per CURIAM:
Este recurso gubernativo se ha interpuesto contra la denegación de inscripción del Registrador de la Propiedad, Sección de Ponce, respecto a cierta venta judicial.
Margarita Mercado Riera, dos hermanos de ella y los sucesores de otro finado hermano, eran dueños por título de origen hereditario, en común y pro indiviso, por cuartas par-tes, de unas 24 fincas rústicas situadas mayormente en el término municipal de Ponce. En marzo de 1956 Margarita Mercado Riera radicó una demanda sobre división de co-munidad contra los demás condueños, ante la Sala de Ponce del Tribunal Superior, alegando que no deseaba continuar la comunidad y solicitando que se decretara la división o partición de los inmuebles ya mediante adjudicación material [88] de parte de ellos o mediante la adjudicación de determinados inmuebles a cada uno, en la forma más .equitativa posible, adoptándose cualquier medida necesaria para lograr ese fin.
El 23 de enero de 1959 se dictó sentencia favorable a la actora. En lo pertinente, la misma decretó:
“Sentencia: — Por todo lo anteriormente expuesto se declara con lugar la demanda en el caso del epígrafe y se ordena y decreta la venta en publica subasta de todos y cada uno de los bienes inmuebles a que se refiere la presente acción y que a continuación se describan; por el respectivo precio mínimo que también se expresa seguidamente de la descripción, . . . dis-poniéndose que una vez efectuada la venta en pública subasta de los bienes descritos se depositará el importe total del pro-ducido de dicha subasta en la secretaría de este Tribunal y se procederá a repartir por el Secretario la totalidad de las sumas obtenidas por virtud de la subasta en la proporción y de la manera siguiente: una cuarta parte para la demandante, Margarita Mercado Riera; .... La cuarta parte correspondiente a la demandante, Margarita Riera se depositará también en la Secretaría de este Tribunal hasta nueva orden para que ésta dé cumplimiento a la estipulación que concertara con el codeman-dado, Ron. Secretario de Hacienda de Puerto Rico y aprobada por este Tribunal el día 23 de septiembre de 1958.
El Alguacil de este Tribunal procederá a la venta en pública subasta de todas y cada una de las fincas descritas, individual y separadamente, ateniéndose a las disposiciones del Título 32, L.P.R.A., sección 113U.” (Énfasis suplido.)
El 11 de octubre de 1962 se celebró una subasta pública que quedó desierta respecto a cinco fincas, las primeras cua-tro de ellas nombradas: La Catalina, Jaime Seix, Aguayo y Feliz. La quinta, consistente de un predio de 42 cuerdas, del barrio Magueyes, sitio Corral Viejo, no tenía nombre.
Por orden de 26 de noviembre de 1962 el Tribunal dispuso la venta en pública subasta de esas cinco fincas, con sujeción a los siguientes precios mínimos:
[89] Finca Núm. Uno, “La Catalina” . $ 40,000.00
" " Dos, “Jaime Seix” . 2,000.00
" " Tres, “Aguayo” . 1,000.00
" " Cuatro, “Feliz” . 140,000.00
" " Cinco, Predio en Corral Viejo . 4,200.00
Se expidió por el secretario mandamiento al alguacil y éste libró y publicó el oportuno edicto anunciando la venta en pública subasta de las cinco fincas expresando, entre otras cosas:
“Que para cumplimentar un mandamiento que me ha sido expedido por el Secretario de este Hon. Tribunal, procederé a vender y venderé en pública subasta al mejor postor, el día 9 de enero de 1963, a las nueve de la mañana (9:00 A.M.), los inmuebles que se describen más adelante, por los precios mínimos fijados a cada uno de ellos en este anuncio, a saber: [se describen las 5 fincas]
Dicha subasta se efectuará por los precios mínimos fijados a cada uno de los inmuebles descritos. Los compradores en la subasta entrarán en la inmediata posesión de los distintos in-muebles descritos en la demanda y en la sentencia original y el Alguacil suscribiente procederá a entregar la posesión de los mismos al o a los adjudicatarios en la subasta, de acuerdo con la sentencia firme dictada en este caso.
No se admitirán posturas que no sean en dinero efectivo, certificado de depósito o cheque certificado, billetes americanos de curso legal de Estados Unidos de Norte América, que deberán consignarse en el acto de la subasta.”
Fue celebrada la subasta en la fecha y hora indicadas en los edictos publicados. A la misma concurrieron, según reza el Acta de Subasta “representantes de las dos partes.”
La finca número Tres, denominada Aguayó, fue rematada por Rafael Peralta Cario, adjudicándosele por el precio mí-nimo de $1,000.00, totalmente satisfecho en dinero y en el propio acto de subasta.
La comunera demandante Margarita Mercado Riera— casada con Salvador S. Mandry Espinosa — asistió a la su-basta representada por su apoderado Pastor Mandry Nones, [90] quien en su nombre hizo ofertas por las cuatro fincas La Catalina, Jaime Seix, Feliz y Predio Corral Viejo, que eran, por las tres primeras fincas, iguales a los precios mínimos que se les había señalado. La que hizo respecto al predio de Corral Viejo fue por $4,300.00, es decir, por cien dólares en exceso al precio mínimo de $4,200.00.
Aparece del Acta de Subasta que, no obstante haberse hecho ofertas a nombre de la demandante por el precio mí-nimo de remate respectivo o por poco más de ese precio, y de habérsele otorgado a ella la buena pro en la subasta, el algua-cil recibió del apoderado de la comunera licitadora solamente tres cuartas partes del precio allí ofrecido como oferta. El alguacil en el Acta de Subasta hizo constar lo siguiente:
Respecto a la finca La Catalina:
“Después de haber leído en alta voz la descripción del in-mueble, su nota de inscripción y el precio mínimo anterior, don Pastor Mandry Nones, como apoderado de la deman-dante, doña Margarita Mercado Riera, ofreció por el inmueble el indicado precio mínimo de $40,000.00, y toda vez que dicha demandante es dueña de una cuarta (%) parte del inmueble, y no habiendo sido mejorada la oferta efectuada a nombre de ella, le adjudiqué la buena pro, habiendo recibido un cheque del gerente del Banco de Ponce por la suma de $30,000.00, que representa las tres cuartas (%,) partes que adquirió en la su-basta dicha adjudicataria, quien era dueña de la cuarta parte restante, según aparece de los autos de este caso.”
Respecto a la finca Jaime Seix:
“Después de haber leído la descripción de la anterior finca, su precedente nota de inscripción y el precio mínimo de $2,000.00, don Pastor Mandry Nones, como apoderado de la demandante, Doña Margarita Mercado Riera, ofreció por la citada finca la suma de $2,000.00, precio mínimo fijado en esta subasta. No habiendo sido mejorada dicha oferta le adjudiqué la buena pro a la demandante, Doña Margarita Mercado Riera. Por ser dueña ésta de una cuarta parte del inmueble en la subasta, por conducto de su apoderado mencionado, satisfizo la suma de $1,500.00 en un cheque del gerente del Banco de Ponce.”
[91]
Respecto a la finca Feliz:
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per CURIAM:
Este recurso gubernativo se ha interpuesto contra la denegación de inscripción del Registrador de la Propiedad, Sección de Ponce, respecto a cierta venta judicial.
Margarita Mercado Riera, dos hermanos de ella y los sucesores de otro finado hermano, eran dueños por título de origen hereditario, en común y pro indiviso, por cuartas par-tes, de unas 24 fincas rústicas situadas mayormente en el término municipal de Ponce. En marzo de 1956 Margarita Mercado Riera radicó una demanda sobre división de co-munidad contra los demás condueños, ante la Sala de Ponce del Tribunal Superior, alegando que no deseaba continuar la comunidad y solicitando que se decretara la división o partición de los inmuebles ya mediante adjudicación material [88] de parte de ellos o mediante la adjudicación de determinados inmuebles a cada uno, en la forma más .equitativa posible, adoptándose cualquier medida necesaria para lograr ese fin.
El 23 de enero de 1959 se dictó sentencia favorable a la actora. En lo pertinente, la misma decretó:
“Sentencia: — Por todo lo anteriormente expuesto se declara con lugar la demanda en el caso del epígrafe y se ordena y decreta la venta en publica subasta de todos y cada uno de los bienes inmuebles a que se refiere la presente acción y que a continuación se describan; por el respectivo precio mínimo que también se expresa seguidamente de la descripción, . . . dis-poniéndose que una vez efectuada la venta en pública subasta de los bienes descritos se depositará el importe total del pro-ducido de dicha subasta en la secretaría de este Tribunal y se procederá a repartir por el Secretario la totalidad de las sumas obtenidas por virtud de la subasta en la proporción y de la manera siguiente: una cuarta parte para la demandante, Margarita Mercado Riera; .... La cuarta parte correspondiente a la demandante, Margarita Riera se depositará también en la Secretaría de este Tribunal hasta nueva orden para que ésta dé cumplimiento a la estipulación que concertara con el codeman-dado, Ron. Secretario de Hacienda de Puerto Rico y aprobada por este Tribunal el día 23 de septiembre de 1958.
El Alguacil de este Tribunal procederá a la venta en pública subasta de todas y cada una de las fincas descritas, individual y separadamente, ateniéndose a las disposiciones del Título 32, L.P.R.A., sección 113U.” (Énfasis suplido.)
El 11 de octubre de 1962 se celebró una subasta pública que quedó desierta respecto a cinco fincas, las primeras cua-tro de ellas nombradas: La Catalina, Jaime Seix, Aguayo y Feliz. La quinta, consistente de un predio de 42 cuerdas, del barrio Magueyes, sitio Corral Viejo, no tenía nombre.
Por orden de 26 de noviembre de 1962 el Tribunal dispuso la venta en pública subasta de esas cinco fincas, con sujeción a los siguientes precios mínimos:
[89] Finca Núm. Uno, “La Catalina” . $ 40,000.00
" " Dos, “Jaime Seix” . 2,000.00
" " Tres, “Aguayo” . 1,000.00
" " Cuatro, “Feliz” . 140,000.00
" " Cinco, Predio en Corral Viejo . 4,200.00
Se expidió por el secretario mandamiento al alguacil y éste libró y publicó el oportuno edicto anunciando la venta en pública subasta de las cinco fincas expresando, entre otras cosas:
“Que para cumplimentar un mandamiento que me ha sido expedido por el Secretario de este Hon. Tribunal, procederé a vender y venderé en pública subasta al mejor postor, el día 9 de enero de 1963, a las nueve de la mañana (9:00 A.M.), los inmuebles que se describen más adelante, por los precios mínimos fijados a cada uno de ellos en este anuncio, a saber: [se describen las 5 fincas]
Dicha subasta se efectuará por los precios mínimos fijados a cada uno de los inmuebles descritos. Los compradores en la subasta entrarán en la inmediata posesión de los distintos in-muebles descritos en la demanda y en la sentencia original y el Alguacil suscribiente procederá a entregar la posesión de los mismos al o a los adjudicatarios en la subasta, de acuerdo con la sentencia firme dictada en este caso.
No se admitirán posturas que no sean en dinero efectivo, certificado de depósito o cheque certificado, billetes americanos de curso legal de Estados Unidos de Norte América, que deberán consignarse en el acto de la subasta.”
Fue celebrada la subasta en la fecha y hora indicadas en los edictos publicados. A la misma concurrieron, según reza el Acta de Subasta “representantes de las dos partes.”
La finca número Tres, denominada Aguayó, fue rematada por Rafael Peralta Cario, adjudicándosele por el precio mí-nimo de $1,000.00, totalmente satisfecho en dinero y en el propio acto de subasta.
La comunera demandante Margarita Mercado Riera— casada con Salvador S. Mandry Espinosa — asistió a la su-basta representada por su apoderado Pastor Mandry Nones, [90] quien en su nombre hizo ofertas por las cuatro fincas La Catalina, Jaime Seix, Feliz y Predio Corral Viejo, que eran, por las tres primeras fincas, iguales a los precios mínimos que se les había señalado. La que hizo respecto al predio de Corral Viejo fue por $4,300.00, es decir, por cien dólares en exceso al precio mínimo de $4,200.00.
Aparece del Acta de Subasta que, no obstante haberse hecho ofertas a nombre de la demandante por el precio mí-nimo de remate respectivo o por poco más de ese precio, y de habérsele otorgado a ella la buena pro en la subasta, el algua-cil recibió del apoderado de la comunera licitadora solamente tres cuartas partes del precio allí ofrecido como oferta. El alguacil en el Acta de Subasta hizo constar lo siguiente:
Respecto a la finca La Catalina:
“Después de haber leído en alta voz la descripción del in-mueble, su nota de inscripción y el precio mínimo anterior, don Pastor Mandry Nones, como apoderado de la deman-dante, doña Margarita Mercado Riera, ofreció por el inmueble el indicado precio mínimo de $40,000.00, y toda vez que dicha demandante es dueña de una cuarta (%) parte del inmueble, y no habiendo sido mejorada la oferta efectuada a nombre de ella, le adjudiqué la buena pro, habiendo recibido un cheque del gerente del Banco de Ponce por la suma de $30,000.00, que representa las tres cuartas (%,) partes que adquirió en la su-basta dicha adjudicataria, quien era dueña de la cuarta parte restante, según aparece de los autos de este caso.”
Respecto a la finca Jaime Seix:
“Después de haber leído la descripción de la anterior finca, su precedente nota de inscripción y el precio mínimo de $2,000.00, don Pastor Mandry Nones, como apoderado de la demandante, Doña Margarita Mercado Riera, ofreció por la citada finca la suma de $2,000.00, precio mínimo fijado en esta subasta. No habiendo sido mejorada dicha oferta le adjudiqué la buena pro a la demandante, Doña Margarita Mercado Riera. Por ser dueña ésta de una cuarta parte del inmueble en la subasta, por conducto de su apoderado mencionado, satisfizo la suma de $1,500.00 en un cheque del gerente del Banco de Ponce.”
[91]
Respecto a la finca Feliz:
“Después de haber leído la descripción de la anterior finca, su precedente nota de inscripción y el precio mínimo de $140,-000.00, don Pastor Mandry Nones, como apoderado de la de-mandante, doña Margarita Mercado Riera, ofreció por la citada finca la suma de $14-0,000.00, precio mínimo fijado en esta subasta. No habiendo sido mejorada dicha oferta le adjudiqué la buena pro a la demandante, doña'Margarita Mercado Riera. Por ser dueña ésta de una cuarta parte del inmueble subastado, por conducto de su apoderado mencionado satisfizo la suma de $105,000.00 en un cheque del gerente del Banco de Ponce.”
Respecto a Predio Corral Viejo:
“Después de haber leído en alta voz la descripción del in-mueble, su nota de inscripción y el precio mínimo anterior, don Pastor Mandry Nones, como apoderado de Doña Margarita Mercado Riera, ofreció por el inmueble la cantidad de $4,300.00, y toda vez que dicha demandante es dueña de una cuarta parte del inmueble, y no habiendo sido mejorada la oferta efectuada a su nombre, le adjudiqué la buena pro, habiendo re-cibido un cheque del gerente del Banco de Ponce por la suma de $3,150.00 y la suma adicional de $75.00 en efectivo.” (Énfasis suplido.)
El 12 de enero de 1963, fue otorgada la escritura Núm. 10 ante el Notario Armando Irizarry Hernández, por el alguacil que celebró la subasta, los esposos Salvador S. Mandry y Margarita Mercado Riera y Rafael Peralta Cario. Por la misma se ratificó la venta en pública subasta celebrada tres días antes. Sus cláusulas Primera y Segunda dicen en lo pertinente:
“Primera: Don Homero Negrón Torres, como Alguacil ... ratifica en todas sus partes la subasta que efectuara, ... y, en tal virtud, vende, cede, renuncia y traspasa a favor- de doña Margarita Mercado Riera los condominios de tres cuartas par-tes en los inmuebles descritos . . . que pertenecían a los deman-dados, . . . por ser la compradora dueña de la cuarta parte restante en todos y cada uno de los referidos bienes, que adqui-riera por herencia testada . . . transmitiéndole a la compradora [92] judicial el pleno dominio de los condominios de tres cuartas partes en todos y cada uno de los referidos inmuebles, ....
Segunda: Se efectúa esta Compraventa por el convenido precio de Ciento Treinta y Nueve Mil Setecientos Veinti-cinco Dólares ($139,725.00), que el Alguacil compareciente recibiera de la compradora judicial en el Acto de la Subasta,. ..”. (Énfasis suplido.)
Fue presentada dicha escritura para su inscripción res-pecto a las tres cuartas partes adjudicadas a la demandante sobre las cuatro fincas La Catalina, Jaime Seix, Feliz y Predio del sitio Corral Viejo. El Registrador la denegó por una nota que en lo esencial es como sigue:
“Denegado este documento y tomada anotación preventiva por 120 días de los condominios de % partes que adquiere Margarita Mercado Riera y su esposo Salvador S. Mandry Espinosa por compra en pública subasta en las fincas 1, 2, 4 y 5 descritas en las páginas 36 a 38 del mismo, únicas de que se solicita ins-cripción, allí donde se indica al margen de la descripción de las mismas, por observarse: — Primero: Que la función califi-cadora debe atenerse a lo que resulta de los documentos pre-sentados conforme dispone el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 77 de su Reglamento. Segundo: Que el procedimiento seguido ante el Tribunal, es uno de carácter especial fundado en el ar-tículo 338 del Código Civil invitando a la subasta a terceros extraños. Tercero: Que conforme se desprende de la orden del Tribunal el alguacil debía vender las fincas en su totalidad, lo que no hizo ya que enajenó condominios. Cuarto: Que en ausen-cia de autorización expresa el alguacil carece de facultad para modificar la relación jurídica que se crea entre el juez y las partes, en virtud de la sentencia, independientemente de cual-quier defecto en las actuaciones que originara aquella, (sección 404, 4 L.P.R.A.).”