Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL I
BRETT S. JOHNSON, Recurso de Certiorari CHRISTINA K. JOHNSON Y procedente del Tribunal OTROS de Primera Instancia, Sala Superior de Recurridos Guaynabo KLCE202400334 v. Caso Núm. AURELIO RUIZ LUCIANO, GB2021CV00445 MARITZA I. FLORES GONZÁLEZ Y OTROS Sobre: Peticionarios Incumplimiento de Contrato Panel integrado por su presidente, el Juez Sánchez Ramos, el Juez Pagán Ocasio, el Juez Marrero Guerrero y la Jueza Boria Vizcarrondo.
Marrero Guerrero, Juez ponente
RESOLUCIÓN
En San Juan, Puerto Rico, a 19 de abril de 2024.
Comparecen Aurelio Ruiz Luciano (señor Ruiz Luciano), Maritza
I. Flores González y la Sociedad de Bienes Gananciales, compuesta por
ambos (peticionarios), y solicitan que revoquemos la Resolución y
Orden Enmendada Nunc Pro Tunc emitida el 16 de febrero de 2024 por
el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Guaynabo (TPI),
notificada y archivada en autos el 21 de febrero de 2024.1 Mediante el
referido dictamen, el foro primario declaró con lugar la Moción Urgente
para Solicitar Remedios Provisionales al Amparo de la Regla 56 de
Procedimiento Civil de 2009 y en Solicitud de Vista presentada por Brett
S. Johnson (señor Johnson) y Christina K. Johnson (en conjunto,
recurridos) ordenando así la prohibición de enajenar el inmueble de
los peticionarios y la prestación de una fianza por la suma de
$2,500.00 por parte de los recurridos dentro de un término de diez (10)
días.2
1 Apéndice de la Petición de Certiorari, Anejo 40, págs. 253-263. 2 Íd., Anejo 5, págs. 16-22.
Número Identificador RES2024________________ KLCE202400334 2
Por las razones que expondremos a continuación, denegamos
expedir el auto solicitado.
-I-
El caso ante nuestra consideración tiene su génesis el 2 de julio
de 2021 cuando los recurridos presentaron una Demanda en contra
de los peticionarios alegando incumplimiento de contrato en reclamo
del cumplimiento específico de lo acordado entre los recurridos y los
peticionarios, mediante un escrito titulado “Letter of Intent (LOI)”;3 a
saber, que los peticionarios le vendan a los recurridos el inmueble
localizado en la Calle 1 #602, Urbanización Tintillo en Guaynabo, P.R.,
00966 por la suma de $750,000.00 con una fecha de cierre de ciento
veinte (120) días.4 Además, los recurridos solicitaron que los
peticionarios le entreguen la referida propiedad al momento del cierre,
que el foro primario ordene a los peticionarios a compensarles por los
alegados daños causados a estos, y condene a los peticionarios al pago
de costas y honorarios de abogados. Según arguyeron los recurridos,
el 21 de abril de 2021, los peticionarios le comunicaron por escrito a
los recurridos que aceptaban la oferta presentada por el señor
Johnson por la suma de $750,000.00 para la compra de la propiedad
en cuestión “as is”. Posteriormente, el 23 de abril de 2021, las partes
suscribieron el “Letter of Intent (LOI)” y el 13 de mayo de 2021, los
peticionarios, por medio de su corredor, cursaron a los recurridos un
borrador de contrato de compraventa pretendiendo variar lo pactado
en el “Letter of Intent (LOI)”, el cual establecía unos términos y
condiciones para la compra y venta de la propiedad. Según se alegó,
desde ese momento, los peticionarios comenzaron una conducta
contraria a la buena fe. Los peticionarios continuaron retrasando la
firma del contrato de compraventa hasta que finalmente, el 23 de junio
3 Íd., Anejo 17, págs. 48-50. 4 Íd., Anejo 1, págs. 1-4. KLCE202400334 3
de 2021, alegaron que no estaban en posición de formalizar el contrato
de compraventa y notificaron que no iban a formalizar el mismo.
El 16 de septiembre de 2021, los peticionarios presentaron una
Contestación a Demanda, mediante la cual admitieron que hubo un
precontrato encaminado a negociaciones de buena fe conducente a la
firma de un contrato de compraventa, pero negaron que se hayan
obligado a vender la propiedad con la mera firma del “Letter of Intent
(LOI)” por no haberse perfeccionado un contrato entre las partes.5
El 18 de septiembre de 2023, los recurridos presentaron una
Moción Urgente para Solicitar Remedios Provisionales al Amparo de la
Regla 56 de Procedimiento Civil de 2009 y en Solicitud de Vista
solicitando la celebración de una vista evidenciaria, al amparo de la
Regla 56.4 de Procedimiento Civil, supra, R. 56.4, y luego de esta,
ordene la prohibición de enajenar el inmueble en cuestión con una
orden para anotar una prohibición de enajenar dicha propiedad en el
Registro de la Propiedad.6 Lo anterior, pues, según alegaron los
recurridos, estos recibieron información de que los peticionarios tenían
la intención o estaban en el proceso de poner el inmueble a la venta
por si por casi el doble del precio pactado entre las partes.
El 4 de octubre de 2023, los peticionarios presentaron una
Moción Informativa Urgente sobre Hogar Seguro en cuanto a Vista al
amparo de la Regla 56 de Procedimiento Civil y Solicitud de Remedios
por la cuales les informó al foro primario de que el inmueble en
cuestión constituye la residencia principal de estos designada como
hogar seguro, a tenor con la Ley del Derecho a la Protección del Hogar
Principal y el Hogar Familiar, Ley Núm. 195 del 13 de septiembre de
2011 (Ley Núm. 195-2011), según enmendada, 31 LPRA secs. 1858 et
seq., y que, por ello, los recurridos están impedidos de obtener un
remedio provisional en aseguramiento de sentencia sobre el aludido
5 Íd., Anejo 2, págs. 5-13. 6 Íd., Anejo 5, págs. 16-22. KLCE202400334 4
inmueble.7 Además, alegaron que, conforme al Artículo 1157 del
Código Civil del 2020, 31 LPRA sec. 9302, el derecho de seguro es
inembargable.
El 5 de octubre de 2023, los recurridos presentaron una
Oposición a Moción Informativa Urgente sobre Hogar Seguro en cuanto
a Vista al Amparo de la Regla 56 de Procedimiento Civil y Solicitud de
Remedios (SUMAC doc. 39).8 Mediante esta, los recurridos expresaron
que los argumentos de los peticionarios eran totalmente
impertinentes, pues están dirigidos a establecer que no procede el
embargo, no la prohibición de enajenar, de una propiedad designada
como hogar seguro, a tenor con la Ley Núm. 195-2011, supra.
El 10 de octubre de 2023, los peticionarios presentaron una
Moción en Oposición a Moción Urgente para Solicitar Remedios
Provisionales al Amparo de la Regla 56 por la cual reiteraron que los
recurridos están vedados de obtener un remedio de carácter
provisional en aseguramiento de sentencia sobre el inmueble al
disfrutar de las protecciones que le confiere la Ley Núm. 195-2011,
supra.9 Además, según arguyeron los peticionarios, el Tribunal debía
considerar como asunto de umbral la probabilidad de los recurridos
de prevalecer para luego determinar si la sentencia puede ser
asegurada y ejecutada en contra del hogar seguro de los peticionarios,
y que, al prohibir la enajenación en aseguramiento de sentencia, ello
cerraría la entrada de cualquier acto jurídico en el Registro de la
Propiedad afectando así el derecho de titularidad y dominio de los
peticionarios.
El 27 de octubre de 2023, el TPI emitió una Resolución y Orden
por la cual, a petición de los peticionarios, se recalendarizó la
continuación de la vista evidenciaria.10 El foro primario también
7 Íd., Anejo 10, págs. 29-34. 8 Íd., Anejo 12, págs. 36-37. 9 Íd., Anejo 13, págs. 38-41. 10 Íd., Anejo 24, págs. 84-85. KLCE202400334 5
ordenó a los peticionarios a abstenerse de vender o de otra forma
disponer de la propiedad objeto de este litigio hasta culminada y
adjudicada la vista evidenciaria como medida cautelar.
El 5 de diciembre de 2023, el TPI emitió una Minuta sobre, en lo
pertinente, la continuación de la vista evidenciaria celebrada e informó
que estaría evaluando las argumentaciones y la prueba presentada
para determinar si expide la orden sobre remedios provisionales, a
tenor con la Regla 56 de Procedimiento Civil, supra, R. 56.11
El 27 de noviembre de 2023, los peticionarios presentaron una
Moción de Desestimación al Amparo de la Regla 10.2 de Procedimiento
Civil y/o Sentencia Sumaria por la cual solicitaron la desestimación de
la demanda de autos y que se dicte una sentencia sumaria, conforme
a la Regla 10.2 de Procedimiento Civil, supra, R. 10.2, y la Regla 36 de
Procedimiento Civil, supra, R. 36, respectivamente, por no existir
controversia respecto a los hechos esenciales y pertinentes, ni justa
causa que justifique la concesión del remedio solicitado por los
recurridos.12
El 11 de diciembre de 2023, los recurridos presentaron una
Moción en Oposición a Moción de Desestimación al Amparo de la Regla
10.2 de Procedimiento Civil y/o Sentencia Sumaria presentada por la
Parte Demandante (SUMAC doc. 66); y para que se dicte Sentencia
Sumaria Parcial a favor de la Demandante arguyendo, en parte que,
como los peticionarios contestaron demanda, están vedados de
presentar una solicitud de desestimación bajo la Regla 10.2 de
Procedimiento Civil, supra, y tampoco puede ser utilizada para refutar
alegaciones de la demanda, pues mediante una solicitud de
desestimación bajo dicha regla requiere tomar como ciertas todas las
alegaciones de la demanda.13 Los recurridos también arguyeron que
11 Íd., Anejo 25, págs. 86-87. 12 Íd., Anejo 26, págs. 88-110. 13 Íd., Anejo 27, págs. 111-185. KLCE202400334 6
procede dictar una petición de sentencia sumaria parcial a favor de
ellos ya que los hechos incontrovertidos establecen que los
peticionarios incumplieron con el contrato de promesa bilateral de
compraventa pactado entre las partes. Por lo anterior, según arguyen
los recurridos, procede ordenar su cumplimiento específico,
requiriéndole así a los peticionarios a venderles a los recurridos el
inmueble por la suma de $75,000.00, restando así solo el reclamo de
daños.
El 12 de diciembre de 2023, los recurridos presentaron una
Moción [Enmendada] en Oposición a Moción de Desestimación al
Amparo de la Regla 10.2 de Procedimiento Civil y/o Sentencia Sumaria
presentada por la Parte Demandante (SUMAC doc. 66); y para que se
dicte Sentencia Sumaria Parcial a favor de la Demandante solo a los
efectos de enmendar errores ortográficos.14
El 19 de diciembre de 2023, el foro primario emitió una
Resolución y Orden, notificada y archivada en autos el 21 de diciembre
de 2023, por la cual determinó que la prueba estableció que los
recurridos hicieron una oferta que fue aceptada por los peticionarios;
un acuerdo de vender una propiedad específica por $750,000.00; y
una aceptación que luego fue retirada.15 Sin embargo, el foro primario
determinó que será objeto de juicio si lo anterior constituyó una
promesa bilateral de compraventa porque las partes acordaron en el
negocio la cosa y el precio de $750,000.00, restando formalizar el
contrato de compraventa. Además, el foro primario determinó que los
recurridos probaron que ostentan probabilidad de prevalecer respecto
al contrato de promesa bilateral de compraventa y su incumplimiento
por los peticionarios. Por lo tanto, declaró con lugar la Moción Urgente
para Solicitar Remedios Provisionales al Amparo de la Regla 56 de
Procedimiento Civil de 2009 y en Solicitud de Vista, ordenando la
14 Íd., Anejo 28, págs. 186-209. 15 Íd., Anejo 31, págs. 214-224. KLCE202400334 7
prohibición de enajenar el inmueble objeto del presente litigio, y ordenó
a los recurridos a prestar una fianza por la suma de $2,500.00.
El 4 de enero de 2024, los peticionarios presentaron una Moción
de Reconsideración y Solicitud de Determinaciones de Hechos
Adicionales por la cual, arguyeron, en parte que, la cuantía prestada
por los recurridos por la cantidad de $2,500.00 es irrazonable e
insuficiente para responder por todos los daños y perjuicios que
puedan sufrir los peticionarios a consecuencia del remedio en
aseguramiento de sentencia.16 Lo anterior pues el precio de venta del
inmueble pactado por las partes fue $750,000.00 y el precio de venta
sugerido era más de $1.5 millones. Además, según sostuvieron los
peticionarios, el “Letter of Intent (LOI)” incluye el párrafo 10 que
establece, “If the Purchase Agreement is not mutually executed within
the Contract Negotiation Period for any reason whatsoever or no reason
at all, this Letter of Intent shall expire and no party shall have any
further rights or duties hereunder. Seller shall not solicit other offers
during the Contract Negotiation Period.” Por lo tanto, arguyeron los
peticionarios que, dicha cláusula le permite a cualquiera de las partes
salirse de la obligación de comprar o vender e inmueble, por cualquier
razón o sin ninguna razón, sin ningún otro derecho u obligación,
relevadas ambas partes de todas las obligaciones contraídas bajo dicho
documento. Ante ello y los acuerdos incluidos en el referido “Letter of
Intent (LOI)”, los peticionarios solicitaron una solicitud de sentencia
sumaria a su favor.
El 23 de enero de 2024, los recurridos presentaron una
Oposición a Moción de Reconsideración y Solicitud de Determinaciones
de Hechos Adicionales (SUMAC doc. 76), por la cual sostuvieron que
solamente se pueden solicitar determinaciones de hechos adicionales
cuando se dicta una sentencia y no una resolución y orden.17 También
16 Íd., Anejo 32, págs. 225-230. 17 Íd., Anejo 34, págs. 234-243. KLCE202400334 8
alegaron que lo alegado en cuanto a la fianza es contrario a la prueba,
pues el señor Ruiz Luciano testificó que no tenía interés en vender la
propiedad en cuestión, los recurridos demostraron una probabilidad
de prevalecer, y que la prueba estableció la ausencia de una opinión
de valor por el tasador, por lo que el argumento de los peticionarios
resulta especulativo y desvinculado del récord. Además, los recurridos
arguyeron que, a tenor con el derecho, los peticionarios no pueden
utilizar la designación de hogar seguro como un escudo para incumplir
con lo pactado en un contrato de promesa bilateral de compraventa y
evitar que se concedan los remedios que proceden en derecho como
cumplimiento específico. Por último, alegaron que la aludida moción
está reñida de doctrinas de actos propios y abuso del derecho.
El 16 de febrero de 2024, el foro primario emitió una Resolución,
notificada y archivada en autos el 21 de febrero de 2024, por la cual
denegó la Moción de Reconsideración y Solicitud de Determinaciones de
Hechos Adicionales.18
El 16 de febrero de 2024, el foro a quo emitió su Resolución y
Orden Enmendada Nunc Pro Tunc, notificada y archivada en autos el
21 de febrero de 2024.19
Inconformes, el 20 de marzo de 2024, los peticionarios
acudieron ante nos mediante el presente recurso de certiorari, en el
cual le atribuyeron al TPI la comisión de los siguientes errores:
Erró el TPI al dictar una orden de prohibición de enajenar bajo la Regla 56 de Procedimiento Civil de Puerto Rico sobre la propiedad residencial de los demandados recurrentes a pesar de que la misma está protegida por la Ley 195 de Hogar Seguro y no se puede ejecutar contra esa propiedad ninguna sentencia que se pueda obtener en el futuro, pero además incumplió el TPI con los criterios señalados por la Jurisprudencia para que se pueda conceder algunos de los remedios provistos por la Regla 56.1 de Procedimiento Civil.
Erró el TPI al imponer a los demandantes una fianza irrazonablemente baja de $2,500.00 al prohibir la
18 Íd., Anejo 38, págs. 250-251; Íd., Anejo 39, págs. 252. 19 Íd., Anejo 40, págs. 253-263. KLCE202400334 9
venta de una propiedad inmueble cuyo valor mínimo es de $750,000.00 y un valor máximo de $1,500,000.00 según testimonio en corte de la corredora Aileen Beale por lo que, de prevalecer la parte demandada recurrente, lo cual es probable, sus daños podrían ser enormes, los cuales no estarían cubiertos por la irrisoria cantidad de $2,500.00 en fianza. El planteamiento de este error no implica que aceptemos la validez de la orden de prohibición de enajenar.
Erró el TPI al determinar que era la parte demandante la que tenía la probabilidad de prevalecer haciendo caso omiso a lo que dispone el “Letter of Intent” o “Carta de Intención” documento principal que recoge los acuerdos entre las partes y que demuestra sin lugar a dudas que son los demandados los que tienen la mayor probabilidad de prevalecer de conformidad a lo que dispone la primera oración de dicho documento así como el párrafo 10 del mismo.
En síntesis, los peticionarios solicitan la revocación de la
Resolución y Orden Enmendada Nunc Pro Tunc. Mediante el recurso de
certiorari, estos plantean que la interpretación realizada por el foro
primario en cuanto a que el Artículo 5 de la Ley Núm. 195-2011, supra,
sec. 1858b solo se refiere al embargo y no incluye la prohibición de
enajenar es una restrictiva y no toma en cuenta el espíritu de la ley.
Además, plantean que la fianza de $2,500.00 es irrisoria e irrazonable,
y el “Letter of Intent (LOI)” no es un precontrato de promesa bilateral
de compraventa. Por lo tanto, alegan que tienen mayor probabilidad
de prevalecer y el foro primario no debió dictar una orden de
prohibición de enajenar su propiedad.
Por su parte, el 5 de abril de 2024, los recurridos presentaron
una Moción de Desestimación y/o Alegato de la Parte Recurrida en
Oposición en Cumplimiento con Resolución por la cual plantean
nuevamente que la designación de hogar seguro no puede ser utilizada
como escudo para incumplir con lo pactado en su contrato de promesa
bilateral de compraventa y evitar que se concedan los remedios que
proceden en derecho como el cumplimiento específico. Además,
sostienen que la fianza es suficiente porque los recurridos
demostraron una probabilidad de prevalecer en los méritos y ante el KLCE202400334 10
alegado precio de venta sugerido de $1.5 millones por la propiedad, los
recurridos arguyen que del récord de la vista evidenciaria no surge la
opinión de un tasador. Por último, los recurridos alegan que la prueba
desfilada en la vista evidenciaria estableció todas las alegaciones de la
demanda y que la posición de los peticionarios está reñida por las
doctrinas de actos propios y abuso del derecho.
-II-
-A-
El certiorari es un recurso extraordinario cuya característica se
asienta en la sana discreción confiada al tribunal revisor para
autorizar su expedición y adjudicar sus méritos. Rivera et al. v. Arcos
Dorados et al., 2023 TSPR 65; McNeil Healthcare v. Mun. Las Piedras I,
206 DPR 391, 403 (2021); 800 Ponce de León v. AIG, 205 DPR 163,
174 (2020); IG Builders et al. v. BBVAPR, 185 DPR 307, 337-338
(2012). Este Tribunal tiene la obligación de ejercer prudentemente su
juicio al intervenir con el discernimiento del TPI. Torres Martínez v.
Torres Ghigliotty, 175 DPR 83, 96-97 (2008). En los procesos civiles, la
expedición de un auto de certiorari se encuentra delimitada a las
instancias y excepciones contenidas en la Regla 52.1 de Procedimiento
Civil, supra, R. 52.1; McNeil Healthcare v. Mun. Las Piedras
I, supra; Scotiabank v. ZAF Corp. et al., 202 DPR 478, 486-487 (2019).
La Regla 52.1 de Procedimiento Civil, supra, dispone que sólo se
expedirá un recurso de certiorari cuando "se recurra de una resolución
u orden bajo remedios provisionales de la Regla 56, injunctions de la
Regla 57 o de la denegatoria de una moción de carácter
dispositivo". 800 Ponce de León v. AIJ, supra, pág. 175. Además, nos
corresponde evaluar las disposiciones de la Regla 40 del Reglamento
de este Tribunal, 4 LPRA Ap. XXII, R. 40, las cuales constituyen los
criterios que debemos evaluar para determinar si procede ejercer
nuestra facultad discrecional y, por ende, expedir el recurso de
certiorari: KLCE202400334 11
(A) Si el remedio y la disposición de la decisión recurrida, a diferencia de sus fundamentos, son contrarios a derecho.
(B) Si la situación de hechos planteada es la más indicada para el análisis del problema.
(C) Si ha mediado prejuicio, parcialidad o error craso y manifiesto en la apreciación de la prueba por el Tribunal de Primera Instancia.
(D) Si el asunto planteado exige consideración más detenida a la luz de los autos originales, los cuales deberán ser elevados, o de alegatos más elaborados.
(E) Si la etapa del procedimiento en que se presenta el caso es la más propicia para su consideración.
(F) Si la expedición del auto o de la orden de mostrar causa no causan un fraccionamiento indebido del pleito y una dilación indeseable en la solución final del litigio.
(G) Si la expedición del auto o de la orden de mostrar causa evita un fracaso de la justicia.
De no estar presente algunos de estos criterios, corresponde
abstenernos de expedir el auto de certiorari.
-B-
La Regla 56 de Procedimiento Civil, supra, establece los
remedios provisionales que un demandante puede solicitar para
asegurar la efectividad de una sentencia que ha obtenido a su favor o
anticipa obtener. Banco Popular de Puerto Rico v. Gómez Alayón, 2023
TSPR 145; Scotiabank de Puerto Rico v. ZAF Corporation, supra, pág.
487; Citibank v. ACBI, 200 DPR 724, 731 (2018); Cacho Pérez v. Hatton
Gotay, 195 DPR 1 (2016). Para ello, antes o después de la sentencia,
la parte reclamante podrá solicitarle al tribunal mediante moción aquel
remedio que sea necesario para asegurar la efectividad de la sentencia.
Véase, Regla 56.1 de Procedimiento Civil, supra, R. 56.1; Citibank v.
ACBI, supra, pág. 731. En otras palabras, el remedio provisional tiene
como propósito asegurar que el demandante pueda satisfacer su
acreencia. Scotiabank de Puerto Rico v. ZAF Corporation, supra, págs.
487-488. Entre las medidas provisionales disponibles están “el
embargo, el embargo de fondos en posesión de un tercero, la KLCE202400334 12
prohibición de enajenar, la reclamación y entrega de bienes muebles,
la sindicatura, una orden para hacer o desistir de hacer cualesquiera
actos específicos, o podrá ordenar cualquier otra medida que estime
apropiada, según las circunstancias del caso. . .”. Véase, Regla 56.1 de
Procedimiento Civil, supra; véase, además, Scotiabank de Puerto Rico
v. ZAF Corporation, supra, pág. 488; Citibank v. ACBI, supra, págs.
731-732; Nieves Díaz v. González Massas, 178 DPR 820, 840 (2010).
En cuanto a la prohibición de enajenar la Regla 56.4 de Procedimiento
Civil, supra, dispone lo siguiente:
En el caso de bienes inmuebles, tanto el embargo como la prohibición de enajenar se efectuarán anotándolos en el registro de la propiedad y notificándolos a la parte demandada. En el caso de bienes muebles, la orden se efectuará depositando los bienes de que se trate con el tribunal o con la persona designada por el tribunal bajo la responsabilidad de la parte reclamante. El tribunal podrá ordenar, a petición de cualquiera de las partes, la venta en pública subasta de los bienes fungibles cuyo embargo o prohibición de enajenar se haya decretado, consignándose el producto de su venta en la forma dispuesta por el tribunal.
....
La lista anterior, no obstante, no es taxativa, pues el tribunal
tiene discreción de ordenar cualquier otra medida que estime
apropiada. Scotiabank de Puerto Rico v. ZAF Corporation, supra, pág.
489; Citibank v. ACBI, supra, pág. 732. Por lo tanto, “cuando un
tribunal tiene ante su consideración una solicitud de remedio
provisional en aseguramiento de sentencia, las disposiciones
aplicables se deben interpretar con amplitud y liberalidad,
concediendo el remedio que mejor asegure la reclamación y que menos
inconvenientes ocasione al demandado”. Citibank v. ACBI, supra, pág.
732.
Asimismo, el tribunal tiene discreción para conceder o denegar
el remedio provisional. Scotiabank de Puerto Rico v. ZAF Corporation,
supra, pág. 488; Citibank v. ACBI, supra, pág. 732; Nieves Díaz v.
González Massas, supra, pág. 839. Al momento de conceder los KLCE202400334 13
remedios provisionales, el tribunal tomará en cuenta varios criterios;
a saber: (1) que sean provisionales; (2) tengan el propósito de asegurar
la efectividad de la sentencia que en su día se pueda dictar y (3) se
tomen en consideración los intereses de todas las partes, según lo
requiera la justicia sustancial y las circunstancias del caso. Citibank
v. ACBI, supra, pág. 733; Nieves Díaz v. González Massas, supra, págs.
839-840. A su vez, la única limitación que tiene el tribunal es que la
medida sea una razonable y adecuada para asegurar la efectividad de
la sentencia. Citibank v. ACBI, supra, pág. 733; véase, además, Asoc.
Vec. V. Caparra v. Asoc. Fom. Educ., 173 DPR 304, 315 (2008).
Como regla general, se requiere la prestación de una fianza por
parte de la persona que solicite un remedio provisional en
aseguramiento de sentencia para responder por los daños y perjuicios
que puedan surgir a consecuencia del aseguramiento. Nieves Díaz v.
González Massas, supra, pág. 840. Según la Regla 56.3 de
Procedimiento Civil, supra, “[e]n todos los casos en que se exija una
fianza bajo esta regla, el tribunal exigirá la prestación de una fianza
suficiente para responder por todos los daños y perjuicios que se
causen como consecuencia del aseguramiento”; véase, además,
Citibank v. ACBI, supra, pág. 734; R. Hernández Colón, Derecho
Procesal Civil, 6ta ed. rev., San Juan, Ed. Lexis Nexis, 2017, pág. 197.
Además, “[a]l fijarse el monto de la fianza para trabar un embargo en
aseguramiento de sentencia, debe tenerse en cuenta que su cuantía
no sea de tal naturaleza prohibitiva que frustre el propósito del
demandante de asegurar la efectividad de la sentencia que en su día
pueda recaer”. Hernández Colón, op. cit., pág. 197; Soc. de Gananciales
v. Rodríguez, 116 DPR 468, 471 (1985). Según el tratadista
puertorriqueño Rafael Hernández Colón, los factores principales para
determinar el monto de la fianza requerida para un embargo en
aseguramiento de sentencia son: KLCE202400334 14
(1) la utilidad que el bien a embargarse sirve al demandado; (2) la solidez de los argumentos o de la reclamación del demandante; (3) si el aseguramiento solicitado es el menos oneroso para garantizar la efectividad de la sentencia que pueda recaer; y (4) los posibles daños que se causarían al demandado. Hernández Colón, op. cit., págs. 197-198. Véase, además, Soc. de Gananciales v. Rodríguez, supra.
En los casos donde se ha ordenado la prohibición de enajenar,
tal como en el caso de marras, su dueño queda afectado de inmediato
en relación con cualquier posible negociación a base de dicho
inmueble. Soc. de Gananciales v. Rodríguez, supra, págs. 472-473.
Queda claro, no obstante que, si bien es natural anticipar que surjan
daños, es difícil determinar la suficiencia de la cuantía de esa fianza.
Íd., pág. 471. Para ello, sin embargo, nuestro máximo foro ha
determinado que, en casos de embargos, por ejemplo, la cuantía de la
fianza siempre estaría sujeta a cambio, del demandado demostrar que
el daño que el mantenimiento del embargo le causa excede el importe
de esa fianza. Íd., pág. 473.
Aun así, existen excepciones a la prestación de fianza; a saber:
(1) cuando la obligación es legalmente exigible y así surge de un documento público o privado otorgado ante una persona autorizada a tomar juramentos; (2) cuando se trata de un litigante insolvente que reúne las condiciones expresadas en la Regla 56.3 de Procedimiento Civil, supra, o (3) cuando se gestiona el remedio después de la sentencia. Esta última excepción descansa en la presunción de corrección de que gozan las sentencias en nuestra jurisdicción. Nieves Díaz v. González Massas, supra, pág. 840; véase, además, Cacho Pérez v. Hatton Gotay, supra.
Por otra parte, existen otros requisitos para la concesión de un
remedio provisional tal como notificar la solicitud a la parte contraria
y celebrar una vista de remedios provisionales previo a concederlo.
Véase, Regla 56.2 de Procedimiento Civil, supra, R. 56.2; Citibank v.
ACBI, supra, pág. 734. Solamente se exime del requisito de celebrar
una vista cuando esté presente una de las circunstancias establecidas
en la Regla 56.4 de Procedimiento Civil, supra, y la Regla 56.5 de
Procedimiento Civil, supra, R. 56.5. KLCE202400334 15
-C-
Según se desprende de la Exposición de Motivos de la Ley Núm.
195-2011, supra, “[l]a protección de ‘hogar seguro’ tiene como finalidad
que cada ciudadano propietario cuente con una protección básica ante
el riesgo de ejecución de una sentencia en contra de su residencia”.
Véase, además, Money’s People Inc. v. López Julia, 202 DPR 889, 902
(2019). Sin embargo, dicha protección económica se dirige
exclusivamente para proteger el aludido derecho de aquellas ventas
promovidas por acreedores en virtud de sentencia o ejecución. Ahora
bien, el Artículo 5 de la Ley Núm. 195-2011, supra, expresamente
establece que el derecho a hogar seguro protege a la propiedad “de
embargo, sentencia o ejecución ejercitada para el pago de todas las
deudas, excepto las deudas reconocidas como excepciones en el
Artículo 4 de esta Ley”. véase, además, Money’s People Inc. v. López
Julia, supra, pág. 904. A tenor con ello, toda persona o jefe de familia
domiciliado en la isla:
[T]endrá derecho a poseer y disfrutar, en concepto de hogar seguro, una finca consistente en un predio de terreno y la estructura enclavada en el mismo, o una residencia bajo el régimen de la Ley de Condominios, o una residencia edificada bajo el derecho de superficie, que le pertenezca o posea legalmente, y estuviere ocupado por éste o por su familia exclusivamente como residencia principal.
. . . . Véase, Artículo 3 de la Ley Núm. 195-2011, supra, sec. 1858; véase, además, In re Santiago Maldonado, 206 DPR 1029, 1044 (2021); Money’s People Inc. v. López Julia, supra, pág. 904.
Asimismo, el Artículo 1157 del Código Civil del 2020, supra,
establece que el derecho a hogar seguro es inembargable. Además,
como norma general, el derecho a hogar seguro es irrenunciable y se
declarará nulo cualquier pacto en contrario. Véase, Artículo 4 de la Ley
Núm. 195-2011, supra, sec. 1858a. No obstante, el derecho a hogar
seguro será renunciable en todos los casos donde se obtenga una
hipoteca que grave la propiedad cobijada por el derecho a hogar
seguro; en los casos de cobro de contribuciones estatales y federales; KLCE202400334 16
en los casos donde se les deba a los contratistas pagos para
reparaciones de la propiedad protegida; en aquellos casos donde la
persona reclamante, previo al derecho de hogar seguro, prefiera
reclamar en una petición a tenor con el Código de Quiebras Federal,
11 U.S.C. secs. 101 et seq., en lugar de exenciones locales y la de hogar
seguro; y en todos los casos de préstamos, hipotecas, contratos
refaccionarios y pagarés constituidos a favor de o asegurados u
otorgados por las entidades allí mencionadas. Véase, Artículo 4 de la
Ley Núm. 195-2011, supra, sec. 1858a.
Por otro lado, al Artículo 8 de la Ley Núm. 195-2011, supra, sec.
1858e, establece que cuando se venda la propiedad cobijada por hogar
seguro, el dueño tendrá un plazo de nueve (9) meses, desde la venta
para invertir el dinero recibido en otra propiedad localizada en Puerto
Rico y para que esta constituya su nuevo hogar seguro. En otras
palabras, el dinero recibido por la antigua propiedad estará protegido
de los acreedores durante esos nueve (9) meses. De igual modo, en
donde se adquiera una propiedad de menor cuantía, la diferencia en
dinero no estará protegida por las disposiciones de esta Ley.
-D-
El contrato de opción es un tipo de precontrato o contrato
preparatorio encaminado al otorgamiento de un contrato de
compraventa. S.L.G. Irizzary v. S.L.G. García, 155 DPR 713, 722
(2001). Las normas de este tipo de contrato, no obstante, no estaban
delineadas en el Código Civil del 1930, 31 LPRA secs. 1 et seq.
(derogado). Matos González v. SLG Rivera-Freytes, 181 DPR 835, 841
(2011). Dado a ello nuestro máximo foro definió el contrato de opción
como “el ‘convenio por el cual una parte (llamada concedente,
promitente u optatario) concede a la otra (llamada optante), por
tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja
exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de
un contrato principal’”. Matos González v. SLG Rivera-Freytes, KLCE202400334 17
supra, pág. 841 (citando a P.D.C.M. Assoc v. Naul Bez, 174 DPR 716,
724 (2008)); véase, además, Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt,
156 DPR 234, 246 (2002); S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García, supra. Los
elementos esenciales de este tipo de contrato son (1) concederle al
optante la facultad de decidir unilateralmente si celebrará un
contrato principal de compraventa sin ninguna obligación por parte
de este; (2) esta concesión tiene carácter de exclusividad; (3) se
establece un plazo para ejercitar la opción; y (4) no existe otra
condición que no sea la voluntad del optante. S.L.G. Irizarry v. S.L.G.
García, supra. En otras palabras, mediante el referido contrato, el
optante ostenta la facultad de determinar durante el plazo
concedido, si se perfecciona el contrato por el cual optó. Matos
González v. SLG Rivera-Freytes, supra, pág. 841. Además, cuando
se trata de una opción de compraventa, el optatario tiene un deber
de cuidar la propiedad y mantenerla fuera del mercado para que
ningún tercero pueda obtenerla. Matos González v. SLG Rivera-
Freytes, supra, pág. 841. Sin embargo, la opción de compraventa es
un contrato unilateral, pues el optante no está obligado a comprar,
mas el optatario está obligado a venderle al primero, si aquel así lo
decide. S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García, supra, pág. 722.
Posteriormente, se adoptó la figura del contrato preliminar o
de opción mediante el Artículo 1235 del Código Civil de 2020, 31
LPRA sec. 9756. Por medio de la Exposición de Motivos del Código
Civil de 2020, supra, queda claro la intención legislativa de
requerirle al optatario la celebración de un contrato futuro, si así lo
decide el optante mediante el contrato preliminar:
Se regula la figura del contrato preliminar, también conocido como contrato preparatorio, precontrato o promesa de contrato. En el contrato preliminar, las partes se obligan a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar se denomina opción si le atribuye decidir a una sola de las partes, la celebración del contrato futuro. Las partes quedan obligadas por la buena fe a colaborar, proporcionar información KLCE202400334 18
relevante, mantener la confidencialidad y conservar el bien. ....
Asimismo, lo recoge el Artículo 1235 del Código Civil de 2020,
supra:
Por el contrato preliminar las partes se obligan a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar se denomina Opción si le atribuye a una sola de las partes la facultad de decidir sobre la celebración del contrato futuro. El contrato preliminar no está sujeto a cumplir las formalidades que debe satisfacer el contrato futuro. Si la parte requerida se niega al otorgamiento del nuevo contrato, el tribunal puede exigir a la misma estricto cumplimiento.
Igualmente, la opción de compra es el derecho que “faculta a
su titular para que decida durante un plazo determinado, mediante
la manifestación de su aceptación, el perfeccionamiento del contrato
de compraventa que ha sido ya acordado en todos sus aspectos
fundamentales y secundarios y a cuyo cumplimiento se mantiene
comprometido el concedente durante el plazo prefijado”. Véase,
Artículo 1029 del Código Civil de 2020, supra, sec. 8821. Además,
el Artículo 1030 del Código Civil de 2020, Íd., sec. 8822, establece
los requisitos del título de constitución de una opción de compra:
[A]demás de las estipulaciones y del domicilio a efectos de las notificaciones preceptivas y demás pactos que el constituyente o los constituyentes tengan por conveniente, debe contener, como mínimo, los siguientes requisitos: (a) el plazo de duración del derecho y, si procede, el plazo para su ejercicio; (b) en su caso, la voluntad del constituyente o de los constituyentes de configurar el derecho con carácter real; (c) el precio o contraprestación para la adquisición del bien o los criterios para su fijación, cuando se trate de un derecho de opción a una adquisición onerosa, indicando el precio estipulado para su adquisición. Cuando se prevean cláusulas de estabilización, deben contener criterios objetivos y el precio debe poder fijarse con una simple operación aritmética; y (d) la prima pactada para su constitución, cuando el derecho se constituye a título oneroso, indicando el precio convenido.
Los contratos de opción de compra se pueden inscribir cuando cumplan con los requisitos anteriores y consten en escritura pública. (Énfasis en el original). KLCE202400334 19
Cónsono con lo anterior, el optante puede ejercer su derecho
de opción notificando al optatario su voluntad de perfeccionar el
convenio. Matos González v. SLG Rivera-Freytes, supra, pág. 842;
Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, supra, pág. 249. Si se ejerce la
opción en el plazo acordado, el contrato de opción se extingue y se
perfecciona el contrato aceptado según delimitado anteriormente.
Matos González v. SLG Rivera-Freytes, supra, pág. 842; Mayagüez
Hilton Corp. v. Betancourt, supra, pág. 249. Desde ese momento, las
partes están obligadas a satisfacer sus respectivas prestaciones por
medio del contrato definitivo. Matos González v. SLG Rivera-Freytes,
supra, pág. 842.
Además, como materia de contratos, por medio del contrato
de opción se podrán diseñar los convenios que atiendan
adecuadamente las necesidades e intereses, siempre que no violen
la ley, la moral ni el orden público. Véase, Artículo 1232 del Código
Civil 2020, supra, sec. 9753; Matos González v. SLG Rivera-Freytes,
supra, pág. 844. Asimismo, una vez las partes prestan su
consentimiento, quedan vinculadas por los términos del contrato,
siendo este la ley entre las partes. Matos González v. SLG Rivera-
Freytes, supra, pág. 843.
-III-
En el caso ante nuestra consideración, los peticionarios
fundamentan su solicitud en que el espíritu de la Ley Núm. 195-2011,
supra, es proteger el hogar principal y familiar contra cualquier orden
para asegurar la efectividad de la sentencia siendo la prohibición de
enajenar una de esas órdenes, al amparo de la Regla 56 de
Procedimiento Civil, supra, y, por lo tanto, la interpretación realizada
por el foro primario es restrictiva al establecer que el Artículo 5 de la
Ley Núm. 195-2011, supra, no incluye la prohibición de enajenar.
Además, argumentan que la fianza de $2,500.00 es irrisoria e KLCE202400334 20
irrazonable considerando el supuesto de que aparezca otro comprador
dispuesto a ofrecerles a los peticionarios $1 millón o $1.5 millones y
no se la pueda vender por la anotación de prohibición de enajenar; los
recurridos están dispuestos a pagar $750,000.00 por la propiedad, y
el precio de venta sugerido es de hasta $1.5 millones. Los peticionarios
también sostienen que tienen mayor probabilidad de prevalecer y, por
ende, el foro primario no debió dictar una orden de prohibición de
enajenar, ya que el “Letter of Intent (LOI)” no es un precontrato de
promesa bilateral de compraventa y las partes acordaron mediante el
párrafo 10 de la aludida carta que ellos podían salirse del mismo y
terminar las negociaciones por cualquier razón o sin ninguna razón.
Tal y como se consignó, el foro primario emitió una Resolución y Orden
Nunc Pro Tunc en la que declaró con lugar la Moción Urgente para
Solicitar Remedios Provisionales al Amparo de la Regla 56 de
Procedimiento Civil de 2009 y en Solicitud de Vista presentada por los
recurridos y ordenó así la prohibición de enajenar el inmueble de los
peticionarios y la prestación de una fianza por la suma de $2,500.00
por parte de los recurridos dentro de un término de diez (10) días, tras
concluir que los recurridos probaron una probabilidad de prevalecer
en cuanto a que existe un contrato de promesa bilateral de
compraventa y los peticionarios incumplieron el mismo.
Tras un minucioso análisis de la normativa relevante y los
hechos particulares, así como la totalidad del expediente de este caso,
denegamos intervenir con la determinación recurrida. En primer
lugar, los peticionarios arguyen ante nos que la propiedad en cuestión
está cobijada por el derecho de hogar seguro y, por ello, no procede
una prohibición de enajenar ni una sentencia en contra del inmueble
en cuestión, al amparo de la Regla 56 de Procedimiento Civil, supra.
Sobre esto plantea que, aunque el Artículo 5 de la Ley Núm. 195-2011,
supra, no menciona las palabras “prohibición de enajenar”, el Artículo
12 de dicha ley, supra, recoge la prohibición de enajenar de forma KLCE202400334 21
general. Del Artículo 12 de la Ley Núm. 195-2011, supra, se desprende
que se puede solicitar el beneficio del derecho de hogar seguro, “a
partir del momento en que se solicita un embargo o anotación
preventiva o cualquier otro mecanismo preventivo en aseguramiento
de sentencia, en contra de las propiedades del demandado”, entre
otras instancias. Los peticionarios también alegan que la Resolución y
Orden Enmendada Nunc Pro Tunc no asegura la efectividad de
sentencia, pues el Artículo 5 de la Ley Núm. 195-2011, supra, protege
a las propiedades sujetas a hogar seguro contra ejecuciones. Como
veremos, no le asiste razón.
Como se expuso en la sección anterior, el propósito de la Ley
Núm. 195-2011, supra, es proteger las residencias principales ante
aquellas ventas promovidas por acreedores en virtud de sentencia o
ejecución. Además, el Artículo 5 de la Ley Núm. 195-2011, supra, no
menciona la prohibición de enajenar como una de las instancias
protegidas por el hogar seguro. Nótese que no estamos ante una deuda
reclamada por acreedores sino ante un negocio jurídico donde está en
controversia si los peticionarios se obligaron a venderles a los
recurridos la residencia en cuestión por la cantidad de $750,000.00.
Por lo tanto, la protección brindada por la Ley Núm. 195-2011, supra,
no aplica al caso de autos y el TPI no erró al dictar una orden de
prohibición de enajenar la propiedad en cuestión, a tenor con la Regla
56 de Procedimiento Civil, supra.
Segundo, los peticionarios arguyen que la fianza impuesta a los
recurridos para responder por los daños y perjuicios que se causen
como consecuencia del aseguramiento es irrazonable. Sobre esto, los
peticionarios plantean que la fianza impuesta a los recurridos ante la
orden para anotar la prohibición de enajenar es insuficiente e irrisoria
al prohibir la venta de su propiedad cuyo valor mínimo es de
$750,000.00 y un valor máximo de $1.5 millones según el testimonio
de la corredora de bienes raíces, Aileen Beale, por lo que, de prevalecer KLCE202400334 22
los peticionarios sus daños podrían ser enormes y no estarían
cubiertos por la cantidad de $2,500.00. No les asiste razón. Como
expusimos en la sección anterior, la Regla 56.3 de Procedimiento Civil,
supra, exige la prestación de una fianza suficiente para responder por
todos los daños y perjuicios que se causen a causa del aseguramiento.
Véase, además, Citibank v. ACBI, supra, pág. 734. Ahora bien, la
determinación de su suficiencia es difícil. Soc. de Gananciales v.
Rodríguez, supra, págs. 471-473. Tal y como ha determinado nuestro
máximo foro en casos de embargos, la cuantía de la fianza siempre
estaría sujeta a cambio, del demandado demostrar que el daño que el
mantenimiento del embargo le causa excede el importe de esa fianza.
Esto no ha ocurrido aquí. Así las cosas, carecemos de elementos que
nos muevan a intervenir con la discreción del foro primario en cuanto
a la cuantía de la fianza establecida.
Por último, no podemos concluir, en esta etapa, que el foro
primario haya abusado de su discreción al ordenar la anotación de la
prohibición de enajenación del inmueble puesto que, de concederse
una sentencia a favor de los recurridos, posiblemente procedería la
venta y entrega de la propiedad en cuestión por parte de los
peticionarios. Véase Artículo 1235 del Código Civil de 2020, supra.
Por tal razón, no podemos concluir que haya abusado de su discreción
el TPI al tomar la referida medida provisional. Ahora bien, ello no
prejuzga los méritos de una potencial solicitud de los demandados de
desestimación de la demanda, por las alegaciones o por la vía sumaria,
sobre la base del alcance jurídico y los efectos de la “Letter of Intent” o
“Carta de Intención”, en cada una de sus oraciones, asunto que tendrá
que ser dirimido y adjudicado en primer término por el TPI.
Por todo lo anterior, resulta forzoso concluir que el TPI no erró
al ordenar la anotación de prohibición de enajenación. Tampoco
cometió error manifiesto al establecer la cantidad de la fianza que
consideró adecuada. KLCE202400334 23
-IV-
Por los fundamentos expuestos, denegamos la expedición del
auto de certiorari solicitado.
Lo acuerda y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones