DLJ Mortgage Capital, Inc. v. García Ramos

• Court: Supreme Court of Puerto Rico
• Decided: May 14, 2021
• Docket: CT-2020-9
• Status: Published

Opinion

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

DLJ Mortgage Capital, Inc. Certificación Peticionario

v. 2021 TSPR 66

Federico Alberto García Ramos, 206 DPR ____ t/c/c Federico A. Ramos García

Recurridos

Número del Caso: CT-2020-9

Fecha: 14 de mayo de 2021

Abogados de la parte peticionaria:

Lcda. Irmarie Rivera Miranda Lcdo. Eyck O. Lugo Rivera Lcda. Vilmarys Mel Quiñones Cintrón

Abogados de la parte recurrida:

Lcda. Monsita Lecaroz Arribas Lcda. Rosana Moreno Rodríguez

Materia: Derecho Registral Inmobiliario- El principio de tracto sucesivo es un prerrequisito para la validez de la inscripción de una hipoteca en virtud de la Ley para agilizar el Registro de la Propiedad.

Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

DLJ Mortgage Capital, Inc.

Peticionario CT-2020-0009 Certificación v. Interjurisdiccional Federico Alberto García Ramos, t/c/c Federico A. Ramos García

Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor COLÓN PÉREZ.

En San Juan, Puerto Rico a 14 de mayo de 2021.

En esta ocasión, la Corte de Distrito de los

Estados Unidos para el Distrito de Puerto Rico -- por

vía del presente recurso de certificación

interjurisdiccional -- nos solicita que precisemos

si el principio hipotecario de tracto sucesivo es un

prerrequisito necesario para concluir que la

inscripción automática de una hipoteca, en virtud de

la Ley para Agilizar el Registro de la Propiedad,

infra, es válida.

De otra parte, nos plantea como interrogante si

la inscripción automática de una hipoteca -- conforme

el estatuto de referencia -- se ve afectada cuando

el dueño de la propiedad no corrige ciertas

deficiencias notificadas por el Registrador de CT-2020-0009 2

la Propiedad, resultando en la no inscripción de su título

propietario.1

Tras un examen minucioso de los estatutos y normativa

aplicable, y luego de haber expedido el recurso ante nos,

resolvemos que el ordenamiento jurídico puertorriqueño exige

el cumplimiento con el principio de tracto sucesivo, como

condición para la validez de la inscripción de una hipoteca

en virtud de la Ley para Agilizar el Registro de la

Propiedad, infra. Asimismo, concluimos que el hecho de que

el titular no haya corregido las deficiencias notificadas,

no cambia el hecho de que -- en el presente caso -- se

rebatió la presunción de corrección instituida por el

precitado estatuto. Nos explicamos. Veamos.

I.

Tras la muerte del señor Catalino Ramos Díaz, y a raíz

de determinado procedimiento de declaratoria de herederos,2

el señor Federico Alberto Ramos García (en adelante, “señor

Ramos García”) se convirtió en dueño parcial -- junto a su

madre, Nydia Elisa García Monge (en adelante, “señora García

1Las preguntas, según formuladas por la Corte de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito de Puerto Rico (en adelante, “Tribunal de Distrito”), son: 1) “Whether the principle of successive claim of ownership (‘tracto’) that requires the debtor to be listed as a registered owner of its property is a pre-condition to consider a mortgage deed validly recorded by operation of Law 216?”; 2) “Whether a recordation validly made under Law 216 is affected when the owner of the property participated in the events that led to non-recordation of its vesting deed at the Registry of Property by not correcting the defects notified by the Registrar?”. Véase, Recurso de certificación, pág. 2.

2 Véase, Caso Núm. FJV2003-09402, celebrado ante el Tribunal de Primera Instancia. CT-2020-0009 3

Monge”), y su hermana, Rosa Amarilis Ramos García (en

adelante, “señora Ramos García”) -- de cierta propiedad sita

en el Municipio de Trujillo Alto.3

Tiempo después, mediante la Escritura Núm. 1 sobre

Donación de Participaciones Hereditarias (en adelante,

“Escritura Núm. 1 de Donación”), otorgada el 16 de enero de

2006, las señoras García Monge y Ramos García donaron su

participación en la Finca Núm. 4074 al señor Ramos García.

Como consecuencia, este último se convirtió en el único dueño

de la propiedad antes mencionada.

Así las cosas, en virtud de su titularidad registral,

y mediante la Escritura Núm. 140 (en adelante, “Escritura

Núm. 140 de Hipoteca” o “Escritura Núm. 140”) por la suma de

ciento veinte mil dólares ($120,000.00), el 14 de marzo de

2008 el señor Ramos García constituyó una hipoteca a favor

3 Dicho inmueble tiene la siguiente descripción registral:

URBANA: Solar en el Barrio Cuevas del Municipio de Trujillo Alto, Puerto Rico, con una cabida superficial de veintiún (21) centésimas de cuerda equivalente a ochosientos diecisiete punto cincuenta y dos (817.52) metros cuadrados. En lindes por el Norte, es trece punto sesenta y seis (13.66) metros con terrenos de Juan Feliciano; por el Sur, en catorce punto treinta y nueve (14.39) metros con carretera estatal número 175; por el Este, en cincuenta y nueve punto veinte (59.20) metros con terrenos de Aguedo Adorno y por el Oeste, en cincuenta y ocho punto veintinueve metros (58.29) con terrenos de Cándido Arroyo (en adelante, “Finca Núm. 4074”). CT-2020-0009 4

de Doral Mortgage, LLC.4 Ésta fue presentada ante el Registro

de la Propiedad el 3 de junio de 2009.5

Entretanto, tras la presentación de la Escritura Núm.

1 de Donación ante el Registro de la Propiedad, el 14 de

abril de 2008 el Registrador de la Propiedad notificó ciertas

deficiencias en dicho documento.6 Esta notificación caducó

el 16 de junio de 2008 sin que se tomara alguna acción al

respecto.

De forma similar, en la misma fecha, a saber, el 14 de

abril de 2008, el Registrador de la Propiedad notificó

determinadas deficiencias en la Declaratoria de Herederos

que dio paso a la donación.7 Empero, tal notificación también

caducó el 16 de junio de 2008 sin que se efectuara una

corrección.

Ahora bien, en el interín, la Asamblea Legislativa de

Puerto Rico aprobó la Ley para Agilizar el Registro de la

Propiedad, infra, en aras de promulgar la inscripción

4 En la misma fecha, es decir, el 14 de marzo de 2008, el señor Ramos García constituyó una segunda hipoteca, también a favor de Doral Bank, LLC, por veintidós mil quinientos dólares ($22,500.00). Dicho negocio quedó plasmado en la Escritura Núm. 141 (en adelante, “Escritura Núm. 141 de Hipoteca”), la cual fue presentada el 3 de junio de 2009 ante el Registro de la Propiedad.

5 Esta fue la segunda vez que se presentó la escritura de referencia ante el Registro de la Propiedad. Ello, ya que la misma fue originalmente presentada el 8 de abril de 2008, pero fue notificada con deficiencias el 14 de abril de 2008. De forma correspondiente, dicho documento caducó el 16 de junio de 2008.

6 En específico, señaló deficiencias en el relevo otorgado por el Departamento de Hacienda de Puerto Rico, es decir, la Certificación de Cancelación de Gravamen.

7 Del mismo modo el error señalado estaba relacionado al relevo otorgado por el Departamento de Hacienda de Puerto Rico, es decir, la Certificación de Cancelación de Gravamen. CT-2020-0009 5

automática de ciertos documentos presentados ante el

Registro de la Propiedad. En virtud de la Ley para Agilizar

el Registro de la Propiedad, infra, ambas hipotecas quedaron

inscritas, mediante el asiento abreviado extendido el 25 de

febrero de 2015.

Más adelante, el 1 de julio de 2014 para ser

específicos, el señor Ramos García se acogió a las

protecciones del Capítulo 13 del Código de Quiebras, 11 USC

sec. 1301.8 Como parte de dicho procedimiento, el 14 de

diciembre de 2015 el señor Ramos García instó un proceso

adversativo en contra de DLJ Mortgage Capital, Inc. (en

adelante, “DLJ Mortgage”), sucesor de Doral Mortgage, LLC,

quien adquirió el crédito de la hipoteca constituida por la

Escritura Núm. 140 (en adelante, “DLJ Mortgage”).9

En particular, el señor Ramos García impugnó la validez

de la inscripción de la hipoteca constituida mediante la

Escritura Núm. 140, por entender que la misma fue errónea.10

Éste adujo que no era el dueño registral de la Finca Núm.

4074 -- sobre la cual se constituyó la referida hipoteca --

toda vez que la Escritura Núm. 1 de Donación había caducado,

por lo que la Escritura Núm. 140 de Hipoteca, inscrita en

8 Dicho caso fue asignado el alfanumérico 14-05463(BKT).

9 Ello, bajo el epígrafe Federico A. Ramos García v. DLJ Mortgage, Inc., Adv. No. 15-00297 (BKT).

10Banco Popular de Puerto Rico -- quien sustituyó a Doral Mortgage, LLC -- era acreedor de la hipoteca constituida en virtud de la Escritura Núm. 141. Luego del proceso adversativo, en julio de 2016, Banco Popular de Puerto Rico y el señor Ramos García llegaron a un acuerdo transaccional, por lo que dicho asunto no está ante nuestra consideración. CT-2020-0009 6

virtud de la Ley para Agilizar el Registro de la Propiedad,

infra, era inválida por falta de tracto sucesivo.11

En ese sentido, el señor Ramos García argumentó que la

Ley para Agilizar el Registro de la Propiedad, infra,

estableció una presunción rebatible de corrección de los

documentos inscritos en base de dicho estatuto. No obstante,

señaló que dicha ley permitió la rectificación de errores en

los instrumentos inscritos en virtud de la misma, y que --

en este caso -- la falta de tracto sucesivo rebatía la

presunción de corrección. De forma que, por medio de la

acción adversativa que incoó ante el Tribunal de Quiebras,

se estaba haciendo la gestión de corrección.

Así pues, el señor Ramos García solicitó que dicho foro

ordenara al Registrador de la Propiedad que eliminara la

hipoteca constituida por medio de la Escritura Núm. 140 de

Hipoteca; que declarara la deuda de DLJ Mortgage como una no

asegurada; y que ordenara que se le reembolsara al síndico

de quiebras todo pago hecho a favor de la hipoteca antes

aludida y con posteridad a la fecha de presentación de la

petición de quiebra.

Tras varios incidentes procesales no necesarios aquí

pormenorizar, el 20 de noviembre de 2017 las partes

presentaron un Joint Motion Submitting Factual Stipulations,

donde el señor Ramos García aceptó -- entre otras cosas --

que, aproximadamente tres (3) años después de que se otorgara

11En esa ocasión, el señor Ramos García hizo alusión al Art. 57 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, infra. CT-2020-0009 7

la Escritura Núm. 140 de Hipoteca, cierto notario le comunicó

que el Registrador de la Propiedad había notificado

determinados defectos en la Escritura Núm. 1 de Donación; y

que se le instruyó a rectificar los errores señalados, pero

que no lo hizo. De la misma forma, se estipuló el hecho de

que la Finca Núm. 4074 constaba inscrita a favor de los

progenitores del señor Ramos García -- incluyendo su padre

fenecido -- y que la propiedad de referencia se encuentra en

posesión de su madre, la señora García Monge.

Posteriormente, el 14 de marzo de 2018 DLJ Mortgage

presentó ante el Tribunal de Quiebras una solicitud de

sentencia sumaria. En apretada síntesis, la corporación de

referencia adujo que la Escritura Núm. 140 de Hipoteca había

sido inscrita de acuerdo a la normativa vigente y que el

señor Ramos García estaba interpretando incorrectamente los

postulados de la Ley para Agilizar el Registro de la

Propiedad, infra. Asimismo, DLJ Mortgage señaló que las

razones por las cuales el señor Ramos García no constaba

como el dueño registral de la Finca Núm. 4074 eran

atribuibles solamente a éste. Por tanto, además de su

negligencia en las gestiones para corregir las deficiencias

notificadas, DLJ Mortgage aduce que el señor Ramos García

tampoco inició un pleito independiente para corregir o

anular -- por medio de un mandato judicial -- la constancia

de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.12 En fin, DLJ

12 Sobre este asunto, DLJ Mortgage señaló que el señor Ramos García decidió levantar el planteamiento antes discutido en el Tribunal de CT-2020-0009 8

Mortgage sostuvo que la Ley para Agilizar el Registro de la

Propiedad, infra, produce efectos erga omnes en cuanto a los

derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad y

fue correctamente aplicada en el caso de epígrafe.

En respuesta, el 12 de abril de 2018 el señor Ramos

García se opuso al petitorio de DLJ Mortgage y solicitó que,

en vez, se dictara sentencia sumaria a su favor. En su Reply

to Defendant’s Request for Summary Judgment, el señor Ramos

García reiteró los argumentos planteados previamente ante el

Tribunal de Quiebras.13 Además, sostuvo que -- contrario a

lo intimado por DLJ Mortgage -- éstos conocían de los

defectos en la Declaratoria de Herederos y la Escritura Núm.

1 de Donación. El señor Ramos García destacó que los escritos

antes mencionados fueron notificados con deficiencia el 14

de abril de 2008 y caducaron el 16 de junio de 2008. Por

otro lado, la escritura de hipoteca en controversia fue

primero presentada el 8 de abril de 2008, pero tuvo que ser

presentada una segunda vez el 3 de junio de 2009. Es decir,

fue presentada nuevamente ante el Registro de la Propiedad

luego de que caducara la Escritura Núm. 1 de Donación y la

correspondiente Declaratoria de Herederos. En ese sentido,

Quiebras, “where the automatic stay provisions of Section 362 prevent DLJ from seeking any such relief from Plaintiff”. Véase, Apéndice, pág. 45. Es decir, “a forum which impedes DLJ from availing itself of the state law remedies which could have compelled Plaintiff to correct the Registry defects created by Plaintiff himself”. Íd.

13En esta ocasión, el señor Ramos García fundamentó su petitorio en el Art. 17 de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, infra. CT-2020-0009 9

el señor Ramos García afirmó que el acreedor debió hacer las

diligencias necesarias para confirmar que la persona que

otorga la hipoteca es la misma que aparece como dueño titular

en el Registro de la Propiedad.

Tras evaluar los argumentos de las partes y examinar el

derecho aplicable, el 4 de junio de 2019 el Tribunal de

Quiebras emitió una Opinion and Order. En ella, concluyó que

no se había cumplido con el requisito de tracto sucesivo,

según exigido por la Ley Hipotecaria y del Registro de la

Propiedad, infra. Por otro lado, enfatizó que la Ley para

Agilizar el Registro de la Propiedad, infra, no daba rienda

suelta (free pass) para que todos los documentos presentados

de forma errónea se inscribieran y se mantuvieran

inscritos.14 De manera que, si alguna inscripción se llevó a

cabo de forma incorrecta, debía ser subsanada según lo

dispuesto en el precitado estatuto. Sobre la controversia de

epígrafe, el Tribunal de Quiebras adujo que dicha corrección

se estaba llevando a cabo mediante intervención judicial.

En virtud de lo anterior, el Tribunal de Quiebras

determinó que procedía, entonces, proveer no ha lugar a la

solicitud de sentencia sumaria de DLJ Mortgage, declarar no

asegurada la acreencia de dicha corporación y emitir una

orden para que el Registrador de la Propiedad cancelara la

14El Tribunal de Quiebras fundamentó su determinación, parcialmente, en lo sentenciado en In re Ramos, 493 B.R. 355 (Bankr. D.P.R. 2013). CT-2020-0009 10

hipoteca en controversia.15 Dicha determinación fue

oportunamente notificada a todas las partes del litigio.

Inconforme con dicho proceder, DLJ Mortgage recurrió

ante la Corte de Distrito de los Estados Unidos para el

Distrito de Puerto Rico, y planteó que si se permitía que

prevaleciera la determinación del Tribunal de Quiebras, se

generaría en nuestra jurisdicción cierta incertidumbre sobre

todas las transacciones hechas en virtud de la Ley para

Agilizar el Registro de la Propiedad, infra.16 En

consideración de las controversias bajo su estudio, el 30 de

marzo de 2020 la Corte de Distrito de los Estados Unidos

para el Distrito de Puerto Rico, por voz del Juez Pedro A.

Delgado Hernández, decide presentar el recurso de

certificación interjurisdiccional de referencia ante este

Tribunal, recurso que decidimos acoger el 30 de octubre de

2020.

En particular, y como ya mencionamos, nos solicitan

certificar dos (2) preguntas, a saber: 1) “Whether the

principle of successive claim of ownership (‘tracto’) that

requires the debtor to be listed as a registered owner of

its property is a pre-condition to consider a mortgage deed

validly recorded by operation of Law 216?”; 2) “Whether a

recordation validly made under Law 216 is affected when the

15 Así, señaló que “pursuant to Puerto Rico Law, DLJ does not have a valid lien and consequently does not have a secured claim over Debtor’s Property”. Véase, Apéndice, pág. 83.

16 Véase, DLJ Mortgage, Inc. v. Federico A. Ramos García, 19-CV-01609 (PAD). CT-2020-0009 11

owner of the property participated in the events that led to

non-recordation of its vesting deed at the Registry of

Property by not correcting the defects notified by the

Registrar?”.

Enterado de lo anterior, DLJ Mortgage comparece ante

nos mediante un Alegato sobre certificación

interjurisdiccional.17 En esencia, en cuanto a la primera

pregunta planteada por la Corte de Distrito de los Estados

Unidos para el Distrito de Puerto Rico, a grandes rasgos,

arguye que “no es necesario que exista tracto para que una

inscripción por virtud de la Ley 216-2010 sea válida”.

Alegato de DLJ Mortgage, pág. 13.

En cuanto a la segunda interrogante planteada por la

Corte de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito de

Puerto Rico, DLJ Mortgage destaca que el señor Ramos García

se cruzó de brazos, tras ser notificado de los defectos de

la Escritura Núm. 1 de Donación. Cónsono con esto, DLJ

Mortgage asevera que este Tribunal debe determinar que

“ninguna parte puede ir contra sus propios actos e impugnar

la validez de instrumentos públicos inscritos por virtud de

la Ley 216-2010, amparándose de problemas registrales

ocasionados por la propia parte que ahora pretende impugnar

dicha inscripción”.

17 DLJ Mortgage también presentó una Moción solicitando argumentación oral en apoyo de Alegato sobre certificación interjurisdiccional. En virtud de dicho petitorio, DLJ Mortgage solicita una argumentación oral en el caso de marras. Ello, ya que -- a su juicio -- la presente controversia está revestida de gran interés público. CT-2020-0009 12

De otra parte, el 6 de noviembre de 2020 compareció

ante nos el señor Ramos García mediante una Moción sometiendo

alegato de parte apelada […]. En ésta, y en apretada

síntesis, alega que por razón del principio de tracto

sucesivo -- contenido en la Ley Hipotecaria y del Registro

de la Propiedad, infra, al igual que la Ley del Registro de

la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de

Puerto Rico, infra -- la escritura de hipoteca en

controversia no debió ser inscrita mediante la Ley para

Agilizar el Registro de la Propiedad, infra. Ello, ya que la

propiedad inmueble aquí en controversia no está a nombre del

señor Ramos García.

En ese sentido, y a juicio del señor Ramos García, la

Ley para Agilizar el Registro de la Propiedad, infra, dispone

un mecanismo para corregir ese tipo de error. Éste señala

que, si bien el estatuto de referencia establece una

presunción de corrección de las inscripciones hechas a su

amparo, dicha presunción puede ser rebatida. De forma que,

al instar un proceso adversativo en el caso de quiebras,

obtuvo la intervención judicial necesaria para corregir la

inscripción errónea.

Asimismo, el señor Ramos García recalca que el

antecesor de DLJ Mortgage -- entiéndase, Doral Mortgage, LLC

-- conocía del problema del tracto sucesivo. Siendo ello

así, indica que, en todo caso, se puede atribuir el problema

de inscripción al acreedor hipotecario. CT-2020-0009 13

A la luz de lo antes reseñado, el señor García Ramos

nos solicita que: 1) con relación a la primera pregunta,

concluyamos que las inscripciones efectuadas a la luz de la

Ley para Agilizar el Registro de la Propiedad, infra, gozan

de una presunción de corrección, que es susceptible a ser

rebatida mediante intervención judicial; y 2) que el hecho

de que el señor Ramos García haya aceptado que tuvo

conocimiento de los defectos notificados por el Registrador

de la Propiedad sobre la Escritura Núm. 1 de Donación no

altera el estado de derecho de la inscripción de la Escritura

Núm. 140 de Hipoteca.

Trabadas así las controversias, expedimos el recurso

ante nos, y con el beneficio de la comparecencia de todas

las partes con interés en el litigio, procedemos a exponer

la normativa aplicable a las mismas.

II.

Como es sabido, el recurso de certificación

interjurisdiccional es el “instrumento procesal adecuado que

permite a un tribunal someter preguntas, para su contestación

definitiva, a otro tribunal de jurisdicción distinta, sobre

cuestiones dudosas que se refieren al Derecho de esa

jurisdicción”. González Cabán v. JR Seafood, 199 DPR 234,

239 (2017). Véase, Martínez Marrero v. González Droz, 180

DPR 579 (2011); Guzmán v. Calderón, 164 DPR 220 (2005); R.

Hernández Colón, Práctica jurídica de Puerto Rico: Derecho

Procesal Civil, 6ta ed., San Juan, LexisNexis, 2017, pág.

574. CT-2020-0009 14

De esta forma, se posibilita que un tribunal federal o

de un estado de los Estados Unidos certifique -- ante esta

Curia -- un “asunto judicial en el que estén implicados

cuestiones de derecho puertorriqueño que puedan determinar

el resultado del mismo y respecto al cual, en la opinión del

tribunal solicitante, no existan precedentes claros en la

jurisprudencia de este Tribunal”. Art. 3.002 de la Ley de la

Judicatura de Puerto Rico, Ley Núm. 201-2003, 4 LPRA sec.

24(s)(g). Véase, también, Regla 25(a) del Reglamento del

Tribunal Supremo de Puerto Rico, 4 LPRA Ap. XXI-B; Regla

52.2(d) de las Reglas de Procedimiento Civil de 2009, 32 LPRA

Ap. V, R. 52.2(d).

A esos efectos, hemos reiterado que la certificación

interjurisdiccional es un método directo y económico para

que el foro federal obtenga una interpretación del derecho

estatal. Martínez Marrero v. González Droz, supra, pág. 585;

Medina & Medina v. Country Pride Foods, 122 DPR 172, 181

(1988); Pan Ame. Comp. Corp. v. Data Gen. Corp, 112 DPR 780,

785 (1982). Igualmente, este Tribunal ha sentenciado que --

mediante el recurso de referencia -- se respeta la función

de los tribunales estatales de interpretar el derecho de sus

respectivas jurisdicciones. Íd.

Ahora bien, es menester señalar que la expedición de

dicho recurso es enteramente discrecional. González Cabán v.

JR Seafood, supra, pág. 240; Watchtower Bible v. Mun. Dorado

I, 192 DPR 73, 79 (2014); Guzmán v. Calderón, supra, pág.

228. Asimismo, y conforme a lo antes expuesto, las CT-2020-0009 15

contestaciones de las preguntas que son certificadas tienen

el efecto de cosa juzgada, por lo que obligan a las partes

en cualquier procedimiento ulterior. González Cabán v. JR

Seafood, supra, pág. 240; Watchtower Bible v. Mun. Dorado I,

supra; Guzmán v. Calderón, supra, pág. 227.

III.

Establecido lo anterior, y por ser en extremo pertinente

para la correcta disposición de las interrogantes

presentadas ante nos, es conveniente señalar aquí que en

nuestra jurisdicción rige un sistema registral declarativo

con eficacia convalidante. L. Rivera Rivera, Derecho

registral inmobiliario puertorriqueño, 3era ed. rev., San

Juan, Ed. Jurídica Editores, 2012, págs. 32-33. En

particular, el sistema de referencia se distingue por la

voluntariedad de la inscripción de los documentos, así como

el requisito de que éstos sean calificados antes de acceder

al Registro de la Propiedad.18 Rivera Rivera, op. cit., pág.

33. Siendo ello así, y según plasmado en la ahora derogada

Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, Ley Núm. 198

de 8 de agosto de 1979, 30 LPRA sec. 2001 et seq. (en

adelante, “Ley Hipotecaria”), -- la cual estaba vigente al

momento en que se otorgaron los instrumentos aquí bajo

estudio -- el Registro de la Propiedad:

[T]iene por objeto la registración de los actos y contratos relativos a los bienes inmuebles mediante un sistema de publicidad de títulos que

18Para más información sobre los orígenes de nuestro sistema registral, véase L. Mojica Sandoz, Derecho Hipotecario de Puerto Rico (L. Abraham y Patricia Abraham, eds.), EE.UU., Publicaciones JTS, 2004. CT-2020-0009 16

contienen las adquisiciones, modificaciones y extinciones del dominio y demás derechos reales sobre dichos bienes, y de los derechos anotables sobre los mismos, y de las resoluciones judiciales que afecten la capacidad civil de los titulares. Art. 7 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA sec. 2051.

Como parte de dicho sistema, se incorporaron en nuestro

ordenamiento principios claves de derecho registral

inmobiliario, incluyendo el principio de tracto sucesivo.

Éste último exige “mantener el enlace o conexión de las

adquisiciones por el orden regular de los titulares

registrales sucesivos, a base de formar todos los actos

adquisitivos inscritos una continuidad perfecta […]”. R.M.

Roca Sastre y otros, Derecho hipotecario, Barcelona, Ed.

Bosch, 2007, T. II, Vol. I, pág. 429. Véase, Rigores v.

Registrador, 165 DPR 710, 727 (2005). Es decir, que el

“transferente de hoy sea el adquirente de ayer y que el

titular registral actual sea el transferente de mañana”.

Roca Sastre y otros, op. cit., 2007, T.II, pág. 429. Véase,

Bechara Fagundo v. Rodríguez Cintrón, 183 DPR 610, 619

(2011); Rigores v. Registrador, supra, pág. 727.

En particular, el tracto sucesivo “se exige en todos

los componentes de la información registral: finca, titular

y derecho. El título a inscribirse debe tener como objeto la

misma finca inscrita, haber sido otorgado por el titular

inscrito al momento de la calificación, y tratarse del mismo

derecho publicado”. Mojica Sandoz, op. cit., pág. 161.

El objetivo que se persigue a través del referido

principio registral es, en esencia, “que el historial CT-2020-0009 17

jurídico de cada finca inmatriculada, respecto de sus

sucesivos titulares registrales, aparezca sin saltos ni

lagunas”. Rivera Rivera, op. cit., pág. 226. Véase, Bachara

Fagundo v. Rodríguez Cintrón, supra, pág. 619; Pagán

Rodríguez v. Registradora, 177 DPR 522, 534 (2009); Pino

Development Corp. v. Registrador, 133 DPR 373, 386 (1993).

Empero, es menester precisar que el principio de tracto

sucesivo es de carácter formal, “ya que pertenece al proceso,

forma o procedimiento de inscripción y se dirige al

Registrador [o Registradora]”. Roca Sastre y otros, op.

cit., 2007, T. II, pág. 435. En otras palabras, el principio

al que hacemos alusión debe obedecerse al momento de hacerse

la inscripción. Rivera Rivera, op. cit., pág. 227.

Cónsono con lo anterior, el Art. 57 de la Ley

Hipotecaria, 30 LPRA sec. 2260 -- vigente al momento en que

se otorgaron los instrumentos ante nuestra consideración --

disponía que “[p]ara registrar documentos por los que se

declaren, transmitan, graven, modifiquen, o extingan el

dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles,

deberá constar previamente registrado el derecho de la

persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos

o contratos referidos”.19 Véase, Bechara Fagundo v. Rodríguez

Cintrón, supra, pág. 619; Pagán Rodríguez v. Registradora,

19Es menester señalar que la actual Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley Núm. 210- 2015, 30 LPRA sec. 6001 et seq. (en adelante, “Ley del Registro”) tiene una disposición análoga. CT-2020-0009 18

supra, pág. 535; Pino Development Corp. v. Registrador,

supra, págs. 386-387. De forma que, si la persona que aparece

inscrita no es la persona que pretende otorgar la transmisión

o gravamen, se debe denegar la inscripción.20 Art. 57 de la

Ley Hipotecaria, 30 LPRA sec. 2260. Véase, Bechara Fagundo

v. Rodríguez Cintrón, supra; Pagán Rodríguez v.

Registradora, supra; Pino Development Corp. v. Registrador,

supra.

Ahora bien, a pesar de que el principio de tracto

sucesivo ha quedado firmemente establecido en nuestro

ordenamiento, existen instancias donde el mismo se ve

interrumpido y debe ser corregido. Sobre el particular, cabe

señalar que la reanudación del tracto es una instancia en

que el ordenamiento español -- donde originan las bases de

nuestro sistema registral -- y el puertorriqueño se pueden

distinguir. En específico, si bien el ordenamiento español

contempla varias formas de reestablecer el tracto, nuestro

ordenamiento “es deficiente en este particular”. Rivera

Rivera, op. cit., pág. 244. Así, pues, al considerar la

corrección del tracto, la Ley Hipotecaria nos remite al Art.

236 y el Art. 246 del mencionado estatuto, 30 LPRA secs.

2761, 2771.

20Cabe mencionar que el profesor Luis Rafael Rivera Rivera precisa que “el requisito de tracto sucesivo no afecta la facultad para disponer; sólo es exigencia para que pueda inscribir a su favor quien hubiera recibido un derecho del facultado para transmitirlo”. Rivera Rivera, op. cit., pág. 227. Véase, también, Roca Sastre y otros, op. cit., 2007, T. II, pág. 436. CT-2020-0009 19

A tenor con lo anterior, el Art. 236 de la Ley

Hipotecaria, 30 LPRA sec. 2761, contempla la concordancia

entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica

extraregistral, la cual se puede lograr, entre otras formas,

mediante la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

Mientras que el Art. 246 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA sec.

2771, hace referencia a las ocasiones en que un dueño o

dueña de una finca inscrita o un derecho real no aparece en

el Registro de la Propiedad como su titular. El remedio a

esto, según el precitado artículo, es instar una acción

ordinaria en contra de los que aparecen en el Registro como

los titulares de la finca o el derecho real. Íd.

IV.

A.

De otra parte, conviene recordar aquí que, allá para el

27 de diciembre de 2010, la Asamblea Legislativa de Puerto

Rico aprobó la Ley Núm. 216-2010, 30 LPRA sec. 1821 et seq.,

también conocida como Ley para Agilizar el Registro de la

Propiedad (en adelante, “Ley Núm. 216-2010”). Mediante dicho

estatuto, se pretendía aliviar el atraso en la inscripción

de documentos ante el Registro de la Propiedad. Exposición

de Motivos de la Ley Núm. 216-2010 (2010 (Parte 2) Leyes de

Puerto Rico 1320). Véase, también, Parras Silvestry v. Ávila

Vargas, 203 DPR 832, 836 (2020); CRIM v. Registradora, 193

DPR 943, 948-949 (2015). De tal forma, se buscaba propiciar

el desarrollo económico local, asegurar el tráfico jurídico CT-2020-0009 20

y preservar los derechos de los ciudadanos. Exposición de

Motivos de la Ley Núm. 216-2010, supra, págs. 1320-1321.

Ello, ya que, según expone la profesora Ana Cristina

Gómez Pérez, en su artículo El efecto de la Ley Número 216

de 2010 sobre el tráfico económico inmobiliario en Puerto

Rico:

Los principales efectos del atraso registral en los últimos años los han sufrido la industria bancaria, la cual se encontraba imposibilitada de ejecutar sus garantías hipotecarias no inscritas. Los acreedores tenían que llevar una acción de cobro de dinero y esperar a que se inscribiera la hipoteca para vender en pública subasta la propiedad. Esta espera podía significar en ocasiones meses e incluso años. Lo anterior encarecía el crédito hipotecario por el alto riesgo que implicaba para el acreedor. A.C. Gómez Pérez, El efecto de la Ley Número 216 de 2010 sobre el tráfico económico inmobiliario en Puerto Rico, 81 Rev. Jur. UPR 845, 846 (2012).

Cónsono con lo anterior, en la Exposición de Motivos

del estatuto de referencia se hizo constar que:

[D]ado el enorme atraso existente, es necesario adoptar una medida transitoria que, sin menoscabar los principios básicos del derecho hipotecario y conservando la fe pública registral, permita que los esfuerzos de calificación e inscripción de documentos se concentren en aquellos relacionados con el desarrollo económico del país, sin que se afecte la fe pública ni la presunción de los títulos inscritos. (Énfasis suplido) Exposición de Motivos de la Ley Núm. 216-2010, supra, pág. 1321.

En esa dirección, y para instrumentar dicha intención

legislativa, la Ley Núm. 216-2010, supra, permitió la

inscripción automática de los documentos presentados ante el

Registro de la Propiedad previo al 30 de abril de 2010. Art.

2, Ley Núm. 216-2010, 30 LPRA sec. 1821. Ello, con excepción CT-2020-0009 21

de los documentos relacionados a: 1) segregaciones; 2)

agrupaciones; 3) agregaciones; 4) expropiaciones; 5)

expedientes de dominio; 6) rectificación de cabida o

descripción de remanente; 7) constitutivos del Régimen de

Propiedad Horizontal; 8) documentos posteriores que surjan

de los negocios jurídicos antes mencionados; 9) documentos

presentados después de la vigencia del estatuto; 10)

documentos notificados, caducados o en proceso de

recalificación. Íd. Véase, Parras Silvestry v. Ávila Vargas,

supra, págs. 836-837.

Por otro lado, en aras de regular la inscripción de los

documentos excluidos, el Art. 5 de la Ley Núm. 216-2010, 30

LPRA sec. 1824, establece que los Registradores de la

Propiedad tendrían un plazo improrrogable de dos (2) años

-- a partir de la vigencia de la ley de referencia -- para

calificar todos los documentos que no hubiesen quedado

inscritos en virtud de dicha ley. Además, sobre los

documentos presentados a partir del 1 de mayo de 2010,

dispuso que debían ser calificados en un término

improrrogable de noventa (90) días laborables. Íd. Esto,

sujeto a la imposición de sanciones disciplinarias al

Registrador de la Propiedad cuando se incumpliera con los

términos antes señalados. Íd.

Finalmente, es preciso señalar que las inscripciones

efectuadas en virtud de la Ley Núm. 216-2010 se presumen

correctas. Art. 7, Ley Núm. 216-2010, 30 LPRA sec. 1826. No

obstante, dicho estatuto dispone que, cualquier corrección CT-2020-0009 22

de error, se hará en arreglo con lo expuesto en la Ley

Hipotecaria, supra, y el Reglamento general para la

Ejecución de la Ley Hipotecaria y del Registro de la

Propiedad, Reglamento Núm. 2674, Departamento de Justicia,

9 de julio de 1989, según enmendado (en adelante, “Reglamento

Núm. 2674) o cualquier reglamento posterior. Íd.

Establecido lo anterior, y en lo relacionado al

contenido de este estatuto, precisa mencionar que durante la

aprobación del mismo se produjo -- ante la Asamblea

Legislativa -- una discusión robusta sobre las consecuencias

de su aprobación. A esos fines, participaron varios expertos

en derecho registral inmobiliario, incluyendo las

licenciadas Gloriana Ruiz Jiménez y María del Socorro

Santaella Arguinzoni, ambas Registradoras de la Propiedad

jubiladas y profesoras de Derecho Hipotecario. En aquella

instancia, señalaron “que el efecto de la ‘inscripción

automática’ e[ra] abolir principios fundamentales del

ordenamiento hipotecario vigente […]”. G. Lanauze Morales,

Los enigmas de la ley para agilizar el Registro de la

Propiedad, 45 Rev. Jurídica U. Inter. PR 47, 78 (2011).

Véase, Informe positivo sobre el P. de la C. 2683, Com. de

lo Jurídico y Ética, Cámara de Representantes, 3era Ses.

Or., 16ta Asam. Leg., en la pág. 9 (en adelante, “Informe

Positivo”). Así, por ejemplo, sobre el principio de tracto

sucesivo, expresaron que -- como consecuencia de la

inscripción automática -- "existe una gran posibilidad de

que queden inscritos negocios jurídicos que no guarden una CT-2020-0009 23

secuencia ordenada dentro de una misma finca”.21 Lanauze

Morales, supra, págs. 80-81.

Por su parte, el tratadista Luis Rafael Rivera Rivera

se suscribió a lo dicho por las Registradoras antes

mencionadas y, además, ofreció sus propias críticas. Sobre

el alcance de lo dispuesto en esta ley, el tratadista de

referencia sostuvo que, “[u]na vez inscribe, el asiento es

intocable y está bajo la salvaguardia de los tribunales. El

hecho de que la propia Ley Hipotecaria faculte al Registrador

para corregir errores en unas circunstancias muy

particulares, no significa que pueda adjudicar derechos”.22

(Énfasis suplido) Lanauze Morales, supra, pág. 86. Véase,

21 Sobre la presunción de corrección, añadieron:

El Artículo 7 de la medida establece que se presume que las ‘inscripciones automáticas’ son correctas. No es aceptable ni concebible que en ningún tribunal se sostenga la presunción de corrección propuesta por la medida. La presunción de corrección actualmente está respaldada por el proceso de calificación. Habiéndose eliminado el proceso de calificación respecto a estos documentos, no puedo [puede] operar la presunción por la mera expresión de la ley, máximo cuando sabemos que los documentos ‘inscritos automáticamente’ tendrán muchos errores. Lanauze Morales, supra, pág. 82.

22Valga precisar que, cuando primero se presentó el texto de la ley Núm. 216-2010, supra, el Art. 7 rezaba:

Las inscripciones practicadas en virtud de esta ley, se presumen correctas. Esta presunción de corrección podrá ser revisada por el Registrador de la sección correspondiente, a solicitud de parte interesada, durante dos (2) años contados a partir de la fecha de vigencia de esta ley. El Registrador tendrá la facultad para revisar dichas inscripciones e incluso dejar sin efecto las mismas, de ser éstas contrarias a derecho. P. de la C. 2683 de 12 de mayo de 2010, 3era Ses. Or., 16t Asam. Leg., en la pág. 5. CT-2020-0009 24

Informe Positivo, supra, pág. 11. Y es que no podía ser de

otra forma, pues, tal tarea le corresponde a los tribunales.

B.

Ahora bien, en virtud de la Ley Núm. 216-2010, supra,

el Departamento de Justicia aprobó el Reglamento para la

ejecución de la Ley Núm. 216 de 27 de diciembre de 2010 […],

Reglamento Núm. 7988, Departamento de Justicia, 4 de febrero

de 2011 (en adelante, “Reglamento Núm. 7988”). En éste, se

reiteran algunos de los postulados incluidos en la Ley Núm.

216-2010. Así, por ejemplo, se enumeran los documentos que

cualifican para la inscripción automática y la metodología

para extender los correspondientes asientos. Véase, Arts.

4, 5 y 8, Reglamento Núm. 7988, supra.

De la misma manera, se expone que las inscripciones

practicadas en virtud de la Ley Núm. 216-2010, supra, se

presumen correctas. Art. 11, Reglamento Núm. 7988, supra. De

modo que, cualquier parte afectada por un error en la

inscripción de documentos presentados antes del 30 de abril

de 2010 y que no quedaron excluidos por la Ley Núm. 216-

2010, supra, podrían solicitar la corrección de los mismos

ante el Registrador de la sección apropiada. Véase, Art.

11.1, Reglamento Núm. 7988, supra.

No obstante, el Reglamento Núm. 7988, supra, también

dispone que el Registrador o Registradora deberá corregir

los errores al palio de los Arts. 150 al 154 de la Ley

Hipotecaria, 30 LPRA secs. 2501-2505, y los Arts. 141.3 al

141.7, 142.1, 143.1, 143.2 y 144.1 del Reglamento Núm. 2674, CT-2020-0009 25

supra.23 En lo pertinente a las correcciones efectuadas por

el Registrador o Registradora de la Propiedad, en instancias

donde la rectificación pudiese afectar derechos de titulares

inscritos, el Art. 151 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA sec.

2502, establece que se exigirá el consentimiento de las

partes afectadas o una resolución judicial ordenando la

corrección del asiento.

Por otro lado, los Arts. 141.3 al 141.7, 142.1, 143.1,

143.2 y 144.1 del ahora derogado Reglamento Núm. 2674, en

esencia, complementan las disposiciones de los incisos de la

Ley Hipotecaria anteriormente expuestos.24 En lo relevante

al presente caso, el Art. 142.1 del referido cuerpo

reglamentario establece que:

Si se hubieren practicado asientos con posterioridad a aquél cuya rectificación se pretende, será requisito indispensable que presten su consentimiento los titulares posteriores compareciendo en instancia firmada y autenticada ante notario, o que sean incluidos como partes en el procedimiento ordinario que se inste con arreglo a lo dispuesto en este Reglamento. (Énfasis suplido).

Como se puede colegir de lo antes reseñado, las leyes

y reglamentos aplicables disponen de forma clara las vías

23 Es necesario aclarar que, a pesar de que el Reglamento Núm. 7988, supra, menciona la existencia de un Art. 143.2 en el Reglamento Núm. 2674, supra, dicho inciso no existe. No obstante, continuaremos haciendo referencia al mismo, toda vez que el texto del referido cuerpo reglamentario así lo expone.

24 Por ejemplo, se dispone cómo corregir errores cometidos por los Registradores o Registradoras; cuándo la corrección se debe llevar a cabo una vez ya se ha entregado el título al interesado; contempla aquellas ocasiones en que se extiende el asiento en la finca equivocada; o cuando se omite la firma del Registrador o Registradora. Véase, Art. 141.3, 141.4, 143.1 y 144.1, Reglamento Núm. 2674, supra. CT-2020-0009 26

para corregir errores de inscripción cometidos por los

Registradores o Registradoras de la Propiedad.

C.

De otra parte, es menester señalar que, recientemente,

este Tribunal tuvo oportunidad de interpretar las

disposiciones de la Ley Núm. 216-2010, supra, en el caso

Parras Silvestry v. Ávila Vargas, supra. En aquella ocasión,

analizamos si dos (2) escrituras de individualización y

donación de ciertos apartamentos fueron inscritas

correctamente a la luz de la Ley Núm. 216-2010, supra. Parras

Silvestry v. Ávila Vargas, supra, pág. 834. En dicho caso,

la Registradora de la Propiedad indicaba que las

individualizaciones de apartamentos no cualificaban para la

inscripción automática dispuesta en la Ley Núm. 216-2010,

supra, de modo que no se podían inscribir las donaciones por

falta de tracto sucesivo. Íd., pág. 835. En contraste, las

peticionarias –- las hermanas Parras Silvestry -- adujeron

que la Registradora de la Propiedad no tenía capacidad

jurídica para recalificar los documentos en controversia, ya

que habían quedados inscritos de forma automática, en virtud

de la Ley Núm. 216-2010, supra. Íd, pág. 836.

Atendidos los argumentos planteados por las partes,

este Tribunal -- por voz del Juez Asociado señor Martínez

Torres -- concluyó que la Ley Núm. 216-2010, supra, “mandató

la inscripción automática de escrituras de individualización

de apartamentos sujetos a un Régimen de Propiedad

Horizontal”. Parras Silvestry v. Ávila Vargas, supra, pág. CT-2020-0009 27

843. Así pues, esta Curia sentenció que las escrituras en

controversia quedaron inscritas de forma automática y, como

consecuencia, debían presumirse válidas. Íd, pág. 844.

Siendo ello así, se ordenó la revocación de la calificación

de la registradora.

Nótese que, al resolver el caso de Parras Silvestry v.

Ávila Vargas, supra, no nos vimos obligados a atender la

controversia ante nuestra consideración. A pesar de que se

precisó la metodología para corregir errores en determinadas

inscripciones -- es decir, conforme a los Arts. 150 al 154

de la Ley Hipotecaria, supra, y los Arts. 141.3-141.7, 142.1,

143.1,143.2 y 144.1 del Reglamento Núm. 2674, supra -- no

hubo necesidad de aplicar dicha normativa. Parras Silvestry

v. Ávila Vargas, supra, págs. 845-846.25

De la misma forma, es útil pasar revista -- a modo de

ejemplo -- sobre lo resuelto en In re Ramos, 493 B.R. 355

(2013), caso donde el Tribunal de Quiebras se enfrentó a una

controversia relacionada a la Ley Núm. 216-2010, supra.26

Allí, se evaluó la naturaleza de cierta acreencia

hipotecaria de Banco Popular de Puerto Rico, tras la

inscripción de la misma en virtud de la Ley Núm. 216-2010,

supra. Ello, de forma paralela a determinado procedimiento

en virtud del Capítulo 13 de Quiebras. En específico, el

deudor arguyó que había falta de tracto sucesivo, por lo que

25 Véase, nota 23, supra.

26Dicho caso fue discutido in extenso por el señor Ramos García, ya que -- a juicio de éste -- apoya sus contenciones. CT-2020-0009 28

la inscripción de la hipoteca en virtud de la Ley Núm. 216-

2010 fue errada.

En aquel momento, el Tribunal de Quiebras sentenció -

- sobre la alegación de falta de tracto sucesivo planteada

en el precitado caso -- que:

[It] is undisputed that at the moment of the filing of the petition the purported Mortgage Deed was presented by BPPR at the Registry of Property without presenting the Purchase Deed and that the mortgage could not be validly recorded in accordance to local law. Failure to present the Purchase Deed previous to the presentation of the Mortgage Deed necessarily results in the lack of successive chain of title. Without successive record, the mortgage lien may not be validly recorded in accordance to Article 57 of P.R. Mortgage Act of 1979, P.R. Laws Ann. tit. 30, sec. 2260. (Énfasis suplido) In re Ramos, supra, págs. 367-368.

Es decir, el Tribunal de Quiebras concluyó que -- sin tracto

sucesivo -- la hipoteca no podía ser válidamente inscrita,

a la luz del derecho puertorriqueño. Lo anterior es similar

a lo ocurrido en el caso de epígrafe.

V.

Por último, y por ser también pertinente a la

controversia que nos ocupa, debemos recordar que -- al

describir los contornos generales de la hipoteca -- se ha

dicho que ésta es:

[U]n derecho real que, ya de momento, sujeta o vincula lo hipotecado, cualquiera que sea su titular, al poder de exigir eventualmente la realización de su valor así como la adopción de medidas dirigidas a salvaguardarlo, todo en seguridad o garantía de la efectividad de alguna obligación dineraria, y cuyo derecho es de carácter accesorio, indivisible, de constitución registral, y grava bienes, ajenos y enajenables, que permanecen en posesión de su propietario o CT-2020-0009 29

titular, y el cual implica un poderoso instrumento del crédito territorial. (Énfasis suprimido) Roca Sastre y otros, op. cit., 2009, T.VIII, págs. 15-16. Véase, también, Haedo Castro v. Roldán Morales, 203 DPR 324, 341 (2019).

En virtud de ello, el efecto práctico de la hipoteca es

sujetar “directa e inmediatamente los bienes sobre [los] que

se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento

de la obligación para cuya seguridad fue constituida”. Art.

1775, Código Civil de Puerto Rico de 1930, 31 LPRA sec. 5043.

Así pues, el Art. 1756 del ahora derogado Código Civil

de 1930, 31 LPRA sec. 5001, enumeraba una serie de requisitos

indispensables para la otorgación de un contrato de

hipoteca. A saber, que se constituya para asegurar el

cumplimiento de una obligación principal; que la cosa

hipotecada pertenezca en propiedad a quien la hipoteca; y

que las personas que constituyan la hipoteca tengan libre

disposición de sus bienes o, de no tenerla, que tengan

autorización legal para ello. Íd. Véase, Dist. Unidos Gas v.

Sucn. Declet Jiménez, 196 DPR 96, 110 (2016); Westernbank v.

Registradora, 174 DPR 779, 784 (2008); Rivera Rivera, op.

cit., pág. 486.

Además de éstos, el Art. 1774 del antiguo Código Civil

de 1930, 31 LPRA sec. 5042, exigía que -- como condición

para su validez -- la hipoteca fuera inscrita en el Registro

de la Propiedad. Véase, Haedo Castro v. Roldán Morales,

supra, págs. 341-342; Dist. Unidos Gas v. Sucn. Declet

Jiménez, supra, pág. 111; Westernbank v. Registradora,

supra; Rivera Rivera, op. cit., págs. 486-487. Este concepto CT-2020-0009 30

fue repetido en el Art. 188 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA

sec. 2605, donde se dispone que, como requisito para la

constitución de una hipoteca voluntaria, ésta debía ser

acordada en una escritura pública y debía ser inscrita en el

Registro de la Propiedad. Véase, Haedo Castro v. Roldán

Morales, supra, pág. 342.

Ahora bien, y según se puede inferir de la doctrina

antes señalada, una de las características distintivas de la

hipoteca es que su inscripción es constitutiva. Véase, Roca

Sastre y otros, op. cit., 2009, T. VIII, pág. 101. Como bien

nos dice el profesor Luis Rafael Rivera Rivera, “la

jurisprudencia puertorriqueña, siguiendo la doctrina

mayoritaria, ha insistido en el carácter constitutivo de

este derecho real”. Rivera Rivera, op. cit., pág. 487. Véase,

también, Roca Sastre y otros, op. cit., 2009, T. VIII, pág.

101; Haedo Castro v. Roldán Morales, supra, pág. 341.

No obstante, si bien se requiere la inscripción de la

escritura de hipoteca para ser considerada un derecho real,

en la instancia en que esto no ocurra, la misma “constituye

prueba como documento privado y, por ende, vale como negocio

jurídico entre los otorgantes si concurren los requisitos

contractuales de consentimiento, objeto y causa”. Rivera

Rivera, op. cit., pág. 487.

Es, pues, a la luz de la normativa antes expuesta que

procedemos a disponer de las interrogantes ante nuestra

consideración. CT-2020-0009 31

VI.

Como ya mencionamos, en el presente caso, la Corte de

Distrito de los Estados Unidos para el Distrito de Puerto

Rico nos solicita que determinemos si el cumplimiento con

el principio de tracto sucesivo es un prerrequisito para

concluir que la inscripción automática de una hipoteca, en

virtud de la Ley Núm. 216-2010, supra, es válida. Por otro

lado, nos consultan si la inscripción automática de una

hipoteca -- conforme el estatuto de referencia -- se ve

afectada cuando el dueño de la propiedad no corrigió las

deficiencias notificadas por el Registrador o Registradora

de la Propiedad, resultando en la no inscripción de su título

propietario. Contestamos la primera pregunta en la

afirmativa, y la segunda en la negativa. Veamos.

Como cuestión de umbral, debemos considerar si en

efecto la escritura de hipoteca en controversia está sujeta

a la aplicación de la inscripción automática, conforme a lo

pautado en la Ley Núm. 216-2010, supra. Al considerar la

lista taxativa de excepciones expuesta en la ley de

referencia -- al igual que en su correspondiente reglamento

-- concluimos que dicho negocio queda cobijado por el

estatuto de referencia. Debido a que la hipoteca en

controversia fue presentada ante el Registro de la Propiedad

con anterioridad al 30 de abril de 2010, y no es un

instrumento que aparece enumerado en la lista de exclusión,

consideramos el mismo sujeto al precitado estatuto. CT-2020-0009 32

Siendo ello así, proseguimos a considerar los méritos

de la primera pregunta ante nuestra consideración. Para ello,

de entrada, debemos señalar que, como regla general, el

ordenamiento registral puertorriqueño dispone que los

documentos que sean presentados ante el Registro de la

Propiedad sufrirán un proceso de calificación. Como

consecuencia de lo anterior, en dicho proceso se evalúa la

observancia del principio de tracto sucesivo. Normalmente,

el incumplir con dicho principio conllevaría la denegación

de la inscripción.

No obstante, con la aprobación de la Ley Núm. 216-2010,

dicho proceso varía un poco, toda vez que, como hemos visto,

la referida disposición legal decreta la inscripción

automática de ciertos documentos, sin éstos estar sujetos a

la tradicional calificación de parte de un Registrador o

Registradora. Tal es el caso de autos.

Inscrita la escritura de hipoteca aquí en controversia,

-- entiéndase, la Escritura Núm. 1 de Hipoteca -- en virtud

de la Ley Núm. 216-2010, supra, el mencionado estatuto

dispone que dicha inscripción tiene una presunción de

corrección; presunción de corrección que -- conforme a la

normativa antes expuesta -- puede ser impugnada.

Siendo ello así, impugnada la validez del asiento

inscrito -- en este caso, la Escritura de Hipoteca Núm. 1 -

-, como hemos visto, los tribunales están en la obligación

de pasar juicio sobre el cumplimiento de los requisitos de CT-2020-0009 33

la Ley Núm. 216-2010, supra, y la Ley Hipotecaria, supra.

Entre ellos, el principio registral de tracto sucesivo.

Así pues, y en lo relacionado a la primera pregunta que

nos hace la Corte de Distrito de los Estados Unidos para el

Distrito de Puerto Rico, es forzoso concluir que, en efecto,

el ordenamiento jurídico puertorriqueño exige el

cumplimiento con el principio de tracto sucesivo, como

condición para la validez de la inscripción de la hipoteca

aquí en controversia, inscrita en virtud de lo dispuesto en

la Ley para Agilizar el Registro de la Propiedad, supra.

En cuanto a la segunda interrogante, y cónsono con lo

anterior, somos del criterio que el hecho de que el titular

no haya corregido las deficiencias notificadas, no cambia el

hecho de que -- en el presente caso -- se rebatió la

presunción de corrección.27 En otras palabras, si bien es

cierto que una parte no debe cruzarse de brazos al momento

de corregir las deficiencias que el Registrador o

Registradora le notifique, el principio de tracto sucesivo

se sobrepone sobre lo anterior y, en consecuencia, ello no

implica que quedará inscrito de forma permanente

independientemente de los errores que pueda contener.

En ese sentido, y en lo que respecta a la segunda

pregunta que nos realiza la Corte de Distrito de los Estados

Unidos para el Distrito de Puerto Rico, respondemos que el

hecho de que un titular no haya corregido las deficiencias

27Particularmente, cuando se puede argüir que el acreedor hipotecario original contribuyó al desface en el tracto sucesivo. CT-2020-0009 34

notificadas por el Registrador o Registradora de la

Propiedad, no cambia el hecho de que -- en el presente caso

-- se rebatió la presunción de corrección instaurada en la

Ley para Agilizar el Registro de la Propiedad, supra.

VII.

En resumen, y a modo de epílogo, en el día de hoy

resolvemos que: 1) los asientos en el Registro de la

Propiedad, inscritos en virtud de la Ley para Agilizar el

Registro de la Propiedad, supra, se presumen correctos y

exactos; 2) dichos asientos están bajo la salvaguarda de los

tribunales; 3) impugnada la validez de un asiento, los

tribunales deben pasar juicio sobre si al momento de

inscribir se cumplieron los requisitos de la Ley Núm. 216-

2010, supra, y la Ley Hipotecaria, supra; y 4) ello es así,

puesto que el propósito de la Ley 216-2010, supra, --

conocida como la Ley para Agilizar el Registro de la

Propiedad -- fue adelantar los trabajos del Registro de la

Propiedad y combatir el retraso en la calificación e

inscripción de documentos públicos, no convertir lo irreal

en real.

VIII.

Establecido lo anterior, y por los fundamentos que

anteceden, resolvemos que el ordenamiento jurídico

puertorriqueño exige el cumplimiento con el principio de

tracto sucesivo, como condición para la validez de la

inscripción de una hipoteca en virtud de la Ley Núm. 216-

2010, supra. Asimismo, concluimos que el hecho de que el CT-2020-0009 35

titular no haya corregido las deficiencias notificadas, no

cambia el hecho de que -- en el presente caso -- se rebatió

la presunción de corrección.

Se ordena al Negociado de Traducciones de este Tribunal

que traduzca al inglés esta Opinión. Una vez traducida, la

Secretaría de esta Curia deberá enviar una copia de la misma

a la Corte de Distrito de Estados Unidos para el Distrito de

Puerto Rico.

Se dictará sentencia de conformidad.

Ángel Colón Pérez Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Peticionario CT-2020-0009 Certificación Interjurisdicciona v. l Federico Alberto García Ramos, t/c/c Federico A. Ramos García

SENTENCIA

Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte de la presente Sentencia, resolvemos que el ordenamiento jurídico puertorriqueño exige el cumplimiento con el principio de tracto sucesivo, como condición para la validez de la inscripción de una hipoteca en virtud de la Ley Núm. 216-2010, conocida como Ley para Agilizar el Registro de la Propiedad, 30 LPRA sec. 1821 et seq. Asimismo, concluimos que el hecho de que el titular de un instrumento público no corrija las deficiencias notificadas por el Registrador de la Propiedad, no cambia que –- tal como ocurrió en el presente caso -- se pueda rebatir la presunción de corrección instituida por la precitada ley.

Se ordena al Negociado de Traducciones de este Tribunal que traduzca al inglés esta Opinión. Una vez traducida, la Secretaría de esta Curia deberá enviar una copia de la misma a la Corte de Distrito de Estados Unidos para el Distrito de Puerto Rico.

Notifíquese inmediatamente.

Lo acordó el Tribunal y certifica el Secretario del Tribunal Supremo.

José Ignacio Campos Pérez Secretario del Tribunal Supremo