EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Asociación de Propietarios de Playa Húcares, Inc.
Demandante Peticionaria Certiorari
v. 2006 TSPR 30
Luis Fernando Rodríguez, 166 DPR ____ Jazmín Saldivar Alejandro y la Soc. Legal de Gananciales Compuesta por ambos
Demandados Recurridos
Número del Caso: CC-2003-0650
Fecha: 24 de febrero de 2006
Tribunal de Apelaciones:
Circuito Regional VI Caguas/Huamcao/Guayama
Juez Ponente:
Hon. Ismael Colón Birriel
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. José Ramón Olmo Rodríguez
Abogado de la Parte Recurrida:
Lcdo. Antonio Pita Matienzo
Materia: Entredicho Provisional, Interdicto Provisional y Permanente
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Demandante Peticionaria
v. CC-2003-650
Luis Fernando Rodríguez, Jazmín Saldivar Alejandro y la Soc. Legal de Gananciales compuesta por ambos Demandados Recurridos
SENTENCIA
San Juan, Puerto Rico, 24 de febrero de 2006.
Mediante el presente recurso, se solicita de
este Tribunal la revocación de una sentencia
emitida por el Tribunal de Apelaciones, mediante
la cual modificó y así confirmó un dictamen del
Tribunal de Primera Instancia que declaró no ha
lugar una demanda sobre injuction, presentada por
la aquí peticionaria, Asociación de Propietarios
de Playa Húcares, Inc. La allí demandante, aquí
peticionaria, solicitó al foro primario le
prohibiera a los demandados-recurridos actuar en
contravención con ciertas servidumbres en equidad.
Se confirma la sentencia recurrida. CC-2003-650 3
I
El 3 de octubre de 1990, se otorgó ante el Notario
Francisco Alonso Rivera, la escritura número doscientos
sesenta (260) sobre Constitución de Condiciones Restrictivas
de Uso y Limitaciones sobre la Construcción y Declaración de
Derechos. El 29 de octubre de 1990, la misma se presentó en
el Registro de la Propiedad de Humacao y se inscribió el 13
de febrero de 1991, al folio 205 del tomo 181, finca Núm.
365. Mediante esta escritura, el desarrollador y dueño del
proyecto creó unas servidumbres en equidad gravando la finca
matriz de la cual se segregaron ciento treinta (130) solares
que componen la Urbanización Mansiones de Playa de Húcares,
en adelante la Urbanización, en Naguabo, Puerto Rico. De
esta forma, impuso sobre los ciento treinta (130) solares
unas restricciones de uso y limitaciones sobre la
construcción. Además, se creó la Asociación de Propietarios
de Playa de Húcares, Inc., en adelante la Asociación, con el
propósito de cumplir con las obligaciones, responsabilidades
y mandatos delegados, para el beneficio de los propietarios
y residentes de la Urbanización.1
En lo pertinente, se constituyeron las servidumbres en
equidad siguientes:
LIMITACIONES SOBRE LA CONSTRUCCIÓN
(a)Aprobación: Toda construcción que se realice en este proyecto en primer lugar deberá cumplir con la reglamentación que para un distrito de zonificación R-1, requiere la Administración de Reglamentos y Permisos y las agencias gubernamentales concernidas, así como del comité 1 Apéndice del recurso de Certiorari, págs. 33 y 96. CC-2003-650 4
de Arquitectura de la Asociación de Propietarios de Playa Húcares y obtener sus respectivas aprobaciones.
(........)
(c)Área de Construcción: Las edificaciones a construirse serán de tipo residencial teniendo como área de piso básica de mil quinientos (1,500) pies cuadrados, mínimo.
LIMITACIONES DE USO
(a)Uso: Los solares del proyecto serán con fines residenciales exclusivamente. No se permitirán el uso comercial o para servicios profesionales.
(c)Arrendamiento: En caso que algún propietario desee alquilar su propiedad deberá ser con un término no menor de una semana.2
También, mediante esta escritura, se creó un Comité de
Control Arquitectónico. En cuanto a su creación, propósito y
composición, se expresó lo siguiente:
Comité de Control Arquitectónico
(A): La compareciente por la presente crea un comités [sic] con el propósito de reglamentar las edificaciones, cambios estructurales, modificaciones, alteraciones, estructuras con fines residenciales o con fines comunales, la creación de áreas recreativas, el desarrollo de los mismos en cuanto a ornamentación y plantación. (B) Composición: El comité se conocerá como “Comité de Control Arquitectónico”, el cual será compuesto de no menos de tres miembros, preferiblemente ingenieros ó [sic] arquitectos, los cuales crearan [sic] unas directrices que sirvan de guías para las edificaciones, residencias privadas, las de uso común y las públicas. La compareciente una vez nombrados los miembros circulara [sic] sus nombres y direcciones entre los propietarios e indicara 2 Íd., págs. 31-33. CC-2003-650 5
[sic] en donde deberán radicarse los planos para su aprobación.
(C) Una vez radicadas [sic] los planos con el comité estos deberán dentro de los próximos treinta (30) días evacuar un resultado. Si el resultado fuese adverso al propietario [sic] este [sic] podrá recurrir a la Junta en plena [sic] donde expondrá sus razones, [sic] la decisión de la Junta será final.3
El 12 de julio de 1992, la Asociación promulgó y adoptó
el Reglamento de Propietarios de Playa Húcares Inc., el cual
fue ratificado en la misma fecha mediante asamblea
extraordinaria.4 En el referido Reglamento, se adoptaron
textualmente las condiciones restrictivas de uso y las
limitaciones sobre la construcción, contenidas en la
escritura constitutiva de servidumbres en equidad.5
El 4 de junio de 1999, mediante escritura pública sobre
compraventa, otorgada ante el Notario Público Raúl Maldonado
Vázquez, el señor Luis F. Rodríguez Ramos y su esposa, la
señora Jazmín Saldivar Alejandro, en adelante los esposos,
adquirieron el solar marcado como C-42 de la Urbanización.
Posteriormente, el 25 de enero de 2001, la Administración de
Reglamentos y Permisos, en adelante A.R.P.E., le otorgó a
los esposos permiso de uso para una vivienda unifamiliar de
dos (2) plantas, la cual se construyó en el solar C-42 de la
Urbanización.6
3 Íd., págs. 39-40. 4 Íd., págs. 42-55, 97. 5 Íd. 6 Íd., pág. 57. CC-2003-650 6
El 29 de marzo de 2001, los esposos Rodríguez Saldivar
presentaron ante A.R.P.E. los planos de construcción de una
vivienda familiar, al nivel del sótano de la residencia a
ser ubicada en el solar C-42 de la Urbanización. El 30 de
marzo de 2001, la Junta de Directores de la Asociación
celebró una reunión para escoger las posiciones directivas
dentro de la nueva Junta. Surge de la minuta de esta
reunión, que en esta misma fecha se reactivó el Comité de
Arquitectura de la Asociación, para trabajar con las nuevas
construcciones. No obstante, no surge de la minuta que se
circularon los nombres y direcciones de los integrantes del
Comité ni que se hubiere especificado donde se radicarían o
presentarían los planos para su aprobación.7
El 2 de abril de 2001, A.R.P.E. autorizó el permiso de
construcción relacionado a los planos presentados por los
esposos el 29 de marzo de 2001, y lo expidió el 1ero de mayo
del mismo año. El 5 de julio de 2001, A.R.P.E. aprobó un
permiso de uso para una vivienda al nivel del sótano,
localizada en la estructura construida por los esposos
Rodríguez Saldivar. Dicho permiso fue expedido el 10 de
julio del 2001.
Inconforme con la construcción realizada por los
esposos Rodríguez Saldivar y por el uso al que fuera
destinada la residencia, el 7 de agosto de 2001, la
Asociación presentó una demanda sobre entredicho
provisional, interdicto preliminar y permanente, en contra
7 Íd., pág. 157. CC-2003-650 7
de los esposos Rodríguez Saldivar. En síntesis, la
Asociación alegó que los esposos Rodríguez-Saldivar no
cumplieron con los reglamentos vigentes de la Asociación al
no haber sometido los planos de la estructura a su Comité
Arquitectónico para su revisión y aprobación; y al utilizar
la propiedad para arrendar un apartamento, contrario a las
condiciones restrictivas de uso (servidumbres en equidad),
constituidas mediante la escritura pública número doscientos
sesenta (260) de 3 de octubre de 1990, antes mencionada.8
Por su parte los esposos Rodríguez Saldivar contestaron
la demanda e incoaron reconvención en contra de la
Asociación. Alegaron, que ni en la escritura pública de
constitución de servidumbres en equidad, ni en el Reglamento
de la Asociación de Residentes surgía restricción alguna que
les impidiera la construcción de una segunda unidad de
vivienda y arrendar la misma. También alegaron, que al
momento de obtener los permisos de A.R.P.E. de construcción
y uso de su propiedad, el Comité Arquitectónico era
inexistente e inoperante; y que las enmiendas al Reglamento
de la Asociación de Residentes, las cuales se aprobaron el
26 de agosto de 2001 y que prohibían el arrendamiento de una
segunda planta de vivienda, eran nulas, ya que no podían
modificar, enmendar o revocar ninguna de las cláusulas de la
escritura constitutiva de las restricciones en equidad.
Finalmente, alegaron que las enmiendas al Reglamento,
8 Íd., págs. 21- 22. CC-2003-650 8
aprobadas el 26 de agosto de 2001, no se les podía aplicar
retroactivamente.
Tras varios incidentes procesales, se llevó a cabo la
conferencia con antelación al juicio y tras las partes haber
manifestado en corte abierta la ausencia de controversia
real sobre los hechos, el 24 de septiembre de 2002, el
Tribunal de Primera Instancia se pronunció declarando sin
lugar la demanda.9 Determinó que: (1) a tenor con las
restricciones en equidad y con el Reglamento de Zonificación
de Puerto Rico10, es permitida una segunda unidad de
vivienda independiente en los solares de la Urbanización en
cuestión; (2) no existía impedimento para que dicha unidad
fuese arrendada, siempre y cuando cumpliese con el término
establecido en la restricción en equidad11; (3) las
9 Íd., págs. 95- 106. 10 Reglamento de zonificación de Puerto Rico (Reglamento de Planificación Núm. 4 de la Junta de Planificación), Reglamento Núm. 6211, Departamento de Estado, 5 de noviembre de 2000, pág. 68. Este Reglamento dispone, en lo pertinente, lo siguiente: 11.01- Propósitos del Distrito R-1- Este distrito se establece para clasificar terrenos para facilitar, según se justifique, las necesidades del crecimiento urbano en diferentes tipos de viviendas o para preservar el carácter residencial de áreas desarrolladas o que puedan desarrollarse en solares de novecientos (900) metros cuadrados o más.
11.02- Usos en Distritos R-1 1. Casas de una familia en solares con cabida de 900 metros cuadrados mínimo. 2. Vivienda adicional en segunda planta (........) 11 Tal como citamos anteriormente, las restricciones en equidad establecían que en caso de que algún propietario CC-2003-650 9
enmiendas hechas al Reglamento de Propietarios el 26 de
agosto de 2001 no podían aplicarle retroactivamente a los
demandados; y (4) al momento en que la parte demandada
radicó sus planos ante A.R.P.E., para obtener los permisos
correspondientes, el Comité Arquitectónico no estaba en
operación o funcionamiento, por lo que no podía imputársele
a los demandados su incumplimiento con las restricciones en
equidad y el Reglamento de la Asociación12. Finalmente, el
foro primario ordenó al Comité Arquitectónico que aprobase
los planos de construcción presentados por la parte
demandada y le impuso a la Asociación las costas y gastos
del litigio.
Inconforme con tal dictamen, la Asociación acudió ante
el anterior Tribunal de Circuito de Apelaciones, mediante
recurso de apelación. El foro apelativo intermedio modificó,
y así, confirmó el dictamen del Tribunal de Primera
Instancia. Concluyó que la construcción al nivel del sótano,
realizada por los apelados, los esposos Rodríguez Saldivar,
fue conforme a los parámetros exigidos por A.R.P.E., por lo
cual no hacía falta ninguna aprobación ulterior por el
Comité Arquitectónico de la Asociación.13 Determinó
específicamente lo siguiente:
desease alquilar su propiedad, debería ser por un término no menor de una semana. 12 El Reglamento de la Asociación establece, que los propietarios, antes de iniciar una construcción y previo a que se sometan los planos a A.R.P.E, deben obtener el visto bueno del Comité de Arquitectura. 13 Apéndice del recurso de Certiorari, pág. 171. CC-2003-650 10
En el caso de autos, la edificación hecha por los apelados cumplió con las exigencias mínimas que la ARPE impone a una zonificación R-1, ya que la construcción fue hecha en un terreno de 986.93 metros cuadrados (10,623 pies cuadrados), con un área bruta de piso de 237.01 metros cuadrados (2551.16 pies cuadrados). Ésta área de construcción básica cumple con las restricciones establecidas en la servidumbre en equidad (el mínimo de 1,500 pies cuadrados). El apartamento al nivel de sótano tiene un área de superficie de 75.46 metros cuadrados (812.25 pies cuadrados), definitivamente esta es un área menor a los 1,500 pies cuadrados establecidos como mínimo en la servidumbre en equidad; no obstante, este no es el área de superficie a examinar para determinar cual es el área básica de construcción. Los apelados consiguieron todos los permisos requeridos por las agencias gubernamentales para realizar la construcción. En ese momento el Comité Arquitectónico no estaba operante, razón por la cual, los apelados estaban imposibilitados de presentar los permisos y los planos a dicho Comité. Por ende, no se puede penalizar a los apelados por la omisión o incumplimiento de la Asociación, de las Restricciones en Equidad y en el Reglamento que ellos mismos están utilizando para atacar la construcción de los apelados. Es patente que la Asociación conocía de la deficiencia de sus alegaciones cuando reactivó el Comité el 30 de marzo de 2001 y realizó enmiendas al Reglamento el 26 de agosto de 2001. Debido a lo anterior, el TPI evaluó los requisitos mínimos que impone la ARPE para aprobar una construcción y a renglón seguido concluyó que los apelados habían cumplido con las exigencias de ley. La construcción realizada cumple con todos los parámetros establecidos por ley.14
La Asociación, inconforme con la decisión del foro
intermedio apelativo, acude ante nos mediante el presente
recurso de certiorari. Alegó la comisión de los errores
siguientes:
Erró el Tribunal de Circuito de Apelaciones al concluir que la construcción de un apartamento en el sótano de una casa de dos pisos no viola 14 Íd., pág. 165. CC-2003-650 11
la servidumbre en equidad operante en la Comunidad Playa Húcares.
Erró el Tribunal del Circuito de Apelaciones al concluir que la servidumbre en equidad operante permite el alquiler de un apartamento en el sótano de la casa.
Erró el Tribunal del Circuito de Apelaciones al concluir que la parte recurrida podía construir un apartamento en el sótano sin solicitar permiso del Comité de Arquitectura de Playa Húcares.
Los recurridos sostienen haber cumplido fielmente con
las servidumbres en equidad, pues ni de éstas ni del
Reglamento surge que la intención del desarrollador fue
prohibir que hubiese más de una unidad de vivienda por
solar. Además, añadió, que aunque las residencias tenían que
ser para fines residenciales exclusivamente, sí podían ser
alquiladas, pues así surge claramente de las servidumbres en
equidad y del Reglamento de Propietarios, por lo que dicho
arrendamiento no constituye un uso comercial. Respecto al
requisito de presentar los planos ante el Comité
Arquitectónico antes de presentarlos ante A.R.P.E., los
recurridos alegaron que no los presentaron ante el Comité
porque el mismo no estaba en funcionamiento. También le
imputó a la Asociación haber incumplido su obligación de
circular entre los propietarios, los nombres y direcciones
de los miembros del Comité, y el no haber establecido guías
y parámetros de dónde presentar los planos para aprobar las
obras.15
15 Todos los argumentos de los recurridos surgen del Alegato de la Parte Recurrida, presentado el 8 de diciembre de 2003. CC-2003-650 12
II
Las servidumbres en equidad consisten de unas
restricciones y condiciones, constituidas unilateralmente
por el urbanizador, que limitan el uso de terrenos y
edificaciones, operan para beneficio de los presentes y
futuros propietarios, e imponen cargas o gravámenes
especiales, como parte de un plan general para el desarrollo
y preservación de una urbanización residencial.16 Éstas
limitan las facultades de los futuros adquirentes.17 En
nuestra jurisdicción, las servidumbres en equidad se
utilizan con frecuencia “para establecer restricciones a la
propiedad a fin de asegurar que la configuración
arquitectónica o urbanística de un determinado proyecto
privado se conserve dentro de los parámetros
establecidos”.18 Se ha reconocido que las cláusulas
restrictivas que gravan las urbanizaciones residenciales
tienen como finalidad preservar el valor, la belleza, la
comodidad y la seguridad del reparto residencial.19 Esto es
así, ya que las mismas limitan las facultades de los futuros
16 Res. Parkville v. Díaz, Palou, 2003 T.S.P.R. 69, 2003 J.T.S. 73, 159 D.P.R. ___ (2003); Asociación de Vecinos de Villa Caparra, Inc. v. Iglesia Católica, 117 D.P.R. 346 (1986). 17 Asociación de Vecinos de Villa Caparra, Inc. v. Iglesia Católica, supra. 18 M. J. Godreau y A. I. García Saúl, Servidumbres y Conservación, 67 Rev. Jur. U.P.R. 249, 301 (1998), citado en Res. Parkville v. Díaz, Palou, supra. 19 Res. Parkville v. Díaz, Palou, supra; Sands v. Ext. Sagrado Corazón, Inc., 103 D.P.R. 826 (1975). CC-2003-650 13
adquirentes de los solares y de las viviendas en cuanto a
hacer obras nuevas, efectuar cambios en las ya hechas, y
delimitar los usos a los que puede ser destinada una
propiedad.20
Para que las servidumbres en equidad sean válidas y
eficaces, se requiere: (1)que las limitaciones referidas
sean razonables; (2)que se establezcan como parte de un plan
general de mejoras; (3)que consten de forma específica en el
título de la propiedad; y, (4)que se inscriban en el
Registro de la Propiedad.21 Por lo cual, para que una
propiedad inmueble sea gravada válidamente mediante una
servidumbre en equidad, sus cláusulas restrictivas deben
constar en una escritura pública, y, según mencionamos, debe
inscribirse en el Registro de la Propiedad.22
Las servidumbres en equidad son consideradas como un
contrato entre las partes, ya sea porque éstas acuerdan
gravar sus propiedades para delimitar su uso o el tipo de
edificación que se puede efectuar sobre las mismas, o porque
quienes adquieren posteriormente la propiedad gravada,
conociendo las restricciones inscritas en el Registro de la
Propiedad, aceptan someterse a éstas.23 Por lo cual,
20 Íd. 21 Res. Parkville v. Díaz, Palou, supra; Asoc. Vec. Urb. Huyke v. Bco. Santander, 2002 T.S.P.R. 97, 2002 J.T.S. 104, 157 D.P.R. ___(2002); Asociación de Vecinos de Villa Caparra, Inc. v. Iglesia Católica, supra. 22 Res. Parkville v. Díaz, Palou, supra. 23 Íd. CC-2003-650 14
adquieren un rango de contratos privados de naturaleza real,
ya que, una vez son inscritas en el Registro de la
Propiedad, constituyen derechos reales oponibles erga omnes,
creando entre los predios afectados una relación de
servidumbres recíprocas, pues cada lote o solar es predio
dominante, a la vez que sirviente, con relación a los demás
lotes o solares de la urbanización.24
Los dueños de predios sujetos a servidumbres en equidad
pueden impedir violaciones a las limitaciones impuestas, y
hacer efectivos sus derechos a través del recurso de
injunction.25 Una vez reconocida la validez y vigencia de
las cláusulas restrictivas de una servidumbre en equidad en
un caso particular, “los tribunales deben hacer cumplir a
cabalidad los propósitos del acuerdo al que las partes han
aceptado someterse al adquirir la propiedad gravada”.26
Esta norma persigue preservar la autonomía de la voluntad de
las partes, reflejada en las cláusulas restrictivas de la
servidumbre en equidad. Por lo tanto, los tribunales no
tienen facultad para obviar dicha voluntad por criterios
ajenos a ésta, salvo que sea contraria a la ley, a la moral
o al orden público.27 Valga recordar, que en el ámbito de
24 Íd; Asociación de Vecinos de Villa Caparra, Inc. v. Iglesia Católica, supra. 25 Íd. 26 Res. Parkville v. Díaz, Palou, supra. 27 Art. 1207 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 3372. Este artículo lee de la forma siguiente: CC-2003-650 15
las obligaciones y los contratos, es doctrina fundamental
que cuando los términos de un contrato son claros y no dejan
lugar a dudas sobre la intención de los contratantes, no se
recurrirá a reglas de interpretación, sino que se respetará
el sentido literal de sus cláusulas.28
Las servidumbres en equidad pueden extinguirse o
modificarse en los siguientes casos:
(1)por acuerdo de los interesados; (2)por efecto del tiempo o por realizarse la condición si así se constituyeron; (3)por confusión; (4)por renuncia o abandono de los propietarios que reciben los beneficios de la servidumbre; (5)por expropiación forzosa si los gravámenes son incompatibles con el uso público del inmueble expropiado; y (6)cuando cambios radicales del vecindario no sólo hacen la restricción irrazonable y opresiva para el dueño del predio sirviente, sino también destruyen el valor que la restricción tenía para el dueño del predio dominante, por lo cual resulta imposible alcanzar los fines que perseguía la servidumbre.29
III
Nos corresponde determinar si el recurrido actuó
conforme a las servidumbres en equidad. Específicamente, si
actuó en contravención con las condiciones restrictivas al
construir una segunda unidad de vivienda en el sótano de una
casa de dos pisos, hacer tal construcción sin solicitar el
“Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.” 28 Art. 1233 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 3471. 29 Res. Parkville v. Díaz, Palou, supra; Asociación de Vecinos de Villa Caparra, Inc. v. Iglesia Católica, supra, pág. 354. CC-2003-650 16
permiso del Comité Arquitectónico, y arrendarla. Atenderemos
los tres errores en conjunto.
El anterior Tribunal de Circuito de Apelaciones
confirmó la determinación del Tribunal de Primera Instancia,
declarando así sin lugar la demanda de injuction presentado
por la Asociación. Determinó que el recurrido no violó las
servidumbres en equidad existentes. Le asiste razón. Veamos
Mencionamos que uno de los requisitos para que las
servidumbres en equidad sean válidas y eficaces es que se
inscriban en el Registro de la Propiedad. Una vez inscritas,
éstas le son oponibles a todos los futuros adquirentes. La
persona interesada en adquirir una propiedad sujeta a unas
servidumbres en equidad, está limitada a las restricciones
inscritas. La parte recurrida adquirió una propiedad sujeta
a ciertas servidumbres en equidad y de los hechos que se
desprenden de autos, no surge que sus actuaciones violen las
restricciones inscritas existentes.
En la escritura pública constitutiva de las
servidumbres en equidad constan las limitaciones sobre la
construcción, y de éstas no surge impedimento alguno que le
prohíba a los recurridos haber construido una segunda
vivienda en el sótano de la casa de su propiedad. Sí le
requería que la construcción cumpliese con la reglamentación
que para un distrito de zonificación R-1 exige A.R.P.E. y
con unas medidas específicas mínimas, mas no prohibía o
restringía el derecho del propietario de construir una CC-2003-650 17
segunda vivienda en el sótano.30 No surge de nuestro
expediente que el desarrollador tuvo la intención de plasmar
en la Escritura Publica Constitutiva de Servidumbres en
Equidad que la definición o requisitos correspondientes a un
distrito de zonificación R-1 se congelaran de forma tal que
operasen únicamente como prescribía el Reglamento de
Zonificación al momento de constituirse tal documento
público. Por el contrario, se desprende de la referida
servidumbre en equidad, que la intención del desarrollador
fue que todo propietario tendría que “cumplir con la
reglamentación que para un distrito de zonificación R-1,
requiere la Administración de Reglamentos y Permisos y las
agencias gubernamentales concernidas”31. Por lo tanto,
tenían que cumplir con los requisitos que dispone A.R.P.E. y
las agencias concernidas al momento de solicitar los
permisos para la construcción.
Además de exigir los permisos correspondientes de
A.R.P.E., las servidumbres en equidad requieren que el
Comité Arquitectónico apruebe los planos de la construcción.
Si bien es cierto que los recurridos no cumplieron con esta
limitación, no se debió a mero incumplimiento voluntario.
Surge de autos que el Comité se reactivó el 30 de marzo de
2001, un día después de haber, los esposos Rodríguez
Saldivar, presentado ante A.R.P.E. los planos de la vivienda
30 Surge de los hechos mencionados que los recurridos le solicitaron a A.R.P.E. los permisos correspondientes, los cuales fueron otorgados. 31 Apéndice del recurso de Certiorari, pág. 31. CC-2003-650 18
al nivel del sótano. El Tribunal de Primera Instancia
determinó como cuestión de hecho, que al momento de la
reactivación del Comité, no se circularon ni los nombres ni
direcciones de sus integrantes, ni indicaciones de dónde
presentar los planos para su evaluación.
La Asociación pretende que los propietarios de los
solares en la Urbanización cumplan con presentar los planos
para la aprobación del Comité, cuando no se han ocupado de
notificar quiénes lo componen ni qué directrices o
procedimiento deben seguir para cumplir con tal restricción.
De notificarse los integrantes del Comité y sus direcciones,
y de establecerse ciertas directrices para el procedimiento
de aprobación de planos, los propietarios de los solares de
la Urbanización le tendrán que dar cumplimiento. Por lo
cual, no podemos obligar a los recurridos a dar cumplimiento
a una servidumbre en equidad y de esta forma limitar su
derecho propietario, cuando la entidad encargada de darle
cumplimiento a la misma no ha cumplido su propia
responsabilidad.
En cuanto a las limitaciones de uso, surge que las
servidumbres en equidad permiten expresamente el
arrendamiento de las propiedades de la Urbanización. Los
dueños pueden arrendar sus propiedades, siempre y cuando se
utilicen para fines residenciales exclusivamente y por un
término no menor de una semana. No es correcto el
planteamiento de la peticionaria de que el alquiler que
pretenden los recurridos está vedado por la servidumbre en CC-2003-650 19
equidad. El arrendamiento está permitido y la servidumbre en
equidad no establece otras restricciones que las
mencionadas.
Los recurridos alegan que enmiendas al Reglamento de la
Asociación de Residentes, aprobadas el 26 de agosto de 2001,
no son válidas. Éstas enmiendas disponen que las
edificaciones a construirse serán de tipo residencial
unifamiliar, las cuales no podrán variarse por modificación
o ampliación para destinarse a apartamentos de alquiler, y
que sólo podrán ser alquiladas como una unidad de vivienda.
Los recurridos arguyeron que la Asociación está impedida de
modificar, enmendar o dejar sin efecto, mediante reglamento,
las restricciones impuestas mediante la escritura pública,
constitutiva de las servidumbres en equidad originales.
Señalaron que esta actuación es contraria a derecho. Tienen
razón.
Tal como mencionamos en la parte expositiva del derecho
aplicable al caso de autos, este Tribunal ha establecido las
formas en que las servidumbres en equidad pueden modificarse
o extinguirse.32 El mero hecho de enmendar un Reglamento de
una Asociación de Propietarios, pretendiendo modificar unas
servidumbres en equidad para limitar el derecho de propiedad
de los residentes, no es una forma válida de alterarlas
cuando éstas han sido constituidas por escritura pública y
están debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad.
Existe un derecho propietario reconocido en la Constitución
32 Véase las páginas 15 y 16 de la Sentencia. CC-2003-650 20
de Puerto Rico33 y la Asociación no puede limitar o
restringir el mismo a través de un reglamento.
Además, es un requisito que las servidumbres en equidad
se inscriban en el Registro de la Propiedad para que de esta
forma puedan ser oponibles a los propietarios presentes y
futuros. Su inclusión y posterior alteración en un
Reglamento no las convierte en un derecho real oponible erga
omnes. No obstante, su cancelación en el Registro de la
Propiedad requiere expreso consentimiento de todos los
titulares de los lotes o solares que habrán de resultar
afectados por dicha cancelación.34 Por lo tanto, las
servidumbres en equidad que se hayan constituido de forma
válida y conforme a derecho, sólo podrán ser modificadas
según las seis (6) formas antes citadas. La Asociación
tendrá que actuar conforme a lo aquí expresado. Por lo cual,
si la Asociación interesa modificar las servidumbres en
equidad, o restringirlas de algún modo, tendrá que ser por
convenio de todos los propietarios y mediante escritura
pública, inscribible en el Registro de la Propiedad.
IV
Concluimos que actuó correctamente el anterior Tribunal
de Circuito Apelaciones al modificar y confirmar la
33 Art. II, Sec. 7, Const. E.L.A., L.P.R.A., Tomo 1, ed. 1999, pág. 280. 34 J.R. Vélez Torres, Curso de Derecho Civil: Los Bienes y los Derechos Reales, Offirgraf, S.A., Madrid, 1997 T. II, pág. 417. CC-2003-650 21
determinación del foro primario. Los recurridos no han
actuado de forma alguna en contravención a las servidumbres
en equidad existentes sobre la Urbanización Mansiones de
Playa de Húcares. Confirmamos la sentencia recurrida.
Lo acordó el Tribunal y certifica la Secretaria del
Tribunal Supremo. El Juez Presidente señor Hernández Denton
disiente con opinión escrita a la que se une la Jueza
Asociada señora Rodríguez Rodríguez. El Juez Asociado señor
Rebollo López emitió Opinión de Conformidad.
Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Demandante-peticionaria
vs. CC-2003-650
Luis Fernando Rodríguez, Jazmín Saldivar Alejandro y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos
Demandados-recurridos
OPINIÓN DE CONFORMIDAD EMITIDA POR EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR REBOLLO LÓPEZ
San Juan, Puerto Rico, a 24 de febrero de 2006
Suscribimos la Sentencia que en el
presente caso emite la mayoría de los
integrantes del Tribunal. Ello no obstante,
hemos entendido procedente expresarnos
brevemente, y por separado, en vista de
algunos de los argumentos expresados en la
Opinión disidente, los cuales entendemos
erróneos.
La Opinión disidente señala que “[e]l
arrendamiento [que los recurridos
pretenden establecer] es una explotación
comercial de la propiedad por parte del
propietario, en la cual éste cede el uso y
disfrute a un tercero a cambio del pago de
unos cánones.” (Énfasis nuestro). En CC-2003-650 2
esencia, la Minoría se ampara en dicho razonamiento para
concluir que la construcción de la unidad de vivienda que
realizaron los esposos Rodríguez Saldivar en el sótano de su
propiedad, con el propósito de destinarla a alquiler, es
contraria al propósito que tuvo el desarrollador al
constituir la servidumbre en equidad sobre la Urbanización
Mansiones de Playa Húcares. Diferimos.
Al examinar las restricciones de uso impuestas por el
desarrollador en el presente caso, mediante la escritura de
constitución de servidumbre de la Urbanización, vemos que
las mismas son tan claras que huelga el que sean
“interpretadas”. Según la referida escritura, los solares
sólo pueden ser usados con fines residenciales y,
ciertamente, existe una prohibición expresa sobre todo uso
comercial o para servicios profesionales de los mismos.
Ello no obstante, no es necesario un análisis
exhaustivo de dicha prohibición para concluir que cuando el
desarrollador prohibió el uso “comercial” de las estructuras
se refirió, indudablemente, a establecimientos que se
dedican a la venta de productos o servicios.35 En otras
palabras, el desarrollador lo que quiso prohibir fueron
negocios, tales como: colmados, farmacias, salones de
belleza, restaurantes, tiendas de ropa, de zapatos, centros
35 Comercio, según definido por la vigésima segunda edición del Diccionario de la Real Academia Española (2001), significa tienda, almacén o establecimiento comercial; negociación que se hace comprando y vendiendo o permutando géneros o mercancías; o lugar que, por abundar las tiendas, suele ser grande la concurrencia de gentes. CC-2003-650 3
de cuido de niños, sastrerías, “laundries”, talleres de
mecánica, centros de cuido de envejecientes, panaderías,
gimnasios, etc. En lo que respecta a la prohibición de
“servicios profesionales”, la restricción se refiere, sin
lugar a dudas y a modo de ejemplo, a oficinas de dentistas,
doctores, abogados, contables, etc.
En otras palabras, no debe haber la menor duda sobre el
hecho de que el alquiler para fines residenciales de alguna
de las propiedades en la Urbanización no está contemplado
dentro de la restricción comercial que estableció el
desarrollador.
Resulta importante enfatizar que la escritura de
servidumbre permite, de forma expresa, el alquiler de las
propiedades, siendo la única limitación en cuanto a este
asunto que el término de alquiler no sea menor de una
semana. Por otro lado, y en cuanto a las limitaciones sobre
la construcción, la escritura de servidumbre dispone que las
construcciones que se realicen deberán cumplir con la
reglamentación para un distrito de zonificación R-1 según
dispuesta por la Administración de Reglamentos y Permisos, u
otras agencias concernidas, así como obtener la aprobación
del Comité de Arquitectura de la Asociación. En cuanto al
área de construcción dispone que las edificaciones a
construirse sólo podrán ser de tipo residencial.
Vemos, entonces, que no debe haber duda en cuanto a que
el desarrollador lo que prohibió fue que a los solares se
les diera un uso “comercial” o “profesional”, tales como los CC-2003-650 4
mencionados anteriormente. Como consecuencia de lo anterior
se desprende que el desarrollador lo que pretendió fue que
las viviendas fuesen utilizadas para fines residenciales
exclusivamente. Por otro lado, resulta importante señalar
que no surge que la intención del desarrollador fuese
prohibir que hubiera más de una unidad de vivienda por
solar.
En consecuencia, no creemos que sea obvio --tal y como
parece entenderlo la Minoría-- que “…resulta claro que el
desarrollador no contempló, como uso residencial permitido,
la construcción de unidades familiares independientes a la
residencia principal en los solares del referido proyecto,
con el propósito de explotarlas comercialmente mediante
alquiler”. Tal conclusión no se desprende de la escritura de
servidumbre.36
Debe mantenerse presente que conforme surge de la
decisión que este Tribunal emitiera en Asoc. Vec. Urb. Huyke
v. Bco. Santander, res. el 28 de junio de 2002, 2002
T.S.P.R. 97, las servidumbres en equidad deben ser
interpretadas restrictivamente; ello por la simple y
sencilla razón de que éstas, a su vez, restringen el uso y
destino de las propiedad gravadas, lo cual incide sobre el
derecho de propiedad. Interpretar tales limitaciones de
manera más restrictiva de lo que se pretendió cuando las
36 Distinto, quizás, sería el caso si las referidas restricciones hubieran establecido que las propiedades únicamente fueran unifamiliares. CC-2003-650 5
mismas fueron establecidas, equivale a enmendarlas,
imponiendo más limitaciones que las inicialmente pactadas,
lo cual es jurídicamente improcedente.
La Minoría, al interpretar la servidumbre de modo que
prohíba la construcción realizada en el presente caso, hace
una interpretación mucho más restrictiva que la contemplada
por el desarrollador. La imposición de condiciones
restrictivas al uso y disfrute de las viviendas de la
Urbanización Playa Húcares, repetimos, constituye una
limitación al derecho de propiedad, derecho que tiene
protección constitucional. Por ello, no se trata de ir más
allá en búsqueda de lo que el desarrollador no plasmó
expresamente en la escritura. En otras palabras, la
interpretación de las cláusulas, condiciones y restricciones
contempladas en la escritura de servidumbre no puede
convertirse en el ejercicio de “inferir” una voluntad que no
está expresamente plasmada.
Somos del criterio que, si hubiese sido el verdadero
propósito del desarrollador prohibir la construcción de
unidades independientes de vivienda dentro de las unidades
principales, así lo hubiera hecho expresamente. En ausencia
de una prohibición de esta naturaleza tenemos que arribar a
la inevitable consecuencia que la construcción de más de una
unidad de vivienda por solar no está prohibida por la
referida escritura.
De otra parte, los esposos Rodríguez Saldivar contaban
con los permisos de A.R.P.E. para hacer la referida CC-2003-650 6
construcción. La razón por la cual no presentaron los planos
de construcción ante el Comité de Arquitectura de la
Urbanización fue porque el mismo no estaba activo al momento
de presentarse los planos en A.R.P.E. y solicitarse los
correspondientes permisos. Luego de reactivado, la
Asociación tampoco notificó quiénes componían el referido
Comité, ni sus direcciones, para fines de la presentación de
planos de construcción.
En fin, somos del criterio que el alquiler
independiente de la unidad de vivienda construida en el
sótano de los Rodríguez Saldivar no constituye una
explotación comercial del terreno. Los referidos esposos no
pretenden utilizar la misma para vender u ofrecer productos
o servicios, que es lo único que está prohibido. En otras
palabras, la unidad de vivienda no será utilizada para
operar algún negocio u oficina profesional. Además,
repetimos, la escritura de servidumbre permite expresamente
el alquiler de las viviendas siempre y cuando sea para fines
residenciales y para dichos fines fue que se construyó la
unidad de vivienda en cuestión. Por lo cual, el alquiler de
dicha unidad no desvirtúa el fin exclusivamente residencial
de la Urbanización.
FRANCISCO REBOLLO LÓPEZ Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
v. CC-2003-650 Certiorari
Luis Fernando Rodríguez, Jazmín Saldivar Alejandro y la Soc. Legal de Gananciales Compuesta por ambos
Opinión Disidente emitida por el Juez Presidente señor Hernández Denton a la cual se une la Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez
San Juan, Puerto Rico, a 24 de febrero de 2006.
Por entender que la Sentencia emitida por la
mayoría del Tribunal en el caso de epígrafe es
incompatible con la servidumbre en equidad
constituida en la Urbanización Mansiones de Playa
Húcares y es contraria a la jurisprudencia que
hemos establecido desde Colón v. San Patricio
Corporation, 81 D.P.R. 242 (1959), disentimos.
En nuestra jurisdicción, las servidumbres en
equidad cumplen el propósito de preservar el
valor, la belleza, la comodidad y la seguridad del
reparto residencial. Res. Parkville Sur v. Díaz
Luciano, res. el 28 de abril de 2003, 2003 CC-2003-650 2
TSPR 69; Sands v. Ext. Sagrado Corazón, Inc., 103 D.P.R.
826 (1975). Éstas consisten en restricciones y
condiciones impuestas por el propietario sobre su terreno
con el fin de limitar su uso o explotación para beneficio
de presentes y futuros propietarios. Colón v. San
Patricio Corporation, supra.
No debemos olvidar que las servidumbres en equidad
son catalogadas como contratos entre las partes pues, por
un lado, el desarrollador acuerda gravar su propiedad
para delimitar el uso y la construcción, y por el otro,
los nuevos adquirientes se someten a dicha voluntad, al
comprar la propiedad con conocimiento de este gravamen.
Asoc. Vec. Urb. Huyke v. Bco. Santander, res. el 28 de
junio de 2002, 2002 TSPR 97. En vista de lo anterior,
hemos resuelto que estos contratos deben ser
interpretados tratando de conocer cuál fue el verdadero
fin que se perseguía al gravar las propiedades mediante
la servidumbre en equidad. Res. Parkville Sur v. Díaz
Luciano, supra; Asoc. Vec. Urb. Huyke v. Bco. Santander,
supra. Para ello, debemos interpretar las cláusulas del
contrato en su totalidad, atribuyendo a las dudosas el
sentido que resulte del conjunto de todas. Art. 1237,
Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 3475.
Dicho lo anterior, veamos cuál fue la intención del
desarrollador al crear la servidumbre en equidad que nos
ocupa. CC-2003-650 3
Según se desprende del expediente, la Urbanización
Mansiones de Playa Húcares fue concebida por el
desarrollador como un proyecto residencial-vacacional en
el cual sus propietarios y residentes podrían disfrutar
de facilidades de recreo, áreas comunes y acceso a la
playa. A su vez, cada propietario debía satisfacer una
cuota de mantenimiento para costear, entre otras
partidas, los gastos de acceso controlado, vigilancia,
mantenimiento y conservación de las facilidades y áreas
comunes, y gastos de administración.
Con el fin de propender al desarrollo adecuado de
este proyecto, el desarrollador constituyó, mediante
escritura pública, ciertas restricciones y limitaciones
sobre el terreno. Entre éstas se encuentran las
Limitaciones sobre la construcción (a)Aprobación: Toda construcción que se realice en este proyecto en primer lugar deberá cumplir con la reglamentación que para un distrito de zonificación R-1, requiere la Administración de Reglamentos y Permisos y las agencias gubernamentales concernidas, así como del comité de Arquitectura de la Asociación de Propietarios de Playa Húcares y obtener sus respectivas aprobaciones. [...] (c)Área de Construcción: Las edificaciones a construirse serán de tipo residencial teniendo como área de piso básica de mil quinientos (1,500) pies cuadrados, mínimo. [...]
Limitaciones de uso (a)Uso: Los solares del proyecto serán con fines residenciales exclusivamente. No se permitirán el uso comercial o para servicios profesionales. CC-2003-650 4
[...] (c)Arrendamientos: En caso que algún propietario desee alquilar su propiedad deberá ser con un término no menor de una semana. (Énfasis nuestro.)
Debemos prestar particular atención a la cláusula
(c) de las Limitaciones de uso. Una interpretación
correcta de dicho inciso requiere que sea evaluado en
conjunto con las demás limitaciones y restricciones
adoptadas en la escritura de constitución de servidumbre,
y no aisladamente.
Como se puede observar, el desarrollador prohibió
enfáticamente el uso comercial de los solares mediante la
cláusula (a) de las Limitaciones de uso. El arrendamiento
esencialmente es una explotación comercial de la
propiedad por parte del propietario, en la cual éste cede
el uso y disfrute a un tercero a cambio del pago de unos
cánones. No obstante, el desarrollador dispuso una
salvedad a la limitación del uso comercial; ésta es, el
arrendamiento de la propiedad por un término no menor a
una semana. Sin embargo, el desarrollador redactó esta
excepción en términos de la propiedad entera, como un
todo, sin hacer alusión alguna al arrendamiento
independiente de dependencias, niveles, anexos o partes
de una residencia. Esto nos mueve a inferir que este
último tipo de arrendamiento no fue el contemplado por el
desarrollador como el permisible.
Pero nuestro análisis no culmina con lo anterior. El
desarrollador, asimismo, dispuso en la escritura de CC-2003-650 5
constitución de servidumbre en equidad unas “Limitaciones
sobre la construcción” en las cuales requirió que las
estructuras fueran únicamente de tipo residencial, en un
espacio mínimo de 1,500 pies cuadraros. Igualmente,
impuso que toda construcción debía cumplir con la
reglamentación exigida por la Administración de
Reglamentos y Permisos y las agencias gubernamentales
concernidas para un distrito de zonificación R-1. Cabe
destacar que para el año 1990, fecha en que se constituyó
esta servidumbre en equidad, la reglamentación sobre
zonificación para un Distrito R-1 era provista por la
Sec. 7 del Reglamento de Zonificación (Reglamento de
Planificación Núm. 4)(Expediente Núm. 3844 de 14 de enero
de 1989.) Esta sección disponía en parte:
7.05 – Densidad Poblacional en Distritos R-1 – Se permitirá una casa de una familia en cada solar, independientemente del tamaño de éste. (Énfasis nuestro.)
Debemos, por tanto, interpretar el verdadero
propósito que pretendió el desarrollador con la aludida
servidumbre en equidad –-en particular, con el inciso (c)
de las Limitaciones de uso-- tomando como base el estado
de derecho presente al momento de su constitución. Fue en
este estado de derecho que el desarrollador descansó para
imponer la referida restricción.
A tenor con lo anterior, resulta claro que el
desarrollador no contempló, como uso residencial
permitido, la construcción de unidades familiares
independientes a la residencia principal en los solares CC-2003-650 6
del referido proyecto, con el propósito de explotarlas
comercialmente mediante alquiler. Claro está, podemos
tomar conocimiento judicial de que los requisitos de
construcción para el Distrito R-1 han cambiado
sustancialmente desde el año 1990 hasta el año 2001,
fecha en que se construyó la unidad familiar a nivel del
sótano en el caso de epígrafe.
Sin embargo, no debemos acudir a la reglamentación
más reciente sobre la materia --para propósitos de
interpretar el inciso (c) de las Limitaciones de uso--
pues produciríamos resultados que el desarrollador nunca
conoció ni pretendió. Además, si acudiéramos a la
reglamentación reciente, produciríamos resultados
inconsistentes con el propósito de la servidumbre, pues
no habría uniformidad en la construcción de las viviendas
a través del tiempo. Como cuestión de hecho, surge de los
anejos del expediente de este caso que el permiso de
construcción y de uso expedido por ARPE para la vivienda
a nivel del sótano fue uno para un Distrito zonificado R-
2.
Por último, debemos incorporar a nuestro análisis la
cláusula tercera de la escritura pública, la cual precede
las limitaciones y las restricciones a la propiedad. La
misma reza:
TERCERO: Que con el propósito de que dicho proyecto se constituyan [sic] en uno en el cual sus propietarios y residentes puedan disfrutar a plenitud y tener la satisfacción de vivir en un ambiente tranquilo, saludable, de máxima CC-2003-650 7
seguridad para sus personas y propiedades, donde la belleza del paisaje provoque en los residentes una paz espiritual y un relajamiento de las tensiones del diario vivir, la compareciente por la presente impone sobre el proyecto una serie de restricciones de uso y limitaciones sobre la construcción, encaminados a estos propósitos antes mencionados . . .
Si los propietarios de los 130 solares que
comprenden la Urbanización Mansiones de Playa Húcares
decidieran construir o ampliar la edificación con el
propósito de alquilar unidades dentro de sus residencias,
no tendríamos que ser adivinos para anticipar que el
futuro de dicho recinto cambiaría totalmente, y dejaría
de ser el área residencial tranquila y pacífica que el
desarrollador pretendió al constituir la servidumbre que
hoy, por fiat judicial, desde este estrado apelativo,
enmendamos. Adviértase que el incremento en la densidad
poblacional del área, debido al alquiler de propiedades
multifamiliares, traería consigo el aumento en el uso de
áreas comunes, de facilidades recreativas y del área de
la playa, con el consabido aumento en los costos de
mantenimiento, limpieza y seguridad en las referidas
facilidades del complejo residencial.
En fin, la proliferación de construcciones como las
de autos en Mansiones de Playa Húcares produciría un
cambio dramático sobre la naturaleza y el uso proyectado
por el desarrollador para la urbanización. Además,
perjudicaría a los propietarios que, cumpliendo fielmente
con las restricciones sobre la propiedad, tendrían que CC-2003-650 8
asumir el aumento en los gastos del uso de las
facilidades, producidos por las actuaciones de aquéllos
que construyeron unidades adicionales en sus propiedades
para arrendarlas a terceros.
Al interpretar la servidumbre en equidad en el caso
ante nos, debemos asumir como norte la protección de
aquellos propósitos pretendidos inicialmente por el
desarrollador como lo son la seguridad, la tranquilidad y
la paz de los residentes de Mansiones de Playa Húcares.
En resumen, el inciso (c) de la sección titulada
“Limitaciones de uso” tiene que interpretarse como parte
de un todo coherente, y no en abstracción de las demás
cláusulas de la escritura. Al así hacerlo, sólo podemos
concluir que la construcción de una unidad de vivienda
familiar a nivel del sótano de la residencial principal,
para ser alquilada de forma independiente, viola las
restricciones impuestas en dicha urbanización mediante la
servidumbre en equidad.
Por todas las razones que preceden, revocaríamos la
sentencia emitida por el antiguo Tribunal de Circuito de
Apelaciones.
Federico Hernández Denton Juez Presidente