Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL ESPECIAL
ASOCIACIÓN DE APELACIÓN RESIDENTES VILLAS procedente del REALES, INC. Tribunal de Primera Demandante-Apelada Instancia, Sala Superior de Vs. Guaynabo TA2025AP00254 JUAN CARLOS Caso Núm. BALCELLS GALLARETA GB2021CV0226 Demandado Sala: 202
AMARILYS GONZÁLEZ Sobre: COBRO DE GARCÍA CUOTAS DE Demandada-Apelante MANTENIMIENTO/ VIA ORDINARIA Panel integrado por su presidente, el Juez Rivera Colón, el Juez Monge Gómez y el Juez Cruz Hiraldo
Cruz Hiraldo, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 17 de diciembre de 2025.
Comparece ante nos la señora Amarilis González García (en
adelante, la señora González García o apelante), y nos solicita la
revocación de la Sentencia Sumaria emitida el 18 de abril de 2024 y
notificada al día siguiente, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala
Superior de Guaynabo. Mediante esta, el Foro Primario declaró Con
Lugar una moción de sentencia sumaria presentada por la
Asociación de Residentes Villas Reales, Inc. (en adelante, Asociación
de Residentes o parte apelada), y condenó a la apelante y al señor
Juan C. Balcells Gallareta (en adelante, señor Balcells Gallareta) al
pago de $53,632.42 en concepto de cuotas de mantenimiento
adeudadas y la suma de $1,500.00 por concepto de honorarios de
abogados.
Por los fundamentos que expondremos a continuación,
revocamos la Sentencia Sumaria apelada, y devolvemos al Foro de
Instancia para la continuación de los procesos. TA2025AP00254 2
-I-
El 29 de marzo de 2021, la Asociación de Residentes presentó
una Demanda en cobro de dinero contra la señora González García
y el señor Balcells Gallareta.1 En específico, alegó que los
demandados eran titulares en común proindiviso del 50% de la
propiedad ubicada en 381 Calle Villa Versalles en el municipio de
Guaynabo. Además, sostuvo que, desde el 1 de septiembre de 2011,
éstos habían incumplido con su obligación de pagar las cuotas de
mantenimiento que supuestamente gravaban el inmueble. En el
pliego, arguyó que la urbanización objeto de controversia estaba
gravada por una escritura de condiciones restrictivas, en la que
aduce que todos los titulares de la referida urbanización estaban
obligados a pagar cuotas de mantenimiento. Por todo lo anterior, la
parte apelada solicitó la cuantía adeudada hasta ese momento por
la cantidad de $32,436.20, más su incremento mensual.
En reacción, el señor Balcells Gallareta presentó, el 14 de julio
de 2021, Contestación a Demanda.2 En síntesis, sostuvo que quien
debía responder al pago de las cuotas de mantenimiento era la
señora González García. Así, solicitó que se desestimara la demanda
en su contra.
Posteriormente, la señora González García presentó, el 9 de
agosto de 2021, su Contestación a la Demanda.3 Como defensas
afirmativas, sostuvo que la Asociación de Residentes no cumplió con
los requisitos conforme lo establecido en la ley de control de acceso.
Además, negó cualquier responsabilidad de pago de las cuotas de
mantenimiento.
Luego de varios incidentes procesales y de haberse presentado
un caso previo ante este Foro4, la parte apelada presentó, el 17 de
1 Apéndice del recurso, Entrada Núm. 1. 2 Íd., Entrada Núm. 13. 3 Íd., Entrada Núm. 16. 4 Véase, KLAN202300620. TA2025AP00254 3
noviembre de 2023, Moción Para Que Se Dicte Sentencia
Sumariamente.5 Surge del referido escrito que, el 16 de mayo de
1995, se otorgó la Escritura Núm. 40 de Condiciones Restrictivas
del Proyecto de Villas Reales, donde se dispuso la obligación del pago
de cuotas de mantenimientos a ciertos solares descritos. Sostuvo
que los codemandados habían adquirido la propiedad objeto de
controversia mediante Escritura Núm. 14 otorgada el 17 de
diciembre de 1996. Por entender que la propiedad estaba gravada
por las condiciones restrictivas, solicitó al Foro Primario que
condenara tanto el señor Balcells Gallareta y a la señora González
García a pagar la suma de $58,632.42 por concepto de cuotas de
mantenimiento, costas y honorarios de abogado.
En desacuerdo, el 7 de diciembre de 2023, la apelante
presentó Oposición Moción Solicitando de Sentencia Sumaria Parcial.6
En lo pertinente, la señora González García arguyó que habían
hechos esenciales y pertinentes en controversia, toda vez que la
Asociación de Residentes incumplió con los procesos establecidos
por la ley de control de acceso y que las condiciones restrictivas no
incluían a la propiedad en controversia.
Así las cosas, el 5 de enero de 2024, la Asociación de
Residentes presentó Réplica a Oposición a Solicitud de Sentencia
Sumaria.7 En lo que nos concierne, planteó que las condiciones
restrictivas contenidas en la Escritura Núm. 40 fueron ampliadas
para gravar la propiedad de la apelante mediante la Escritura Núm.
11 de 28 de marzo de 1996. Así, solicitó nuevamente que se dictara
sentencia sumaria y ordenara a los codemandados a pagar las
supuestas cuotas de mantenimiento adeudadas.
5 Íd., Entrada Núm. 39. 6 Íd., Entrada Núm. 40. 7 Íd., Entrada Núm. 44. TA2025AP00254 4
Posteriormente, el 5 de febrero de 2024, la señora González
García presentó Oposición de “Réplica a Oposición de Solicitud de
Sentencia Sumaria”.8 En el referido escrito, sostuvo que existía
controversia sobre si las condiciones restrictivas estaban inscritas
conforme a derecho. Además, sostuvo que el control de acceso de la
referida propiedad no estaba autorizado a la luz de la ley de control
de acceso. Por tal razón, la apelante solicitó al Foro Primario que se
denegara la solicitud de sentencia sumaria.
Luego de evaluada las posturas de las partes, el 18 de abril de
2024, el Tribunal de Primera Instancia, emitió una Sentencia
Sumaria, mediante la cual declaró Con Lugar la petición presentada
por la parte apelada.9 Por ello, condenó al señor Balcells Gallareta y
a la señora González García a pagar la suma de $53,632.42
adeudados por concepto de cuotas de mantenimiento al 7 de
noviembre de 2023. Además de una suma adicional de $1,500.00
por concepto de honorarios de abogado. Mediante el referido
dictamen procedió a emitir las siguientes Determinaciones de
Hechos No Controvertidos:
1. La Asociación de Residentes Villas Reales, Inc. (ARVR), consta inscrita en el Departamento de Estado como una corporación doméstica sin fines de lucro desde el 26 de enero de 1998.
2. La escritura de condiciones restrictivas que grava las propiedades de la Urbanización Villas Reales fue otorgada el 16 de mayo de 1995 mediante la escritura número 40 ante el Notario Carlos M. García Rullán.
3. La cláusula número 23 de la Escritura Número 40 de condiciones restrictivas, otorgada el 16 de mayo de 1995 ante el Notario Carlos M. García Rullán, dispone que el Municipio de Guaynabo, entre otros, aprobó el control de acceso.
4. La sección treinta y tres (33) de la escritura de condiciones restrictivas de la urbanización Villas Reales, dispone:
“---Treintitrés: Estos acuerdos serán inherentes al terreno y obligarán a todas las partes y a todo dueño y/o arrendatario de cualquier de los
8 Íd., Entrada Núm. 48. 9 Íd., Entrada Núm. 49. TA2025AP00254 5
solares antes relacionados, por un periodo de veinte (20) anos a partir de la fecha que se registren estos acuerdos. Después de dicha fecha, estos acuerdos se extenderán automáticamente por periodos sucesivos de diez (10) años, a menos que se otorgue un instrumento firmado por la mayoría de los dueños de los solares a esa fecha, a los efectos de cambiar parte o la totalidad de dichos acuerdos.”
5. Por su parte, la Sección Diecinueve de las
Condiciones Restrictivas establece que:
“---Diecinueve: La parte compareciente se encargará de establecer y cobrar el pago de mantenimiento. Luego la Asociación de Propietarios (una vez constituida) cobrara este pago o uno por la cantidad de dinero que crean necesaria, para mantener la Urbanización en condiciones excelentes, pagando todos los gastos para llevarlo a cabo, más una reserva. La suma que se necesite se dividirá en partes iguales entre todos los propietarios. La PROPIETARIA y luego la Asociación que se forme, podrá cobrar un recargo del cinco por ciento (5%) del pago mensual, a pagar en adición al pago normal de mantenimiento, por los propietarios, cuando tengan treinta (30) días o más de vencido el pago mensual a pagar.”
6. Por virtud de la escritura número 11 de 28 de marzo de 1996, otorgada ante el notario Carlos M. García Rullán, se amplió las condiciones restrictivas y se hicieron extensivas todas y cada una de las restricciones de USO y limitaciones de construcción establecidas en la escritura número 40 a la propiedad de los demandados, entre otros, y por consiguiente grava dicho solar. Dicha escritura consta inscrita en el Registro de la Propiedad, al igual que la escritura número 40 de 16 de mayo de 1995 otorgada ante el Notario Carlos M. García Rullán.
7. Los co-demandados Juan Carlos Balcells Gallareta y Amarilis González García son dueños en común pro indiviso, con participación de 50% cada uno, del solar 33-E de la Urbanización Villas Reales. La propiedad fue adquirida por los demandados cuando estaban casados mediante Escritura #14 otorgada en San Juan el 17 de diciembre de 1996 ante el Notario Público José Carlos González Bonilla e inscrita al folio 250 del tomo 1197 de Guaynabo, finca #41,852, inscripción 1ª. 8. La unidad de vivienda perteneciente a la parte demandada, así como toda unidad y/o lotes de terreno de la urbanización Villas Reales, está sujeta al pago de cuotas de mantenimiento según lo establece la Escritura de Condiciones Restrictivas de la Urbanización, según ampliada por la escritura número 11 de 28 de marzo de 1996, otorgada ante el notario Carlos M. García Rullán. TA2025AP00254 6
9. Los demandados adeudan, al 7 de noviembre de 2023, la suma de $53,632.42 a ARVR.
10. El 13 de octubre de 2015, González, quien es abogada, sometió una declaración a la Corte de Quiebras reconociendo que adeuda cuotas de mantenimiento a la parte demandada y que dicha deuda continúa acumulando principal, intereses y cargos por mora mensualmente. Más específicamente, la licenciada González declaró, so pena de perjurio:
“14. The property owes at least $25,000.00 in Homeowner’s Association Dues. This claim continues to accrue principal, interest and late charges on a monthly basis.”
11. ARVR cursó cartas de cobro a la parte demandada para cobrar la deuda, pero sus gestiones fueron infructuosas. 12. Los demandados no han presentado evidencia de haber pagado la deuda, ni en parte ni en su totalidad.
13. González sometió una certificación firmada por la Sra. Lillian Armado Sarquella, sin sello oficial y no juramentada, en la que se indica que la Legislatura Municipal de Guaynabo no encontró ninguna ordenanza o resolución adicional relacionada con la Urbanización Villas Reales, aparte de la que denomina el proyecto con el nombre de Villas Reales.
14. No se sometió documento alguno certificando la inexistencia de la ordenanza que aprueba el control de acceso, ni que el Municipio no haya aprobado dicho control.
Inconforme, el 2 de mayo de 2024, la señora González García
presentó una moción de reconsideración. En respuesta, el 1 de julio
de 2024, la Asociación de Residentes presentó su oposición a la
referida moción. Luego de evaluadas ambas posturas, el foro
primario mediante Resolución emitida el 17 de julio de 2025, y
notificada al día siguiente, declaró No Ha Lugar la solicitud de
reconsideración. En el recurso presentado la apelante sostiene los
siguientes señalamientos:
Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al emitir una Sentencia Final dictada Sumariamente que no cumple con la Regla 36.3(e) de Procedimiento Civil porque no procede dictar sentencia cuando hay controversias sustanciales de hechos y derecho.
Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al emitir una Sentencia Final dictada Sumariamente que (1) estableció que la obligación de pago surge de la inscripción de la Escritura #11 sin pasar juicio sobre la validez de dicha inscripción y (2) al asumir que la TA2025AP00254 7
inscripción de la Escritura #11 que grava los lotes del Edificio Altos Reales es válida, a pesar de que, es incompatible con la realidad registral.
Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al emitir una Sentencia Final dictada Sumariamente en la que Ordenó el pago de cuantías que no proceden en derecho porque no existe ninguna obligación válida de cobrar, están prescritas y que Ordenar el pago constituye afectar los derechos de propietarios de la demandada en violación al Debido Proceso de Ley y a la Igual Protección de las Leyes consagradas por la Constitución de EU y PR y cobrarlas constituye enriquecimiento injusto y abuso.
Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al emitir una Sentencia Final dictada Sumariamente cuando no existe obligación válida de donde surge el derecho a cobrar cuotas porque: (1) la inscripción de la Escritura 11 es contraria a derecho, (2) no existe propiedad en comunidad, (3) el control de acceso no está debidamente autorizado y es ilegal.
Con el beneficio de la comparecencia de las partes,
procedemos a resolver, no sin antes delimitar la norma jurídica
aplicable.
-II-
-A-
La sentencia sumaria es el mecanismo procesal adecuado
para resolver casos en los cuales no es necesaria la celebración de
un juicio por no existir duda sobre los hechos esenciales, contarse
con toda la evidencia necesaria y solo restar la aplicación del
derecho. 32 LPRA Ap. V, R. 36.3(e); Lugo Montalvo v. Sol Meliá
Vacation, 194 DPR 209, 225 (2015); Córdova Dexter v. Sucn.
Ferraiuoli, 182 DPR 541, 555-556 (2011). Para dictar sentencia
sumariamente, la parte promovente debe demostrar “la inexistencia
de una controversia sustancial de hechos esenciales y pertinentes”.
32 LPRA Ap. V, R. 36.1-36.2. Un hecho material esencial y
pertinente es aquel que puede afectar el resultado de la reclamación
de conformidad con el derecho sustantivo aplicable. Mejías et al. v.
Carrasquillo et al., 185 DPR 288, 300 (2012). TA2025AP00254 8
La parte opositora a la sentencia sumaria “no podrá descansar
solamente en las aseveraciones o negaciones contenidas en sus
alegaciones, sino que estará obligada a contestar de forma tan
detallada y específica como lo haya hecho la parte
promovente”. Mun. de Añasco v. ASES et al., 188 DPR 307, 328
(2013). La parte opositora “estará obligada a demostrar que tiene
prueba para sustanciar sus alegaciones”. Abrams Rivera v. E.L.A.,
178 DPR 914, 933 (2010). El Tribunal de Apelaciones está en igual
posición que, el Tribunal de Primera Instancia al momento de revisar
solicitudes de sentencia sumaria. Meléndez González et al. v. M.
Cuebas, 193 DPR 100, 118 (2015); Vera v. Dr. Bravo, 161 DPR 308,
334 (2004). Corresponde al foro apelativo realizar una evaluación
de novo. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 116. Es
indispensable “analizar tanto los documentos que acompañan la
solicitud como los documentos de la oposición para determinar si
existe o no controversia de hechos”. Rosado Reyes v. Global
Healthcare, 205 DPR 796, 809 (2020). Es decir, como parte de
nuestra función revisora, debemos evaluar todos los documentos
que obren en el expediente de modo que, previo a determinar la
procedencia de una solicitud de sentencia sumaria, realicemos un
“balance adecuado entre el derecho de todo litigante a tener su día
en corte y la disposición justa, rápida y económica de los litigios
civiles”. Íd., pág. 808.
En consecuencia, el tribunal podrá dictar sentencia sumaria
si de “las alegaciones, deposiciones, contestaciones a
interrogatorios, admisiones, declaraciones juradas, y de cualquier
otra evidencia ofrecida, surja que no existe controversia real y
sustancial en cuanto a algún hecho material y que, como cuestión
de derecho, proceda dictar sentencia sumaria a favor de la parte
promovente”. Lugo Montalvo v. Sol Meliá Vacation, supra, pág. 225.
Debido a que, son “quienes conocen de primera mano sus TA2025AP00254 9
respectivas posiciones, así como la evidencia disponible en el caso”,
las partes tienen “el deber de identificar cada uno de los hechos que
estiman relevantes, al igual que la prueba admisible que los
sostiene”, para, de este modo, “poner al tribunal en posición de
evaluar conjuntamente las versiones encontradas para cada uno de
los hechos refutados a la luz de las referencias a la prueba que
alegadamente los apoya”. SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, 189
DPR 414, 433-434 (2013).
-B-
Las condiciones restrictivas son adoptadas
jurisprudencialmente por nuestro ordenamiento jurídico. Estas son
definidas como “cláusulas restrictivas a beneficio de los presentes y
futuros adquirentes que imponen cargas o gravámenes especiales,
como parte de un plan general de mejoras para el desarrollo de una
urbanización residencial en esa finca”. Asoc. Vec. Urb. Huyke v. Bco
Santander, 157 DPR 521, 534-535 (2002). Para que las condiciones
restrictivas sean válidas es necesario que cumplan con una serie de
requisitos a saber: “(1) las limitaciones deberán ser razonables; (2)
deben establecerse como parte de un plan general de mejoras; (3)
deben constar de forma específica en el título de la propiedad,
y (4) deben ser inscritas en el Registro de la Propiedad.” (Énfasis
nuestro) SLG Fernández-Bernal v. RAD-MAN et al., 208 DPR 310,
327 (2021). De este modo, las condiciones restrictivas tienen como
propósito preservar la belleza, la comodidad y la seguridad del
reparto residencial según éste es concebido por sus arquitectos y
constructores. Park Tower, S.E. v. Registradora, 194 DPR 244, 252
(2015). Es importante destacar que las condiciones restrictivas son
indivisibles por lo que cuando una finca gravada con servidumbre
en equidad es segregada, a su vez queda gravada la nueva finca.
SLG Fernández-Bernal v. RAD-MAN et al., supra, pág. 326. TA2025AP00254 10
A tenor con lo antes mencionado, las condiciones restrictivas
constituyen cargas o gravámenes reales, por lo que crean derechos
reales inscribibles en el Registro de la Propiedad, y una vez son
inscritas, constituyen derechos reales oponibles erga omnes. Asoc.
Vec. Urb. Huyke v. Bco Santander, supra, pág. 535. A estos efectos,
se configura una relación de servidumbres recíprocas, pues cada
lote o solar es predio dominante, a la vez que sirviente, con relación
a los demás lotes o solares de la urbanización. Íd.
Cónsono con lo anterior, las condiciones restrictivas se
consideran un contrato entre las partes. Esto debido a que las partes
interesadas pueden convenir gravar su propiedad para delimitar el
uso, por su parte, quien adquiere una propiedad ya gravada con
condiciones restrictivas acepta someterse a ellas. Dorado del Mar v.
Weber, 203 DPR 31, 43 (2019).
-C-
La doctrina de enriquecimiento injusto parte de la noción
básica de que todo desplazamiento patrimonial debe responder a
una causa legítima. S.L.G. Sánchez v. S.L.G. Valentín, 186 DPR 503,
515-516 (2012). Esta acción surge cuando no se ha provisto un
remedio para una situación en la que se produce un desplazamiento
patrimonial que beneficia a uno y enriquece a otro sin explicación
razonable o justificada en el ordenamiento vigente. E.L.A. v. Cole,
164 DPR 608, 632-633 (2005).
Cónsono con lo anterior, esta norma se configura cuando
concurren los siguientes requisitos: (1) la existencia de un
enriquecimiento; (2) existencia de un empobrecimiento; (3) una
relación entre el empobrecimiento y el enriquecimiento; (4) falta de
causa que justifique dicho enriquecimiento; y (5) inexistencia de un
precepto legal que excluya la aplicación del enriquecimiento
injustificado. PRHOA v. Confederación Hípica, 202 DPR 509, 524 TA2025AP00254 11
(2019); Mun. de Quebradillas v. Corp. Salud Lares, 180 DPR 1003,
1019-1020 (2011).
-D-
La Ley de Control de Acceso de 1987 tiene como propósito
principal el proveerle a la ciudadanía un mecanismo adicional para
combatir la criminalidad, velando así por la seguridad y tranquilidad
de las comunidades.10 La mencionada pieza legislativa estableció un
procedimiento para que las comunidades puedan obtener un
permiso municipal para crear un sistema de control de acceso en
las calles que se encuentran dentro de su área residencial. Coop.
Oriental v. Conejo de Titulares, 195 DPR 330, 342 (2016). Por su
parte, la mencionada ley “faculta a los miembros de una comunidad
a organizarse en un Consejo, Asociación o Junta de Residentes para
que sean estos quienes inter alia: (1) soliciten la autorización
correspondiente al municipio, (2) impongan y cobren la cuota
necesaria para cubrir los costos y gastos de instalación, operación y
mantenimiento del control de acceso, y (3) de ser necesario reclamen
el pago por vía judicial”. Dorado del Mar v. Weber, supra, pág. 49.
-III-
En el presente caso, la apelante nos solicitó la revocación de
la determinación del foro primario en la que declaró Ha Lugar a una
moción de Sentencia Sumaria.
Los señalamientos de error esgrimidos están íntimamente
relacionados, por lo que se tratarán de manera conjunta en la
discusión. En esencia, la apelante sostiene que el Tribunal de
Primera Instancia erró al: 1) al emitir una sentencia sumariamente
que no cumple con la Regla 36.3 (e) de Procedimiento Civil por haber
controversias sustanciales de hechos y derecho; 2) por establecer la
obligación de un pago sin pasar juicio sobre la inscripción de la
10 La Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987 fue derogado en el 2020 por la Ley
Núm. 107-2020, mejor conocida como el Código Municipal de Puerto Rico. TA2025AP00254 12
Escritura Núm. 11; 3) por ordenar el pago de unas cuantías que no
procedían en derecho y 4) por no existir obligación válida de que
surgiera el derecho a cobrar cuotas porque la inscripción de la
Escritura Núm. 11 es contraria a derecho, no existía propiedad en
comunidad y el control de acceso no estaba debidamente autorizado.
Según adelantáramos, al momento de revisar una
determinación del foro de instancia respecto a una solicitud de
sentencia sumaria, estamos llamados a realizar una revisión
de novo y limitarnos únicamente a adjudicar las controversias con
los documentos que obran en el expediente ante el foro a quo.
Conforme a lo discutido previamente, nuestro ordenamiento jurídico
establece que las condiciones restrictivas son derechos limitativos
del uso de la propiedad. Tal cual esbozado, las condiciones
restrictivas tienen que cumplir con ciertos requisitos para que sean
válidas. Es decir, tienen que ser razonables, establecerse como parte
de un plan general de mejoras, deben constar de forma específica en
el título de la propiedad y deben estar inscritas en el Registro de la
Propiedad.11 Por tanto, si las condiciones restrictivas no cumplen
con los requisitos previamente expuestos, estas no se convierten en
derechos reales erga omnes. Así, es necesario que consten inscritas
en el Registro de la Propiedad para que afecte a los originales y
posteriores adquirientes de la propiedad.
En el ejercicio de estudiar la controversia que nos ocupa,
surge, específicamente, que se inscribieron unas condiciones
restrictivas en la Escritura Núm. 40 con fecha del 16 de mayo de
1995. En dicha escritura se menciona que estas limitaciones
aplicarían a varios solares incluyendo el Bloque E, Solares 1 al 15.
Posteriormente, se otorgó la Escritura Núm. 11 el 28 de marzo de
1996 en la cual no nos consta que se extendieron las condiciones
11 Fernández Martínez v. RAD-MAN San Juan III-D, LLC., 208 DPR 310, 327 (2021). TA2025AP00254 13
restrictivas a los solares 16 al 40 del Bloque E. De igual forma, la
apelante junto al señor Balcells Gallareta adquirieron el solar 33 del
Bloque E el 17 de diciembre de 1996 mediante la Escritura Núm.
14, razón por la cual surge una controversia de derecho en cuanto
a determinar desde cuándo les son aplicables las condiciones
restrictivas y/o las mismas se ampliaron conforme a derecho.
Por otro lado, de los documentos que obran en el expediente,
surge que el Municipio Autónomo de Guaynabo alegó no haber
identificado ordenanza o resolución alguna referente al proyecto de
vivienda relacionada a la urbanización objeto de controversia. A la
luz de ello, la apelante planteó que el control de acceso no cuenta
con la debida autorización conforme a lo dispuesto por ley. Ante la
existencia de dicha controversia, concluimos que procedía denegar
el remedio sumario solicitado, toda vez que el Código Municipal
regula aspectos que pueden incidir directamente con las condiciones
restrictivas, lo cual constituye un asunto medular que debe ser
atendido en un juicio plenario.
Ahora bien, al examinar una determinación de un foro
primario en torno a una solicitud de sentencia sumaria, nos
corresponde llevar a cabo una revisión de novo y circunscribirnos,
exclusivamente, a resolver las controversias con base en los
documentos incluidos en el expediente ante nuestra consideración.
Tras evaluar la evidencia sometida ante el foro primario, concluimos
sobre los siguientes hechos:
a. Hechos materiales que no están en controversia:
1. La Asociación de Residentes Villas Reales, Inc. (ARVR), consta inscrita en el Departamento de Estado como una corporación doméstica sin fines de lucro desde el 26 de enero de 1998.
2. La escritura de condiciones restrictivas fue otorgada el 16 de mayo de 1995 mediante la escritura número 40 ante el Notario Carlos M. García Rullán. TA2025AP00254 14
3. ARVR cursó cartas de cobro a la parte demandada para cobrar la deuda que se reclama en la Demanda, pero sus gestiones fueron infructuosas.
4. La sección treinta y tres (33) de la escritura de condiciones restrictivas de la urbanización Villas Reales, dispone:
“---Treintitrés: Estos acuerdos serán inherentes al terreno y obligarán a todas las partes y a todo dueño y/o arrendatario de cualquier de los solares antes relacionados, por un periodo de veinte (20) anos a partir de la fecha que se registren estos acuerdos. Después de dicha fecha, estos acuerdos se extenderán automáticamente por periodos sucesivos de diez (10) años, a menos que se otorgue un instrumento firmado por la mayoría de los dueños de los solares a esa fecha, a los efectos de cambiar parte o la totalidad de dichos acuerdos.”
5. Por su parte, la Sección Diecinueve de las Condiciones Restrictivas establece que:
“---Diecinueve: La parte compareciente se encargará de establecer y cobrar el pago de mantenimiento. Luego la Asociación de Propietarios (una vez constituida) cobrara este pago o uno por la cantidad de dinero que crean necesaria, para mantener la Urbanización en condiciones excelentes, pagando todos los gastos para llevarlo a cabo, más una reserva. La suma que se necesite se dividirá en partes iguales entre todos los propietarios. La PROPIETARIA y luego la Asociación que se forme, podrá cobrar un recargo del cinco por ciento (5%) del pago mensual, a pagar en adición al pago normal de mantenimiento, por los propietarios, cuando tengan treinta (30) días o más de vencido el pago mensual a pagar.
6. El 13 de octubre de 2015, González, quien es abogada, sometió una declaración a la Corte de Quiebras reconociendo que adeuda cuotas de mantenimiento a la parte demandada y que dicha deuda continúa acumulando principal, intereses y cargos por mora mensualmente. Más específicamente, la licenciada González declaró, so pena de perjurio:
“14. The property owes at least $25,000.00 in Homeowner’s Association Dues. This claim continues to accrue principal, interest and late charges on a monthly basis.” TA2025AP00254 15
b. Hechos materiales que sí están en controversia:
1. La aprobación o no del control de acceso por parte del Municipio Autónomo de Guaynabo.
2. Si los demandados adeudan, al 7 de noviembre de 2023, la suma de $53,632.42 a ARVR.
Así, concluimos que erró el foro a quo al resolver el pleito por
la vía sumaria, pues persisten controversias sobre hechos
medulares que prohíben la resolución del pleito por la vía sumaria.
Antes de ponerle fin a un pleito de esta índole de forma sumaria,
corresponde a los tribunales pasar juicio sobre la presente
controversia para establecer la cuantía que debe pagar la parte
apelante desde el año 1996 y pueda adjudicar la credibilidad
mediante la prueba presentada.
-IV-
Por los fundamentos esbozados anteriormente, los que
hacemos formar parte de este dictamen, se revoca
la Sentencia apelada, y se devuelve al Tribunal de Primera Instancia
para la celebración de una vista a los efectos de dilucidar las
controversias de hechos relacionadas a la cuantía de cuotas de
mantenimiento y pasar juicio sobre las escrituras de las condiciones
restrictivas.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones