EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Westernbank Puerto Rico
Peticionario Certiorari
v. 2008 TSPR 146
Hon. Gloriana Ruiz Jiménez 175 DPR ____ Registradora de la Propiedad del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, sección de Humacao
Recurrida
Número del Caso: RG-2005-1 Cons: RG-2005-2
Fecha: 26 de agosto de 2008
Abogados de la Parte Peticionaria:
Lcdo. José M. Biaggi Landrón Lcdo. Francisco J. Biaggi Landrón
Materia: Recurso Gubernativo
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Peticionario
v. RG-2005-1 Recurso RG-2005-2 Gubernativo Hon. Gloriana Ruiz Jiménez Registradora de la Propiedad del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Sección de Humacao
PER CURIAM
(En reconsideración)
San Juan, Puerto Rico, a 26 de agosto de 2008.
El 24 de agosto de 2007, emitimos una
Sentencia en el caso Westernbank de Puerto Rico
v. Hon. Gloriana Ruíz Jiménez, 2007 T.S.P.R. 160.
Mediante dicha Sentencia, confirmamos la
calificación final de la Registradora de la
Propiedad de Humacao, Hon. Gloriana Ruíz Jiménez,
en cuanto denegó la inscripción de dos escrituras
sobre “Hipoteca en Garantía de Pagaré con
Vigencia Extendida” por entender que las mismas
adolecían de falta de claridad. Oportunamente,
Westernbank de Puerto Rico (en adelante,
Westernbank) presentó una Moción de RG-2005-1 y RG-2005-2 2
Reconsideración aduciendo que la vigencia extendida de una
hipoteca que garantiza un pagaré vencedero a la
presentación no contradice las disposiciones de la Ley de
Transacciones Comerciales ni las de la Ley Hipotecaria y
del Registro de la Propiedad.
A los fines de pautar el derecho aplicable a
situaciones como la de autos y con el propósito de darle
certeza a las transacciones comerciales, emitimos la
presente Opinión en reconsideración.
I
Tal como surge de la Sentencia antes mencionada,
Westernbank presentó en el Registro de la Propiedad de
Humacao, para la correspondiente inscripción, dos
escrituras suscritas a su favor sobre “Hipoteca en Garantía
de Pagaré con Vigencia Extendida”.1 Las referidas escrituras
garantizan un pagaré vencedero a la presentación y, a su
vez, disponen una vigencia para la hipoteca de treinta (30)
y treinta y cinco (35) años respectivamente.
La Registradora, ejerciendo su facultad de
calificación, se negó a inscribir ambas escrituras por el
fundamento de que “adolecían de claridad por tener la
hipoteca dos fechas de vencimiento”.2 En específico, sostuvo
1 Ambas escrituras son idénticas en su contenido. Estas son la Escritura Núm. 377 de 12 de septiembre de 2002 y la Escritura Núm. 619 con fecha de 16 de agosto de 2002. 2 A continuación, transcribimos las cláusulas en controversia:
Escritura Núm. 377 RG-2005-1 y RG-2005-2 3
que constituye un defecto que impide la inscripción en el
Registro el que se establezca en la escritura que el pagaré
será pagadero a la presentación y, a su vez, incluir un
término específico para la vigencia de la hipoteca.
Concluyó que tal proceder era contrario al principio de
especialidad contenido en la Ley Hipotecaria y a las
disposiciones de la Ley de Transacciones Comerciales. Esta
última ley, según alegó la Registradora, establece que el
pagaré puede ser pagadero a la presentación o en fecha
específica, pero nunca ambas cosas.
Luego de los trámites de rigor y toda vez que la
Registradora sostuvo su calificación original, Westernbank
recurrió ante este foro mediante dos Recursos Gubernativos.
Solicitó que revocáramos la denegatoria final emitida por
la Registradora y ordenáramos la inscripción de las ___________________________ ---PRIMERO: En este acto el deudor Hipotecante suscribe ante mí un pagaré a la orden de WESTERNBANK PUERTO RICO, pagadero a la presentación […] --------------TITULOS Y CARGAS---------------- -LA VIGENCIA DE LA HIPOTECA CONSTITUIDA MEDIANTE LA PRESENTE ESCRITURA SERA DE TREINTA Y CINCO (35) AÑOS A PARTIR DE LA FECHA DE LA PRESENTACION DE LA COPIA CERTIFICADA DE LA MISMA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD CORRESPONDIENTE. (Énfasis suplido)
Escritura Núm. 619
---PRIMERO: En este acto el Deudor Hipotecante suscribe ante mí un pagaré a la orden de WESTERNBANK PUERTO RICO, pagadero a la presentación […] ------------TITULOS Y CARGAS------------------ LA VIGENCIA DE LA HIPOTECA CONSTITUIDA MEDIANTE LA PRESENTE ESCRITURA SERA DE TREINTA (30) AÑOS A PARTIR DE LA FECHA DE LA PRESENTACION DE LA COPIA CERTIFICADA DE LA MISMA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD CORRESPONDIENTE. (Énfasis suplido) RG-2005-1 y RG-2005-2 4
escrituras en controversia toda vez que no resulta en una
ambigüedad, que impida la inscripción, el disponer que el
vencimiento del pagare será a la presentación y, al mismo
tiempo, expresar que la vigencia de la hipoteca es por un
término de treinta (30) o treinta y cinco (35) años.
Sostuvo que el vencimiento del pagaré se refiere a la
exigibilidad del crédito principal, mientras que el plazo
de vigencia de la hipoteca existe para efectos de regir los
aspectos de la prescripción de la acción hipotecaria
correspondiente.
El 24 de agosto de 2007, mediante Sentencia,
confirmamos la calificación final de la Registradora de la
Propiedad de denegar la inscripción de las escrituras en
controversia. Oportunamente, Westerbank solicitó la
reconsideración de dicho dictamen.
Examinada la solicitud, decidimos reconsiderar con el
fin de pautar la norma aplicable a situaciones como la que
nos ocupa. En particular, debemos resolver si una
escritura de hipoteca que garantiza una obligación
principal evidenciada en un pagaré vencedero a la
presentación y, a su vez, establece un término de vigencia
para la hipoteca de treinta (30) o treinta y cinco (35)
años es inscribible en el Registro de la Propiedad.
II
De entrada, debemos examinar los rasgos principales
del derecho real de hipoteca y, muy particularmente, su RG-2005-1 y RG-2005-2 5
naturaleza accesoria, fruto de su condición como derecho de
garantía.
La hipoteca se concibe como un “derecho real de
realización del valor, en su función de garantía de una
obligación pecuniaria, de carácter accesorio e indivisible,
de constitución registral, que recae directamente sobre
bienes inmuebles, ajenos y enajenables, que permanecen en
la posesión del propietario.” José María Chico y Ortiz,
Estudios sobre Derecho Hipotecario, Tomo III, Edición
tercera, pág. 1282 (citando a Roca Sastre).
El Código Civil dispone los requisitos esenciales para
su constitución, a saber, que (1) se constituya para
asegurar el cumplimiento de una obligación principal; (2)
que la cosa hipotecada pertenezca en propiedad a la persona
que la hipoteca; (3) que las personas que constituyan la
hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o, en
caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al
efecto. Art. 1756 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 5001. De
igual forma, es requisito indispensable para que una
hipoteca quede debidamente constituida el que conste en
escritura pública y se inscriba en el Registro de la
Propiedad. Art.
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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Westernbank Puerto Rico
Peticionario Certiorari
v. 2008 TSPR 146
Hon. Gloriana Ruiz Jiménez 175 DPR ____ Registradora de la Propiedad del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, sección de Humacao
Recurrida
Número del Caso: RG-2005-1 Cons: RG-2005-2
Fecha: 26 de agosto de 2008
Abogados de la Parte Peticionaria:
Lcdo. José M. Biaggi Landrón Lcdo. Francisco J. Biaggi Landrón
Materia: Recurso Gubernativo
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Peticionario
v. RG-2005-1 Recurso RG-2005-2 Gubernativo Hon. Gloriana Ruiz Jiménez Registradora de la Propiedad del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Sección de Humacao
PER CURIAM
(En reconsideración)
San Juan, Puerto Rico, a 26 de agosto de 2008.
El 24 de agosto de 2007, emitimos una
Sentencia en el caso Westernbank de Puerto Rico
v. Hon. Gloriana Ruíz Jiménez, 2007 T.S.P.R. 160.
Mediante dicha Sentencia, confirmamos la
calificación final de la Registradora de la
Propiedad de Humacao, Hon. Gloriana Ruíz Jiménez,
en cuanto denegó la inscripción de dos escrituras
sobre “Hipoteca en Garantía de Pagaré con
Vigencia Extendida” por entender que las mismas
adolecían de falta de claridad. Oportunamente,
Westernbank de Puerto Rico (en adelante,
Westernbank) presentó una Moción de RG-2005-1 y RG-2005-2 2
Reconsideración aduciendo que la vigencia extendida de una
hipoteca que garantiza un pagaré vencedero a la
presentación no contradice las disposiciones de la Ley de
Transacciones Comerciales ni las de la Ley Hipotecaria y
del Registro de la Propiedad.
A los fines de pautar el derecho aplicable a
situaciones como la de autos y con el propósito de darle
certeza a las transacciones comerciales, emitimos la
presente Opinión en reconsideración.
I
Tal como surge de la Sentencia antes mencionada,
Westernbank presentó en el Registro de la Propiedad de
Humacao, para la correspondiente inscripción, dos
escrituras suscritas a su favor sobre “Hipoteca en Garantía
de Pagaré con Vigencia Extendida”.1 Las referidas escrituras
garantizan un pagaré vencedero a la presentación y, a su
vez, disponen una vigencia para la hipoteca de treinta (30)
y treinta y cinco (35) años respectivamente.
La Registradora, ejerciendo su facultad de
calificación, se negó a inscribir ambas escrituras por el
fundamento de que “adolecían de claridad por tener la
hipoteca dos fechas de vencimiento”.2 En específico, sostuvo
1 Ambas escrituras son idénticas en su contenido. Estas son la Escritura Núm. 377 de 12 de septiembre de 2002 y la Escritura Núm. 619 con fecha de 16 de agosto de 2002. 2 A continuación, transcribimos las cláusulas en controversia:
Escritura Núm. 377 RG-2005-1 y RG-2005-2 3
que constituye un defecto que impide la inscripción en el
Registro el que se establezca en la escritura que el pagaré
será pagadero a la presentación y, a su vez, incluir un
término específico para la vigencia de la hipoteca.
Concluyó que tal proceder era contrario al principio de
especialidad contenido en la Ley Hipotecaria y a las
disposiciones de la Ley de Transacciones Comerciales. Esta
última ley, según alegó la Registradora, establece que el
pagaré puede ser pagadero a la presentación o en fecha
específica, pero nunca ambas cosas.
Luego de los trámites de rigor y toda vez que la
Registradora sostuvo su calificación original, Westernbank
recurrió ante este foro mediante dos Recursos Gubernativos.
Solicitó que revocáramos la denegatoria final emitida por
la Registradora y ordenáramos la inscripción de las ___________________________ ---PRIMERO: En este acto el deudor Hipotecante suscribe ante mí un pagaré a la orden de WESTERNBANK PUERTO RICO, pagadero a la presentación […] --------------TITULOS Y CARGAS---------------- -LA VIGENCIA DE LA HIPOTECA CONSTITUIDA MEDIANTE LA PRESENTE ESCRITURA SERA DE TREINTA Y CINCO (35) AÑOS A PARTIR DE LA FECHA DE LA PRESENTACION DE LA COPIA CERTIFICADA DE LA MISMA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD CORRESPONDIENTE. (Énfasis suplido)
Escritura Núm. 619
---PRIMERO: En este acto el Deudor Hipotecante suscribe ante mí un pagaré a la orden de WESTERNBANK PUERTO RICO, pagadero a la presentación […] ------------TITULOS Y CARGAS------------------ LA VIGENCIA DE LA HIPOTECA CONSTITUIDA MEDIANTE LA PRESENTE ESCRITURA SERA DE TREINTA (30) AÑOS A PARTIR DE LA FECHA DE LA PRESENTACION DE LA COPIA CERTIFICADA DE LA MISMA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD CORRESPONDIENTE. (Énfasis suplido) RG-2005-1 y RG-2005-2 4
escrituras en controversia toda vez que no resulta en una
ambigüedad, que impida la inscripción, el disponer que el
vencimiento del pagare será a la presentación y, al mismo
tiempo, expresar que la vigencia de la hipoteca es por un
término de treinta (30) o treinta y cinco (35) años.
Sostuvo que el vencimiento del pagaré se refiere a la
exigibilidad del crédito principal, mientras que el plazo
de vigencia de la hipoteca existe para efectos de regir los
aspectos de la prescripción de la acción hipotecaria
correspondiente.
El 24 de agosto de 2007, mediante Sentencia,
confirmamos la calificación final de la Registradora de la
Propiedad de denegar la inscripción de las escrituras en
controversia. Oportunamente, Westerbank solicitó la
reconsideración de dicho dictamen.
Examinada la solicitud, decidimos reconsiderar con el
fin de pautar la norma aplicable a situaciones como la que
nos ocupa. En particular, debemos resolver si una
escritura de hipoteca que garantiza una obligación
principal evidenciada en un pagaré vencedero a la
presentación y, a su vez, establece un término de vigencia
para la hipoteca de treinta (30) o treinta y cinco (35)
años es inscribible en el Registro de la Propiedad.
II
De entrada, debemos examinar los rasgos principales
del derecho real de hipoteca y, muy particularmente, su RG-2005-1 y RG-2005-2 5
naturaleza accesoria, fruto de su condición como derecho de
garantía.
La hipoteca se concibe como un “derecho real de
realización del valor, en su función de garantía de una
obligación pecuniaria, de carácter accesorio e indivisible,
de constitución registral, que recae directamente sobre
bienes inmuebles, ajenos y enajenables, que permanecen en
la posesión del propietario.” José María Chico y Ortiz,
Estudios sobre Derecho Hipotecario, Tomo III, Edición
tercera, pág. 1282 (citando a Roca Sastre).
El Código Civil dispone los requisitos esenciales para
su constitución, a saber, que (1) se constituya para
asegurar el cumplimiento de una obligación principal; (2)
que la cosa hipotecada pertenezca en propiedad a la persona
que la hipoteca; (3) que las personas que constituyan la
hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o, en
caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al
efecto. Art. 1756 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 5001. De
igual forma, es requisito indispensable para que una
hipoteca quede debidamente constituida el que conste en
escritura pública y se inscriba en el Registro de la
Propiedad. Art. 1774 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 5042;
Banco Central v. Yauco Homes Inc., 135 D.P.R. 858 (1994).
Dada la naturaleza accesoria del derecho real de
hipoteca, la vigencia de ésta no es independiente de la RG-2005-1 y RG-2005-2 6
vigencia de la obligación principal.3 La hipoteca está
subordinada a la obligación principal en su existencia y
extinción. Liechty v. Descartes Saurí, 109 D.P.R. 496
(1980). Véase, además, Luis Muñoz Morales, Lecciones de
Derecho Hipotecario, Tomo II, Edición primera, Pág. 15.
Ello significa que la hipoteca subsiste efectivamente
mientras tenga vida el crédito garantizado. Por tanto, la
hipoteca se extingue en todo caso que se extinga la
obligación garantizada por ésta. Luis Rafael Rivera Rivera,
Derecho Registral Inmobiliario Puertorriqueño, Segunda
Edición revisada, pág. 508.
Ciertamente, la prescripción es una de las maneras
mediante las cuales la obligación principal pierde su
vigencia.4 En vista de ello, y dado que la vigencia de la
hipoteca depende de la vigencia de la obligación principal,
resulta evidente que la hipoteca se extingue por la
prescripción o inacción del titular del crédito hipotecario
en el tiempo determinado por ley. Id.
Por tanto, la doctrina entiende que es imposible la
subsistencia de la acción hipotecaria una vez prescrita la
3 Nos referimos a la vigencia como “el periodo durante el cual las leyes, costumbres o contratos están en vigor y desarrollan todos los efectos jurídicos que le son característicos. Diccionario de Contabilidad y Finanzas, pág. 273. 4 La prescripción es una institución de derecho sustantivo, no procesal, que constituye una de las formas de extinción de las obligaciones. Galib Frangie v. El Vocero, 138 D.P.R. 560, 566 (1995). Entre otras cosas, tiene como propósito eliminar la incertidumbre en las relaciones jurídicas. Además, opera por mandato de ley. ESJ Towers, Inc. v. Registrador, 150 D.P.R. 298 (2000). RG-2005-1 y RG-2005-2 7
acción personal, toda vez que un acreedor hipotecario
conserva la facultad legal para ejecutar su hipoteca
siempre que el crédito garantizado siga vigente. A tono
con ello, hemos manifestado que “no es posible admitir un
plazo distinto de prescripción del crédito y de la
garantía.” ESJ Towers, Inc. v. Registrador, supra.
En vista de lo anterior, y dado que Westernbank aduce
que es posible pactar una vigencia extendida para una
presentación, debemos determinar cuál es el término
prescriptivo de un pagaré hipotecario de ese tipo y cuándo
comienza a transcurrir dicho término.
III
A
La Ley Núm. 208 de 17 de agosto de 1995, mejor
conocida como la Ley de Instrumentos Negociables, 19
L.P.R.A. 501 et seq., promulgó con el fin de modernizar
nuestra legislación sobre instrumentos negociables y
proveer celeridad en el tráfico comercial. Exposición de
Motivos, Ley Num. 208 de agosto de 1995.
El Artículo 2-103(a) de la Ley de Instrumentos
Negociables, 19 L.P.R.A. 504, define un “instrumento
negociable” como una promesa u orden incondicional de pago
de una cantidad específica de dinero si (1) es pagadero al
portador o a la orden o (2) si es pagadero a la
presentación o en una fecha específica. A su vez, ese
mismo articulado establece que un instrumento es un pagaré RG-2005-1 y RG-2005-2 8
si “es una promesa y es un giro si es una orden.” Id.
Finalmente, una promesa significa “un compromiso escrito de
pagar dinero suscrito por la persona que se obliga a
pagar.” 19 L.P.R.A. sec. 503.
Ahora bien, la Ley de Instrumentos Negociables
contempla distintos tipos de pagarés dependiendo del
momento en que resultan exigibles. En lo pertinente al
caso de autos, el Artículo 2-108 define los pagarés
vencederos a la presentación y los pagarés pagaderos en
fecha específica. 19 L.P.R.A. § 508. Un pagaré es pagadero
a la presentación cuando en el propio documento se indica
que “es pagadero cuando el tenedor lo exija o cuando no se
especifica ninguna fecha de pago.” 19 L.P.R.A. sec. 508
(a). Así, los pagarés “pagaderos a la presentación” no
especifican una fecha determinada de pago o, dicho de otra
forma, no contienen una fecha cierta de vencimiento. Por
tanto, se consideran vencidos en el momento en que su
tenedor exige el pago de la obligación.
Ahora bien, la propia Ley de Instrumentos Negociables
dispone un plazo prescriptivo para exigir el pago de los
pagarés vencederos a la presentación. Al respecto, el
Artículo 2-118 dispone que una acción para exigir el
cumplimiento de un pagaré pagadero a la presentación debe
comenzarse dentro del término de tres (3) años, contados a
partir del requerimiento de pago al deudor. En los casos
en que no se hace requerimiento de pago, la correspondiente
acción prescribe si el principal o los intereses no han RG-2005-1 y RG-2005-2 9
sido pagados durante un período continuo de cinco (5) años.
19 L.P.R.A. sec. 518.
En cuanto al término prescriptivo de los pagarés
hipotecarios vencederos a la presentación, el Artículo 2-
118 dispone que “[i]ndependiente de cualquier disposición
en contrario aquí contenida, una acción para exigir el
cumplimiento de una obligación de una parte de pagar un
pagaré garantizado por una hipoteca sobre bienes inmuebles,
y todo interés devengado por tal obligación, deberá
iniciarse dentro del término dispuesto por la sec. 5294 del
título 31 para el ejercicio de la acción hipotecaria.” 19
L.P.R.A. 518.
La sección 5294 antes aludida, establece el plazo
prescriptivo de veinte (20) años para la acción
hipotecaria. En aras de mantener la armonía en nuestro
ordenamiento y tomando en consideración el carácter
accesorio del derecho real de hipoteca, la Ley de
Instrumentos Negociables dispuso que el crédito evidenciado
en un pagaré hipotecario vencedero a la presentación es
exigible en cualquier momento, pero nunca en exceso del
término de veinte (20) años para el ejercicio de la acción
hipotecaria.
Aclarado el término prescriptivo de un pagaré
garantizado por hipoteca vencedero a la presentación, es
necesario determinar el momento en el cual comienza a
transcurrir el referido término. Dicha necesidad se RG-2005-1 y RG-2005-2 10
acentúa particularmente ante el silencio que guarda al
respecto la Ley de Instrumentos Negociables, supra.
B
Como mencionamos antes, en el caso particular de los
pagarés hipotecarios vencederos a la presentación, el
término prescriptivo para exigir su cumplimiento es el de
la acción hipotecaria. Por tanto, debemos examinar la
normativa aplicable a dicha acción.
El Artículo 180 de la Ley Hipotecaria establece que
“la acción hipotecaria prescribirá a los veinte (20) años,
contados desde que pueda ser ejercitada con arreglo al
título inscrito.” 30 L.P.R.A. § 2576. Así, el día en que
pueda ejercitarse la acción hipotecaria se refiere al
“momento del vencimiento del crédito según se consignó en
el título.” Luis Rafael Rivera Rivera, supra.
Ahora bien, un pagaré vencedero a la presentación no
tiene fecha cierta de vencimiento. No obstante, el
Artículo 145 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la
Propiedad, que regula la cancelación de la hipoteca
prescrita, establece que los registradores cancelarán las
hipotecas que tengan más de veinte (20) años de vencidas, o
si no tuvieran término de vencimiento, de constituidas. 30
L.P.R.A. sec. 2469. Dicha normativa responde al hecho de
que la hipoteca sin término de vencimiento pierde vigencia
por prescripción luego de transcurridos veinte (20) años
desde su constitución. RG-2005-1 y RG-2005-2 11
Por tanto, resulta evidente que el plazo prescriptivo
de la acción hipotecaria para las hipotecas sin término de
vencimiento comienza a transcurrir desde la constitución de
la hipoteca; o sea, desde su inscripción en el Registro de
la Propiedad. Sin duda, ello es cónsono con la norma que,
en virtud del principio de especialidad, requiere que los
documentos que se presenten en el Registro de la Propiedad
sean claros y específicos en cuanto al contenido del
derecho, su extensión y titularidad. Véase Cabañas v.
Registrador, 8 D.P.R. 73 (1905). De esa forma, se evita
cualquier género de incertidumbre en las constancias del
Registro.
Conforme a lo anterior, y toda vez que la Ley de
Instrumentos Negociables, supra, dispone que el término
prescriptivo de los pagarés hipotecarios vencederos a la
presentación debe iniciarse dentro del término dispuesto
para la acción hipotecaria, es ineludible concluir que
dicho término comienza a transcurrir desde la inscripción
de la hipoteca. Por consiguiente, un pagaré hipotecario
vencedero a la presentación pierde su vigencia por efecto
de la prescripción luego de transcurrido un término
ininterrumpido de veinte (20) años desde que se inscribe la
hipoteca en el Registro de la Propiedad. En vista de ello,
la hipoteca no puede expresar una vigencia mayor de veinte
(20) años ya que la obligación garantizada no va a ser
exigible transcurrido dicho término. RG-2005-1 y RG-2005-2 12
En el caso de autos, precisamente, las escrituras de
hipoteca en controversia poseen un término de vigencia
superior al término prescriptivo de veinte (20) años del
pagaré hipotecario. Por tanto, una vez transcurrido dicho
término, las mismas anunciarían la existencia de una
hipoteca que garantiza una obligación principal que se
habrá extinguido. En consecuencia, y de conformidad con la
norma esbozada, las referidas escrituras poseen un defecto
que, de ordinario, impide su inscripción en el Registro de
la Propiedad.
Ahora bien, dada la ausencia de una norma clara sobre
el particular y, sobre todo, en vista del impacto que puede
tener la norma aquí adoptada en el tráfico comercial,
resolvemos que la misma tendrá efecto prospectivo. Nótese
que, al hacer una determinación a esos fines, tomamos en
consideración factores tales como: (1) el propósito que
persigue la nueva regla a los fines de determinar si su
retroactividad lo adelanta; (2) la confianza que se
depositó en la antigua norma y (3) el efecto de la nueva
regla en la administración de la justicia. Pueblo v. Báez
Cintrón, 102 D.P.R. 30 (1974); Pueblo v. Cruz Jiménez, 99
D.P.R. 565 (1971).
Un análisis de dichos criterios a la luz de las
circunstancias de este caso, nos convence de que la
aplicación prospectiva de la norma aquí adoptada
garantizaría la validez de las transacciones comerciales
que fueron realizadas en ausencia de una expresión clara de RG-2005-1 y RG-2005-2 13
este Tribunal en cuanto a la controversia que nos ocupa.
En vista de ello, concluimos que dicha norma no aplicará a
las escrituras de hipoteca que fueron inscritas en el
Registro de la Propiedad. Tampoco aplica a las escrituras
de hipoteca que hayan sido presentadas y que aún se
encuentren pendientes de calificación. No obstante, el
presente caso aplica a las escrituras presentadas a las que
se les haya notificado defecto por violentar la norma aquí
establecida sin que se haya cuestionado el mismo mediante
un recurso gubernativo.
IV
Por los fundamentos expuestos, se reconsidera la
Sentencia emitida por este Tribunal el 24 de agosto de
2007. En su lugar, y en vista del carácter prospectivo de
la norma aquí establecida, ordenamos la inscripción de las
escrituras en controversia.
Se dictará Sentencia de conformidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
v. RG-2005-1 Recurso RG-2005-2 Gubernativo Hon. Gloriana Ruiz Jiménez Registradora de la Propiedad del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Sección de Humacao
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión Per Curiam que antecede, la cual se hace formar parte de la presente Sentencia, se reconsidera la Sentencia de este Tribunal de 24 de agosto de 2007. En su lugar, y en vista del carácter prospectivo de la norma aquí establecida, ordenamos la inscripción de las escrituras en controversia.
Lo pronunció y manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo.
Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo