El Juez Asociado Señor Negrón Fernández
emitió la opi-nión del tribunal.
El 8 de noviembre de 1948 la apelada, Asociación Coope-rativa del Falansterio, inició ante el entonces Tribunal de Distrito de San Juan acción de desahucio por detentación contra cinco demandados. Antes del juicio, uno de los deman-dados entregó el apartamiento que ocupaba y se desistió de la acción en su contra. El 30 de diciembre de 1949 se dictó sentencia declarando con lugar la demanda contra los otros cuatro demandados. De éstos, sólo Antonio Navarro, José [147] Peña Rivera y Luis Alvarez García .apelaron para ante este Tribunal.
Los hechos que dieron origen a este litigio pueden resu-mirse en la siguiente forma:
El Gobierno de los Estados Unidos de América era dueño en pleno dominio de un solar de 11,778 metros cuadrados de terreno en Puerta de Tierra, San Juan, y de un grupo de ocho edificios, en él enclavados, con un total de 216 aparta-mientos dedicados a vivienda mediante alquiler, todo lo cual constituía el proyecto conocido por Falansterio, administrado por la Puerto Rico Reconstruction Administration (PRRA), una instrumentalidad del Gobierno de los Estados Unidos. En mayo de 1947 los inquilinos del Falansterio decidieron gestionar su compra y hacer proposiciones al Gobierno de los Estados Unidos para la adquisición de dicho solar y edificios.
En 13 de enero de 1948 la PRRA comunicó al comité nombrado por los inquilinos para realizar dichas gestiones las condiciones de la transacción. Dichas condiciones, en lo pertinente a este caso, son las siguientes: los inquilinos formarían una cooperativa que haría la compra al Gobierno de los Estados Unidos; no podría ser miembro de la coopera-tiva a organizarse ninguna persona que fuera dueña o con-dueña de una vivienda, o que tuviera un ingreso mayor de $300 mensuales; el gobierno vendería los bienes a la coope-rativa trasmitiéndole el uso y posesión de los mismos, pero reteniendo el gobierno el título de dichos bienes hasta que el precio de venta se hubiera pagado en su totalidad; la coope-rativa a su vez vendería a cada uno de sus socios el usufructo del apartamiento en que dicho socio estuviere viviendo, de-biendo velar porque la propiedad fuera usada exclusivamente como residencia privada de los mismos, y no arrendaría (en-tre otras prohibiciones expresas) los bienes sin el previo con-sentimiento escrito del gobierno.
La cooperativa fué organizada de acuerdo a las leyes vi-gentes. El 16 de junio de 1948, la PRRA envió a cada uno de los 216 inquilinos del Falansterio una carta en la que daba [148] por terminados los contratos de arrendamiento con fecha 30 de junio de 1948.
El 1ro. de julio de 1948 el Gobierno de los Estados Uni-dos traspasó a la cooperativa el uso y la posesión del Falans-terio y 211 inquilinos formalizaron contratos adquiriendo de la cooperativa el usufructo del apartamiento en que vivían. De los cinco inquilinos restantes, ninguno de los cuales era elegible para pertenecer a la cooperativa, dos sometieron contratos que no fueron aceptados por ésta. Los otros tres no hicieron gestión alguna para asociarse. Los. cinco, sin embargo, continuaron ocupando sus respectivos apartamien-tos y pagando a la cooperativa la misma mensualidad que pa-gaban los propios' socios bajo su contrato de compraventa de usufructo, por cuyos pagos se les extendían los recibos co-rrespondientes. El 1ro. de septiembre de 1948 la cooperativa les requirió para que desalojaran y entregaran los apar-tamientos en -que vivían, ya que no deseaba renovar los contratos de arrendamiento que habían existido entre ellos y los Estados Unidos de América. Poco tiempo después se ini-ció la presente acción con el resultado anteriormente indicado.
En apelación los demandados imputan al tribunal inferior la comisión de los siguientes errores: (1) decidir que no se estableció relación contractual entre la demandante y los demandados a partir del 1ro. de julio de 1948, y decidir que estos últimos eran meros detentadores; (2) sostener que no era de aplicación el artículo 12-B de la Ley de Alquileres Razonables, según fué enmendada por la Ley núm. 24 de 21 de agosto de 1948; (3) sostener que no era de aplicación la sección 209(c) de la Ley Federal de Inquilinato; (4) resolver que no había indebida acumulación dé partes deman-dadas y (5) declarar con lugar la demanda.
Argumentando su primer señalamiento de error sostienen los apelantes que desde el 1ro. de julio de 1948 en adelante, luego de haber obtenido la demandante la posesión y uso del Falansterio, ellos continuaron pagando, y la demandante aceptando, la misma renta que con anterioridad a [149] dicha fecha ellos venían pagando por sus respectivos aparta-mientos al Gobierno de los Estados Unidos bajo los contratos de arrendamiento en vigor hasta el" 30 de junio de 1948; que la demandante llegó hasta a aumentarle dicha renta en la suma de $2 mensuales, la que ellos' igualmente pagaron, por lo cual se creó una relación contractual de arrendador y arrendatario entre la demandante y los demandados, no siendo ellos por lo tanto meros detentadores, como resolvió el tribunal inferior.
No tienen razón los apelantes. El hecho de que la coope-rativa aceptara los pagos hechos por los demandados y les expidiera, recibos por dichos pagos, aun. incluyendo el aumento de $2 — que no fué hecho a ellos como arrendatarios, sino en forma general respecto a los 216 .apartamientos, a fin de ajustar los ingresos de la demandante, a los compromisos con-traídos con el Gobierno de los Estados Unidos bajo el con-trato de compraventa suscrito entre ellos — no creó una nueva relación contractual entre la cooperativa y los demandados, ya que la primera, bajo los términos del contrato de refe-rencia — y sus cláusulas de incorporación — no podía arrendar los apartamientos sin el previo consentimiento escrito del gobierno, teniendo la obligación de velar “porque la propie-dad sea usada exclusivamente como residencia privada de sus socios” y ya hemos dicho anteriormente que ninguno de los demandados era elegible para ser socio de la cooperativa.
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El Juez Asociado Señor Negrón Fernández
emitió la opi-nión del tribunal.
El 8 de noviembre de 1948 la apelada, Asociación Coope-rativa del Falansterio, inició ante el entonces Tribunal de Distrito de San Juan acción de desahucio por detentación contra cinco demandados. Antes del juicio, uno de los deman-dados entregó el apartamiento que ocupaba y se desistió de la acción en su contra. El 30 de diciembre de 1949 se dictó sentencia declarando con lugar la demanda contra los otros cuatro demandados. De éstos, sólo Antonio Navarro, José [147] Peña Rivera y Luis Alvarez García .apelaron para ante este Tribunal.
Los hechos que dieron origen a este litigio pueden resu-mirse en la siguiente forma:
El Gobierno de los Estados Unidos de América era dueño en pleno dominio de un solar de 11,778 metros cuadrados de terreno en Puerta de Tierra, San Juan, y de un grupo de ocho edificios, en él enclavados, con un total de 216 aparta-mientos dedicados a vivienda mediante alquiler, todo lo cual constituía el proyecto conocido por Falansterio, administrado por la Puerto Rico Reconstruction Administration (PRRA), una instrumentalidad del Gobierno de los Estados Unidos. En mayo de 1947 los inquilinos del Falansterio decidieron gestionar su compra y hacer proposiciones al Gobierno de los Estados Unidos para la adquisición de dicho solar y edificios.
En 13 de enero de 1948 la PRRA comunicó al comité nombrado por los inquilinos para realizar dichas gestiones las condiciones de la transacción. Dichas condiciones, en lo pertinente a este caso, son las siguientes: los inquilinos formarían una cooperativa que haría la compra al Gobierno de los Estados Unidos; no podría ser miembro de la coopera-tiva a organizarse ninguna persona que fuera dueña o con-dueña de una vivienda, o que tuviera un ingreso mayor de $300 mensuales; el gobierno vendería los bienes a la coope-rativa trasmitiéndole el uso y posesión de los mismos, pero reteniendo el gobierno el título de dichos bienes hasta que el precio de venta se hubiera pagado en su totalidad; la coope-rativa a su vez vendería a cada uno de sus socios el usufructo del apartamiento en que dicho socio estuviere viviendo, de-biendo velar porque la propiedad fuera usada exclusivamente como residencia privada de los mismos, y no arrendaría (en-tre otras prohibiciones expresas) los bienes sin el previo con-sentimiento escrito del gobierno.
La cooperativa fué organizada de acuerdo a las leyes vi-gentes. El 16 de junio de 1948, la PRRA envió a cada uno de los 216 inquilinos del Falansterio una carta en la que daba [148] por terminados los contratos de arrendamiento con fecha 30 de junio de 1948.
El 1ro. de julio de 1948 el Gobierno de los Estados Uni-dos traspasó a la cooperativa el uso y la posesión del Falans-terio y 211 inquilinos formalizaron contratos adquiriendo de la cooperativa el usufructo del apartamiento en que vivían. De los cinco inquilinos restantes, ninguno de los cuales era elegible para pertenecer a la cooperativa, dos sometieron contratos que no fueron aceptados por ésta. Los otros tres no hicieron gestión alguna para asociarse. Los. cinco, sin embargo, continuaron ocupando sus respectivos apartamien-tos y pagando a la cooperativa la misma mensualidad que pa-gaban los propios' socios bajo su contrato de compraventa de usufructo, por cuyos pagos se les extendían los recibos co-rrespondientes. El 1ro. de septiembre de 1948 la cooperativa les requirió para que desalojaran y entregaran los apar-tamientos en -que vivían, ya que no deseaba renovar los contratos de arrendamiento que habían existido entre ellos y los Estados Unidos de América. Poco tiempo después se ini-ció la presente acción con el resultado anteriormente indicado.
En apelación los demandados imputan al tribunal inferior la comisión de los siguientes errores: (1) decidir que no se estableció relación contractual entre la demandante y los demandados a partir del 1ro. de julio de 1948, y decidir que estos últimos eran meros detentadores; (2) sostener que no era de aplicación el artículo 12-B de la Ley de Alquileres Razonables, según fué enmendada por la Ley núm. 24 de 21 de agosto de 1948; (3) sostener que no era de aplicación la sección 209(c) de la Ley Federal de Inquilinato; (4) resolver que no había indebida acumulación dé partes deman-dadas y (5) declarar con lugar la demanda.
Argumentando su primer señalamiento de error sostienen los apelantes que desde el 1ro. de julio de 1948 en adelante, luego de haber obtenido la demandante la posesión y uso del Falansterio, ellos continuaron pagando, y la demandante aceptando, la misma renta que con anterioridad a [149] dicha fecha ellos venían pagando por sus respectivos aparta-mientos al Gobierno de los Estados Unidos bajo los contratos de arrendamiento en vigor hasta el" 30 de junio de 1948; que la demandante llegó hasta a aumentarle dicha renta en la suma de $2 mensuales, la que ellos' igualmente pagaron, por lo cual se creó una relación contractual de arrendador y arrendatario entre la demandante y los demandados, no siendo ellos por lo tanto meros detentadores, como resolvió el tribunal inferior.
No tienen razón los apelantes. El hecho de que la coope-rativa aceptara los pagos hechos por los demandados y les expidiera, recibos por dichos pagos, aun. incluyendo el aumento de $2 — que no fué hecho a ellos como arrendatarios, sino en forma general respecto a los 216 .apartamientos, a fin de ajustar los ingresos de la demandante, a los compromisos con-traídos con el Gobierno de los Estados Unidos bajo el con-trato de compraventa suscrito entre ellos — no creó una nueva relación contractual entre la cooperativa y los demandados, ya que la primera, bajo los términos del contrato de refe-rencia — y sus cláusulas de incorporación — no podía arrendar los apartamientos sin el previo consentimiento escrito del gobierno, teniendo la obligación de velar “porque la propie-dad sea usada exclusivamente como residencia privada de sus socios” y ya hemos dicho anteriormente que ninguno de los demandados era elegible para ser socio de la cooperativa.
Los demandados, según surge de la prueba, tenían conoci-miento de los términos y condiciones — que se incluyeron en el contrato — estipulados por el Gobiern.o Federal para la com-praventa de las propiedades por haber intervenido en reu-niones celebradas y discusiones habidas a tales fines. En consecuencia, ellos sabían que no eran elegibles para ser so-cios y que la cooperativa no podía venderles el usufructo— primordial propósito y condición esencial de la venta hecha por el Gobierno de los Estados Unidos — ni cederles los apar-tamientos en arrendamiento, pues dicho contrato contenía prohibiciones expresas a ese respecto. La cooperativa, por [150] tanto, nunca tuvo la intención de crear relación contractual alguna de arrendador y arrendatario con los demandados al recibir de ellos los indicados pagos, y los demandados, a su vez, no podían esperar la creación de dicha relación pues sabían la limitación con que la cooperativa actuaba, dentro de sus cláusulas de incorporación y su contrato con el Go-bierno de Estados Unidos. Siendo así, el concepto en que fue-ron dichos pagos hechos — y recibidos — fué el de compensa-ción por el uso de la propiedad, y no el de alquiler. Véanse, únicamente en cuanto a este último extremo, Ball v. Vilá, 67 D.P.R. 415; Vélez v. San Miguel, 68 D.P.R. 575; Vidal v. Mason, 68 D.P.R. 600; Vidal v. Corte, 71 D.P.R. 582 y Díaz v. Morales, Per Curiam, 71 D.P.R. 692.
Tampoco tienen razón en cuanto al segundo error señalado. El período de espera de seis meses establecido por el artículo 12-B, después de haber notificado el arrendador por escrito y de modo fehaciente al inquilino su intención de recobrar la propiedad, antes de la presentación de la demanda de desahucio, no puede invocarse en este caso. El título de propiedad sobre el inmueble objeto de la presente acción permaneció en el vendedor, Estados Unidos de América, por haberlo éste retenido hasta el pago total del precio adeudado. Dicha propiedad, por lo tanto, está exenta de las disposiciones de la Ley de Alquileres Razonables — núm. 464 de 25 de abril de 1946 — por virtud del artículo 4 de la misma, que exime de sus disposiciones las propiedades pertenecientes a “las agencias o instrumentalidades del Gobierno de los Estados Unidos de América”. La enmienda que a dicho artículo 4 introdujo la Ley núm. 395 de 13 de mayo de 1947 — y que mantuvo la 202 de 14 de mayo de 1948 — en el sentido de que “dichas propiedades estarán sujetas a las disposiciones de esta Ley en caso de que los arrendatarios subarrienden las mismas a personas particulares” no. trae al inmueble objeto de la presente acción dentro de los términos de dicha ley, pues la demandante no es una arrendataria y sí una usufructuaria [151] del inmueble en cuestión, bajo el contrato de compraventa con el Gobierno de los Estados Unidos, y porque, en conse-cuencia, no ha subarrendado ni en todo ni en parte dicho inmueble a personas particulares.
El tercer error señalado no fué cometido. Las disposi-ciones de la sección 209 (c) de la Ley Federal de Inquilinato de 1948, relativa al período de espera de sesenta días antes del desalojo, luego de dar el arrendador notificación escrita de que se desea recobrar la posesión de la vivienda, si bien • existía en la legislación federal vigente a la fecha de la radi-cación de la demanda, fué eliminada de la misma por la Ley Pública núm. 31 del 81 Congreso, primera sesión, que comenzó a regir el 1ro. de abril de 1949. 50 USCA App. 1899. Pero aún en el supuesto de que tal requerimiento hu-biera existido, ya había transcurrido un término mucho mayor que el de sesenta días desde que aquél se hizo hasta que se dictó sentencia. Alméstica v. Lafitte, 69 D.P.R. 350.
Los errores cuarto y quinto no han sido argumentados por los apelantes y no habremos de considerarlos.
Ahora bien: Iniciado ya el procedimiento de desahucio en este caso, se aprobó el 1ro. de abril de 1949 un nuevo regla-mento por el Acelerador de Viviendas, bajo la nueva legisla-ción federal de inquilinato que comenzó a regir en dicha fecha. Por la sección 825.6(a)