ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL XI
ASOCIACIÓN DE REVISIÓN TITULARES DE LA ADMINISTRATIVA URBANIZACIÓN VILLA procedente de la DOS PINOS, INC., OFICINA DE representados por su GERENCIA Y presidenta MARÍA PERMISOS (OGPe) GUERRERO DE LEÓN, Departamento de quien también Desarrollo Económico comparece en su KLRA202300461 y Comercio carácter personal por ser parte adversamente Caso Núm.: 2023- afectada 494595-PU-227588
Recurrente Sobre: PERMISO DE USO V.
DEPARTAMENTO DE DESARROLLO ECONÓMICO Y COMERCIO (OGPe)
JEAMALY RIVERA PÉREZ
Recurrida Panel integrado por su presidenta, la Juez Brignoni Mártir, el Juez Candelaria Rosa, la Jueza Álvarez Esnard y la Jueza Díaz Rivera.
Díaz Rivera, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 26 de septiembre de 2023.
Comparece ante nos, la Asociación de Titulares de la
Urbanización Villa Dos Pinos, Inc. (Asociación), y nos solicita que
revisemos y revoquemos el Permiso Único 2023-494595-PU-227588
emitido por la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe) el 31 de julio
de 2023. El aludido Permiso Único fue concedido a favor de la parte
recurrida, Jeamaly Rivera Pérez (Rivera Pérez) para establecer un
Alojamiento Suplementario a Corto Plazo de tipo Turístico –
Hospedería.
Por los fundamentos que expondremos a continuación, se
confirma el Permiso Único 2023-494595-PU-227588.
I.
Número Identificador SEN2023_________ KLRA202300461 2
Surge del expediente ante nos que, el 2 de junio de 2021,
Rivera Pérez presentó una solicitud de permiso, con el propósito de
obtener un permiso de uso de alojamiento temporero para
hospedería y turismo en la propiedad localizada en el Núm. 827 de
la Calle Diana de la Urbanización Villa Dos Pinos en San Juan.
Consecuentemente, el Single Business Portal le asignó el número de
trámite 2021-379333-PU-085710 y se refirió a la Oficina de
Permisos del Municipio Autónomo de San Juan para su evaluación.
El 2 de septiembre de 2021, el trámite 2021-379333-PU-085710 fue
archivado por no haberse completado el proceso dentro del término
de treinta (30) días.
Así las cosas, el 27 de octubre de 2021, la Asociación presentó
un Injunction1 permanente en contra de Rivera Pérez, por violación
a las condiciones restrictivas de la Urbanización Villa Dos Pinos, al
utilizar su propiedad para un uso comercial prohibido en dicha área
residencial de conformidad con la Escritura Pública Núm. 57 del 27
de junio de 1952.2
Posteriormente, el 21 de enero de 2022, Rivera Pérez presentó
una segunda solicitud de permiso de uso para Alojamiento
Suplementario a Corto Plazo para la misma propiedad a través del
Single Business Portal. Así, el sistema le asignó el número de trámite
2021-379333-PU-124543 e igualmente fue referido a la Oficina de
Permisos del Municipio Autónomo de San Juan para su evaluación.
El 8 de febrero de 2022, la Oficina de Permisos del Municipio
Autónomo de San Juan le notificó a Pérez Rivera unos
requerimientos para la subsanación. Luego de varios incidentes
procesales, el 8 de julio de 2022, se archivó el trámite 2021-379333-
1 Caso Núm. SJ2021CV07063. 2 La Escritura Núm. 57 del 27 de junio de 1952 está inscrita en el Registro de la
Propiedad. KLAN202300461 3
PU-124543, pues Rivera Pérez no cumplió con los requisitos de
subsanación.
Subsiguientemente, el 6 de marzo de 2023, la OGPe a través
del Profesional Autorizado, Ing. Francisco J. Rivera Torres, emitió el
Permiso Único 2023-494695-PU-223642 para Alojamiento y
Desayuno (Bed and Breakfast) de tipo Turístico – Hospedería. No
obstante, el 22 de junio de 2023, la parte recurrida presentó otra
solicitud para obtener un Permiso de Uso a través del Single
Business Portal. A dicha solicitud el sistema le asignó el número de
trámite 2023-494695-PU-227588.
Consecuentemente, el 25 de junio de 2023, la parte recurrente
presentó una Solicitud de Intervención en el Single Business Portal.3
El 18 de julio de 2023, la OGPe expidió una Resolución de la Solicitud
de Intervención mediante la cual declaró Ha Lugar la Solicitud de
Intervención que presentó la Asociación. Posteriormente, el 31 de
julio de 2023, el profesional autorizado, Ing. Francisco J. Rivera
Torres, expidió el Permiso Único 2023-494695-PU-227588 para
Inconforme con dicha determinación, el 30 de agosto de 2023,
la Asociación acudió ante nos mediante un recurso de revisión
judicial, alegando la comisión de los siguientes errores:
PRIMER SEÑALAMIENTO DE ERROR
Erró el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el 2023-494595-PU-227588 a favor de la recurrida Jeamaly Rivera Pérez para operar un Alojamiento Suplementario a corto plazo en el Núm. 827 de la Calle Diana de la Urbanización Villa Dos Pinos, en San Juan, Puerto Rico, sin cumplir con lo requerido reglamentariamente por la Compañía de Turismo en su Reglamento de Hospederías de Puerto Rico. Reglamento Núm. 8856 del 22 de noviembre de 2016.
3 A la Solicitud de Intervención el Sistema le asignó el número SIN-010287. KLRA202300461 4
SEGUNDO SEÑALAMIENTO DE ERROR
Erró el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 para operar un Alojamiento Suplementario a corto plazo para operar en la referida propiedad sin evaluar la totalidad de los trámites anteriores consignados en el expediente electrónico del Single Business Portal bajo el número del catastro de esta propiedad, 087-005-972-17.
TERCER SEÑALAMIENTO DE ERROR
Erró el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 para operar un Alojamiento Suplementario a corto plazo en la Urbanización Villa Dos Pinos, en San Juan, Puerto Rico, sin haber notificado de dicha intención y solicitud a la recurrente Asociación de Titulares de la Urbanización Villa Dos Pinos, Inc., como parte Interventora, ni contar con el endoso de la Asociación de Titulares de la Urbanización Villa Dos Pinos, Inc.
CUARTO SEÑALAMIENTO DE ERROR
Erró el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 para operar un Alojamiento Suplementario a corto plazo en la Urbanización Villa Dos Pinos, en San Juan, Puerto Rico, la cual cuenta con cláusulas restrictivas consignadas en la Escritura Pública Núm. 57 de 27 de junio de 1952, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad de Puerto Rico, que impone un gravamen reales [sic] oponibles erga omnes sobre todos los solares que prohíbe el uso de la propiedad para los propósitos pretendidos en el permiso de uso 2023-494595-PU- 227588.
QUINTO SEÑALAMIENTO DE ERROR
Erró el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 para operar un Alojamiento Suplementario a corto plazo para la explotación comercial de una propiedad sita en la Urbanización Villa Dos Pinos, la cual cuenta con el Reglamento General y Cláusulas Restrictivas de la Asociación de Titulares de la Urbanización Villa Dos Pinos de 5 de junio de 2005, según enmendado, que prohíben el uso pretendido.
SEXTO SEÑALAMIENTO DE ERROR
Erró el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 para operar un Alojamiento Suplementario a corto plazo para la explotación comercial de una propiedad sita en la Urbanización Villa Dos Pinos, a sabiendas del Injunction radicado y pendiente ante el Tribunal de Primera Instancia de San Juan en contra de la recurrida, por violación de las cláusulas restrictivas, en el caso civil núm. SJ2021CV07063 desde el 27 de octubre de 2021. KLAN202300461 5
Examinado el Recurso de Revisión, este Tribunal emitió una
Resolución el 11 de septiembre de 2023, concediéndole un término
de veinte (20) días a la parte recurrida para que expresara su
posición al recurso. Ese mismo día, la OGPe presentó su Oposición
a Revision Administrativa. Con el beneficio de contar con las
comparecencias de las partes, procedemos a resolver.
II.
A. Revisión judicial de las determinaciones administrativas
La Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del
Gobierno de Puerto Rico, Ley Núm. 38-2017, según enmendada, (3
LPRA sec. 9601 et seq.) (LPAU), se creó a los fines de uniformar los
procedimientos administrativos ante las agencias.
Consecuentemente, desde la aprobación del procedimiento provisto
por la LPAU, los entes administrativos están precisados a conducir
sus procesos de reglamentación, adjudicación y concesión de
licencias y permisos de conformidad con los preceptos de este
estatuto y el debido proceso de ley. López Rivera v. Adm. de
Corrección, 174 DPR 247, 254-255 (2008).
La Sección 4.1 de la Ley de Procedimiento Administrativo
Uniforme (LPAU), dispone que las decisiones administrativas finales
pueden ser revisadas por el Tribunal de Apelaciones. (3 LPRA sec.
9671). La finalidad de esta disposición es delimitar la discreción de
los organismos administrativos para asegurar que estos ejerzan sus
funciones conforme a la ley y de forma razonable. Capó Cruz v. Jta.
de Planificación et al., 204 DPR 581, 590-592 (2020); Empresas
Ferrer, v. ARPe, 172 DPR 254, 264 (2007).
Es norma reiterada que las decisiones de los organismos
administrativos están revestidas de una presunción de regularidad
y corrección, OCS v. CODEPOLA, 202 DPR 842, 852-853 (2019). Esto
debido a que, mediante esta norma se reconoce el peritaje del que KLRA202300461 6
gozan los organismos administrativos en aquellas materias que le
han sido delegadas por ley. OCS v. Universal, 187 DPR 164, 178
(2012); The Sembler Co. v. Mun. de Carolina, 185 DPR 800, 821
(2012).
Cónsono con lo anterior, la sección 4.5 de la LPAU establece
que los tribunales deben sostener las determinaciones de hechos de
las agencias si están basadas en "evidencia sustancial que obra en
el expediente administrativo". (3 LPRA sec. 9675). Como vemos, la
norma anterior nunca ha pretendido ser absoluta. Por eso, el
Tribunal Supremo ha resuelto con igual firmeza que los tribunales
no pueden extender un sello de corrección, so pretexto de
deferencia, a las determinaciones o interpretaciones administrativas
irrazonables, ilegales, o simplemente, contrarias a derecho. Super
Asphalt v. AFI y otro 206 DPR 803, 819 (2021); Graciani Rodríguez
v. Garage Isla Verde, 202 DPR 117, 127 (2019).
Sin embargo, la citada Sección 4.5 de la LPAU, supra, dispone
que "[l]as conclusiones de derecho serán revisables en todos sus
aspectos por el tribunal". Aun así, se sustituirá el criterio de la
agencia cuando no se pueda hallar fundamento racional que
explique o justifique el dictamen administrativo. Rolón Martínez v.
Supte. Policía, 201 DPR 26, 36-37 (2018). Por ende, "los tribunales
deben darle peso y deferencia a las interpretaciones que la agencia
realice de aquellas leyes particulares que administra". Torres Rivera
v. Policía de PR, 196 DPR 606, 627 (2016). Lo anterior responde a
la vasta experiencia y conocimiento especializado que tienen las
agencias sobre los asuntos que le son encomendados. González
Segarra et al. v. CFSE, 188 DPR 252, 276 (2013).
Al revisar las decisiones de las agencias, el criterio rector que
debe guiar a los tribunales es la razonabilidad de la actuación,
aunque ésta no tiene que ser la única o la más razonable. Vargas KLAN202300461 7
Serrano v. Inst. Correccional, 198 DPR 230, 237 (2017). Por lo tanto,
al momento de examinar un dictamen administrativo se determina
que: (1) la decisión administrativa no está basada en evidencia
sustancial; (2) la agencia erró en la aplicación de la ley (3) el
organismo administrativo actuó de manera irrazonable, arbitraria o
ilegalmente; o (4) su actuación lesiona derechos constitucionales
fundamentales, entonces la deferencia hacia los procedimientos
administrativos cede. Empresas Ferrer v. ARPe, supra, pág. 264.
En esta tarea, los foros judiciales analizarán los aspectos
siguientes: (1) si el remedio concedido por la agencia fue apropiado;
(2) si las determinaciones de hecho que realizó la agencia están
sostenidas por evidencia sustancial, y (3) si las conclusiones de
derecho fueron correctas. Asoc. Fcias v. Caribe Specially et al. II, 179
DPR 923, 940 (2010). Mientras que, las determinaciones de hecho
se deben sostener si las mismas se basan en evidencia sustancial
que surja de la totalidad del expediente administrativo, Rolón
Martínez v. Supte. Policía, 201 DPR 26, 36 (2018), las
determinaciones de derecho pueden ser revisadas en su totalidad.
Torres Rivera v. Policía de PR, supra, pág. 627.
Si bien es cierto que la revisión judicial no equivale a la
sustitución automática del criterio e interpretación del organismo
administrativo, Rebollo v. Y Motors, 161 DPR 69, 77 (2004), los
tribunales revisores descartarán el criterio de los entes
administrativos cuando "no se pueda hallar fundamento racional
que explique o justifique el dictamen administrativo". Rolón Martínez
v. Supte. Policía, supra. Si la interpretación y la aplicación del
derecho no es correcta, el foro apelativo está obligado a intervenir.
JP, Plaza Santa Isabel v. Cordero Badillo, 177 DPR 177, 187 (2009).
"En esas circunstancias, [el foro apelativo] cederá la deferencia que
merecen las agencias en las aplicaciones e interpretaciones de las KLRA202300461 8
leyes y los reglamentos que administra". Rolón Martínez v. Supte.
Policía, supra.
B. Ley Núm. 161-2009
Mediante la Ley Núm. 161-2009, conocida como la Ley para
la Reforma del Proceso de Permisos de Puerto Rico, según
enmendada (23 LPRA sec. 9011 et seq.), se crearon varios
organismos destinados a atender los diversos aspectos del proceso
de permisos, entre los cuales está la OGPe. Dicha ley creó la OGPe
como el organismo administrativo encargado de evaluar, aprobar o
denegar las solicitudes ante su consideración. Véase, Exposición de
Motivos de la Ley Núm. 161-2009, supra.
Con relación a la controversia ante nos, la Ley Núm. 161-
2009, supra, hace una distinción entre el permiso discrecional y el
ministerial. El Artículo 1.5 (48) de la Ley Núm. 161-2009, supra,
define el término ministerial como:
“Ministerial” — describe una determinación que no conlleva juicio subjetivo por parte de un funcionario público o Profesional Autorizado sobre la forma en que se conduce o propone una actividad o acción. El funcionario o Profesional Autorizado meramente aplica los requisitos específicos de las leyes o reglamentos a los hechos presentados, pero no utiliza ninguna discreción especial o juicio para llegar a su determinación, ya que esta determinación involucra únicamente el uso de estándares fijos o medidas objetivas. El funcionario no puede utilizar juicios subjetivos, discrecionales o personales al decidir si una actividad debe ser realizada o cómo debe ser realizada. […]
Asimismo, la Ley Núm. 161-2019, supra, creó la figura del
Profesional Autorizado con el fin de evaluar y expedir permisos
ministeriales. Artículo 7.1 de la Ley Núm. 161-2019 (23 LPRA sec.
9017). Así pues, cuando el Profesional Autorizado interviene en un
permiso de carácter ministerial no aplica criterios subjetivos ni
discrecionales, sino que se limita a determinar, por ejemplo, si el
uso es permitido en la propiedad bajo los distritos de calificación
aplicables, si cumple con los requisitos de edificabilidad pertinentes,
si el solicitante ha presentado los documentos requeridos y KLAN202300461 9
satisfecho los pagos, entre otros. Así, los Profesionales Autorizados
realizarán la revisión y evaluación de los documentos que el
solicitante le presente, de conformidad con los requisitos
establecidos mediante reglamento por el Director Ejecutivo. Artículo
7.8 de la Ley Núm. 161-2019 (23 LPRA sec. 9017h). Según establece
el Artículo 8.4 A de la Ley Núm. 161-2019 (23 LPRA sec. 9018c-1),
el Profesional Autorizado puede expedir permisos únicos.
De otro lado, el Artículo 9.10 de la Ley Núm. 161-2009 (23
LPRA sec. 9019i) dispone una presunción iuris tantum de la
corrección y la legalidad de los permisos expedidos, incluyendo los
tramitados a través de los Profesionales Autorizados. Un permiso
podrá ser revocado únicamente si en su otorgamiento medió fraude,
dolo, engaño, extorsión, soborno o la comisión de algún otro delito;
o en los casos en que la estructura represente un riesgo a la salud
o la seguridad, a condiciones ambientales o arqueológicas. La
decisión de modificar, conservar o demoler la estructura recae en
los tribunales, de conformidad con el debido proceso de ley y el
procedimiento judicial establecido en los Artículos 14.1 y 14.2 de la
Ley Núm. 161-2009, supra.
Al respecto, el Artículo 14.1 de la Ley Núm.161-2019, supra,
establece, entre otras cosas, que,
La Junta de Planificación, así como cualquier entidad gubernamental concernida, Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la V o cualquier otra dependencia o instrumentalidad del Gobierno de Puerto Rico en representación del interés público o una persona privada, natural o jurídica, que tenga un interés propietario o personal que podría verse adversamente afectado, podrá presentar una acción de injunction, mandamus, sentencia declaratoria, o cualquier otra acción adecuada para solicitar: (1) la revocación de un permiso otorgado, cuya solicitud se haya hecho utilizando información incorrecta o falsa; (2) la paralización de una obra iniciada sin contar con las autorizaciones y permisos correspondientes, o incumpliendo con las disposiciones y condiciones del permiso otorgado; (3) la paralización de un uso no autorizado; (4) la demolición de obras construidas, que al momento de la presentación del recurso y al momento de adjudicar el mismo no cuenten con permiso de construcción, ya sea porque nunca se obtuvo o porque el mismo ha sido revocado. (23 LPRA sec. 9024). KLRA202300461 10
La petición de injunction al palio del artículo antes citado
puede ser instada por una persona natural o jurídica con un interés
propietario, el cual podría verse adversamente afectado. Es decir, el
recurso provee un mecanismo para obtener la revocación de un
permiso otorgado, cuya corrección y legalidad se presume. Claro
está, dicha presunción puede ser controvertida si el permiso fue
otorgado, por ejemplo, utilizando información incorrecta o sin contar
con las autorizaciones correspondientes o incumpliendo las
condiciones impuestas.
a. Intervención
En cuanto a la figura del interventor, el Artículo 1.5 (44) de la
Ley 161-2019, supra, define el término interventor como, “según
definida por la Ley Núm. 170 de 12 de agosto de 1988, según
enmendada, conocida como la “Ley de Procedimiento Administrativo
Uniforme del Estado Libre Asociado de Puerto Rico” [Derogada y
sustituida por la Ley 38-2017]”.
Cónsono con lo anterior, la Sección 1.3 (f) de la LPAU (3 LPRA
sec. 9603) define el interventor como, “aquella persona que no sea
parte original en cualquier procedimiento adjudicativo que la
agencia lleve a cabo y que haya demostrado su capacidad o interés
en el procedimiento”. La sección 1.3 (f) de la LPAU, supra, también
establece que la adjudicación significa el pronunciamiento mediante
el cual una agencia determina los derechos, obligaciones o
privilegios que correspondan a una parte.
Por otro lado, el Artículo 15.2 de la Ley 161-2009 (23 LPRA
sec. 9025a) dispone de la intervención como sigue:
(a) Intervención – Cualquier persona interesada en ser parte del proceso de evaluación de determinaciones finales, permisos, así como cualquier procedimiento adjudicativo requerido bajo las disposiciones de esta Ley deberá presentar una solicitud de intervención. El contenido, evaluación, adjudicación y revisión de determinaciones finales sobre solicitudes de intervención se regirá por lo dispuesto en la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme [Nota: Derogada y sustituida por la Ley 38- KLAN202300461 11
2017]. Los detalles sobre el proceso de intervención deberán reflejarse en el Reglamento Conjunto.
La mencionada Sección 3.5 de la LPAU (3 LPRA sec. 9645)
establece lo siguiente en cuanto a la Solicitud de Intervención en el
Procedimiento Adjudicativo:
[c]ualquier persona que tenga un interés legítimo en un procedimiento adjudicativo ante una agencia podrá someter una solicitud por escrito y debidamente fundamentada para que se le permita intervenir o participar en dicho procedimiento. La agencia podrá conceder o denegar la solicitud, a su discreción, tomando en consideración entre otros los siguientes factores: (a) Que el interés del peticionario pueda ser afectado adversamente por el procedimiento adjudicativo. (b) Que no existan otros medios en derecho para que el peticionado pueda proteger adecuadamente su interés. (c) Que el interés del peticionario ya esté representado adecuadamente por las partes en el procedimiento. (d) Que la participación del peticionario pueda ayudar razonablemente a preparar un expediente más completo del procedimiento. (e) Que la participación del peticionario pueda extender o dilatar excesivamente el procedimiento. (f) Que el peticionario represente o sea portavoz de otros grupos o entidades de la comunidad. (g) Que el peticionario pueda aportar información, pericia, conocimientos especializados o asesoramiento técnico que no estaría disponible de otro modo en el procedimiento. La agencia deberá aplicar los criterios que anteceden de manera liberal y podrá requerir que se le someta evidencia adicional para poder emitir la determinación correspondiente con respecto a la solicitud de intervención.
b. Notificación
El Artículo 9.8 de la Ley Núm. 161-2009 (23 LPRA sec. 9019
g), establece, entre otras cosas, que:
[s]alvo por los permisos ministeriales, el solicitante notificará sobre la presentación de una solicitud de permiso a los colindantes inmediatos de la propiedad donde se propone la acción y el término dentro del cual el solicitante presentará evidencia a la Oficina de Gerencia de Permisos o Municipios Autónomos con Jerarquía de la I a la V, según corresponda, de haber realizado dicha notificación, el cual se establecerá mediante reglamento. (Énfasis nuestro).
C. Servidumbres en equidad
Las servidumbres en equidad consisten en unas restricciones
que limitan el uso de terrenos y edificaciones, operan para beneficios
de los presentes y futuros propietarios e imponen cargas o
gravámenes especiales, como parte de un plan general para el KLRA202300461 12
desarrollo y preservación de una urbanización residencial.
Denominadas también como “restricciones privadas voluntarias”,
éstas limitan las facultades del propietario de una finca sujeta a
dichos gravámenes con respecto a la edificación de obras nuevas,
los cambios que pueda realizar a las obras ya hechas y los usos a
los que puede destinar el inmueble. SLG Fernández-Bernal v. RAD-
MAN, et al., 208 DPR 310, 326 (2021). Véase, además, Asoc. Vec.
Urb. Huyke v. Bco. Santander, 157 DPR 521, 535-536 (2002).
Nuestro máximo Foro ha establecido que, para que las
servidumbres en equidad sean válidas y eficaces, requieren ser
razonables, establecerse como parte de un plan general de mejoras,
constar de forma específica en el título del inmueble y estar inscritas
en el Registro de la Propiedad. SLG Fernández-Bernal v. RAD-MAN,
et al., supra, pág. 327. Así pues, las restricciones privadas
voluntarias son consideradas como un contrato de naturaleza real,
erga omnes, toda vez que las partes acuerdan gravar su propiedad
para limitar su uso; o porque, a sabiendas de las restricciones
inscritas en el Registro de la Propiedad, adquieren la propiedad
gravada y, por ende, aceptan someterse a las mismas. SLG
Fernández-Bernal v. RAD-MAN, et al., supra, pág. 328. Sin embargo,
las servidumbres en equidad pueden modificarse o extinguirse en
varios escenarios; a saber, por: (1) convenio, renuncia o abandono
de los interesados; (2) efecto del tiempo o por realizarse la condición
si así se pactó; (3) confusión entre el titular del predio dominante y
el sirviente; (4) expropiación forzosa; y, (5) por cambios radicales del
vecindario que hacen de la restricción una irrazonable y opresiva
para el dueño del predio. Id., pág. 329; véase, además, Artículo 209
de la Ley Núm. 210-2015 (30 LPRA sec. 6339).
Con relación a los titulares que quieren hacer valer sus
derechos e impedir violaciones a las limitaciones impuestas, éstos KLAN202300461 13
tienen disponible el recurso de injunction. SLG Fernández-Bernal v.
RAD-MAN, et al., supra, pág. 328. Asimismo, el Tribunal Supremo
ha establecido que la mera concesión de un permiso no tiene el
efecto ni el alcance de anular restricciones privadas que resulten
inconsistentes con el permiso concedido. Residentes Parkville Sur v.
Díaz Luciano, 159 DPR 374, 392 (2003). Véase, además, Sabater v.
Corporación Des. Eco. Del Pastillo, Inc., 140 DPR 497, 508 (1996).
“De modo que una servidumbre en equidad retiene toda su vigencia,
a pesar de que una agencia administrativa conceda un permiso de
uso contrario a ese gravamen”. Residentes Parkville v. Díaz, supra,
pág. 392, citado con aprobación en SLG Fernández-Bernal v. RAD-
MAN, et al., supra, pág. 334.
D. Reglamento de Hospederías de Puerto Rico
El Reglamento de Hospederías de Puerto Rico, Reglamento
Núm. 8856 de 22 de noviembre de 2016 establece en su Capítulo
VIII, Artículo 4 inciso B (4) que, “[l]os Alojamientos Suplementarios
que ubiquen dentro de complejos residenciales no podrán interferir
con las leyes, los reglamentos, las condiciones restrictivas y normas
que rigen las asociaciones de residentes o condómines, ni deberá
afectar el carácter residencial de la comunidad”.
III.
En su recurso, la Asociación sostiene que erró el Profesional
Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso 2023-494595-PU-
227588 a favor de Rivera Pérez para operar un Alojamiento
Suplementario a Corto Plazo en el Núm. 827 de la Calle Diana de la
Urbanización Villa Dos Pinos en San Juan, Puerto Rico, sin cumplir
con lo requerido reglamentariamente por la Compañía de Turismo
en su Reglamento de Hospederías de Puerto Rico. Arguyó que, es la
Compañía de Turismo la instrumentalidad pública encargada de
reglamentar, fiscalizar y certificar los Alojamientos a Corto Plazo en KLRA202300461 14
Puerto Rico. Añadió que, ni Rivera Pérez, ni el Profesional
Autorizado, ni la OGPe cumplieron con los requisitos impuestos por
la Compañía de Turismo para operar hospederías en la modalidad
de Alojamiento Suplementario a Corto Plazo.
En cuanto al segundo señalamiento de error, señaló que
incidió el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de
Uso 2023-494595-PU-227588 para operar un Alojamiento
Suplementario a Corto Plazo en la referida propiedad sin evaluar la
totalidad de los trámites anteriores consignados en el expediente
electrónico del Single Business Portal bajo el número del catastro de
la propiedad. Por otra parte, y en sintonía con esto, en su tercer
señalamiento indicó que erró el Profesional Autorizado y la OGPe al
emitir el Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 para operar un
Alojamiento Suplementario a Corto Plazo sin haber notificado de
dicha intención y solicitud a la Asociación, como parte interventora,
ni contar con su endoso.
Asimismo, la Asociación expresó que incidió el Profesional
Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso 2023-494595-PU-
227588 cuando la Urbanización Villa Dos Pinos en San Juan cuenta
con cláusulas restrictivas consignadas en la Escritura Pública Núm.
57 de 27 de junio de 1952, que impone un gravamen real oponible
erga omnes sobre todos los solares, que prohíbe el uso de la
propiedad para los propósitos pretendidos en el Permiso de Uso
2023-494595-PU-227588. Además, con relación al quinto
señalamiento de error la parte recurrente esbozó que erró el
Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso en
cuestión para operar un Alojamiento Suplementario a Corto Plazo
para la explotación comercial de una propiedad, la cual cuenta con
el Reglamento General y Cláusulas Restrictivas de la Asociación de KLAN202300461 15
Titulares de la Urbanización Villa Dos Pinos de 5 de junio de 2005,
que prohíbe el uso pretendido.
Por último, la Asociación expresó que incidió el Profesional
Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso 2023-494595-PU-
227588 para la explotación comercial de una propiedad sita en la
Urbanización Villa Dos Pinos, a sabiendas del Injuction radicado y
pendiente ante el TPI en contra de Rivera Pérez, por violación de las
cláusulas restrictivas en el caso SJ2021CV07063.
Por su parte, la OGPe aseveró que el Profesional Autorizado se
limita a evaluar aquellos casos que sean ministeriales. Así pues, la
OGPe indicó que la expedición del permiso no conlleva la utilización
de un juicio o evaluación reglamentaria por parte del Profesional
Autorizado, sino que su función es evaluar si el uso presentado para
autorización se encuentra incluido dentro de los permitido en el
distrito por el Reglamento Conjunto. Agregó que, el cumplimiento
con cualquier requisito impuesto por la Compañía de Turismo para
la operación de una actividad determinada es separada e
independiente de los requisitos establecidos para obtener un
permiso de uso.
La OGPe argumentó, además, que, en cuanto a la falta de
notificación de la solicitud, en casos de naturaleza ministerial no es
necesario llevar a cabo tal notificación. Indicó que, la lista de
colindantes solo se requiere cuando se trata de asuntos
discrecionales, adjudicativos y cuasi legislativos. Asimismo, señaló
que la mera concesión de un permiso no tiene el efecto ni el alcance
de anular restricciones privadas que resultan inconsistentes con el
permiso concedido. Concluyó que, el procedimiento en ley para
hacer valer las restricciones en equidad lo es el injunction ante el
Tribunal de Primera Instancia. KLRA202300461 16
De una revisión del expediente ante nos, junto a la ley y los
reglamentos aplicables, podemos colegir que el permiso de uso que
solicitó Rivera Pérez era uno ministerial. En otras palabras, es una
determinación que no conlleva juicio subjetivo por parte de un
funcionario público o Profesional Autorizado sobre la forma en que
se conduce o propone una actividad o acción. Véase, Artículo 1.5
(48) de la Ley Núm. 161-2009, supra. Es decir, el funcionario o
Profesional Autorizado meramente aplica los requisitos específicos
de las leyes o reglamentos a los hechos presentados, pero no utiliza
ninguna discreción especial o juicio para llegar a su determinación,
ya que esta determinación involucra únicamente el uso de
estándares fijos o medidas objetivas. Íd.
Cónsono con lo anterior, el Artículo 9.8 de la Ley Núm. 161-
2009, supra, establece que, salvo por los permisos ministeriales, el
solicitante notificará sobre la presentación de una solicitud de
permiso a los colindantes inmediatos de la propiedad donde se
propone la acción y el término dentro del cual el solicitante
presentará evidencia a la Oficina de Gerencia de Permisos o
Municipios Autónomos con Jerarquía de la I a la V, según
corresponda, de haber realizado dicha notificación, el cual se
establecerá mediante reglamento.
En el caso ante nos, Rivera Pérez presentó una solicitud de
permiso de uso al cual se le asignó el número de trámite 2023-
494595-PU-227588. Dicho permiso de uso se solicitó con el
propósito de operar un Alojamiento Suplementario a Corto Plazo en
la propiedad de Rivera Pérez ubicada en la Urbanización Villa Dos
Pinos en San Juan. Según surge del expediente, el Profesional
Autorizado aplicó los requisitos específicos de las leyes o
reglamentos a los hechos presentados y expidió el Permiso de Uso
2023-494595-PU-227588. A la luz del marco jurídico enunciado, al KLAN202300461 17
ser el permiso de uso uno de carácter ministerial, por excepción,
Rivera Pérez no estaba obligada a notificarle a la Asociación ni a los
colindantes sobre la solicitud de permiso. Por lo tanto, el tercer error
señalado no se cometió.
Asimismo, la Asociación alegó que incidió el Profesional
Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso para operar un
Alojamiento Suplementario a Corto Plazo sin cumplir con lo
requerido reglamentariamente por la Compañía de Turismo en su
Reglamento de Hospederías de Puerto Rico. De entrada, debemos
aclarar que el cumplimiento con cualquier requisito impuesto por la
Compañía de Turismo para la operación de una actividad
determinada es separada e independiente a los requisitos
establecidos por la OGPe para la obtención de un permiso de uso.
Es decir, el permiso emitido por la OGPe no depende de los
requisitos reglamentarios establecidos por la Compañía de Turismo.
A lo sumo, la Compañía de Turismo podía emitir una
recomendación4 no vinculante, lo cual con relación al Permiso de Uso
2023-494595-PU-227588 no sucedió. En consecuencia, el primer
señalamiento de error no se cometió.
En su segundo señalamiento de error, la Asociación arguyó
que erró el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el permiso de
uso sin evaluar la totalidad de los trámites anteriores consignados
en el expediente electrónico bajo el número de catastro de esta
propiedad. Del expediente ante nos, ni del permiso de uso
impugnado surge ningún indicio de que el Profesional Autorizado
haya evaluado o no la totalidad de los trámites anteriores
consignados en el expediente electrónico bajo el número de catastro
de esta propiedad. Tampoco la parte recurrente citó disposición legal
alguna que requiera dicha evaluación ni elaboró su planteamiento;
4 Véase, Artículo 1.5 (72) de la Ley Núm. 161-2009, supra. KLRA202300461 18
por lo tanto, no estamos en posición de evaluar su postura sobre
este asunto.
En el cuarto, quinto y sexto señalamiento de error la parte
recurrente reclama la existencia de servidumbres en equidad que
gravan los predios de la Urbanización Villa Dos Pinos e impiden la
actividad autorizada por el permiso de uso. Con su recurso, la
Asociación incluyó como anejo la Escritura Pública Núm. 57 de 27
de junio de 1952, debidamente inscrita en el Registro de la
Propiedad de Puerto Rico, que impone un gravamen real sobre todos
los solares de la comunidad. Además, adujo que el Reglamento
General y Cláusulas Restrictivas de la Asociación de Titulares de la
Urbanización Villa Dos Pinos de 5 de junio de 2005, según
enmendado, prohíbe el uso pretendido y que presentó un injunction
ante el Tribunal de Primera Instancia de San Juan, en contra de
Rivera Pérez por violación de las cláusulas restrictivas.
Según el derecho que antecede, la mera concesión del Permiso
de Uso 2023-494595-PU-227588 a favor de Rivera Pérez no tuvo el
alcance de anular las servidumbres en equidad de la Urbanización
Villa Dos Pinos. Tampoco estas son inconsistentes con el permiso
en controversia. Así pues, según establece nuestro ordenamiento
jurídico, el procedimiento correcto para hacer valer las restricciones
en equidad lo es el injunction ante el Tribunal de Primera Instancia.
Dicho procedimiento ya comenzó en el caso SJ2021CV07063 y debe
continuar su curso. Véase, Artículo 14.1 y 14.2 de la Ley Núm.161-
2019, supra.
En conclusión, luego de un análisis meticuloso del caso antes
nos entendemos que ni el Profesional Autorizado, ni la OGPe
incidieron al conceder el Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588
a favor de Rivera Pérez. En vista de ello, no se derrotó la presunción KLAN202300461 19
de corrección del permiso de uso en cuestión. Véase, OCS v.
CODEPOLA, supra. Así pues, la actuación de la OGPe fue razonable.
IV.
Por los fundamentos antes expuestos, los que hacemos formar
parte del presente dictamen, se confirma la expedición del Permiso
de Uso 2023-494595-PU-227588.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaría del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solis Secretaria del Tribunal de Apelaciones