EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
R&G Premier Bank of Puerto Rico
Recurrente Recurso Gubernativo v. 2004 TSPR 128 Hon. Sandra Valentín Registradora de la Propiedad, 162 DPR ____ Sección Tercera de San Juan
Recurrida
Número del Caso: RG-2004-1
Fecha: 22 de julio de 2004
Abogados de la Parte Recurrente:
Lcdo. Armando J. Martínez Vilella Lcdo. Georgette M. Rodríguez Figueroa
Abogada de la Parte Recurrida:
Por Derecho Propio
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Recurrente
v. RG-2004-001 Hon. Sandra Valentín Registradora de la Propiedad, Sección Tercera de San Juan
Opinión del Tribunal emitida por la Jueza Presidenta señora NAVEIRA MERLY
En San Juan, Puerto Rico, a 22 de julio de 2004
Nos corresponde determinar si procede la
cancelación en el Registro de la Propiedad, por
confusión de derechos, de un pagaré hipotecario,
no vencido, librado a la orden de determinada
persona, en vista de que se encuentra en manos
de su librador y éste no lo ha puesto nuevamente
en circulación.
I
Los hechos medulares no están en controversia.
El 21 de julio de 1993 los esposos Samuel Santos
Vega y Zulma Raíces Berríos (en adelante el
matrimonio Santos Raíces) emitieron un pagaré RG-2004-001 3
hipotecario a favor del Banco Bilbao Vizcaya o a su
orden, por quinientos mil dólares ($500,000), vencedero
el 1 de agosto de 2008, cuyo pago garantizaron con
primera hipoteca sobre un inmueble de 1,403.59 m/c
radicado en el Reparto San Francisco, Sector Monacillos
de Río Piedras, Puerto Rico. Esta operación fue
debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad (en
adelante Registro), Sección Tercera de San Juan.
Años mas tarde, específicamente el 23 de noviembre
de 2002, el matrimonio Santos Raíces constituyó una
segunda hipoteca sobre el referido inmueble para
garantizar un pagaré hipotecario de novecientos mil
dólares ($900,000) expedido a favor de R&G Premier Bank
of Puerto Rico (en adelante R&G), o a su orden. En esa
misma fecha, y habiendo obtenido mediante endoso a su
favor el pagare emitido a favor de Banco Bilbao Vizcaya,
el matrimonio Santos Raíces otorgó una Escritura de
Subordinación de Hipoteca, mediante la cual solicitaba
de la Registradora de la Propiedad, de la Sección
Tercera de San Juan, Hon. Sandra Valentín (en adelante
la Registradora), que permutase el rango de la hipoteca
en garantía del pagaré que tenía en su posesión a favor
de la hipoteca constituida en garantía del pagaré a
favor de R&G o a su orden. Oportunamente, la mencionada RG-2004-001 4
escritura fue presentada ante el Registro para su debida
calificación.1
Calificada la escritura, la Registradora notificó a
los presentantes una (1) falta que impedía la
inscripción, a saber: “a la subordinación no comparece
el Banco Bilbao Vizcaya”. Contra dicha notificación, R&G
radicó escrito de recalificación alegando que no se
contaba con el beneficio de las razones legales en las
cuales la Registradora había apoyado su determinación.
Conforme al Art. 69 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A.
sec. 2272, supra, la Registradora emitió una segunda
notificación, fundamentada en lo dispuesto en los Arts.
138 y 189 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. secs. 2608,
2462, y en los Arts. 166.1 y 125.2 del Reglamento
Hipotecario, 30 L.P.R.A. secs. 870.604, 870.472, donde
reiteraba su posición original de negarse a inscribir la
escritura objeto del presente litigio. Insatisfecho, R&G
radicó un segundo escrito de recalificación argumentando
que nada de lo contenido en los citados artículos de la
Ley y el Reglamento Hipotecario, supra, impedían que se
permutase el rango de los pagarés hipotecarios en
cuestión. No empece a dicho señalamiento, la
Registradora ratificó la calificación original y
extendió una anotación preventiva de denegatoria por las
siguientes razones:
1 Véase, asiento 217 del Diario de Presentación Núm. 646. RG-2004-001 5
SE DENIEGA la inscripción observándose, que los que comparecen a posponer no son los acreedores hipotecarios tal y como requiere el Art. 189 de la Ley Hipotecaria, sino los deudores hipotecarios compareciendo ahora como tenedores del pagaré, resultando esto en una confusión de derechos. Por que está la figura del deudor y acreedor unidos.
Procediendo en su lugar la cancelación del pagaré que garantiza la hipoteca objeto de subordinación, la cual a [sic] de quedar extinguida de conformidad con el Art.130 de la Ley Hipotecaria y del Art. 125.2.
Inconforme, R&G Premier Bank acudió ante nos
mediante recurso gubernativo. En esencia, planteó que en
el presente caso no es de aplicación la doctrina de
confusión de derechos, ello conforme a lo resuelto por
este Tribunal en Sec. de Hacienda v. Tribunal Superior,
95 D.P.R. 436 (1967), y la secuela de casos que le
citan, donde se estableció que no pierde su vigencia y
eficacia un instrumento negociable pagadero a la
presentación -garantizado por una hipoteca- cuando en el
curso de circulación en el mercado retorna a su librador
y éste lo vuelve a negociar, no procediendo la
cancelación de la hipoteca otorgada en su garantía por
la temporera tenencia de la obligación principal en
manos de su deudor. Oportunamente, la Registradora
sometió su alegato en oposición. Con el beneficio de las
comparecencias de ambas partes, resolvemos.
II
El derecho de hipoteca se define como “un derecho
real que... sujeta o vincula lo hipotecado, cualquiera RG-2004-001 6
que sea titular, al poder de exigir eventualmente la
realización de su valor así como la adopción de medidas
dirigidas a salvaguardarlo, todo en seguridad o garantía
de la efectividad de alguna obligación dineraria, y cuyo
derecho es de carácter accesorio, indivisible, de
constitución registral, y grava bienes inmuebles, ajenos
y enajenables, que permanecen en posesión del
propietario o titular, y el cual implica un poderoso
instrumento de crédito territorial. Roca Sastre, Derecho
Hipotecario, Tomo IV, 8va. Edición, Barcelona, Ed.
Bosch, 1998, págs. 113-114; Luis Rafael Rivera Rivera,
Derecho registral inmobiliario puertorriqueño, 2da. ed.,
San Juan, Jurídica Editores, 2002, pág. 481.
Así, pues, el contrato de hipoteca supone la
existencia de dos (2) figuras jurídicas, a saber, una
obligación principal, y la hipoteca en sí, que sirve de
garantía al acreedor de la primera. No se concibe una
hipoteca sin obligación garantizada. Liechty v.
Descartes, 109 D.P.R. 496, 501-502 (1980). Este carácter
accesorio explica que la hipoteca subsista efectivamente
mientras el crédito que asegura tenga vida. Extinguido
el crédito, se extingue la hipoteca; transmitido el
crédito, se transmite la hipoteca; la nulidad o
ineficacia del crédito, provoca la nulidad o ineficacia
de la hipoteca. Id.
El derecho real de hipoteca se extingue en todo
caso en que se extinga la obligación garantizada y RG-2004-001 7
también por causas que solo se refieran a ella. Puede
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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
R&G Premier Bank of Puerto Rico
Recurrente Recurso Gubernativo v. 2004 TSPR 128 Hon. Sandra Valentín Registradora de la Propiedad, 162 DPR ____ Sección Tercera de San Juan
Recurrida
Número del Caso: RG-2004-1
Fecha: 22 de julio de 2004
Abogados de la Parte Recurrente:
Lcdo. Armando J. Martínez Vilella Lcdo. Georgette M. Rodríguez Figueroa
Abogada de la Parte Recurrida:
Por Derecho Propio
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Recurrente
v. RG-2004-001 Hon. Sandra Valentín Registradora de la Propiedad, Sección Tercera de San Juan
Opinión del Tribunal emitida por la Jueza Presidenta señora NAVEIRA MERLY
En San Juan, Puerto Rico, a 22 de julio de 2004
Nos corresponde determinar si procede la
cancelación en el Registro de la Propiedad, por
confusión de derechos, de un pagaré hipotecario,
no vencido, librado a la orden de determinada
persona, en vista de que se encuentra en manos
de su librador y éste no lo ha puesto nuevamente
en circulación.
I
Los hechos medulares no están en controversia.
El 21 de julio de 1993 los esposos Samuel Santos
Vega y Zulma Raíces Berríos (en adelante el
matrimonio Santos Raíces) emitieron un pagaré RG-2004-001 3
hipotecario a favor del Banco Bilbao Vizcaya o a su
orden, por quinientos mil dólares ($500,000), vencedero
el 1 de agosto de 2008, cuyo pago garantizaron con
primera hipoteca sobre un inmueble de 1,403.59 m/c
radicado en el Reparto San Francisco, Sector Monacillos
de Río Piedras, Puerto Rico. Esta operación fue
debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad (en
adelante Registro), Sección Tercera de San Juan.
Años mas tarde, específicamente el 23 de noviembre
de 2002, el matrimonio Santos Raíces constituyó una
segunda hipoteca sobre el referido inmueble para
garantizar un pagaré hipotecario de novecientos mil
dólares ($900,000) expedido a favor de R&G Premier Bank
of Puerto Rico (en adelante R&G), o a su orden. En esa
misma fecha, y habiendo obtenido mediante endoso a su
favor el pagare emitido a favor de Banco Bilbao Vizcaya,
el matrimonio Santos Raíces otorgó una Escritura de
Subordinación de Hipoteca, mediante la cual solicitaba
de la Registradora de la Propiedad, de la Sección
Tercera de San Juan, Hon. Sandra Valentín (en adelante
la Registradora), que permutase el rango de la hipoteca
en garantía del pagaré que tenía en su posesión a favor
de la hipoteca constituida en garantía del pagaré a
favor de R&G o a su orden. Oportunamente, la mencionada RG-2004-001 4
escritura fue presentada ante el Registro para su debida
calificación.1
Calificada la escritura, la Registradora notificó a
los presentantes una (1) falta que impedía la
inscripción, a saber: “a la subordinación no comparece
el Banco Bilbao Vizcaya”. Contra dicha notificación, R&G
radicó escrito de recalificación alegando que no se
contaba con el beneficio de las razones legales en las
cuales la Registradora había apoyado su determinación.
Conforme al Art. 69 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A.
sec. 2272, supra, la Registradora emitió una segunda
notificación, fundamentada en lo dispuesto en los Arts.
138 y 189 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. secs. 2608,
2462, y en los Arts. 166.1 y 125.2 del Reglamento
Hipotecario, 30 L.P.R.A. secs. 870.604, 870.472, donde
reiteraba su posición original de negarse a inscribir la
escritura objeto del presente litigio. Insatisfecho, R&G
radicó un segundo escrito de recalificación argumentando
que nada de lo contenido en los citados artículos de la
Ley y el Reglamento Hipotecario, supra, impedían que se
permutase el rango de los pagarés hipotecarios en
cuestión. No empece a dicho señalamiento, la
Registradora ratificó la calificación original y
extendió una anotación preventiva de denegatoria por las
siguientes razones:
1 Véase, asiento 217 del Diario de Presentación Núm. 646. RG-2004-001 5
SE DENIEGA la inscripción observándose, que los que comparecen a posponer no son los acreedores hipotecarios tal y como requiere el Art. 189 de la Ley Hipotecaria, sino los deudores hipotecarios compareciendo ahora como tenedores del pagaré, resultando esto en una confusión de derechos. Por que está la figura del deudor y acreedor unidos.
Procediendo en su lugar la cancelación del pagaré que garantiza la hipoteca objeto de subordinación, la cual a [sic] de quedar extinguida de conformidad con el Art.130 de la Ley Hipotecaria y del Art. 125.2.
Inconforme, R&G Premier Bank acudió ante nos
mediante recurso gubernativo. En esencia, planteó que en
el presente caso no es de aplicación la doctrina de
confusión de derechos, ello conforme a lo resuelto por
este Tribunal en Sec. de Hacienda v. Tribunal Superior,
95 D.P.R. 436 (1967), y la secuela de casos que le
citan, donde se estableció que no pierde su vigencia y
eficacia un instrumento negociable pagadero a la
presentación -garantizado por una hipoteca- cuando en el
curso de circulación en el mercado retorna a su librador
y éste lo vuelve a negociar, no procediendo la
cancelación de la hipoteca otorgada en su garantía por
la temporera tenencia de la obligación principal en
manos de su deudor. Oportunamente, la Registradora
sometió su alegato en oposición. Con el beneficio de las
comparecencias de ambas partes, resolvemos.
II
El derecho de hipoteca se define como “un derecho
real que... sujeta o vincula lo hipotecado, cualquiera RG-2004-001 6
que sea titular, al poder de exigir eventualmente la
realización de su valor así como la adopción de medidas
dirigidas a salvaguardarlo, todo en seguridad o garantía
de la efectividad de alguna obligación dineraria, y cuyo
derecho es de carácter accesorio, indivisible, de
constitución registral, y grava bienes inmuebles, ajenos
y enajenables, que permanecen en posesión del
propietario o titular, y el cual implica un poderoso
instrumento de crédito territorial. Roca Sastre, Derecho
Hipotecario, Tomo IV, 8va. Edición, Barcelona, Ed.
Bosch, 1998, págs. 113-114; Luis Rafael Rivera Rivera,
Derecho registral inmobiliario puertorriqueño, 2da. ed.,
San Juan, Jurídica Editores, 2002, pág. 481.
Así, pues, el contrato de hipoteca supone la
existencia de dos (2) figuras jurídicas, a saber, una
obligación principal, y la hipoteca en sí, que sirve de
garantía al acreedor de la primera. No se concibe una
hipoteca sin obligación garantizada. Liechty v.
Descartes, 109 D.P.R. 496, 501-502 (1980). Este carácter
accesorio explica que la hipoteca subsista efectivamente
mientras el crédito que asegura tenga vida. Extinguido
el crédito, se extingue la hipoteca; transmitido el
crédito, se transmite la hipoteca; la nulidad o
ineficacia del crédito, provoca la nulidad o ineficacia
de la hipoteca. Id.
El derecho real de hipoteca se extingue en todo
caso en que se extinga la obligación garantizada y RG-2004-001 7
también por causas que solo se refieran a ella. Puede
ser total o parcial; y si se atiende al origen, puede
ser voluntaria o forzosa. Las causas de la extinción
pueden ser de variada índole; unas se deben a la
obligación garantizada (por razón de la accesoriedad de
la hipoteca) y otras a la hipoteca propiamente (con
independencia de que se extinga o subsista la
obligación). En cuanto a las primeras, por aplicación
del Art. 1110 del Código Civil, 31 L.P.R.A sec. 3151, la
extinción ocurre en los siguientes supuestos: pago,
pérdida, condenación, confusión, compensación y
novación. También puede extinguirse la hipoteca por
actos voluntarios, como es el caso de la renuncia de la
hipoteca por parte del acreedor, por el acuerdo entre el
acreedor y el propietario de la finca grabada. Rivera
Rivera, supra, pág. 509.
Jurisprudencialmente hemos establecido una
excepción a la regla de la confusión de derechos
mediante la cual queda extinguida una obligación desde
que se reúnen en una misma persona el acreedor y el
deudor. En la hipoteca en garantía de título al
portador, cuando el librador del pagaré lo recupera, no
se produce la cancelación del crédito por confusión de
derechos si éste opta por ponerlo nuevamente en
circulación. Calo v. Reyes, 115 D.P.R. 123, 127 (1987);
FDIC v. Registrador, 111 D.P.R. 602, 608 (1981); Srio.
de Hacienda v. Tribunal Superior, 95 D.P.R. 436 (1967); RG-2004-001 8
véase además, Rivera Rivera, supra, a la pág. 488. Ello
es así puesto que la confusión de los derechos de
acreedor y deudor, en los casos de hipoteca en garantía
de títulos trasmisibles por endoso o al portador, puede
ser de carácter temporal de manera de que cuando cese o
se revoque la confusión, deben cesar los efectos
extintivos que supone y, en consecuencia, la obligación
cancelada por razón de la confusión renace en los mismos
términos y forma en que se hallaba al ocurrir dicha
confusión. Srio. de Hacienda v. Tribunal Superior,
supra, a la pág. 443.
Específicamente, en el normativo Srio. de Hacienda
v. Tribunal Superior, supra, en ocasión de evaluar las
características inherentes de todo instrumento
negociable como lo son los pagarés al portador,
resolvimos que un pagaré hipotecario librado a la orden
de determinada persona, pagadero a la presentación, y la
hipoteca que lo garantizó no perdieron su valor y
eficacia por confusión de derechos al endosarse el
instrumento negociable a su librador quien lo retuvo por
un tiempo breve -un día- y luego lo volvió a poner en
circulación antes de su vencimiento al darlo en prenda
al Secretario de Hacienda, no obstante que con
posterioridad a su libramiento y a la inscripción de la
hipoteca pero con anterioridad a haber sido dado en
prenda al Secretario de Hacienda, se embargó el inmueble
así gravado en aseguramiento de sentencia en acción de RG-2004-001 9
daños y perjuicios en contra del librador, y dicho
inmueble fue subsiguientemente adjudicado al embargante
que fue favorecido por dicha sentencia
El presente caso, con alguna variante, guarda gran
relación con la normativa expuesta en los casos antes
citados. Empero existe una diferencia crucial que es
necesaria atender. Nos explicamos.
En el presente caso el librador, el matrimonio
Santos Raíces, readquirió por endoso a su favor el
pagaré emitido a favor de Banco Bilbao Vizcaya, el cual
no está vencido, ya que la fecha de vencimiento es el
1ro de agosto de 2008. Sin embargo, al momento de
presentarse la escritura de Subordinación al Registro de
la Propiedad éstos no habían renegociado el mismo, ello
a diferencia de los sucedido en Srio. de Hacienda v.
Tribunal Superior, supra, donde el mismo día que se
readquirió el pagaré los libradores lo pusieron en
circulación. Entiende la Registradora que por no haberlo
negociado en el mismo momento en que lo readquirió, tal
como sucedió en Srio. de Hacienda v. Tribunal Superior
supra, se extinguió la obligación que garantizaba el
pagaré, procediendo su cancelación. Su interpretación,
restrictiva por demás, no nos convence. El argumento se
desvanece ante la realidad de que el pagaré no pierde su
negociabilidad por el episodio temporero de confusión de
derechos en que se encuentra, máxime cuando su RG-2004-001 10
vencimiento es al año 2008. Calo Rivera v. Reyes, 115
D.P.R. 123, 127 (1984).
Tal como resolvimos en Srio. de Hacienda v.
Tribunal Superior, supra, a la pág. 444. en el momento
en que el matrimonio Santos Raíces readquirió el pagaré
hipotecario no vencido:
la situación jurídica es idéntica a la que se obtiene cuando una persona suscribe un pagaré al portador y a la presentación, lo garantiza con hipoteca sobre un inmueble de su propiedad y retiene el instrumento negociable por un tiempo y luego lo vende o lo pignora o en otra forma lo pone en circulación. Mientras retiene el pagaré, la vigencia y efectividad del mismo y la de su garantía permanecen latente, pero tan pronto se transfiere la tenencia del instrumento, entra en toda su fuerza y vigor y los derechos que emanan del instrumento y de su garantía desde la fecha misma en que se libró el primero y se presentó para inscripción en el registro de la Propiedad la segunda.(Énfasis suplido.)
Es decir, en este caso, similar al momento preciso
en que se constituye una hipoteca unilateral con pagaré
al portador, se entenderá que la obligación cobrará vida
nuevamente cuando se re-negocie el pagaré y se entregue
al acreedor. No empece a que un sector de la doctrina
cuestiona la existencia de la hipoteca mientras el
negocio no se ha perfeccionado, la ley acepta esta
“anomalía” para favorecer el tráfico de los negocios,
como una figura sui generis. En Liechty v. Descartes
Sauri, supra, citando con aprobación a Morales v.
Registrador, 54 D.P.R. 546,548 (1939) señalamos que: RG-2004-001 11
la escritura de hipoteca en garantía de un pagaré hipotecario al portador no es un contrato bilateral en el momento de su otorgamiento, ni puede ser considerado como tal hasta que el pagaré haya sido negociado por el deudor mediante su entrega a la persona que a su vez le entrega el importe del préstamo” Y, a renglón seguido , añadimos: “Pero tan pronto como el deudor recibe el importe del préstamo y el acreedor acepta el pagaré, como evidencia de la deuda, la oferta contenida en la escritura de hipoteca se convierte en un contrato válido y obligatorio para una y otra parte contrante.
Así pues, al trasladar la normativa antes expuesta
a los hechos que nutren el caso de marras, es forzoso
concluir que, restando aproximadamente cuatro (4) años
para que el pagaré al portador venza, y no estando aquí
ante el escenario que contempla el Art. 125.2 del
Reglamento Hipotecario, supra, que daría paso a la
extinción por voluntad del deudor de un derecho real
inscrito siempre que éste no haya dispuesto de los
títulos endosables o al portador, o los haya readquirido
por tradición o endoso de la persona a cuya orden fueron
transferidos - todo lo contrario, surge del expediente
ante nos la intención del matrimonio Santos Raíces de
renegociarlo-, el pagaré hipotecario objeto del presente
litigio puede ser renegociado y, por ende, no procede la
cancelación de su inscripción en el Registro.2
2 Art. 125. 2 Extinción del derecho real inscrito, 30 L.P.R.A. sec. 870.472:
Se considerará extinguido el derecho real inscrito: RG-2004-001 12
Así las cosas, y en aras de disuadir cualquiera
duda que pueda generar controversias similares a la que
hoy nos ocupa, procede modificar nuestro dictamen
emitido en Srio. de Hacienda v. Tribunal Superior,
supra, y la secuela de casos que le citan, a los únicos
fines de incluir en dicho razonamiento aquellos pagarés
que no se han vencido y que se encuentran en manos de su
librador y éste no los ha puesto nuevamente en
circulación. Al así resolver, hacemos nuestros los
pronunciamientos anteriores de este foro al efecto de
que la Ley Hipotecaria debe interpretarse de modo que
facilite y proteja el tráfico comercial. Royal Bank of
Canada v. Registrador, 105 D.P.R. 414 (1976); Srio. de
Primero: Cuando el derecho real inscrito sobre un inmueble deje completamente de existir.
A)Por renuncia del que lo tenga a su favor. B)Por mutuo convenio entre los interesados. C)Por disposición de ley. D)Por efecto natural del contrato que diere causa a la inscripción.
Segundo: Cuando el derecho se extingue por voluntad del mismo deudor emitente, siempre que no haya dispuesto de los títulos endosables o al portador, o los haya readquirido por tradición o endoso de la persona a cuya orden fueron transferidos.
Tercero: Cuando vendida judicialmente la finca y pagado el primer acreedor hipotecario no quedase residuo para aplicar a los demás créditos posteriormente inscritos, conforme a lo dispuesto en el articulo 177 de la ley [30 L.P.R.A. sec. 2573]. (Énfasis suplido.) RG-2004-001 13
Hacienda v. Tribunal Superior, supra; Arroyo v.
Registrador, 86 D.P.R. 362, 374 (1962); Roca v. Banco
Territorial y Agrícola, 6 D.P.R. 164, 169 (1904).
III
Una vez determinado que el instrumento negociable,
así como la hipoteca que lo garantiza no se han
extinguido, procede que pasemos a considerar si sus
libradores, habiendo adquirido el título por endoso a su
favor pueden postergar o subordinar el rango de la
hipoteca que lo garantiza. Veamos.
Como es sabido, el concepto rango se utiliza para
designar la posición registral de un derecho real
respecto a otros derechos reales, la posición en el
orden jerárquico de que recaen sobre el mismo inmueble.
Tanto por el significado económico que pueda tener el
rango, como por su valor jurídico, nuestro ordenamiento
ha viabilizado la oportunidad de que los titulares de
derechos puedan negociarlo. Rivera Rivera, supra, pág.
202-204.
A tales efectos, el Art. 189 de la Ley Hipotecaria,
30 L.P.R.A. sec. 2608, establece que la hipoteca
inscrita podrá permutarse con otra de rango inferior o
posponerse a otra de constitución futura, de acuerdo con
los requisitos siguientes:
Primero. - Que el acreedor que permute o haya de posponer consienta expresamente en escritura pública a la permuta o posposición. RG-2004-001 14
Segundo. - Que la permuta o posposición sea consentida por los acreedores posteriores o intermedios que surjan del Registro. En caso de permuta o posposición deberán siempre consentir los titulares de gravámenes sobre la hipoteca pospuesta o permutada.
Tercero. - Que se determine la responsabilidad máxima por capital, intereses, costas u otros conceptos de la hipoteca futura cuyo rango se convierte en superior así como su duración máxima.
Cuarto. - Que la hipoteca que haya de anteponerse, bien si se trata de hipoteca futura o de una simultáneamente otorgada, se inscriba dentro del plazo necesariamente convenido al efecto, que no deberá exceder de cuatro años.
Transcurrido el plazo señalado en el número cuarto sin que se haya inscrito la nueva hipoteca, caducará el derecho de posposición.
La toma de razón de la posposición a favor de hipoteca futura afectará únicamente a terceros adquirentes de la hipoteca pospuesta.
En lo que respecta al caso de marras, la
Registradora de la Propiedad entiende que no se puede
posponer o permutar el rango de la hipoteca por razón de
que no existe un “acreedor” que lo autorice ello en
virtud de lo establecido por el inciso dos (2) del Art.
189 de la Ley Hipotecaria, supra. No le asiste la razón.
“La hipoteca en garantía de títulos trasmisibles
por endoso o al portador es aquella que se constituye en
garantía de créditos cuyo acreedor o titular se
determina por la tenencia del título (al portador) o por
una cláusula de endoso, que legitima para el ejercicio RG-2004-001 15
del crédito hipotecario a su vencimiento”. Chico y
Ortiz, Estudios sobre Derecho Hipotecario, 3ra. Ed.,
Madrid, Marcial Pons, 1994, pág. 1548. El matrimonio
Santos Raíces tenía endosado a su favor el pagaré al
portador emitido a favor de Banco Bilbao Vizcaya,
habiendo advenido temporeramente como su titular,
teniendo por ende sobre el mismo todos los derechos
inherentes a su titularidad incluyendo el de posponer o
subordinar el rango sin que sea necesario que medie el
consentimiento del acreedor futuro.
Así las cosas, constando en escritura pública el
convenio celebrado entre los titulares de las hipotecas
objeto de litigio, ambas constituidas e inscritas, donde
éstos consienten a que se permute el rango pagaré
hipotecario en manos del matrimonio Santos Raíces por el
pagaré emitido a favor de R&G o a su orden, se
encuentran aquí presentes todos los requisitos expuestos
en el Art. 189 de la Ley Hipotecaria, supra, por lo cual
entendemos no existe impedimento legal alguno que impida
acceder a dicha solicitud.
IV.
Por los fundamentos expuestos en la opinión que
antecede, se revoca la calificación emitida por la
Registradora de la Propiedad, Hon. Sandra Valentín, y se
ordena la inscripción de la escritura de subordinación
de hipoteca objeto del presente litigio, con la
prioridad que corresponda a su asiento de presentación. RG-2004-001 16
El Juez Asociado señor Hernández Denton y la Jueza
Asociada señora Fiol Matta concurren con el resultado
sin opinión escrita. Los Jueces Asociados señores
Rebollo López y Fuster Berlingeri no intervinieron.
MIRIAM NAVEIRA MERLY Jueza Presidenta RG-2004-001 17
v. RG-2004-001 Hon. Sandra Valentín Registradora de la Propiedad, Sección Tercera de San Juan
SENTENCIA
San Juan, Puerto Rico a 22 de julio de 2004
Por los fundamentos expuestos en la opinión que antecede, se revoca la calificación emitida por la Registradora de la Propiedad, Hon. Sandra Valentín, y se ordena la inscripción de la escritura de subordinación de hipoteca objeto del presente litigio, con la prioridad que corresponda a su asiento de presentación. El Juez Asociado señor Hernández Denton y la Jueza Asociada señora Fiol Matta concurren con el resultado sin opinión escrita. Los Jueces Asociados señores Rebollo López y Fuster Berlingeri no intervinieron.
Lo acordó el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo.
Patricia Otón Olivieri Secretaria del Tribunal Supremo