ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IX
JESÚS M. BURGOS Apelación AYALA, MARILYN COLÓN procedente APONTE, BURGOS-COLÓN del Tribunal SOCIEDAD LEGAL DE de Primera GANANCIALES Instancia, TA2025AP00640 Sala Superior de Fajardo Parte Apelado
V. Caso Núm.: CU2022CV00029
ADOLFO CRISCUOLO PÉREZ, Sobre: WILMA M. VALLE FERRER, Nulidad de CRISCUOLO-VALLE SOCIEDAD Contrato LEGAL DE BIENES GANANCIALES
Parte Apelante
ADOLFO CRISCUOLO PÉREZ, Caso Núm.: WILMA M. VALLE FERRER, CU2025CV00003 AMBOS POR SÍ Y EN REPRESENTACIÓN DE LA SOCIEDAD LEGAL DE Sobre: GANANCIALES COMPUESTA Cobro de POR ELLOS Dinero
Parte Demandante
V.
JESÚS M. BURGOS AYALA; MARILYN COLÓN APONTE AMBOS POR SÍ Y EN REPRESENTACIÓN DE LA SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES COMPUESTA POR AMBOS
Parte Demandada
Panel integrado por su presidente, la Juez Brignoni Mártir, el Juez Salgado Schwarz y la Juez Aldebol Mora.
Salgado Schwarz, Carlos G., Juez Ponente
SENTENCIA En San Juan, Puerto Rico a 28 de enero de 2026.
Comparecen el Sr. Adolfo Criscuolo Pérez (señor
Criscuolo Pérez) y la Sra. Wilma M. Valle Ferrer (señora
Valle Ferrer) (en conjunto, los apelantes), y solicitan TA2025AP00640 2
la revocación de la Sentencia Parcial emitida y
notificada el 10 de noviembre de 2025, por el Tribunal
de Primera Instancia, Sala de Fajardo (TPI o foro
primario).1 Mediante dicha Sentencia Parcial el foro
primario declaró Ha Lugar la solicitud de sentencia
sumaria parcial presentada por el Sr. Jesús M. Burgos
Ayala, (señor Burgos Ayala) su esposa, la Sra. Marily
Colón Aponte (señora Colón Aponte) y la Sociedad de
Bienes Gananciales compuesta por ambos (en conjunto, los
apelados), en cuanto a la claúsula contractual sobre
devolución de depósito en un contrato de opción de
compraventa, por haberse cumplido la condición
suspensiva que se pactó en la página 5 del Contrato de
Arrendamiento y de Opción de Compraventa suscrito por
las partes. En consecuencia, el foro primario ordenó a
los apelantes la devolución del depósito de cincuenta
mil dólares ($50,000.00) pagado por los apelados por
dicho concepto.
Por los fundamentos que expondremos a
continuación, confirmamos la Sentencia Parcial apelada.
-I-
El 19 de mayo de 2022, los apelados instaron acción
civil sobre incumplimiento, nulidad de contrato y daños
y perjuicios, en contra de los apelantes, en la que
solicitaron la devolución de cierto depósito realizado
como parte de un contrato de arrendamiento y opción de
compra suscrito entre ambas partes.2
Tras varios trámites procesales el TPI emitió Orden
para la consolidación del caso CU2022CV00029 sobre
1 Entrada Núm. 79 de SUMAC TPI. 2 Caso Civil CU2022CV00029. TA2025AP00640 3
nulidad de contrato, instado por los apelados, con el
CU2025CV00003 sobre cobro de dinero instado por los
apelantes.3
El 15 de agosto de 2025 las partes presentaron
Informe de Conferencia con Antelación al Juicio, en el
cual estipularon, tanto hechos incontrovertibles, como
prueba documental.4 El 19 de agosto de 2025, se celebró
la Conferencia con Antelación al Juicio y allí las partes
informaron que habían estipulado el Contrato de
Arrendamiento y de Opción de Compraventa suscrito entre
ellos, así como ciertos hechos.5
Cónsono con lo anterior, el 30 de septiembre de
2025, los apelados presentaron ante el foro primario
MOCIÓN DE LA PARTE DEMANDANTE, SOLICITANDO SENTENCIA
SUMARIA PARCIAL, EN CUANTO A CLÁUSULA CONTRACTUAL, SOBRE
DEVOLUCIÓN DEL DEPÓSITO.6 Allí alegaron que según lo
pactado por las partes, la falta de inscripción de la
propiedad en el Registro de la Propiedad dentro de los
veinticuatro meses de la vigencia contrato de opción,
causaría la cancelación del contrato de opción de
compraventa y la devolución de la opción monetaria de
compra entregada por los apelados y recibida por los
apelantes. Razonaron los apelados en su solicitud de
sentencia sumaria, que toda vez que la propiedad no se
inscribió durante el plazo pactado y al no existir
controversia sobre este hecho sustancial, procedía -como
cuestión de derecho- la devolución del depósito.
3 Orden de 10 de marzo de 2025. Entrada SUMAC 57 TPI 4 Entrada Núm. 72 de SUMAC TPI. 5 Entrada Núm. 74 de SUMAC TPI. 6 Entrada Núm. 75 de SUMAC TPI. TA2025AP00640 4
Mediante Orden de 1 de octubre de 2025 el TPI
concedió el termino de veinte (20) días a los apelantes
para fijar su postura en cuanto a la solicitud de
sentencia sumaria parcial de los apelados. El 22 de
octubre de 2025, comparecieron los aquí apelantes ante
el foro primario, mediante OPOSICIÓN A MOCIÓN DE
SENTENCIA SUMARIA Y MOCIÓN DE SENTENCIA SUMARIA.7 Fue la
contención de los apelantes ante el TPI, que toda vez
que éstos presentaron para inscripción el título el 14
de julio de 2020, dentro del término establecido en el
contrato vinculante entre las partes, ellos no
incumplieron su obligación, por lo que no procedía la
devolución del depósito concernido. Sobre estos extremos
los apelantes enfatizaron que presentaron su título en
el Registro de la Propiedad el 14 de julio de 2020 y que
su posterior inscripción, no causó la cancelación del
contrato de opción de compraventa ni implicó
incumplimiento de los apelantes con sus obligaciones
contractuales.
Sobre estos extremos, mediante Orden de 23 de
octubre de 2025, el foro primario dio la controversia
por sometida para adjudicación.8
Mediante Sentencia Parcial emitida el 10 de
noviembre de 2025, el TPI concluyó que no existía
controversia sustancial de hechos que impidieran
disponer del asunto de forma sumaria, y que solo restaba
aplicar el derecho. A tales fines, en dicha Sentencia
Parcial, el foro primario acogió como hechos probados
las estipulaciones de hechos alcanzadas por las partes
7 Entrada Núm. 77 de SUMAC TPI. 8 Véase Entrada Núm. 78 de SUMAC TPI. TA2025AP00640 5
en el Informe de Conferencia con Antelación a Juicio
formuladas como sigue:
1. El 5 de marzo de 2020 el Tribunal dictó Resolución en el Caso Civil CU2018-CV00010, sobre Expediente de Dominio. 2. En aquella, se decretó justificado el dominio de Adolfo Criscuolo Pérez y la Sra. Wilma Valle Ferrer en cuanto a la propiedad con Catastro Núm. 476-022- 042-01-000. 3. En virtud de dicha Resolución, los Criscuolo- Valle justificaron su dominio del inmueble que a continuación se describe: ---“RÚSTICA: Parcela Uno (1): parcela de terreno con una cabida superficial de quinientos treinta y seis p unto veintiuno setenta y cinco metros cuadrados (536.2175 m.c.), equivalentes a ero punto trece sesenta y cuatro cuerdas (0.1364 cdas.), ubicada en el Barrio Playa Sardina II, en la carretera estatal novecientos setenta y dos (972), kilómetro tres puntos dos (3.2) del término Municipal de Culebra, Puerto Rico; con lindes por el NORTE, con el Canal de Ensenada Honda, en una alineación de veinticuatro punto trescientos diez (24.310) pies lineales; por el SUR, con Carretera Estatal novecientos setenta y dos (972) en dos (2) alineaciones que suman treinta y uno punto setecientos setenta y nueve (31.779) pies lineales; por el ESTE, con Carretera Estatal novecientos setenta y dos (972) en cuatro (4) alineaciones que suman quince punto setecientos setenta y dos (15.772) pies lineales y por el OESTE, con la Señora Sandra Vázquez Marrero, en dos (2) alineaciones que suman treinta y tres punto novecientos cincuenta y seis (33.956) pies lineales.---------------------- ---------------------------------------- Enclava una casa que mide treinta pies de frente por veinte de fondo (30 x 20) de dos (2) plantas; en la primera planta tiene un apartamento estudio deun (1) cuarto con un (1) baño y un (1) marquesina doble con un medio (1/2) baño, pasillo, sala, comedor y cocina y está techada de madera tratada. ------ ---En la segunda (2da) planta está compuesta por comedor, cocina, sala y está techada de madera tratada.”--- ------------------------------------------------- ---Catastro Núm. 476-022-042-01-000.-------------- ------------------------------ 4. El 6 de julio de 2020, el matrimonio compuesto por Jesús M. Burgos Ayala y Marily Colón Aponte y los esposos Adolfo Criscuolo Pérez y Wilma Valle Ferrer otorgaron un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA. 5. El precio de compraventa pactado en el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA del 6 de julio de 2020 fue de $595,000. TA2025AP00640 6
6. La Resolución del Caso Civil CU2018-CV00010 fue presentada en el Registro de la Propiedad, para inscripción, el 14 de julio de 2020, al ASIENTO 2020- 043730-FA01. 7. La parte demandante entregó a la parte demandada la cantidad de $50,000.00, por concepto de depósito. 8. El depósito de $50,000 sería descontado del precio de compraventa. 9. De la página 5 del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA surge que: “Solo la falta del VENDEDOR de inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad de PR dentro de los _veinticuatro (24) Meses de su vigencia, causará la cancelación del Contrato sin otro recurso o remedio de las partes y la devolución de la Opción Monetaria de Compra recibida por el Vendedor al Comprador” 10. La fecha límite que disponía el contrato para que se ejerciera la opción de compra fue el 1 de julio de 2022. 11. La Resolución del Caso Civil CU2018-CV00010 fue inscrita el 3 de abril de 2023, al Tomo Karibe, quedando identificada la propiedad como la FINCA 1690. 12. El 9 de marzo de 2022 el Sr. Burgos solicitó al Sr. Criscuolo que le devolviera los $50,000.00 del depósito. 13. El 29 de marzo de 2022 el Sr. Burgos respondió el correo electrónico del Sr. Criscuolo, le solicitó nuevamente la devolución de los $50,000.00 y le indicó que: “En cuanto a la obligación del pago de arrendamiento, este ha sido separado y reservado, hasta tanto se resuelva esta situación”. 14. El 19 de mayo de 2022 Adolfo Criscuolo Pérez y Wilma Valle Ferrer presentaron una Demanda de Desahucio contra Jesús M. Burgos Ayala y Marily Colón Aponte, identificada como el Caso Civil Núm. CU2022CV00009. 15. El 19 de octubre de 2022 Jesús M. Burgos Ayala y Marily Colón Aponte presentaron su CONTESTACIÓN A DEMANDA Y RECONVENCIÓN en el Caso Civil Núm. CU2022CV00009, en la cual realizaron las mismas alegaciones y solicitaron los mismos remedios que en la Demanda de marras. 16. El 2 de noviembre de 2022 se dictó Sentencia por Estipulación en el Caso Civil Núm. CU2022CV00009, sobre Desahucio y Cobro de Dinero, en virtud del cual se acordó la entrega de la propiedad al Sr. Criscuolo y su esposa, en o antes del 28 de noviembre de 2022. TA2025AP00640 7
Conforme a las anteriores determinaciones de hechos
probados e incontrovertidos el foro primario concluyó
que en virtud del contrato suscrito por las partes, los
apelados pagaron a los apelantes un depósito de
$50,000.00 cuya devolución no procedería salvo si de
daba lo contemplado en la cláusula sujeta a condición
pactada; que dicha condición consistió en que si al 1
de julio de 2022 la propiedad no había sido inscrita en
el Registro de la Propiedad, los apelantes debían
devolver el depósito a los apelados y que a la fecha del
1 de julio de 2022 no se había producido la inscripción
en el Registro de la Propiedad por lo que procedía la
devolución del depósito.
En desacuerdo, los apelantes acuden ante nos
mediante el recurso de epígrafe, presentado el 5 de
diciembre de 2025, y señalan la comisión de los
siguientes errores por parte del foro primario:
PRIMER ERROR: EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA ERRÓ AL CONCLUIR QUE LOS APELANTES INCUMPLIERON EL CONTRATO, AL IGNORAR LA INTENCIÓN DE LOS CONTRATANTES, IGNORAR EL INCUMPLIMIENTO PREVIO Y SUSTANCIAL DE LOS RECURRIDOS EN EL PAGO DE CÁNONES DESDE MARZO DE 2022 Y AL IGNORAR LA AUSENCIA TOTAL DEL EJERCICIO DE LA OPCIÓN POR LOS BURGOS-COLÓN, CONTRARIO A LA PRUEBA ESTIPULADA Y A LA TOTALIDAD DEL EXPEDIENTE JUDICIAL.
SEGUNDO ERROR: ERRÓ TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA EN SU APLICACIÓN E INTERPRETACIÓN INCORRECTA DE LA LEY HIPOTECARIA AL RESOLVER QUE LOS CRISCUOLO INCUMPLIERON CON INSCRIBIR EL TÍTULO DE LA PROPIEDAD CONFORME AL CONTRATO.
TERCER ERROR: ERRÓ AL NEGARSE A RESOLVER LA RECLAMACIÓN DE RENTAS Y COBRO DE DINERO ADEUDADOS POR LOS BURGOS SIN FUNDAMENTO Y EN AUSENCIA DE CONTROVERSIA REAL SOBRE EL MONTO ADEUDADO Y EL INCUMPLIMIENTO ADMITIDO E INJUSTIFICADO DE LOS BURGOS CONFORME A LA TOTALIDAD DEL EXPEDIENTE JUDICIAL COMO REQUIERE LA REGLA 36. TA2025AP00640 8
Posteriormente, los apelados presentaron ante nos
Alegato de la Parte Apelada en Oposición al Recurso.
Allí exponen que no incidió el foro primario al adjudicar
la controversia pertinente a la condición pactada por
las partes en el contrato de opción, mediante el
mecanismo procesal de sentencia sumaria y al concluir
que, como cuestión de derecho al tratarse de una
obligación sujeta a una condición procedía la devolución
del depósito, por no haberse inscrito la propiedad
dentro del plazo pactado en el contrato.
-II-
A.
El mecanismo de sentencia sumaria provisto en la
Regla 36 de Procedimiento Civil, 32 LPRA. Ap. V, R. 36,
tiene el propósito primordial de proveer una solución
justa, rápida y económica en aquellos casos en que surja
de forma clara que no existen controversias materiales
de hechos que requieren ventilarse en un juicio plenario
y el derecho así lo permita. Meléndez González et al. v.
M. Cuebas, 193 DPR 100, 109 (2015).
Particularmente, la Regla 36.2 de Procedimiento
Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36.2, permite que cualquier
parte presente una moción, basada o no en declaraciones
juradas, para que se dicte sentencia sumaria a su favor
sobre la totalidad o alguna parte de la
reclamación. Municipio de Añasco v. ASES et al., 188 DPR
307, 326 (2013). Al solicitar dicho remedio, la parte
que promueve la sentencia sumaria “deberá establecer su
derecho con claridad y demostrar que no existe
controversia sustancial sobre algún hecho material, o TA2025AP00640 9
sea, sobre ningún componente de la causa de
acción”. Íd.
Solicitada la sentencia sumaria basada en
declaraciones juradas o en documentos admisibles en
evidencia, la parte que se opone a la sentencia sumaria
no puede tomar una actitud pasiva y descansar en las
aseveraciones o negaciones consignadas en su alegación.
Roldán Flores v. M. Cuebas et al., 199 DPR 664, 677
(2018). Por el contrario, dicha parte tiene que refutar
los hechos alegados y sustanciar su posición con prueba
consistente en contradeclaraciones juradas y
contradocumentos que pongan en controversia los hechos
presentados por el promovente. Íd. Es decir, esa
persona viene obligada a enfrentar la moción de su
adversario de forma tan detallada y especifica como lo
ha hecho el promovente en su solicitud puesto que, si
incumple con lo antes mencionado corre el riesgo de que
se dicte sentencia es su contra. Regla 36.3 de
Procedimiento Civil, supra; SLG Zapata- Rivera v. J.F.
Montalvo, 189 DPR 414, 432 (2013).
Ahora bien, según estableció el Tribunal Supremo en
el caso Verá v. Dr. Bravo, 161 DPR 308, 334-335 (2004),
los foros revisores utilizarán los mismos criterios que
el Tribunal de Primera Instancia al determinar si
procede una sentencia sumaria. Sobre el particular,
en Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág.
118, el Tribunal Supremo estableció que al revisar una
determinación del foro primario en la que se concedió o
denegó una moción de sentencia sumaria debemos: (1)
examinar de novo el expediente; (2) revisar que la
moción de sentencia sumaria y su oposición cumplan con TA2025AP00640 10
los requisitos de forma codificados en la Regla 36 de
Procedimiento Civil, supra, y con los discutidos en SLG
Zapata-Rivera v. J. Montalvo, supra; (3) en el caso de
una revisión de una sentencia dictada sumariamente,
debemos revisar si en realidad existen hechos materiales
en controversia, y de haberlos, exponer concretamente
cuáles están en controversia y cuáles no; y (4) de
encontrar que los hechos materiales no están en
controversia, debemos revisar de novo si el TPI aplicó
correctamente el derecho. Véase, además, Rivera Matos,
et al. v. Triple-S et al., 204 DPR 1010, 1025 (2020).
Del mismo modo, el Tribunal Supremo ha reiterado
que a menos que existan circunstancias extraordinarias
o indicios de pasión, prejuicio, parcialidad
o error manifiesto y que la apreciación de la prueba se
distancie de la realidad fáctica o esta sea
inherentemente imposible o increíble, el tribunal
apelativo deberá abstenerse de intervenir con las
determinaciones de hechos, la apreciación de la prueba
y las adjudicaciones de credibilidad hechas por el
juzgador de los hechos. Flores v. Soc. de Gananciales,
146 DPR 45, 49 (1998). En otras palabras, las
determinaciones que hace el juzgador de los hechos no
deben ser descartadas arbitrariamente ni tampoco deben
sustituirse por el criterio del foro apelativo, a menos
que de la prueba admitida surja que no existe base
suficiente que apoye tal determinación. Rolón v. Charlie
Car Rental Inc., 148 DPR 420, 433 (1999).
B.
Aunque el Código Civil de 1930 fue derogado
mediante la aprobación de la Ley Núm. 55-2020, conocida TA2025AP00640 11
como el “Código Civil de 2020”, el Artículo 1812 del
Código Civil vigente dispone que “[l]os actos y
contratos celebrados bajo el régimen de la legislación
anterior y que son válidos con arreglo a ella, surten
todos sus efectos según la misma…”. 31 LPRA sec. 11717.
Debido a que el contrato entre las partes de epígrafe,
fuente fundamental de las obligaciones que las vinculan
en este pleito, fue firmado antes de la vigencia del
Código Civil de 2020, aplican las disposiciones del
Código Civil de 1930.
Conforme al Artículo 1206 del Código Civil de 1930,
31 L.P.R.A. ant. sec. 3371, el contrato existe desde que
una o varias personas consienten en obligarse respecto
de otra a dar una cosa o prestar un servicio. El
Artículo 1044 del derogado Código Civil establecía que
las obligaciones que nacen de los contratos tienen
fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben
cumplirse al tenor de los mismos. 31 L.P.R.A. ant. sec.
2994.
De igual forma, el Artículo 1207 del Código Civil
de 1930 31 L.P.R.A. ant. sec. 3372 reconoció la libertad
contractual, permitiendo que las partes establezcan los
pactos, cláusulas y condiciones que estimen
convenientes, siempre que no sean contrarios a la ley,
la moral o el orden público.
El contrato o pacto de opción de compraventa se
trata de un contrato que ha sido definido por la
jurisprudencia como, “[…] un contrato consensual,
mediante el cual una parte (promitente) le concede a
otra (optante) el derecho exclusivo a decidir de manera
unilateral si comprará determinado bien inmueble que le TA2025AP00640 12
pertenece al promitente. Esta facultad tendrá que
ejercitarse dentro de un periodo de tiempo definido por
las partes, y tanto el promitente como el optante se
beneficiarán del negocio”. SLG Irizarry v. SLG García,
155 DPR 713, 722 (2001). Esencialmente, el contrato de
opción de compra es un contrato preparatorio dirigido al
eventual otorgamiento de un contrato de compra y venta.
El mismo se distingue por los siguientes elementos
esenciales: (1) se concede al optante la facultad de
decidir unilateralmente si celebrará el contrato
principal (de compraventa) sin obligación por parte de
éste; (2) dicha concesión tiene carácter de
exclusividad; (3) se establece un plazo para ejercitar
la opción, y (4) no existe otra condición que no sea la
voluntad del optante.9 No obstante, a pesar de que el
contrato de opción se trata de un contrato consensual,
la opción de compra es un contrato unilateral, debido a
que el optante no está obligado a comprar, contrario al
caso del promitente que sí está obligado a venderle al
primero, si aquel lo decide.10
En lo pertinente, conforme al Artículo 19 de la Ley
del Registro de la Propiedad Inmobiliaria (Ley 210-
2015), 30 L.P.R.A. § 6034), los títulos inscritos
"producen todos sus efectos desde la fecha del asiento
de presentación".
Las partes aquí pactaron expresamente los términos
de duración, opción y forma de ejercicio, dentro del
marco permitido por la ley. Conforme al Artículo 1233
del Código Civil de 1930, cuando los términos de un
9 Íd. a la pág. 722. 10 Íd. TA2025AP00640 13
contrato son claros, se estará al sentido literal de sus
cláusulas. 31 LPRA ant. sec. 3471.
Ahora bien, en cuanto al momento en que las
obligaciones son exigibles, el Artículo 1066, del Código
Civil de 1930, establecía en lo pertinente lo siguiente:
Será exigible desde luego toda obligación cuyo cumplimiento no dependa de un suceso futuro o incierto, o de un suceso pasado, que los interesados ignoren. También será exigible toda obligación que contenga condición resolutoria, sin perjuicio de los efectos de la resolución.11
El elemento característico de estas obligaciones
condicionales es la incertidumbre de si el vínculo
jurídico adquirirá eficacia o la perderá por razón de
cumplirse un hecho futuro e incierto. Jarra Corporation
v. Axxis Corporation, 155 D.P.R. 764 (2000)
Sobre estos extremos, el Artículo 1067 del Código
Civil de 1930 al regular las obligaciones sujetas a
alguna condición establecía que “[e]n las obligaciones
condicionales la adquisición de los derechos, así como
la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerá
del acontecimiento que constituya la condición.12
Para determinar si la cláusula constituye una
obligación sujeta a una condición, precisa revisar el
Artículo 1078, del Código Civil de 1930, el cual dispuso
en lo pertinente lo siguiente:
Las obligaciones para cuyo cumplimiento se haya señalado un día cierto, sólo serán exigibles cuando el día llegue. Entiéndase por día cierto aquel que necesariamente ha de venir, aunque se ignore cuando. Si la incertidumbre consiste en si ha de llegar o no el día, la obligación es condicional, y se
11 31 LPRA ant. sec. 3041 12 31 L.P.R.A. ant. sec. 3042 TA2025AP00640 14
regirá por las reglas de la Sección precedente.13
En el caso de In re: Chaves Torres, 2025 TSPR 32,
el Tribunal Supremo abordó la figura jurídica de las
obligaciones condicionales y explicó lo siguiente:
“En particular, y sobre el alcance de las mismas, el Artículo 1066 del Código Civil de Puerto Rico de 1930, 31 LPRA ant. sec. 3041, -- vigente en el momento en que se desarrollan los hechos que motivan el presente litigio --, disponía que serían exigibles todas las obligaciones cuyo cumplimiento no dependiera de un suceso futuro o incierto, o de un suceso pasado, que los interesados ignoraran. Conforme a ello, en estas obligaciones las partes adquieren o pierden derechos, dependiendo de la ocurrencia del acontecimiento que constituya la condición. Art. 1067 del Código Civil de Puerto Rico de 1930, 31 LPRA ant. sec. 3042. Es decir, y a modo ilustrativo, en las obligaciones condicionales están presentes todos los elementos de la obligación, por lo que la misma existe; no obstante, para exigir su cumplimiento o su extinción tiene que ocurrir un hecho incierto. M. García Cárdenas, El nuevo derecho de obligaciones y contratos: Código Civil 2020, 1ra ed., San Juan, Ed. MJ, 2021, pág. 65. En ese sentido, el factor de la incertidumbre es esencial en esta clase de obligaciones. Jarra Corp. v. Axxis Corp., 155 DPR 764, 773 (2001). Véanse, además, L. Díez-Picazo y A. Gullón, Sistema de Derecho Civil: El Contrato en General la Relación Obligatoria, 11ma ed., Madrid, Ed. TECNOS, 2016, T. I, V. II, pág. 152; Puig Brutau, op. cit., pág. 84. Esto es, la incertidumbre de "si el acontecimiento al que se subordina el efecto de la obligación se producirá o no se producirá". Puig Brutau, op. cit., pág. 84. En otras palabras, "si el vínculo jurídico adquirirá eficacia o la perderá por razón de cumplirse un hecho futuro e incierto, o del conocimiento de un hecho pasado, cuya ocurrencia se desconocía". Jarra Corp. v. Axxis Corp., supra, pág. 773 … Es decir, en las obligaciones sujetas a condición resolutoria, el beneficiado por la misma entra desde luego en el ejercicio de su derecho. Puig Peña, op. cit., pág. 130. Ello es así, pues, "lo típico de la condición resolutoria es que de momento no pone obstáculos al inmediato cumplimiento de lo estipulado, si bien el derecho puede quedar en trance de perderse si se realiza el acontecimiento propio de la condición". (Énfasis omitido). Íd. En esa línea, conviene señalar aquí que, a diferencia de las obligaciones condicionales suspensivas, en las cuales la obligación es exigible una vez se cumple la condición, en las
13 31 L.P.R.A. sec. 3061(ante) TA2025AP00640 15
resolutorias cuando se da la condición ocurre el fin de la obligación y, en consecuencia, cesa de existir el vínculo obligatorio entre las partes. García Cárdenas, op. cit., pág. 76. En cambio, si la condición resolutoria no se cumple, la obligación "se consolida, es decir, no surge una nueva obligación, sino que subsiste inalterada la original". Atocha Thom McAn, Inc. v. Registrador, supra, pág. 579 citando a Amézaga v. Agudo, supra, págs. 10-11. …. En resumen, podemos sentenciar que en las obligaciones condicionales las partes subordinan el nacimiento o la extinción de la obligación al acontecimiento incierto que integra la condición.
-III-
En el caso que nos ocupa el acuerdo vertido en la
página 5 del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DE OPCIÓN DE
COMPRAVENTA suscrito por las partes, que dispuso que la
falta de inscripción de la propiedad en el Registro de
la Propiedad dentro de los veinticuatro meses de su
vigencia, causaría la cancelación del contrato y la
devolución de la opción monetaria de los apelados
recibida por los apelantes, constituye una cláusula
sujeta a una condición.14 Como cuestión de hecho, la
propiedad objeto del contrato de opción se formó
mediante Expediente de Dominio, según surge de la
Resolución dictada el 5 de marzo de 2020 en el Caso Civil
CU2018-CV00010, y estuvo pendiente de calificación y
despacho en el Registro de la Propiedad, hasta el 3 de
abril de 2023 luego de haber sido presentada para
inscripción el 14 de julio de 2020, al ASIENTO 2020-
043730- FA01.
En su primer señalamiento de error, es la
contención principal de los apelantes que incidió el
foro primario al concluir que los apelantes incumplieron
14 Véase a la determinación de hechos núm. 9 de la Sentencia Parcial. TA2025AP00640 16
el contrato. Arguyen además, que el foro primario ignoró
el incumplimiento previo sustancial de los apelados en
el pago de cánones desde marzo de 2022 así como la
ausencia del ejercicio de la opción por parte de estos.
De otra parte, en su segundo señalamiento de error,
los apelantes sostienen que incidió el foro primario en
su aplicación e interpretación incorrecta de la Ley
Hipotecaria al resolver que los apelantes incumplieron
con inscribir el título de la propiedad conforme al
contrato.
Finalmente, en su tercer señalamiento de error los
apelantes sostienen que incidió el foro primario al
negarse a resolver la reclamación de rentas y el cobro
de dinero de los apelantes sobre las sumas adeudadas por
los apelados. Argumentan que sobre estos extremos
tampoco había controversia de hechos sobre el monto
adeudado por los apelados.
Como cuestión de umbral, es preciso destacar que si
bien en el recurso que nos ocupa, los apelantes señalan
la comisión de tres errores por parte del foro primario
en la Sentencia Parcial objeto de apelación, de la
evaluación de los autos y de la referida Sentencia
Parcial surge que los errores PRIMERO y TERCERO se
refieren a asuntos pendientes ante el TPI que todavía no
han sido adjudicados por el foro primario. El asunto
objeto de la Sentencia Parcial se limitó a la
adjudicación sumaria sobre el cumplimiento de una
condición pactada en el contrato de opción y sus efectos,
en lo pertinente a la devolución del depósito.
En cuanto al SEGUNDO señalamiento de error los
documentos y hechos estipulados por las partes fueron TA2025AP00640 17
suficientes para que el TPI, resolviera sumariamente y
como cuestión de derecho adjudicara, si conforme al
contrato de opción suscrito por las partes los apelantes
venían obligados a devolverle a los apelados los
$50,000.00 que le pagaron por concepto de depósito, por
haberse cumplido la condición suspensiva establecida en
la página 5 del contrato en el que estos acordaron que
si dentro de los veinticuatro (24) meses de su firma la
propiedad no constaba inscrita en el Registro de la
Propiedad, procedería la devolución del depósito.
El 6 de julio de 2020, las partes suscribieron un
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA.
Para esa fecha, los apelantes no habían presentado la
Resolución en el Caso Civil CU2018-CV00010, sobre
Expediente de Dominio, en el Registro de la Propiedad
para la inscripción de la propiedad a su favor. Sobre
estos extremos destacamos que en el contrato de
arrendamiento con opción a compraventa otorgado el 6 de
julio de 2020 las partes prestaron su consentimiento,
determinaron el objeto y establecieron su causa,
cumpliendo con los requisitos esenciales del Artículo
1213 (31 L.P.R.A. § 3391).
En virtud del referido Contrato, los apelados
pagaron a los apelantes cincuenta mil dólares
($50,000.00), por concepto de depósito. Según lo pactado
por las partes, los apelantes no tendrían la obligación
de devolver dicho depósito, excepto si se cumplía la
siguiente condición: “Solo la falta del VENDEDOR de
inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad de
PR dentro de los veinticuatro (24) Meses de su vigencia,
causará la cancelación del Contrato sin otro recurso o TA2025AP00640 18
remedio de las partes y la devolución de la Opción
Monetaria de Compra recibida por el Vendedor al
Comprador”. * Es decir, si al 1 de julio de 2022 la
propiedad no había sido inscrita en el Registro de la
Propiedad, los Criscuolo-Valle tenían que devolverle a
los Burgos-Ayala los CINCUENTA MIL DÓLARES ($50,000.00)
del depósito.
Es un hecho incontrovertido que como cuestión de
hecho la inscripción ocurrió el 3 de abril de 2023.
Tampoco existe controversia en cuanto a que, al 1 de
julio de 2022 la propiedad no había sido inscrita en el
Registro de la Propiedad. Habiéndose cumplido la
condición pactada por las partes, nació la obligación de
los apelantes de proceder con la devolución del
depósito. Ni siquiera invocando el principio de
retroactividad de la inscripción, los apelantes podrán
liberarse de su obligación de devolver el depósito. Para
el 3 de abril de 2023, fecha en que se activó el Artículo
19 de la Ley Hipotecaria, habían transcurrido en exceso
los veinticuatro (24) meses pactados en la página 5 del
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA,
por lo que ya se había cumplido la condición que originó
la obligación de los apelados de devolver el depósito.
cumplirse al tenor de los mismos. 31 L.P.R.A. § 2994.
Irrespectivamente del resto de las controversias que, en
su día, serán adjudicadas, lo cierto es que la condición
suspensiva pactada entre las partes ocurrió y activó la
obligación de los apelantes de devolverle a los apelados TA2025AP00640 19
la suma de cincuenta mil dólares ($50,000.00) del
depósito.
La contención de los apelantes es que, aunque la
Resolución del Caso Civil CU2018-CV00010 fue inscrita el
3 de abril de 2023, al Tomo Karibe, quedando identificada
la propiedad como la FINCA 1690, en esa fecha, ellos
presentaron la Resolución del Caso Civil CU2018-CV0001
en el Registro de la Propiedad, para inscripción, el 14
de julio de 2020, al ASIENTO 2020- 043730-FA01.
Argumentan que por ello, el foro primario debió
interpretar que cumplieron con los términos y cláusulas
pactadas y que no procedía la devolución del depósito.
Sobre estos extremos, es preciso destacar que la
controversia de derecho que nos ocupa no versa
expresamente sobre incumplimiento de los apelantes con
las cláusulas y términos del contrato, sino sobre el
advenimiento de una condición pactada expresamente en el
contrato. Es por ello, que ante la cláusula contractual
clara que estableció la ocurrencia de la condición para
que procediera la devolución del depósito, no cabe
hablar de intención de las partes ni de incumplimiento
contractual en esta etapa.
Los Apelantes arguyen que como conforme al Artículo
19 dela Ley 210-2015, supra los títulos inscritos
producen sus efectos desde la fecha del asiento de
presentación y estos presentaron el documento el 14 de
julio de 2020, dentro de los 24 meses establecidos en la
cláusula que estableció la condición, el foro primario
debió concluir que el efecto legal de la inscripción el
3 de abril de 2023, fuera de dicho plazo, se retrotrajo
al 14 de julio de 2020, por lo que la obligación TA2025AP00640 20
registral pactada debió entenderse cumplida mediante la
presentación oportuna del título y no procedía la
devolución del depósito. Si bien el principio de
retroactividad del Artículo 19 de la Ley Núm. 210-2015,
invocado por los apelantes garantiza el efecto de la
presentación frente a terceros, no altera la condición
pactada expresamente por las partes en el contrato, la
cual es clara al establecer el requisito de inscripción
dentro del término de 24 meses, por lo que se estará al
sentido literal de sus cláusulas.
Con estos antecedentes, concluimos que no incidió
el foro primario al disponer sumariamente de la
controversia de derecho sobre la devolución del
depósito, toda vez que no existía controversia de
hechos, sobre el contenido de la cláusula incluida en el
contrato de opción suscrito por las partes, que
estableció una condición resolutoria del contrato de
opción y la obligación de los apelantes de devolver el
depósito, si dentro de los veinticuatro (24) meses
siguientes a la firma del contrato la propiedad no
constaba inscrita en el Registro de la Propiedad. Como
cuestión de derecho tampoco erró el foro primario al
concluir que toda vez que la propiedad no constaba
inscrita durante el plazo pactado y al no existir
controversia sobre este hecho sustancial, procedía la
Reiteramos que conforme a los hechos
incontrovertidos, la falta de inscripción de la
causaría la cancelación del contrato de opción de TA2025AP00640 21
apelantes, independientemente de la fecha en que los
apelantes presentaran el documento en la Registro de la
Propiedad.
-IV-
Por los fundamentos anteriormente expuestos, los
cuales hacemos formar parte de esta Sentencia,
confirmamos la Sentencia Parcial apelada.
Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la
secretaria del Tribunal.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones