 de enero de 2026, el matrimonio Batista Correa
presentó su Oposición a Moción Solicitando Sentencia
Sumaria instada por el apelante.18 En esencia, mencionó
que, se encontraba en la misma posición que la señora
Alvelo con respecto a sus planteamientos y defensas en
torno a las alegaciones del señor Santiago. Por lo que,
solicitó se dictara sentencia sumaria a favor de
desestimar la demanda.
17 Oposición a Moción Solicitando Sentencia Sumaria, entrada núm. 128 en SUMAC. 18 Oposición a Moción Solicitando Sentencia Sumaria, entrada núm.
130 en SUMAC. TA2026AP00235 9
El 19 de enero de 2026, el señor Santiago presentó
una Moción Informativa.19 Entre otras alegaciones,
esbozó que la oposición a solicitud de sentencia sumaria
presentada por la señora Alvelo no cumplió con la Regla
36.3 de Procedimiento Civil.
El 20 de enero de 2026, la Lcda. Cristóbal presentó
Moción Uniéndonos a Solicitud de Sentencia Sumaria De la
Parte Demandante.20
Evaluadas las mociones, el 3 de febrero de 2026, el
foro primario notificó la Sentencia apelada.21 Mediante
esta, declaró No Ha Lugar la Demanda presentada por el
apelante, al no darse los requisitos para ser declarado
como tercero registral de buena fe. Como parte de su
determinación, adoptó los siguientes hechos no
controvertidos:
1. El 1 de marzo de 2016, el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan, dictó sentencia en el caso Madeline Correa Rodríguez y Aníbal Batista Padua v. Edgardo Colón Ledée, Caso Civil Núm. KDP2012-0472, condenando al demandado Edgardo Colón Ledée al pago de $249,000.00 más $10,000.00 por honorarios por temeridad.
2. El 4 de febrero de 2019, como parte el caso civil antes mencionado, se presentó en el Registro de la Propiedad de Fajardo una orden y mandamiento de embargo sobre la finca núm. 9856, Apartamento 5-E del Condominio Isleta Marina.
3. Dicha anotación fue notificada por defectos el 16 de noviembre de 2020 y caducada el 13 de abril de 2021.
4. El 4 de diciembre de 2020, el Sr. Colón Ledée solicitó la anotación de Hogar Seguro en el Registro de la Propiedad sobre el referido apartamento, asiento 2020-097686- FA01.
5. El 12 de marzo de 2021 se presentó en el Registro de la Propiedad de Fajardo otra Orden y Mandamiento de Embargo sobre la
19 Moción Informativa, entrada núm. 132 en SUMAC. 20 Moción Uniéndonos a Solicitud de Sentencia Sumaria De la Parte Demandante, entrada núm. 133 en SUMAC. 21 Sentencia, entrada núm. 141 en SUMAC. TA2026AP00235 10
finca núm. 9856, Apartamento 5-E del Condominio Isleta Marina, asiento 2021- 028648-FA01, el cual quedó inscrito el 8 de febrero de 2022.
6. El 11 de mayo de 2022, el demandante Francis Javier Santiago Maldonado otorgó la Escritura Núm. 29 de Compraventa ante la notaria Lcda. Saideth Cristóbal Martínez, mediante la cual adquirió el referido inmueble de Edgardo Colón Ledée. Tal transacción fue presentada en el Registro de la Propiedad el 31 de diciembre 2022.
7. En la sección de cargas y gravámenes de la Escritura Núm. 29 se advirtió expresamente la existencia del embargo judicial inscrito, correspondiente al caso KDP2012-0472.
8. Por su parte, la anotación de embargo de 12 de marzo de 2021 fue cancelada debido a la anotación previa de Hogar Seguro.
9. Así las cosas, el 17 de julio de 2023, el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan en el caso KDP2012-0472, dictó una Orden y Mandamiento judicial disponiendo la rectificación del tracto registral, la cancelación de la anotación de Hogar de Seguro, la cancelación de la compraventa de 11 de mayo de 2022 y la continuación del proceso de ejecución del apartamento en cuestión mediante subasta judicial.
10. Los recursos de reconsideración y certiorari presentados contra dicha orden fueron denegados, y esta advino final y firme.
11. El 6 de febrero de 2024, se celebró la subasta judicial del inmueble, resultando la co-demandada Ruth N. Alvelo Rivera como licitadora agraciada por la suma de $129,000.00.
12. Posteriormente, se otorgó la escritura de venta judicial y se realizó la entrega judicial de la posesión del inmueble a la Sra. Alvelo Rivera.
Por lo tanto, expresó que era un hecho
incontrovertido que el embargo judicial había quedado
inscrito el 8 de febrero de 2022, con anterioridad a la
compraventa otorgada el 11 de mayo de 2022, por ello,
ostentaba un rango preferente y oponible erga omnes
contra todo adquiriente posterior del inmueble. TA2026AP00235 11
Finalmente, concluyó que el señor Santiago había sido
advertido sobre el embargo que gravaba el apartamento,
puesto que, surgía de los gravámenes en la escritura de
compraventa, como de las advertencias y recomendación
expresa de la Notaria de adquirir un seguro de título
previo a la compra de la propiedad en controversia. Así
las cosas, dispuso que no podía imputársele
desconocimiento sobre las “inexactitudes” del Registro,
el cual es un requisito fundamental para ser considerado
tercero registral de buena fe.
Inconforme, el 4 de marzo de 2026, el apelante
presentó el recurso de epígrafe y esbozó los siguientes
señalamientos de error:
A. ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL NO DARLE CUMPLIMIENTO A LO DISPUESTO POR LA REGLA 36.3 (d) DE PROCEDIMIENTO CIVIL Y DICTAR SENTENCIA SUMARIA A PESAR DE EXISTIR UNA CONTROVERSIA SUSTANCIAL SOBRE HECHOS ESENCIALES Y PERTINENTES.
B. ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL CONCLUIR QUE EL APELANTE NO REÚNE LOS REQUISITOS DE TERCERO REGISTRAL DE BUENA FE.
C. ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL NO AUTORIZAR QUE SE ENMENDARA LA DEMANDA PARA INCLUIR A UNA PARTE INDISPENSABLE.
D. ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DARLE VALIDEZ A UN EMBARGO, Y POSTERIOR SUBASTA, CONTRA UNA PROPIEDAD INSCRITA A NOMBRE DE UNA PERSONA QUE NO FUE PARTE EN EL PLEITO.
El 5 de marzo de 2026, emitimos una Resolución en
la cual le concedimos a la parte apelada el término
dispuesto en nuestro Reglamento, según enmendado, 2025
TSPR 42, para que presentaran su alegato.
El 26 de marzo de 2026, el matrimonio Batista Correa
presentó su alegato en oposición. TA2026AP00235 12
Posteriormente, el 4 de abril de 2026, la señora
Alvelo presentó su Alegato en Oposición a Apelación.
Finalmente, el 7 de abril de 2026, la Lcda.
Cristóbal presentó su alegato. En esencia, señaló que
no se oponía al recurso presentado por el señor Santiago.
Contando con el beneficio de la comparecencia de
todas las partes, procedemos a resolver el recurso de
epígrafe. Veamos.
II.
-A-
En nuestro ordenamiento jurídico el mecanismo de
sentencia sumaria se rige por la Regla 36 de las Reglas
de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36. En
esencia, dicha norma procesal dispone que para poder
adjudicar en los méritos una moción de sentencia sumaria
se requiere que se presente “una moción fundada en
declaraciones juradas o en aquella evidencia que
demuestre la inexistencia de una controversia sustancial
de hechos esenciales y pertinentes, para que el tribunal
dicte sentencia sumariamente” ya sea sobre la totalidad
de la reclamación o parte de esta. Íd.
El mecanismo procesal de la sentencia sumaria es un
remedio de carácter extraordinario y discrecional.
Sucn. Maldonado v. Sucn. Maldonado, 166 DPR 154, 184
(2005). Tiene como finalidad “propiciar la solución
justa, rápida y económica de litigios civiles que no
contengan controversias genuinas de hechos materiales.”
Const. José Carro v. Mun. Dorado, 186 DPR 113, 128
(2012). Por ser la sentencia sumaria un remedio de
carácter discrecional, “[e]l sabio discernimiento es el
principio rector para su uso porque, mal utilizada,
puede prestarse para despojar a un litigante de ‘su día TA2026AP00235 13
en corte’, principio elemental del debido proceso de
ley.” (Citas omitidas) Mgmt. Adm. Servs. Corp. v. ELA,
152 DPR 599, 611 (2000).
A su vez, quien promueve la sentencia sumaria “debe
demostrar que no existe controversia sustancial o real
en cuanto a algún hecho material, es decir, en cuanto a
ningún componente de la causa de acción.” Meléndez
González v. M. Cuebas, 193 DPR 100, 110 (2015). Un hecho
material es aquel que puede afectar el resultado de la
reclamación de acuerdo con el derecho sustantivo
aplicable. Ramos Pérez v. Univisión, 178 DPR 200, 213
(2010). Mientras que, quien se opone a una sentencia
sumaria debe presentar documentos y declaraciones que
contradigan los hechos incontrovertidos por parte del
promovente. Rivera et al. v. Superior Pkg., Inc. et
al., 132 DPR 115, 133 (1992). Por lo cual, viene
obligado a contestar de forma detallada la solicitud de
sentencia sumaria. Íd.
La sentencia sumaria sólo debe dictarse en casos
claros. Por tanto, cuando no existe una certeza clara
sobre todos los hechos materiales en la controversia, no
procede la sentencia sumaria. Al dictar una sentencia
sumaria el Tribunal deberá realizar un análisis dual el
cual consiste en analizar los documentos que acompañan
la solicitud de sentencia sumaria y los que se incluyen
con la moción en oposición, así como aquellos que obren
en el expediente del tribunal; y determinar si el
oponente de la moción controvirtió algún hecho material
y esencial, o si hay alegaciones de la demanda que no
han sido controvertidas o refutadas en forma alguna por
los documentos. Vera v. Dr. Bravo, 161 DPR 308, 333
(2004). Una vez realizado este análisis el tribunal no TA2026AP00235 14
dictará sentencia sumaria cuando existan hechos
materiales y esenciales controvertidos; haya alegaciones
afirmativas en la demanda que no han sido refutadas;
surja de los propios documentos que acompañan la moción
una controversia real sobre algún hecho material y
esencial; o como cuestión de derecho no proceda. Íd.
págs. 333-334.
De otra parte, según se ha establecido
jurisprudencialmente el foro apelativo se encuentra en
la misma posición que el foro primario para determinar
si procede una sentencia sumaria. Sin embargo, al
revisar la determinación del foro a quo, el tribunal
revisor está limitado de dos (2) maneras: (1) sólo puede
considerar los documentos que se presentaron ante el
foro de primera instancia; y (2) sólo puede determinar
si existe o no alguna controversia genuina de hechos
materiales y esenciales, y si el derecho se aplicó de
forma correcta. No puede adjudicar los hechos
materiales esenciales en disputa. Vera v. Dr. Bravo,
supra, págs. 334-335.
El deber de adjudicar hechos materiales y
esenciales es una tarea que le compete al Tribunal de
Primera Instancia y no al foro revisor. Por
consiguiente, el Tribunal Supremo de Puerto Rico, en
Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, estableció
el estándar que debemos utilizar como foro apelativo al
momento de evaluar determinaciones sumarias del tribunal
primario. En lo pertinente, dispuso que “[l]a revisión
del Tribunal de Apelaciones es de novo y debe examinar
el expediente de la manera más favorable a favor de la
parte que se opuso a la Moción de Sentencia Sumaria en
el foro primario”. Íd. pág. 118. Además, reiteró que TA2026AP00235 15
por estar en la misma posición que el foro primario,
debemos revisar que tanto la moción de sentencia sumaria
como su oposición cumplan con los requisitos de forma
recopilados en la Regla 36 de Procedimiento Civil. Íd.
Una vez completada la revisión del expediente por
parte del foro revisor, de encontrar que en realidad
existen hechos materiales y esenciales en controversia,
se debe tener en cuenta que, como foro apelativo
intermedio, debemos cumplir con la exigencia de la Regla
36.4 de Procedimiento Civil y exponer concretamente
cuáles hechos materiales están controvertidos y cuáles
no. Por el contrario, de resultar que los “hechos
materiales realmente están incontrovertidos”, nos
corresponde “revisar de novo si el Tribunal de Primera
Instancia aplicó correctamente el Derecho a la
controversia.” Íd., pág. 119.
-B-
La sentencia declaratoria es el remedio que una
parte puede solicitar en un proceso en el que los hechos
demuestran que existe una controversia sustancial entre
partes con intereses legales opuestos y por lo cual
requieren de una certeza jurídica. Es un mecanismo que
permite anticipar la dilucidación de los méritos de
diversas causas de acción ante un tribunal y ofrece un
procedimiento judicial práctico para resolver una
controversia, antes de que esta llegue a la etapa en que
el peligro contra los derechos del promovente se
convierta en uno real y sea necesario otro remedio
directo. Moscoso v. Rivera, 76 DPR 481, 489 (1954).
De esta forma, la sentencia declaratoria propicia
la seguridad y certidumbre en las relaciones jurídicas
tanto en el ámbito público, como en el privado. Romero TA2026AP00235 16
Barceló v. ELA, 169 DPR 460, 475 (2006). Así pues, al
dictar una sentencia declaratoria, el Tribunal de
Primera Instancia debe sopesar los intereses públicos y
privados de las partes, la necesidad de emitir dicho
recurso y el efecto que ello tiene sobre lo reclamado.
Moscoso v. Rivera, supra, págs. 492-493.
La Regla 59.1 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap.
V, R. 59.1, establece lo siguiente:
El Tribunal de Primera Instancia tendrá autoridad para declarar derechos, estados y otras relaciones jurídicas aunque se inste o pueda instarse otro remedio. No se estimará como motivo suficiente para atacar un procedimiento o una acción el que se solicite una resolución o sentencia declaratoria. La declaración podrá ser en su forma y efectos, afirmativa o negativa, y tendrá la eficacia y el vigor de las sentencias o resoluciones definitivas. Independientemente de lo dispuesto en la Regla 37, el tribunal podrá ordenar una vista rápida de un pleito de sentencia declaratoria, dándole preferencia en el calendario.
Aunque la concesión de la sentencia declaratoria
descansa en la sana discreción del juzgador, el aludido
remedio se limita a que la controversia que se presente
sea real y no especulativa. Asimismo, “[d]ebe
demostrarse que los intereses de la justicia serían bien
servidos y que la sentencia que se dicte sea efectiva y
adecuada.” Moscoso v. Rivera, supra, pág. 492.
-C-
El tercero registral es quien adquiere un derecho
real confiando en las instancias de un registro cuyas
inscripciones son, como norma general, voluntarias.
Ello implica que pueden existir discrepancias entre lo
que constituye la realidad registral con la
extraregistral. No obstante, el derecho inmobiliario
imparte al Registro de la Propiedad una presunción iuris TA2026AP00235 17
tantum de corrección respecto a los inmuebles allí
inscritos, presunción sobre la cual, en gran medida, se
apoya la figura de la fe pública registral. En
particular, el Artículo 24 de la Ley Núm. 210 de 8 de
diciembre de 2015, Ley del Registro de la Propiedad
Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico
(Ley Hipotecaria), dispone que “[a] todos los efectos
legales[,] se presumirá que los derechos publicados en
el asiento de inscripción de cada finca existen y
pertenecen a su titular en la forma determinada por el
asiento respectivo.” 30 LPRA sec. 6049. Así pues, en
virtud del citado precepto, nuestro ordenamiento
registral inmobiliario protege a todos aquellos que
reúnan las condiciones para ser considerados terceros
registrales.
Se considera tercero a quien adquiera un derecho
real confiando en las constancias del Registro de la
Propiedad. Banco Santander v. Rosario Cirino, 126 DPR
591, 601 (1990). En el caso antes citado, el Tribunal
Supremo de Puerto Rico indicó lo siguiente:
Quien alegue ser tercero hipotecario debe haber adquirido del titular registral o de su representante. “Esta es la razón por la cual se está dando esta protección excepcional; porque se trata de una persona que confió en esa constancia, adquirió de esa persona y cumplió con todos los demás requisitos, entonces está protegido por el Registro, no importa cuál fuera la verdadera situación extra[r]registral.” […] Sobre este aspecto, Roca Sastre, […] señala que “presupone que al tiempo de la adquisición por el tercero ya ha de aparecer del Registro como titular del derecho enajenado, aunque no conste practicada la inscripción a su favor [del transferente] pero sí presentado su título adquisitivo y que este llegue a inscribirse”. (Citas omitidas.) Banco Santander v. Rosario Cirino, supra, pág. 608, citando a R. Roca Sastre, Derecho Hipotecario, 7ma. ed., Bosch, Tomo I, 1979, pág. 724. TA2026AP00235 18
Añade el tratadista Roca Sastre que la fe pública
registral sólo desplegará su función protectora de tal
adquisición una vez esta haya ingresado y sido inscrita
en el Registro, aunque remontándose al tiempo de haberse
producido el referido negocio jurídico de adquisición.
Íd., pág. 701.
El principio de la tercería registral es regulado
por el Artículo 35 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA sec.
6050, el cual establece lo siguiente:
El asiento de inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes, ni altera las relaciones jurídicas de quienes intervengan como partes en dichos actos o contratos.
No obstante, el derecho real de un tercero estará protegido por la fe pública registral y será mantenido en su adquisición cuando cumpla con los siguientes requisitos:
1. El derecho es adquirido válidamente y con arreglo a la ley en un negocio intervivos, de buena fe y a título oneroso de persona que en el Registro aparece con facultad para transmitirlo, y que ha sido inscrito.
2. La adquisición se efectúa basado en un Registro inexacto por causas que no resultan clara y expresamente del propio Registro o por existir sobre la finca acciones o títulos de dominio o de otros derechos reales que no están debidamente inscritos.
Ha de entenderse por Registro los asientos relativos a una finca o derecho, no extinguidos según lo dispuesto en esta Ley, que se refieran a cargas y gravámenes o a derechos que no sean del que transfiere o grava, además del asiento que publica el derecho del transmitente.
La buena fe del tercero se presume siempre que haya actuado con una mínima dosis de diligencia y mientras no se pruebe que al adquirir conocía la falta de exactitud del Registro.
El adquirente a título gratuito sólo gozará de la protección registral que corresponde a sus causantes o transferentes. TA2026AP00235 19
Los derechos meramente mencionados o la indebida constancia de obligaciones no afectarán a tercero. 30 LPRA sec. 6050.
El precitado Artículo denota los requisitos que
todo tercero registral debe satisfacer, de modo que
pueda ser considerado como tal y quede amparado por la
publicidad registral. De otra parte, nuestra
jurisprudencia interpretativa ha descrito aún más estos
requisitos. En Banco Santander v. Rosario Cirino,
supra, págs. 604-609, el Tribunal Supremo de Puerto Rico
identificó y definió cada uno de los requisitos que el
Artículo 35 de la Ley Hipotecaria, supra, impone a
aquellos que reclamen la fe pública registral, los
cuales se resumen como sigue:
Deberá ser un tercero civil que de buena fe y a título oneroso, en un negocio intervivos válido, adquiera un derecho real inmobiliario inscrito de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirle, en función de un Registro inexacto, sin que consten clara y expresamente las causas de la inexactitud ni concurra alguna de las excepciones a la aplicación de la fe pública registral y que, a su vez, haya inscrito su adquisición. Íd., págs. 603-604.
Por inexactitud, se entiende todo desacuerdo que
exista entre el Registro y la realidad jurídica
extrarregistral. Art. 211 de la Ley Hipotecaria, 30
LPRA sec. 6351. Luego, al definir la figura del tercero
hipotecario, el Tribunal Supremo de Puerto Rico expresó
lo siguiente:
[E]l tercero hipotecario no es perfecto sinónimo del tercero adquirente civil. ‘El tercero hipotecario es un tercer adquirente por negocio jurídico de un derecho real inmobiliario inscrito. Adquirir por negocio jurídico es circunstancia común que asimila al tercero hipotecario con el tercer adquirente civil o general, pero aquél sólo puede ser un adquirente de derecho real inmobiliario inscrito y, por tanto, relativo a finca inmobiliario en el Registro, mientras que el segundo es TA2026AP00235 20
indiferente que lo que adquiera sea un derecho real inmobiliario inscrito o no inscrito, o un bien mueble o un derecho personal o de crédito.’ Banco Santander v. Rosario Cirino, supra, pág. 605, citando a Roca Sastre, op. cit., pág. 618.20
En relación con la buena fe del tercero registral,
este principio se extiende a toda la protección
registral, por lo que, “[s]i no hay buena fe no hay
protección.” L. Rivera Rivera, Derecho Registral
Inmobiliario Puertorriqueño, 2da. ed., Jurídica
Editores, 2002, pág. 126. Así, el requisito de la buena
fe en materia registral se ha definido como el
“desconocimiento por el tercer adquirente, en el momento
de la adquisición, de la inexactitud registral y de los
vicios que pueden anular, rescindir, resolver o revocar
la titularidad del transferente.” Mundo v. Fuster,
supra, pág. 376.
El requisito de buena fe sólo lo tiene que cumplir
el tercero adquiriente, no el transferente. Además, el
cumplimiento de dicho requisito deberá velarse en el
momento en que “queda concluso el negocio jurídico de
adquisición por el tercero.” Santander v. Rosario
Cirino, supra, pág. 607, citando a Roca Sastre, op. cit.,
pág. 695. El Artículo 35 de la Ley Hipotecaria, supra,
dispone que se presume la buena fe del tercer adquirente.
Por tanto, quien impugna la presunción de tercero
protegido tiene la carga de probar la mala fe del
adquirente. Es decir, deberá probar que el adquiriente
“conoció la posesión de hecho de la finca, a título de
dueño, por persona distinta de su transmitente, o que
tuvo medios racionales y motivos suficientes para
conocerla.” Santander v. Rosario Cirino, supra, pág.
606. TA2026AP00235 21
La buena fe del tercero registral queda demostrada
con “un mínimo grado de diligencia.” Santander v.
Rosario Cirino, supra. No obstante, “[s]i bien nuestro
derecho requiere cierto grado de diligencia, no podemos
exigirle a quien confía en la fe pública registral que
posea un grado de conocimiento técnico-jurídico que le
permita pasar juicio sobre la corrección de la
calificación que de los documentos presentados para
inscripción haya hecho el Registrador de la Propiedad.”
Consejo Tit. C. Parkside v. MGIC Fin. Corp., 128 DPR
538, 558 (1991).
La jurisprudencia puertorriqueña exige también un
grado de diligencia razonable a quien reclama la
protección de sus derechos, con el objetivo de detectar
cualquier defecto en el título de quien le transmite el
derecho, es decir, para descubrir cualquier
“inexactitud” en las constancias del Registro que pueda
afectar su titularidad. Banco de Santander v. Rosario
Cirino, supra, págs. 605-607; Mundo v. Fuster, supra,
pág. 376. Dicho de otro modo, además de la falta de
conocimiento del defecto que produce la nulidad o la
revocación del título de su transferente, el tercero no
puede haber tenido medios racionales o motivos
suficientes para conocerlo. Íd.
Para precisar lo dicho, el Artículo 211 de la Ley
Hipotecaria, 30 LPRA sec. 6351, define como inexactitud
del Registro “todo desacuerdo que en orden a los derechos
inscribibles exista entre aquél y la realidad jurídica
extraregistral”. Así, el Registro es inexacto:
1.Cuando el derecho existe en la realidad jurídica extraregistral al momento de la adquisición del tercero, pero: TA2026AP00235 22
a) al inscribir se ha incurrido en error de expresión en el asunto;
b) no ha llegado a inscribirse;
c) fue inscrito, pero su asiento ha sido cancelado.
2. Cuando el derecho consta inscrito, pero no existía en la realidad jurídica extraregistral al momento de verificarse la adquisición del tercero:
a) no ha existido nunca el derecho por falsedad, nulidad u otro defecto del título inscrito;
b) existió, pero al momento de la adquisición ya se había extinguido por haber operado la anulación, resolución, rescisión, revocación, caducidad, renuncia, prescripción, liberación, expropiación, confiscación, etc.;
c) existía al momento de la adquisición, pero estaba amenazado de extinción por causa de anulabilidad o de resolución, rescisión o revocación sin contar explícitamente en el Registro. L.R. Rivera Rivera, Derecho Registral Inmobiliario Puertorriqueño, 2da ed., Jurídica Editores 2002, págs. 100-101.
Como vemos, la nulidad de un negocio que produjo
una primera inscripción puede crear inexactitud en las
constancias del Registro, pues estas hacen ver como
válido un negocio que no lo es. Ahora bien, el
conocimiento de la inexactitud registral que tuvieran
los transferentes o titulares anteriores no priva al
tercero adquirente de su buena fe si él desconoce esa
inexactitud al momento de la adquisición. Aún más, “el
tercero recibe la protección de la buena fe registral,
aun cuando se invalide el título del transferente,
siempre que las causas de nulidad no surjan expresamente
del registro.” Delgado v. Rivera, 173 DPR 150, 169
(2008).
Recordemos que “[l]a buena fe es requisito que solo
debe concurrir en el tercer adquirente; en cuanto al TA2026AP00235 23
transferente es irrelevante su buena o mala fe. […] La
buena o mala fe del transferente no influye en el tercer
adquirente.” Roca Sastre, op. cit., pág. 371
III.
En el caso de autos, el señor Santiago nos solicita
que determinemos que el foro primario cometió los cuatro
(4) señalamientos de error planteados en el recurso, por
los cuales amerita que se revoque la Sentencia apelada.
No obstante, según Meléndez González et al. v. M. Cuebas,
supra, el primer paso del estándar de revisión de las
solicitudes de sentencia sumaria es revisar el
expediente de novo de la forma más favorable para la
parte que se opuso a la solicitud de sentencia sumaria,
y aplicar los mismos criterios de la Regla 36 de
Procedimiento Civil, supra. En esa misma línea, se exige
que revisemos que tanto la petición de sentencia sumaria
como su oposición cumplan con los requisitos de la Regla
36 de Procedimiento Civil, supra. Meléndez González et
al. v. M. Cuebas, supra, pág. 118.
De una lectura cuidadosa del expediente,
determinamos que las mociones de sentencia sumaria
instadas por las partes cumplieron esencialmente los
requerimientos de la aludida regla, particularmente en
lo concerniente a enumerar una lista de hechos
incontrovertidos, y anejando la documentación que los
sostienen. No obstante, determinamos que la oposición
36.3(b) de Procedimiento Civil, supra. En lo esencial,
no hizo referencia a los hechos enumerados como
incontrovertidos por la parte apelante de la moción
dispositiva, como tampoco incluyó evidencia documental
alguna para impugnarlos, ni para sostener los hechos que TA2026AP00235 24
propuso como incontrovertidos. Mientras que, el señor
Santiago cumplió con los requisitos de forma en su moción
en oposición a la solicitud instada por la señora Alvelo.
Sin embargo, la falta de cumplimiento con la Reglas de
Procedimiento Civil no implica una concesión automática
de una solicitud de sentencia sumaria, puesto que, la
concesión de una solicitud de sentencia sumaria ocurrirá
cuando en derecho así proceda.
Cumplido este mandato, debemos ahora evaluar de
novo los reclamos presentados en el caso de epígrafe a
los fines de valorar si efectivamente existen
controversias de hechos medulares que impiden resolver
por la vía sumaria el pleito, así como para determinar
si la aplicación del derecho efectuada por el foro
primario fue correcta.
A.
Mediante su primer señalamiento de error, el
apelante alega que incidió el foro primario al dictar
sentencia sumaria, a pesar de haber controversia de
hechos esenciales y pertinentes. En síntesis, esboza
que es un hecho medular en controversia la anotación de
embargo al ser incompatible con la anotación del hogar
seguro, por lo que, el embargo era improcedente y
contrario a derecho. Asimismo, sostiene que hay
controversia sobre la Orden y Mandamiento expedido luego
de la compraventa, puesto que nunca le notificaron que
esta sería anulada. Por ello, procede revocar la
sentencia y devolver el caso para la celebración de una
vista en sus méritos.
Por su parte, los recurridos (el matrimonio Batista
Correa y la señora Alvelo), arguyen que el propio
apelante en el Informe de Conferencia con Antelación al TA2026AP00235 25
Juicio solicitó el caso se sometiera por sentencia
sumaria o memorando de derecho, puesto que no habían
hechos esenciales en controversia. Sin embargo,
sostienen que debido a que la sentencia no le fue
favorable al señor Santiago, éste a manera acomodaticia,
cambio de opinión y alega que sí hay hechos esenciales
en controversia. Asimismo, señalan que el foro a quo
dio fiel cumplimiento a la Regla 36.3 de Procedimiento
Civil y la Sentencia apelada fue dictada correctamente.
Tras un análisis detenido del expediente, así como
de la normativa aplicable, concluimos que no existen
controversias de hechos materiales que hagan
improcedente, como cuestión de derecho, dictar sentencia
sumaria en este caso. Nótese que el señor Santiago
sostiene que la anotación de embargo era incompatible
con la anotación del hogar seguro, por lo que, era
improcedente. Asimismo, alegó que había controversia al
declarase anulada la compraventa, puesto que nunca fue
notificado de las órdenes y mandamientos expedidos en el
caso KDP2012-0472. Sin embargo, dichas alegaciones no
son correctas toda vez que, el tracto registral y la
mención de los gravámenes en la escritura de compraventa
constituyen hechos incontrovertidos que permiten la
adjudicación del derecho de forma sumaria. Las
alegaciones del apelante sobre la validez extrínseca del
embargo o procesos de subasta posteriores no alteran la
realidad jurídica de que, al momento de la adquisición,
el inmueble estaba gravado. Por ello, es innecesaria la
celebración de un juicio para dirimir cuestiones de
derecho. Consecuentemente, el foro primario actuó
correctamente al utilizar el mecanismo de sentencia TA2026AP00235 26
sumaria para adjudicar de forma rápida y económica la
controversia.
B.
En su segundo señalamiento de error, el apelante
arguye que incidió el foro primario al concluir que no
reunía los requisitos de tercero registral de buena fe.
Sostiene que, no sabía que al señor Colón lo habían
demandado, por lo que, al comprar el apartamento se
convirtió en tercero registral de buena fe. Resalta
que, la propiedad tenía una anotación de Hogar Seguro y
no existían impedimentos para comprarla. Añadió que,
los gravámenes anotados en la escritura habían sido
cancelados, sin afectar la compraventa. Por lo tanto,
alega que la Orden y Mandamiento que autorizó la subasta
no debía cambiar su situación de tercero registral de
buena fe.
Los recurridos, por su parte, plantean que el
apelante tenía conocimiento que el inmueble en
controversia tenía un gravamen inscrito, pues figuraba
el embargo solicitado, incluso surgía de la propia
escritura de compraventa. La señora Alvelo, menciona
que no hay controversia en que el señor Santiago adquirió
a título oneroso de la persona que figuraba con facultad
para transmitir, no obstante, la controversia era si
tenía buena fe. Los recurridos, insisten que el apelante
sabía del embargo, lo reconoció y fue advertido en la
escritura. Por ello, al señor Santiago no le cobija la
presunción de buena fe de un tercero registral, pues no
actuó con una mínima dosis de diligencia y al adquirir
la propiedad conocía la falta de exactitud del Registro.
En cuanto al segundo señalamiento de error,
concluimos que el foro primario aplicó correctamente las TA2026AP00235 27
disposiciones del Artículo 35 de la Ley Hipotecaria. La
figura del tercero registral de buena fe tiene como
propósito proteger a aquel adquiriente que, confiando en
las constancias del Registro, adquiere un derecho de
quien aparece con facultad para transmitirlo. Sin
embargo, para que esta protección se active, la Ley exige
la concurrencia de varios otros requisitos, siendo la
buena fe el elemento subjetivo indispensable.
En nuestro ordenamiento jurídico, la buena fe
registral consiste en la ignorancia de los vicios que
puedan afectar el título del que lo transmite o de la
existencia de cargas que no aparezcan claramente
inscritas. Mundo v. Fuster, supra, pág. 376. En el
caso de epígrafe, surge de la propia Escritura de
Compraventa, que el apelante tenía conocimiento expreso
de los gravámenes que pesaban sobre el inmueble. La fe
pública protege a quien ignora la existencia de cargas
extraregistrales, no a quien adquiere una propiedad con
un embargo judicial inscrito y advertido por el notario.
El rango preferente del embargo inscrito el 8 de febrero
de 2022 es oponible al apelante, quien se subrogó en la
posición jurídica del señor Colón respecto al inmueble.
A su vez, el argumento del apelante de que compró
de “buena fe” bajo la creencia de que el embargo era
nulo por la anotación del Hogar Seguro es una conclusión
errónea, que no restaura su condición de tercero. La
buena fe registral exige un desconocimiento del hecho
del gravamen, no una interpretación favorable sobre su
validez jurídica. Por lo que, al conocer la existencia
del pleito y del embargo, el apelante asumió el riesgo
de la determinación judicial. TA2026AP00235 28
C.
En cuanto a su tercer señalamiento de error, el
señor Santiago esboza que incidió el foro a quo al no
permitir le enmienda a la demanda para incluir al señor
Colón como parte indispensable. Señala que, el señor
Colón era el dueño del apartamento en controversia, y
ambas partes entendían que era necesario traerlo al
pleito, sin embargo, el foro primario denegó su
solicitud de enmienda a la demanda.
Alegan los recurridos, que el apelante tuvo amplias
oportunidades para enmendar la demanda a tiempo, sin
embargo, decidió solamente incluir a la señora Alvelo,
puesto que, había expresado que al señor Colón no se le
vería afectado ningún derecho. A su vez, alegan que
independientemente de quien sea el titular, los derechos
y gravámenes anotados persiguen al inmueble y todo nuevo
adquiriente se subroga en la posición del transmitente.
Por lo tanto, la ausencia del señor Colón no impedía la
adjudicación del caso, ni lo convertía en parte
indispensable.
En cuanto al tercer señalamiento de error, no
incidió el foro apelado al denegar la enmienda para
incluir como parte indispensable al señor Colón.
La presencia del señor Colón no era un requisito
jurisdiccional para adjudicar la controversia principal.
Al tratase de una acción sobre derecho real de embargo
que persigue al inmueble, el foro primario podía
determinar la falta de buena fe registral del apelante
basándose únicamente en el tracto registral y la
escritura de compraventa, independientemente de la
participación del titular anterior. Por lo tanto, la TA2026AP00235 29
denegación de la enmienda no causó indefensión ni vició
la facultad del tribunal para dictar la sentencia.
D.
En su último señalamiento de error, el apelante
sostiene que incidió el foro primario al darle validez
a un embargo y subasta contra la propiedad inscrita a su
nombre cuando no fue parte en el pleito donde se dictó
la Orden y Mandamiento para celebrar una subasta.
Reitera que, la subasta fue ilegal debido a que, él
siendo dueño de la propiedad en controversia, no fue
parte en el caso KDP2012-0472, ni fue notificado de las
órdenes emitidas.
Por su parte, los recurridos arguyen que el embargo
fue presentado el 12 de marzo de 2021 e inscrito el 8 de
febrero de 2022. Mientras que, la escritura de
compraventa fue el 11 de mayo de 2022. Por ello,
insisten que para la fecha en que fue otorga la escritura
el embargo llevaba más de un año de presentado y más de
tres meses inscrito en el Registro. Así pues, mencionan
que, si el apelante pretendía realizar una transacción
registral con relación a la propiedad sujeta al embargo,
se le imputa el conocimiento de que sus derechos estarían
sujetos al embargo sobre la propiedad. Añaden que, para
la fecha de celebración de la subasta, el apelante había
presentado la demanda de epígrafe, por lo que, tuvo
oportunidad de solicitar intervención en el caso de
daños y perjuicios (KDP2012-0472), y optó por no
hacerlo.
Finalmente, este Tribunal concluye que no erró el
foro primario al validar el proceso de subasta, a pesar
de que el apelante no fue parte en el caso KDP2012-0472. TA2026AP00235 30
Quien adquiere un bien inmueble con un embargo
anotado en el Registro de la Propiedad se somete a los
resultados de dicha adjudicación. El señor Santiago, al
tener conocimiento del embargo y del caso KDP2012-0472,
según consta en su escritura y por el hecho de haber
instado la presente acción antes de la fecha de la
subasta, tenía la carga de proteger su interés.
Por lo tanto, conforme la Regla 21 de Procedimiento
Civil, el apelante pudo y debió solicitar su
intervención en el caso de daños y perjuicios (KDP2012-
0472) para defender su título o reclamar cualquier
derecho bajo el Artículo 49 de la Ley Hipotecaria, 30
LPRA sec. 6069.22 Su inacción procesal no puede
traducirse ahora como una falta del debido proceso por
parte del tribunal o de los recurridos, ya que el
Registro le había advertido de la contingencia judicial
que pesaba sobre el inmueble en controversia.
IV.
Por los fundamentos antes expuestos, CONFIRMAMOS la
Sentencia apelada.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la
Secretaria del Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones
22 Artículo 49 – Enajenación o gravamen de inmuebles anotados preventivamente; registro; efectos. 30 LPRA sec. 6069. Los títulos en que se enajenen o graven bienes inmuebles sujetos a anotación preventiva podrán inscribirse sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación, siempre que su enajenación no esté prohibida o, estándolo, se trate de títulos de transmisión de dominio otorgados con anterioridad a la anotación de la prohibición de enajenar. Si antes que el acreedor haga efectivo su crédito, el bien o derecho anotado pasa a manos de un tercer poseedor, y éste acredita su título, podrá solicitar la intervención en el pleito, sin paralizar el curso del procedimiento. El tribunal dispondrá sobre la subrogación y en el lugar y grado del deudor, pero solo en cuanto a los efectos de la ejecución del bien o derecho anotado preventivamente. […]