EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Residentes Parkville Sur, Residentes Parkville Norte y otros Certiorari Peticionarios 2003 TSPR 69 v. 159 DPR ____ Margarita Díaz Luciano, Yolanda Palou y otros
Recurridos
Número del Caso: CC-2001-752
Fecha: 28 de abril de 2003
Tribunal de Circuito de Apelaciones: Circuito Regional II
Juez Ponente: Hon. Jeannette Ramos Buonomo
Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. Mark Anthony Bimbela
Abogados de la Parte Recurrida: Lcdo. Santiago F. Lampón González Lcdo. José Enrique Colón Santana Lcdo. Edgardo Manuel Román Espada
Materia: Injunction Preliminar, Injunction Permanente; Sentencia Declaratoria y Daños y Perjuicios
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. CC-2001-752 2
Residentes Parkville Sur, Residentes Parkville Norte Y Otros
Peticionarios
vs. CC-2001-752 Certiorari
Margarita Díaz Luciano, Yolanda Palou y Otros
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor FUSTER BERLINGERI.
San Juan, Puerto Rico, a 28 de abril de 2003.
Tenemos la ocasión de resolver si una servidumbre en
equidad que limita el uso de determinadas propiedades para
fines residenciales permite algún tipo de actividad comercial
de forma incidental o accesoria. Además, tenemos la
oportunidad de resolver si procede la concesión de daños por
violaciones a las condiciones restrictivas de una servidumbre
en equidad.
I
El 26 de septiembre de 1996 varios residentes de la
Urbanización Parkville1 en Guaynabo presentaron una demanda
1 La Urbanización Parkville se estableció como una sola y no como Parkville Norte y Parkville Sur. Sin embargo, el tribunal de primera instancia decidió hacer la división de ese modo CC-2001-752 3
ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de
Bayamón, contra varios de sus vecinos por el alegado uso
comercial que éstos daban a sus residencias. Ello alegadamente
en contravención a una servidumbre en equidad debidamente
inscrita en el Registro de la Propiedad que grava la referida
urbanización. Solicitaron en dicha demanda el remedio de
injunction para hacer valer el gravamen impuesto sobre sus
residencias, y la indemnización correspondiente por los daños
que el incumplimiento de las restricciones les había causado.
Los solares que hoy día componen Parkville fueron
gravados con 19 cláusulas restrictivas que constan inscritas
en el Registro de la Propiedad de Guaynabo desde el 1963. Las
cláusulas restrictivas pertinentes al caso de autos disponen
como sigue:
1. No lot shall be used except for residential purposes. No building shall be erected, altered, placed or permitted to remain on any lot other than one detached single dwelling, one accesory (sic) building and a private garage.
8. No noxious or offensive activity shall be carried on upon any lot, nor anything shall be done thereon which may be or may become an annoyance or nuisance to the neighborhood.
11. No sign of any kind shall be displayed to the public view on any lot except one professional sign not more than one square foot, one sign of more than five square feet advertising the property for sale
_______________________________ para obtener un mejor manejo del caso dada su complejidad y el gran número de partes involucradas. A esos efectos, en el presente caso sólo se recogen las incidencias de lo ocurrido en el pleito de Parkville Norte por haberse celebrado primero que el de Parkville Sur.
Cabe señalar que a través del proceso se han emitido varias sentencias parciales que han reducido el número de partes en el litigio. CC-2001-752 4
or rent, or signs used by a builder to advertise the property during the construction and sales period.
15.The restrictions established herein shall be enforced by any proceeding at law or equity in the court of competent jurisdiction against any person or persons violation (sic) or attempting to violate any covenant either to restrain violation or to recover damages.
El tribunal de instancia determinó que los siguientes
negocios operaban en la urbanización:
1)un centro de cuido diurno para alrededor de 25
niños denominado “Los Serafines” operado por los
esposos Priscilla Llenza y Julio César Torres (en
adelante los Torres Llenza) en un anexo de su
residencia. Éstos poseían un permiso de uso otorgado
por la Administración de Reglamentos y Permisos (en
adelante A.R.P.E.) para operar dicho centro en un
25% de su propiedad;
2)un centro de cuido de niños y otro de infantes
denominados “Little Ranch” y “Little Ranch Babies”
respectivamente, operados por Yolanda Palou (en
adelante Palou) en dos propiedades suyas ubicadas en
la Avenida Washington G-13 y G-14. Dichas
propiedades contaban con un permiso de uso de la
A.R.P.E. para llevar a cabo tales actividades. El
solar G-13 estaba dedicado al cuido de niños de 3 a
4 años y el G-14 al cuido de bebes e infantes de 2
meses a 3 años de edad. Cada centro atendía
aproximadamente 60 niños. CC-2001-752 5
3)una oficina de bienes raíces operada por Carmen
Varela (en adelante Varela) quien poseía un permiso
de uso de la A.R.P.E. para operarla en un 25% de su
propiedad.2
Ante dicho cuadro fáctico, el 31 de agosto de 2000 el
Tribunal de Primera Instancia dictó una sentencia parcial en
la cual, entre otras cosas, declaró con lugar la demanda
referida antes contra los co-demandados, Palou, Varela y los
Torres Llenza, por operar sus respectivos negocios en
Parkville en abierta violación a las condiciones restrictivas
que gravaban sus propiedades. Ordenó el cese y desista de los
centros de cuido “Little Ranch” y “Little Ranch Babies”, de la
oficina de bienes raíces operada por Varela y del centro de
cuidado de niños diurno “Los Serafines”. Además, ordenó a los
co-demandados a pagar a todos los demandantes la suma global
de $34,000 como indemnización por los daños sufridos, más las
costas del pleito. La referida indemnización se concedió a
pesar de que el foro a quo sólo hizo determinaciones de hechos
específicas sobre los daños sufridos por los demandantes
Migdalia Matos (en adelante Matos) y los esposos José Pizarro
y Áurea Zayas (en adelante los Pizarro Zayas), quienes eran
vecinos inmediatos de los co-demandados, Torres Llenza y
Palou, respectivamente.
2 Un cuarto negocio dedicado al cuido de envejecientes fue objeto de la demanda original. No obstante, no se encuentra ante nuestra consideración por haber sido desistido a nivel de instancia. CC-2001-752 6
Inconformes con dicha determinación Palou y los Torres
Llenza acudieron al Tribunal de Circuito de Apelaciones
mediante recursos separados.3 El 6 de agosto de 2001 el foro
apelativo, tras consolidar dichos recursos, emitió una
sentencia mediante la cual modificó el dictamen del tribunal
de instancia. En síntesis, el tribunal apelativo revocó la
sentencia dictada por el foro inferior, en cuanto ordenaba a
los Torres Llenza el cese y desista de la operación “Los
Serafines” y el pago de las costas del pleito. Determinó que
el uso domiciliario limitado a un 25% del área de la propiedad
no violaba la condición restrictiva en cuestión. Además, dejó
sin efecto los daños concedidos a los demandantes, con
excepción de los $5,000 otorgados a los Pizarro Zayas. Dispuso
así mismo que dicha cantidad debía ser compensada en su
totalidad por Palou, la vecina de los Pizarro Zayas. Por
último, impuso las costas del litigio sólo a las co-demandadas
Palou y Varela.
Inconformes con el referido dictamen, el 24 de septiembre
de 2001 los demandantes (en adelante los peticionarios)
acudieron antes nos mediante un recurso de Certiorari y
alegaron la comisión de los siguientes errores:
A. ERRÓ EL TRIBUNAL DE CIRCUITO DE APELACIONES AL DETERMINAR SIN NINGUNA EXPLICACIÓN LINGÜÍSTICA QUE LA CLÁUSULA RESTRICTIVA QUE GRAVA LAS PROPIEDADES DE LA URBANIZACIÓN PARKVILLE, EN GUAYNABO, Y QUE LIMITA EL USO PARA FINES RESIDENCIALES NO ES EXCLUYENTE
3 El recurso instado por Varela para revisar la sentencia parcial del Tribunal de Primera Instancia ante el Tribunal de Circuito de Apelaciones fue desestimado por craso incumplimiento con el Reglamento del Tribunal de Circuito de Apelaciones. CC-2001-752 7
TOTALMENTE PORQUE NO EMPLEO LA PALABRA “SOLELY AND EXCLUSIVELY”, CITANDO VARIOS CASOS DE DISTINTOS ESTADOS DE LA NACIÓN AMERICANA Y POR LO TANTO ADOLECE DE AMBIGÜEDAD.
B. ERRÓ EL TRIBUNAL DE CIRCUITO DE APELACIONES AL DETERMINAR QUE AUNQUE EL PERMISO DE USO EXPEDIDO POR ARPE A LOS ESPOSOS PRISCILLA LLENZA Y JULIO CESAR TORRES SOTO NO INDICA QUE ES UNO DE USO DOMICILIARIO, INFIERE QUE EL ORGANISMO ADMINISTRATIVO CONCEDIÓ EN REALIDAD UNA AUTORIZACIÓN DE USO DOMICILIARIO ALEGADAMENTE PERMITIDA A TRAVÉS DE LA SECCIÓN 83.02 DEL REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN, REGLAMENTO DE PLANIFICACIÓN NÚM. 4 DE 16 DE SEPTIEMBRE DE 1992.
C. ERRÓ EL TRIBUNAL DE CIRCUITO DE APELACIONES AL DEJAR SIN EFECTO DETERMINACIONES DE HECHOS DEL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA DESCARTANDO CON ELLO LA ADJUDICACIÓN DE CREDIBILIDAD QUE LE MERECIERA EL TESTIMONIO DE VARIOS TESTIGOS, YA QUE LA PRUEBA NO SE CIRCUNSCRIBIÓ A PRUEBA DOCUMENTAL.
D. ERRÓ EL TRIBUNAL DE CIRCUITO DE APELACIONES AL ELIMINAR LA CUANTÍA CONCEDIDA EN DAÑOS A VARIOS DE LOS DEMANDANTES.
El 15 de marzo de 2002, le concedimos a los recurridos un
término para que mostraran causa por la cual no debíamos
expedir el auto solicitado y revocar la sentencia del 6 de
agosto de 2001 del Tribunal de Circuito de Apelaciones. Los
Torres Llenza presentaron su escrito el 18 de abril de 2002;
Palou, luego de solicitar una prórroga, presentó el suyo el 24
de abril de 2002. Con el beneficio de la comparecencia de las
partes, pasamos a resolver.
II
A. Las Servidumbres en Equidad
Como es sabido, la figura jurídica conocida como
servidumbre en equidad fue reconocida en nuestro sistema de
derecho puertorriqueño desde inicios del siglo pasado en CC-2001-752 8
Glines v. Matta, 19 D.P.R. 409 (1913). A pesar de tener su
origen en el derecho angloamericano, dicha figura ha ido
evolucionando en nuestro ordenamiento jurídico y tiene hoy día
sustantividad propia. Véase, Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia
Católica, 117 D.P.R. 346, 352 (1986). En términos generales,
una servidumbre en equidad consiste de unas restricciones y
condiciones que limitan el uso de terrenos, que operan a
beneficio de los presentes y futuros propietarios, mediante
las cuales se imponen cargas o gravámenes especiales, como
parte de un plan general para el desarrollo y preservación de
una urbanización residencial. Véase, Colón v. San Patricio
Corporation, 81 D.P.R. 242, 250 (1959).
Según su configuración actual, para su validez y eficacia
se requiere que las limitaciones referidas sean razonables,
que se establezcan como parte de un plan general de mejoras,
que consten de forma específica en el título de la propiedad,
y que se inscriban en el Registro de la Propiedad. Lawton v.
Rodríguez, 35 D.P.R. 487 (1926). Los dueños de predios sujetos
a servidumbres en equidad pueden hacer efectivos sus derechos
e impedir violaciones a las limitaciones impuestas a través
del recurso de injunction. Glines v. Matta, supra. Contra tal
recurso un demandado puede oponer todas las defensas que le
otorguen los principios de equidad: (1) consentimiento
(acquiescence); (2) conciencia impura (unclean hands); (3)
incuria (laches); (4) impedimento (estoppel). Asoc. V. de
Villa Caparra v. Iglesia Católica, supra, págs. 353-54.
También puede el demandado plantear como defensa que la CC-2001-752 9
servidumbre se ha extinguido, o que ha sido modificada, si
existe alguna de las varias circunstancias o causas por razón
de las cuales las servidumbres en equidad pueden extinguirse o
modificarse, según las hemos identificado antes en nuestros
pronunciamientos sobre el particular. Véase, Asoc. V. Villa
Caparra v. Iglesia Católica, supra, págs. 354-58; y Colón v.
San Patricio Corporation, supra, págs. 261-65.4
Con frecuencia, la servidumbre en equidad es utilizada
“en nuestra jurisdicción para establecer restricciones a la
propiedad a fin de asegurar que la configuración
arquitectónica o urbanística de un determinado proyecto
privado se conserve dentro de los parámetros establecidos.” M.
J. Godreau y A. I. García Saúl, Servidumbres y Conservación,
67 REV. JUR. U.P.R. 249, 301 (1998). Se reconoce que las
cláusulas restrictivas que gravan las urbanizaciones
residenciales tienen como finalidad preservar el valor, “la
belleza, la comodidad y la seguridad del reparto residencial”,
Sands v. Ext. Sagrado Corazón, Inc., 103 D.P.R. 826, 827
(1975), al limitar las facultades de los futuros adquirentes
de los solares y de las viviendas en cuanto a hacer obras
4 Las servidumbres pueden extinguirse o modificarse en los siguientes casos: (1) por acuerdo de los interesados; (2) por efecto del tiempo o por realizarse la condición si así se constituyeron; (3) por confusión; (4) por renuncia o abandono de los propietarios que reciben los beneficios de la servidumbre; (5) por expropiación forzosa si los gravámenes son incompatibles con el uso público del inmueble expropiado, y (6) cuando cambios radicales del vecindario no sólo hacen la restricción irrazonable y opresiva para el dueño del predio sirviente, sino también destruyen el valor que la restricción tenía para el dueño del predio dominante, por lo cual resulta imposible alcanzar los fines que perseguía la servidumbre. Asoc. V. de Villa Caparra v. Iglesia Católica, supra, pág. 354. CC-2001-752 10
nuevas, efectuar cambios en las ya hechas, y delimitar los
usos a los que puede ser destinada una propiedad. Id.
En términos jurídicos, la servidumbre en equidad es
considerada un contrato entre las partes, ya sea porque éstas
acuerdan gravar sus propiedades para delimitar su uso o el
tipo de edificación que se puede efectuar sobre éstas; o
porque adquirentes posteriores de la propiedad gravada,
conociendo las restricciones inscritas en el Registro de la
Propiedad, aceptan someterse a éstas. Véase, Asoc. Vec. Urb.
Huyke v. Bco. Santander, res. el 28 de junio de 2002, 157
D.P.R. ___, 2002 TSPR 97, 2002 JTS 104; Rodríguez et als. v.
Gómez et al., res. el 6 de marzo de 2002, 156 D.P.R. ___,
2002 TSPR 28, 2002 JTS 34; Cond. Prof. S.J. H. Centre v.
P.R.F., Inc., 133 D.P.R. 488 (1993); Sands v. Ext. Sagrado
Corazón, Inc., supra; Colón v. San Patricio Corporation,
supra.
Para que una propiedad inmueble sea gravada válidamente
mediante una servidumbre en equidad, sus cláusulas
restrictivas deben constar en una escritura pública, y, según
se ha señalado ya, deben inscribirse en el Registro de la
Propiedad. En virtud de ello, las cláusulas restrictivas de
una servidumbre en equidad adquieren un rango de contratos
privados de naturaleza real, pues “[u]na vez son inscritas en
el Registro de la Propiedad, se considera que las
restricciones constituyen derechos reales oponibles erga
omnes, lo que crea entre los predios afectados ‘una relación
de servidumbres recíprocas, pues cada lote o solar es predio CC-2001-752 11
dominante, a la vez que sirviente, con relación a los demás
lotes o solares de la urbanización’”. Asoc. V. Villa Caparra
v. Iglesia Católica, supra, 353 (citando en parte a Vélez
Torres, Curso de Derecho Civil, 1983, T. II, pág. 417;
Carrillo Norat v. Camejo, 107 D.P.R. 132, 136 (1978). A esos
efectos, por ser contratos privados de naturaleza real, el
principio rector para determinar el significado y el alcance
de las condiciones restrictivas de una servidumbre en equidad
es conocer la voluntad real de las partes al momento de
establecer las restricciones sobre las propiedades. Asoc. Vec.
Urb. Huyke v. Bco. Santander, supra; Rodríguez et als. v.
Gómez et al., supra; Cond. Prof. S.J. H. Centre v. P.R.F.,
Inc., supra. En otras palabras, lo realmente importante al
interpretar las cláusulas restrictivas de la servidumbre en
equidad es conocer cuál fue el verdadero fin que se perseguía
al gravar las propiedades mediante la servidumbre en equidad.
Una vez se reconoce la validez y vigencia de las
cláusulas restrictivas de una servidumbre en equidad en un
caso particular, los tribunales deben hacer cumplir a
cabalidad los propósitos del acuerdo al que las partes han
aceptado someterse al adquirir la propiedad gravada. Dicha
normativa tiene como finalidad preservar la autonomía de la
voluntad de las partes reflejada en las cláusulas restrictivas
de la servidumbre en equidad. Debido a ello, los tribunales no
tienen facultad para soslayar dicha voluntad por criterios
ajenos a ésta, salvo que sea contraria a la ley, a la moral o
al orden público. Véase, Art. 1207 del Código Civil de Puerto CC-2001-752 12
Rico, 31 L.P.R.A. sec. 3372; Glines v. Matta, supra, pág. 417;
Colón v. San Patricio Corporation, supra, pág. 266, esc. 6.
Sabido es, que en el ámbito de las obligaciones y contratos,
es una doctrina fundamental que cuando los términos de un
contrato son claros, y no dejan lugar a dudas sobre la
intención de los contratantes, no cabe recurrir a reglas de
interpretación. Art. 1233 del Código Civil de Puerto Rico, 31
L.P.R.A. sec. 3471; Trinidad v. Chade, res. el 18 de enero de
2001, 153 D.P.R. ___, 2001 TSPR 7, 2001 JTS 10.
En resumen, pues, los tribunales deben hacer cumplir a
cabalidad la voluntad de las partes reflejada en las cláusulas
restrictivas de una servidumbre en equidad válida y vigente,
salvo que ésta sea contraria a la ley, a la moral o al orden
público. Para lograr dicho propósito lo esencial es conocer
cuál era el verdadero fin que se perseguía al gravar las
propiedades mediante la servidumbre en equidad.
B. Compatibilidad de los Cuidos de Niños en el Hogar y
las Servidumbres en Equidad
Pasamos ahora a examinar concretamente si operar un cuido
de niños en una propiedad residencial constituye un uso no
residencial incompatible con una servidumbre en equidad como
la que aquí nos concierne. Por carecer en nuestra jurisdicción
de precedentes que atiendan específicamente la controversia
ante nos, por el origen de la figura en cuestión conviene
acudir a la jurisprudencia angloamericana que ha tratado el
asunto extensamente. Véase, Children’s Day Care Use As
Violation of Restrictive Covenant, 81 ALR5th 345 (2000); CC-2001-752 13
Application of Private Covenants Restricting Use of Property
to Residential Purposes, 43 AM JUR PROOF OF FACTS 3d 473, § 17
(1997 & Supl. 2002).
Por un lado, algunos tribunales estatales han entendido
que los cuidos de niños en los hogares son compatibles con las
cláusulas restrictivas que limitan el uso de las residencias
para usos exclusivamente residenciales. Por ejemplo, en Shoaf
v. Bland, 69 S.E.2d 258 (Ga. 1952) el Tribunal Supremo de
Georgia denegó la expedición de una orden de injunction
preliminar que intentaba impedir la operación de un
kindergarten en una residencia. Ello a pesar de que existían
restricciones sobre la propiedad que limitaban su uso para
fines residenciales y que prohibían cualquier actividad que
constituyera un estorbo público. El aludido foro resolvió que
bajo las circunstancias particulares del caso, la operación
del kindergarten no destruía el carácter residencial de la
propiedad, debido a que dicha actividad no constituía un
estorbo público. Véase, además, Stewart v. Jackson, 635 N.E.2d
186 (Ind. App. 1994); Beverly Island Ass’n v. Zinger, 317
N.W.2d 611 (Mich. App. 1982); Davis v. Hinton, 374 S.W.2d 723,
727 (Tex. Civ. App. Tyler 1964).
Lo anterior no obstante, la norma mayoritaria en los
tribunales supremos estatales norteamericanos es la que afirma
que operar un cuido de niño en una residencia es incompatible
con una servidumbre en equidad que restringe el uso de la
propiedad para fines residenciales. Así, pues, en Berry v.
Hemlepp, 460 S.W.2d 352 (Ky. 1970) el tribunal de mayor CC-2001-752 14
jerarquía de Kentucky prohibió la operación de un cuido de
niños diurno en el que se atendían entre 15 a 20 niños, aún
cuando el propietario residía en la misma estructura. Al
resolver de ese modo expresó:
It does not appear necessary to become too deeply immersed in legal refinements and subtle meanings of words or omissions. … … The objective of the covenants was clearly to restrict the use of theses lots to residential use. … Exclusionary adjectives or adverbs were not here required. All that is needed in the present case is a fair and common-sense approach to the objective sought by the language used. The fact that appellant resides in the house is irrelevant to the question of whether it is utilized for a nonresidential purpose.
Berry v. Hemlepp, supra, pág. 353.
Igualmente, en Terrien v. Zwit, 648 N.W.2d 602 (Mich.
2002) el Tribunal Supremo de Michigan se enfrentó a la
controversia de si una servidumbre en equidad, que sólo
permite usos residenciales y que expresamente prohíbe los usos
comerciales, industriales o de negocios, es óbice para que los
demandados pudieran operar un cuido de niños familiar en su
hogar.5 Según el referido foro, operar un cuido de niños
familiar, con fines pecuniarios, en una residencia constituye
un uso comercial de la propiedad. Id. págs. 606-07. Además,
enfatizó que no era correcto lo expresado por el tribunal
apelativo intermedio de Michigan en Beverly Island Ass’n v.
Zinger, supra, en cuanto a que en dicho estado existía una
política pública a favor de los cuidos de niños en los hogares
5 Según la ley de Michigan “a ‘family day care home’ means a ‘private home in which 1 but fewer than 7 minor children are received for care and supervision for periods of less than 24 hours a day....’” Terrien v. Zwit, supra, esc. 2. CC-2001-752 15
que hacía prácticamente imposible darle efectividad a las
servidumbres en equidad que prohibían dicho uso.
Específicamente la Corte Suprema de Michigan señaló:
“[There is nothing] in our constitutions, statutes, or common law that supports [a finding] that a covenant prohibiting ‘family day care homes’ is contrary to the public policy of Michigan. ... [T]hat ’family day care homes’ are permitted by law does not indicate that private covenants barring such business activity are contrary to public policy. ... There is a significant distinction between something being permitted or even encouraged by law and something being required or prohibited by law.”
Terrien v. Zwit, supra, págs. 609-10. En cambio, señaló que
convenir el establecimiento de restricciones a la propiedad
con fines residenciales, era parte integral del derecho de
propiedad de las personas. Id. esc. 20.6 Para otras decisiones
similares de otros tribunales estatales norteamericanos,
véase, Metzner v. Wojdyla, 886 P.2d 154 (Wash. 1994); Chambers
v. Gallaher, 364 S.E.2d 576 (Ga. 1988); Voyles v. Knight, 138
S.E.2d 565 (Ga. 1964); Walton v. Carignan, 407 S.E.2d 241
(N.C. App. 1991); Woodvale Condominium Trust v. Scheff, 540
6 “[C]ourts cannot disregard private contracts and covenants in order to advance a particular social good. ... [There is a] strong competing public policy, which is well- grounded in the common law of Michigan, supporting the right of property owners to create and enforce covenants affecting their own property. ... It is fundamental principle, both with regard to our citizens’ expectations and in our jurisprudence, that property holders are free to improve their property. We have said that property owners are free to attempt to enhance the value of their ‘property in any lawful way, by physical improvement, psychological inducement, contract, or otherwise.’ Covenants running with the land are legal instruments utilized to assist in that enhancement. A covenant is a contract created with the intention of enhancing the value of property, and, as such, it is a ‘valuable property right.’ Id. págs. 610-11. CC-2001-752 16
N.E.2d 206 (Mass. App. Ct. 1989); Cook v. Hoover, 428 So.2d
836 (La. Ct. App. 5th Cir. 1983); Matthews v. Olson, 212 So.2d
357 (Fla. Dist. Ct. App. 2d Dist. 1968); Williams v.
Tsiarkezos, 272 A.2d 722 (Del. Ch. 1970).
Nos parece razonable adoptar la norma seguida por la
mayoría de los tribunales norteamericanos, por ser la más
cónsona con lo dispuesto en nuestro propio ordenamiento
jurídico relativo a la contratación, que establece que la
voluntad de los contratantes debe ser preservada, salvo que
ésta sea contraria a la ley, a la moral o al orden público.
Art. 1207, supra.
III
Pasemos ahora a aplicar al caso de autos la normativa
reseñada antes.
En síntesis, los peticionarios en su primer señalamiento
de error han alegado que erró el Tribunal de Circuito de
Apelaciones al concluir que las cláusulas restrictivas en
controversia no impedían que los Torres Llenza operaran de
forma incidental el cuido de niños “Los Serafines” en un 25%
de su residencia. Tienen razón.
De un análisis integral de las cláusulas restrictivas
bajo estudio, unido a las determinaciones de hecho del
tribunal de instancia, podemos colegir que la clara intención
del desarrollador al gravar las residencias de la Urbanización
Parkville fue limitar el uso de los solares en cuestión para CC-2001-752 17
ser utilizados en su totalidad única y exclusivamente como
vivienda.7
El claro propósito de la servidumbre en equidad del caso
de autos era lograr que los futuros adquirentes de Parkville
pudieran establecer allí su domicilio o morada sin los
inconvenientes que en ocasiones conlleva la operación de
negocios dentro de los repartos residenciales o en lugares
adyacentes a los mismos. Como expresamos en Soto Vázquez v.
Vázquez Torres, 138 D.P.R. 282, 292 (1995), “cuando en una
escritura se restringe el uso o destino de [una propiedad] a
fines residenciales, la estrechez del concepto informa clara y
debidamente al adquirente las limitaciones impuestas a su
derecho propietario.” No cabe duda, pues, que el fin
perseguido a través de las cláusulas restrictas era preservar
el carácter residencial de Parkville.
Conforme con el propósito referido, la prohibición en
cuestión incluye cualquier uso no residencial aunque sólo sea
de forma supuestamente incidental o accesoria. No puede haber
duda alguna que la finalidad de la servidumbre en equidad se
extendía a prohibir el uso de una parte significativa de la
residencia (25%) para el cuido de 25 niños. Resolver lo
7 Como han expresado varios tribunales angloamericanos:
“...Where the term ‘residential purposes’ is left undefined in a restrictive covenant, which is virtually always the case, many courts have stated that this language was designed to ‘limit the use of the property to living purposes as distinguished from business or commercial purposes.’”
43 AM JUR PROOF OF FACTS 3d 473, 489-90, § 7 (1997). CC-2001-752 18
contrario sería soslayar la autonomía de la voluntad de las
partes, lo cual no estamos facultados a hacer, salvo que ésta
sea contraria a la ley, a la moral o al orden público. Art.
1207, supra. Véase, además, Metzner v. Wojdyla, supra.8
Erró, pues, el Tribunal de Circuito de Apelaciones al
resolver que la cláusula número 1 del caso de autos, es una
cláusula muy general que no tiene el alcance de prohibir la
operación de un cuido de niños de forma incidental. Una vez el
foro apelativo concluyó correctamente que la operación de los
cuidos de niños “Little Ranch” y “Little Ranch Babies”
constituía un uso no residencial, de igual forma debió
8 El caso de autos es similar al resuelto por el Tribunal Supremo de Washington en Metzner v. Wojdyla, supra, que determinó que el demandado en dicho caso no podía operar un cuido de niños en su hogar a pesar de contar con la correspondiente licencia para ello y de que la operación del cuido era incidental al uso de la propiedad. De hecho, la residencia estaba gravada con una cláusula restrictiva muy similar a la cláusula restrictiva número 1 del caso ante nos. La cláusula bajo análisis en Metzner v. Wojdyla disponía:
1. Said property shall be used for residential purposes only. No building shall be erected, placed, altered, or permitted to remain on any lot other than one detached single-family dwelling with a private garage … without the consent of the grantor.
Ante esa situación, el referido foro señaló que el objetivo principal al interpretar una cláusula como la antes transcrita era determinar la intención de las partes y que para poder determinar dicha intención era necesario acudir al uso ordinario y común de las palabras. Id. pág. 157. A esos efectos, concluyó que operar un cuido de niños en el hogar con fines pecuniarios equivale a operar un negocio, lo cual es contrario a la restricción impuesta sobre la propiedad. Además, señaló que era inmaterial tomar en cuenta que el demandado vivía en la residencia y que la operación del cuido de niños pudiera ser incidental al uso de la propiedad. Id. págs. 157-58. CC-2001-752 19
concluir que la operación de los “Los Serafines” también era
un uso no residencial.
IV
Los Permisos de Uso y la Servidumbre en Equidad
Pasemos entonces a analizar el segundo error señalado por
los peticionarios. Éstos han alegado que erró el foro
apelativo al resolver que el permiso de uso otorgado por la
A.R.P.E. a los esposos Torres Llenza, era un permiso
domiciliario. En efecto, el tribunal apelativo basó parte de
su determinación de que el uso dado a la residencia de los
Torres Llenza estaba autorizado, en que el permiso de uso
concedido por la A.R.P.E. permitía utilizar cierto porcentaje
de su residencia para llevar a cabo actividades profesionales
o de negocios. Veamos si tienen razón.
La sección 99.00 del Reglamento de Zonificación de 1992
establece que el propósito de las excepciones es “identificar
... usos compatibles con el carácter esencial del distrito,
que en forma discrecional podrían autorizarse sin detrimento
al propósito del distrito.” Reglamento de Planificación Núm.
4, Sec. 99.02, 16 de septiembre de 1992. Por su parte, la
sección 99.05(2) de dicho reglamento establece que la
A.R.P.E., mediante excepción, puede otorgar un permiso de uso
para operar un centro de cuido de niños diurno en cualquier
distrito residencial.
No obstante, en derecho está firmemente establecido que
la obtención de un permiso de uso de una agencia
administrativa “no tiene el efecto ni el alcance de anular CC-2001-752 20
restricciones privadas que resultan inconsistentes con el
permiso” concedido. Sabater v. Corp. Des. Eco. Del Pastillo,
Inc., 140 D.P.R. 497, 508 (1996); Rodríguez v. Twin Towers
Corp., 102 D.P.R. 355, 356 (1974); Pérez v. Pagán, 79 D.P.R.
195, 198 (1956); Sands v. Ext. Sagrado Corazón, Inc., supra,
pág. 831; Colón v. San Patricio Corporation, supra, págs. 262-
69; Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, supra, pág.
353.
En nuestro ordenamiento no existe ley o reglamento que le
conceda autoridad a las agencias administrativas para
adjudicar los derechos de las partes que surgen de
restricciones privadas. Luan Investment Corp. v. Román, supra,
pág. 551; Pérez v. Pagán, supra, pág. 199; Asoc. V. Villa
Caparra v. Iglesia Católica, supra, pág. 353 esc. 6. De modo
que, una servidumbre en equidad retiene toda su vigencia a
pesar de que una agencia administrativa conceda un permiso de
uso contrario a dicho gravamen. Asoc. Vec. Urb. Huyke v. Bco.
Santander, supra.
El principio antes expuesto no sólo es reconocido en
nuestra jurisdicción sino también en algunos estados de la
unión americana. A modo de ejemplo, podemos señalar que el
Tribunal Supremo de Michigan en Terrien v. Zwit, supra,
entendió que la operación de un centro de cuido de niños con
fines pecuniarios constituía la operación de un negocio, lo
cual era contrario al concepto de uso residencial.9 Esto, a
9 Igualmente, en Puerto Rico hemos resuelto que “el término [uso comercial] ... en la mayoría de los casos CC-2001-752 21
pesar de que en dicho estado existía una ordenanza de
zonificación que claramente establecía que un “’family day
care home’ ‘shall be considered a residential use of property
for the purposes of zoning....’”. Id. esc. 14. A esos efectos,
dicho Tribunal expresó:
“Therefore, even if the operation of a ‘family day care homes,’ is a ‘favored use,’ this is an insufficient reason for disregarding a covenant prohibiting the operation of ‘family day care homes’ on the subject property.”
En resumen, pues, no es suficiente con que el reglamento
de una agencia administrativa permita determinado uso en una
residencia o propiedad para que dicho uso pueda ser permitido
en una propiedad gravada con una servidumbre en equidad que
prohíba dicho uso. En esos casos, como norma general,
prevalece el convenio alcanzado por las partes a través de la
servidumbre en equidad sobre el permiso de uso otorgado por la
agencia administrativa.
A esos efectos, resolvemos que las secciones del
Reglamento de Zonificación que permiten operar cuidos de niños
en residencias sólo son aplicables a repartos residenciales
que no están gravados con una servidumbre en equidad que
prohíba dicho uso. Por lo tanto, erró el Tribunal de Circuito
de Apelaciones al actuar de modo contrario a lo antes
expuesto.
_______________________________ equivale a una negación de un uso residencial....” Soto Vázquez v. Vázquez Torres, supra, pág. 293. CC-2001-752 22
V
Daños por Violaciones a la Servidumbre en Equidad
Los peticionarios han alegado que erró el Tribunal de
Circuito de Apelaciones al eliminar la mayor parte de las
cuantías en daños que les fue concedida. El foro apelativo, en
efecto, revocó la determinación del tribunal de instancia de
conceder daños a los peticionarios por el incumplimiento de
las obligaciones contractuales al amparo del Art. 1054 del
Código Civil de Puerto Rico, con excepción de los daños
otorgados a los Pizarro Zayas.
Luego de examinar a fondo las cláusulas restrictivas del
caso de autos, nos parece evidente que la intención del
desarrollador al establecer la servidumbre en equidad fue
asegurar que los compradores de esa área residencial pudieran
hacer valer dicha servidumbre tanto mediante el recurso de
injunction como solicitando daños, cuando ello procediese. El
propósito de las disposiciones contractuales en cuestión fue
ofrecer a los compradores todos los medios posibles para
garantizar la permanencia de la urbanización como una
residencial.
Debe notarse, además, que tratamos aquí con una situación
en la cual al reclamante se le está privando del pleno
disfrute de su propiedad al usarse el vecindario para fines
comerciales, y esa privación alegadamente le ha causado daños
particulares. Son dos, pues, los intereses a proteger; son dos
las faltas sufridas por el reclamante. Por ello, son dos los CC-2001-752 23
remedios a que tiene derecho.10 A esos efectos, resolvemos que
como norma general no existe razón alguna para negarle a las
partes ambos remedios, injunction y daños.
De acuerdo a los principios antes expuestos debemos
resolver cuáles de los peticionarios, si alguno, tiene derecho
a recibir indemnización.
De las determinaciones de hechos realizadas por el
tribunal de instancia se desprende que los únicos
peticionarios que sufrieron daños específicos, que ameriten la
concesión de una indemnización a causa del incumplimiento de
las obligaciones contractuales, fueron los Pizarro Zayas y
Matos. Los demás peticionarios alegaron daños con carácter
sumamente genéricos que no ameritan la concesión de una
indemnización. Véase, Pérez v. Sampedro, 86 D.P.R. 526, 530
(1962); Paniagua v. Sobrinos de Ezquiaga, 14 D.P.R. 803, 820
(1908). De hecho, los únicos peticionarios que residen cerca
del cuido de niños “Little Ranch” y “Los Serafines” son los
Pizarro Zayas y Matos, respectivamente. El resto de los
peticionarios, vive a una distancia considerable de los
referidos cuidos, por lo que no es de extrañar que de las
determinaciones de hechos antes aludidas surja que dicha
actividad sólo les causó unas molestias de tipo general.
10 Uno es el de injunction; el otro es la compensación por aquellos daños causados por la conducta de los demandados, al amparo del Art. 1802 del Código Civil de Puerto Rico que, según hemos resuelto antes, establece una fuente de obligación “que no admite limitación ni excepción de clase alguna” y que incorpora un concepto de responsabilidad “infinitamente abarcador, tan amplio y abarcador como suele ser la conducta humana”, Santini Rivera v. Serv Air, Inc., 137 D.P.R. 1, 8 (1994). CC-2001-752 24
En virtud de lo anterior, resolvemos que Palou debe
indemnizar a los Pizarro Zayas por $5,000, según la
determinación de daños del tribunal de instancia. Igualmente,
los Torres Llenza deben indemnizar a Matos por $3,000. A esos
efectos, debe modificarse la concesión de daños realizada por
el Tribunal de Circuito de Apelaciones.
VI
Por los fundamentos antes expuestos, procede que se dicte
sentencia para modificar el dictamen emitido por el foro
apelativo el 6 de agosto de 2001 y ordenar (1) el cese y
desista del cuido de niños “Los Serafines” operado por los
Torres Llenza; y (2) el pago de una indemnización de $3,000 a
Matos por los Torres Llenza. Se devuelven los autos al
tribunal de instancia para que continúen los procedimientos
conforme con lo resuelto aquí.
Se dictará sentencia de conformidad.
JAIME B. FUSTER BERLINGERI JUEZ ASOCIADO EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte de la presente Sentencia, se dicta sentencia para modificar el dictamen emitido por el foro apelativo el 6 de agosto de 2001 y se ordena (1) el cese y desista del cuido de niños “Los Serafines” operado por los Torres Llenza; y (2) el pago de una indemnización de $3,000 a Matos por los Torres Llenza. Se devuelven los autos al tribunal de instancia para que continúen los procedimientos conforme con lo resuelto aquí.
Lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Rivera Pérez concurre sin opinión escrita.
Patricia Otón Olivieri Secretaria del Tribunal Supremo