Consejo De Titulares Del Condominio Condesa Del Mar v. Eduardo Chamah Martínez
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Opinion
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar Certiorari Peticionario
v. 2019 TSPR 71
Eduardo Chamah Martínez 202 DPR ____
Recurrido
Número del Caso: AC-2018-2
Fecha: 15 de abril de 2019
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de Carolina – Guayama, Panel IX
Abogados de la parte peticionaria:
Lcdo. Rafael E. Rivera Sánchez Lcda. Gwendollyn Feliciano Reyes Lcdo. Michel Godreau
Abogado de la parte recurrida:
Lcdo. José Alfredo Prats
Materia: Sentencia con Opiniones disidentes.
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar
Peticionario Núm. AC-2018-0002 v.
Eduardo Chamah Martínez
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 15 de abril de 2019.
La controversia inicial en este caso requería evaluar
la compatibilidad de los arrendamientos a corto plazo con el
uso residencial al que está destinado un bien inmueble sujeto
al Régimen de Propiedad Horizontal, conforme a su escritura
matriz y reglamento. No obstante, en vista de ciertos cambios
fácticos acaecidos durante el trámite apelativo del pleito,
nos corresponde determinar, como cuestión de umbral, si la
controversia continúa siendo una justiciable o si, por el
contrario, advino académica como consecuencia de un cambio
sustancial en el estado de Derecho que rige la relación entre
las partes. Veamos.
I.
El 14 de abril de 2015, el Consejo de Titulares del
Condominio Condesa del Mar (Condominio) presentó ante el
Tribunal de Primera Instancia, Sala de Carolina, una Petición
de Sentencia Declaratoria, Interdicto Preliminar y
Permanente en contra del Sr. Eduardo Chamah Martínez, titular AC-2018-0002 2
del apartamiento 702 del Condominio. En ésta, le solicitó al
foro primario que ordenara al señor Chamah Martínez cesar y
desistir de alquilar su unidad en calidad de hospedería, dado
que dicha explotación comercial violentaba las disposiciones
contenidas en la escritura matriz y el reglamento
constitutivo del régimen de propiedad horizontal en la
propiedad. Para fundamentar la procedencia de un remedio
interdictal, el Consejo de Titulares arguyó que, ante la
negativa del señor Chamah Martínez de cesar el uso ilegal de
su unidad de vivienda, los titulares estaban sufriendo -y
continuarían sufriendo- daños inmediatos, graves e
irreparables que ponían en riesgo la seguridad, el bienestar
y la tranquilidad del resto de los titulares. En su Petición,
además, el Consejo alegó que el señor Chamah Martínez estaba
promocionando y arrendando su apartamiento a corto plazo
mediante una plataforma electrónica destinada a esos fines,
llamada Home Away y que tal situación había generado malestar
entre los residentes del Condominio.
Luego de varios trámites procesales, incluyendo el
desistimiento de la petición de interdicto preliminar por
parte del Consejo de Titulares, el Tribunal de Primera
Instancia dictó una Sentencia Declaratoria mediante la cual
concluyó que el derecho al uso y disfrute de la propiedad
del señor Chamah Martínez estaba limitado y supeditado a lo
establecido en la escritura matriz y el reglamento. A esos
efectos, el foro primario concluyó que el destino del
Condominio era residencial y que el alquiler de una unidad a AC-2018-0002 3
corto plazo era incompatible con ese destino.
Consiguientemente, el Tribunal de Primera Instancia declaró
con lugar la demanda presentada y ordenó al señor Chamah
Martínez satisfacer la suma de $1,000 en concepto de
honorarios de abogado.
Inconforme, el señor Chamah Martínez presentó un
recurso de apelación ante el Tribunal de Apelaciones.
El 10 de agosto de 2017, ese foro dictó una sentencia y
revocó el dictamen del Tribunal de Primera Instancia.
Fundamentó su dictamen en el sentido amplio que debía
atribuírsele a la palabra “uso” y cómo en aquellas instancias
en que se pretenda prohibir una actividad específica en un
inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal la
prohibición se deberá hacer constar de forma expresa en la
escritura matriz del condominio. Véase Sentencia del TA, en
la pág. 4. El Tribunal de Apelaciones concluyó que el
arrendamiento a corto plazo no variaba el uso o destino del
condominio, puesto que el arrendatario a corto plazo “está
dándole a la propiedad un uso residencial”. Id. en la pág. 7.
Luego de que la reconsideración de ese dictamen fuese
declarada no ha lugar, el Consejo de Titulares acudió ante
este Tribunal mediante un recurso de apelación.1 En éste,
planteó como señalamientos de error los siguientes:
1 Según arguyó, el dictamen del Tribunal de Apelaciones era diametralmente opuesto al dictamen de ese mismo foro en el caso Rebeka Tosado Collins v. Consejo de Titulares del Condominio Montecielo, KLRA201600780. Luego de concluir de que el tracto procesal de ese caso era sustancialmente distinto, puesto que se trataba de un recurso de revisión de una determinación del Departamento de Asuntos de Consumidor AC-2018-0002 4
Primer error: Erró el Tribunal de Apelaciones al determinar que el arrendamiento por noche no varía el uso o destino del condominio, si quien lo alquila utiliza el apartamento para dormir, descansar, preparar sus alimentos y actividades similares.
Segundo error: Erró el Tribunal de Apelaciones al permitir una actividad comercial en un condominio para uso exclusivamente residencial.
Apelación, en la pág. 6.
El 28 de febrero de 2018, expedimos el auto solicitado
y señalamos una vista oral, la cual tuvo lugar el 14 de
noviembre de 2018. En ésta, la representación legal del
señor Chamah Martínez indicó que de la escritura matriz ni
del reglamento del Condominio surgía una prohibición a los
alquileres a corto plazo. Arguyó que, por el contrario, en
el propio reglamento se contemplaba el alquiler de los
apartamientos sin que se estableciera una distinción entre
arrendamientos a largo y a corto plazo. Indicó que tal
distinción era innecesaria, puesto que las actividades que
realizaban los arrendatarios a corto plazo eran las mismas
que aquéllas que realizaban los que arrendaban la propiedad
por periodos más extensos; a saber, dormir, descansar y
realizar otras actividades consistentes con el uso
residencial del apartamiento.
La representación legal del Consejo de Titulares, por
otro lado, sostuvo que el arrendamiento a corto plazo de las
unidades del condominio claramente constituía una
y no de una sentencia declaratoria emitida por el Tribunal de Primera Instancia, acogimos el recurso presentado como un certiorari, por entender que era el recurso adecuado. AC-2018-0002 5
explotación comercial vedada por la escritura matriz y el
reglamento. Destacó que, bajo el razonamiento de la parte
recurrida, los hoteles no deberían ser designados como de
uso comercial, sino residencial. Según señaló, los requisitos
establecidos mediante reglamento a los propietarios que
deseaban arrendar sus propiedades dejaban claro que el único
tipo de arrendamiento contemplado era aquel a largo plazo.
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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar Certiorari Peticionario
v. 2019 TSPR 71
Eduardo Chamah Martínez 202 DPR ____
Recurrido
Número del Caso: AC-2018-2
Fecha: 15 de abril de 2019
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de Carolina – Guayama, Panel IX
Abogados de la parte peticionaria:
Lcdo. Rafael E. Rivera Sánchez Lcda. Gwendollyn Feliciano Reyes Lcdo. Michel Godreau
Abogado de la parte recurrida:
Lcdo. José Alfredo Prats
Materia: Sentencia con Opiniones disidentes.
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar
Peticionario Núm. AC-2018-0002 v.
Eduardo Chamah Martínez
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 15 de abril de 2019.
La controversia inicial en este caso requería evaluar
la compatibilidad de los arrendamientos a corto plazo con el
uso residencial al que está destinado un bien inmueble sujeto
al Régimen de Propiedad Horizontal, conforme a su escritura
matriz y reglamento. No obstante, en vista de ciertos cambios
fácticos acaecidos durante el trámite apelativo del pleito,
nos corresponde determinar, como cuestión de umbral, si la
controversia continúa siendo una justiciable o si, por el
contrario, advino académica como consecuencia de un cambio
sustancial en el estado de Derecho que rige la relación entre
las partes. Veamos.
I.
El 14 de abril de 2015, el Consejo de Titulares del
Condominio Condesa del Mar (Condominio) presentó ante el
Tribunal de Primera Instancia, Sala de Carolina, una Petición
de Sentencia Declaratoria, Interdicto Preliminar y
Permanente en contra del Sr. Eduardo Chamah Martínez, titular AC-2018-0002 2
del apartamiento 702 del Condominio. En ésta, le solicitó al
foro primario que ordenara al señor Chamah Martínez cesar y
desistir de alquilar su unidad en calidad de hospedería, dado
que dicha explotación comercial violentaba las disposiciones
contenidas en la escritura matriz y el reglamento
constitutivo del régimen de propiedad horizontal en la
propiedad. Para fundamentar la procedencia de un remedio
interdictal, el Consejo de Titulares arguyó que, ante la
negativa del señor Chamah Martínez de cesar el uso ilegal de
su unidad de vivienda, los titulares estaban sufriendo -y
continuarían sufriendo- daños inmediatos, graves e
irreparables que ponían en riesgo la seguridad, el bienestar
y la tranquilidad del resto de los titulares. En su Petición,
además, el Consejo alegó que el señor Chamah Martínez estaba
promocionando y arrendando su apartamiento a corto plazo
mediante una plataforma electrónica destinada a esos fines,
llamada Home Away y que tal situación había generado malestar
entre los residentes del Condominio.
Luego de varios trámites procesales, incluyendo el
desistimiento de la petición de interdicto preliminar por
parte del Consejo de Titulares, el Tribunal de Primera
Instancia dictó una Sentencia Declaratoria mediante la cual
concluyó que el derecho al uso y disfrute de la propiedad
del señor Chamah Martínez estaba limitado y supeditado a lo
establecido en la escritura matriz y el reglamento. A esos
efectos, el foro primario concluyó que el destino del
Condominio era residencial y que el alquiler de una unidad a AC-2018-0002 3
corto plazo era incompatible con ese destino.
Consiguientemente, el Tribunal de Primera Instancia declaró
con lugar la demanda presentada y ordenó al señor Chamah
Martínez satisfacer la suma de $1,000 en concepto de
honorarios de abogado.
Inconforme, el señor Chamah Martínez presentó un
recurso de apelación ante el Tribunal de Apelaciones.
El 10 de agosto de 2017, ese foro dictó una sentencia y
revocó el dictamen del Tribunal de Primera Instancia.
Fundamentó su dictamen en el sentido amplio que debía
atribuírsele a la palabra “uso” y cómo en aquellas instancias
en que se pretenda prohibir una actividad específica en un
inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal la
prohibición se deberá hacer constar de forma expresa en la
escritura matriz del condominio. Véase Sentencia del TA, en
la pág. 4. El Tribunal de Apelaciones concluyó que el
arrendamiento a corto plazo no variaba el uso o destino del
condominio, puesto que el arrendatario a corto plazo “está
dándole a la propiedad un uso residencial”. Id. en la pág. 7.
Luego de que la reconsideración de ese dictamen fuese
declarada no ha lugar, el Consejo de Titulares acudió ante
este Tribunal mediante un recurso de apelación.1 En éste,
planteó como señalamientos de error los siguientes:
1 Según arguyó, el dictamen del Tribunal de Apelaciones era diametralmente opuesto al dictamen de ese mismo foro en el caso Rebeka Tosado Collins v. Consejo de Titulares del Condominio Montecielo, KLRA201600780. Luego de concluir de que el tracto procesal de ese caso era sustancialmente distinto, puesto que se trataba de un recurso de revisión de una determinación del Departamento de Asuntos de Consumidor AC-2018-0002 4
Primer error: Erró el Tribunal de Apelaciones al determinar que el arrendamiento por noche no varía el uso o destino del condominio, si quien lo alquila utiliza el apartamento para dormir, descansar, preparar sus alimentos y actividades similares.
Segundo error: Erró el Tribunal de Apelaciones al permitir una actividad comercial en un condominio para uso exclusivamente residencial.
Apelación, en la pág. 6.
El 28 de febrero de 2018, expedimos el auto solicitado
y señalamos una vista oral, la cual tuvo lugar el 14 de
noviembre de 2018. En ésta, la representación legal del
señor Chamah Martínez indicó que de la escritura matriz ni
del reglamento del Condominio surgía una prohibición a los
alquileres a corto plazo. Arguyó que, por el contrario, en
el propio reglamento se contemplaba el alquiler de los
apartamientos sin que se estableciera una distinción entre
arrendamientos a largo y a corto plazo. Indicó que tal
distinción era innecesaria, puesto que las actividades que
realizaban los arrendatarios a corto plazo eran las mismas
que aquéllas que realizaban los que arrendaban la propiedad
por periodos más extensos; a saber, dormir, descansar y
realizar otras actividades consistentes con el uso
residencial del apartamiento.
La representación legal del Consejo de Titulares, por
otro lado, sostuvo que el arrendamiento a corto plazo de las
unidades del condominio claramente constituía una
y no de una sentencia declaratoria emitida por el Tribunal de Primera Instancia, acogimos el recurso presentado como un certiorari, por entender que era el recurso adecuado. AC-2018-0002 5
explotación comercial vedada por la escritura matriz y el
reglamento. Destacó que, bajo el razonamiento de la parte
recurrida, los hoteles no deberían ser designados como de
uso comercial, sino residencial. Según señaló, los requisitos
establecidos mediante reglamento a los propietarios que
deseaban arrendar sus propiedades dejaban claro que el único
tipo de arrendamiento contemplado era aquel a largo plazo.
Durante la vista, además, el representante legal del
Consejo de Titulares informó a este Tribunal sobre posibles
enmiendas al reglamento del Condominio Condesa del Mar
dirigidas a prohibir los arrendamientos a corto plazo. Ante
esto, se le ordenó al Consejo comparecer, en un término de
noventa (90) días, para notificar cuál había sido el
resultado de ese proceso de enmienda.
En cumplimiento con esta orden, el 11 de febrero de
2019, el Consejo de Titulares compareció para informar que
la enmienda había sido aprobada y presentada ante el Registro
de la Propiedad el 7 de diciembre de 2018. Acompañó su moción
con la Escritura Número 22, titulada Enmienda a Reglamento y
Escritura Matriz. En lo que atañe la controversia ante
nuestra consideración, la escritura enmienda el Artículo 27
del Reglamento del Condominio para que disponga lo siguiente:
Realizarlas de acuerdo con el destino dado al edificio el cual es exclusivamente residencial. Ningún titular podrá establecer en el edificio ninguna forma de explotación comercial, a menos que expresamente se autorice por la unanimidad de los titulares. Se prohíben los arrendamientos por noches, por fines de semana, a corto plazo (“short term”), se prohíben los arrendamientos tipo Homeaway, Airbnb y cualquier otra variación de las AC-2018-0002 6
mismas que impliquen actividad comercial, turística, entre otras.
Según se establece en la escritura, esta enmienda surtirá
efecto a partir de la fecha de su presentación en el Registro
de la Propiedad. Ante este desarrollo fáctico, corresponde
determinar si la controversia ante nuestra consideración
advino académica como consecuencia del cambio al estado de
Derecho vigente entre las partes.
II.
En reiteradas instancias este Tribunal ha establecido
que “[u]na controversia puede convertirse en académica cuando
los cambios fácticos o judiciales acaecidos durante el
trámite judicial tornan en ficticia su solución,
convirtiéndose así en una opinión consultiva sobre asuntos
abstractos de derecho”. P.P.D. v. Gobernador I, 139 DPR 643,
675–676 (1995). La academicidad, cual doctrina de
autolimitación judicial, tiene el propósito de “evitar el
uso inadecuado de recursos judiciales y obviar precedentes
innecesarios”. PNP v. Carrasquillo, 166 DPR 70, 75 (2005)
(citas omitidas). La determinación de academicidad ha de
hacerse en función de una evaluación ponderada de los cambios
a los hechos o al derecho aplicable para determinar si éstos
suponen que la controversia entre las partes ha cesado de
existir. Véase id; Com. de la Mujer v. Srio. de Justicia,
109 DPR 715 (1980).
De otra parte, cuando estos cambios ocurren en la etapa
apelativa, nos compete, como máximo foro judicial, tomar AC-2018-0002 7
medidas cautelares que propendan la certidumbre y seguridad
entre las partes. A tenor con ese deber, en Berberena v.
Echegoyen, 128 DPR 864 (1991) pautamos que, cónsono con la
jurisprudencia federal en cuanto a este tema, cuando un caso
se torna académico y los cambios fácticos que originaron la
academicidad no resultan de un acuerdo entre las partes “el
decreto del tribunal de instancia queda anulado (vacated) y
el caso se devuelve con órdenes de desestimar la demanda”.
Berberena, 128 DPR en la pág. 870. Esta norma sirve el
propósito de evitar que dictámenes emitidos para
controversias que se tornaron académicas sigan en vigor y
puedan afectar los derechos de las partes. Véase Moreno v.
UPR II, 178 DPR 969 (2010).
La desestimación de la causa de acción incoada y la
derogación de los dictámenes de los foros inferiores no sólo
promueve la certeza y seguridad judicial, sino que también
deja el camino libre a la litigación futura de las disputas
entre las partes sin perjudicar a ninguna de ellas por una
decisión que, para todos los efectos, era preliminar y, como
consecuencia de la academicidad del recurso, advino ineficaz
y consultiva. Id.2
2 El dictamen se fundamentó en lo resuelto por el Tribunal Supremo de los Estados Unidos en United States v. Munsingwear, Inc., 340 US 36, 39-40 (1950) (“The established practice of the Court in dealing with a civil case from a court in the federal system which has become moot while on its way here or pending our decision on the merits is to reverse or vacate the judgment below and remand with a direction to dismiss. That was said in Duke Power Co. v. Greenwood County, 299 U.S. 259, 267, 57 S.Ct. 202, 205, 81 L.Ed. 178, to be ‘the duty of the appellate court’. That procedure clears the path for future relitigation of the AC-2018-0002 8
En fin, cuando el cambio en el estado de Derecho entre
las partes ocurre en la etapa apelativa, tenemos el deber de
tomar medidas cautelares adicionales a la desestimación del
recurso ante nuestra consideración. Específicamente, nos
corresponde dejar sin efecto los dictámenes de los foros
inferiores y devolver el caso al Tribunal de Primera
Instancia con instrucciones para que desestime la causa de
acción en su totalidad. Moreno, 178 DPR en la pág. 975.
III.
En el caso ante nuestra consideración, la enmienda al
Reglamento del Condominio Condesa del Mar mediante la cual
se prohíben expresamente los arrendamientos a corto plazo
ciertamente pone fin a la controversia que originó el litigio
entre las partes. La actuación que sirvió de base para la
reclamación presentada ante el Tribunal de Primera Instancia
por el Consejo de Titulares fue justamente el arrendamiento,
por parte del recurrido, de su unidad residencial por
periodos cortos de tiempo mediante el uso de la plataforma
virtual Home Away. Esta conducta, conforme al nuevo estado
de Derecho que rige la relación entre las partes, está
actualmente prohibida por el Reglamento del Condominio. En
atención a ello, resulta forzoso concluir que la controversia
planteada en el recurso presentado por el Consejo de
issues between the parties and eliminates a judgment, review of which was prevented through happenstance. When that procedure is followed, the rights of all parties are preserved; none is prejudiced by a decision which in the statutory scheme was only preliminary.”). AC-2018-0002 9
Titulares se ha tornado académica y procede dictar sentencia
desestimando el recurso ante nuestra consideración.
Igualmente, procede dejar sin efectos los dictámenes emitidos
por el Tribunal de Primera Instancia y el Tribunal de
Apelaciones.
IV.
Por los fundamentos que anteceden y en virtud del cambio
fáctico que representa la prohibición expresa contenida en
las enmiendas al Reglamento, según éstas fueron aprobadas
por la Junta de Condóminos y presentadas para su debida
inscripción ante el Registro de la Propiedad, se dicta
sentencia desestimando el recurso de certiorari presentado
por el Consejo de Titulares. Asimismo, se dejan sin efecto
las sentencias dictadas por los foros recurridos y se
devuelve el caso al Tribunal de Primera Instancia, Sala
Superior de San Juan, para que proceda a desestimar la causa
de acción presentada por el Consejo de Titulares por ésta
haberse tornado académica.
Así lo pronunció el Tribunal y certifica el Secretario
del Tribunal Supremo. La Juez Asociada señora Rodríguez
Rodríguez disiente y emite una opinión disidente. El Juez
Asociado señor Estrella Martínez disiente y emite una opinión
disidente. El Juez Asociado señor Colón Pérez hace constar
la siguiente expresión:
“Toda vez que el Consejo de Titulares de un Condominio sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal puede, mediante reglamento, aclarar el alcance de cierta cláusula en la escritura matriz relacionada al uso que se le brinda a los AC-2018-0002 10
apartamentos que componen el mismo, bien para permitir prohibir cierta actividad, tal como sucedió en la causa de epígrafe -- tornando así el presente caso en académico --, estamos conformes con el resultado en el día de hoy.”
José Ignacio Campos Pérez Secretario del Tribunal Supremo EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Peticionario
v. Núm. AC-2018-0002
Opinión Disidente emitida por la Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez
Lamento profundamente que este Tribunal desaprovechara
la oportunidad que presentaba el caso de epígrafe para
atender y resolver una controversia tan acuciante como la
planteada. Controversia que, además, incide directamente en
el derecho propietario de miles de titulares que residen en
condominios de uso exclusivamente residencial sujetos al
régimen de propiedad horizontal. Esto, a pesar de la
expansión desmedida de los alquileres a corto plazo en
nuestra jurisdicción y la ausencia de legislación y
reglamentación que regule este nuevo modelo de empresarismo
comercial. La utilización para fines comerciales de los
apartamientos sitos en este tipo de inmueble afecta la
tranquilidad, seguridad y sana convivencia de esos titulares
cuyos derechos hoy permanecen en suspenso.
Por entender que el pleito ante nuestra consideración
no se tornó académico con las enmiendas realizadas al
Reglamento del Condominio Condesa del Mar, disiento del AC-2018-0002 2
proceder mayoritario. En esencia, la controversia ante la
consideración de este Tribunal requería evaluar la
compatibilidad de los arrendamientos a corto plazo con el
uso residencial al que está destinado un bien inmueble sujeto
al Régimen de Propiedad Horizontal. Por entender que los
cambios fácticos acaecidos durante el trámite apelativo del
presente pleito no tornaron esa controversia en una
académica, disiento del dictamen mayoritario.
Un análisis cabal del Derecho aplicable a la
controversia planteada -así como su jurisprudencia
interpretativa- me obliga a concluir que los alquileres a
corto plazo son incompatibles con el uso exclusivamente
residencial al que está destinado un bien inmueble sujeto al
régimen de Propiedad Horizontal. Considero que, en este caso,
la prohibición expresa a los alquileres a corto plazo
contenida en el reglamento es redundante y en nada afecta la
vigencia de la controversia ante la consideración de este
Tribunal.
De hecho, el representante legal del señor Chamah
Martínez reconoció que una enmienda al reglamento del
Condominio no tendría el efecto de disponer de la
controversia, puesto que dicha actuación por parte del
Consejo sería una “ultra vires” y “nula”. Según arguyó, la
enmienda representaría añadir una prohibición que no existía
en la escritura matriz y que eso solamente podía hacerse por
unanimidad. Destacó que la controversia ante la consideración AC-2018-0002 3
de este Tribunal giraba en torno al contenido de la escritura
matriz, por lo que la misma subsistiría si la enmienda sólo
afectaba el reglamento. Regrabación de Vista Oral de 14 de
noviembre de 2018, 11:38:20-11:39:12.
En cuanto a este aspecto, conviene destacar que, en la
Moción en cumplimiento de orden presentada con posterioridad
a la celebración de la vista oral, el Consejo de Titulares
también arguyó que la controversia planteada en este caso no
se había tornado académica con las enmiendas realizadas.
Subrayó que el propio representante legal del señor Chamah
Martínez había afirmado durante la vista oral que la única
manera de prohibir los arrendamientos a corto plazo era
mediante una enmienda a la escritura matriz del Condominio,
lo que requeriría el voto unánime de los titulares.
Ante este cuadro, no sorprendería que la enmienda
realizada sea impugnada por el propio señor Chamah Martínez,
lo que resultaría en la continuación del presente pleito y
la recurrencia de la controversia ante nuestra consideración
entre las mismas partes. Las enmiendas realizadas también
podrían ser objeto de impugnación por otros residentes del
condominio que deseen alquilar sus apartamientos a corto
plazo para propósitos turísticos y comerciales, lo que
podría, a su vez, resultar en una multiplicidad de pleitos
que versen sobre la misma controversia.
Al margen de esta realidad, consideraciones de economía
procesal militan a favor de que este Tribunal se exprese
sobre la controversia planteada. A fin de cuentas, un reclamo AC-2018-0002 4
de que un caso se ha tornado académico en una etapa tan
avanzada de los procedimientos no debe ser óbice para que el
foro de mayor jerarquía ante el cual se ventila el pleito
determine que el mejor curso de acción es pautar la norma
que, en lo sucesivo, ha de regir en los foros inferiores.
Véase Erwin Chemerinsky, Constitutional Law: Principles and
Policies, en la pág. 115 (2011 4ta ed.). (“When a case is
dismissed on appeal, there is a fully developed record and
an opportunity for a definitive resolution of an issue.
Dismissing such a case as moot might cause the same question
to be litigated in many other courts until it is finally
resolved by the Supreme Court.”)3
Los hechos y el tracto procesal del caso se resumen en
la sentencia que antecede. En virtud de éstos, la
controversia cuya academicidad hoy se decreta requería
examinar, en primer lugar, la naturaleza del régimen de
3 Véase, además, Honig v. Doe, 484 US 305, 331–32 (1988)(Rehnquist J. Op. Concurrente) (“I believe that we should adopt an additional exception to our present mootness doctrine for those cases where the events which render the case moot have supervened since our grant of certiorari or noting of probable jurisdiction in the case. Dissents from denial of certiorari in this Court illustrate the proposition that the roughly 150 or 160 cases which we decide each year on the merits are less than the number of cases warranting review by us if we are to remain, as Chief Justice Taft said many years ago, ‘the last word on every important issue under the Constitution and the statutes of the United States.’ But these unique resources—the time spent preparing to decide the case by reading briefs, hearing oral argument, and conferring—are squandered in every case in which it becomes apparent after the decisional process is underway that we may not reach the question presented.”). AC-2018-0002 5
propiedad horizontal en nuestro ordenamiento con particular
énfasis en la importancia de la escritura matriz y los
reglamentos en la constitución y consumación de éste. Veamos.
A.
El fin último del régimen de propiedad horizontal, según
dispone la propia Ley de Condominios, Ley Núm. 103 de 5 de
abril de 2003, 31 LPRA sec. 1291 et seq., es propiciar un
balance entre el derecho al disfrute de un titular de su
propiedad privada y los derechos de los demás titulares al
disfrute de sus respectivas propiedades.4 Por tal razón, el
ejercicio del pleno dominio en un inmueble sujeto al régimen
de propiedad horizontal no puede tener el efecto de
menoscabar los derechos propietarios de los otros condóminos.
Véase 31 LPRA sec. 1291n. Estos derechos e interacciones,
así como los pormenores relacionados con la administración
de las áreas que conforman la horizontalidad, se delimitan y
consignan en la Ley de Condominios y su reglamento, así como
4 Desde la óptica de la política pública que motivó la adopción de legislación que regulara el régimen de propiedad horizontal, conviene señalar que, inicialmente, se procuró la agrupación de personas en zonas urbanas “donde, debido al alto costo de los solares, no les sería posible ubicarse a cada uno de ellos individualmente”. Diario de Sesiones, Vol. 10, Tomo 4 1958, en la pág. 2004. Posteriormente, en la exposición de motivos de la Ley Núm. 157 del 4 de junio de 1976 que enmendó la primera ley aprobada en 1958, se afirmó que esa política pública sobre la utilización de terrenos estaba dirigida a “estimular que las familias puertorriqueñas residan en proyectos multi-familiares”. Así, pues, la imperante necesidad de residencias en áreas urbanas de otra manera inasequibles para las familias puertorriqueñas sirvió como puntal en la institución y el desarrollo del régimen de propiedad horizontal en nuestro ordenamiento. AC-2018-0002 6
en la escritura matriz y el reglamento de cada inmueble
sometido al régimen.
En el pasado, hemos sido consistentes al dictaminar que
la escritura matriz de un condominio sujeto al régimen de
propiedad horizontal pasa a ser un estatuto privado al cual
se adhieren los titulares, ya sea cuando someten el inmueble
a la horizontalidad o cuando adquieren algún apartamiento.
Consejo de Titulares v. Vargas, 101 DPR 579, 582-583 (1973).
De esta manera, la escritura matriz constituye el documento
rector principal del régimen luego de la Ley de Propiedad
Horizontal y su reglamento y, además, es “la fuente
vinculante más importante para los condóminos”. Michel
Godreau Robles, El condominio: El régimen de propiedad
horizontal en Puerto Rico, en la pág. 71 (Dictum 1992). Ello,
puesto que, al comprar sus respectivos apartamientos, todos
y cada uno de los titulares llevaron a efecto un claro acto
de adhesión a lo allí estipulado. Cond. Prof. S.J.H. Centre
v. P.R.F., Inc., 133 DPR 488, 501 (1993).
La escritura matriz, a su vez, una vez inscrita en el
Registro de la Propiedad, es vinculante para todos los
propietarios y para terceros. Después de todo, como se dijo,
los acuerdos y pactos recogidos en la escritura matriz de
cualquier inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal
conforman la ley entre las partes y obligan sucesivamente a
los nuevos adquirientes. Arce v. Caribbean Home Const. Corp.,
108 DPR 225, 245 (1978). La inscripción en el Registro de la
Propiedad brinda publicidad a esos acuerdos y advierte AC-2018-0002 7
adecuadamente a futuros adquirientes sobre las restricciones
al uso del inmueble que podrían derivar de los mismos.
Como fuente rectora adicional a la escritura matriz, el
reglamento de cada condominio delimita con aún mayor
precisión los pormenores relacionados con la administración
del inmueble y regula las interacciones entre los titulares,
así como los deberes y obligaciones recíprocas que nacen de
la horizontalidad. En cuanto a esto, el Artículo 36 de la
Ley de Condominios establece lo siguiente:
La administración de todo inmueble constituido en propiedad horizontal se regirá por lo dispuesto en este Capítulo, y además por un reglamento que deberá insertarse en la escritura de su constitución, o que se agregará a dicha escritura. Copia certificada de dicha escritura y del Reglamento, y de toda enmienda a los mismos, deberá quedar archivada en el registro de la propiedad.
31 LPRA sec. 1293.
En cuanto a estos requisitos de inserción a la escritura
matriz y presentación ante el Registro, comenta el profesor
Godreau Robles que “la inscripción conjunta de la escritura
y el reglamento no significa que ambos documentos queden
fundidos como una sola fuente o que tengan la misma
importancia”. Godreau Robles, supra, en la pág. 75. A esos
efectos, explica que “[l]a posibilidad de enmendar el
Reglamento con sólo dos terceras partes -lo que implica que
una tercera parte se haya opuesto- distingue esa fuente de
la escritura matriz, considerada como un verdadero contrato,
cuya modificación no puede imponerse si hay una oposición de
tal envergadura”. Id. AC-2018-0002 8
En el pasado, este Tribunal ha sostenido que el
Reglamento es “una gestión legalmente indispensable para
lograr la creación formal del régimen e imprescindible para
hacer posible el regular el ejercicio y desenvolvimiento de
los derechos derivados de la combinación de la propiedad
común con los diversos dominios individuales”. Arce v.
Caribbean Home Const. Corp., 108 DPR 225, 250 (1978). Al
margen de las diferencias que pueden identificarse entre la
escritura matriz y el reglamento de un inmueble sujeto a la
propiedad horizontal, queda claro que “ambos constituyen un
contrato entre las partes.” Soto Vázquez, 138 DPR 282 (1995).
De ahí que el requisito de inscripción permita que las
disposiciones contenidas en el reglamento también sean
oponibles a terceros y a futuros adquirientes.
B.
En lo pertinente a la controversia ante la consideración
de este Tribunal, la Ley de Condominios impone una limitación
general al ejercicio del derecho al pleno dominio y disfrute
de un titular en un condominio al disponer que “la escritura
matriz que establezca el régimen de propiedad horizontal
expresará clara y precisamente el uso a que será destinada
toda área comprendida en el inmueble, y una vez fijado dicho
uso sólo podrá ser variado mediante el consentimiento unánime
de los titulares”. 31 LPRA sec. 1291.5 En cuanto a las
5 Esta limitación en la variación del uso se remonta a la prohibición contenida en el Art. 330 del Código Civil, 31 LPRA sec. 1275, que figura como el primer referente en nuestra jurisdicción sobre la naturaleza jurídica de la forma especial de copropiedad que supone la horizontalidad. La AC-2018-0002 9
unidades individualizadas del inmueble, el Artículo 15 de la
Ley de Condominios dispone que “cada apartamiento se dedicará
únicamente al uso dispuesto para el mismo en la escritura
[matriz]”. 31 LPRA sec. 1291m(a). Es decir, tanto las áreas
comunes como los apartamientos individuales están sujetos a
esta restricción, por lo que su uso ha de ser compatible con
el destino que se le asigne en la escritura matriz.
Ciertamente, esta limitación sobre el uso o destino del
inmueble y sus distintos componentes responde a la
expectativa de que los titulares no utilizarán su
apartamiento de forma tal que se obstaculice el uso adecuado
de los demás apartamientos y/o áreas comunes, ya que, como
se indicó, el ordenamiento propende a proteger el derecho de
todos los titulares al disfrute de sus respectivas
propiedades individuales. Véase Consejo Titulares v. Ramos,
186 DPR 311, 324 (2012). La exigencia de una delimitación
del uso del inmueble y los apartamientos y demás elementos
que lo componen es, además, una de carácter contractual,
puesto que la propia ley mandata su inclusión en la escritura
matriz mediante la cual se constituye el régimen.6
restricción sobre cambios al uso de los apartamientos dentro del inmueble fue adoptada en la primera legislación sobre el régimen de propiedad horizontal en el 1958. Posteriormente, en el 1976, la limitación se extiende a todas las áreas comprendidas en el inmueble. 6 Al enumerar las distintas exigencias relacionadas con la
designación de un uso particular al inmueble y sus distintos elementos, Eduardo Vázquez Bote evalúa las facultades dispositivas de los elementos privativos que conserva el titular, entre las cuales señala la posibilidad de la destrucción o consumo de la cosa. Al considerar las limitaciones relativas a cómo las segregaciones o agrupaciones pueden tener el efecto de variar el uso AC-2018-0002 10
En atención al requerimiento de la Ley de Condominios
acerca de la necesidad de una expresión clara y precisa sobre
el uso al que estará destinado el inmueble, así como la
prohibición de variación de uso de los apartamientos
contenida en el Artículo 15 de la referida ley, resulta
indispensable examinar lo dispuesto en la escritura matriz y
el Reglamento del Condominio Condesa del Mar.
Mediante escritura pública otorgada el 28 de agosto de
1986 se constituyó el régimen de propiedad horizontal en el
Condominio Condesa del Mar. En ésta, con relación al elemento
y destino del inmueble, se consignó que “[e]l edificio está
destinado a residencias y facilidades relacionadas”. Véase
Ap. en la pág. 157. Acto seguido, al enumerar los elementos
del edificio, establece que éste consta de “noventa y ocho
apartamentos residenciales”. Id. Asimismo, en la descripción
de las plantas típicas del condominio, la escritura matriz
dispone que “en cada una de estas plantas hay siete (7)
apartamentos residenciales”. Id. en la pág. 151. Por último,
en la sección que provee una descripción individualizada de
cada apartamento, se describe el apartamento del aquí
recurrido, señor Chamah Martínez, como uno de “uso
residencial”. Id. en la pág. 198.
dispuesto en la escritura matriz comenta lo siguiente: “[r]econozco, naturalmente, que los preceptos enumerados tenían originalmente una intención completamente distinta de la que ahora señalo. Preocupaba al legislador, básicamente, evitar que apartamientos en horizontalidad se dedicasen a funciones hoteleras”. Eduardo Vázquez Bote, Derechos Reales II, T. VIII, en la pág. 144 (énfasis suplido). AC-2018-0002 11
Junto a esta escritura matriz, se insertó y se hizo
formar parte de ella el Reglamento para la administración
del edificio de propiedad horizontal denominado Condesa del
Mar (Reglamento), también con fecha del 28 de agosto de 1986.
En éste se consignan disposiciones adicionales relacionadas
con el uso o destino del inmueble y las áreas que lo componen,
incluyendo los apartamientos individuales. En cuanto al
ámbito de aplicabilidad del Reglamento, su Artículo 3 dispone
que “todos los propietarios, arrendatarios y sus sucesores
en interés de los noventa y ocho (98) apartamentos de que se
compone el edificio vienen obligados a acatar y cumplir
plenamente todos los preceptos . . . cuya fuerza compulsoria
también obligará a los que en el futuro entren a formar parte
del Régimen”. Ap. en la pág. 261.
En lo que concierne al destino asignado a los
apartamientos en la escritura matriz, el Artículo 18 del
Reglamento obliga a cada titular que “en el disfrute y
aprovechamiento de su apartamento o unidad privativa, tendrá
que estarse obligatoriamente al destino que se le haya
asignado, debiendo ajustar en todo momento su conducta al
orden, disciplina, moralidad, decoro y normas de convivencia
establecidas por la Ley y este Reglamento”. Id. en la pág.
270. Asimismo, el Artículo 27 establece que el uso y disfrute
de cada unidad privativa tendrá que realizarse “de acuerdo
con el destino dado al edificio”. Id. en la pág. 273. Ese
mismo articulado dispone que “ningún titular podrá establecer
en el edificio ninguna otra forma de explotación, a menos AC-2018-0002 12
que expresamente se autorice por todos los titulares”. Id.
El Artículo 27, además, prohíbe a los titulares producir
“ruidos o molestias, ni daños, ni ejecutar actos que
perturben la tranquilidad de los demás titulares o de los
vecinos”. Id.
Como una prohibición adicional relacionada con el uso
de los apartamientos, el Artículo 38 del Reglamento establece
que “ningún propietario podrá variar el destino dado a su
unidad privativa sin contar con el previo consentimiento de
la totalidad de los miembros del Consejo de Titulares; y
además, con el consentimiento del acreedor hipotecario, en
caso de que el Condominio esté gravado con hipoteca”. Id. en
la pág. 278. Estas restricciones contenidas en el Reglamento
reflejan no sólo el carácter residencial del condominio,
según instaurado en la escritura matriz constitutiva del
régimen, sino también una prohibición generalizada a
cualquier variación al uso residencial de los apartamientos.
De otra parte, el Reglamento también contiene
disposiciones relacionadas con los arrendamientos de las
unidades y las responsabilidades del arrendador-propietario
hacia la administración y los demás condóminos.
Específicamente, el Artículo 28 del Reglamento, vigente al
momento de los hechos,7 preceptuaba lo siguiente:
7 Según se relató en la exposición de los hechos contenida en la Sentencia, el Artículo 28 del Reglamento fue enmendado durante el transcurso del presente litigio. En la actualidad, éste prohíbe expresamente los arrendamientos a corto plazo, por noche y aquellos que se realizan mediante plataformas cibernéticas como Airbnb y Home Away. AC-2018-0002 13
Aunque se reconoce al propietario el derecho de arrendar su unidad privativa, por efecto de dicho contrato será responsable directo de lo siguiente: (a) Deberá ponerlo en conocimiento del Consejo de Titulares por Conducto del Administrador (b) Responderá de la moralidad, buenas costumbres y cumplimiento del Reglamento por parte del arrendatario. (c) El propietario seguirá siendo el responsable exclusivo de las contribuciones para los gastos comunes. (d) Hacer constar en el Contrato de Arrendamiento que el arrendatario conoce este Reglamento y las demás bases del Régimen de Condominio y que se obliga a acatarlas y cumplirlas en todas sus disposiciones.
Id. en la pág. 274.
La inclusión de este artículo en el Reglamento original
reconoció el derecho de un propietario a arrendar su
apartamiento, siempre y cuando notificara a la administración
tal proceder e incluyera en el contrato de arrendamiento una
cláusula mediante la cual el arrendatario certificara que
conocía las normas del edificio y se obligara a su
cumplimiento. Cónsono con estas condiciones, se dispuso en
el Artículo 29 del Reglamento que
Independientemente del derecho del arrendatario, el Consejo de Titulares, por acuerdo de quienes representan la mayoría, tiene acción para pedir la rescisión del Contrato de Arrendamiento o el lanzamiento del arrendatario, cuando éste o cualquiera de los propietarios de la unidad privativa arrendada violen las normas de convivencia a que se refiere el Artículo 27 de este Reglamento, o por padecer enfermedad repugnante o contagiosa, locura o cualquier otro trastorno mental que pueda perturbar la tranquilidad y orden del edificio.
Id. en las págs. 274-275. AC-2018-0002 14
En otras palabras, ante el incumplimiento de un inquilino
con cualquier disposición reglamentaria, el Consejo de
Titulares está facultado para iniciar un proceso judicial de
lanzamiento o solicitar al titular que rescinda el contrato.
Esta facultad, por supuesto, parte de la premisa de la
existencia de un contrato escrito, que es al que también
alude el Artículo 28 que le antecede. Asimismo, del artículo
se presume que el Consejo, en caso de determinar que procede
iniciar un procedimiento de lanzamiento en contra del
arrendatario, contará con tiempo suficiente para obtener el
aval de una mayoría de los titulares e iniciar el proceso
judicial.
Finalmente, en las enmiendas al Reglamento inscritas en
el Registro mediante la escritura pública número doce (12)
del 4 de diciembre de 1998, se incorporaron a éste ciertas
reglas relativas al uso de los servicios de seguridad y de
las áreas recreativas tales como la piscina, el gimnasio y
las canchas de tenis, entre otras. Las enmiendas, además,
impusieron reglas y exigencias para los titulares que
arrendaran sus propiedades. En el acápite sobre las normas
de conducta, se dispuso que el condominio es uno
exclusivamente residencial (“Our condominium is exclusively
residential”). Ap. en la pág. 289. Asimismo, se reiteró que,
aunque los titulares tenían el derecho a alquilar sus
propiedades, dicho derecho estaba condicionado al
cumplimiento del arrendatario con las reglas contenidas en
el Reglamento. (“Although apartment owners are entitled to AC-2018-0002 15
renting their apartments, they must advise the Board of
Directors through the building administrator. Each apartment
owner is responsible for the behavior and adherence to rules
and regulations on the part of their rentee.”) Id. en la pág.
292.
De las disposiciones precitadas surge con meridiana
claridad que el Condominio Condesa del Mar y los
apartamientos que lo componen son de uso exclusivamente
residencial. Asimismo, de estas disposiciones se puede
colegir que, si bien no existe una prohibición absoluta a
los alquileres a corto plazo, el tipo de negocio jurídico
que se contempla en el Reglamento es más bien un
arrendamiento tradicional a largo plazo. Ello es natural,
pues el arrendamiento a corto plazo -es decir, por noche- es
un fenómeno reciente y era desconocido en 1986, cuando se
constituyó el régimen de propiedad horizontal en el
Condominio Condesa del Mar. Corresponde entonces evaluar qué
exactamente comporta una designación de uso residencial y si
los arrendamientos a corto plazo desvirtúan ese destino y
representan el tipo de explotación inherente a un uso
comercial.
V.
En Rodríguez v. Twin Towers Corp., 102 DPR 355 (1974),
mediante una escueta opinión per curiam, este Tribunal abordó
las implicaciones de destinar un edificio sometido al régimen
de propiedad horizontal para uso residencial. Allí, en la AC-2018-0002 16
escritura constitutiva del régimen se hizo constar que “todas
las unidades del edificio se utilizarían únicamente para
propósitos residenciales y que los dueños no realizarían
modificaciones estructurales en sus unidades sin antes
notificar a la Asociación de Condómines (sic)”. A pesar de
esta restricción, dos titulares del condominio instalaron
una oficina de servicios de ingeniería y arquitectura en un
apartamiento y realizaron cambios estructurales al mismo.
Varios residentes presentaron una demanda de interdicto. El
foro de instancia, sin embargo, desestimó la demanda bajo el
fundamento de que la Junta de Planificación había autorizado
el uso del apartamiento como oficina profesional.
Este Tribunal, al dirimir la controversia planteada
sobre si la concesión de un permiso podía variar el uso al
que estaba destinado el apartamiento convertido en oficinas
profesionales, reiteró lo resuelto en casos previos respecto
a cómo “la mera concesión de un permiso por la Junta de
Planificación no tiene el efecto ni el alcance de anular
restricciones privadas que resulten inconsistentes con el
permiso concedido”. Id. en la pág. 356. Consecuentemente,
determinó que el dictamen del tribunal de instancia
desestimando la demanda quebrantaba “el régimen de propiedad
horizontal del edificio al cual voluntariamente se sometieron
los condómines (sic) destruyendo así el propósito común y
legítimo de dedicar los apartamientos al uso residencial
exclusivamente”. Id. en la pág. 357. De esta manera, a pesar
de que no adentrarse a dilucidar en detalle qué exactamente AC-2018-0002 17
constituía un “uso residencial” vis-à-vis un “uso comercial”,
el Tribunal dejó claro que la operación de oficinas
profesionales violentaba el uso residencial al que estaba
destinado el apartamiento.
Posteriormente, en Soto Vázquez v. Vázquez Torres, 138
DPR 282 (1995), este Tribunal tuvo la oportunidad de evaluar
detenidamente el alcance de los distintos usos que se le
pueden adscribir a un inmueble sujeto al régimen de propiedad
horizontal y establecer una distinción entre los conceptos
“comercial” y “residencial”.8 Específicamente, se examinó en
detalle la exigencia contenida en la Ley de Propiedad
Horizontal de expresar clara y precisamente el uso y/o
destino del inmueble en el contexto de un uso comercial.
Allí, se reiteró lo resuelto sobre estas designaciones de
uso en Cond. Prof. S.J.H. Centre v. P.R.F., Inc., 133 DPR
488, 504–05 (1993) a los efectos de que
Basta con que se precisen e identifiquen claramente ciertas clases de usos en términos amplios y por definiciones de categorías como vivienda o uso comercial, y que informen debidamente y sin ambigüedades a los nuevos adquirentes y terceros, para que éstos sepan a qué atenerse con respecto a los usos previstos para los diversos apartamientos susceptibles de aprovechamiento individual que conforman el inmueble. ... El criterio más importante al determinar si la designación de un uso cumple con la ley es que informe debidamente y sin ambigüedades a los nuevos adquirentes y terceros
Soto Vázquez v. Vázquez Torres, 138 DPR 282, 290–91 (1995)(citas omitidas).
8 Para un análisis cabal de la jurisprudencia en torno a cómo el Tribunal ha delimitado estos conceptos, véase Margarita E. García Cárdenas, Manual de Propiedad Horizontal: La ley de condominios y esquemas jurídicos, en las págs. 37-44 (2015). AC-2018-0002 18
El Tribunal expresó, pues, que estas limitaciones
respondían a la expectativa de que los apartamientos no se
utilizaran para actividades que impidieran el uso adecuado
de otros apartamentos o áreas comunes. Sin embargo, se
sostuvo que las mismas debían ser interpretadas “de forma
estricta y restrictiva”. Id. en la pág. 291. Ello, por su
efecto sobre el derecho propietario de los titulares y,
porque a pesar de no estar catalogadas como servidumbres en
equidad, constituyen verdaderas “limitaciones a que está
sometido este dominio singular del propietario”. Id. Por tal
razón, éstas deben ser interpretadas de forma estricta y
restrictiva, pues es principio básico de nuestro ordenamiento
que la propiedad se presume libre de cargas y gravámenes.
Id. Véase, además, Margarita E. García Cárdenas, supra, en
la pág. 39. Dado que en Soto Vázquez la controversia versaba
sobre una limitación en un inmueble destinado al uso
comercial, se aclaró que la interpretación restrictiva de
las limitaciones al uso estaba aún más justificada, puesto
que
el concepto “uso comercial” es más abarcador que el concepto “uso residencial”. Así, cuando en una escritura se restringe el uso o destino de los apartamentos a fines residenciales, la estrechez del concepto informa clara y debidamente al adquirente las limitaciones impuestas a su derecho propietario. Sin embargo, cuando se restringe el uso de un local a “uso comercial”, podemos pensar en una multiplicidad de actividades que se pueden ubicar bajo dicho calificativo. Es decir, el término es tan abarcador que en la mayoría de los casos equivale a una negación de un uso residencial, sin límites en cuanto a los posibles usos relacionados con el “comercio”. De esta manera, el tercero interesado, aunque percibe una AC-2018-0002 19
restricción a su derecho propietario, puede entender que se le ha brindado cierta flexibilidad en cuanto a los usos posibles de su propiedad.
Sóto Vázquez, 138 DPR en la pág. 291 (énfasis suplido).
Es decir, el Tribunal razonó que, a diferencia de una
limitación impuesta en un inmueble destinado a un uso
residencial, una limitación de uso en un edificio comercial
debía ser mucho más específica, puesto que el propio término
“comercial” era de suyo abarcador y carecía de la
especificidad atribuible al término “residencial”. Así, se
concluyó que la amplitud del concepto “comercial” y la gama
de posibilidades de uso que se le podían dar a un local
comercial exigía que cualquier restricción adicional a ese
uso debía ser específica y excluyente.9
Expresiones ulteriores de este Tribunal con relación al
concepto de uso residencial se dan en el contexto de
controversias relacionadas con cláusulas restrictivas y
servidumbres en equidad. Según se explicó, sin embargo, las
restricciones impuestas al uso de un inmueble sujeto al
régimen de propiedad horizontal han de interpretarse de la
misma manera restrictiva en la que se interpretan ese tipo
de cláusulas.
En Residentes de Parkville v. Díaz, 159 DPR 374 (2003),
este Tribunal se enfrentó a una controversia que requería
9 En cuanto al uso de los elementos comunes, en Rivera Rodríguez v. Junta de Directores, 173 DPR 475 (2008) se determinó que el arrendamiento de un área para la instalación de antenas requería un voto de unanimidad por parte de los titulares. La determinación del Tribunal se fundamentó en que se trataba de un área común de uso residencial que sería utilizada para propósitos comerciales. AC-2018-0002 20
delimitar el alcance de una condición restrictiva de una
servidumbre en equidad que limitaba el uso de ciertas
propiedades para fines residenciales. La condición
restrictiva en cuestión establecía que los lotes no podrían
ser utilizados para otro fin que no fuese residencial (“No
lot shall be used except for residential purposes”). Los
residentes de la urbanización presentaron una demanda contra
otros vecinos por incumplimiento con esa condición. Según
alegaron, en tres de los lotes de la urbanización se habían
establecido negocios comerciales consistentes en dos cuidos
de niños -uno de los cuales operaba únicamente en una porción
de la propiedad- y una oficina de bienes raíces. El foro
primario concluyó que el establecimiento de estos negocios
iba en contra de las condiciones restrictivas que gravaban
las propiedades, por lo que ordenó el cese de su operación.
El Tribunal de Apelaciones, por su parte, modificó ese
dictamen, concluyendo que el uso domiciliario limitado de
una de las propiedades dedicadas al cuido de niños no violaba
la condición restrictiva.
Este Tribunal, luego de evaluar la normativa aplicable
a las servidumbres en equidad, así como jurisprudencia de
distintos tribunales estatales, determinó que la operación
de un cuido de niños en una residencia, aún cuando ocurría
de manera incidental, era incompatible con una servidumbre
en equidad que restringía el uso de la propiedad para fines
residenciales. Por tanto, este Foro revocó el dictamen del
Tribunal de Apelaciones mediante el cual se había permitido AC-2018-0002 21
la operación de uno de los cuidos de niños en una porción de
una de las propiedades. Esto es, se determinó que, aún si se
trataba de una actividad accesoria o incidental al uso
residencial que se le daba a la propiedad, una lectura de la
restricción en controversia apuntaba a que “[e]l claro
propósito de [ésta] era lograr que los futuros adquirentes
de Parkville pudieran establecer allí su domicilio o morada
sin los inconvenientes que en ocasiones conlleva operar
negocios dentro de los repartos residenciales o en lugares
adyacentes”. Id. en la pág. 390. Consiguientemente, se
expresó que
Conforme con el propósito referido, la prohibición en cuestión incluye cualquier uso no residencial aunque sólo sea de forma supuestamente incidental o accesoria. No puede haber duda alguna que la finalidad de la servidumbre en equidad se extendía a prohibir el uso de una parte significativa de la residencia (25/C) para el cuido de veinticinco niños. Resolver lo contrario sería soslayar la autonomía de la voluntad de las partes, lo cual no estamos facultados a hacer, salvo que ésta sea contraria a la ley, a la moral o al orden público.
Id.
Por último, este Tribunal reiteró que la obtención de
un permiso por parte de una agencia gubernamental no podía
tener el efecto de invalidar una cláusula restrictiva, puesto
que la misma constituía un contrato privado con fuerza de
ley entre las partes. Así, al igual que se hizo en Rodríguez
v. Twin Towers Corp., 102 DPR 355 (1974), el Tribunal
concluyó que, cuando una parte fundamentaba un cambio de uso
en una propiedad objeto de una condición restrictiva en la
existencia de un permiso para ello, debía prevalecer el AC-2018-0002 22
convenio alcanzado por las partes a través de la servidumbre
en equidad sobre el permiso de uso que había otorgado la
agencia administrativa. Id.
También en el contexto de una servidumbre en equidad,
en Rodríguez Pérez v. Gómez, 156 DPR 307 (2002), unos vecinos
presentaron una demanda de entredicho provisional e
injunction preliminar para cuestionar el establecimiento de
una Centro de Rehabilitación. Ese centro, que operaría como
una corporación sin fines de lucro, prestaría servicios a
personas con problemas de alcoholismo y drogadicción en una
zona gravada por una condición restrictiva que prohibía el
uso de ese lote para propósitos comerciales. Según alegaron
los vecinos, el establecimiento del centro de rehabilitación
afectaría la tranquilidad y seguridad de los residentes,
puesto que personas extrañas tendrían acceso a la comunidad.
Véase Id. en la pág. 310. El centro de rehabilitación
contestó la demanda y alegó que no operaría un comercio,
puesto que era una corporación sin fines de lucro.
Posteriormente, y durante el transcurso de los
procedimientos, sostuvo que ARPE había recomendado
favorablemente la concesión de un permiso para autorizar la
operación del centro de rehabilitación.
Luego de que los foros recurridos determinaran que
procedía denegar el remedio interdictal solicitado por los
vecinos, este Tribunal revocó y dictaminó que la operación
del centro de rehabilitación era contraria al uso residencial
al que estaba destinado el lote en cuestión. Para llegar a AC-2018-0002 23
esta conclusión, se evaluaron las disposiciones del
reglamento de zonificación vigente y cómo este definía el
uso comercial no solamente en términos de venta, sino también
en términos de prestación de servicios. Este Tribunal razonó,
además, que la definición de “hospedaje especializado”
contenida en el reglamento de zonificación constituía un
servicio comercial que sería justamente el que ofrecería el
centro de rehabilitación. Por tanto, concluyó que, a pesar
de que no se le cobraría suma de dinero alguna a las personas
que se hospedaran en el centro, éste sí estaría “llevando a
cabo actividades de naturaleza comercial para [su]
funcionamiento . . . Incluso, [el Centro] ha hecho propaganda
a estos efectos anunciando sus servicios”. Id. en la pág.
317.
De las decisiones previas de este Tribunal que abordan
el concepto “uso residencial” surge que la interpretación
que se le ha dado a éste es cónsona con la especificidad
propia del término “residencial”. Una designación de
cualquier área como una residencial, alude forzosamente al
establecimiento de viviendas y trae consigo un elemento de
permanencia. Es por ello que el acto de residir en un lugar
se define como “estar establecido en un lugar”. Diccionario
de la lengua española, Real Academia Española, en la pág.
1956 (2001). El uso residencial, pues, es aquel que sirve
para proporcionar alojamiento permanente a las personas con
el fin de que éstas puedan establecer en un lugar o espacio
determinado su morada o domicilio. En el contexto de la AC-2018-0002 24
propiedad horizontal, la jurisprudencia que antecede disipa
cualquier duda sobre cómo los inmuebles que se designan para
uso residencial son los que tienen el propósito de servir
como la vivienda habitual de quienes residan en sus unidades
independientes.
Inversamente, aquellos inmuebles sometidos al régimen
de propiedad horizontal que se destinan para uso comercial
son aquellos en los que los titulares establecen negocios u
oficinas profesionales. La peculiaridad de estos inmuebles
destinados a uso comercial consiste en que, “[f]uera de los
requisitos particulares a distintos negocios existe, no
obstante, un hilo conductor, un elemento común entre diversos
actos mercantiles: su finalidad, su conexión con el tráfico
mercantil, su habitualidad, su atención al valor permutable
de las cosas”. Pescadería Rosas, Inc. v. Lozada, 116 DPR 474
(1985)(citas omitidas).
En el caso de los arrendamientos a corto plazo de
unidades de uso residencial mediante la oferta de las
propiedades en plataformas virtuales, la dificultad
principal estriba en determinar “si se trata de una actividad
realizada de manera profesional, con una asiduidad y una
organización determinadas” o “de una actividad accesoria,
carente de organización y que no se realiza de forma
habitual”. Nuria Fernández Pérez, El alojamiento
colaborativo, en la pág. 58 (Valencia 2018). En el caso ante
nuestra consideración, tanto los foros inferiores como las AC-2018-0002 25
partes aluden a estatutos y reglamentos que regulan la oferta
de alojamientos turísticos. Incluso, como se relató, durante
el trámite del litigio, el propio señor Chamah Martínez
reconoció haber obtenido un certificado de hostelero emitido
por la Compañía de Turismo de Puerto Rico que lo autorizaba
a alquilar su apartamiento por periodos menores de noventa
(90) días. Véase Ap. en la pág. 98. Procede pues, determinar
si el arrendamiento a corto plazo que nos ocupa constituye
una actividad comercial incompatible con el uso residencial
al que está destinado el Condominio Condesa del Mar.
De particular relevancia para la controversia ante
nuestra consideración, el Reglamento de Hospederías de Puerto
Rico, Reg. Núm. 8856 de 22 de noviembre de 2016, provee la
siguiente definición de lo que constituye un arrendamiento a
corto plazo:
Alojamiento Suplementario de Corto Plazo (“Short Term Rentals”) – Consiste de alquiler de corto plazo, de cualquier tipo de estructura, habitación, casa o apartamento que por su naturaleza resulta conveniente o de importancia al desarrollo turístico. Operará exclusivamente con fines turísticos, para el alojamiento de huéspedes, mediante paga por un periodo igual o menor a noventa (90) días. Cumplirá con todos los requisitos de registro, licencias, y número de hostelero, requerido por la Compañía. Contará con un mínimo de una (1) unidad hasta un máximo de seis (6) unidades. Será el propósito de esta categoría reglamentar todo tipo de alojamiento a corto plazo disponible a turistas para lograr mejor calidad del producto turístico y atender un segmento del mercado de turistas con opciones de alojamiento turístico suplementario o alternativo, no tradicional. El operador estará disponible para proveer o coordinar un servicio limitado al huésped, según sea solicitado y a costo adicional por parte del huésped.
Reg. Núm. 8856 de 22 de noviembre de 2016. AC-2018-0002 26
Un huésped, por su parte, se define en el Reglamento
como “toda persona o transeúnte que por un precio use, posea
o tenga el derecho o la intención de usar o poseer cualquier
habitación o habitaciones en las hospederías por un periodo
determinado”. Id. Asimismo, un “arrendatario con fin
turístico” está comprendido dentro de la definición de
huésped “independientemente de la forma de contrato, si lo
hubiere, que permanezca en el lugar durante un máximo de
noventa (90) días”. Por último, un “turista o visitante” es
aquel que “se traslada de su domicilio habitual a otro punto
geográfico, estando ausente de su lugar de residencia
habitual más de veinticuatro (24) horas y que pernocta en
una hospedería en otro punto geográfico con fines de ocio,
recreación, negocios u otros motivos”. Id.
Asimismo, la Ley del Impuesto sobre el Canon por
Ocupación de Habitación del Estado Libre Asociado de Puerto
Rico, Ley Núm. 272 de 9 de septiembre de 2003,10 según
enmendada por la Ley Núm. 46 del 19 de julio de 2017,11 provee
10 Esta legislación, como se explica en su exposición de motivos, tiene el propósito de “fortalecer el desarrollo turístico en Puerto Rico, maximizar el beneficio económico que recibe Puerto Rico de cada turista que visita la Isla y generar nuevas fuentes de empleo para los puertorriqueños”. Para lograr lo anterior, el estatuto traspasó la responsabilidad de fijar, recaudar y sancionar el impuesto sobre el canon por ocupación de habitación que se le impone a los diversos tipos de hospederías del Departamento de Hacienda a la Compañía de Turismo de Puerto Rico. La utilidad fundamental del canon por ocupación es conseguir que los ingresos que se reciben de la industria del turismo se reinviertan en esta misma industria con miras al desarrollo de dicho sector económico. 11 Estas enmiendas tuvieron el efecto de ampliar la definición
y los criterios con los que debe cumplir un inmueble para AC-2018-0002 27
en su Artículo 2 una definición análoga a la contenida en el
Reglamento Núm. 8856 de lo que constituye un alojamiento a
corto plazo o “short term rentals” sujeto al canon por
ocupación de habitación:
Alojamiento Suplementario a Corto Plazo (short term rentals) — Significa cualquier instalación, edificio o parte de un edificio, dado en alquiler por un período de tiempo menor a noventa (90) días, dedicado al alojamiento de personas mediante paga, cuya instalación, edificio o parte del mismo no sea un hotel, condohotel, hotel todo incluido, motel, parador, pequeña hospedería, casa de hospedaje y/o hotel de apartamentos. Dicho término incluirá, sin limitarse a, cualquier tipo de propuesta de alojamiento alternativo como casas, apartamentos, cabañas, villas, casas rodantes (móviles), flotantes, botes, entre otros conceptos de arrendamientos por un término menor de noventa (90) días. Una hospedería, de otra parte, constituye cualquier
instalación o edificio amueblado, “regularmente usado y
mantenido abierto para el alojamiento de huéspedes mediante
el pago de un canon de alquiler, que derive sus ingresos del
alquiler o arrendamiento de habitaciones, y que dentro de
sus ofrecimientos provea tarifas de alquiler o arrendamiento
computadas en forma diaria, semanal, fraccional, o mediante
un canon global por concepto de todo incluido”. Id. Se
que se considere como una hospedería. Esto puesto que, conforme a la exposición de motivos, el turismo había enfrentado una serie de cambios a raíz del auge que ha adquirido la economía compartida (sharing economy), así como los mercados en línea, que se convierten en intermediarios entre huéspedes y hospederías. Según se reconoció en la exposición de motivos, estos avances que facilitan el intercambio de bienes y servicios entre personas particulares y alteran el esquema habitual bajo el cual operaba la industria turística, han provocado un desfase entre lo que se consideraba un hostelero a quien le correspondía el pago del canon según la definición de la legislación hasta entonces y quienes- en efecto- estaban fungiendo como tales. AC-2018-0002 28
especifica, además, que “el término Hospedería también
incluirá hoteles, condohoteles, hoteles todo incluido,
moteles, paradores, casas de huéspedes, Alojamiento
Suplementario a Corto Plazo (short term rentals), . . .”.
Por último, la Ley Núm. 272 también contempla la
participación de distintos sujetos en los arrendamientos a
corto plazo, incluyendo la utilización de plataformas
virtuales, al proveer las siguientes definiciones:
(23) Hostelero — Significa cualquier persona natural o jurídica que opere una Hospedería en Puerto Rico incluyendo, pero sin limitarse a, el dueño, agente, propietario, operador, arrendatario, subarrendatario hipotecario, tenedor de los mismos, proveedores, intermediarios, dueños, u operadores de propiedades que se utilicen como Alojamientos Suplementarios a Corto Plazo (short term rentals). Para efectos de esta Ley, el término agente comprenderá a aquellos individuos incluyendo, sin limitarse a, corredores de bienes raíces que gestionen el cobro de un canon de arrendamiento por concepto de alquiler de Alojamientos Suplementarios a Corto Plazo para el alojamiento de huéspedes.
(27) Intermediario — Se refiere a cualquier persona natural o jurídica que por cualquier medio, incluyendo el internet o cualquier aplicación tecnológica, ofrezca o facilite la ocupación entre huéspedes y proveedores, dueños, u operadores de propiedades que se utilicen como Alojamientos Suplementarios a Corto Plazo (short term rentals), aunque dicho intermediario no opere, directa o indirectamente, tal propiedad utilizada como Alojamiento Suplementario a Corto Plazo (short term rental). Incluye, además, a personas naturales o jurídicas que promuevan o vendan ofertas, especiales, paquetes de estadías o programas de descuentos para estadías en Hospederías por cualquier medio incluyendo, pero sin limitarse a, internet o cualquier aplicación tecnológica.
13 LPRA secs. 2271(2), (23), (24), (27). AC-2018-0002 29
Una lectura cabal de estas definiciones, claramente
ideadas para atender las convergencias entre el turismo y el
desarrollo de las economías colaborativas, devela que el
alojamiento suplementario a corto plazo abarca el
arrendamiento por periodos menores de noventa (90) días de
cualquier inmueble que no figure entre los que
tradicionalmente se habían dedicado a la industria turística.
VI.
En el presente caso, la contención principal del Consejo
de Titulares era que el arrendamiento a corto plazo por parte
del señor Chamah Martínez constituía una actividad turística
de índole comercial que es del todo incompatible con el uso
residencial al que está destinado su apartamiento y el
Condominio en su totalidad. El Consejo arguye que las
actuaciones del señor Chamah Martínez han tenido el efecto
de convertir su apartamiento en una hospedería. Como
evidencia de ello, nos remite al anuncio de la propiedad en
Home Away que detalla los precios por noche y del que surge
que la propiedad es promocionada como una que incluye
servicios de “concierge”, masajes, chef privado y “staff”.
Véase Ap. en las págs. 29-31.12
Según aduce el Consejo, de las definiciones provistas
en las leyes y reglamentación promulgadas por el Departamento
12Durante la vista oral, la representación legal del señor Chamah Martínez arguyó que no se pasó prueba sobre estos extremos ante el foro primario. Del expediente solo surge el anuncio mediante el cual se promocionó el apartamiento en la plataforma Home Away y en el que se detalla la oferta de estos servicios suplementarios. AC-2018-0002 30
de Hacienda y la Compañía de Turismo surge que las
actividades de alojamiento de huéspedes por noches o periodos
cortos de tiempo constituyen una actividad turística y, por
tanto, comercial. Justamente por ello, el Consejo sostiene
que se trata de una actividad altamente regulada para la cual
se debe cumplir con todas las obligaciones impuestas a los
dueños de hospederías en el País, entre las que figuran la
obtención de los seguros, protocolos de seguridad y
requisitos físicos de las instalaciones, entre otras cosas.
Para todos los efectos, pues, el Consejo arguye que el señor
Chamah Martínez le está brindando a su propiedad un uso
comercial ilegal.
El señor Chamah Martínez, por su parte, insiste en que
una estadía por periodos cortos de tiempo no constituye una
explotación comercial y que el reglamento no distingue entre
el arrendamiento a largo y a corto plazo. En cuanto a este
último tipo de arrendamiento, afirma que el mismo no está
prohibido expresamente por el reglamento o la escritura
matriz y que el hecho de que exista legislación que lo regule
no tiene el efecto de adscribirle la cualidad de comercial.
El Tribunal de Apelaciones acogió los argumentos del
señor Chamah Martínez y razonó que, dado que los huéspedes
del apartamiento realizaban actividades afines con un uso
residencial; entiéndase “dormir, descansar, preparar sus
alimentos y actividades similares” Sentencia del TA, en la
pág. 7. Así, concluyó que el arrendamiento a corto plazo;
es decir, por noches, no variaba el uso o destino del AC-2018-0002 31
Condominio y que el derecho de un titular a arrendar su
apartamiento por el término que entienda conveniente se
encuentra subsumido en su derecho a ejercer el pleno dominio
sobre su propiedad.
La conclusión y el razonamiento del Tribunal de
Apelaciones se aparta sustancialmente del principio rector
en el que se sustenta el Régimen de Propiedad Horizontal, el
cual procura el balance entre el disfrute individual de la
propiedad y la vida en comunidad. El dictamen del foro
apelativo intermedio, además, no interpreta correctamente la
dimensión limitada intrínseca al concepto “residencial”, al
fundamentar su conclusión en el uso que le da el huésped y
señalar que éste “está dándole a la propiedad un uso
residencial” porque quien lo alquila lo utiliza “para dormir,
descansar [y] preparar alimentos”. Residir es mucho más que
esto; el uso residencial trae consigo un elemento de
permanencia incompatible con un alojamiento transitorio de
noche a noche.
Así, el dictamen del Tribunal de Apelaciones no toma en
cuenta el uso que implica el negocio jurídico concertado
entre el propietario y el inquilino a corto plazo. Sin lugar
a duda, se trata de un negocio jurídico con fines
eminentemente comerciales cuyo propósito dista mucho de
someter la propiedad objeto de éste a un uso residencial. El
uso al que se destina el inmueble ha de evaluarse en función
de la causa y el objeto del negocio jurídico, así como el
propósito del titular-arrendador y del huésped-arrendatario AC-2018-0002 32
al momento de concertar el acuerdo. En este caso, el
arrendamiento por noche deriva en una explotación económica
incompatible con el uso residencial al que está destinada su
propiedad.
El elemento de la transitoriedad es esencial, además,
al momento de comparar un arrendamiento a corto plazo con
aquel que de ordinario se provee por periodos más extensos
de tiempo. El arrendatario a corto plazo que negocia su
estadía a través de una plataforma virtual no tiene el
propósito de establecerse y residir en la unidad objeto del
arrendamiento. Su fin, más bien, es pernoctar de manera
transitoria en un lugar determinado pagando un canon de renta
que se calcula a base de la duración de su estadía. El
arrendatario a corto plazo no reside de forma habitual en el
lugar que arrienda y las pertenencias que trae consigo se
limitan a lo necesario para permanecer temporeramente en
éste. En este sentido, pues, no cabe distinguir entre el
arrendatario a corto plazo y el huésped de un hotel, puesto
que ambos realizan exactamente las mismas actividades y sus
estadías se caracterizan por la misma temporalidad y
transitoriedad. Tanto el propietario del hotel como el
titular de un apartamiento que se alquila a corto plazo
ofrecen sus propiedades para un fin inherentemente comercial
y turístico.
En el arrendamiento ordinario, por el contrario, el
arrendatario convierte el lugar que arrienda en su vivienda
y se desplaza a éste de manera permanente. El titular- AC-2018-0002 33
arrendador pierde la posesión mediata de la propiedad por un
periodo de tiempo prolongado que se pacta contractualmente.
De esta manera, la relación contractual se caracteriza por
la permanencia, la certeza y la seguridad, cualidades
inusitadas en el arrendamiento a corto plazo o por noches. A
diferencia del huésped de un hotel o de un arrendatario a
corto plazo, el arrendatario a largo plazo se establece y
reside en un lugar determinado por un periodo de tiempo
extendido. El arrendatario a largo plazo se integra y
participa en la comunidad en la que habita y no es, bajo
ningún concepto, un mero huésped o transeúnte. El hecho de
que el dueño de una propiedad perciba una potencial ganancia
del arriendo de ésta en nada afecta el uso residencial que a
esa propiedad le dará el arrendatario. Esa potencial ganancia
es inconsecuente para la determinación del uso que el
inquilino le está dando al apartamiento. Los inquilinos a
corto plazo, cuya renta se calcula en función de días o
noches, no le brindan al inmueble un uso residencial por el
mero hecho de pernoctar en éste. Mucho menos se puede
entender que el negocio jurídico que se concreta entre éstos
y el titular tiene un fin residencial.
Un examen integrado de las definiciones contenidas en
la Ley Núm. 272 me obliga a concluir que la actividad que el
señor Chamah Martínez realiza en su apartamiento constituye
un alojamiento suplementario a corto plazo para el cual está
obligado a recaudar un impuesto y remitirlo mensualmente a
la Compañía de Turismo. Conforme a las definiciones AC-2018-0002 34
provistas, el señor Chamah Martínez es un hostelero, su
apartamiento es una hospedería y sus inquilinos no son
residentes, sino huéspedes u ocupantes. Resulta forzoso
colegir, pues, que las actividades que realiza en su
propiedad no son de carácter residencial, por lo que son del
todo incompatibles con el uso que la escritura matriz y el
reglamento le asignan al inmueble y sus distintos elementos.
La interpretación que ha hecho este Tribunal de lo que supone
un “uso comercial” y expresiones respecto a cómo éste
equivale a una negación del uso residencial apuntan a cómo
ni tan siquiera la concurrencia de un uso comercial
incidental con un uso residencial puede armonizarse con una
designación de uso exclusivamente residencial. Véase
Residentes Parkville v. Díaz, 159 DPR 282 (1995).
En cuanto al alcance del término residencial, me parecen
contundentes las expresiones de este Tribunal en Soto Vázquez
a los efectos de que “cuando en una escritura se restringe
el uso o destino de los apartamentos a fines residenciales,
la estrechez del concepto informa clara y debidamente al
adquirente las limitaciones impuestas a su derecho
propietario”. Soto Vázquez, 138 DPR en la pág. 291. En este
caso -además de la designación categórica a un uso
residencial contenida en la escritura matriz- otras
disposiciones reglamentarias apuntan inequívocamente a la
imposibilidad de alquilar los apartamientos a corto plazo y
advierten debidamente a los propietarios sobre los deberes y
obligaciones que surgen del derecho a arrendar su propiedad. AC-2018-0002 35
Específicamente, la facultad que se le reserva a la
Junta de iniciar un proceso judicial de lanzamiento o
solicitar la rescisión del contrato de arrendamiento
evidencian que la intención al momento de imponer estas
condiciones fue limitar los arrendamientos a aquellos que
fueran por largo plazo.13 Precisamente por la corta duración
del negocio jurídico que supone un arrendamiento a corto
plazo, las disposiciones del reglamento que permiten al
Consejo solicitar la rescisión del contrato o el lanzamiento
del inquilino quedarían inoperantes.
Consideraciones de política pública, además, militan en
contra de catalogar la actividad realizada por el señor
Chamah Martínez como una de índole residencial y, de esta
manera, eximirla de la regulación y fiscalización a la que
está sujeta toda actividad comercial que se lleva a cabo de
forma legal en nuestro País. Conjuntamente a las obligaciones
impuestas por la legislación tributaria y turística reseñada,
el uso comercial que suponen los arrendamientos a corto plazo
en edificios residenciales tiene implicaciones que
trascienden esas esferas de regulación gubernamental.
El uso comercial de un apartamiento destinado a
residencia afecta la seguridad, sana convivencia y sentido
de comunidad que ha de imperar en un condominio residencial.
La entrada y salida de extraños a esa comunidad cuya estadía
13 Del expediente surge, además, que en su página virtual promocionando el apartamiento, el señor Chamah Martínez no alertaba a sus huéspedes sobre las normas contenidas en el reglamento, según lo requieren los preceptos contenidos en éste relacionados con los arrendamientos. AC-2018-0002 36
en la misma es transitoria, tiene efectos calculables sobre
el uso y desuso de los elementos comunes y atenta contra la
seguridad de los residentes, quienes constantemente tendrán
que lidiar con la presencia de huéspedes y, en muchos casos,
no podrán identificar qué personas están autorizadas a
utilizar las distintas áreas del inmueble.14
Además, cualquier acto de vandalismo o criminalidad
dentro de los predios del edificio por parte de estos
huéspedes podría quedar impune por razón del corto periodo
de tiempo durante el cual permanecen en éste. La privacidad,
el derecho a la intimidad y la seguridad de los vecinos
también podrían verse afectadas por el flujo constante de
huéspedes desconocidos y ajenos a la vida y comunidad de
carácter residencial prevalentes en el condominio. En cuanto
a esto, conviene retomar las expresiones de este Tribunal en
Pueblo v. Pérez Pérez, 115 DPR 827 (1984) respecto a cómo
No hallamos base para sostener que en este país de mucha gente y poca tierra aquellos que resuelvan vivir en condominios no tienen derecho razonable a abrigar que su intimidad se respete a un grado
14En Goldstein v. Lipetz, 150 A.D. 3d 562 (NY 2017), el foro más alto del estado de Nueva York abordó este tema y concluyó que “the other residents did not bargain to share the building where they made their homes with a continuous stream of transient strangers (to defendants no less than to themselves) of unknown character and reputation, drawn to the building from all over the world by internet advertising ( . . . ) (tenant’s illegal, de facto hotel operation (through Airbnb) showed complete disregard for the legitimate security concerns of landlord and other tenants . . . Seen in this light, defendant’s systematic commercial exploitation of her rent stabilized leasehold fully warrants the termination of her lease”. AC-2018-0002 37
comparable al de los habitantes de residencias tradicionales. Un condómino espera que por los pasillos y otras áreas comunes de su edificio transiten únicamente otros condueños y personas invitadas. En casos como el presente los condueños tienen derecho a confiar que no pululen por las zonas protegidas invasores e intrusos. Los pasillos de los condominios no son calles de la ciudad, ni su garaje es menos privado que el de otro tipo de hogar. Id. en la pág. 830.
Por otro lado, el uso comercial de una unidad ubicada
en un condominio residencial puede tener serias repercusiones
en lo que atañe la responsabilidad civil del condominio y
los seguros adquiridos por éste. Dado que la operación de
negocios no está ordinariamente contemplada en las
actividades cubiertas por la mayoría de los seguros
residenciales, las Juntas de Condóminos deberán evaluar
obtener pólizas adicionales, lo que redundará en un aumento
a las primas. De lo contrario, podrían estar expuestas a
reclamaciones monetarias por actividades que no estén
cubiertas en las pólizas vigentes. Permisos y exenciones
obtenidas por distintas agencias o instrumentalidades
gubernamentales como el Departamento de Bomberos, los
distintos municipios y el Departamento de Hacienda para la
operación de residencias multifamiliares también podrán
verse afectadas por el uso comercial de la propiedad.
De hecho, ante la precariedad financiera que enfrenta
la Isla, permitir los alquileres a corto plazo en edificios
residenciales pondría en riesgo la posibilidad de miles de
familias puertorriqueñas de obtener financiamiento para
adquirir una unidad residencial. Ello, puesto que los AC-2018-0002 38
préstamos de financiamiento ofrecidos por la Administración
de Vivienda Federal (FHA, por sus siglas en inglés)
condicionan su concesión a que el inmueble cumpla con ciertos
requisitos, entre los que se encuentra que el condominio no
sea utilizado para propósitos hosteleros o transitorios y
que sus unidades no sean alquiladas por términos menores de
treinta (30) días. (“The Mortgagee must obtain the Borrower’s
agreement that Investment Properties using FHA-insured
financing will not be used for hotel or transient purposes,
or otherwise rented for periods of less than 30 days.”) SF
Handbook 4000.1, en la pág. 147.
Permitir los alquileres a corto plazo en condominios de
uso residencial afectaría adversamente al más de centenar de
condominios que actualmente cuentan con la aprobación de la
FHA y consiguientemente cumplen con la referida prohibición
reglamentaria. Véase https://fhaloans.guide/condos/puerto-
rico.15 Incluso, y concomitante a la certificación de la
Sentencia que antecede, la FHA ha reforzado el cumplimiento
con las disposiciones que anteceden y ha indicado que las
solicitudes de certificación serán denegadas para aquellos
15 Ni pensar en las miles de familias que podrían verse desplazadas o en el efecto que tendría en nuestras áreas residenciales urbanas la primacía de los arrendamientos a corto plazo. Ello, a su vez, resultaría en que personas y familias en busca de residencia permanente se verán imposibilitadas de costear los gastos del arrendamiento por noche en una fórmula mensual o anual. Ciertamente, la explotación comercial mediante alquileres a corto plazo resultará en la renuencia de los titulares de establecer términos de arrendamiento más extensos y, por tanto, compatibles con el uso residencial al que está destinada el área o el inmueble, en el caso de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. AC-2018-0002 39
condominios en los cuales se arrienden apartamientos por
términos menores de treinta (30) días. Medios locales han
indicado que estos refuerzos para exigir el cumplimiento con
la prohibición de alquileres a corto plazo podrían perjudicar
las posibilidades de compra o refinanciamiento de los
titulares de condominios. Véase Peligra el acceso a los
préstamos con los arrendamientos a corto plazo,
https://www.noticel.com/economia/peligra-el-acceso-a-presta
mos-con-los-arrendamientos-a-corto-plazo/1068518370 (última
visita 15 de abril de 2019).
Al momento de obtener su propiedad, los residentes del
Condominio Condesa del Mar lo hicieron conscientes de que
adquirían un apartamiento que sólo podría ser utilizado para
fines residenciales, puesto que así se fijaba el alcance de
su derecho propietario en la escritura matriz.
Consiguientemente, en ningún momento pensaron que la
propiedad en la que invertían se convertiría en una
hospedería turística con fines comerciales. Tanto la
escritura matriz como el reglamento sirvieron el propósito
de informarles adecuadamente sobre el uso residencial al que
estaba destinado el inmueble. Dicha designación tiene fuerza
de ley entre las partes y todos los titulares,
independientemente del momento en que hayan adquirido su
propiedad, están obligados a observarla y darle fiel
cumplimiento. Categorizar una actividad comercial como una
afín con un uso residencial supondría un menoscabo implícito
por parte de este Tribunal a la voluntad de las partes y las AC-2018-0002 40
obligaciones contractuales contraídas por éstas. Por tal
razón, estimo que el Tribunal de Apelaciones erró al concluir
que el arrendamiento a corto plazo no contravenía las
disposiciones contenidas en la escritura matriz y el
reglamento y no constituía una violación al uso residencial
al que estaba destinado el Condominio Condesa del Mar.
Al margen de las acciones que puedan tomar las Juntas
de Condóminos para atajar el problema que suponen la
proliferación de las plataformas cibernéticas para promover
el alquiler de propiedades a corto plazo, resulta preciso
señalar que la dificultad al momento de abordar estos nuevos
modelos económicos estriba en la ausencia de legislación que
propicie su efectiva implantación y sea cónsona con las
realidades sociales y económicas de nuestro País.16 En cuanto
a los alquileres a corto plazo por particulares, se trata de
una actividad económica que ha prosperado en un marco de
fiscalización incierto. La delimitación de requisitos
mínimos relacionados con la salubridad y la seguridad, así
como exigencias relacionadas con los deberes y obligaciones
de los huéspedes y los propietarios, la responsabilidad
tributaria de los arrendadores, entre otros aspectos,
resultan esenciales al momento de implementar este tipo de
modelo de negocios. Máxime, en una jurisdicción como la
16Expertos en este fenómeno global lo han descrito como uno de carácter “transversal, ya que no se encuentra circunscrito a un sector económico concreto”. Así, explican que “[s]us manifestaciones se extienden a distintos segmentos de la economía, afectando crecientemente a los actuales tres macro sectores de la agricultura, la industria y los servicios”. Fernández Pérez, supra, en las págs. 34-35. AC-2018-0002 41
nuestra en la cual el turismo figura como una industria
prioritaria.
En cuanto a la falta de fiscalización del uso de
plataformas colaborativas para el alojamiento con finalidad
turística, se ha señalado que
El respeto a la libertad competitiva implica la igualdad jurídica de los competidores. Por ello, en el ámbito del denominado alojamiento colaborativo es esencial determinar si existe o no igualdad entre aquellos que ofertan los servicios, esto es, si los servicios ofrecidos por los particulares y los ofrecidos por los por los responsables de alojamientos hoteleros y similares resultan equivalentes. Si así fuera, lo cierto es que podría colocar a los empresarios turísticos en una situación de desigualdad de condiciones. Además de esta circunstancia, debe resaltarse que la ausencia de cumplimiento con esas normas, relativas muchas de ellas a la contratación de seguros, o a medidas de higiene así como a la responsabilidad por los problemas que puedan tener los huéspedes, puede poner en riesgo también la situación de los consumidores, en la medida en que puedan resultar perjudicados.
Fernández Pérez, supra, en las págs. 60-61.
No albergo duda de que el alojamiento colaborativo
podría potenciar el sector turístico y promover el
empresarismo local. Lo cierto es, sin embargo, que
corresponde a las ramas políticas delinear los contornos que
han de regir este nuevo tipo de modelo mercantil. A fin de
cuentas, aquellas personas que alquilan a corto plazo sus
propiedades para fines turísticos mediante plataformas como
Home Away y Airbnb realizan una actividad económica
importante sin contar -en muchos casos- con la experiencia
empresarial y los credenciales profesionales necesarios. AC-2018-0002 42
Así, pues, “la pieza fundamental es el desarrollo de una
normativa que permita un uso responsable de estas
plataformas, así como la convivencia de los nuevos operadores
en los sectores tradicionales”. Id. en la pág. 66.
Estimo que, en el contexto particular de la
horizontalidad, las prerrogativas y acuerdos de los titulares
con relación al uso para el cual está designada su propiedad
deben prevalecer sobre cualquier intento gubernamental de
imponer unilateralmente una restricción tan severa al
ejercicio de su derecho propietario. Esta interpretación que
del alcance del concepto de uso residencial es cónsona con
las disposiciones legales y reglamentarias aplicables, así
como con la voluntad de los titulares al momento de
adscribirle dicho uso al Condominio Condesa del Mar.
Consiguientemente, considero que el Tribunal de Apelaciones
erró al ampliar el alcance de ese término y concluir que los
arrendamientos a corto plazo eran compatibles con el uso
residencial al que estaba destinado el inmueble.
En atención a lo anterior, entiendo que era innecesario
que la Junta de Condóminos en este caso enmendara su
reglamento para expresamente prohibir los arrendamientos a
corto plazo aquí en controversia. Contrario a lo que concluyó
el Tribunal de Apelaciones, tanto en la escritura matriz como
en el reglamento se hace una designación expresa de uso
residencial. Esto necesariamente conlleva la exclusión de
los arrendamientos a corto plazo, en tanto y cuanto los
mismos suponen una explotación comercial del todo AC-2018-0002 43
incompatible con el destino residencial del inmueble que,
además, sobrelleva una infinidad de repercusiones sobre su
régimen constitutivo, su administración, la intimidad y
seguridad de los residentes, y el derecho propietario de sus
titulares.
Después de todo, la controversia ante la consideración
de este Tribunal no requería que resolviéramos alguno de los
grandes misterios de la Historia; como, por ejemplo, si
existió el reino mítico de la Atlántida, si en efecto en el
triángulo de las Bermudas desaparecen aviones o qué le pasó
a Amelia Earhart. Y es que constatar qué constituye un uso
residencial no es nada enigmático; sólo requería una
aplicación concienzuda del sentido común.
VII.
Por los fundamentos que anteceden, hubiese revocado el
dictamen del Tribunal de Apelaciones y reinstalado en su
totalidad la sentencia declaratoria dictada por el Tribunal
de Primera Instancia mediante la cual se concluyó que el
alquiler de una unidad a corto plazo en un condominio sujeto
al régimen de propiedad horizontal era incompatible con el
uso residencial fijado en la escritura matriz del inmueble.
Anabelle Rodríguez Rodríguez Juez Asociada EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
v. AC-2018-0002
Opinión disidente emitida por el Juez Asociado señor ESTRELLA MARTÍNEZ
San Juan, Puerto Rico, a 15 de abril de 2019.
“La parte apelante se reafirma en que la controversia presentada ante este ilustre Tribunal no se torna académica por el mero hecho de que el Reglamento se haya enmendado para prohibir que los apartamientos se transformen en hospederías”. Lcdo. Michel J. Godreau Robles, representante legal de Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar, Moción en Cumplimiento de Orden, pág. 1.
La interpretación errónea del derecho y su aplicación
a un acto aislado para desechar una controversia en los
méritos que se mantiene viva entre las partes y que incide
en el desarrollo socioeconómico y de la economía
colaborativa de Puerto Rico, conduce a este Tribunal a la
utilización inadecuada de la doctrina de academicidad.
Específicamente, hoy se interpreta erróneamente que el acto
de enmendar un reglamento de un condominio sometido al AC-2018-0002 2
régimen de propiedad horizontal, para validar una prohibición que
es tajantemente contraria a la escritura matriz y que incide en
el disfrute, el dominio y el interés propietario que tienen los
titulares de sus unidades de vivienda, tornó una controversia en
académica. Por considerar que, a la luz del derecho aplicable y
en virtud de los postulados de agilidad y economía procesal, la
controversia no solo persistió, sino que se recrudeció, por lo que
requería ser adjudicada para conceder un remedio adecuado,
completo y oportuno a las partes y vinculante a la sociedad en
general, disiento.
I
En el año 1986, el Condominio Condesa del Mar (Condominio)
fue sometido al régimen de propiedad horizontal. La escritura
matriz del mismo limitó el uso de los apartamentos a uno
residencial, sin más restricciones al respecto.17 Además, reconoció
que la edificación estaría compuesta de unidades individuales
separadas e independientes en las cuales cada propietario
adquiriría un derecho de propiedad particular y exclusivo sobre
su unidad y un derecho conjunto de co-propiedad sobre los elementos
comunes.18
En su momento, el Sr. Eduardo Chamah Martínez (señor Chamah)
adquirió y se hizo titular del apartamento 702 del Condominio.
Como parte de la administración de su propiedad, el señor Chamah
optó por arrendar a corto plazo su apartamento, a través de una
plataforma electrónica. En oposición a tal práctica, la
17En específico, la escritura matriz establece: “El edificio está destinado a residencias y facilidades relacionadas”. Escritura estableciendo régimen de la propiedad horizontal para edificio de apartamentos, pág. 16. 18Íd., pág. 5. AC-2018-0002 3
administración del Condominio argumentó que se trataba de un uso
comercial de la propiedad que estaba vedado por la escritura matriz
y el reglamento.
Eventualmente, el Consejo de Titulares del Condominio Condesa
del Mar (Consejo) presentó una acción de sentencia declaratoria
en contra del señor Chamah.19 En respuesta, éste último refutó que
los arrendamientos a corto plazo en su apartamento fuesen
contrarios al uso residencial destinado en la escritura matriz del
Condominio.
Ante tal controversia, el Tribunal de Primera Instancia
determinó que el alquiler a corto plazo en disputa se trataba de
un uso comercial del apartamento y que ello contravenía tanto la
escritura matriz como el reglamento del Condominio. De ese modo,
declaró con lugar la demanda presentada por el Consejo.
En desacuerdo, el señor Chamah acudió al Tribunal de
Apelaciones. Tras evaluar ambas posturas, el Tribunal de
Apelaciones revocó el dictamen del foro primario. Determinó que
el uso residencial del apartamento en un alquiler a largo plazo
era el mismo que en los arrendamientos a corto plazo. Así, razonó
que la extensión del alquiler no variaba el uso y el destino del
apartamento. Por ello, concluyó que el uso que le daba el señor
Chamah a su apartamento no era contrario a lo establecido en la
escritura matriz y en el reglamento del Condominio. A tales
efectos, se expresó como sigue:
El arrendamiento de menos de noventa 90 días sigue siendo
arrendamiento, al igual que el de sobre 90 días. La cantidad de
Inicialmente, también incluyeron una acción de 19
injunction, pero luego desistieron de la misma y continuó el caso por la vía ordinaria para dilucidar el asunto de la sentencia declaratoria. AC-2018-0002 4
días del alquiler, al igual que lo es el canon de renta, son
términos específicos de un arrendamiento. El derecho de los
titulares a arrendar sus apartamentos por el término que entiendan
conveniente se encuentra subsumido en su derecho a ejercer el
pleno dominio sobre su propiedad.20
En consecuencia, el Consejo presentó el recurso ante nuestra
consideración, el cual acogimos como certiorari y optamos por
expedirlo. Posteriormente, el 14 de noviembre de 2018, celebramos
una vista oral en la cual ambas partes tuvieron la oportunidad de
argumentar sus respectivas posturas. Durante esta vista, se
anunció la posibilidad de que un bloque de titulares tramitara una
enmienda al reglamento del Condominio para intentar prohibir
expresamente los arrendamientos a corto plazo. A raíz de ello, se
le proveyó al Consejo un término de noventa días para informar al
Tribunal el resultado de tal trámite. En cumplimiento con lo
ordenado, el Consejo notificó que, en efecto, el reglamento, no
así la escritura matriz, había sido enmendado a los fines de
prohibir expresamente los arrendamientos a corto plazo. Por
tratarse de una enmienda al reglamento, la misma contó con la
aprobación de 2/3 partes de los titulares.
A base de esta reciente enmienda al reglamento del Condominio,
una Mayoría de este Tribunal decide erróneamente desestimar el
presente recurso bajo la doctrina de academicidad. A continuación,
discuto los fundamentos por los que entiendo la controversia
continua viva y capaz de ser atendida por este Máximo Foro. Veamos.
II
20Sentencia del Tribunal de Apelaciones, pág. 8. AC-2018-0002 5
Como es norma conocida, la academicidad es una de las doctrinas
que autolimitan la intervención judicial. Asoc. Fotoperiodistas
v. Rivera Schatz, 180 DPR 920, 932 (2011). La doctrina de
academicidad requiere que, en todo pleito presentado ante un
tribunal, exista una controversia real entre las partes. Amador
Roberts et als. v. ELA, 191 DPR 268, 282 (2014). Así, como
corolario de la doctrina de justiciabilidad, los tribunales deben
abstenerse de atender controversias cuyos acontecimientos y
cambios durante el trámite judicial tornan su solución en académica
o ficticia. Com. de la Mujer v. Srio. de Justicia, 109 DPR 715,
724–725 (1980).
Ahora bien, la academicidad no es una norma absoluta, por lo que
hemos reconocido escenarios excepcionales en los que procede
nuestra intervención judicial en aras de proteger los intereses
de la justicia. Estos son: (1) cuando se plantea ante el foro
judicial una cuestión recurrente o susceptible de volver a ocurrir
y que tienda a evadir la revisión judicial; (2) cuando la situación
de hechos ha sido modificada por el demandado, pero el cambio no
aparenta ser permanente, y (3) cuando se tornan académicos aspectos
de la controversia, pero subsisten consecuencias colaterales
vigentes. Asoc. Fotoperiodistas v. Rivera Schatz, supra, pág. 933.
Según adelanté, en el caso de autos, no cabe hablar de
academicidad, pues la enmienda al reglamento del Condominio a los
fines de restringir el término de los arrendamientos no convirtió
en inexistente la controversia. Al no realizarse la enmienda en
la escritura matriz, la controversia continúa siendo una viva y
real entre las partes. Máxime, cuando el propósito de tal enmienda
es restringir el uso de las unidades de vivienda. Esta restricción
no está contemplada en la escritura matriz y es contraria a los
derechos generales reconocidos en la propia ley. Me explico. AC-2018-0002 6
La Ley de Condominios, según enmendada,21 dispone que “[l]a
escritura que establezca el régimen de propiedad horizontal
expresará clara y precisamente el destino y uso de toda área
comprendida en el inmueble, y, excepto que este capítulo autorice
lo contrario, una vez fijado dicho destino y uso sólo podrá ser
variado mediante el consentimiento unánime de los titulares”.
(Énfasis suplido). 31 LPRA sec. 1291. En cuanto a los derechos de
los titulares de los apartamentos, reconoce que los mismos tendrán
dominio sobre su unidad de vivienda y con ello llevar a cabo toda
clase de actos jurídicos, lo que incluiría los arrendamientos. A
tales efectos, establece lo siguiente:
Una vez se haya constituido el inmueble en régimen de propiedad
horizontal, los apartamientos expresados en la sec. 1291a de este
título podrán individualmente transmitirse y gravarse y ser objeto
de dominio o posesión, y de toda clase de actos jurídicos ínter
vivos o mortis causa, con independencia total del resto del
inmueble de que formen parte, y los títulos correspondientes serán
inscribibles en el registro de la propiedad de acuerdo con lo
dispuesto en este capítulo y en la Ley Hipotecaria y del Registro
de la Propiedad. (Énfasis suplido). 31 LPRA sec. 1291b.
Por otra parte, el reglamento podrá tener todas aquellas normas y
reglas en torno al uso del inmueble y sus apartamientos, siempre
y cuando, no contravenga las disposiciones de la ley y la escritura
matriz. 31 LPRA sec. 1293a. Éste podrá ser modificado por dos
terceras partes de los titulares y de porcentajes de participación
en los elementos comunes del inmueble. Íd.
21Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, enmendada por la Ley Núm. 103-2003. AC-2018-0002 7
Ahora bien, la escritura matriz y el reglamento no son una sola
fuente de obligaciones para los participantes del régimen. Soto
Vázquez v. Vázquez Torres, 138 DPR 282, 295 (1995). Esta primera
es de mayor jerarquía por constituir el contrato que rige a los
titulares. Ello, particularmente se percibe cuando una enmienda a
la escritura requiere unanimidad, mientras que una enmienda al
reglamento sólo una mayoría. El requerimiento del consentimiento
unánime sirve como “un mecanismo para preservar los derechos
fundamentales propios del dominio en un medio deliberativo en el
que se aprueban asuntos que afectan adversamente el disfrute de
la propiedad privada y en condominio”. Rivera Rodríguez v. Junta
Dir. I y II, 173 DPR 475, 483 (2008). Cuando se trate de asuntos
que afecten el disfrute de la propiedad, ya sea la privada o del
condominio, el requisito de unanimidad es esencial para preservar
los derechos fundamentales propios de dominio. Consejo Titulares
v. Ramos Vázquez, 186 DPR 311, 340 (2012). En cambio, cuando se
trate de asuntos relativos a la conservación y administración de
los elementos comunes, la Ley de Condominios se inclina a requerir
el consentimiento de la mayoría. Íd.
La enmienda al reglamento, sobre la cual la Mayoría de este
Tribunal basa su decisión para desestimar el presente caso, limita
indebidamente el derecho a la propiedad de los titulares del
Condominio. Ello, al imponerles el término sobre el cual podrán
arrendar sus apartamentos; una restricción que no es acorde con
la escritura matriz. Así también lo reconoce el propio Consejo en
su comparecencia ante este Foro. Allí señala que la controversia
no se ha tornado académica, pues entiende que la posición de la
parte demandante es que la prohibición a los arrendamientos a
corto plazo debe hacerse por enmienda a la escritura matriz. AC-2018-0002 8
Véase, Moción en Cumplimiento de Orden, presentada el 11 de febrero
de 2019.
La enmienda al reglamento del Condominio, prohibiendo expresamente
los arrendamientos de un término menor de noventa días, no debe
privar a este Tribunal de emitir un remedio adecuado, completo y
oportuno en ley. Por el contrario, este Tribunal, como máximo foro
apelativo, tiene la facultad y la responsabilidad de determinar
si tal enmienda al reglamento impuso una restricción válida, lo
cual opino no lo fue, e interpretar la compatibilidad de los
arrendamientos a corto plazo con el uso residencial de los
apartamentos.
No podemos perder de perspectiva que esta controversia incide en
el derecho constitucional al disfrute a la propiedad privada,
Const. PR, Art. II, sec. 7, y que es de alto interés público.22 Es
palpable que los arrendamientos a corto plazo están en boga no
solo en nuestra jurisdicción, sino a nivel mundial. Por ello, no
debe haber la menor duda que los arrendamientos a corto plazo han
tomado un gran auge y que controversias como la de autos están muy
presentes en los condominios o comunidades bajo el régimen de
propiedad horizontal en nuestra jurisdicción.
Así, la interpretación de los arrendamientos a corto plazo en el
contexto del régimen de propiedad horizontal amerita el
pronunciamiento de este Tribunal en el ámbito de una controversia
que lejos de morir, se recrudeció mediante la enmienda al
reglamento. El Derecho no ha cambiado, como erróneamente aduce la
Sentencia de este Tribunal. Lo que realmente ocurrió es que un
22Enla exposición de motivos de la Ley de Condominios, Ley Núm. 103-2003, se reviste el régimen de propiedad horizontal de interés público por la función que tiene en el desarrollo urbano. AC-2018-0002 9
sector de los titulares intentó cambiarlo, pero ellos mismos
reconocen que tal acto no tornó la controversia en académica por
no haber cumplido con todas las exigencias de la Ley de Condominios
para ese fin.
A tenor con todo lo anterior, me reitero en que la controversia
de autos no se tornó académica con la reciente enmienda realizada
al reglamento. Ello, pues la prohibición no surge así de la
escritura matriz. Al no constar en esta última, la controversia
sigue siendo una viva y justiciable.
Aclarado el asunto sobre la academicidad, procedo a atender
la controversia en los méritos.
III
Como vimos, la controversia en los méritos requería dilucidar
si los arrendamientos a corto plazo en un condominio sometido al
régimen de propiedad horizontal son cónsonos con el uso residencial
plasmado en la escritura matriz y el reglamento del condominio o,
si por el contrario, representan un uso comercial incompatible con
éstos. Para ello, resulta conveniente hacer referencia al derecho
aplicable sobre el régimen de propiedad horizontal.
El régimen de propiedad horizontal se adoptó en nuestra
jurisdicción con el fin de proveerle al ciudadano la posibilidad
de disfrutar el derecho a la propiedad plena e individual de un
inmueble ubicado en un edificio, a la vez que se logra maximizar
el uso del terreno. Consejo Titulares v. DACo, 181 DPR 945, 953
(2011). De ese modo, este régimen entrelaza dos formas
independientes de propiedad: la propiedad privativa sobre el piso
o apartamento y la copropiedad sobre los elementos comunes, siendo
esta última accesoria a la propiedad sobre espacios privados.
Cestero Aguilar v. Jta. Dir. Condominio, 184 DPR 1, 10 (2011). AC-2018-0002 10
Actualmente, nuestra Ley de Condominios, supra, tiene como uno de
sus objetivos hacer factible el derecho a la propiedad individual
sobre un apartamento en un edificio, salvaguardando el fin de
aprovechar al máximo posible nuestra extensión territorial.
Bravman, González v. Consejo Titulares, 183 DPR 827, 843 (2011).
Al convergir el derecho individual de propiedad con el derecho al
uso de áreas comunes, el estatuto reconoce que los apartamientos
podrán transmitirse, gravarse, ser objeto de dominio o posesión y
de toda clase de actos jurídicos. 31 LPRA sec. 1291b.
La Ley de Condominios, supra, reconoce la escritura matriz como
una piedra angular del régimen al disponer que tiene la función
de establecer el régimen de propiedad horizontal y, con ello,
expresar “clara y precisamente el destino y uso de toda área
comprendida en el inmueble”. 31 LPRA sec. 1291. Así, esta escritura
es un estatuto privado que gobierna a los condóminos o titulares
y a cuyas disposiciones debemos acudir para dirimir cualquier
conflicto. Bravman, González v. Consejo Titulares, supra, pág.
845; Brown III v. JD Cond. Playa Grande, 154 DPR 225, 232 (2011).
Ello, dado a que “todos y cada uno de los titulares al comprar sus
respectivos apartamientos llevaron a efecto un claro acto de
adhesión a lo allí estipulado”. Consejo de Titulares v. Vargas,
101 DPR 579, 582-583 (1973). Asimismo, el estatuto establece que
los apartamientos se dedicarán sólo al uso dispuesto en la
escritura matriz. 31 LPRA sec. 1291m(a).
La fijación de un uso o destino para los apartamentos en la
escritura provee un aviso adecuado a los terceros interesados
sobre la conducta y actividades que pueden esperar de sus
cotitulares. Soto Vázquez v. Vázquez Torres, supra. El criterio
más importante al determinar si la designación de un uso cumple
con la ley es que informe debidamente y sin ambigüedades a los AC-2018-0002 11
nuevos adquirentes y terceros. Cond. Prof. SJH Centre v. PRF Inc.,
133 DPR 488, 504. Aun cuando no equiparamos las restricciones al
uso con las servidumbres en equidad, estas constituyen verdaderas
limitaciones al dominio singular del propietario. Soto Vázquez v.
Vázquez Torres, supra. Por su efecto sobre el derecho propietario
de los titulares, éstas deben ser interpretadas de forma estricta
y restrictiva, pues es principio básico de nuestro ordenamiento
que la propiedad se presume libre de cargas y gravámenes. Íd. De
manera, que cuando se pretenda prohibir una actividad específica,
se requiere el cumplimiento de los requisitos de la condición
restrictiva o servidumbre en equidad de que se trate. S.L.G.
Szendrey–Ramos v. Consejo de Titulares, 184 DPR 133, 160 (2011).
Lo anterior implica la necesidad de consignar de forma expresa en
la escritura matriz del condominio que el apartamento no podrá ser
utilizado para otro tipo de actividad. Íd. Esto, debido a que, una
vez la escritura matriz es inscrita en el Registro de la Propiedad,
esta pasa a ser un estatuto privado que gobierna a los titulares
y obliga a terceros. Bravman, González v. Consejo Titulares, supra
.
Con este marco legal, procedo a atender la controversia en los
méritos.
IV
Como mencioné, en el caso de autos, la controversia a atenderse
es si los arrendamientos a corto plazo son compatibles con el uso
residencial establecido en la escritura matriz. Mi respuesta es
en la afirmativa.
De entrada, la escritura matriz del Condominio no establece
categóricamente que los arrendamientos a corto plazo son
incompatibles con el uso residencial destinado a los apartamentos
ni los prohíbe expresamente. Más bien, reconoce el derecho AC-2018-0002 12
individual de cada propietario sobre su unidad de vivienda y la
escritura no limita la prerrogativa de cada titular de ejercer
pleno dominio sobre su propiedad. Así, no impone restricción alguna
a los arrendamientos, los cuales forman parte del ejercicio de tal
dominio. La escritura no plasma una prohibición expresa a los
arrendamientos ni a corto ni a largo plazo. Tampoco los concibe
como incompatibles con el término residencial. Expresado de otro
modo, la escritura matriz permite los arrendamientos sin
distinción temporal. Para disponer lo contrario, la escritura
debía tener una prohibición expresa que cumpliera con la debida
notificación a cualquier persona que decidiera someterse al
régimen de propiedad horizontal.
No debemos olvidar que la escritura matriz es “la fuente vinculante
más importante para los condóminos, luego de la ley”. M. Grodreau,
El Condominio: El Régimen de Propiedad Horizontal en Puerto Rico,
2da ed., San Juan, Ed. Situm, 2019, pág. 115. Ello, pues su
decisión de someterse al régimen está basada en los datos allí
incluidos y las limitaciones específicas allí plasmadas. La
interpretación que se haga de la escritura matriz no debe de manera
alguna limitar o restringir los derechos de propiedad de los
titulares más allá de lo allí plasmado. De una lectura a la
escritura matriz aquí en controversia, no puede razonablemente
concluirse que los arrendamientos a corto plazo estén vedados. Una
interpretación en contrario laceraría y menoscabaría indebidamente
el derecho individual de cada titular al disfrute de su
propiedad.23
23La escritura matriz del Condominio Condesa del Mar reconoce que la edificación está compuesta de unidades individuales separadas e independientes en las cuales cada propietario adquiriría un derecho de propiedad particular y exclusivo sobre su unidad y un derecho conjunto de co-propiedad sobre los elementos AC-2018-0002 13
La postura principal del Consejo es que los arrendamientos a corto
plazo son de índole comercial y, como tal, incompatibles con el
uso residencial. Sin embargo, el carácter residencial de una unidad
de vivienda debe ser definido por el tipo de actividad que se
lleva a cabo en el mismo y no por el término en el que se ejerce
el arrendamiento. Si los alquileres a largo plazo no son
considerados como actividades comerciales, sino, más bien,
residenciales, ¿por qué no así los que son a corto plazo? Éstos
también se utilizan para fines residenciales, entiéndase: dormir,
comer, guarecerse, utilizar los elementos comunes, entre otros
asuntos, propios del uso residencial de una vivienda bajo el
régimen de propiedad horizontal. Por consiguiente, me parece
desacertado concluir que sea el término –y no el propósito- del
arrendamiento lo que defina el uso y el destino de la unidad de
vivienda.
Una interpretación similar ha sido adoptada en varias
jurisdicciones de Estados Unidos, a las cuales hago referencia a
modo persuasivo por tratar la controversia con mayor precisión.
Distintos tribunales estatales han resuelto que una servidumbre
en equidad que limite la propiedad a un uso residencial o que
prohíba el uso comercial en la misma no equivale a una prohibición
a los arrendamientos a corto plazo. Forshee v. Neuscwander, 914
N.W. 2d 643 (Wis. 2018) (we conclude that the term, “commercial
activity,” which is undefined in the covenant, is ambiguous.
Therefore, we narrowly interpret it and conclude that it does not
preclude either short-term or long-term rentals); Tarr v.
Timberwood Park Owners Association, Inc., 556 S.W. 3d 274 (Tex.
comunes. Escritura estableciendo régimen de la propiedad horizontal para edificio de apartamentos, pág. 5. AC-2018-0002 14
2018) (we hold that so long as the occupants to whom Tarr rents
his single-family residence use the home for a “residential
purpose,” no matter how short-lived, neither their on-property use
nor Tarr's off-property use violates the restrictive covenants in
the Timberwood deeds. Moreover, Tarr's use does not qualify as a
commercial use.); Vera Lee Angel Revocable Trust v. Jim O’Bryant
and Kay O’Bryant Joint Revocable Trust, 537 S.W. 3d 254 (Ark.
2018) (the short-term rentals in the case before us did not
transform the character of the subdivision); Wilkinson v. Chiwawa
Communities Ass'n, 327 P.3d 614 (2014) (If a vacation renter uses
a home ‘for the purposes of eating, sleeping, and other residential
purposes,’ this use is residential, not commercial, no matter how
short the rental duration); Slaby v. Mountain River Estates
Residential Ass'n, 100 So.3d 569, 580 (Ala.Civ.App.2012) (property
is used for “residential purposes” when those occupying it do so
for ordinary living purposes); Scott v. Walker, 645 S.E. 2d 278
(Va. 2007)(In the absence of language expressly or by necessary
implication prohibiting nightly or weekly rentals, we find that
the Scotts' short-term rental of their property did not run afoul
of the restrictive covenant at issue.); Pinehaven Planning Bd. v.
Brooks, 70 P.3d 664 (Ida. 2003) (Renting the property for
residential purposes, whether short or long-term, does not fit
within these prohibitions. The only building on the Brooks'
property remains a single-family dwelling and renting this
dwelling to people who use it for the purposes of eating, sleeping,
and other residential purposes does not violate the prohibition
on commercial and business activity as such terms are commonly
understood).
El razonamiento utilizado por estos tribunales estatales, en su
mayoría foros de última instancia, es similar. Se fundamentan en AC-2018-0002 15
la interpretación restrictiva que se le debe dar a las servidumbres
en equidad. Basados en ello, concluyen que la restricción de uso
residencial a una propiedad no puede extrapolarse a una prohibición
a los arrendamientos a corto plazo. Como mencioné, las
restricciones en las escrituras bajo el régimen de propiedad
horizontal no son propiamente servidumbres en equidad, pero, aun
así, este Tribunal ha resuelto que su interpretación debe ser una
restrictiva, similar a las servidumbres en equidad. Como tal, esta
jurisprudencia resulta ilustrativa a la hora de resolver la
presente controversia.
Por otra parte, uno de los argumentos principales del Consejo es
que la Ley del Impuesto sobre el Canon por Ocupación de Habitación
del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley Núm. 272-2003, 13
LPRA sec. 2271, incluye el arrendamiento a corto plazo dentro del
concepto “hospedería”, lo que convierte tal uso en uno comercial.
Ahora bien, de su Exposición de Motivos se puede percibir que este
estatuto tiene un fin estrictamente tributario, al cobrar un
impuesto en lo que define como “hospederías”. Como parte del mismo,
se incluyeron los “alojamientos suplementarios a corto plazo”.
Éstos se definen como:
[C]ualquier instalación, edificio o parte de un edificio, dado en
alquiler por un período de tiempo menor a noventa (90) días,
dedicado al alojamiento de personas mediante paga, cuya
instalación, edificio o parte del mismo no sea un hotel,
condohotel, hotel todo incluido, motel, Parador, pequeña
hospedería, casa de hospedaje y/hotel de apartamentos. Dicho
término incluirá, sin limitarse a, cualquier tipo de propuesta de
alojamiento alternativo como casas, apartamentos, cabañas, villas,
casas rodantes (móviles), flotantes, botes, entre otros conceptos AC-2018-0002 16
de arrendamientos por un término menor de noventa (90) días. 13
LPRA sec. 2271(2).
Del historial legislativo se desprende que la inclusión de lo
anterior fue expandir “el pago de impuestos por habitación a otro
tipo de medios suplementarios de alojamiento”. Informe de la Cámara
de Representantes sobre el P. de la C. 3820 de 23 de junio de
2003, 14ta Asamblea Legislativa, 5ta sesión ordinaria, pág. 2. Por
ello, los arrendamientos a corto plazo no se conceptualizaron a
modo de hoteles o paradores, según planteó el Consejo.
Prácticamente, lo que propone el Consejo es aplicar las
disposiciones de una ley con una finalidad en particular a una
controversia jurídica distinta. Sabido es que una actividad
tributable no es sinónimo de una actividad comercial. Véase,
National Federation of Independent Business v. Sebelius, 567 US
519 (2012). Las actividades comerciales no son las únicas que
tributan, pues de igual modo, pueden ser sujetos a tributar
propiedades, salarios y servicios. El hecho de que se cobre un
impuesto no es suficiente para concluir que el arrendamiento a
corto plazo sea una actividad comercial incompatible con el uso
residencial exigido en la escritura matriz. Así, la definición de
“alojamientos suplementarios a corto plazo” no debe determinar la
naturaleza de la actividad que se lleva a cabo en un régimen de
propiedad horizontal.
Desechar la realidad de que el carácter residencial es definido
por el tipo de actividad que se lleva a cabo, lleva al absurdo de
interpretar que un arrendamiento de noventa días se catalogue como
un uso comercial de la propiedad arrendada, mientras que un
arrendamiento de noventa y un días no. Es decir, que la sola
concepción de veinticuatro horas varíe el uso de la propiedad aun AC-2018-0002 17
cuando se utilice de la misma manera y realizando las mismas
actividades. Ciertamente, tanto los arrendamientos a largo plazo
como los arrendamientos con términos cortos tienen una misma
finalidad, generar ingresos al arrendador.24 Sin embargo, se
pretende concebir irrazonablemente uno como residencial y el otro
como comercial. Me parece desacertado recurrir a este estatuto
tributario para definir el uso y la naturaleza de la propiedad en
cuestión. Ello, cuando lo que procede es analizar si en el
arrendamiento a corto plazo se realizan actividades propias de un
uso residencial o comercial, lo que incide propiamente en las
actividades desplegadas en este condominio bajo el régimen de
Asimismo, entiendo que el fin turístico tampoco debe ser un
elemento decisivo para concluir que los arrendamientos a corto
plazo son de índole comercial. Las actividades que lleven a cabo
los arrendatarios fuera del Condominio no inciden en el uso que
le dan al apartamento. Lo medular son las actividades que llevan
a cabo en el apartamento y en las inmediaciones del condominio.
Por otro lado, aquí no podemos hablar que el arrendamiento a corto
plazo lacera la seguridad, tranquilidad o la vida en comunidad de
los residentes de este Condominio, pues no hay hechos concretos
sobre este particular. Además, los arrendatarios a corto plazo,
al igual que los arrendatarios a largo plazo y los titulares,
tienen la responsabilidad de cumplir con las normas establecidas
en los condominios. 31 LPRA sec. 1291m-1. De igual forma, un
arrendatario a largo plazo o, incluso, un titular podría incidir
negativamente en tales aspectos. Concluir categóricamente que los
24De igual forma, las plataformas electrónicas que promueven arrendamientos a corto plazo y las que lo promueven a largo plazo también operan con fines lucrativos. AC-2018-0002 18
arrendamientos a corto plazo atentan contra la sana convivencia
de los titulares de un condominio sería una especulación y
generalización innecesaria. Así ha sido reconocido en otras
jurisdicciones bajo el régimen de propiedad horizontal, como en
Cataluña, cuando su Tribunal Superior resolvió que “no puede
declararse en abstracto que la vivienda de uso turístico comporte
una actividad no permitida e incompatible con la normal convivencia
cuando se ubique en comunidades de viviendas de uso residencial
sometidas a las reglas de la propiedad horizontal”. Sentencia
33/2016 de Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (19 de mayo
de 2016). A ello, añadió que correspondía analizar “si la concreta
actividad llevada a cabo en dicha vivienda, por su forma de
ejercicio, puede ser calificada de conducta contraria a la normal
convivencia de la comunidad”. Íd. De todas maneras, de surgir
algún asunto que atente contra la sana convivencia o que estén en
riesgo los elementos comunes del Condominio, el titular, en este
caso, el señor Chamah, continuaría respondiendo ante el Consejo y
la administración del Condominio. 31 LPRA sec. 1291m(g). Por
consiguiente, los restantes titulares del Condominio gozarán de
la misma protección, ya sea un arrendatario a largo plazo o a
corto plazo.
A raíz de todo lo antes expuesto, no puedo más que concluir
que los arrendamientos a corto plazo que el señor Chamah lleva a
cabo en su apartamento son compatibles con el uso residencial
exigido en la escritura matriz. Siempre y cuando el arrendatario,
independientemente del término de tal arrendamiento, le brinde un
uso residencial a la propiedad arrendada. Entiéndase, que si el
arrendatario utiliza el apartamento en función de vivienda, aunque
sea por un período corto de tiempo, el uso que se le está dando
al apartamento es residencial. Una interpretación distinta sería AC-2018-0002 19
intervenir indebidamente con el derecho individual del señor
Chamah al disfrute de su propiedad y extrapolar las limitaciones
establecidas en la escritura matriz. Estos arrendamientos a corto
plazo sólo podrían restringirse cuando estén expresamente
prohibidos en los estatutos que regulan cada condominio sometido
al régimen de propiedad horizontal. De determinarse lo contrario,
estaríamos enmendando, sin base legal, cientos de escrituras
matrices por vía judicial y, como consecuencia, evadiendo la
unanimidad del voto de los titulares que requiere la Ley de
Condominios, supra. Lo que a su vez implicaría ir en contra de los
principios del régimen de propiedad horizontal. Por tanto,
sostengo que los arrendamientos a corto plazo son compatibles con
el uso y el destino residencial de un apartamento sometido al
Por los fundamentos expuestos anteriormente, disiento del curso
de acción adoptado por una Mayoría de este Tribunal, pues no
procedía la desestimación del caso de epígrafe. Por el contrario,
hubiese atendido la controversia en los méritos para confirmar la
sentencia del Tribunal de Apelaciones.
Luis F. Estrella Martínez Juez Asociado
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