El Juez Asociado Señor Díaz Cruz
emitió la opinión del Tribunal.
[441]*441El presente caso destaca en alto relieve la utilidad del Registro de la Propiedad y la correlativa obligación de consultarlo
El 28 junio, 1983 la sala de instancia estimó la demanda sobre ejecución de hipoteca y desestimó la reconvención del deudor con fundamentos que resultarán correctos y que en parte elaboró así:
No es pues de la ley de donde surge la obligación de la demandante reconvencionada de inscribir la finca. Tampoco hubo ningún contrato al respecto (ya vimos que fue el deman-dado reconvencionista quien el mismo día de la compraventa contrató los servicios del abogado y pagó sus honorarios). Réstanos tan sólo examinar si la demandante reconvencio-nada venía obligada a inscribir la propiedad por haber come-tido un acto u omisión ilícito en el que hubiera intervenido culpa o negligencia. ¿Podría calificarse como tal la infor-mación que sobre el estatus registral de la finca dio al afir-mar que no estaba inscrita, estándolo? Creemos que no. Para la demandante reconvencionada la finca no se encontraba inscrita, o sea, su derecho sobre la finca no estaba inscrito. Era a la demandada reconvencionista a quien correspondía, si tenía interés en hacerlo, acudir al registro para enterarse de cuál era la realidad registral de la finca que deseaba adquirir. Es precisamente para esto que existe el Registro de la Propiedad, el objeto de la institución, su fundamento: dar publicidad de los derechos. La demandada reconvencionista es una corporación que se dedica al desarrollo de tierras, no puede alegar desconocimiento de la existencia del Registro de la Propiedad en Puerto Rico ni de sus funciones. Fue negli-gente en no consultarlo antes de adquirir la propiedad.
El 7 febrero, 1983 dictó una segunda sentencia en recon-sideración con nuevas determinaciones de hecho en la que se reconoció un balance de $20,163.82 adeudado por Durand a su vendedora, se estima la reconvención de aquél en $36,600 ($31,000 de daños y perjuicios, más $5,600 de gastos y honorarios de abogado en la reconstrucción del tracto) y al aplicar la compensación de créditos (Art. 1149 C.C.) condena [443]*443a la demandante a pagar $16,436.18 a su comprador Durand & Associates. Contra esta sentencia recurrió la demandante en ejecución de hipoteca y el 28 abril, 1983 requerimos de la parte recurrida mostrar causa por la que no debía estimarse la demanda en su totalidad, y rechazar la reconvención del deudor por no haberse éste enterado pre-viamente en el Registro de la Propiedad de la situación del inmueble en cuanto a titularidad y cargas. El breve argu-mento en su escrito-contestación se reduce a sostener que el comprador podía ignorar el Registro y el historial de la finca y procede con un expediente de dominio como si la finca no estuviese inmatriculada, y que su vendedora le responde por lo que podíamos llamar desorientación al manifestar en la escritura que la finca no estaba inscrita.
En lo que concierne a este litigio, la obligación de saneamiento o garantía del vendedor está compendiada en los siguientes artículos del Código Civil:
Art. 1350. Entrega y Saneamiento. El vendedor está obli-gado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta. 31 L.P.R.A. sec. 3801.
Art. 1363. Saneamiento en general. En virtud del sanea-miento a que se refiere la see. 3801 de este título, el vendedor responderá al comprador: 1. De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. 2. De los vicios o defectos ocultos que tuviere. 31 L.P.R.A. sec. 3831.
Art. 1372. Carga o servidumbre no aparente. Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente.
Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria, o solicitar la indemnización. Transcurrido el'año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a con-tar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre. 31 L.P.R.A. sec. 3840.
[444]*444No puede conceptuarse vicio o defecto oculto ni carga (3) no aparente la inscripción detenida a nombre de persona distinta a la vendedora atribuible a la interrupción del tracto sucesivo, si la vendedora aseveró en la escritura que la finca de 13.46 cdas. no estaba inscrita. Castán Tobeñas (4) percibe como requisito legal y condición precisa para que exista la obligación del saneamiento por gravámenes de las fincas “que el gravamen no conste en el Registro de la Propiedad, porque, de otro modo, el comprador pudo conocer perfectamente el estado del inmueble, y si sufre perjuicio debe imputárselo a sí mismo”.
El nacimiento de la acción rescisoria y la de indemnización provistas en el Art. 1372 está subordinado a los principios de legalidad, publicidad y especialidad que informan el Derecho registral por así ordenarlo el Art. 1427 C.C. que dice: “Todo lo dispuesto en esta parte [IV, contrato de compra y venta] se entiende con sujeción a lo que respecto de bienes inmuebles se determine en la Ley Hipotecaria, Título 30.” 31 L.P.R.A. see. 3961. El Art. 23 (5) de la Ley Hipotecaria declara que el Registro es público para quienes tengan interés en averiguar el estado jurídico de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos y si el comprador no consultó, no tendrá derecho a pedir rescisión del contrato ni indemnización. El derecho a ésta, según el Art.
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El Juez Asociado Señor Díaz Cruz
emitió la opinión del Tribunal.
[441]*441El presente caso destaca en alto relieve la utilidad del Registro de la Propiedad y la correlativa obligación de consultarlo
El 28 junio, 1983 la sala de instancia estimó la demanda sobre ejecución de hipoteca y desestimó la reconvención del deudor con fundamentos que resultarán correctos y que en parte elaboró así:
No es pues de la ley de donde surge la obligación de la demandante reconvencionada de inscribir la finca. Tampoco hubo ningún contrato al respecto (ya vimos que fue el deman-dado reconvencionista quien el mismo día de la compraventa contrató los servicios del abogado y pagó sus honorarios). Réstanos tan sólo examinar si la demandante reconvencio-nada venía obligada a inscribir la propiedad por haber come-tido un acto u omisión ilícito en el que hubiera intervenido culpa o negligencia. ¿Podría calificarse como tal la infor-mación que sobre el estatus registral de la finca dio al afir-mar que no estaba inscrita, estándolo? Creemos que no. Para la demandante reconvencionada la finca no se encontraba inscrita, o sea, su derecho sobre la finca no estaba inscrito. Era a la demandada reconvencionista a quien correspondía, si tenía interés en hacerlo, acudir al registro para enterarse de cuál era la realidad registral de la finca que deseaba adquirir. Es precisamente para esto que existe el Registro de la Propiedad, el objeto de la institución, su fundamento: dar publicidad de los derechos. La demandada reconvencionista es una corporación que se dedica al desarrollo de tierras, no puede alegar desconocimiento de la existencia del Registro de la Propiedad en Puerto Rico ni de sus funciones. Fue negli-gente en no consultarlo antes de adquirir la propiedad.
El 7 febrero, 1983 dictó una segunda sentencia en recon-sideración con nuevas determinaciones de hecho en la que se reconoció un balance de $20,163.82 adeudado por Durand a su vendedora, se estima la reconvención de aquél en $36,600 ($31,000 de daños y perjuicios, más $5,600 de gastos y honorarios de abogado en la reconstrucción del tracto) y al aplicar la compensación de créditos (Art. 1149 C.C.) condena [443]*443a la demandante a pagar $16,436.18 a su comprador Durand & Associates. Contra esta sentencia recurrió la demandante en ejecución de hipoteca y el 28 abril, 1983 requerimos de la parte recurrida mostrar causa por la que no debía estimarse la demanda en su totalidad, y rechazar la reconvención del deudor por no haberse éste enterado pre-viamente en el Registro de la Propiedad de la situación del inmueble en cuanto a titularidad y cargas. El breve argu-mento en su escrito-contestación se reduce a sostener que el comprador podía ignorar el Registro y el historial de la finca y procede con un expediente de dominio como si la finca no estuviese inmatriculada, y que su vendedora le responde por lo que podíamos llamar desorientación al manifestar en la escritura que la finca no estaba inscrita.
En lo que concierne a este litigio, la obligación de saneamiento o garantía del vendedor está compendiada en los siguientes artículos del Código Civil:
Art. 1350. Entrega y Saneamiento. El vendedor está obli-gado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta. 31 L.P.R.A. sec. 3801.
Art. 1363. Saneamiento en general. En virtud del sanea-miento a que se refiere la see. 3801 de este título, el vendedor responderá al comprador: 1. De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. 2. De los vicios o defectos ocultos que tuviere. 31 L.P.R.A. sec. 3831.
Art. 1372. Carga o servidumbre no aparente. Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente.
Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria, o solicitar la indemnización. Transcurrido el'año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a con-tar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre. 31 L.P.R.A. sec. 3840.
[444]*444No puede conceptuarse vicio o defecto oculto ni carga (3) no aparente la inscripción detenida a nombre de persona distinta a la vendedora atribuible a la interrupción del tracto sucesivo, si la vendedora aseveró en la escritura que la finca de 13.46 cdas. no estaba inscrita. Castán Tobeñas (4) percibe como requisito legal y condición precisa para que exista la obligación del saneamiento por gravámenes de las fincas “que el gravamen no conste en el Registro de la Propiedad, porque, de otro modo, el comprador pudo conocer perfectamente el estado del inmueble, y si sufre perjuicio debe imputárselo a sí mismo”.
El nacimiento de la acción rescisoria y la de indemnización provistas en el Art. 1372 está subordinado a los principios de legalidad, publicidad y especialidad que informan el Derecho registral por así ordenarlo el Art. 1427 C.C. que dice: “Todo lo dispuesto en esta parte [IV, contrato de compra y venta] se entiende con sujeción a lo que respecto de bienes inmuebles se determine en la Ley Hipotecaria, Título 30.” 31 L.P.R.A. see. 3961. El Art. 23 (5) de la Ley Hipotecaria declara que el Registro es público para quienes tengan interés en averiguar el estado jurídico de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos y si el comprador no consultó, no tendrá derecho a pedir rescisión del contrato ni indemnización. El derecho a ésta, según el Art. 1372, depende de la presunción de que el comprador no hubiese adquirido la finca si hubiera conocido el gravamen, pero no podrá invocar error ni ignorancia “desde el momento en que hay un Registro público, cuyo principal objeto es precisamente ese, el evitar todo motivo de error en [445]*445las transacciones”. (6) Así como al comprador afecta la apa-riencia física de la servidumbre aun cuando no la mencione la escritura, tampoco puede evadir el mismo efecto gene-rado por la apariencia o exposición derivada de la publi-cidad registral. Miralli v. Fullana Corp., 98 D.P.R. 330, 335-337 (1970).
Si de tal modo se imputa negligencia al comprador que no consultó el Registro en el caso de gravamen oculto, y se releva al vendedor de la obligación de saneamiento, es imposible culpar a la recurrente que no hizo tal representación, limitándose a manifestar en la escritura que la finca no estaba registrada. Cf. Mejia v. Mouriño, 68 D.P.R. 661, 663 (1948). De otra manera, cuando el vendedor asegura que la finca se halla libre de cargas y se obliga al saneamiento queda el comprador excusado —fiado en la responsabilidad personal de aquél— de la consulta al Registro ineludible en defecto de pacto expreso. (7)
Si bien el recurrido no puede exigir saneamiento a su vendedora, la sala de instancia declaró probado que en con-versaciones durante la pendencia del litigio, esta última autorizó a su deudor Durand a deducir de la acreencia los gastos y honorarios de abogado en actualizar el título que ascendieron a $5,000, pacto que es exigible.
Con estos antecedentes y fundamentos se expedirá el auto y se modificará la sentencia recurrida limitando a $5,000 la compensación que puede oponer el demandado re-currido a su deuda hasta entonces de $20,163.82 y se resta-blece la sentencia original de 28 junio, 1982 que dispuso la [446]*446ejecución del crédito hipotecario, en todo efecto compatible con lo ahora resuelto. Así modificada, será confirmada.
El Juez Presidente Señor Trías Monge se inhibió. El Juez Asociado Señor Torres Rigual no intervino.
El Art. 175 párr. 2o del Reglamento Notarial español, al hablar de la con-signación de cargas en las escrituras públicas, impone al notario la obligación de advertir a las partes sobre la conveniencia de consultar al Registro de la Propie-dad. La advertencia ha cobrado adicional valor con el problema de títulos apócri-fos, falsificación de firmas de notarios extintos o que nunca lo fueron que ya con-frontan los Registradores.