ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL III
JEANNETTE SOTO REALTY Apelación CSP Procedente del Tribunal de APELANTE Primera KLAN202400931 Instancia, Sala Superior de V. Juana Díaz Civil Núm.: SI2023CV00024 RUBÉN DARÍO RIVERA MELÉNDEZ, CARMEN M. SOBRE: RIVERA Y LA SOCIEDAD Cobro de dinero LEGAL DE GANANCIALES APELADOS
Panel integrado por su presidente el Juez Figueroa Cabán, el Juez Salgado Schwarz y el Juez Monge Gómez
Salgado Schwarz, Carlos G., Juez Ponente
SENTENCIA En San Juan, Puerto Rico, a 5 de diciembre de 2024.
Comparece ante nos Jeannette Soto Realty CSP
(“Apelante” o “JSR”), quien nos solicita que revoquemos
la Sentencia Sumaria emitida el 24 de septiembre de 20241
por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de
Juana Díaz (“TPI” o “foro recurrido”). Mediante dicha
Sentencia, el TPI declaró HA LUGAR la Oposición a
Petición de Sentencia Sumaria Presentada por la Parte
Demandante y en Solicitud de Sentencia Sumaria a Favor
de la Parte Demandada.
-I-
A continuación, exponemos los hechos pertinentes
ante nuestra consideración.
El 17 de febrero de 2022 Rubén Darío Rivera Meléndez
y su esposa Carmen Rivera (“Apelados”) suscribieron un
1 Notificada el 25 de septiembre de 2024. Número Identificador SEN2024_______________ KLAN202400931 2
contrato de corretaje en el cual contrataron los
servicios de Jeannette Soto Realty a fin de vender su
propiedad ubicada en el Barrio Canta Sapo en Santa
Isabel.2 Según surge del contrato el precio de venta de
la propiedad era de $635,000.00 y el término era de 240
días.3 A través de una publicidad de JSR, el señor Víctor
Manuel Pérez López (“Sr. Pérez”) advino en conocimiento
de la propiedad en controversia y se comunicó con el
señor Rubén Darío Rivera Meléndez (“Sr. Rivera”), ya que
interesaba que unos familiares pasaran a ver la
propiedad.4
El 14 de abril de 2022, Jeannette Soto Candelario
(“Sra. Soto”) se comunicó con el Sr. Rivera mediante
mensaje de texto y le indicó que el Sr. Pérez enviaría
una carta de pre-cualificación para comprar la
propiedad, ya que la transacción se realizaría a través
de un banco.5 Ese mismo día, la Sra. Soto le envió un
segundo mensaje de texto al Sr. Rivera titulado “Oferta
de Compra” con fecha del 16 de abril de 2022.6 Mediante
dicha oferta, el Sr. Pérez y su esposa ofrecían la
cantidad de $600,000.00 a fin de adquirir la propiedad.7
Insatisfecho con la oferta, el Sr. Rivera le expresó a
la Sra. Soto que el precio era fijo, por lo que no
aceptaba los $600,000.00. A pesar de lo anterior, le
indicó que estaba dispuesto a vender la casa con los
muebles por la cantidad de $680,000.00.8 La Sra. Soto le
comunicó a los Apelados que el Sr. Pérez estaba dispuesto
2 Véase Apéndice 23 del recurso apelativo, pág. 322. 3 Íd. 4 Íd. 5 Íd., a la pág. 107. 6 Íd. 7 Íd. 8 Íd. KLAN202400931 3
a comprar por $635,000.00 sin los muebles.9 Al día
siguiente, el Sr. Rivera le indicó a la Sra. Soto que
había decidido no vender la propiedad al precio listado,
sino que quería modificar el precio. Además, le indicó
que declinara la oferta que habían presentado los
posibles compradores.10 Así las cosas, el 20 de abril de
2022, el Sr. Rivera se comunicó con la Sra. Soto y le
indicó su interés de vender la propiedad por
$975,000.00.11 Ese mismo día, la Sra. Soto les envió a
los vendedores una copia del Precontrato suscrito por
los prospectos compradores por la cantidad de
$635,000.00.12 Sin embargo, como el Sr. Rivera no estuvo
de acuerdo en vender por dicha cantidad, las partes
decidieron cancelar el contrato de corretaje. Así las
cosas, la Sra. Soto les indicó a los vendedores que no
enlistaría nuevamente la propiedad por la cantidad de
$975,000.00 hasta que se liquidara el contrato
anterior.13 Ante dicho escenario, el 7 de junio de 2022
el representante legal de los Apelados le envió una
misiva a la Apelante solicitando conocer la cuantía de
gastos incurridos desde febrero de 2022 hasta la
cancelación del contrato de venta exclusiva. El 18 de
julio de 2022, la Apelante contestó indicando que los
honorarios estipulados corresponden al 4% del valor
establecido, a saber $635,000.00.14
El 22 de febrero de 2023, la Apelante presentó la
Demanda15 de autos solicitándole a los Apelados pagarle
9 Íd., a la pág. 108. 10 Íd. 11 Íd. 12 Íd. Cabe señalar que los apelados no suscribieron el Precontrato.
Véase Apéndice #14 del recurso apelativo, pág. 109. 13 Íd., a la pág. 109. 14 Íd. 15 Véase Apéndice 55 del recurso apelativo, págs. 1034-1036. KLAN202400931 4
la suma de $25,400.00 más el pago de intereses,
honorarios y costas de litigio. En esencia, la Apelante
alega ser acreedora de la comisión del 4% de la cantidad
de $635,000.00. Dicha alegación se fundamenta en el
acuerdo al que llegaron las partes, en el que el Sr.
Rivera se obligó a pagar la comisión una vez la Apelante
encontrara un comprador dispuesto, deseoso y en
condiciones económicas de comprar o si la venta se
efectuaba después de la terminación del contrato a
alguna persona con la que la Apelante haya negociado
durante la vigencia del contrato y así lo hubiera
notificado a los Apelados. Como parte de sus
alegaciones, la parte Apelante arguye que consiguió
posibles compradores que se encontraban listos,
dispuestos y capaces para comprar (“ready, willing and
able”) y que la propiedad no logró venderse por causas
imputables a los vendedores.
El 8 de mayo de 2023, los apelados presentaron su
Contestación a Demanda16 solicitando que se declare “No
Ha Lugar” la Demanda presentada. Además, alegaron que el
contrato de corretaje es un contrato de adhesión que
contiene una cláusula resolutoria que expresa lo
siguiente: “Si el PROPIETARIO desea cancelar la venta de
su propiedad antes del término de este contrato pagará
a JEANNETTE SOTO REALTY CSP los honorarios estipulados
por concepto de consultoría, gastos publicitarios,
gestiones y labores realizada [sic] en el momento de su
cancelación verbal, escrita o falta de cooperación para
la no realización de la transacción.” Por lo tanto,
alegan que en lugar de pagar los $25,400.00 (el 4% de
16 Véase Apéndice 50 del recurso apelativo, págs. 1020-1025. KLAN202400931 5
$635,000.00), lo que acordaron las partes fue que los
vendedores tendrían que pagar por los gastos
publicitarios, consultoría y honorarios en caso de
cancelar el contrato de corretaje. Además, alegan los
apelados que, al momento que los posibles compradores
firmaron el Precontrato, no tenían la capacidad
económica para adquirir la propiedad, toda vez que
dependían de la aprobación de un financiamiento para
lograr la compraventa. Por lo tanto, no se encontraban
listos ni capaces (“ready and able”) para adquirir la
propiedad.
El 22 de febrero de 2024, la Apelante presentó una
Moción Para Que Se Dicte Sentencia Sumariamente17. En
esta ocasión, JSR alegó que los Apelados intentaron
renegociar el precio de la propiedad luego de haber
aceptado la compraventa por la suma de $635,000.00.
Además, la Apelante señaló que, según surge del
descubrimiento de prueba, el contrato incorporó la
doctrina de “ready, willing and able”. Finalmente, alega
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ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL III
JEANNETTE SOTO REALTY Apelación CSP Procedente del Tribunal de APELANTE Primera KLAN202400931 Instancia, Sala Superior de V. Juana Díaz Civil Núm.: SI2023CV00024 RUBÉN DARÍO RIVERA MELÉNDEZ, CARMEN M. SOBRE: RIVERA Y LA SOCIEDAD Cobro de dinero LEGAL DE GANANCIALES APELADOS
Panel integrado por su presidente el Juez Figueroa Cabán, el Juez Salgado Schwarz y el Juez Monge Gómez
Salgado Schwarz, Carlos G., Juez Ponente
SENTENCIA En San Juan, Puerto Rico, a 5 de diciembre de 2024.
Comparece ante nos Jeannette Soto Realty CSP
(“Apelante” o “JSR”), quien nos solicita que revoquemos
la Sentencia Sumaria emitida el 24 de septiembre de 20241
por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de
Juana Díaz (“TPI” o “foro recurrido”). Mediante dicha
Sentencia, el TPI declaró HA LUGAR la Oposición a
Petición de Sentencia Sumaria Presentada por la Parte
Demandante y en Solicitud de Sentencia Sumaria a Favor
de la Parte Demandada.
-I-
A continuación, exponemos los hechos pertinentes
ante nuestra consideración.
El 17 de febrero de 2022 Rubén Darío Rivera Meléndez
y su esposa Carmen Rivera (“Apelados”) suscribieron un
1 Notificada el 25 de septiembre de 2024. Número Identificador SEN2024_______________ KLAN202400931 2
contrato de corretaje en el cual contrataron los
servicios de Jeannette Soto Realty a fin de vender su
propiedad ubicada en el Barrio Canta Sapo en Santa
Isabel.2 Según surge del contrato el precio de venta de
la propiedad era de $635,000.00 y el término era de 240
días.3 A través de una publicidad de JSR, el señor Víctor
Manuel Pérez López (“Sr. Pérez”) advino en conocimiento
de la propiedad en controversia y se comunicó con el
señor Rubén Darío Rivera Meléndez (“Sr. Rivera”), ya que
interesaba que unos familiares pasaran a ver la
propiedad.4
El 14 de abril de 2022, Jeannette Soto Candelario
(“Sra. Soto”) se comunicó con el Sr. Rivera mediante
mensaje de texto y le indicó que el Sr. Pérez enviaría
una carta de pre-cualificación para comprar la
propiedad, ya que la transacción se realizaría a través
de un banco.5 Ese mismo día, la Sra. Soto le envió un
segundo mensaje de texto al Sr. Rivera titulado “Oferta
de Compra” con fecha del 16 de abril de 2022.6 Mediante
dicha oferta, el Sr. Pérez y su esposa ofrecían la
cantidad de $600,000.00 a fin de adquirir la propiedad.7
Insatisfecho con la oferta, el Sr. Rivera le expresó a
la Sra. Soto que el precio era fijo, por lo que no
aceptaba los $600,000.00. A pesar de lo anterior, le
indicó que estaba dispuesto a vender la casa con los
muebles por la cantidad de $680,000.00.8 La Sra. Soto le
comunicó a los Apelados que el Sr. Pérez estaba dispuesto
2 Véase Apéndice 23 del recurso apelativo, pág. 322. 3 Íd. 4 Íd. 5 Íd., a la pág. 107. 6 Íd. 7 Íd. 8 Íd. KLAN202400931 3
a comprar por $635,000.00 sin los muebles.9 Al día
siguiente, el Sr. Rivera le indicó a la Sra. Soto que
había decidido no vender la propiedad al precio listado,
sino que quería modificar el precio. Además, le indicó
que declinara la oferta que habían presentado los
posibles compradores.10 Así las cosas, el 20 de abril de
2022, el Sr. Rivera se comunicó con la Sra. Soto y le
indicó su interés de vender la propiedad por
$975,000.00.11 Ese mismo día, la Sra. Soto les envió a
los vendedores una copia del Precontrato suscrito por
los prospectos compradores por la cantidad de
$635,000.00.12 Sin embargo, como el Sr. Rivera no estuvo
de acuerdo en vender por dicha cantidad, las partes
decidieron cancelar el contrato de corretaje. Así las
cosas, la Sra. Soto les indicó a los vendedores que no
enlistaría nuevamente la propiedad por la cantidad de
$975,000.00 hasta que se liquidara el contrato
anterior.13 Ante dicho escenario, el 7 de junio de 2022
el representante legal de los Apelados le envió una
misiva a la Apelante solicitando conocer la cuantía de
gastos incurridos desde febrero de 2022 hasta la
cancelación del contrato de venta exclusiva. El 18 de
julio de 2022, la Apelante contestó indicando que los
honorarios estipulados corresponden al 4% del valor
establecido, a saber $635,000.00.14
El 22 de febrero de 2023, la Apelante presentó la
Demanda15 de autos solicitándole a los Apelados pagarle
9 Íd., a la pág. 108. 10 Íd. 11 Íd. 12 Íd. Cabe señalar que los apelados no suscribieron el Precontrato.
Véase Apéndice #14 del recurso apelativo, pág. 109. 13 Íd., a la pág. 109. 14 Íd. 15 Véase Apéndice 55 del recurso apelativo, págs. 1034-1036. KLAN202400931 4
la suma de $25,400.00 más el pago de intereses,
honorarios y costas de litigio. En esencia, la Apelante
alega ser acreedora de la comisión del 4% de la cantidad
de $635,000.00. Dicha alegación se fundamenta en el
acuerdo al que llegaron las partes, en el que el Sr.
Rivera se obligó a pagar la comisión una vez la Apelante
encontrara un comprador dispuesto, deseoso y en
condiciones económicas de comprar o si la venta se
efectuaba después de la terminación del contrato a
alguna persona con la que la Apelante haya negociado
durante la vigencia del contrato y así lo hubiera
notificado a los Apelados. Como parte de sus
alegaciones, la parte Apelante arguye que consiguió
posibles compradores que se encontraban listos,
dispuestos y capaces para comprar (“ready, willing and
able”) y que la propiedad no logró venderse por causas
imputables a los vendedores.
El 8 de mayo de 2023, los apelados presentaron su
Contestación a Demanda16 solicitando que se declare “No
Ha Lugar” la Demanda presentada. Además, alegaron que el
contrato de corretaje es un contrato de adhesión que
contiene una cláusula resolutoria que expresa lo
siguiente: “Si el PROPIETARIO desea cancelar la venta de
su propiedad antes del término de este contrato pagará
a JEANNETTE SOTO REALTY CSP los honorarios estipulados
por concepto de consultoría, gastos publicitarios,
gestiones y labores realizada [sic] en el momento de su
cancelación verbal, escrita o falta de cooperación para
la no realización de la transacción.” Por lo tanto,
alegan que en lugar de pagar los $25,400.00 (el 4% de
16 Véase Apéndice 50 del recurso apelativo, págs. 1020-1025. KLAN202400931 5
$635,000.00), lo que acordaron las partes fue que los
vendedores tendrían que pagar por los gastos
publicitarios, consultoría y honorarios en caso de
cancelar el contrato de corretaje. Además, alegan los
apelados que, al momento que los posibles compradores
firmaron el Precontrato, no tenían la capacidad
económica para adquirir la propiedad, toda vez que
dependían de la aprobación de un financiamiento para
lograr la compraventa. Por lo tanto, no se encontraban
listos ni capaces (“ready and able”) para adquirir la
propiedad.
El 22 de febrero de 2024, la Apelante presentó una
Moción Para Que Se Dicte Sentencia Sumariamente17. En
esta ocasión, JSR alegó que los Apelados intentaron
renegociar el precio de la propiedad luego de haber
aceptado la compraventa por la suma de $635,000.00.
Además, la Apelante señaló que, según surge del
descubrimiento de prueba, el contrato incorporó la
doctrina de “ready, willing and able”. Finalmente, alega
que una vez que JRS realizara la gestión de venta bajo
los términos acordados, tiene derecho a recibir la
comisión del 4%.
Oportunamente, el 13 de marzo de 2024, los Apelados
presentaron su Oposición a Petición de Sentencia Sumaria
presentada por la Parte Demandante y en Solicitud de
Sentencia Sumaria a favor de la Parte Demandada.18 En
síntesis, alegaron que existen controversias de hechos
sobre aquellos que la Apelante alega que no están en
controversia. Además, los Apelados arguyen que la
doctrina de “ready, willing and able” que utiliza JSR
17 Véase Apéndice 34 del recurso apelativo, págs. 820-968. 18 Véase Apéndice 32 del recurso apelativo, págs. 401-818. KLAN202400931 6
como fundamento en su Demanda, no aplica al caso de
autos. Lo anterior debido a que los posibles compradores
no tenían el capital para comprar la propiedad, sino que
dependían de la aprobación de un financiamiento que es
un hecho futuro incierto.
Luego de múltiples trámites procesales, el 3 de
junio de 2024, la Apelante presentó una Moción Para Que
Se Tome Conocimiento Judicial19. En esta ocasión, JSR le
solicitó al Tribunal que tomara conocimiento judicial
sobre el hecho de que los posibles compradores
adquirieron dos (2) propiedades en el barrio Las
Cucharas de Ponce en el mes de noviembre de 2022, según
surge de los documentos emitidos por el Sistema Karibe
del Registro Inmobiliario Digital del Estado Libre
Asociado de Puerto Rico y del catastro digital del Centro
de Recaudaciones de Ingresos Municipales (CRIM). Al día
siguiente, la Apelante presentó una Moción en
Cumplimiento de Orden20 alegando que la prueba contenida
en el expediente sustenta el hecho de que los posibles
compradores tenían una preaprobación de crédito que
establece su capacidad para adquirir la propiedad en
controversia mediante un financiamiento hipotecario. A
tenor con lo anterior, el 6 de junio de 2024, los
apelados presentaron una Moción en Cumplimiento de
Orden21. En síntesis, alegaron que la compra de las
propiedades en el barrio Las Cucharas de Ponce en
noviembre de 2022 no es evidencia de que los compradores
cumplan con la doctrina de “ready, willing and able”. Lo
anterior, debido a que el valor de dichas propiedades
19 Véase Apéndice 22 del recurso apelativo, págs. 152-162. 20 Véase Entrada #53 del Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC). 21 Véase Apéndice 17 del recurso apelativo, págs. 125-143. KLAN202400931 7
sumaba la cantidad de $400,000.00, es decir, $235,000.00
menos de los fondos necesarios para adquirir la
propiedad objeto de controversia.
A tenor con lo anterior, el 24 de septiembre de
2024, el TPI declaró “HA LUGAR” la Oposición a Petición
de Sentencia Sumaria Presentada por la Parte Demandante
y en Solicitud de Sentencia Sumaria a Favor de la Parte
Demandada y desestimó la Demanda de autos.
Inconforme con la determinación del TPI, el 17 de
octubre de 2024, la Sra. Soto presentó un Recurso de
Apelación en el cual hizo el siguiente señalamiento de
error:
ERRÓ EL TPI AL DICTAR SENTENCIA SUMARIA SIN ORDENAR EL PAGO DE LOS HONORARIOS ESTIPULADOS, LOS CUALES CONSISTEN DE UNA COMISIÓN DEL 4%.
-II-
A. Contratos
En nuestra jurisdicción el derecho de Obligaciones
y Contratos se rige por las disposiciones del Código
Civil.22 Este cuerpo normativo dispone que el contrato
es el negocio jurídico bilateral por el cual dos o más
partes expresan su consentimiento en la forma prevista
por la ley, para crear, regular, modificar o extinguir
obligaciones.23 Además, cabe señalar que, dentro del
derecho contractual impera el principio de la autonomía
de la voluntad, por lo tanto, es facultativo contratar
o no hacerlo, y hacerlo, o no, con determinada persona.24
Dentro del negocio jurídico, las partes pueden acordar
cualquier cláusula que no sea contraria a la ley, a la
moral o al orden público.25 Así, el contrato se
22 Ley Núm. 55 de 1 de junio de 2020, según enmendado. 23 31 LPRA § 9751. 24 31 LPRA § 9753. 25 31 LPRA § 9753; Álvarez v. Rivera, 165 DPR 1 (2005). KLAN202400931 8
perfecciona una vez las partes manifiestan su
consentimiento sobre el objeto y la causa, con excepción
de los casos en lo que se requiere el cumplimiento de
una formalidad solemne o cuando se pacta una condición
suspensiva.26 Por lo tanto, para que un contrato se
considere perfeccionado y, por tanto, obligue a las
partes a su cumplimiento, deben concurrir tres
elementos, a saber: consentimiento, objeto y causa.27
Por otro lado, la regla general sobre la
interpretación de los contratos se fundamenta en que, si
los términos de un contrato son claros y no dejan duda
sobre la intención de los contratantes se estará al
sentido literal de sus cláusulas. Ahora bien, si las
palabras parecen contrarias a la intención evidente de
las partes, prevalecerá la intención sobre lo
expresado.28
B. Cláusula resolutoria unilateral
Las cláusulas resolutorias unilaterales son
aquellas que le confieren a una sola de las partes la
facultad de poner fin a la relación contractual. El
Tribunal Supremo ha señalado que las partes pueden
pactar una cláusula resolutoria unilateral, que le
confiera a una sola de ellas la facultad de poner fin a
la relación contractual por su mera voluntad, esto en
perfecta armonía con el principio de pacta sunt
servanda.29
C. Doctrina del comprador dispuesto, deseoso y en condiciones económicas de comprar (“ready, willing and able”)
26 31 LPRA § 9771. 27 Oriental Bank v. Perapi, et al., 192 DPR 7, 15 (2014); Demeter Int’l v. Srio. Hacienda, 199 DPR 706, 727 (2018). 28 31 LPRA § 6342. 29 Rodríguez García v. UCA, 200 DPR 929, 943-944 (2018); Mun. de
Ponce v. Gobernador, 136 DPR 776, 789 (1994); Flores v. Municipio de Caguas, 114 DPR 521, 529 (1983). KLAN202400931 9
En Puerto Rico, el negocio de bienes raíces y la
profesión de corredor de bienes raíces están regulados
por la Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, conocida como
Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces y la
Profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes
Raíces en Puerto Rico.30 El inciso (e) de la referida
ley, define contrato de corretaje como “aquél mediante
el cual una persona, a cambio de una retribución, se
obliga a prestarle servicios a otra como intermediario
con un tercero para llevar a cabo una transacción de
bienes raíces, según definida en esta Ley.”31 El Tribunal
Supremo de Puerto Rico ha establecido que el contrato de
corretaje es de naturaleza sui generis. Si bien no está
regulado por el Código Civil, al estar íntimamente
relacionado con el contrato de mandato, se rige por las
disposiciones del Código Civil referentes a dicha figura
jurídica.32
Por otro lado, en el caso de Torres v. Arbona Jr.33,
nuestro más alto foro acogió la doctrina de “ready,
willing and able”. Dicha doctrina cobra vigencia cuando
existe un conflicto en el perfeccionamiento de la
compraventa. Si el corredor de bienes raíces encontró un
comprador dispuesto, deseoso y en condiciones económicas
de comprar, bajo los términos establecidos por el
vendedor, tiene derecho a recibir la comisión pactada.
Además, señala el Tribunal Supremo que cuando se pacta
que la comisión queda supeditada a la consumación del
contrato, el corredor de bienes raíces tendrá derecho a
la comisión si la compraventa no se consumó debido a
30 20 LPRA sec. 3025 et seq. 31 20 LPRA § 3025. 32 Meléndez Guzmán v. Berríos López, 172 DPR 1010, 1022-1023 (2008). 33 Torres v. Arbona Jr., 72 DPR 769, 778 (1951). KLAN202400931 10
fraude, culpa o mala fe del vendedor o que al vendedor
ya no le interese o se arrepienta de vender.34
-III-
En el presente caso, la Apelante alega que es
acreedora de una comisión correspondiente al 4% de
$635,000.00, toda vez que los Apelados se retractaron de
vender la propiedad luego de esta haber encontrado un
comprador “dispuesto, deseoso y en condiciones
económicas de comprar”35 (ready, willing and able). No
le asiste la razón. Veamos.
Como parte de las cláusulas contractuales, las
partes acordaron que “si el Propietario desea cancelar
la venta de su propiedad antes del término de este
contrato pagará a Jeannette Soto Realty CSP los
honorarios estipulados por concepto de consultoría,
gastos publicitarios, gestiones y labores realizada
[sic] en el momento de su cancelación verbal, escrita o
falta de cooperación para la no realización de la
transacción”. Según se desprende del texto citado, la
cláusula en cuestión es una de tipo resolutoria
unilateral. Es decir, el propio contrato permite que el
Sr. Rivera se retire del negocio jurídico si desiste de
vender su propiedad. Ahora bien, en caso de optar por
retirar su propiedad del mercado, este se compromete a
pagarle a la Apelante los honorarios por concepto de
consultoría, gastos publicitarios, gestiones y labores
realizadas al momento de la cancelación del contrato.
Dicha cláusula es clara y libre de ambigüedad, por lo
34 S.L.G. Rodríguez-Rivera v. Bahía Park, 180 DPR 340, 367-368 (2010). 35 Véase Apéndice #23 del recurso apelativo, pág. 322. KLAN202400931 11
que debemos limitarnos al sentido literal de sus
palabras.
Así las cosas, estando aún vigente el contrato de
venta exclusiva, el Sr. Rivera desistió de vender su
propiedad y así se lo informó a la Sra. Soto. Sin
embargo, por entender la Apelante que había conseguido
un comprador dispuesto, deseoso y en condiciones
económicas de comprar alega ser acreedora del 4% de
comisión. Ante dicho planteamiento, nos corresponde
evaluar la doctrina del comprador dispuesto, deseoso y
en condiciones económicas de comprar. Según surge del
expediente, los posibles compradores llevarían a cabo la
compra de la propiedad mediante un préstamo hipotecario.
Sin embargo, en los autos del caso, no consta que estos
tuvieran el préstamo aprobado. El documento que obra en
el expediente es una pre-aprobación de LendUS que
claramente indica: “[T]his is not a committment to lend
or a committment for a specific interest rate”36 Por lo
tanto, según la prueba presentada los compradores no
tenían la capacidad económica para comprar.
A pesar de lo anterior, JSR alega que los posibles
compradores sí tenían la capacidad económica para
comprar, toda vez que en noviembre de 2022 adquirieron
dos propiedades en el municipio de Ponce, valoradas en
$400,000.00. No le asiste la razón. El precio de venta
de la propiedad en controversia fue $635,000.00, por lo
tanto, existe una diferencia sustancial entre los
precios de venta de las propiedades que nos impiden
utilizar la compra de las propiedades en Ponce como
fundamento para concluir que a los posibles compradores
36 Véase Apéndice #32 del recurso apelativo, pág. 731. KLAN202400931 12
les sería aprobado un préstamo hipotecario por la
cantidad de $635,000.00. Tomar ese hecho como fundamento
implicaría basar nuestro análisis en un hecho futuro
incierto. Por lo cual, en el presente caso no se cumple
la doctrina del comprador dispuesto, deseoso y en
condiciones económicas de comprar, toda vez que la
Apelante no pudo probar que sus clientes tenían la
capacidad económica para adquirir la propiedad por
$635,000.00. A tenor con lo anterior, concluimos que el
señor Víctor M. Pérez López y su esposa, la señora Limary
Bonilla, no configuran el comprador dispuesto, deseoso
y en condiciones económicas de comprar que requiere la
doctrina en situaciones como la de autos.
Ahora bien, en la medida en que el Sr. Rivera
canceló la venta de la propiedad dentro del término de
240 días de vigencia del contrato, le corresponde
pagarle a la Apelante los gastos publicitarios y de
consultoría, junto con las gestiones y labores
realizadas, según estipularon en el contrato de
Autorización de Venta Exclusiva. A esos efectos, se le
ordena al foro recurrido llevar a cabo una vista
evidenciaria, en la cual la Apelante pueda presentar la
documentación necesaria sobre los gastos incurridos
durante la vigencia del contrato de corretaje.
-IV-
A la luz de los fundamentos antes expresados, se
confirma la Sentencia apelada y se devuelve el caso al
foro recurrido a los fines de que, según el contrato de
corretaje, proceda la Apelante a acreditar los gastos
incurridos que, en esencia, sean reembolsables de
acuerdo con el contrato suscrito entre las partes. KLAN202400931 13
Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la
Secretaria del Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones