EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Mabel Reina Cubero
Peticionaria
v. 2025 TSPR 140 Hon. Gildren S. Caro Pérez, Registradora de la Propiedad 216 DPR ___ Sección de Aguadilla
Recurrida
Número del Caso: RG-2025-0001
Fecha: 18 de diciembre de 2025
Representante legal de la parte peticionara:
Lcdo. Juan J. Nolla Acosta
Registradora de la Propiedad:
Hon. Gildren S. Caro Pérez
Materia: Derecho Registral – Requisito de presentar un escrito de recalificación para poder recurrir mediante un recurso gubernativo ante el Tribunal Supremo.
Este documento está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal Supremo. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Mabel Reina Cubero Peticionaria
v. RG-2025-0001
Hon. Gildren S. Caro Pérez, Registradora de la Propiedad Sección de Aguadilla Recurrida
El Juez Asociado señor Candelario López emitió la Opinión del Tribunal.
En San Juan Puerto Rico, a 18 de diciembre de 2025.
En esta ocasión tenemos la oportunidad de aclarar la
normativa procesal establecida por nuestro ordenamiento
jurídico registral para efectos de presentar un recurso
gubernativo ante esta Curia. En específico, estamos
llamados a desestimar el recurso de epígrafe, puesto que
justipreciamos que la peticionaria incumplió con los
requisitos establecidos por la Ley del Registro de la
Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto
Rico, infra, al no presentar un escrito de recalificación
conforme a derecho.
Por considerar que atender el recurso ante nos
requiere que ignoremos la letra clara y libre de
ambigüedades de la ley, al igual que establecería un
precedente que perjudicaría injustificadamente la función
calificadora de nuestros Registradores y Registradoras de
la Propiedad, adelantamos que procede desestimar el Recurso RG-2025-0001 2
Gubernativo presentado. A continuación, exponemos los
hechos que originaron el asunto ante nuestra consideración.
I
Los hechos de este recurso tienen su origen en una
petición de expediente de dominio, instada por la Sra.
Mabel Reina Cubero (señora Reina Cubero o peticionaria),
el 11 de enero de 2024, ante el Tribunal de Primera
Instancia (TPI), Sala Superior de Aguadilla.1 Tras la
celebración del juicio en su fondo, el 31 de mayo de 2024,
el TPI emitió una Resolución mediante la cual declaró
justificado el dominio de la peticionaria, y ordenó la
calificación del referido dictamen con el propósito de que
se inmatriculara la finca descrita.
El 18 de junio de 2024, la peticionaria presentó la
Resolución sobre Expediente de Dominio ante el Registro de
la Propiedad, a través del sistema KARIBE.2 No obstante,
el 17 de enero de 2025, la Hon. Gildren Caro Pérez,
Registradora de Aguadilla (Registradora), notificó que la
siguiente falta impedía la inscripción del documento
presentado: “Del documento no surge cómo se formó la finca.
Art. 185 Ley 210”.
Ante la denegatoria de la Registradora, el 21 de enero
de 2025, la peticionaria presentó ante el TPI una Moción
Solicitando Enmienda a la Resolución, con el propósito de
1 Caso Núm. AG2024CV00339. 2 Asiento Núm. 2024-070018-AG01. RG-2025-0001 3
que el foro primario enmendara la Resolución emitida para
atemperarla a lo que dispone el Artículo 185 de la Ley Núm.
210-2015, Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del
Estado Libre Asociado de Puerto Rico, 30 LPRA sec. 6001 et
seq. (Ley del Registro de la Propiedad). No obstante, el
22 de enero de 2025, el TPI denegó la solicitud de enmienda,
y expresó lo siguiente:
No Ha Lugar
Como se formó la finca, y la posesión de la misma son conceptos legales diferentes.
El término de la posesión legítima es lo que requiere el artículo 185 de la ley hipotecaria, sin identificación del término específico, como en efecto sí requiere el Código Civil de 2020, en su artículo 788, pero para efectos de la Usucapión, la cual es una figura distinta al Expediente de Dominio el cual está regulado por el artículo 185 de la Ley Hipotecaria.
Acto seguido, el abogado de la peticionaria remitió
un correo electrónico a la Registradora con un escrito
adjunto intitulado Solicitud de Recalificación y/o
Reconsideración. En este, explicó que, el 21 de enero de
2025, la deficiencia señalada fue llevada a la atención del
foro primario mediante una moción solicitando enmienda a
la Resolución. Sin embargo, expuso que el TPI denegó la
solicitud de enmienda, y solicitó a la Registradora que
dejara sin efecto la notificación de falta efectuada. En
específico, la peticionaria indicó en este escrito que:
El defecto señalado fue llevado a la atención del Tribunal mediante moción que sometiéramos solicitando enmienda a la resolución con fecha de 21 de enero de 2025 ya que en la Solicitud de Expediente de Dominio que RG-2025-0001 4
se sometiera el Tribunal se hacía referencia a lo solicitado por el Registro en su notificación de falta; atendía también lo solicitado al Tribunal el proyecto de Resolución que preparamos para la firma del juez y también lo atendía la prueba los testigos que testificaron en la vista en su fondo. Véase al efecto los siguientes documentos que se sometieron al Tribunal para solicitar la enmienda a la resolución; Moción solicitando Enmienda a la Resolución; copia de la Solicitud sometida al Tribunal y copia del proyecto de Resolución que sometiéramos al Tribunal. En todos estos documentos se hace referencia a lo solicitado por el Registro de la Propiedad. Sin embargo, el Tribunal no concedió lo pedido por el Registrador de la Propiedad a pesar de haberlo solicitado oportunamente. Y no lo concedió por los fundamentos que expresa el juez en su Resolución denegando la enmienda a la Resolución con fecha de 22 de enero de 2025 de la cual Resolución se acompaña copia.
(Énfasis suplido).
En respuesta, la Registradora envió un correo
electrónico al representante legal de la peticionaria en
el que citó el Artículo 185(1)(i) de la Ley del Registro
de la Propiedad, supra, y reiteró que el documento contenía
una falta que impedía suspender la notificación. En
específico, indicó que “[r]evisado nuevamente el documento
este requisito no surge del mismo. La notificación no fue
realizada por el tiempo de posesión. En vista de lo
anterior, no puedo suspender la notificación realizada”.
Varios minutos después, el abogado de la señora Reina
Cubero contestó a la comunicación de la Registradora,
adjuntando una misiva relacionada a la notificación. En
esta, planteó a la Registradora que, si bien la Resolución
no incluye lo dispuesto en el Artículo 185 de la Ley del
Registro de la Propiedad, supra, esto se debe a que el Juez RG-2025-0001 5
del TPI se niega a expresar su contenido en las
resoluciones. Adujo que este contenido fue expresado por
la peticionaria en su solicitud y en el proyecto de
resolución presentado el día de la vista, pero el
adjudicador del foro primario no lo ha hecho constar en su
dictamen. Así las cosas, señaló lo siguiente: “[n]o
podemos obligar al Juez a que escriba la Resolución, como
la presentamos. Como la finca no se forma por agrupación
ni por segregación lo que se puede expresar es que ha
mantenido la misma configuración de la usucapión que es lo
que hemos hecho en estos casos”. No obstante, la
Registradora contestó que “[l]amentablemente la minuta de
inscripción expresamente requiere se designe en la misma
cómo se formó la finca, conforme el inciso i”.
A su vez, el 23 de enero de 2025, la peticionaria
presentó ante el TPI una Moción Solicitando Reconsideración
a la Negatoria de Enmienda a la Resolución. En ella sostuvo
que, conforme al inciso i del Artículo 185 de la Ley del
Registro de la Propiedad, supra, la Resolución que emita
el Tribunal debe expresar que la finca ha mantenido la
misma cabida y configuración durante los términos que
disponen los Artículos 1857 y 1859 del Código Civil de
Puerto Rico. Por consiguiente, solicitó nuevamente que se
enmendara la Resolución previamente emitida a los fines de
incluir lo esbozado. Además, la señora Reina Cubero
manifestó al foro primario que “[e]l Tribunal no puede RG-2025-0001 6
enmendar el contenido de ese Artículo (que es claro)
comportándose como legislador”.
Así las cosas, el 29 de enero de 2025, el TPI emitió
una Resolución, en la cual señaló lo siguiente:
El Tribunal tuvo ante su consideración la evaluación de la prueba presentada y determinó que la parte Peticionaria [h]a mantenido la posesión legítima de dicha propiedad, conforme requiere el artículo 185 de la Ley Hipotecaria, razón por la cual se emitió Resolución favorable a la parte Peticionaria, por cumplirse con todos los requisitos de dicho articulado, y Ordenando al Registrador la inscripción de dicho predio de terreno.
A solicitud de Reconsideración, No Ha Lugar. Es al Tribunal a quien corresponde evaluar que la prueba presentada cumple con todos los requisitos del artículo 185 de la ley 210 de 2015, lo que [en] efecto realizamos de manera favorable a la parte Peticionaria, y no al Registrador de la Propiedad.
Posteriormente, el 1 de febrero de 2025, el abogado
de la peticionaria envió otro correo electrónico a la
Registradora en el que adjuntó una Segunda Solicitud de
Recalificación y/o Reconsideración. En la misma, explicó
los esfuerzos realizados ante el TPI para enmendar la
Resolución, y notificó la denegatoria del foro primario a
esos efectos. Asimismo, solicitó por segunda vez que se
dejara sin efecto la notificación efectuada por la
Registradora, puesto que el TPI resolvió que se había
cumplido con todos los requisitos de ley. No obstante, el
3 de febrero de 2025, la Registradora contestó vía correo
electrónico que “[e]l documento sigue notificado. Cuando RG-2025-0001 7
se enmiende la resolución y la misma se una al asiento se
suspenderá la falta”.
Inconforme, el 18 de febrero de 2025, la peticionaria
presentó el Recurso Gubernativo ante nos. En el mismo
señaló por primera vez el siguiente error:
Comete gravísimo error de derecho la Honorable Registradora al intentar sustituir su interpretación de lo que debe incluir una Resolución en un caso de Expediente de Dominio en lugar de las determinaciones hechas por el Tribunal que evaluó la totalidad del expediente y la totalidad de la prueba. Nuestro ordenamiento jurídico expresamente prohíbe que los Registradores de la Propiedad quieran convertirse en los jueces de los casos cuyas sentencias o resoluciones se les requiere inscribir, lo que es contrario a la separación de poderes.
En síntesis, la señora Reina Cubero sostuvo que la
controversia en este caso se circunscribe a si un
Registrador puede exigirle a un Juez que escriba en una
Resolución o Sentencia lo que ese Registrador quiere que
diga la misma, cuando esta fue dictada conforme a derecho
y el Tribunal tenía jurisdicción sobre las partes. De
acuerdo con la peticionaria, lo esbozado por la
Registradora como fundamento para negarse a inscribir el
Expediente de Dominio es contrario a derecho, puesto que,
en calidad de funcionaria del Poder Ejecutivo, está
interviniendo sobre la manera en que el Poder Judicial
evaluó la petición y la prueba presentada ante sí. Por lo
tanto, nos solicitó que dejáramos sin efecto la anotación
de defecto realizada por la Registradora, y ordenáramos la
inscripción de la Resolución objeto de controversia. RG-2025-0001 8
Por su parte, el 21 de febrero de 2025, la Registradora
presentó una Moción de Desestimación, mediante la cual
arguyó que este Tribunal carece de jurisdicción para
atender el recurso gubernativo presentado por la
peticionaria, puesto que no se perfeccionó conforme los
Artículos 241, 242 y 244 de la Ley del Registro de la
Propiedad, supra, ni la Regla 241.4 del Reglamento General
para la Ejecución de la Ley del Registro de la Propiedad
Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico,
Reglamento Núm. 8814 aprobado el 31 de agosto de 2016,
según enmendado (Reglamento Hipotecario). En específico,
sostuvo que estamos privados de la jurisdicción para
atender el caso porque: (1) la peticionaria no presentó un
escrito de recalificación, conforme derecho, puesto que no
impugnó la calificación de la Registradora de forma clara,
detallada y concisa, ni fundamentó sus alegaciones en
derecho; (2) como no se presentó un escrito de
recalificación, tampoco existe una anotación de cuya
denegatoria pueda recurrir la peticionaria mediante recurso
gubernativo; y (3) la peticionaria no podía interponer el
recurso gubernativo sin antes haber radicado oportunamente
un escrito de recalificación.
Así las cosas, el 14 de abril de 2025, la Registradora
presentó su alegato, en cumplimiento con lo ordenado por
esta Curia. En su escrito, reiteró los planteamientos
jurisdiccionales previamente esbozados en su solicitud de
desestimación. A su vez, adujo que su calificación fue RG-2025-0001 9
realizada conforme el estado de derecho vigente,
limitándose a verificar si la Resolución del TPI contenía
todos los requisitos sustantivos requeridos para su
inscripción. Finalmente, sostuvo que el señalamiento de
error realizado por la peticionaria en su recurso
gubernativo fue levantado por primera vez en esta etapa,
en contravención con el Art. 245 de la Ley del Registro de
la Propiedad, supra.
II
Sabido es que esta Curia goza de la jurisdicción para
atender recursos presentados contra la calificación final
de un Registrador de la Propiedad que deniegue el asiento
solicitado por una parte peticionaria. Art. 3.002(h) de la
Ley Núm. 201-2003, conocida como la Ley de la Judicatura
de Puerto Rico de 2003 (Ley de la Judicatura), 4 LPRA sec.
24s; Regla 27 del Reglamento del Tribunal Supremo de Puerto
Rico, 4 LPRA Ap. XXI-B.
A saber, nuestra jurisdicción para atender el recurso
gubernativo se activa con el fin de revisar la calificación
de un registrador que suspenda o deniegue la inscripción o
anotación de un documento presentado para su registración.
Matos, Sostre v. Registradora, 213 DPR 348, 354 (2023);
FirstBank Puerto Rico v. Registradora de la Propiedad de
Ponce, 208 DPR 64, 76 (2021). Así, para asumir nuestra RG-2025-0001 10
jurisdicción gubernativa, es menester que la parte
peticionaria cumpla con las disposiciones legales y
reglamentarias que regulan el perfeccionamiento del
recurso. FirstBank Puerto Rico v. Registradora de la
Propiedad de Ponce, supra, en la pág. 76. Por lo tanto,
ante un incumplimiento de esta índole, estamos privados de
la jurisdicción para considerarlo. Íd. Esto así, puesto
que hemos sido enfáticos que, como celosos guardianes de
nuestra jurisdicción, carecemos de discreción para asumirla
cuando no la poseemos. JJJ Adventure v. Consejo de
Titulares, 2025 TSPR 123, 216 DPR ___ (2025); Greene et
als. v. Biase et als., 2025 TSPR 83, 215 DPR ___ (2025).
Ante estas circunstancias, lo único que podemos hacer es
declararlo y desestimar el caso en sus méritos. Íd.
Conforme la Ley de la Judicatura y nuestro Reglamento,
tenemos la facultad para atender un recurso gubernativo
presentado conforme los términos y los requisitos de la Ley
Núm. 210-2015, Ley del Registro de la Propiedad
Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, 30
LPRA sec. 6001 et seq.3 De esta manera, la Ley del Registro
de la Propiedad establece un esquema escalonado de recursos
contra la calificación de un Registrador que contempla el
escrito de recalificación como requisito jurisdiccional
3 El Artículo 3.002(h) de la Ley de la Judicatura expresamente dispone que esta Curia conocerá “[m]ediante recurso gubernativo de una calificación final de un Registrador de la Propiedad, denegando el asiento solicitado por el peticionario de conformidad con el término y los requisitos en la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979 [Nota: Derogada y sustituida por la Ley 210-2015].” RG-2025-0001 11
para radicar un recurso gubernativo. En específico, el Art.
244 de la Ley del Registro de la Propiedad, supra, dispone
que:
El notario, funcionario autorizado o el interesado podrá recurrir ante el Tribunal Supremo de Puerto Rico contra la calificación final del documento, mediante la presentación de un recurso gubernativo. No obstante, no podrá interponer el recurso quien no haya radicado oportunamente el escrito de recalificación.
30 LPRA sec. 6404. (Énfasis suplido).
Por consiguiente, quién presente un recurso
gubernativo ante nos, tiene que primero agotar los remedios
establecidos por ley y presentar un escrito de
recalificación, conforme establece el Art. 241 de la Ley
del Registro de la Propiedad, supra. El referido estatuto
dispone que, si la parte peticionaria está inconforme con
la calificación del Registrador, podrá “[p]resentar un
escrito de recalificación exponiendo sus objeciones a la
calificación, los fundamentos legales y una solicitud
específica de lo que interesa”, dentro del término
improrrogable de veinte (20) días siguientes a la fecha de
la notificación. 30 LPRA sec. 6401.
Además, la Regla 241.4 del Reglamento Hipotecario,
supra, regula el contenido del escrito de recalificación,
y dispone que:
El escrito deberá titularse “Escrito de Recalificación” de modo que surja claramente la intención del interesado. El escrito estará identificado con los datos de presentación del documento cuya recalificación se solicita y RG-2025-0001 12
contendrá en forma clara, detallada y concisa todas las objeciones a la calificación.
Cada una de las alegaciones deberá estar fundamentada en derecho. Las citas legales deberán ser precisas y correctas y estar acompañadas de un índice legal.
El Registro mantendrá un archivo electrónico de los escritos de recalificación presentados los cuales serán identificados con el mismo número de asiento del documento al cual correspondan.
En caso de que el Registrador mantenga su calificación
original y haga constar su denegatoria y los fundamentos
legales que la sustentan, el Art. 242 de la Ley del Registro
de la Propiedad, supra, provee un término de sesenta (60)
días a partir de la fecha de la denegatoria para corregir
los defectos notificados. 30 LPRA sec. 6402. Además, el
referido estatuto establece que el Registrador extenderá
una anotación en la finca afectada, haciendo constar el
hecho de la denegatoria y sus fundamentos legales. Íd. No
obstante, anteriormente hemos asumido jurisdicción en un
recurso gubernativo sin que exista tal anotación. Véase,
Housing Inv. Corp. v. Registrador, 110 DPR 490 (1980).
Por su parte, de estar inconforme con la denegatoria,
la parte peticionaria podrá radicar un recurso gubernativo
ante esta Curia, dentro del término improrrogable de veinte
(20) días a partir de la notificación de su notificación.
30 LPRA sec. 6405. En cuanto a su contenido, el Art. 245
de la Ley del Registro de la Propiedad, supra, expresamente
dispone que este recurso “[n]o podrá incluir objeciones a RG-2025-0001 13
la calificación del documento que no hubiese incluido al
radicar el escrito de recalificación”.
III
En el recurso ante nuestra consideración, como
cuestión de umbral, debemos atender los planteamientos
jurisdiccionales esbozados por la Registradora en su Moción
de Desestimación y alegato. A saber, esta sostiene que
estamos privados de la jurisdicción para atender el recurso
gubernativo de epígrafe, debido a que, entre otras cosas:
(1) la peticionaria no presentó un escrito de
recalificación conforme establece el Art. 241 de la Ley del
Registro de Propiedad, supra, y la Regla 241.4 del
Reglamento Hipotecario, supra, puesto que no impugnó la
calificación de la Registradora de forma clara, detallada
y concisa, ni fundamentó sus alegaciones en derecho; y (2)
según el Art. 244 de la misma ley, la peticionaria no podía
interponer el recurso gubernativo sin antes haber radicado
oportunamente un escrito de recalificación.
En primer lugar, comenzamos por reafirmar que,
conforme establece el Art. 244 de la Ley del Registro de
la Propiedad, supra, la presentación oportuna de un escrito
de recalificación es un requisito jurisdiccional para
recurrir ante este Tribunal, mediante recurso gubernativo,
contra la calificación final de un documento. En lo
pertinente al contenido del escrito de recalificación,
nuestro ordenamiento jurídico registral es categórico en RG-2025-0001 14
cuanto a que este tiene que estar fundamentado en derecho.
En específico, la Regla 241.4 del Reglamento Hipotecario,
supra, requiere que este contenga todas las objeciones a
la calificación en forma clara, detallada y concisa,
fundamentando en derecho cada una de las alegaciones. La
importancia de este requisito se hace aún más evidente
cuando esta regla exige que las disposiciones legales
citadas sean precisas y correctas, y que estén acompañadas
de un índice legal. De igual manera, el Art. 241 de la
Ley del Registro de la Propiedad, supra, reitera que, para
impugnar la calificación de un Registrador, se tienen que
exponer las objeciones a esta, los fundamentos legales que
la sustentan y una solicitud específica de lo que interesa
en el escrito de recalificación. 30 LPRA sec. 6401.
Al evaluar los escritos intitulados como solicitudes
de recalificación presentados por la peticionaria, resulta
evidente que esta no cumplió con los requisitos de
contenido establecidos por el Art. 241 de la Ley del
Registro de la Propiedad, supra, y la Regla 241.4
del Reglamento Hipotecario, supra. Esto así pues, no expuso
sus objeciones a la calificación realizada por la
Registradora de forma clara, detallada y concisa,
fundamentándolas en derecho de manera correcta y precisa.
Con tan solo observar los escritos de “recalificación”
presentados por la peticionaria, es indiscutible que esta
no citó ninguna fuente legal que fundamentara su reparo RG-2025-0001 15
ante la calificación de la Registradora, ni mucho menos
incluyó un índice legal.
Además, tras realizar un análisis sosegado y cuidadoso
del expediente, es notorio que la peticionaria expresó su
conformidad con la calificación de la Registradora durante
todo el proceso ordinario, previo a acudir ante nos. Por
ejemplo, en el documento intitulado Solicitud de
Recalificación y/o Reconsideración, la señora Reina Cubero
indicó haber solicitado al TPI que enmendara su Resolución,
y expresó que, tanto en la Solicitud de Expediente de
Dominio como en el proyecto de Resolución preparado para
la firma del juez del TPI, había hecho referencia al defecto
señalado por la Registradora. A su vez, en su Segunda
Solicitud de Recalificación y/o Reconsideración, la
peticionaria indicó haberle manifestado al TPI que la
Resolución debía contener el contenido señalado por la
Registradora, y que, al no enmendarla, el adjudicador del
foro primario se estaba comportando “como legislador”. En
otras palabras, la señora Reina Cubero en ningún momento
impugnó la calificación de la Registradora en sus escritos,
sino que le informó sobre los dictámenes del TPI, y por
consiguiente, solicitó que se dejara sin efecto la
notificación de falta.
Por tanto, siendo los escritos de “recalificación”
presentados por la peticionaria meras súplicas huérfanas
de discusión, es menester que desestimemos el recurso RG-2025-0001 16
gubernativo ante nuestra consideración. Es decir, como no
hubo un escrito de recalificación radicado oportunamente y
conforme a derecho, la peticionaria no podía interponer su
recurso gubernativo, al amparo del Art. 244 de la Ley del
Registro de la Propiedad, supra. Por ser el escrito de
recalificación un requisito jurisdiccional para la
presentación de un recurso gubernativo sería absurdo que
interpretáramos sus exigencias de contenido como meras
formalidades.
Así las cosas, aun si asumiéramos una interpretación
liberal de las disposiciones estatutarias en cuestión,
tendríamos que desestimar el recurso por tardío. Sabido es
que la Ley del Registro de la Propiedad, supra, no contempla
reconsideraciones a la denegatoria de una recalificación,
ni mucho menos un segundo escrito de recalificación. Por
lo tanto, partiendo de la premisa de que la señora Reina
Cubero presentó un escrito de recalificación el 22 de enero
de 2025, cuando por primera vez objetó la falta notificada,
y que ese mismo día la Registradora señaló que no procedía
suspender la notificación, el término para presentar el
recurso gubernativo comenzó a transcurrir en esta fecha.
A saber, en este escenario, el término que ostentaba la
peticionaria para recurrir de la denegatoria de recalificar
vencía el 11 de febrero de 2025, y el recurso gubernativo
fue presentado una semana después, vencido el término de
veinte (20) días improrrogables que establece el Art. 245
de la Ley del Registro de la Propiedad, supra. RG-2025-0001 17
En vista de lo anterior, procede la desestimación del
recurso gubernativo ante nuestra consideración.
Justipreciamos que la señora Reina Cubero se topó ante una
situación en donde no impugnó correctamente la calificación
de la Registradora porque, francamente, coincidía con esta.
Sin embargo, al darse cuenta de que el TPI no iba a enmendar
la Resolución emitida, optó por acudir ante nos por la vía
gubernativa, en vez del Tribunal de Apelaciones por la vía
apelativa. Lamentablemente, su decisión fue desacertada.
Asimismo, cabe recalcar que la decisión que hoy
tomamos en nada incide con el acceso que tiene la señora
Reina Cubero a un remedio a su favor. Como hemos reiterado
en otras ocasiones, el principio de acceso a la justicia
constituye un pilar esencial de la política pública
puertorriqueña y su sistema judicial, siempre y cuando esté
revestido de ley y orden. En el caso ante nos, la puerta
para iniciar un nuevo proceso de expediente de dominio, y
de ser necesario, acudir al foro apelativo intermedio,
sigue abierta.
IV
Por los fundamentos antes expuestos, se desestima el
recurso gubernativo presentado por la peticionaria. A
tenor con lo esbozado, reiteramos que la presentación
oportuna de un escrito de recalificación es un requisito
jurisdiccional para recurrir ante este Tribunal, mediante
recurso gubernativo. Por consiguiente, todo escrito de RG-2025-0001 18
recalificación deberá cumplir con las exigencias de
contenido establecidas por el Art. 241 de la Ley del
Registro de la Propiedad, supra, y la Regla 241.4 del
Reglamento Hipotecario, supra.
Se dictará Sentencia de conformidad.
Raúl A. Candelario López Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Mabel Reina Cubero Peticionaria RG-2025-0001 v.
Hon. Gildren S. Caro Pérez, Registradora de la Propiedad Sección de Aguadilla Recurrida
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 18 de diciembre de 2025.
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, los cuales se hacen formar parte de esta Sentencia, se desestima el recurso gubernativo presentado por la peticionaria.
A tenor con lo esbozado, reiteramos que la presentación oportuna de un escrito de recalificación es un requisito jurisdiccional para recurrir ante este Tribunal, mediante recurso gubernativo. Por consiguiente, todo escrito de recalificación deberá cumplir con las exigencias de contenido establecidas por el Art. 241 de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, 30 LPRA sec. 6001 et seq., y la Regla 241.4 del Reglamento General para la Ejecución de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico.
Lo acordó el Tribunal y certifica el Secretario del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Estrella Martínez emite una Opinión Disidente, a la cual se le une la Jueza Presidenta Oronoz Rodríguez y el Juez Asociado señor Colón Pérez.
Javier O. Sepúlveda Rodríguez Secretario del Tribunal Supremo EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Hon. Gildren Caro Pérez, Registradora de Aguadilla
Opinión disidente emitida por el Juez Asociado Señor ESTRELLA MARTÍNEZ, al cual se unen la Jueza Presidenta ORONOZ RODRÍGUEZ y el Juez Asociado Señor COLÓN PÉREZ.
La indebida restricción de la jurisdicción gubernativa de este Tribunal, además de recortar su utilidad, va contra la naturaleza jurídica de este tipo de recurso, y contra la norma general de usar la competencia de los organismos de decisión para resolver, y no para posponer decisiones.
Nuestra jurisdicción gubernativa se activa por recurso contra denegatoria o suspensión de la inscripción, y aunque no había que decirlo, por obvio, contra la negativa del Registrador a calificar, y así lo tiene declarado este Tribunal en Jiménez v. Registrador, [62 DPR 547 (1943)]. El recurso gubernativo es una simple incidencia de la calificación y tiene el carácter propio de los actos de jurisdicción voluntaria. No hay que confundir su esencial naturaleza con la acción judicial contenciosa ni la alzada RG-2025-0001 2
administrativa. Housing Inv. Corp. v. Registrador, 110 DPR 490, 502 (1980).
Hoy teníamos la oportunidad de considerar un Recurso
gubernativo con altas probabilidades de prevalecer en los
méritos. Sin embargo, una mayoría de este Tribunal opta por
desestimarlo por falta de jurisdicción. Por considerar que
poseemos jurisdicción para adjudicarlo, respetuosamente
disiento del curso de acción adoptado. Veamos.
En este caso, la Sra. Mabel Reina Cubero (señora Reina
Cubero o peticionaria) pretendía la inscripción de una
Resolución emitida por el Tribunal de Primera Instancia
(TPI) el 31 de mayo de 2024 en la que se declaró justificado
su dominio sobre cierta finca y se le ordenó a la
Registradora de la Propiedad de Aguadilla calificar el
dictamen para que se inmatriculara la finca.1 En una primera
ocasión, la Hon. Gildren Caro Pérez, Registradora de
Aguadilla (Registradora o parte recurrida), notificó como
falta que “[d]el documento no surge cómo se formó la finca.
Art. 185 Ley 210”.2
Por esa razón, el 22 de enero de 2025, la peticionaria
le envió a la Registradora varios documentos, entre los
cuales incluyó uno titulado Solicitud de recalificación y/o
1Véase Entrada Núm. 27 del expediente digital del caso AG2024CV00339 en el Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC).
2 Apéndice de la Moción de desestimación, Anejo 2. RG-2025-0001 3
reconsideración.3 En este, explicó que el 21 de enero de
2025 le solicitó al TPI que enmendara su Resolución del 31
de mayo de 2024 para que reflejara expresamente cómo se
formó la finca, tal y como requirió la parte recurrida. Sin
embargo, según acreditó, el foro primario rechazó la
petición de enmienda.4 Consiguientemente, la peticionaria
solicitó a la Registradora que dejara sin efecto la
notificación de falta. En concreto, plasmó lo siguiente:
El defecto señalado fue llevado a la atención del Tribunal mediante moción que sometiéramos solicitando enmienda a la resolución con fecha de 21 de enero de 2025 ya que en la Solicitud de Expediente de Dominio que se sometiera al Tribunal se hacía referencia a lo solicitado por el Registro en su notificación de falta; atendía también lo solicitado al Tribunal el proyecto de Resolución que preparáramos para la firma del juez y también lo atendía la prueba de los testigos que testificaron en la vista en su fondo. Véase al efecto los siguientes documentos que se sometieron al Tribunal para solicitar la enmienda a la resolución; Moción solicitando Enmienda a la Resolución; copia de la Solicitud sometida al Tribunal y copia del proyecto de Resolución que sometiéramos al Tribunal. En todos estos documentos se hace referencia a lo solicitado por el Registro de la Propiedad. Sin embargo, el Tribunal no concedió lo pedido por el Registrador de la Propiedad a pesar de haberlo solicitado oportunamente. Y no lo concedió por los fundamentos que expresa el juez en su Resolución denegando la enmienda a la Resolución con fecha de 22 de enero de 2025 de la cual Resolución se acompaña copia.5
3 Íd., Anejo 4.
4 Véase Entrada Núm. 30 del expediente digital del caso AG2024CV00339 en el SUMAC.
5 Apéndice de la Moción de desestimación, Anejo 4. RG-2025-0001 4
Acto seguido, la Registradora respondió mediante un
correo electrónico en el que citó el inciso (i) del Art.
185 de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del
Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley Núm. 210-2015,
según enmendada, 30 LPRA sec. 6291 (Ley Núm. 210-2015), y
reiteró que el documento presentado contenía una falta que
impedía suspender la notificación. 6 En específico, la
comunicación consignó: “[r]evisado nuevamente el documento
anterior, no puedo suspender la notificación realizada”.7
Momentos después, la peticionaria cursó otro correo al
que adjuntó una misiva en la que expuso nuevamente la
futilidad de la gestión realizada para que el TPI enmendara
su Resolución de la forma en que la Registradora solicitó.8
A esa comunicación, la Registradora contestó que la minuta
de inscripción requería expresamente que se designara cómo
se formó la finca.9
El 1 de febrero de 2025, la señora Reina Cubero envió
un tercer escrito a la Registradora.10 En esta ocasión,
sometió una Segunda solicitud de recalificación y/o
6 Íd., Anejo 10, págs. 1-2.
7 Íd., pág. 2.
8 Íd., Anejo 11.
9 Íd., Anejo 10.
10 Íd., Anejo 12, pág. 1. RG-2025-0001 5
reconsideración en la que puntualizó que el 23 de enero de
2025 presentó su solicitud al TPI para que reconsiderara
enmendar la Resolución del 31 de mayo de 2024. Al respecto,
resumió los argumentos que presentó en apoyo de su posición.
Según acreditó, el 29 de enero de 2025, el foro primario
emitió una Resolución en la que nuevamente rechazó su
petición y consignó lo siguiente:
El Tribunal tuvo ante su consideración la evaluación de la prueba presentada y determinó que la parte Peticionaria [h]a mantenido la posesión legítima de dicha propiedad, conforme requiere el artículo 185 de la Ley Hipotecaria, razón por la cual se emitió Resolución favorable a la parte Peticionaria, por cumplirse con todos los requisitos de dicho articulado, y ordenando al Registrador la inscripción de dicho predio de terreno.
A [la] solicitud de Reconsideración, No Ha Lugar. Es al Tribunal a quien corresponde evaluar que la prueba presentada cumple con todos los requisitos del artículo 185 de la ley 210 de 2015, lo que [en] efecto realizamos de manera favorable a la parte Peticionaria, y no al Registrador de la Propiedad. (Ennegrecido nuestro).11
En vista de todo ello, la peticionaria le solicitó a
la Registradora que dejara sin efecto la notificación, toda
vez que el TPI había resuelto que se cumplieron con todos
los requisitos del Art. 185 de la Ley Núm. 210-2015, supra.
El 3 de febrero de 2025, la Registradora reafirmó su
denegatoria al comunicar mediante correo electrónico que
“[e]l documento sigue notificado. Cuando se enmiende la
11 Véase Entrada Núm. 32 del expediente digital del caso AG2024CV00339 en el SUMAC. RG-2025-0001 6
resolución y la misma se una al asiento[,] se suspenderá
la falta”.12
En desacuerdo, la señora Reina Cubero presentó el
Recurso gubernativo de epígrafe en el que señaló, en
esencia, que la Registradora erró al intentar sustituir su
interpretación de lo que debía incluir una resolución en
un caso de expediente de dominio sobre las determinaciones
hechas por el Tribunal que evaluó la totalidad del
expediente y la prueba.
En respuesta, la Registradora solicitó la
desestimación del recurso por falta de jurisdicción. Según
su criterio, la peticionaria no presentó un escrito de
recalificación en el que objetara la calificación, en
contravención del Art. 241 de la Ley Núm. 210-2015, 30 LPRA
sec. 6401. Por ello, sostuvo que la peticionaria estaba
impedida de presentar el recurso gubernativo, conforme al
Art. 244 de la Ley Núm. 210-2015, 30 LPRA sec. 6404.
También, arguyó que tampoco existía una anotación de
denegatoria de la cual pudiese recurrirse al Tribunal
Supremo, toda vez que no extendió la anotación al
interpretar que la peticionaria no radicó un escrito de
recalificación conforme a derecho. Además, en su alegato,
la parte recurrida reiteró su planteamiento jurisdiccional
y, en los méritos, defendió la calificación realizada.
12 Apéndice de la Moción de desestimación, Anejo 12, pág. 1. RG-2025-0001 7
Según su posición, la calificación se limitó a verificar
si el documento judicial contenía los requisitos
sustantivos requeridos para su inscripción.
Ahora bien, sostengo que de un análisis sosegado y
cuidadoso del expediente surge diáfanamente que poseemos
jurisdicción para atender el Recurso gubernativo. Primero,
la señora Reina Cubero manifestó en sus comunicaciones a
la Registradora una singular objeción, reiterada en el
señalamiento de error en el recurso gubernativo ante nos:
procedía que se dejara sin efecto la notificación, toda vez
que el TPI expresó que se cumplió con el Art. 185(i) de la
Ley Núm. 210-2015, supra. Esta era la controversia de
estricto derecho que nos correspondía dirimir.
De igual forma, resulta desacertado interpretar que
las respuestas de la peticionaria a comunicaciones de la
Registradora – en las que explicó sus gestiones
infructuosas para lograr lo requerido por esta para
inscribir – constituyeron una expresión de conformidad con
la calificación.
Segundo, las respuestas de la Registradora a los
escritos de la peticionaria constituyeron una negación de
esta a recalificar, lo cual de por sí solo hace disponible
el recurso gubernativo. Visto así, contrario a lo que
planteó la Registradora, el que no haya anotado la
denegatoria al mantener la calificación original no nos
priva de jurisdicción, como erróneamente avala la mayoría RG-2025-0001 8
de este Tribunal. Su reiterada negativa constituyó razón
suficiente para permitir la presentación del recurso
gubernativo. Este Tribunal posee una larga tradición de
reconocer que el recurso gubernativo es el remedio
disponible cuando un Registrador de la Propiedad abdica
manifiestamente de su razón de ser: calificar documentos.
Matos, Sostre v. Registradora, 213 DPR 348, 357 (2023);
CRIM v. Registradora, 193 DPR 943, 951 (2015); Housing Inv.
Corp. v. Registrador, supra, pág. 500; Castro Lund v.
Registrador, 102 DPR 295, 301-303 (1974); Rivera v.
Registrador, 74 DPR 127, 132 (1952); Autoridad de Fuentes
Fluviales v. Registrador, 71 DPR 847, 849 (1950); Blanco
v. Registrador, 71 DPR 570, 573 (1950); Pueblo v.
Registrador, 64 DPR 130, 134 (1944); Jiménez v.
Registrador, 62 DPR 547, 548 (1943). Esto, pues la negativa
del Registrador a calificar le cierra las puertas del
Registro de la Propiedad a la parte que interesa la
inscripción, tal y como ocurre con la denegatoria y la
suspensión. Housing Inv. Corp. v. Registrador, supra. Lejos
de desestimar basándonos en rigorismos interpretativos, en
este caso debimos abrir las puertas del Tribunal a la
ciudadana en esta primera, última y única instancia para
revisar la actuación u omisión de un Registrador.
Esta visión, cabe destacar, es respaldada por la
política pública que instituye la Ley de la Judicatura del
Estado Libre Asociado de Puerto Rico de 2003, Ley Núm. 201- RG-2025-0001 9
2003, según enmendada, 4 LPRA sec. 24 et seq., (Ley de la
Judicatura) al reconocer nuestra responsabilidad de
garantizarle a la ciudadanía acceso inmediato y económico
a un sistema de justicia que sea sensible a la realidad de
sus distintos miembros. Exposición de Motivos de la Ley
Núm. 201-2003. Como corolario de ello, nos corresponde
adoptar una actitud de apertura que promueva atender los
recursos en los méritos y reduzca al mínimo las
desestimaciones por rigores inflexibles de forma y
contenido. Véase Santana Báez v. Adm. Corrección, 190 DPR
983 (2014) (Sentencia) (Opinión de conformidad del Juez
Asociado señor Estrella Martínez). Máxime cuando los
recursos gubernativos enfrentan la particular situación
antes descrita de que el Tribunal Supremo es la única
instancia judicial de revisión.
Adviértase, además, que en el importante precedente de
Housing Inv. Corp. v. Registrador, supra, realizamos una
interpretación armoniosa de todas las disposiciones
legales, tanto sustantivas como procesales, que rigen en
nuestro ordenamiento jurídico al momento de evaluar un
recurso gubernativo. En esa ocasión, en lugar de emplear
un restrictivo análisis formalista, estudiamos los
requisitos procesales del recurso gubernativo a la luz de
otras importantes consideraciones de política pública,
tales como evitar menoscabar la utilidad de la revisión,
remover trabas que inmovilizan el sistema procesal y RG-2025-0001 10
fomentar el uso de nuestra competencia para resolver y no
posponer decisiones. Housing Inv. Corp. v. Registrador,
supra, págs. 501-502. Estas consideraciones van de la mano
con la antes descrita encomienda que nos encarga la Ley de
la Judicatura de promover que los casos se vean en los
méritos y que se reduzcan las desestimaciones por rigores
de forma y contenido.
Tercero, en vista de la naturaleza no contenciosa del
recurso gubernativo, soy del criterio de que no debemos dar
paso a la indebida restricción y renuncia de nuestra
jurisdicción gubernativa. Véase Housing Inv. Corp. v.
Registrador, supra. Por el contrario, debemos examinar los
requisitos de contenido de los Arts. 241 y 245 de la Ley
Núm. 210-2015, supra, de manera amplia y que se reconozca
que el Tribunal Supremo es la única instancia para revisar
las determinaciones o inacciones de los Registradores de
la Propiedad. Por esa razón, no considero apropiado adoptar
el argumento circular promovido por la Registradora como
fundamento para descartar el presente Recurso gubernativo.
En ese sentido, no corresponde validar el planteamiento de
que, como los escritos de la peticionaria alegadamente no
cumplieron con los requisitos de contenido del Art. 241 de
la Ley Núm. 210-2015, supra, la Registradora no extendió
la anotación de denegatoria y, por lo tanto, no había
anotación de la cual recurrir, de acuerdo con el Art. 242
de la Ley Núm. 210-2015, 30 LPRA sec. 6402. RG-2025-0001 11
Esta última premisa es errónea. Primero, porque es
reiterado precedente en nuestro Derecho Hipotecario que se
puede recurrir de la negativa o la omisión de un
Registrador, sin que necesariamente haya una anotación
formal por parte de este. Segundo, porque los escritos de
la parte peticionaria ante la Registradora contienen una
argumentación coherente y un señalamiento que
consecuentemente reproduce ante nos, el único foro revisor
para presentar un Recurso Gubernativo. Tercero, porque no
debemos desalentar que la ciudadanía y los Registradores
puedan abrir vías de comunicación para intentar resolver
desavenencias sin incurrir en el ámbito litigioso. Cuarto,
porque, si bien la argumentación de la peticionaria es
directa al grano, la controversia del recurso gubernativo
está delimitada de forma clara y solamente resta aplicar
el derecho para resolver si el requerimiento de la
Registradora en el cual descansa su negativa es válido o
no.
En resumen, esta conveniente alegación premia la
reiterada negativa de la Registradora a recalificar el
documento en cuestión. De igual manera, lamentablemente se
valida el contrasentido de que un Registrador de la
Propiedad tome por no puesto el escrito de recalificación
sin comunicarlo a la parte que lo presentó y mantenga
correspondencia con esta sosteniendo la negativa de
recalificar y, a la vez, se le prive de su derecho de RG-2025-0001 12
revisión ante este foro. Esta es una interpretación
impermisible y nociva al fundamental principio de acceso a
la justicia.
Por estas razones, respetuosamente disiento del curso
de acción adoptado en esta ocasión.
Luis F. Estrella Martínez Juez Asociado