Edwin Torres Figueroa, De Por Sí Y en Representación De La Sociedad De Bienes Gananciales Habida Con Su Esposa v. Edna Mora Piñero; Consejo Titulares Del Condominio Villas Del Faro

• Court: Tribunal De Apelaciones De Puerto Rico/Court of Appeals of Puerto Rico
• Decided: May 15, 2026
• Docket: TA2026AP00157
• Status: Published

Opinion

Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IX

EDWIN TORRES FIGUEROA, APELACIÓN de por sí y en procedente del representación de la Tribunal de Sociedad de Bienes Primera Gananciales habida con Instancia, Sala su esposa Superior de TA2026AP00157 Humacao Parte Apelada Caso Núm.: MB2022CV00033 v.

Sobre: EDNA MORA PIÑERO; CONSEJO TITULARES DEL Ley de CONDOMINIO VILLAS DEL Condominios; FARO Daños y Perjuicios Parte Apelante

Panel integrado por su presidenta, la juez Brignoni Mártir, el juez Salgado Schwarz y la juez Aldebol Mora.

Salgado Schwarz, Carlos G., juez ponente.

SENTENCIA En San Juan, Puerto Rico, a 15 de mayo de 2026.

Comparece Edna Mora Piñero (señora Mora Piñero o la

apelante) y solicita la revocación de la Sentencia

emitida el 13 de enero de 2026 por el Tribunal de Primera

Instancia de Humacao (en lo sucesivo foro primario o

TPI) en el caso con designación alfanumérica

MB2022CV00033.1 Mediante la referida Sentencia, el foro

primario declaró con lugar la Demanda en daños y

perjuicios presentada por el Sr. Edwin Torres Figueroa

(señor Torres Figueroa) y la sociedad legal de

gananciales compuesta por este y su esposa, la Sra.

Joselyn Manzano Vilá (señora Manzano Vilá) (en conjunto,

los apelados), y condenó a la apelante al pago de la

suma de $120,234, por concepto de daños, desglosados en

1 Véase Entrada Núm. 146 de SUMAC TPI en el caso MB2022CV00033 TA2026AP00157 2

las siguientes cuantías: (1) $5,000.00 por los daños

ocasionados a los apelados; (2)$16,400.00 por los daños

al sistema eléctrico del apartamento 708; (3) $16,994.00

por concepto de las reparaciones necesarias para

corregir los daños ocasionados; (4)$74,400 por concepto

del pago de la hipoteca del apartamento 708;(5) $7,440

por concepto del pago de la cuota de mantenimiento del

apartamento 708; (6) $3,000.00 por concepto de angustias

mentales y (7) $20,000 por concepto de honorarios por

temeridad, además de los intereses legales aplicables.

Por los fundamentos que expondremos a

continuación, modificamos la Sentencia apelada

únicamente a los fines de revocar la determinación del

foro primario sobre valorización de daños por uso y

disfrute de la propiedad, por falta de prueba.

-I-

El 16 de noviembre de 2022, el señor Torres

Figueroa, por sí y en representación de la Sociedad de

Bienes Gananciales compuesta por este y su esposa, la

señora Manzano Vilá, presentaron Demanda en daños y

perjuicios en contra de la señora Mora Piñero.2 Los

apelados alegaron en la demanda que, desde el paso del

Huracán María, el apartamento #708 de su propiedad,

ubicado en el Condominio Villas del Faro Beach Resort

(en adelante “Condominio”), sito en el municipio de

Maunabo, Puerto Rico, sufrió filtraciones de agua que

alegadamente provenían del Apartamento #710 del mismo

complejo residencial y propiedad de la apelante. Debido

a lo anterior, los apelados solicitaron ser resarcidos

por los daños causados al inmueble, además de otras

2 Véase, Entrada Núm. 1 de SUMAC TPI. TA2026AP00157 3

partidas, entre estas la privación del uso y disfrute de

la propiedad.

El 2 de febrero de 2023, la apelante contestó la

demanda negando las alegaciones de los apelados y

afirmando que realizó gestiones, tanto con los

diferentes administradores del Condominio, así como con

su compañía aseguradora, con el fin de que se realizaran

las evaluaciones correspondientes para determinar las

soluciones a los problemas de filtración, tanto en su

apartamento como en el del apelado.3 En su Contestación

a la Demanda, la señora Mora Piñero aceptó que los

problemas de filtración “también afectaron al

apartamento 710”, de su propiedad, y afirmó que ella

“realizó las correcciones pertinentes”. Id.

En igual fecha, la señora Mora Piñero presentó

Demanda Contra Terceros contra el Consejo de Titulares

del Condominio (en adelante, el Consejo), en la que alegó

que estos eran los responsables de los daños, tanto de

la parte apelante como de la parte apelada, porque las

filtraciones que afectaban al apartamento 708 provenían

del área comunal del edificio.4 Posteriormente, el 13

de abril de 2023, el Consejo presentó su contestación a

Demanda Contra Terceros.5

El 16 de agosto de 2023, la apelante cursó a los

apelados y al Consejo el informe pericial rendido por el

Ing. Emilio J. Solís y así lo informó al Tribunal. Dicho

informe fue admitido en evidencia durante el juicio y

marcado como el Exhibit # 30.6

3 Véase, Entrada Núm. 11 de SUMAC TPI 4 Véase, Entrada Núm 12 de SUMAC TPI. 5 Véase, Entrada Núm. 25 de SUMAC TPI 6 Véase Exhibit #30 TA2026AP00157 4

El 21 de septiembre de 2023, los apelados

presentaron Moción en Cumplimiento de Orden para

Enmendar la Demanda, y anejaron su Primera Demanda

Enmendada. En ella, los apelados incluyeron al Consejo

como parte demandada y amparados en el informe del Ing.

Solís, presentaron alegaciones en contra el Consejo y en

contra de la apelante.7 El apelado alegó en su Primera

Demanda Enmendada que las filtraciones en su apartamento

continuaban y además, alegó expresamente lo siguiente:

Según las alegaciones vertidas en este caso, las co-demandadas Edna Mora Piñero y el Consejo se están asignando mutuamente la responsabilidad por las filtraciones. Por lo tanto, ninguna ha asumido la responsabilidad por los arreglos necesarios para detener las filtraciones ni ha compensado al Demandante por los daños y perjuicios sufridos. Sin embargo, uno o ambos de los dos co-demandados es responsable por los arreglos y tienen que compensar los daños sufridos por el Demandante.8

El 2 de noviembre de 2023, tanto el Consejo como la

apelante presentaron sus respectivas contestaciones a la

Primera Demanda Enmendada presentada por los apelados.9

Tras varios incidentes procesales, durante el

primer día del juicio, los apelados y el Consejo

anunciaron haber alcanzado un acuerdo privado de

transacción, el cual anejaron de manera confidencial a

la Moción Informativa Sobre Acuerdo de Transacción y

Solicitud Conjunta para que se dicte Sentencia Parcial

presentada.10 A esos fines, el 7 de marzo de 2025, el

TPI dictó Sentencia Parcial acogiendo los acuerdos

alcanzados y desestimó la demanda contra tercero

presentada por la apelante en contra del Consejo.11

7 Véase, Entrada Núm. 44 de SUMAC TPI. 8 Id. 9 Véanse, Entrada Núm. 49 y 51 de SUMAC TPI. 10 Véase, Entrada Núm. 124 de SUMAC TPI. 11 Véase, Entrada Núm. 127 de SUMAC TPI. TA2026AP00157 5

En dicha Sentencia Parcial el foro primario

dispuso expresamente lo siguiente:

El Demandante, Edwin Torres y la Demandada, Consejo de Titulares del Condominio Villas del Faro anuncian que han llegado a un Acuerdo de Transacción Confidencial que releva al Consejo de su responsabilidad por las reclamaciones hechas en el caso de epígrafe. Dicho Acuerdo Transaccional Confidencial fue anejado a su moción de manera confidencial, bajo sello.

Por la presente, el Tribunal acoge los términos del Acuerdo de Transacción Confidencial y, por no existir “razón para posponer que se dicte sentencia sobre tales reclamaciones hasta la resolución total del pleito”, Regla 42.1 de Procedimiento Civil, dicta sentencia parcial en conformidad con dicho Acuerdo. El Tribunal se reserva la jurisdicción y competencia para poner en vigor el Acuerdo mediante ejecución de sentencia, medidas en aseguramiento de sentencia o cualquier otro procedimiento judicial.

De conformidad con los casos de Szendrey v. Hospicare, 158 DPR 648 (2003), Blas v. Hosp Guadalupe, 167 DPR 439 (2006) y Sagardía de Jesús v. Hosp. Aux. Mutuo, 177 DPR 484, 513 (2009), se ordena además la desestimación de la Demanda Contra Tercero instada por la Sra. Edna Mora Piñero.12 (Énfasis suplido)

Así las cosas, el 7 de marzo, 12 y 13 de mayo de

2025, se celebró el juicio en su fondo, el cual prosiguió

únicamente en contra de la apelante. La prueba oral

desfilada por los apelados consistió en los testimonios

del señor Torres Figueroa, de su esposa, la señora

Manzano Vilá; del plomero Adrián Espinosa; de la Sra.

Sonia Rodríguez, presidenta del Consejo; del contratista

David Figueroa; del electricista Ángel Quintana; del

arquitecto Enrique López Bigio; y del ingeniero Juan

Román.

La prueba oral desfilada por la apelante, parte

demandada ante el foro primario, consistió en los

testimonios de la señora Mora Piñero y del ingeniero

Emilio Solís.

12 Id. TA2026AP00157 6

La prueba documental admitida en evidencia por el

foro primario fue la siguiente:

- Exhibit 1. Planos del apartamento #710 - Exhibit 2. Carta de la administración dirigida a la Sra. Mora, fechada 10 de enero de 2022 - Exhibit 3. Escritura Matriz del Condominio Villas del Faro - Exhibit 4. Reglamento del Condominio Villas del Faro - Exhibit 5. Correo electrónico fechado 3 de enero de 2018, cursado por la Sra. Mora a Alvin Fernández, sobre la evaluación del apartamento 710 realizada en octubre de 2018

Examinadas las alegaciones de la demanda, los

documentos sometidos y admitidos en evidencia, y

aquilatado el testimonio vertido durante el juicio en su

fondo, el foro primario emitió Sentencia en la que

declaró Ha Lugar la Demanda presentada por los

apelados.13 En la Sentencia, el foro primario formuló las

siguientes determinaciones de hechos probados.

DETERMINACIONES DE HECHOS

1. El demandante, Sr. Torres, está casado con la Sra. Manzano bajo el régimen de sociedad de bienes gananciales y es el titular del apartamento 708 del Condominio Villas del Faro, ubicado en Maunabo, Puerto Rico. 2. La demandada, Sra. Mora, soltera, es titular del apartamento 710 del Condominio Villas del Faro, ubicado en Maunabo, Puerto Rico. 3. Los demandantes adquirieron el apartamento 708 en el año 2001, un mes después del nacimiento de su primera hija. 4. El propósito del matrimonio Torres-Manzano era usar el apartamento 708 como segunda residencia ya que su residencia principal no tiene áreas recreativas para pasar tiempo en familia y, por lo tanto, compensarían con el espacio adicional del Condominio Villas del Faro. Era un lugar de esparcimiento y vida en familia. 5. El apartamento 710 de la Sra. Mora está ubicado justo encima del 708 del apartamento del Sr. Torres, y tienen la misma configuración, con la excepción de que el apartamento 710 tiene un piso adicional de azotea tipo “pent-house”, mientras que el apartamento del matrimonio Torres-Manzano tiene un solo piso.

13 Véase Entrada Núm. 146 de SUMAC TPI en el caso MB2022CV00033 TA2026AP00157 7

6. Según los planos del condominio, el apartamento 710 tiene una terraza o azotea en el segundo nivel.

7. La Sra. Mora confirmó que su apartamento 710 está desocupado desde el 2010. 8. En el 2010, el apartamento de la Sra. Mora tuvo una avería de agua en la máquina de hielo. 9. El apartamento 710 se inundó y el agua se filtró al apartamento 708 del Sr. Torres. Ese incidente se resolvió sin mayor contratiempo. 10. Luego de ese incidente, no hubo problemas de filtración hasta que en el 2016 comenzaron filtraciones en el techo del apartamento 708, específicamente en los dos cuartos, la sala, el comedor y los dos balcones (“terrace” y “observation deck”), los cuales componen la mayoría del área del apartamento. 11. Antes del paso del huracán María, los demandantes usaban el apartamento 708 con mucha frecuencia, casi todos los fines de semana. 12. Sus hijos pasaron gran parte de su niñez allí, allí fue donde su hija fue por primera vez a la playa, y la familia invitaba amigos y familiares a pasar tiempo con ellos en la propiedad y las áreas comunes del condominio.

13. Luego del Huracán María, y debido a las filtraciones de agua, los hijos de la pareja Torres-Manzano dejaron de ir a la propiedad debido a las condiciones de este. 14. Para el año 2017, las filtraciones en el apartamento 708 eran visibles y de fácil identificación. El apartamento 708 mostraba manchas y pintura desprendida en los techos y paredes, pisos con manchas de agua, abanicos y otros equipos de metal oxidado.

15. Los demandantes alertaron a la administración y a la Sra. Mora sobre las filtraciones, destaparon los desagües, permitieron el acceso a su apartamento para que se inspeccionara, colocaron cubos, movieron muebles, movieron equipo y cubrieron la mueblería con plástico. 16. Los demandantes no tenían acceso al apartamento de la Sra. Mora. 17. La Sra. Sonia Rodríguez, entonces presidenta de la Junta de directores del Condominio Villas del Faro visitó el apartamento 708 y el 710. 18. La Sra. Rodríguez observó que, en la azotea del apartamento 710, no había lechada en las losas de la terraza, había agua acumulada con tierra amontonada que prohibía que se discurriera el agua, y los desagües estaban tapados, por lo que el agua se empozaba percolaba por la losa sin lechada. 19. El 3 de enero de 2018, la Sra. Mora le cursó un correo electrónico a Alvin Fernández, indicándole que en octubre de 2017 realizó una evaluación de su apartamento, pero no había encontrado contratistas para preparar cotizaciones para preparar un estimado. Expresó, además, que necesitaba discutir con la junta del condominio sobre un problema de drenaje de la terraza de su TA2026AP00157 8

apartamento, en el cual se acumula agua que percola a su cuarto principal y a su vez al de su vecino del 708. En dicho comunicado, la Sra. Mora hizo referencia al “problema de drenaje de la terraza de mi apartamento que aparentemente ayuda a que el agua acumulada percole a mi cuarto master y al de mi vecino de abajo 708”.

20.En el 2018, la Sra. Mora contrató los servicios del arquitecto Enrique López Bigio, para que evaluara exclusivamente los daños que sufrió su apartamento como consecuencia del paso del Huracán María, con el fin de rendir un informe y así someterlo al seguro del condominio con la valoración de los daños. El arquitecto López Bigio no inspeccionó el apartamento 708. Su estimado de daños a la propiedad se basó únicamente en observaciones del apartamento 710.

21. En su informe de inspección, fechado 13 de febrero de 2018, el arquitecto López Bigio observó que el impacto de los vientos del Huracán María ocasionaron que se descuadrara la puerta de entrada del apartamento 710, rompimiento del empañetado de la pared hacia el balcón, que la puerta del balcón se descuadrara, que las tapas de madera de los huecos de los aires se hayan deteriorado, y la obstrucción de uno de los drenajes de la azotea sobre el cuarto principal, debido a la tierra desplazada en tal área, lo cual ocasionó humedad filtrada desde la azotea. 22. El arquitecto López Bigio declaró que de resolverse lo observado en el inciso 7 de su informe, sobre el drenaje tapado en la azotea, se hubiese resuelto el problema de filtración de agua. A saber, en el referido inciso este recomendó liberar la obstrucción de la tubería y colocarles un sellador a las juntas de cerámica en el techo

23. En diciembre de 2018, a solicitud de la administración del condominio, el plomero Adrián Espinosa inspeccionó el apartamento 710, en presencia de la Sra. Mora y personal de la administración del condominio. No inspeccionó el apartamento 708. 24. El plomero Espinosa fue plomero del condominio por muchos años. 25. Durante su inspección del apartamento 710, el plomero Espinosa observó que estaba en desuso y con pobre mantenimiento, con desagües y parrillas mal selladas, empozamiento de agua en varios lugares y falta de desagües apropiados en la terraza, empozamiento de agua en los parapetos y daños al edificio donde ubican los apartamentos de las partes. El plomero Espinosa rindió una certificación fechada 29 de diciembre de 2018. 26. El 30 de julio de 2021, el Sr. Torres le envió un correo electrónico a la Sra. Mora sobre los daños en su apartamento debido a las filtraciones que provenían del techo. La Sra. Mora respondió mediante correo electrónico enviado el 2 de agosto de 2021, indicándole que su apartamento también se encontraba afectado por “la percolación de la terraza”, por lo que se había comunicado en múltiples ocasiones con la administración, sin tener respuesta alguna. No obstante, la Sra. Mora TA2026AP00157 9

indicó que se comunicaría nuevamente con la administración y con su seguro para abrir una reclamación.

27. En el 2021, la Sra. Mora contrató los servicios del ingeniero estructural Juan Román Pagán, para que evaluara las condiciones del apartamento a la fecha de la visita, la cual se llevó a cabo el 6 de octubre de 2021. El ingeniero Román únicamente visitó el apartamento 710. 28. En su inspección visual del apartamento 710, el ingeniero Román señaló que observó techos con humedad, hongos y acumulación de agua en los cuartos, la sala de comedor, sala, cocina y lavandería, así como empozamiento de agua en el área del balcón y de la terraza. Indicó que dicho empozamiento pudo haberse filtrado al interior del apartamento 710. 29. El ingeniero Román afirmó que su evaluación no era forense o tenía el propósito de determinar el origen de los daños o proveer soluciones. 30. El 4 de diciembre de 2021, a solicitud de la administración, el plomero José López visitó el apartamento 710 para hacer una inspección, debido a los problemas internos que estaban ocasionando humedad y filtraciones en dicho apartamento. El plomero López emitió una certificación fechada 4 de diciembre de 2021 en la que recomendaba, con relación al apartamento 710, corregir las parrillas de los desagües y anteponer la loza de la terraza, darle tratamiento con membrana y el cambio de la losa. El plomero López no observó filtraciones dimanantes del interior del apartamento 710. Además, le sugirió a la administración que buscaran un experto en filtraciones, toda vez que no era su especialidad. El plomero López no pudo identificar de dónde provenían las filtraciones en el apartamento 710, toda vez que para determinar si había una filtración, hubiese tenido que realizar otros trabajos como, por ejemplo, sacar inodoros y utilizar cámaras, los cuáles no realizó. El plomero López sólo visitó e inspeccionó el apartamento 710.

31. Con relación a la inspección del plomero López, una vez la Sra. Mora recibió la certificación emitida por este, solicitó una reunión a la administración del condominio, la cual no se llevó a cabo. 32. El 10 de enero de 2022, la administración del Condominio Villas del Faro le envió una carta a la Sra. Mora informándole de los resultados de la inspección del plomero Espinosa y explicándole que debe responsabilizarse por el arreglo de acuerdo con la Ley 129-2020 (Ley de Condominios de Puerto Rico), Artículo 39(b)(4). 33. En el 2022, el matrimonio Torres-Manzano presentó un reclamo judicial entre vecinos que fue canalizado a un proceso de mediación en el Tribunal de Humacao. La Sra. Mora no participó. 34. Los problemas mencionados persistieron hasta que alrededor de diciembre de 2022, aproximadamente un mes después de la radicación de la demanda de autos, la Sra. Mora llevó a cabo TA2026AP00157 10

ciertos arreglos en su apartamento y las filtraciones hacia el apartamento 708 cesaron. 35. Específicamente, en el 2022, la parte demandada realizó trabajos en su apartamento con el fin de venderlo. Se limpió el apartamento, se raspo, se pintó y se pusieron rejillas nuevas en los desagües de la azotea. No se realizaron trabajos de plomería, sobre el desnivel en la terraza o se quitaron lozas.

36.Los demandantes y el Condominio Villas del Faro desconocen en que consistieron las reparaciones efectuadas por la Sra. Mora en el 2022. 37. El ingeniero Emilio Solís fue contratado como perito de la Sra. Mora por la compañía aseguradora de esta, con el propósito de investigar los problemas de filtración de agua ocurridos en el apartamento 708. Este realizó tres (3) visitas al complejo residencial durante los primeros meses y mediados del año 2023, en las cuales efectuó pruebas, tanto en el apartamento 710 propiedad de la parte demandada, como el 708 propiedad de la parte demandante. 38. El 15 de agosto de 2023, el ingeniero Solís rindió un informe pericial donde concluyó que, luego de efectuar las pruebas de agua realizadas en el edificio 7 del condominio Villas del Faro, estas reflejaron que no existen filtraciones en el apartamento 708 que provengan de la azotea o de la tubería de agua potable del apartamento 710. Además, que la filtración de agua en el cuarto máster del apartamento 708, que estaba ocurriendo en el año 2023, se debía a alguna apertura en la pared exterior del edificio número 7, elemento que no le pertenece al apartamento 710 y que constituye un elemento común del condominio

39. Las filtraciones en el apartamento 710 estaban ubicadas en las mismas áreas que las filtraciones que se observaban en el apartamento 708. 40. Las filtraciones continuas impidieron el libre uso y disfrute del apartamento 708 en su totalidad durante más de cinco años: desde el 20 de septiembre de 2017, tras el paso del huracán María, hasta alrededor de diciembre de 2022, cuando la Sra. Mora en efecto arregló gran parte del problema de filtración de agua

41. Durante ese periodo, los demandantes solo iban a su apartamento para limpiar y para pagar la cuota de mantenimiento. 42. Debido a la humedad causada por las filtraciones continuas, el lugar se había convertido nocivo para su salud. 43. Las filtraciones ocurridas en el apartamento 708 causaron daños a la pintura del techo y las paredes, el mobiliario ubicado en las áreas afectadas, que incluían dos juegos de muebles de cuarto, un juego de sala y uno de comedor, un televisor, un abanico de techo, entre otros equipos electrónicos, y al sistema eléctrico del apartamento. 44. El Sr. Torres comisionó cotizaciones de materiales y de servicios de un contratista, David Figueroa, y un electricista, Ángel Quintana. TA2026AP00157 11

45. El electricista Ángel Quintana testificó que el agua que filtraba al apartamento 708 se adentró en parte del sistema eléctrico y ocasionó daños. En su cotización, suscrita el 8 de diciembre de 2023, el Sr. Quintana estimó los daños eléctricos en $16,400.00. 46. El contratista David Figueroa testificó que llevó a cabo una inspección del apartamento 708 en marzo de 2023, y, basado en sus observaciones, efectuó una cotización de una suma total de $16,994.00. La cotización incluyó arreglos de limpieza, pintura, sellado, pulido de piso, remoción de muebles, instalación de abanico y luces, entre otros, en el apartamento 708.

47. Durante el periodo relevante, los demandantes continuaron pagando la hipoteca del apartamento 708, la cual consistía en un pago mensual de $1,200.00 y cuotas de mantenimiento, las cuales consistían en un pago mensual de $120.00.

Conforme a las anteriores determinaciones de hechos

probados, el foro primario concluyó que como las

inspecciones efectuadas por el ingeniero Solís se

llevaron a cabo luego de que la señora Mora Piñero hizo

los arreglos en el apartamento 710, tras los cuales

cesaron las filtraciones al apartamento 708, no le

concedía valor persuasivo alguno a dicho testimonio a

los efectos de determinar la existencia u origen de las

filtraciones. Sobre estos extremos, razonó el foro

primario que, por el contrario, dicha prueba constituía

evidencia de que las filtraciones de agua hacia el

apartamento 708 cesaron tras los arreglos efectuados por

la señora Mora Piñero y que fue debido a tales

reparaciones, que para el 2023 ya no existían problemas

de filtración. De igual forma, destacó el TPI que el

ingeniero Solis reconoció que la filtración de agua que

identificó en la habitación principal del apartamento

710 se refería más bien a que salía agua por un

receptáculo eléctrico en la pared del referido cuarto

cuando él disparaba con una manguera contra la pared

exterior del edificio y este admitió que esa maniobra no

generaba las filtraciones en el techo ni en las paredes TA2026AP00157 12

del cuarto máster que surgían de las fotos del

apartamento 708.

De igual forma, concluyó el foro primario en la

Sentencia que las fotografías contenidas en el Informe

del ingeniero Solís reflejan un apartamento 710 limpio,

con pintura nueva, sin marcas de humedad ni de

empozamiento, y un drenaje adecuado en la terraza,

porque la inspección que él realizó fue efectuada tras

los arreglos al apartamento de la apelante. Puntualizó

además el TPI, que ello contrastaba con las fotos del

apartamento 710 tomadas previo a diciembre de 2022.

Finalmente, al aquilatar su valor probatorio, el foro

primario concluyó que los experimentos, el informe y el

testimonio del ingeniero Solís eran de poca pertinencia

en este caso, toda vez que no explicaban las filtraciones

continuas que impidieron el libre uso y disfrute de la

propiedad y que existían durante el término de la causa

de acción y al momento de presentarse la reclamación.

Razonó el TPI que dos de los peritos, el arquitecto

López Bigio y el ingeniero Román, así como la presidenta

del Consejo, de manera separada, tomaron fotos del

apartamento 710 de la señora Mora Piñero, entre el año

2018 y el año 2021 que demostraron la falta de

mantenimiento y el abandono de la propiedad. Destacó

además, que se admitieron varias fotografías que

evidenciaron las filtraciones del apartamento 708, con

manchas y pintura desprendida en los techos y las

paredes, los pisos con manchas de agua, los abanicos y

otros equipos de metal oxidados, los muebles de madera

expandidos con el acojinado podrido y material eléctrico

oxidado, condiciones que fueron empeorando con el paso

del tiempo. De igual forma, el foro primario consideró TA2026AP00157 13

que, durante las deposiciones, se le solicitó al señor

Torres Figueroa, a la Sra. Rodríguez, presidenta del

Consejo del Condominio y a la señora Mora Piñero, que

marcaran dónde estaban las filtraciones y que las marcas

en los croquis de ambos apartamentos mostraron que las

filtraciones en el apartamento 710 estaban ubicadas en

las mismas áreas que las filtraciones que se

manifestaban en el apartamento 708. Recalcó el foro

primario que dichos croquis fueron admitidos en

evidencia conjuntamente con sus testimonios.

Como corolario de lo anterior, concluyó el foro

primario que los aquí apelados establecieron mediante

preponderancia de prueba el nexo causal entre los daños

sufridos y las filtraciones de agua provenientes del

inmueble perteneciente a la apelante.

Sobre estos extremos, el foro primario concluyó

además, que la señora Mora Piñero no presentó evidencia

de que las filtraciones ocurridas en el interior de su

apartamento provinieran de áreas comunales sobre las

cuales no ostenta titularidad y adjudicó que la azotea

de su apartamento no es un elemento común o común

limitado del condominio.14 A esos fines, expuso el TPI

que la Escritura Matriz del Condominio, la cual fue

admitida en evidencia, en su inciso SEXTO(c), dispuso lo

siguiente:

---SEXTO: Los elementos comunes limitados del Condominio destinados a uno o más Apartamentos, con exclusión de los demás son los siguientes: -- ---------------- […] ---(c) Las terrazas localizadas en las azoteas de los edificios, y las cuales mencionan en las descripciones de aquellos Apartamentos que tienen derecho al uso exclusivo de las mismas. -------

---Los gastos de mantenimiento de las terrazas asignadas en forma exclusiva a estos Apartamentos,

14 Véase página 13 de la Sentencia apelada. TA2026AP00157 14

serán responsabilidad del titular de dicho Apartamento.----

Dispuso el foro primario que habiéndose

identificado empozamiento de agua debido a los drenajes

tapados en la terraza/azotea, la cual era de uso

exclusivo de la apelante, le correspondía a esta tomar

las medidas necesarias para reparar, limpiar o

cualesquiera otras medidas para evitar daños tanto en su

propiedad como en las demás unidades. Concluyó el TPI

que tanto la Ley de Condominios como el Artículo 1810

del Código Civil de 1930 (vigente a la fecha del

surgimiento de la causa de acción), le imponían a la

apelante responsabilidad absoluta sobre lo que caía

desde su apartamento.

Finalmente, el TPI adjudicó que hay ausencia de

controversia alguna sobre la existencia de los daños al

apartamento 708, y que ello surge del testimonio de todos

los testigos, incluyendo el de la apelante, los cuales

establecieron las condiciones del apartamento 708 debido

a las filtraciones de agua por tantos años provenientes

del apartamento 710.

Inconforme, con la Sentencia, la señora Mora Piñero

presentó el recurso de epígrafe y señala la comisión de

los siguientes errores por parte del foro primario:

PRIMERO: ERRÓ EL TPI AL NO ESTABLECER EN SENTENCIA LA RESPONSABILIDAD ATRIBUIBLE AL CONSEJO DE TITULARES Y NIVELAR LA MISMA CON LA IMPUESTA A LA PARTE AQUÍ APELANTE. SEGUNDO: ERRÓ EL TPI AL DICTAMINAR QUE LA PARTE APELADA ESTABLECIÓ MEDIANTE PREPONDERANCIA DE PRUEBA EL NEXO CAUSAL EXIGIDO POR EL ART. 1810, ENTRE SUS ALEGADOS DAÑOS Y QUE ESTOS FUERON PRODUCTO DE FILTRACIONES PROVENIENTES DEL APARTAMENTO PROPIEDAD DE LA PARTE APELANTE, SIN CONTAR CON PRUEBA O EVIDENCIA DIRECTA QUE SOSTUVIERA ELLO. TA2026AP00157 15

TERCER: ERRÓ EL TPI AL NO RESOLVER QUE LA PARTE APELADA NO MITIGO SUS DAÑOS, A PESAR DE LA EVIDENCIA DESFILADA EN EL JUICIO AL RESPECTO. CUARTO: ERRÓ EL TPI Y ABUSÓ DE SU DISCRESIÓN EN LA VALORIZACIÓN DE LOS DAÑOS DE LA PARTE APELADA. QUINTO: ERRÓ EL TPI AL DESCARTAR EL INFORME Y PRUEBAS REALIZADAS POR EL ING. EMILIO SOLIS Y NEGARLE SU VALOR PROBATORIO PARA DETERMINAR EL ORIGEN DE LAS FILTRACIONES. SEXTO: ERRÓ EL TPI AL IMPONER TEMERIDAD A LA PARTE APELANTE, A PESAR DE LOS ESFUERZOS DE ESTA, EN LLEGAR A UN ACUERDO TRANSACCIONAL Y LA NEGATIVA DE LA PARTE APELADA AL RESPECTO

El 24 de marzo de 2026, la señora Mora Piñero

presentó la Transcripción del Juicio en su Fondo.15

Posteriormente, el 31 de marzo 2026, la apelante

presentó ante nos Alegato Suplementario.16 En esencia,

sostiene la apelante que la omisión del foro primario de

evaluar el efecto de la transacción de los apelados con

el Consejo, constituye un error de derecho revisable.

Razona la apelante en su Alegato Suplementario que toda

vez que la Sentencia apelada no integra la cuota de

responsabilidad atribuible a elementos comunes, luego de

un relevo en la relación interna y externa, este Tribunal

de Apelaciones puede y debe corregir la distribución de

responsabilidad antes de cuantificar los daños. A esos

fines, la apelante arguye que la falta de adjudicación

expresa sobre la porción imputable al Consejo amerita

revisión plena y la modificación del dictamen del TPI.

Razona la apelante que el efecto de la transacción entre

los apelados y el Consejo, objeto de la Sentencia Parcial

emitida por el foro primario, impide que la apelante

responda por el porciento de responsabilidad atribuible

al Consejo por los elementos comunes. A raíz de ello,

esboza la señora Mora Piñero que incidió el TPI al no

15 Véase Entrada Núm.7 de SUMAC TA. 16 Véase Entrada Núm.10 SUMAC TA TA2026AP00157 16

asignar porción alguna de responsabilidad al Consejo por

los daños sufridos por los apelados y al trasladar la

responsabilidad completa a la apelante, en contravención

a los principios de equidad y nivelación.

De igual forma, sostiene que al concluir que los

apelados establecieron, mediante preponderancia de

prueba, el nexo causal que exige el Artículo 1810 del

Código Civil, el foro primario infirió la causalidad sin

que desfilara prueba en el juicio que así lo

estableciera.

Sobre la valoración de daños sostiene la apelante

que para computar la alegada pérdida de uso y disfrute,

el TPI erró al partir exclusivamente del testimonio de

los apelados sobre el pago de una hipoteca y cuotas de

mantenimiento sin exigir prueba documental que

acreditara tales desembolsos. Máxime cuando la propiedad

fue adquirida en el 2001 y han transcurrido

aproximadamente veinticinco años, lo que razonablemente

plantea la duda de si la hipoteca ya estaba saldada al

momento de los hechos.

El 30 de abril de 2026, los apelados comparecen

ante nos mediante Alegato de la Parte Apelada. En

síntesis, sostienen que en el caso de epígrafe la

totalidad de la prueba desfilada estableció que la

señora Mora Piñero rehusó arreglar las filtraciones

durante cinco años y que esto causó cuantiosos daños a

los apelados e impidió el libre uso y disfrute de su

apartamento durante ese tiempo.

Evaluados los escritos de las partes y sus

respectivos anejos, así como la Transcripción de la

Prueba Oral, estamos en posición de resolver. TA2026AP00157 17

-II-

A.

El Artículo 1810 del Código Civil de 1930,

establece que “el cabeza de familia que habita una casa

o parte de ella es responsable de los daños causados por

las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma.” 31

LPRA (ante) § 5149.17 Sobre estos extremos en Berio v.

Royal, 164 DPR 797 (2005), el Tribunal Supremo aclaró

que al amparo del Artículo 1810, supra, el perjudicado

no tiene que probar el elemento de negligencia y dispuso

expresamente lo siguiente:

cuando se configura la situación que está recogida en el Art. 1810 —que una cosa caiga o sea arrojada de una vivienda y ocasione daños— la ley nombra un responsable, la “cabeza de familia” o persona que ostente el control de la vivienda, que deberá resarcir los daños independientemente de la diligencia que haya podido desplegar. Esa ausencia de requisito de negligencia, sin embargo, no releva al perjudicado que demanda—al amparo de esta disposición—de establecer el nexo causal entre la caída del objeto y sus daños y la realidad de los daños sufridos. En cuanto a esos elementos, al igual que en otras situaciones de responsabilidad civil extracontractual, el demandante carga con el peso de la prueba. Berio v. Royal, supra, a la pág. 804. (Énfasis Suplido)

En lo pertinente, en S.L.G. Vázquez-Ibañez v. De

Jesús, 180 DPR 387, 403-404 (2010), el Tribunal Supremo

reiteró que procede invocar el Artículo 1810., supra,

por los daños ocurridos debido a filtraciones o caídas

de líquidos en apartamentos o viviendas por pisos, y

aclaró que la responsabilidad impuesta por este artículo

“es de carácter objetiva, que incluye dentro de su amplia

cobertura las situaciones que involucran filtraciones o

caídas de líquidos en complejos de apartamentos”.

S.L.G. Vázquez-Ibañez v. De Jesús, supra, a la pág. 404

17Toda vez que los hechos objeto de la reclamación ocurrieron desde el año 2017, es de aplicación el Código Civil de 1930. TA2026AP00157 18

Tal doctrina fue adoptada en el Artículo 1541 del

Código Civil de 2020, 31 LPRA § 10806, sobre las

obligaciones que nacen de la culpa o negligencia y la

responsabilidad objetiva. El referido artículo dispone

expresamente que “responden por los daños resultantes,

aunque no incurran en culpa o negligencia, salvo cuando

la causa del daño resulte de fuerza mayor: … (e) la

persona que controla un inmueble o parte de él, por los

daños resultantes de los objetos que se arrojan o caen

del mismo. Artículo 1541 del Código Civil de 2020, 31

L.P.R.A. § 10806.

B.

En lo que concierne al régimen de propiedad

horizontal, en S.L.G. Vázquez-Ibañez v. De Jesús, supra

a la página 404, el Tribunal Supremo concluyó que al

amparo de Art. 15(g) de la Ley de Condominios de 2003,

cuando las cosas se caen o se arrojan desde un complejo

de viviendas sometido al régimen de propiedad

horizontal, la responsabilidad no es precisamente de

quien tenga la posesión de hecho de la vivienda, sino

que el responsable es el dueño del apartamento. En esos

términos, aclaró que la responsabilidad impuesta por el

Art. 15(g) es objetiva, y se trata de una responsabilidad

absoluta de parte del titular del apartamento que no

requiere probar culpa o negligencia. S.L.G. Vázquez-

Ibañez v. De Jesús, supra, a la pág. 411–412, Finalmente

el Tribunal Supremo enfatizó que la responsabilidad

impuesta en el Art. 15(g) de la Ley de Condominios de

2003, supra, es solidaria entre el titular del

apartamento y cualquier familiar, visitante, empleado o

persona que ocupa el apartamento y sea responsable del TA2026AP00157 19

daño causado. S.L.G. Vazquez, Ibanez v. De Jesus, supra,

a la pág. 411.

De otra parte, en cuanto a la responsabilidad de

realizar reparaciones en el inmueble, el Artículo 15(d),

de la Ley de Condominios de 2003, establecía que cada

titular deberá ejecutar a sus únicas expensas las obras

de modificación, reparación, limpieza, seguridad y

mejoras de su apartamento, sin perturbar el uso y goce

legítimo de los demás. 31 LPRA 1291m. Dispuso además,

que es deber ineludible de cada titular realizar las

obras de reparación y seguridad, tan pronto sean

necesarias para que no se afecte la seguridad del

inmueble ni su buena apariencia.Id. Asimismo, estableció

que todo titular u ocupante de un apartamento vendrá

obligado a permitir en su apartamento las reparaciones

o trabajos de mantenimiento que exija el inmueble,

permitiendo la entrada al apartamento para su

realización. Id. Dicho artículo fue adoptado en el

Artículo 39(b) de la Ley de Condominios de 2020, 31 LPRA

sec. 1922k.

En lo pertinente a la naturaleza de los bienes en

un régimen de propiedad horizontal, el Artículo 21 de la

Ley de Condominios de Puerto Rico, Ley 129-2020, dispone

que “serán considerados elementos comunes, pero con

carácter limitado, siempre que así lo exprese la

escritura matriz … aquellos que se destinen al servicio

de más de un titular con exclusión de los demás, tales

como pasillos, escaleras y ascensores especiales,

servicios sanitarios comunes a los apartamentos de un

mismo piso y otros análogos.” 31 L.P.R.A § 1921t. A su

vez, el Artículo 3 de la Ley de Condominios de 2020,

incluye como elementos comunes aquellos que se destinen TA2026AP00157 20

al servicio de más de un titular con exclusión de los

demás, tales como pasillos, escaleras y ascensores

especiales, servicios sanitarios comunes a los

apartamentos de un mismo piso y otros análogos. 31

L.P.R.A § 1921b. 18

Cónsono con lo anterior, el Artículo 43 de la Ley

de Condominios de Puerto Rico, Ley 129 – 2020, dispone

que lo relativo a los elementos comunes limitados le

corresponde a los titulares de los apartamentos a los

que fueron destinados los mismos. 31 L.P.R.A §1922º,

Sobre estos extremos, en Batista Nobbe v. JTA

Directores, 185 DPR 206,223 (2012) el Tribunal Supremo

determinó que “aunque en la escritura matriz de un

condominio se denomine un área como elemento común

limitado, si responde al servicio de un solo apartamento

realmente es un área privativa.”

En cuanto a la responsabilidad del titular, el

Artículo 39(b)(4) de la Ley 129-2020 dispone

4). Cada titular deberá ejecutar a sus únicas expensas las obras de modificación, reparación, limpieza, seguridad y mejoras al apartamento, sin perturbar el uso y goce legítimo de los demás. Será deber ineludible de cada titular realizar las obras e reparación y seguridad, tan pronto sean necesarias para que no se afecte la seguridad del inmueble ni su buena apariencia,31 LPRA sec. 1922k

C.

En reiteradas ocasiones, el Tribunal Supremo ha

expresado que la estimación y valoración de daños es una

tarea difícil y angustiosa, dado que “no existe un

18 El Artículo 12 de la derogada Ley de Condominios de 2003. 31 L.P.R.A. § 1291j, disponía que “serán considerados elementos comunes, pero con carácter limitado, siempre que así se acuerde expresamente por la totalidad de los titulares del inmueble, aquellos que se destinen al servicio de cierto número de apartamientos con exclusión de los demás, tales como pasillos, escaleras y ascensores especiales, servicios sanitarios comunes a los apartamientos de un mismo piso y otros análogos. TA2026AP00157 21

sistema de computación que permita llegar a un resultado

exacto en relación con el cual todas las partes queden

satisfechas y complacidas". Santiago Montañez et al. v.

Fresenius Medical et al., 195 DPR 476, 490 (2016). los

tribunales apelativos intervendrán con las estimaciones

de daños realizadas por el Tribunal de Primera Instancia

cuando la cuantía concedida sea exageradamente alta o

ridículamente baja. Íd., págs. 490-491.

El ejercicio de valoración de daños conlleva cierto

grado de especulación y elementos subjetivos, tales como

la discreción y el sentido de justicia y conciencia

humana del juzgador de los hechos. Íd., pág. 491.

Además, no existen dos casos idénticos, debido a que

cada uno tiene sus circunstancias particulares. Por

tanto, al comparar las cuantías concedidas en casos

previos, hay que ajustarlas al valor

presente. Íd. Véase, además, Meléndez Vega v. El Vocero

de PR, 189 DPR 123, 204-205 (2013).

Finalmente, el Tribunal Supremo advirtió a los

jueces del Tribunal de Primera Instancia sobre la

importancia de detallar específicamente en los

dictámenes los casos similares utilizados como

referencia o punto de partida para la estimación y

valoración de daños y el cómputo realizado para

establecer las cuantías que se concedan. Esto, dado que

las compensaciones otorgadas en casos previos

constituyen un punto de partida y referencia útil para

que los tribunales apelativos puedan pasar juicio sobre

las concesiones otorgadas por el foro

primario. Santiago Montañez et al. v. Fresenius Medical

et al., supra, pág. 493. TA2026AP00157 22

D.

“La Regla 44.1 (d) de Procedimiento Civil, 32 LPRA

Ap. V. R. 44.1(d), dispone que en caso de que cualquier

parte o su abogado o abogada haya procedido con temeridad

o frivolidad, el tribunal deberá imponerle en su

sentencia al o a la responsable el pago de una suma por

concepto de honorarios de abogado que el tribunal

entienda corresponda a tal conducta”.

El fin de la imposición de honorarios de abogado es

“penalizar o sancionar a aquellas partes que por su

temeridad, obstinación, contumacia e insistencia en una

actitud frívola o desprovista de fundamento, obligan a

otra partea asumir y sufrir las molestias, gastos,

trabajo e inconvenientes de un litigio

innecesario”.Corpak, Art Printing v. Ramallo Brothers,

125 DPR 724, 737 (1990) Son actuaciones de una parte

que hacen necesario un pleito que se pudo evitar o que

provocan la indebida prolongación del mismo. Colón

Santos v. Coop. Seg. Mult. De PR, 173 DPR 170, (2008).

Es la conducta que obliga a acudir al tribunal para

reclamar algo que pudo haberse resuelto fuera del foro

judicial. Véase Fernández Mariño v. San Juan Cement, 118

DPR 113 (1987).

Una vez determinada la existencia de temeridad, la

imposición del pago de honorarios de abogado es

mandatoria. Colón Santos v. Coop. Seg. Múlt. P.R., sup

ra a la pág. 188; Blás Toledo v. Hosp. La Guadalupe, 146

DPR 267, 334 (1998). En consecuencia, la determinación

de temeridad conlleva posteriormente la fijación de una

suma razonable de honorarios. Vega v. Luna Torres, 126

DPR 370 374 (1990). De manera que, la imposición de

honorarios de abogado y su cuantía es una TA2026AP00157 23

determinación discrecional del tribunal sentenciador,

sólo revisable ante indicios de abuso de discreción por

parte del juzgador. Colón Santos v. Coop. Seg. Múlt.

P.R., supra, pág. 188. El monto de los honorarios los

determina el tribunal a su discreción al tomar en cuenta

el grado de temeridad, el trabajo realizado, la duración

y naturaleza del litigio, la cuantía involucrada y el

nivel profesional de los abogados. Velázquez Ortíz v.

UPR, 128 DPR 234 (1991)

Como la imposición de honorarios de abogado

descansa en la sana discreción judicial, puede ser

variada en apelación si se demuestra abuso de esta. SLG

González-Figueroa v. SLG et al., supra, pág. 150.

-III-

En su primer señalamiento de error sostiene la

apelante que incidió el foro primario al no establecer

en la Sentencia responsabilidad atribuible al Consejo de

Titulares y nivelar la misma con la impuesta a ella.

El hecho que crea la responsabilidad es que el agua

cae de una propiedad a la otra. En este caso, la prueba

estableció que el agua que entraba al apartamento 708

caía del apartamento 710, perteneciente a la apelante,

durante el término de la causa de acción. De ahí emana

y se configura la responsabilidad de la señora Mora

Piñero, al amparo del Artículo 1541 del Código Civil de

2020, 31 L.P.R.A. § 10806; Artículo 1810 del Código Civil

de 1930, 31 L.P.R.A. § 5149

Añade la apelante que en el presente caso no desfiló

prueba que sustentara que el origen de la filtración

provenía de su apartamento, por lo que el foro primario

estaba imposibilitado de adjudicarle responsabilidad

únicamente a ella. La señora Mora Piñero sostiene que TA2026AP00157 24

el TPI incidió al concluir que el origen del agua que

cae carece de relevancia. Arguye que “dicha

determinación es esencial para establecer el origen de

la filtración y si es un elemento común o uno privativo”.

Apelación, p. 11

Sin embargo, el foro primario concluyó que el agua

cae al Apto. 708 desde el Apto. 710, y que la travesía

del agua previo a ese momento en que cruza del Apto. 710

al Apto. 708 realmente es inconsecuente para efectos de

establecer la responsabilidad absoluta de la dueña del

Apto. 710, según el Artículo 1541 del Código Civil de

2020, 31 L.P.R.A. § 10806; Artículo 1810 del Código

Civil de 1930, 31 L.P.R.A. § 5149.

Surge de la prueba oral desfilada, que al

solicitarle a la señora Mora Piñero que explicara las

razones por la cual no arregló el problema durante cinco

años a pesar de las conclusiones de todos los

profesionales contratados y la insistencia del señor

Torres Figueroa y la Junta del Condominio, ella contestó

que la terraza es área comunal del Consejo, no un área

privativa de ella, y que, por lo tanto, no le

correspondía arreglarlo.19

De este modo, la señora Mora Piñero ha alegado que

la filtración proviene de la terraza comunal de su

apartamento y que por lo tanto, ella no es responsable

por los daños al Apto. 708. Igualmente, enfatiza que

hizo esfuerzos para que el Consejo arreglara la

filtración de la terraza a su apartamento.

En cuanto a la naturaleza de la terraza localizada

en la azotea del edificio, surge de la Escritura Matriz

19 Véase Transcripción del Juicio, páginas. 331-400. TA2026AP00157 25

que esta es un elemento común limitado al uso exclusivo

del apartamento de la apelante. Conforme al Artículo 43

de la Ley de Condominios, Ley 129 – 2020, 31 L.P.R.A

§1922, el adecuado y más eficaz funcionamiento y

mantenimiento de los equipos o elementos comunes

limitados le corresponde a los titulares de los

apartamentos a los que fueron destinados los mismos”. En

lo pertinente, el Tribunal Supremo determinó que “aunque

en la escritura matriz de un condominio se denomine un

área como elemento común limitado, si responde al

servicio de un solo apartamento realmente es un área

privativa.” Batista Nobbe v. JTA Directores, 185 DPR

206,223 (2012).

En el caso que nos ocupa la terraza del apartamento

710 es de uso exclusivo de su dueña, en este caso, la

apelante. A base de la Ley de Condominios, la

jurisprudencia interpretativa y la propia Escritura

Matriz del Condominio, le correspondía a su titular

hacer las reparaciones en ese espacio.

En el presente caso, la señora Mora Piñero no logró

establecer que el condominio era responsable por el

empozamiento en su azotea que, a su vez, ocasionó las

filtraciones hacia su apartamento y el apartamento

708”.20 Tanto la Ley de Condominios como el Artículo

1810 del Código Civil de 1930 (vigente a la fecha del

señora Mora Piñero responsabilidad absoluta sobre lo que

caía desde su apartamento, por lo que el foro primario

no incurrió en el primer señalamiento de error de la

apelante.

20 Véase página 14 de la Sentencia apelada. TA2026AP00157 26

Como segundo señalamiento de error sostiene la

Apelante que erró el foro primario al resolver que los

prueba, el nexo causal exigido por el Artículo 1810 entre

los alegados daños y que estos fueron producto de

filtraciones provenientes del Apartamento de la apelante

sin contar con evidencia directa que lo sostuviera.

Es preciso destacar que el Consejo comisionó dos

estudios de los plomeros Adrián Espinosa y José López,

en el 2018 y en el 2021 y que sus informes fueron

admitidos en evidencia, el primero por testimonio y el

segundo por estipulación.21

Sobre esos extremos, el 10 de enero de 2022, la

administración del Condominio Villas del Faro le envió

una carta a la señora Mora Piñero informándole de los

resultados de la inspección del maestro plomero y

explicándole que debía responsabilizarse por el arreglo

de acuerdo con la Ley 129-2020 (Ley de Condominios de

Puerto Rico), Artículo 39(b)(4). Véase el Exhibit 2.

Además, dos de los peritos, el arquitecto López

Bigio y el ingeniero Román, así como la presidenta del

Consejo, de manera separada, tomaron fotos del

apartamento 710 de la señora Mora Piñero, entre el 2018

y el 2021 que demostraron la falta de mantenimiento y el

abandono de la propiedad, la cual tenía humedad y gotitas

de agua en el interior. El Arq. López Bigio estimó los

arreglos al Apto. 710 en $6,708 en el 2018. Véase el

Exhibit 20.

Los peritos recomendaron sacar las losas de la

terraza, sellar la azotea y volver a colocar las losas,

21Véase el Exhibit 13 y 22. Véase además, Testimonio del plomero Adrián Espinosa a las páginas 122-145 de la Transcripción del Juicio TA2026AP00157 27

arreglar las parrillas de los desagües y limpiar la

azotea para evitar que el material vegetativo tape los

desagües. Recomendaron, además, levantar los inodoros y

verificar las bañeras. Sugirieron arreglar las partes

del empañetado que se habían desprendido de la pared y

el descuadre de la puerta que mira hacia el balcón.22

De otra parte, es preciso destacar que el

testimonio de los apelados, al cual el foro primario

adjudicó credibilidad, estableció igualmente que fue el

agua que bajaba del Apto. 710 a través del techo y las

paredes del Apto. 708, la que causó pérdida del uso y

disfrute de la propiedad y el daño al apartamento en la

sala, el comedor, y los dos cuartos, en sus paredes y

techos. Dichas condiciones hicieron que el Apto. 708

estuviese inhabitable, insalubre e impropio para ser

ocupado.

Surge además, de la prueba desfilada que la señora

Mora Piñero no arregló su apartamento para detener las

filtraciones sino hasta diciembre de 2022. El término

de la causa de acción en este caso cubre desde septiembre

de 2017 hasta diciembre de 2022. Por su parte, los

apelados establecieron el nexo causal entre la caída del

agua y sus daños durante dicho término.

Con estos antecedentes, en atención al segundo

señalamiento de error, concluimos que no incidió el foro

primario al resolver que los apelados establecieron

mediante preponderancia de prueba el nexo causal entre

los daños sufridos por los apelados y las filtraciones

provenientes del Apartamento de la apelante, las cuales

fueron corregidas en diciembre del año 2022.

22Véase la Transcripción del Juicio, páginas 122-148 y 290-322 y los Exbibits 13 y 20-22. TA2026AP00157 28

En el caso de autos, es la contención de la señora

Mora Piñero en su tercer señalamiento de error que la

prueba desfilada en el juicio demostró que los apelados

no mitigaron daños.

La doctrina de mitigación de daños postula el deber

que tiene una persona que sufre perjuicio de adoptar

aquellas medidas razonables pertinentes y a su alcance,

tendentes a reducir el monto de los daños. Véase Fresh-

O-Baking Co. v. Molinos de Puerto Rico, 103 D.P.R. 509,

520 (1975). En el presente caso surge del testimonio de

los apelados que estos alertaron tanto a la

administración del Condominio como a la apelante sobre

las filtraciones, destaparon los desagües, permitieron

el acceso a su apartamento para que vinieran a

inspeccionar, colocaron cubos, movieron muebles,

movieron equipo y cubrieron la mueblería con plástico.

Igualmente, estos reclamaron a la señora Mora Piñero en

varias ocasiones para que solucionara el problema. Es

preciso destacar que la apelante no presentó prueba en

contrario.

Concluimos que, a pesar de las medidas razonables

que adoptaron los apelados para disminuir o evitar los

daños a su propiedad, estos no podían entrar al

apartamento de la apelante para arreglar las

filtraciones. Es por ello que cualquier reparación que

se hiciera en el apartamento de los apelados se

deterioraría nuevamente y hubiese culminado en un

aumento en la cuantía de sus daños. En el caso de marras

el foro primario tampoco incurrió en el tercer error

señalado por la apelante.

En lo pertinente a la valoración de los daños, es

la contención de la apelante en su cuarto señalamiento TA2026AP00157 29

de error que la Sentencia apelada es contraria a la

prueba desfilada en el juicio y que el foro primario

omitió realizar la valoración de los daños concedidos en

la Sentencia, conforme a la jurisprudencia análoga a los

hechos del presente caso. La señora Mora Piñero arguye

que sólo los peritos pueden ofrecer prueba de daños.

Como cuestión de umbral, la doctrina vigente

establece que los tribunales no requieren prueba

pericial para computar los daños compensables, sino

prueba con la cual la corte pueda imputarle un valor

económico al daño. Véase Continental Ins. Co. v. Isleta

Marina, 106 DPR 809 (1978). El total de daños probados

en el presente caso es de $126,752.76 y ese total incluye

partidas ofrecidas mediante el testimonio y las

cotizaciones de un contratista y un electricista, así

como también del testimonio del señor Torres Figueroa y

su esposa, la señora Manzano Vilá.

Los apelados presentaron, además, evidencia de la

cotización suscrita el 8 de diciembre de 2023 por el

electricista Quintana, quien estimó los daños eléctricos

en $16,400.00 y proveyó su testimonio sobre dicha

partida. A su vez, el contratista Figueroa testificó que

llevó a cabo una inspección del apartamento 208 en marzo

de 2023, y basado en sus observaciones, efectuó una

cotización de una suma total de $16,994.00, para

arreglos de limpieza, pintura, sellado, pulido de piso,

remoción de muebles, instalación de abanico y luces,

entre otros, en el apartamento 708.

Reiteramos que la prueba del daño no requiere un

formato exacto ni particular. Toda vez que los estimados

generados por los contratistas, unidos al testimonio de

la señora Manzano Vilá fueron creíbles, concluimos que TA2026AP00157 30

dicha prueba constituyó base suficiente para justificar

la concesión de un remedio en daños a la propiedad.

Indistintamente de lo anterior, surge de los

testimonios de los apelados que las filtraciones en su

apartamento afectaron el uso y disfrute de su propiedad,

desde septiembre de 2017 a diciembre de 2022, fecha en

que cesaron las filtraciones, y que estos continuaron

pagando la hipoteca, la cual consistía en un pago mensual

de $1,200.00 así las cuotas de mantenimiento del

apartamento 708, las cuales consistían en un pago

mensual de $120.00

Ahora bien, el foro primario valoró el daño

pecuniario por la pérdida de uso y disfrute entre

septiembre de 2017 hasta diciembre de 2022, como el

equivalente a un pago de renta o de hipoteca. Razona el

TPI que ese pago se hizo, para obtener el uso y disfrute

de la propiedad y que el pago de cuotas de mantenimiento

era también uno necesario para la convivencia en un

Condominio.

Si bien la prueba desfilada y creída por el foro

primario demostró que las filtraciones que emanaban del

apartamento 710, limitaron a los apelados el uso de la

propiedad, estos tenían que continuar pagando la

hipoteca por ser una obligación sobre un inmueble,

contraída previamente.

Sin embargo, diferimos del foro primario en cuanto

a que la fórmula que procede para valorar el daño

pecuniario por la pérdida de uso y disfrute del inmueble

entre septiembre de 2017 hasta diciembre de 2022, sea el

equivalente al pago de la hipoteca por dicho término.

Vale destacar que el señor Torres Figueroa declaró

que realizó el cómputo de la pérdida del uso y disfrute TA2026AP00157 31

de la propiedad basado en el pago de la hipoteca y de la

cuota de mantenimiento y que eso lo llevó a los años que

él entendía que perdió por el uso del apartamento. 23

Examinado el planteamiento de la apelante en su

cuarto señalamiento de error consideramos que incidió el

TPI al determinar como una valoración justa de la pérdida

del uso y disfrute de la propiedad el monto por el pago

de la hipoteca durante el término comprendido entre

septiembre de 2017 hasta diciembre de 2022.

Primeramente, si bien los apelados vieron limitado el

uso y disfrute de su propiedad de alguna forma durante

dicho término y la cantidad de pago de hipoteca y de

cuota de mantenimiento surge del testimonio de la señora

Manzano Vilá y del señor Torres Figueroa, hay ausencia

de prueba documental sobre esos extremos que acredite

dicho pago. 24 Surge además, de la totalidad de la prueba

que el referido inmueble no era la residencia principal

de los apelados por lo que la suma determinada por el

foro primario por privación de uso y disfrute de la

propiedad no es una suma razonable.

Con estos antecedentes, es improcedente valorar el

daño pecuniario por la pérdida de uso y disfrute de la

propiedad automáticamente como la equivalente al monto

de la hipoteca, como si se tratara de la privación del

uso y disfrute de la vivienda o residencia principal de

los apelados. Téngase en cuenta que el criterio que debe

guiar a un juez a la hora de fijar el resarcimiento

23 Véase Transcripción del Juicio Pág. 173 L. 19-25; Pág. 174 1-14 P Okey. Así que, la pérdida de uso y disfrute, ¿cómo usted la valoró? R. … Para hacerlo más transparente, pues, utilicé el pago de la hipoteca. Utilicé el pago de la hipoteca con obviamente, el pago de mantenimiento y lo llevé a los años que yo entendía que perdí el uso del apartamento. 24 Véase Transcripción del Juicio, páginas 24:24 – 25:6; 173:19-25;

174:1-14. TA2026AP00157 32

debido es la razonabilidad. Meléndez Vega v. El Vocero

De PR, 189 DPR 123, 210 (2013)

Los testimonios ofrecidos por los apelados durante

el juicio no estuvieron dirigidos a acreditar una

pérdida económica concreta, sino que se limitaron a

expresar de manera general su alegada privación de

disfrutar una segunda propiedad. Ante ello, el TPI

estaba obligado a evaluar y cuantificar, de forma

rigurosa, la supuesta pérdida de uso y disfrute

reclamada exclusivamente a partir de sus dichos

testimonios, máxime cuando los apelados no presentaron

evidencia documental alguna de corroboración.

Establecido lo anterior, concluimos que el juicio

se celebró y las partes tuvieron la oportunidad de

presentar toda la prueba por privación del uso y disfrute

de la propiedad. Sin embargo, al adjudicar una

compensación basada en sumas globales sin evidencia

alguna que la sustentara incidió el foro primario al

utilizar como metodología para valorar los daños de los

apelados por la pérdida de uso y disfrute de la propiedad

la totalidad del monto mensual por el alegado pago de la

hipoteca y cuotas de mantenimiento desde septiembre de

2017 a diciembre de 2022, fecha en que cesaron las

filtraciones.

En su quinto señalamiento de error sostiene la

apelante que incidió el foro primario al descartar el

informe y pruebas realizadas por el Ing. Emilio Solís y

negarle su valor probatorio para determinar el origen de

las filtraciones

Es preciso destacar que luego de que se presentara

la Demanda el 16 de noviembre de 2022 y la señora Mora

Piñero arreglara su apartamento inmediatamente después TA2026AP00157 33

en diciembre de ese año, era imposible probar la causa

de las filtraciones mediante peritaje. Por eso es que el

informe del Ing. Solís carece de valor probatorio para

esos fines, ya que este examinó los apartamentos cuando

ya no iba a encontrar las filtraciones reclamadas por

los apelados.

Surge además del testimonio de los apelados que,

para diciembre 2022, previo a las visitas del Ing. Solís,

ya las filtraciones habían cesado. Sobre estos extremos,

es relevante además, que la señora Mora Piñero ya había

admitido en su Contestación a la Demanda que ella “había

realizado las correcciones pertinentes” para arreglar

los problemas de filtración que “también afectan al

apartamento 710”.25 Ello es congruente con el testimonio

de los apelados en cuanto a que, para diciembre del año

2022, fecha en que la apelante realizó los trabajos, y

previo a las visitas del Ing. Solís, ya las filtraciones

habían cesado.

Los experimentos, el informe y el testimonio del

Ing. Solís no explican las filtraciones continuas que

impidieron el libre uso y disfrute de la propiedad

durante el término de la causa de acción, desde el 2017

hasta el año 2022. El Informe del Ing. Solís tampoco

atiende la a causa de las filtraciones habidas durante

el término de la causa de acción. De otra parte, su

experimento, luego de realizadas las reparaciones,

propone unas circunstancias extraordinarias que no se

probó que hubiesen ocurrido por lo que con dicha prueba

tampoco podía imputársele responsabilidad alguna al

Consejo. Con estos antecedentes, concluimos que no

25 Véase Entrada Núm. 11 de SUMAC TPI. TA2026AP00157 34

incidió el foro primario al negarle valor probatorio al

testimonio e informe del Ing. Emilio Solís para

determinar el origen de las filtraciones.

Finalmente, arguye la apelante en su sexto

señalamiento de error que incidió el TPI al imponerle

temeridad a pesar de los esfuerzos realizados por esta

para lograr un acuerdo transaccional.

Sin embargo, cabe señalar, que surge tanto del

tracto procesal del presente caso, como de la prueba

desfilada, que desde el año 2017 hasta diciembre del año

2022 la inacción de la señora Mora Piñero para corregir

la caída de agua de su apartamento hacia el apartamento

de los apelados, los llevó a incurrir en esfuerzos

extrajudiciales y en un litigio que se pudo evitar. Del

expediente se desprende igualmente que fue luego de

presentada la Demanda, que la apelante coordinó las

reparaciones en su apartamento y acto seguido, una vez

realizó las correcciones, comisionó un informe pericial

a los fines de certificar que había ausencia de

filtraciones en su apartamento y de crear la apariencia

de ausencia de responsabilidad por los daños causados al

inmueble de los apelados.

Ciertamente, la actitud de la apelante de negarse

a realizar las reparaciones durante tanto tiempo obligó

a los apelados a asumir las molestias, gastos y trabajo

de un litigio innecesario que pudo evitarse, por lo que

no incidió el foro primario al hacer una determinación

de temeridad e imponer una suma de honorarios por dicho

concepto.

-IV-

Por los fundamentos anteriormente expuestos, los

cuales hacemos formar parte de esta Sentencia, TA2026AP00157 35

modificamos la Sentencia apelada a los únicos fines de

revocar la determinación del foro primario sobre la

valorización de daños uso y disfrute de la propiedad,

por falta de prueba.

Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la

Secretaria del Tribunal de Apelaciones.

La juez Aldebol Mora concurre sin opinión escrita.

Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones