ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IV
WILLIAM RIVERA Y OTROS Revisión Administrativa Parte Recurrente procedente del Departamento v. de Asuntos del KLRA202500182 Consumidor CONSEJO DE TITULARES (DACO) COND. PLAYAMAR Y OTROS Parte Recurrida Caso Núm.: C-SAN-2023- 0013681
Sobre: Ley de Condominios Panel integrado por su presidenta, la Jueza Cintrón Cintrón, la Jueza Rivera Marchand y el Juez Rodríguez Flores.
Rodríguez Flores, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de mayo de 2025.
La parte recurrente, compuesta por el Sr. William Rivera y
otros titulares del Condominio Playamar (en conjunto, parte
recurrente), solicita que revoquemos la Resolución sumaria emitida
y notificada el 3 de febrero de 2025, por el Departamento de Asuntos
del Consumidor (DACO). Mediante el referido dictamen, el DACO
declaró no ha lugar la querella instada por la parte recurrente contra
el Consejo de Titulares del Condominio Playamar y su Junta de
Directores.1
Luego de presentado el recurso, la parte recurrente instó una
Moción para que se ordene la paralización de los procedimientos
relacionados con la ejecución de la resolución recurrida. Mediante
Resolución emitida el 31 de marzo de 2025, este Foro ordenó la
paralización de los efectos de la resolución emitida por el DACO el 3
1 Apéndice del recurso, págs. 18-28.
Número Identificador SEN2025________________ KLRA202500182 2
de febrero de 2025. A su vez, concedimos término a la parte
recurrida para presentar su oposición al recurso.
En cumplimiento con nuestra resolución, el Consejo de
Titulares del Condominio Playamar (Consejo de Titulares)
compareció mediante su Alegato en oposición a petición de revisión.
Con el beneficio de la comparecencia de las partes, y por los
fundamentos que expondremos a continuación, se confirma el
dictamen recurrido y se deja sin efecto la paralización que fue
ordenada por este Tribunal mediante resolución de 31 de marzo de
2025.
I.
El Condominio Playamar (Condominio) ubica en el municipio
de Carolina y está sometido al régimen de propiedad horizontal,
según surge de la Escritura Número 12 sobre Compraventa otorgada
el 21 de febrero de 1974 ante el notario Carlos Roberto Vélez. El
Condominio consta de 50 apartamentos residenciales.
El 16 de septiembre de 2021, el Consejo de Titulares del
Condominio convocó a los titulares a una Asamblea Extraordinaria
a celebrarse el 30 de septiembre de 2021. De la convocatoria a dicha
asamblea surge que, entre otros asuntos, se escogería una nueva
Junta de Directores del Condominio. También, se atendería la
propuesta a enmienda al Reglamento del Condominio para prohibir
el arrendamiento a corto plazo (por un término menor de 6 meses) e
imponer multas para su cumplimiento. La convocatoria señaló que
los titulares con más de un (1) apartamento tenían derecho a un (1)
solo voto independientemente del número de apartamentos de que
fuese propietario.2
Celebrada la asamblea en la fecha pautada, el 7 de octubre de
2021, la Junta de Directores del Condominio notificó a los titulares
2 Íd., págs. 57-58. KLRA202500182 3
el Acta de la Asamblea. De esta surge que la enmienda al
Reglamento del Condominio se aprobó con 24 votos a favor y 9 en
contra.3 La parte recurrente asistió a la asamblea y emitió su voto
en contra a la enmienda propuesta.4
Posteriormente, el 1 de diciembre de 2021, la Junta de
Directores del Condominio notificó a los titulares los resultados de
las votaciones a la enmienda al Reglamento del Condominio.5 Más
adelante, el 12 de abril de 2022, la Junta de Directores envió una
carta a todos los titulares para informarles que, a partir del 1 de
mayo de 2022, comenzaría a emitir multas a quienes estuvieran
violentando la prohibición de alquileres a corto plazo.6 A
continuación, el 28 de junio de 2022, mediante correo electrónico,
la Junta de Directores solicitó a los titulares que arrendaban sus
apartamentos a corto plazo el cese de dicha práctica o, de lo
contrario, advirtió que procedería a emitir multas. También en el
mismo correo electrónico, la Junta de Directores notificó a los
titulares la contratación de los servicios de guardia de seguridad, a
partir del 1 de julio de 2022. Se anunció que entre las funciones del
oficial de seguridad se encontraba registrar la entrada y salida de
visitantes y residentes.7
Así las cosas, el 13 de diciembre de 2022, la parte recurrente
recibió de la Junta de Directores del Condominio un estado de
cuenta donde surgen multas expedidas en su contra a partir del mes
3 Se hace constar que mediante Sentencia emitida el 24 de agosto de 2022, por este Tribunal de Apelaciones, en el recurso Ana Rosa Montes Arraiza v. Consejo de Titulares y Junta de Directores Cond. Playamar, KLRA202200362, se confirmó la decisión del DACO de declarar sin lugar la querella de ese caso y concluir que el Consejo de Titulares está facultado para enmendar el Reglamento del Condominio, con la anuencia de los titulares, y prohibir el arrendamiento a corto plazo. 4 Íd., págs. 65-68. 5 Íd., págs. 70-71. El documento indica que en la votación participaron 42 de los
47 titulares del Condominio, lo que representó un 85.48% de participación numérica de titulares. La enmienda al Reglamento del Condominio se aprobó con 31 votos a favor (58.74%) y 11 votos en contra (26.74%). A su vez, la votación a favor constituyó el 68.72% del total participaciones en las áreas comunes del Condominio, versus el 31.28% de las votaciones en contra. 6 Íd., pág. 72. 7 Íd., pág. 78. KLRA202500182 4
de julio de 2022, correspondiente al periodo de incumplimiento con
la prohibición de arrendar a corto plazo.8
La parte recurrente presentó su querella ante el DACO el 31
de enero de 2023.9 Solicitó que la agencia declarara nula la
enmienda que prohíbe el arrendamiento a corto plazo en el
Condominio, arguyendo que esta fue aprobada contrario a lo
establecido en la Ley de Condominios de Puerto Rico, Ley Núm. 129-
2020, la Escritura Matriz y el Reglamento del Condominio. En
específico, planteó que la Junta de Directores modificó la norma
para el cómputo de las votaciones, ya que adjudicó a los titulares
con más de un (1) apartamento únicamente el porcentaje de
participación correspondiente al apartamento de mayor cabida, en
lugar de sumar las participaciones de la totalidad de los
apartamentos. Adujo que no se podía excluir la participación
adicional de los titulares con más de un apartamento, como se hizo
en la asamblea impugnada. Además, fundamentada en dicho
planteamiento de nulidad, la parte recurrente impugnó las multas
expedidas por la Junta de Directores del Condominio a raíz de la
enmienda. También solicitó la cancelación del contrato de la
compañía de seguridad, basado en que era un gasto no
presupuestado, implantado sin el consentimiento del Consejo de
Titulares. Así también, requirió la corrección del Acta de la Asamblea
Extraordinaria celebrada el 30 de septiembre de 2021, para que
reflejara los comentarios relacionados a la votación de la enmienda
al Reglamento del Condominio.
La Junta de Directores y el Consejo de Titulares del
Condominio presentaron sus respectivas mociones de
desestimación sumaria de la querella.10 En síntesis, plantearon que
8 Íd., págs. 80-88. 9 Íd., págs. 41-56. 10 Íd., págs. 109-132, 152-160. La Junta de Directores presentó la solicitud de
desestimación sumaria de la querella, a la que se unió el Consejo de Titulares. KLRA202500182 5
el término aplicable para impugnar la enmienda al reglamento, las
multas expedidas y la contratación del servicio de compañía de
seguridad era de treinta (30) días a partir de la fecha en que se tomó
el acuerdo o determinación. Así, arguyeron que la querella incoada
el 31 de enero de 2023, para impugnar los acuerdos alcanzados en
la asamblea del 30 de septiembre de 2021, se encontraba prescrita,
al haberse presentado en exceso del mencionado término de treinta
(30) días. De otra parte, argumentaron que la enmienda al
Reglamento se aprobó conforme a lo dispuesto en la Ley de
Condominios de Puerto Rico, referente a la contabilización del por
ciento de participación de aquellos titulares con más de un
apartamento.
El 3 de febrero de 2025, el DACO emitió y notificó la
Resolución11 objeto del presente recurso, basado en la facultad que
le confiere su Reglamento de Procedimientos Adjudicativos, Núm.
8034 de 14 de junio de 2011, para la resolución sumaria de las
controversias. De tal forma, expresó que la prueba del expediente
era suficiente para determinar la inexistencia de controversias
sustanciales de hechos y resolver el asunto de manera sumaria. Así,
en la resolución, consignó las siguientes determinaciones de hechos:
1. Los querellantes William Rivera y Megan Lynn Dean son titulares de los apartamentos 15-A y 15-C del Condominio Playamar mediante la Escritura Número doscientos dieciocho (218) sobre Compraventa otorgada el 22 de agosto de 2019 ante el Notario Félix Joel Zambrana Ortiz; y mediante la Escritura Número treinta y seis (36) sobre compraventa otorgada el 14 de junio de 2021 ante el Notario José Rafael Báez Cortines.
2. La querellante Frances Maldonado Rosado es titular del apartamento 1-A del Condominio Playamar mediante la Escritura Número ochenta y cuatro (84) sobre compraventa otorgada el 15 de noviembre de 2019 ante la Notario Claudia Elizabeth Santiago Olivera.
3. La querellante Jennifer Lynne Chaitin es titular de los apartamentos PH-A y PH-B del Condominio Playamar mediante la Escritura Número doscientos
11 Íd., págs. 20-28. KLRA202500182 6
diecisiete (217) sobre compraventa otorgada el 20 de noviembre de 2017 ante el Notario Juan Carlos Ortega Torres; y mediante la Escritura treinta y dos (32) sobre liquidación de participación de dicha propiedad otorgada el 16 de diciembre de 2022 ante la Notario Gloria Rivera Carrero. El PH-B fue adquirido por la titular y así consta en la Escritura Número uno (1) sobre compraventa otorgada el 28 de junio de 2021 ante la Notario Ethel M. Santisteban Rivera.
4. Los querellantes John Edward Peterson & Mary Grissel Ruiz-Vachier son titulares del apartamento PH- C del Condominio Playamar mediante la Escritura Número doce (12) sobre compraventa otorgada el 23 de marzo de 2019 ante la Notario Claudia Elizabeth Santiago Olivera.
5. El Condominio Playamar ubicado en el municipio de Carolina está sometido al Régimen de Propiedad Horizontal según surge de la Escritura Número doce (12) otorgada el 21 de febrero de 1974 ante el notario Carlos Roberto Vélez.
6. El Condominio Playamar consta de cincuenta (50) apartamentos residenciales.
7. El 16 de septiembre de 2021 el Consejo de [T]itulares convocó a los titulares a una Asamblea Extraordinaria a celebrarse el 30 de septiembre de 2021 a las 6:30 pm.
8. De la Convocatoria de la Asamblea Extraordinaria surge que entre otros asuntos, se atendería Propuesta a Enmienda al Reglamento del Condominio para prohibir alquileres a corto plazo. La enmienda al Reglamento propuesta lee de la siguiente forma:
ARTICLE VII OBLIGATIO[N]S OF THE OWNERS Section 1. The owners are obligate to: (l) Rents and/or Leases for less than six months are prohibited. (m) Notify the Administration and/or the Board of Directors any rent or lease of the apartment. In any rent of the apartment the owner should provide the administration and/or board of directors a copy of agreement, with the name, email, and phone of the tenant and all other requirements that from time to time the Administration and/or the Board of Directors may request.
ARTICLE IX COMPLIANCE AND DEFAULT (d) The board of directors will have the authority to impose fines on any owner for violations of the rules established in the master deed of the building, the law and/or the By Laws, committed by the owner, its occupant, visitor and/or a supplier up to the sum of one hundred dollars ($100) for each violation incurred. When the violation of the rules is committed by a short- term rental occupant, the fines will be double the amount to a maximum of two hundred (200) dollars. If KLRA202500182 7
the fines are not paid, the services will be suspended as is done with the non-payment of maintenance fees.
9. Los querellantes de epígrafe asistieron a la Asamblea celebrada y emitieron su voto en contra.
10. La Enmienda al Reglamento se aprobó por votación dos terceras (2/3) partes de los titulares que a su vez reunían dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes. Los titulares con más de un apartamento tenían derecho a un (1) solo voto y se consideró el apartamento con mayor por ciento de participación.
11. El 7 de octubre de 2021 se notificó el Acta de la Asamblea.
12. El 1 de diciembre de 2021 se les notificó los resultados de las votaciones respecto a la Enmienda al Reglamento.
13. El 12 de abril de 2022 la Junta de Directores envió una carta a los titulares para informarles que efectivo el 1 de mayo de 2022 comenzarían a emitir multas a quienes estuvieran violando las disposiciones sobre alquileres a corto plazo.
14. El 28 de junio de 2022 la Junta de Directores notificó la contratación de los servicios de guardia de seguridad que no había sido presupuestada, efectivo desde el 1 de julio de 2022.
15. El 28 de junio de 2022 mediante correo electrónico se les solicitó a los titulares que alquilaban apartamentos a corto plazo el cese de dicha práctica o de lo contrario procederían a emitir multas.
16. La parte querellante alegó inicialmente en su querella que los querellantes han solicitado documentación del Consejo de [T]itulares y la Junta de Directores no ha cumplido con su deber de hacerla disponible. Sin embargo, la parte querellante posteriormente expresó que dichos documentos fueron recibidos el 18 de agosto de 2023.
17. El 13 de diciembre de 2022 los querellantes recibieron de la Junta de Directores un estado de cuenta donde surgen las multas expedidas desde el mes de julio de 2022 por alegados incumplimientos con la prohibición de los alquileres a corto plazo.
18. La parte querellante presentó la querella de epígrafe el 31 de enero de 2023 en la que alegó que la Enmienda al Reglamento del Condominio para prohibir los alquileres a corto plazo es contraria a lo dispuesto en la ley de condominio toda vez que se modificó proceso de votación para adjudicarles a los titulares con más de un apartamento, únicamente el porcentaje de participación correspondiente al apartamento de mayor cabida. KLRA202500182 8
19. De igual manera, la parte querellante impugnó las multas expedidas por la Junta de Directores, por el incumplimiento con la prohibición de alquilar sus apartamentos a corto plazo.
20. La parte querellada presentó moción de desestimación alegando, en síntesis, que la querella está prescrita toda vez que fue presentada fuera del término de treinta (30) días contados a partir de la fecha en que se tomó dicho acuerdo, por ser alegadamente, muy perjudicial a los intereses de los querellantes.12
A tenor con las anteriores determinaciones, el DACO concluyó
que el planteamiento sobre nulidad de la enmienda al reglamento
estaba sujeta al término prescriptivo de dos (2) años dispuesto en el
Artículo 65 de la Ley de Condominios de Puerto Rico, infra, para
impugnar los acuerdos del Consejo de Titulares. Por ello, coligió que
dicha reclamación no se encontraba prescrita al momento de
instarse la querella. En cuanto a los méritos de dicho planteamiento
de nulidad de la enmienda al Reglamento del Condominio, el DACO
concluyó que:
La enmienda se aprobó por votación de dos terceras (2/3) partes de los titulares que a su vez reunían dos terceras (2/3) partes de las participaciones en las áreas comunes. Los titulares con más de un apartamento tenían derecho a un (1) solo voto y se consideró el apartamento con mayor por ciento de participación. De la evaluación del expediente, es nuestra apreciación que la votación de la enmienda aprobada se hizo conforme a lo dispuesto en la Ley de Condominios. Los titulares hábiles para votar y con más de un apartamento solo tiene[n] derecho a un (1) voto y se tomará en consideración el apartamento de mayor participación en las áreas comunes.13
Por otro lado, el DACO resolvió que carecía de jurisdicción
para atender los reclamos relacionados con las multas expedidas
por violaciones a la prohibición de arrendar los apartamentos a corto
plazo, la contratación de los servicios de guardias de seguridad y la
corrección del Acta de la Asamblea Extraordinaria llevada a cabo el
30 de septiembre de 2021. Ello, por haberse impugnado fuera del
término de treinta (30) días disponible para aquellos acuerdos que
12 Íd., págs. 20-22. 13 Íd., pág. 26. KLRA202500182 9
el titular alegue que le son perjudiciales. A tales efectos, puntualizó
que:
[L]os titulares recibieron la notificación del [Acta] de la Asamblea el 7 de octubre de 2021. Asimismo, el 12 de abril de 2022, la Junta de Directores envió una carta a los titulares para informarles que efectivo el 1 de mayo de 2022 comenzarían a emitir multas a quienes estuvieran incumpliendo la prohibición de alquilar los apartamentos a corto plazo. Por otra parte, el 28 de junio de 2022 la Junta de Directores notificó la contratación de los servicios de guardia de seguridad efectivo el 1 de julio de 2022 y en dicha comunicación nuevamente solicita a los titulares el cese del alquiler de los apartamentos a corto plazo y advierte que quien incumpla con ello sería multado. El 13 de diciembre de 2022 los querellantes recibieron de la Junta de Directores un estado de cuenta donde surgen las multas expedidas desde el mes de julio de 2022 por alegados incumplimientos con la prohibición de los alquileres a corto plazo.
Por consiguiente, la parte querellante tenía treinta (30) días siguientes a la fecha en que fue notificad[a] de la determinación o acuerdo para presentar la impugnación de esta. La parte presentó dicha impugnación fuera del término de treinta (30) días dispuestos por la Ley de Condominios.14
En virtud de lo anterior, el DACO declaró No Ha Lugar la
Querella instada por la parte recurrente.
En desacuerdo, el 23 de febrero de 2025, la parte recurrente
instó una Solicitud de Reconsideración.15 En ésta, consignó su
objeción a la adjudicación sumaria de la controversia, arguyendo la
existencia de controversia sobre los hechos del caso. Además, señaló
que el DACO erró al interpretar cuál era la votación requerida para
una modificación al Reglamento del Condominio y al determinar que
el término prescriptivo aplicable para la impugnación de multas y la
contratación de una compañía de seguridad era de treinta (30) días
-aplicable a todo tipo de impugnación- y no de dos (2) años
establecido para impugnar los acuerdos contrarios a la Ley de
Condominios, la Escritura Matriz y el Reglamento del Condominio.
Arguyó que si el reclamo de nulidad de la enmienda al reglamento
14 Íd., pág. 26. 15 Íd., págs. 29-36. KLRA202500182 10
está sujeto al término prescriptivo de dos (2) años, entonces todas
las acciones derivadas del tal acción ilegal igualmente se
encontraban atadas al referido término prescriptivo de dos (2) años,
y no al de treinta (30) días.
El 10 de marzo de 2025, el DACO dictó Resolución mediante
la cual declaró no ha lugar la solicitud de reconsideración.16
Inconforme con la decisión, el 27 de marzo de 2025, la parte
recurrente instó el recurso que nos ocupa y apuntó los siguientes
señalamientos de error:
PRIMER ERROR: ERRÓ EL DACO AL RESOLVER LA QUERELLA SUMARIAMENTE, SIN CONSIDERAR QUE HABIA CONTROVERSIA REAL DE HECHOS PERTINENTES QUE NO HABIAN SIDO DEBIDAMENTE PROBADOS.
SEGUNDO ERROR: ERRÓ EL DACO EN SU INTERPRETACIÓN DE HECHOS Y DERECHO EN LA APLICACIÓN CONTRADICTORIA DE LOS TÉRMINOS PRESCRIPTIVOS, SEGÚN LA LEY 129-2020.
TERCER ERROR: ERRÓ EL DACO EN SU INTERPRETACIÓN Y APLICACIÓN DE LA LEY 129-2020 RESPECTO AL CÓMPUTO DE VOTOS REQUERIDOS PARA LA ENMIENDA DEL REGLAMENTO DEL CONDOMINIO.
CUARTO ERROR: ERRÓ EL DACO AL CONCLUIR QUE LA CONTRATACIÓN DE UNA COMPAÑÍA DE SEGURIDAD SIN LA AUTORIZACIÓN DEL CONSEJO DE TITULARES Y SIN HABER SIDO APROBADO EL GASTO EN EL PRESUPUESTO NO CONSTITUYO UNA ACTUACIÓN ILEGAL DE LA JUNTA DE DIRECTORES.
QUINTO ERROR: ERRÓ EL DACO AL NO ORDENARLE A LA JUNTA DE DIRECTORES Y AL CONSEJO DE TITULARES LA CELEBRACIÓN DE UNA NUEVA ASAMBLEA POR HABER EXCLUIDO A LOS QUERELLANTES POR ALEGADAS DEUDAS POR CONCEPTO DE MULTAS QUE ESTABAN SIENDO IMPUGNADAS DURANTE ESTE PROCESO.
Por su parte, el 16 de abril de 2025, el Consejo de Titulares
presentó su Alegato en oposición a petición de revisión y solicita que
confirmemos la Resolución recurrida tras afirmar que el DACO
interpretó correctamente lo establecido en la Ley Núm. 129-2020,
supra.
16 Íd. págs. 39-40. KLRA202500182 11
II.
A.
Es norma firmemente establecida que los tribunales
apelativos han de conceder gran consideración y deferencia a las
decisiones de los organismos administrativos. Ello, dado que las
agencias administrativas cuentan con vasta experiencia y
conocimiento especializado en cuanto a los asuntos que les han sido
encomendados. Moreno Lorenzo y otros v. Depto. Fam., 207 DPR
833, 839 (2021), citando a OCS v. Universal, 187 DPR 164, 178
(2012); The Sembler Co. v. Mun. de Carolina, 185 DPR 800 (2012);
Pagán Santiago, et al. v. ASR, 185 DPR 341, 358 (2012).
Como resultado, la decisión de una agencia administrativa
gozará de una presunción de legalidad y corrección que será
respetada, siempre que la parte que la impugna no produzca
evidencia suficiente para rebatirla. Transp. Sonell, LLC v. Jta.
Subastas ACT, 214 DPR ___ (2024), 2024 TSPR 82; Batista, Nobbe
v. Jta. Directores, 185 DPR 206, 215 (2012). Así, en cuanto a las
determinaciones de hecho que realiza una agencia, el Tribunal
Supremo ha resuelto que los tribunales revisores tienen que
sostenerlas si se encuentran respaldadas por evidencia suficiente
que surja del expediente administrativo al ser considerado en su
totalidad. Pacheco v. Estancias, 160 DPR 409, 432 (2003). Véase,
además, Sec. 4.5 de la LPAU, 3 LPRA sec. 9675. Por evidencia
sustancial se entiende “aquella evidencia relevante que una mente
razonable podría aceptar como adecuada para sostener una
conclusión”. Rolón Martínez v. Superintendente, 201 DPR 26, 36
(2018); González Segarra et al. v. CFSE, 188 DPR 252, 277 (2013);
Otero v. Toyota, 163 DPR 716, 728-729 (2005).
Por lo tanto, la parte afectada deberá reducir el valor de la
evidencia impugnada o demostrar la existencia de otra prueba que
sostenga que la actuación del ente administrativo no estuvo basada KLRA202500182 12
en evidencia sustancial. Otero v. Toyota, supra, pág. 728. En fin, el
tribunal debe limitar su intervención a evaluar si la determinación
de la agencia es razonable, ya que se persigue evitar que el tribunal
revisor sustituya el criterio de la agencia por el suyo. Íd.
Por otro lado, respecto a las conclusiones de derecho, la Ley
de Procedimiento Administrativo Uniforme del Gobierno de
Puerto Rico, Ley Núm. 38-2017, señala que éstas pueden ser
revisadas en todos sus aspectos. Sec. 4.5 de la LPAU, 3 LPRA sec.
9675. Ahora bien, lo anterior “no implica que los tribunales
revisores tienen la libertad absoluta de descartar libremente las
conclusiones e interpretaciones de la agencia”. Otero v. Toyota,
supra, pág. 729. Consecuentemente, cuando un tribunal llega a un
resultado distinto al de la agencia, éste debe determinar si la
divergencia es a consecuencia de un ejercicio razonable y
fundamentado de la discreción administrativa, ya sea por la pericia,
por consideraciones de política pública o en la apreciación de la
prueba. Íd. Dicho de otro modo, “[e]l tribunal podrá sustituir el
criterio de la agencia por el propio solo cuando no pueda hallar una
base racional para explicar la decisión administrativa”. Íd.
Por consiguiente, la deferencia concedida a las agencias
administrativas únicamente cederá cuando: (1) la determinación
administrativa no esté basada en evidencia sustancial; (2) el
organismo administrativo haya errado en la aplicación o
interpretación de las leyes o los reglamentos que se le ha
encomendado administrar; (3) cuando el organismo administrativo
actúe arbitraria, irrazonable o ilegalmente, al realizar
determinaciones carentes de una base racional; o, (4) cuando la
actuación administrativa lesione derechos constitucionales
fundamentales. Super Asphalt v. AFI y otros, 206 DPR 803, 819
(2021); Torres Rivera v. Policía de Puerto Rico, 196 DPR 606, 628 KLRA202500182 13
(2016); IFCO Recycling v. Aut. Desp. Sólidos, 184 DPR 712, 744-745
(2012).
B.
En cuanto al pronunciamiento de órdenes y resoluciones
sumarias por parte de las agencias administrativas, la Sección 3.7
de la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Gobierno de
Puerto Rico (LPAU), Ley Núm. 38-2017 (Ley Núm. 30-2017), 3 LPRA
sec. 9647 dispone, en lo pertinente, que:
[…]
(b) Si la agencia determina a solicitud de alguna de las partes y luego de analizar los documentos que acompañan la solicitud de orden o resolución sumaria y los documentos incluidos con la moción en oposición, así como aquéllos que obren en el expediente de la agencia, que no es necesario celebrar una vista adjudicativa, podrá dictar órdenes o resoluciones sumarias, ya sean de carácter final, o parcial resolviendo cualquier controversia entre las partes, que sean separable de las controversias, excepto en aquellos casos donde la ley orgánica de la agencia disponga lo contrario.
La agencia no podrá dictar órdenes o resoluciones sumarias en los casos en que (1) existen hechos materiales o esenciales controvertidos; (2) hay alegaciones afirmativas en la querella que no han sido refutadas; (3) surge de los propios documentos que se acompañan con la petición una controversia real sobre algún hecho material y esencial; o (4) como cuestión de derechos no procede.
La referida sección faculta a las entidades administrativas a
disponer de los asuntos ante su consideración mediante resolución
sumaria. OCS v. Universal, 187 DPR 164, 177 (2012). Dicho
mecanismo promueve agilizar el proceso adjudicativo en los casos
en los que no estén presentes hechos materiales en controversia.
supra, pág. 178. El Tribunal Supremo ha expresado que nada
impide que una agencia pueda adjudicar sin celebrar una vista
evidenciaria cuando no exista controversia sobre los hechos y toda
la evidencia documental que surge del expediente señale la
corrección de la determinación de la agencia. Íd., citando a Mun. de
San Juan v. CRIM, 178 DPR 163, 179 (2010). KLRA202500182 14
Sobre este particular, la Regla 11.1 del Reglamento de
Procedimientos Adjudicativos, Reglamento Núm. 8034 del 14 de
junio de 2011 (Reglamento Núm. 8034), menciona lo siguiente:
Regla 11-Órdenes y Resoluciones Sumarias
El Departamento ordenará el cumplimiento de lo que proceda conforme a Derecho sin la celebración de una vista administrativa, cuando luego de las partes haber hecho sus planteamientos y de haber evaluado la evidencia, no surja una controversia real de hechos. En tal caso, si una de las partes solicita reconsideración, se citará a vista en reconsideración siempre que se establezca la existencia de una controversia real sobre hechos pertinentes.
C.
El Art. 2 de la Ley de Condominios de Puerto Rico (en adelante,
Ley de Condominios), Ley Núm. 129-2020, 31 LPRA sec. 1921a,
establece que, la ley se aprobó con el propósito, entre otros, de
viabilizar la propiedad individual sobre un apartamento, que forma
parte de un edificio o inmueble sometido al Régimen de Propiedad
Horizontal. La Ley de Condominios provee mecanismos para los
conflictos inevitables que surgen del modus vivendi bajo un régimen
de propiedad horizontal. Srio. D.A.C.O. v. J. Condóminos C. Martí,
121 DPR 807, 814 (1988). Asimismo, otro propósito que tiene la ley
es la creación de un marco organizacional de un gobierno interno y
canalizar los problemas de la vida comunitaria. Íd., pág. 815. La
ley detalla el marco organizacional del gobierno interno, cuyo
organismo rector y deliberativo es el Consejo de Titulares que a su
vez rige, según la Ley de Propiedad Horizontal, la escritura matriz y
el reglamento. Íd.
De otra parte, la Junta de Directores es el órgano ejecutivo
que dirige (o la persona, en caso del Director), y supervisa la gestión
administrativa del edificio de acuerdo a las directrices contenidas en
la escritura, en el Reglamento y en los acuerdos del Consejo de
Titulares. M. J. Godreau, El condominio: el régimen de propiedad
horizontal en Puerto Rico, 3ª ed., San Juan, PR, Ediciones SITUM, KLRA202500182 15
2023, pág. 235. La responsabilidad fundamental de la Junta de
Directores es velar por el buen funcionamiento de los condominios
logrando que se ejecuten las disposiciones de la ley, de la Escritura
Matriz, del Reglamento del Condominio, así como los acuerdos que
se hayan aprobado en reuniones debidamente convocadas por el
Consejo de Titulares. Consejo de Titulares v. Gómez Estremera et
al., 184 DPR 407, 418 (2012).
La Ley de Condominios le encomendó a DACO la rápida
adjudicación de reclamos de los condómines relativos a la
administración del edificio. Consejo de Titulares v. Gómez Estremera
et al., supra, pág. 420. Se puede presentar ante DACO, las acciones
de impugnación de los acuerdos del Consejo de Titulares, de las
determinaciones, actuaciones u omisiones del Director o de la Junta
de Directores, relacionadas con la administración de inmuebles que
comprendan por lo menos un apartamento destinado a vivienda.
Amil v. J. Dir. Cond. Pumarada, 156 DPR 495, 500 (2002).
El Artículo 65 de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1923j,
dispone un término para impugnar las acciones de la Junta de
Directores y determinaciones del Consejo de Titulares. Dicho
artículo expresa que:
Las acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador así como los acuerdos del Consejo de Titulares podrán ser impugnados por los titulares en los siguientes supuestos:
(a) cuando sean contrarios a esta Ley, la escritura matriz y reglamento del condominio;
(b) cuando resulten gravemente perjudiciales a los intereses de la comunidad o a un titular;
(c) cuando resulten gravemente perjudiciales para algún titular que no tenga obligación jurídica para soportarlo y no haya sido previsible al momento de la compra.
Para todo tipo de impugnación se tendrán treinta (30) días contados a partir de la fecha en que se tomó dicho KLRA202500182 16
acuerdo o determinación, si se hizo en su presencia, o dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha en que recibe la notificación del acuerdo, si el titular afectado no estuvo presente en el momento en que se llegó a tal acuerdo o determinación.
En el caso de que la acción de impugnación de acuerdos, acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador o del Consejo de Titulares, constituyan violaciones a las disposiciones de esta Ley, de la escritura matriz o del reglamento del condominio, prescribirá a los dos (2) años. El término se computará a partir de la fecha en que se tomó la acción, omisión o acuerdo si fue en la presencia del titular o a partir de la notificación de este si no fue en su presencia. El acuerdo tiene que haberse notificado conforme a las disposiciones de esta Ley.
El titular que quiera impugnar una acción u omisión de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador o un acuerdo del Consejo de Titulares tendrá que demostrar que no tiene ningún tipo de deuda con el Consejo de Titulares y que entregó copia del documento mediante el cual adquirió su apartamento a la Junta de Directores. Será excepción al requisito de no deuda, cuando la impugnación sea para cuestionar la deuda que alegadamente tiene. En el caso de la impugnación de acuerdos del Consejo de Titulares tendrá que acreditar que estuvo presente o representado en la asamblea en que se tomó el acuerdo que impugna y que votó en contra de este. Si estuvo ausente a pesar de que fue debidamente notificado deberá probar que su ausencia estuvo justificada. (Énfasis suplido).
El término para ejercer la impugnación dependerá del
supuesto bajo el que se presente. Si se trata de una impugnación de
acuerdos, acciones u omisiones que constituyan una violación a la
Ley de Condominios, supra, la acción prescribirá a los dos (2) años.
De tratarse de un acuerdo o acción que la ley faculta a la
Administración o al Consejo de Titulares adoptar, entonces la
impugnación tendrá un término prescriptivo de treinta (30) días,
computados a partir de la fecha en que se haya tomado el acuerdo
o la determinación si se hizo en presencia del titular o dentro de los
treinta (30) días a partir de la fecha de notificación del acuerdo si el
titular reclamante no estuvo presente. M. J. Godreau, op. cit., págs.
301-302. Para poder instar alguna de las acciones previstas, el
titular deberá demostrar que no tiene deuda vencida con el Consejo KLRA202500182 17
de Titulares, salvo cuando el objetivo de la acción sea impugnar la
deuda que alegadamente se tiene. M. J. Godreau, op. cit., pág.303.
Por otra parte, el Artículo 14 de la Ley de Condominios, 31
LPRA, sec. 1921m, establece en cuanto al contenido del reglamento
lo siguiente:
El reglamento podrá contener todas aquellas normas y reglas en torno al uso del inmueble y sus apartamentos, ejercicios de derechos, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, que no contravengan las disposiciones de esta Ley. Proveerá obligatoriamente lo siguiente:
(a) Forma de administración, indicándose si estará a cargo de un Director o de una Junta de Directores, con expresión de sus facultades, remoción y, en su caso, remuneración. Deberá especificar cuáles, si algunas, de sus facultades y deberes, podrá delegar el Director o la Junta de Directores a un Agente Administrador.
(b) Fecha en que se celebrará la asamblea anual.
(c) Sistema uniforme de convocatoria o citación para las asambleas de los titulares, especificando el método de notificación que permita evidenciar la misma.
(d) Definición del concepto de mayoría que regirá para el inmueble en cuestión.
(e) Persona que presidirá y la que llevará el libro de actas en que han de constar los acuerdos.
(f) Cuidado, atención y vigilancia del inmueble en sus elementos y servicios comunes, generales o limitados.
(g) Manera de recaudar los fondos de los titulares para el pago de los gastos comunes.
En cualquier momento, el titular único del inmueble o, si hubiere más de uno (1), dos terceras (2/3) de todos los titulares, que a su vez, reúnan dos terceras (2/3) partes de las participaciones en las áreas comunes, podrán modificar el reglamento, pero siempre deberá quedar regulado cada extremo de los comprendidos en este Artículo. La modificación tendrá que constar en escritura pública y, además, se presentará para su inscripción en el registro particular de la finca matriz, dejándose archivada en el Registro de la Propiedad copia certificada, según dispone el Artículo 13 de esta Ley.
La modificación vinculará a todos los titulares desde que se haya obtenido el voto afirmativo de las dos terceras (2/3) de todos los titulares, que a su vez, reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes o desde que haya transcurrido el plazo de treinta (30) días KLRA202500182 18
dispuesto en el Artículo 52 (c) de esta Ley sin que hubiera oposición de más de una tercera (1/3) parte de los titulares, que a su vez, reúnan una tercera (1/3) parte de las participaciones en las áreas comunes. Respecto a terceros, la modificación no surtirá efecto sino a partir de la fecha de presentación para archivo en el Registro de la Propiedad, de la escritura pública en que se haga constar la enmienda, uniéndose copia certificada de la misma a la de la escritura de constitución del régimen y tomándose nota del hecho de la modificación del reglamento en el registro particular de la finca matriz. (Énfasis suplido).
El reglamento no puede enmendarse sin el voto a favor de dos
terceras partes de los condóminos y ciertas medidas requieren
unanimidad. Muñiz Argüelles, L., Lecciones sobre derechos reales,
San Juan, Puerto Rico, 2023, pág. 362.
La votación de los condóminos se llevará a cabo conforme el
Art. 51 de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1922w, el cual
dispone, en lo atinente, que:
Cada titular tendrá derecho a un voto independientemente del número de apartamentos de que es propietario, para efectos del cómputo de mayoría numérica de titulares, y/o derecho al voto con arreglo al porcentaje correspondiente a su apartamento para efectos del cómputo de mayoría de porcentajes, dependiendo de la definición del concepto de mayoría que rija para el inmueble. Se computará el por ciento de participación que sea mayor entre los apartamentos que pertenezcan a un mismo titular.
De otro lado, el Artículo 52 de la Ley de Condominios, 31 LPRA
sec. 1922x, establece las normas para la adopción de acuerdos del
Consejo de Titulares. En lo concerniente, su inciso (c) expone:
(c) Cuando los titulares presentes en una asamblea convocada para tomar un acuerdo que requiera unanimidad o de dos terceras partes (2/3) de todos los titulares, que a su vez, reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes estos adoptasen dicho acuerdo, aquellos que, debidamente citados no hubieren asistido serán notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado, y, si en un plazo de treinta (30) días a partir de dicha notificación no manifestaren en la misma forma su discrepancia quedarán vinculados por el acuerdo que no será ejecutable hasta que transcurra tal plazo, salvo que antes manifestaren su conformidad. KLRA202500182 19
La oposición a un acuerdo que requiera unanimidad o dos terceras partes (2/3) de todos los titulares que a su vez reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes deberá fundamentarse expresamente, bien en la asamblea o por escrito, según se dispone en el párrafo anterior, y en ningún caso podrá basarse en el capricho o en la mera invocación del derecho de propiedad. La oposición infundada se tendrá por no puesta. La declaración de un voto caprichoso será tomada por el Consejo de Titulares en la asamblea en cuestión.
Cuando un titular que no asistió a la asamblea, presente ante la Junta de Directores, su oposición a una determinación del Consejo de Titulares que requiera unanimidad o dos terceras partes (2/3) de todos los titulares que a su vez reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes, la Junta de Directores determinará si la objeción fue fundamentada o no, y le notificará al titular su determinación. Si se determina que la oposición es infundada, se tendrá por no puesta. El titular podrá impugnar dicha determinación ante el Departamento de Asuntos del Consumidor, a partir de la fecha de notificación de la determinación de la Junta de Directores.
Una vez se acuerde realizar determinado gasto, obra, o proyecto que requiera el voto de dos terceras partes (2/3) de todos los titulares que a su vez, reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes, los detalles o medidas accesorias para la ejecución y realización final de tal obra o proyecto, no estarán sujetos a la aprobación de todos los titulares, bastando para ello, en caso de requerirse una consulta al Consejo, la autorización por voto mayoritario.
Como se observa de las anteriores disposiciones, cada titular
tendrá derecho a un voto sin importar el número de apartamentos
al que es propietario. Ahora bien, la ley ordena que se le debe
notificar a los no asistentes del acuerdo para dentro del término de
treinta (30) días expresen su voto. Art. 52 (c) de la Ley de
Condominios, supra; Muñiz Argüelles, op. cit, pág. 363. Los titulares
que no se expresen pasado el término de treinta (30) días se
considera como un voto a favor de la medida. Muñiz Argüelles, op.
cit. El Art. 52 de la Ley de Condominios, supra, provee varios
mecanismos en caso de insuficiencia de votos. De algún acuerdo
requerir unanimidad, la ley ordena notificar a los no asistentes del
acuerdo. Muñiz Argüelles, op. cit, pág. 363. Los titulares ausentes KLRA202500182 20
tendrían treinta (30) días para expresar su endoso u oposición a la
medida propuesta. Íd.
III.
En su primer señalamiento de error, la parte recurrente
señaló que DACO incidió al resolver sumariamente la querella.
Dicha parte entiende que existe controversia sobre los hechos del
caso.
Conforme citado, la LPAU, supra, y el Reglamento Núm. 8034,
supra, facultan a una agencia administrativa a poder emitir una
resolución de forma sumaria si del análisis de la totalidad del
expediente entiende que no existen hechos en controversia y el
asunto a resolver es uno de estricto derecho.
En el presente caso no existe controversia sobre los hechos
del caso. La parte recurrente es titular de varios apartamentos del
Condominio. El 30 de septiembre de 2021, el Consejo de Titulares
celebró una asamblea mediante la cual, entre otras cosas, se aprobó
una enmienda al Reglamento del Condominio que introdujo la
prohibición de arrendar los apartamentos a corto plazo. La votación
culminó con 24 votos a favor y 9 en contra. Tampoco está en
controversia que la parte recurrente compareció a dicha asamblea y
votó en contra de la aprobación de la enmienda.
De igual modo, no es un hecho controvertido que el 12 de abril
de 2022, la Junta de Directores envió una carta a los titulares para
informarles que efectivo el 1 de mayo de 2022 comenzarían a emitir
multas a quienes estuvieran violando las disposiciones sobre
alquileres a corto plazo. Tampoco está en controversia que el 28 de
junio de 2022 la Junta de Directores notificó la contratación de los
servicios de guardia de seguridad, efectivo desde el 1 de julio de
2022, y les solicitó a los titulares que arrendaban sus apartamentos
a corto plazo el cese de dicha práctica o de lo contrario procederían
a emitir multas. Por último, no existe controversia de que el 13 de KLRA202500182 21
diciembre de 2022 los querellantes recibieron de la Junta de
Directores un estado de cuenta donde surgen las multas expedidas
desde el mes de julio de 2022 por alegados incumplimientos con la
prohibición de los arrendar los apartamentos a corto plazo.
La parte recurrente no indicó los hechos, ni adujo hechos
adicionales, sobre los cuales podía existir controversia. Mas bien,
las alegaciones de la parte recurrente respecto a si el acuerdo para
enmendar el reglamento se alcanzó cumpliendo el requisito de
votación dispuesto en la Ley de Condominios y las multas y
contratación de servicios derivados de la aprobación de la enmienda
plantearon un asunto de estricto derecho, carente de hechos
materiales en controversia que impidieran su resolución sumaria.
Ante ello, el DACO actuó correctamente al resolver de forma sumaria
el caso de epígrafe, pues éste no presenta controversia en sus
hechos esenciales.
En su segundo señalamiento de error, la parte recurrente
articula que el DACO correctamente reconoció que la impugnación
a la enmienda al reglamento estaba sujeta al término prescriptivo de
dos (2) años por haberse infringido la Ley de Condominios en el
proceso de votación. Empero, aduce que la agencia erró al aplicar el
término prescriptivo de treinta (30) días a los efectos derivados de
tal enmienda, tales como la imposición de multas y la contratación
de la compañía de seguridad. La parte querellante entiende que si el
planteamiento de nulidad de la enmienda al reglamento está sujeto
al término prescriptivo mayor, el DACO debió aplicar el mismo plazo
prescriptivo a las acciones derivadas de dicha enmienda.
Según se desprende del derecho expuesto, el término para
ejercer la acción de impugnación dependerá del supuesto bajo el que
se presente. Si se trata de una impugnación de acuerdos, acciones
u omisiones que constituyen una violación a la Ley de Condominios,
la escritura matriz o el reglamento del condominio, la acción KLRA202500182 22
prescribirá a los dos (2) años. Si se trata de una impugnación por
otro supuesto que le resulte perjudicial a los intereses de cualquier
titular, éste tendrá treinta (30) días a partir de la fecha en que se
tomó el acuerdo o determinación, si se hizo en su presencia, o a
partir de la fecha en que recibe la notificación del acuerdo, si no
estuvo presente.
La querella presentada por la parte recurrente planteaba una
reclamación cobijada por ambos incisos, pues planteó que la
enmienda al Reglamento del Condominio de prohibir los
arrendamientos a corto plazo no contó con los votos requeridos por
la Ley de Condominios para su aprobación y, además, impugnó las
multas impuestas y demás medidas tomadas a raíz de la referida
prohibición.
En cuanto a las multas impuestas y la contratación de la
compañía de seguridad, adviértase que la parte recurrente, como
titular que deseaba impugnar una actuación que entendía le
resultaba perjudicial, tenía la obligación de ser diligente en procurar
su derecho dentro del término de treinta (30) días prescrito en el
Artículo 65 de la Ley de Condominios para impugnar ese tipo de
acción. Ello independientemente de los planteamientos que pudiera
presentar en cuanto a la validez de los acuerdos a los que llegó el
Consejo de Titulares en la asamblea impugnada, para la cual, según
la citada ley, contaba con un término prescriptivo de dos (2) años.
Surge de los hechos incontrovertidos que el 7 de octubre de
2021, los titulares recibieron la notificación del Acta de la Asamblea
en la que se aprobó la enmienda al Reglamento de Condominio que
introdujo la prohibición de arrendar los apartamentos a corto plazo
y la imposición de las multas por incumplimiento. Luego, el 12 de
abril de 2022, la Junta de Directores envió una carta a los titulares
para informarles que efectivo el 1 de mayo de 2022, comenzarían a
emitir multas a quienes estuvieran incumpliendo la mencionada KLRA202500182 23
prohibición. Más adelante, el 28 de junio de 2022, la Junta de
Directores notificó la contratación de los servicios de guardia de
seguridad efectivo el 1 de julio de 2022, y en dicha comunicación
nuevamente solicita a los titulares el cese del arrendamiento de
apartamentos a corto plazo y advierte que quien incumpla con ello
sería multado. El 13 de diciembre de 2022, los querellantes
recibieron de la Junta de Directores un estado de cuenta donde
surgen las multas expedidas desde el mes de julio de 2022, por
alegados incumplimientos con la prohibición de los alquileres a
corto plazo.
La querella se presentó el 31 de enero de 2023, claramente
fuera del término de treinta (30) días establecido en el Artículo 65
de la Ley de Condominios para impugnar las multas impuestas y la
contratación de la compañía de seguridad que le resultaron
perjudiciales. Por consiguiente, el DACO actuó correctamente al
desestimar por falta de jurisdicción las reclamaciones por las multas
impuestas y la contratación de la compañía de seguridad, por
haberse presentado luego de transcurrido el término prescriptivo de
treinta (30) días.17 Contrario a lo argumentado por la parte
recurrente, y respecto al cuarto señalamiento de error, al declararse
sin jurisdicción sobre dichos asuntos, el DACO se encontraba
impedido y, de hecho, no realizó expresión alguna en torno a la
legalidad de las multas y la contratación de la compañía de
seguridad.
En su tercer señalamiento de error, la parte recurrente
cuestiona la forma en que se computaron los votos que culminaron
en la aprobación de la enmienda al Reglamento del Condominio que
prohíbe los alquileres a corto plazo. Así, esboza que el Artículo 51
17 En este punto, hacemos la salvedad de que, si la enmienda al Reglamento del
Condominio que prohíbe los alquileres a corto plazo no hubiera sido aprobada de conformidad con el requisito de votación que establece la Ley de Condominios, las multas expedidas hubieran resultado improcedentes en derecho. KLRA202500182 24
de la Ley de Condominios, supra, -que consigna que cada titular
tendrá derecho a un solo voto independientemente del número de
apartamentos del que sea propietario, y que se computará el por
ciento de participación que sea mayor entre los apartamentos que
pertenezcan a un mismo titular- únicamente aplica a los acuerdos
que requieran mayoría simple (titulares presentes o representados
al momento de votarse por el acuerdo), y no a las decisiones que
requieran la mayoría cualificada de 2/3 partes de los titulares, que
a su vez representen 2/3 partes de participación en los elementos
comunes del inmueble. Entiende que, en una votación para
enmendar el reglamento, donde se requiere el voto de 2/3 partes de
los titulares y participaciones, no se puede excluir la participación
adicional de los titulares con más de un (1) apartamento, sino que
para este tipo de decisiones se deben considerar todos los titulares
y todas las participaciones del inmueble. Basado en dicha teoría, la
parte recurrente realiza su propio cómputo de los votos para
concluir que no se alcanzó el porcentaje de las participaciones del
inmueble requerido por ley para aprobar una enmienda al
reglamento del condominio.
Sin embargo, la parte recurrente no cita autoridad jurídica o
intención legislativa alguna que sustente su interpretación. De las
disposiciones transcritas, adviértase que la Ley de Condominios
requiere un concepto de mayoría que debe computarse no solo a
base del número de titulares, sino también a base del porcentaje de
participación o cuota. Por tal razón, es que la ley requiere el voto
afirmativo de las dos terceras (2/3) de todos los titulares que, a
su vez, reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones
en las áreas comunes. Como se observa, la ley no permite que la
mayoría se defina exclusivamente a base de las cuotas. El concepto
de mayoría además requiere 2/3 partes de los titulares. Por tal
razón, cada titular tiene derecho a un voto y se computa el por ciento KLRA202500182 25
de participación que sea mayor entre los apartamentos que
pertenezcan al mismo titular. Si alguien posee varios apartamentos,
tendrá tan sólo derecho a un (1) voto, aunque su titularidad sobre
varios apartamentos implique que su participación sea mayor que
la de sus vecinos. Muñiz Arguelles, Lecciones sobre derechos reales,
pág. 364. De lo contrario, unos pocos titulares, dueños de varios
apartamentos, lograría imponer su criterio en todas las votaciones,
en contravención al principio de sana convivencia.
Conforme los resultados notificados el 1 de diciembre de 2021
por la Junta de Directores del Condominio a los titulares, luego de
recibidos los votos de los ausentes, la enmienda al reglamento para
prohibir los alquileres a corto plazo fue aprobada por el 74% del
número de titulares, que a su vez representaban el 68.72% de
participaciones en elementos comunes del inmueble, versus, el voto
en contra de 26.74% de los titulares, quienes representaban el
31.28% de las participaciones en elementos comunes. Por
consiguiente, la enmienda quedó aprobada conforme lo requiere la
ley; es decir, por votación dos terceras (2/3) partes de los titulares
que a su vez reunían dos terceras partes (2/3) de las participaciones
en las áreas comunes.18
Por último, la parte recurrente alegó que el DACO erró al no
ordenarle a la Junta de Directores y al Consejo de Titulares la
celebración de una nueva asamblea por haber excluido a los
deudores multados de la asamblea del 10 de enero de 2024.
No obstante, este reclamo de exclusión se añadió en la
querella enmendada de 20 de mayo de 2024. Según el citado
Artículo 65 de la Ley de Condominios, el titular que interese objetar
una acción que le resultó perjudicial cuenta con un término de
treinta (30) días, contados a partir de la actuación, para presentar
18 Supra, nota 5. KLRA202500182 26
su impugnación. La parte recurrente impugnó su exclusión de la
asamblea de enero de 2024 en la querella enmendada de mayo de
2024, cuatro meses después de la acción que alega le perjudicó. Por
ello, el DACO actuó correctamente al no considerar el planteamiento
tardío.
Los foros judiciales concedemos deferencia a las
determinaciones de hecho de las agencias administrativas debido al
conocimiento especializado que estas poseen. En el presente caso,
las determinaciones de hecho realizadas por el DACO están
sustentadas en la prueba sustancial que obra en el expediente
administrativo. Le correspondía a la parte recurrente demostrar que
dichas determinaciones no encuentran apoyo en la prueba del
expediente administrativo y que las conclusiones de dicha agencia
son irrazonables. Sin embargo, la parte recurrente no rebatió la
presunción de corrección que reviste a la decisión del DACO. Siendo
así, procede confirmar la resolución recurrida.
IV.
Por los fundamentos que anteceden, se confirma el dictamen
recurrido. Se deja sin efecto la paralización que fue ordenada por
este Tribunal mediante Resolución del 31 de marzo de 2025. Por lo
tanto, se restituyen los efectos de la resolución emitida el 3 de
febrero de 2025 por el Departamento de Asuntos del Consumidor.
Notifíquese.
Lo acuerda y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones