ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL X
GILBERTO RICARDO APELACIÓN DÍAZ BUENO, procedente del Tribunal de Primera Instancia, Apelada, Sala Superior de San Juan. v. KLAN202400908 Civil núm.: ANA CECILIA RÍOS SJ2023CV01033. PÉREZ, Sobre: Apelante. desahucio; cobro de dinero; incumplimiento de contrato.
Panel integrado por su presidenta, la juez Lebrón Nieves, la jueza Romero García y el juez Rivera Torres.
Romero García, jueza ponente.
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 22 de noviembre de 2024.
La parte apelante, señora Ana Cecilia Ríos Pérez (señora Ríos),
instó este recurso el 10 de octubre de 2024. En él, solicita que este Tribunal
revoque la Sentencia dictada sumariamente por el Tribunal de Primera
Instancia, Sala Superior de San Juan, el 5 de agosto de 2024, notificada al
día siguiente1. Por virtud de dicha sentencia, el foro primario declaró con
lugar la demanda. En su consecuencia, dio por incumplido el contrato de
compraventa suscrito entre las partes litigantes, por lo que declaró la
rescisión del contrato. Además, concluyó que, a la luz de que la señora
Ríos había ocupado la propiedad inmueble en controversia desde el 19 de
octubre de 2019, sin pagar renta, le imputó el pago de $800.00 mensuales
en concepto de renta y la condenó al pago de $47,200.00 en ese concepto.
Finalmente, le impuso el pago de $7,000.00, por concepto de honorarios y
gastos del pleito, según fueran pactados en el contrato de compraventa, y
ordenó que desalojara la propiedad inmueble2.
1 Véase, apéndice del recurso, a las págs. 212-216.
2 Valga apuntar que el tribunal nada dispuso en cuanto a la Reconvención instada
por la señora Ríos el 9 de mayo de 2023. Id., a las págs. 15-19.
Número identificador
SEN2024_________________ KLAN202400908 2
Con el beneficio de la comparecencia de la parte apelada,
resolvemos.
I
Este caso dio comienzo con la presentación de una demanda
juramentada instada por el señor Gilberto Ricardo Díaz Bueno (señor Díaz)
el 2 de febrero de 20233. En ella, alegó que el 27 de marzo de 2008, había
adquirido un inmueble de manos de Multi Source Corporation,
representada por el señor Ángel Álvarez Lau (señor Álvarez). Se trataba de
un inmueble localizado en la Urb. Puerto Nuevo, Bo. Monacillos de Río
Piedras, en el que ubica una casa de bloques de cemento, que consta de
dos dormitorios, sala, comedor, cocina y cuarto de baño.
Según pactado, la compraventa fue por la suma de $55,000.00. De
esa suma, $52,000.00 fueron garantizados mediante escritura de
constitución de hipoteca, cuyo pagaré hipotecario al portador fue entregado
al señor Álvarez.
Posteriormente, allá para el 19 de octubre de 2019, el señor Díaz y
la señora Ríos acordaron la compraventa del inmueble en controversia, la
asunción de la hipoteca que gravaba el inmueble por parte de la señora
Ríos y la constitución de otra hipoteca a favor del señor Díaz4.
Conforme el acuerdo entre las partes, el inmueble era adquirido por
la suma total de $89,000.00. De ese total, la señora Ríos retuvo la cantidad
de $19,000.00, con el fin de saldar la hipoteca que gravaba la propiedad;
los restantes $70,000.00 se garantizarían con otra hipoteca a favor del
vendedor señor Díaz. El contrato proveyó, además, los plazos con los que
contaría la señora Ríos para saldar la deuda asumida. El pago final sería
por la cantidad de $10,000.00 y vencería el 30 de diciembre de 2022.
La controversia entre las partes litigantes se suscitó cuando la
señora Ríos se dispuso a, conforme acordado, liberar la propiedad de la
3 Véase, apéndice del recurso, a la pág. 1-4.
4 Íd., a las págs. 25-30. Este documento aparece inicialado y firmado por las partes litigantes; no obstante, no aparece suscrito por el abogado-notario autorizante. Tampoco surge del expediente que la hipoteca hubiera sido inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble. KLAN202400908 3
hipoteca previa. Según alegado por ella, el acreedor hipotecario, señor
Álvarez, le informó que el balance de cancelación de la deuda hipotecaria
no eran los $19,000.00 que le había informado el señor Díaz, sino la suma
de $21,439.15. La señora Ríos, cual acordado con el señor Díaz, procedió
al pago de la suma reclamada por el señor Álvarez. A su vez, este procedió
a la entrega al señor Díaz del original del pagaré5.
Así pues, el 30 de marzo de 2023, el señor Díaz desistió de su causa
de acción en cuanto al codemandado, señor Álvarez, por lo que, en esa
misma fecha, presentó un Demanda Enmendada de la cual excluyó al
señor Álvarez6. El 3 de abril de 2023, notificada el 5, el foro primario dictó
la Sentencia Parcial correspondiente7.
El 9 de abril de 2023, la señora Ríos presentó su Contestación a la
demanda enmendada y reconvención8. En síntesis, aceptó la existencia del
contrato de compraventa. Adujo que, al pagar una cantidad mayor por
concepto de la cancelación de la hipoteca, el balance de lo adeudado al
señor Díaz se había reducido. Es decir, ella pagó $21,439.15 (en vez de
$19,000.00) para cancelar la deuda hipotecaria; además, había hecho
abonos a la deuda asumida con el señor Díaz por la cantidad de
$25,000.00; por lo tanto, lo aún adeudado al señor Díaz ascendía a
$42,560.85.
En cuanto a su reconvención, la señora Ríos adujo que celebró un
contrato de compraventa con el señor Díaz, quien posteriormente pretendió
alterar el precio del bien inmueble y luego se negó a recibir el balance
adeudado. Advirtió que ello configuraba el incumplimiento del contrato y las
obligaciones asumidas por el señor Díaz. Sostuvo que, como resultado del
referido incumplimiento, se vio obligada a incurrir en gastos innecesarios y,
adicionalmente, había sufrido angustias mentales. Por tanto, solicitó
5 Véase, apéndice del recurso, a las págs. 5-6.
6 Íd., a las págs. 7-9.
7 Íd., a las págs. 10-11.
8 Íd., a las págs. 15-19. KLAN202400908 4
resarcimiento por los daños cuyas partidas presuntamente ascendían a
una suma global en exceso de $10,000.00.
El 22 de mayo de 2023, el señor Díaz presentó su contestación a la
reconvención9. En síntesis, negó que se hubiera perfeccionado un contrato
de compraventa. En particular, sostuvo que el acuerdo al que se refería la
señora Ríos era un borrador que recogía el precio acordado. Señaló que
había sido el incumplimiento de la señora Ríos lo que había provocado que
el contrato no se otorgara, lo que desembocó en la presentación de la
demanda original. Además, planteó que, como consecuencia del
incumplimiento, tuvo que incurrir en gastos y pérdidas irrazonables para
recuperar la posesión de su inmueble.
Así las cosas, el 4 de diciembre de 2023, el señor Díaz presentó una
moción a través de la cual solicitó al foro primario que diera por admitidos
ciertos requerimientos de admisiones10. En su escrito, expuso que, allá
para el 23 de junio de 2023, le había remitido a la señora Ríos un pliego de
interrogatorio, junto con una solicitud de documentos y requerimiento de
admisiones. Expuso que el requerimiento fue contestado por la señora
Ríos el 11 de julio de 2023. No obstante, planteó que las objeciones de la
señora Ríos a los requerimientos 4 y 7 al 20 no cumplían con las
disposiciones de la Regla 32 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, por lo
que le insistió en que debía contestar los requerimientos de admisiones. Al
no tener éxito, procedió a solicitarle al Tribunal que emitiera una orden y
declarara los requerimientos cursados y no contestados como admitidos.
El 2 de enero de 2024, el Tribunal de Primera Instancia emitió una
orden mediante la cual declaró con lugar la moción presentada por el señor
Díaz sobre los requerimientos de admisiones. El tribunal fundamentó su
determinación en que, transcurrido el término aplicable, según dispuesto
en la Regla 8.4 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, la parte demandada
no se había opuesto oportunamente a la solicitud de la parte demandante.
9 Véase, apéndice del recurso, a las págs. 33-36.
10 Íd., a las págs. 57-64. KLAN202400908 5
Inconforme con la referida determinación, el 17 de enero de 2024, la
señora Ríos presentó una moción de reconsideración11. En síntesis, adujo
que la carta cursada por el señor Díaz en aras de objetar las contestaciones
al requerimiento de admisiones se había presentado de manera tardía. En
particular, sostuvo que, a la fecha del envío de la carta que objetaba las
contestaciones, habían transcurrido más de 30 días de finalizado el
descubrimiento de prueba y más de 30 días desde que el señor Díaz había
recibido las contestaciones al requerimiento de admisiones.
Pendiente aún la moción de reconsideración, el 18 de enero de
2024, el señor Díaz presentó una solicitud de sentencia sumaria12. Esta
estuvo basada fundamentalmente en las alegaciones que habían sido
presuntamente admitidas por la señora Ríos. A la luz de ello, solicitó que el
tribunal dictara sentencia a su favor y ordenara la devolución del inmueble
objeto de controversia, así el pago de una suma razonable por concepto de
renta. En cuanto a la renta mensual, alegó que esta se estimaba en
$800.00.
Tras varias incidencias procesales, el 2 de abril de 2024, el Tribunal
de Primera Instancia notificó a las partes una primera Sentencia mediante
la cual declaró con lugar la solicitud de sentencia sumaria presentada por
el señor Díaz y, en su consecuencia, ordenó la devolución del inmueble,
más las sumas reclamadas. En su dictamen, resumió parte del tracto
procesal, en específico, lo que tenía que ver con la moción de
reconsideración presentada por la señora Ríos y la sentencia sumaria
pendiente de resolver.
Ante la referida determinación del foro a quo, el 9 de abril de 2024,
la señora Ríos presentó una moción de relevo de sentencia. En síntesis,
señaló que el tribunal incidió al emitir la sentencia, pues aún no había
vencido el término para que la señora Ríos presentara su oposición a la
solicitud de sentencia sumaria.
11 Véase, apéndice del recurso, a las págs. 82-84.
12 Íd., a las págs. 85-99. KLAN202400908 6
Atendida la solicitud de la señora Ríos, el Tribunal de Primera
Instancia la declaró con lugar y dejó sin efecto la sentencia dictada el 2 de
abril de 202413.
Posteriormente, la señora Ríos presentó su oposición a la solicitud
de sentencia sumaria14. Nuevamente, arguyó que la controversia versaba
sobre el incumplimiento del contrato por parte del señor Diaz, quien se
había negado a reconocer que la señora Ríos había saldado la hipoteca
según pactado, pero por una cantidad mayor a la que el señor Díaz le había
acreditado. Adjuntó a su moción evidencia de los pagos realizados.
El 28 de mayo de 2023, la señora Ríos presentó una moción
mediante la cual consignó ante el tribunal la suma de $42,400.0015. Reiteró
que la referida suma correspondía al saldo total de la compraventa, según
pactado entre las partes.
El Tribunal de Primera Instancia emitió su sentencia final el 5 de
agosto de 202416. Concluyó que, aun al acreditar todo pago reconocido por
la señora Ríos, no existía controversia en cuanto a que el acuerdo o
contrato entre las partes se había incumplido. Por tanto, declaró con lugar
la demanda, ordenó la devolución de la propiedad y el pago de una renta a
razón de $600.00 mensuales hasta el 30 de agosto de 2024, y $800.00
mensuales, hasta su eventual desalojo.
Inconforme con la determinación, el 21 de agosto de 2024, la señora
Ríos presentó una moción de reconsideración17. En resumen, estableció
que de las alegaciones de la demanda se desprendía que la controversia
no se reducía a un cobro de dinero, sino a una acción por incumplimiento
de contrato. Además, señaló que no surgía evidencia alguna sobre el valor
de la renta, lo cual impedía que el tribunal pudiera imponer la misma.
Nuevamente, señaló la incongruencia respecto al balance de la liquidación
13 Véase, apéndice del recurso, a la pág. 146.
14 Íd., a las págs. 148-205.
15 Íd., a las págs. 207-208.
16 Íd., a las págs. 213-223.
17 Íd., a la pág. 224. KLAN202400908 7
de la hipoteca. Adujo que persistían controversias sustanciales que
impedían que el foro primario adjudicara la controversia; entre ellas, si se
había configurado un contrato de arrendamiento y si el señor Díaz podía
negarse a reconocer el pago de la totalidad del gravamen hipotecario.
El 9 de septiembre de 2024, el tribunal declaró sin lugar la moción
de reconsideración presentada por la señora Ríos.
Aún en desacuerdo con la determinación del foro primario, el 10 de
octubre de 2024, la señora Ríos compareció ante este foro y formuló los
siguientes señalamientos de error:
Incidió el Tribunal de Primera Instancia al dictar sentencia sumaria conforme lo solicitado por la parte demandante apelada mediante mecanismo de una acción de desahucio cuando el procedimiento correcto era tramitarse el reclamo de la parte demandante a través de una acción conforme al Artículo 1077 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3052, sobre derecho de resolver obligaciones recíprocas.
Erró el Tribunal de Primera Instancia al decretar con lugar el desahucio condenando al pago de renta a la parte demandada a pesar de que no existía un contrato de arrendamiento entre las partes y menos aún sobre cantidad de pago de renta.
(Énfasis omitido).
Por su parte, el 12 de noviembre de 2024, el señor Díaz presentó su
alegato en oposición.
Con el beneficio de la comparecencia de las partes, resolvemos.
II
A
La Regla 36.1 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, establece que
una moción de sentencia sumaria debe estar fundada en declaraciones
juradas, o en aquella evidencia que demuestre la inexistencia de una
controversia sustancial de hechos esenciales y pertinentes. En su
consecuencia, podrá dictarse sentencia sumaria cuando no exista ninguna
controversia real sobre los hechos materiales y esenciales del caso y,
además, si el derecho aplicable lo justifica. SLG Zapata-Rivera v. J.F.
Montalvo, 189 DPR 414, 430 (2013). KLAN202400908 8
Un hecho material “es aquel que puede afectar el resultado de la
reclamación de acuerdo al derecho sustantivo aplicable”. Ramos Pérez v.
Univisión, 178 DPR 200, 213 (2010). A su vez, la controversia relacionada
a un hecho material debe ser real, “por lo que cualquier duda es insuficiente
para derrotar una Solicitud de Sentencia Sumaria”. Ramos Pérez v.
Univisión, 178 DPR, a las págs. 213-214.
Así, el Tribunal Supremo ha señalado que, “la parte que solicita la
sentencia sumaria en un pleito está en la obligación de demostrar, fuera de
toda duda, la inexistencia de una controversia real sobre todo hecho
pertinente que a la luz del derecho sustantivo determinaría una sentencia
a su favor como cuestión de ley”. Rivera, et al. v. Superior Pkg., Inc., et al.,
132 DPR 115, 133 (1992). A su vez, “[a]l considerar la moción de sentencia
sumaria se tendrán como ciertos los hechos no controvertidos que consten
en los documentos y las declaraciones juradas ofrecidas por la parte
promovente.” Piñero v. A.A.A., 146 DPR 890, 904 (1998).
Por último, no procede resolver un caso por la vía sumaria cuando:
(1) existen hechos materiales y esenciales controvertidos; (2) hay
alegaciones alternativas en la demanda que no han sido refutadas; (3)
surge de los propios documentos que se acompañan con la moción una
controversia real sobre algún hecho material y esencial; o, (4) como
cuestión de derecho no procede. Echandi v. Stewart Title Guaranty Co.,
174 DPR 355, 368 (2008). Además, un tribunal no deberá dictar sentencia
sumaria cuando existen elementos subjetivos de intención, negligencia,
propósitos mentales o cuando el factor de credibilidad es esencial. Carpets
& Rugs v. Tropical Reps, 175 DPR 615, 638 (2009).
B
El contrato de compraventa objeto de la controversia en este caso
se otorgó el 19 de octubre de 2019. Por tanto, a pesar de que el Código
Civil de Puerto Rico, Ed. 1930, 31 LPRA sec. 1, et seq., fue derogado
efectivo el 28 de noviembre de 2020, por el Código Civil de Puerto Rico de KLAN202400908 9
2020, Ley Núm. 55 de 1 de junio de 2020, 31 LPRA sec. 5311, et seq., a la
controversia de autos le aplica el derogado Código Civil18.
Aclarado esto, reiteramos que en nuestro ordenamiento jurídico se
considera que las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y
cuasicontratos, y de los actos y omisiones ilícitos en que intervenga
cualquier género de culpa o negligencia. Art. 1042 del Código Civil, 31
LPRA sec. 2992.
En cuanto a los contratos, el Art. 1044 del Código Civil disponía que
“las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las
partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos”. 31 LPRA
sec. 1994. En cuanto a ello, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha
reiterado que “un contrato existe desde que una o varias personas prestan
su consentimiento a obligarse a dar alguna cosa o prestar5 algún servicio”.
Rodríguez Ramos et al. v. ELA et al., 190 DPR 448, 455 (2014).
Ahora bien, según dispuesto en nuestro ordenamiento, los contratos
serán válidos solo cuando concurran tres elementos: consentimiento,
objeto y causa. Art. 1213 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3391. Cabe
resaltar que el Art. 1230 establecía que “[l]os contratos serán obligatorios,
cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en
ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”. 31 LPRA sec.
3451.
De otra parte, el principio de la autonomía contractual “permite que
las partes contratantes establezcan los pactos, las cláusulas y las
condiciones que entiendan convenientes”. Rodríguez Ramos et al. v. ELA
et al., 190 DPR, a las págs. 455-456; Art. 1207 del Código Civil, 31 LPRA
sec. 3372. Esa autonomía estará limitada únicamente, y el contrato será
nulo e inexistente, si este último resulta contrario a las leyes, a la moral o
al orden público. 31 LPRA sec. 3372; Rodríguez Ramos et al. v. ELA et al.,
190 DPR, a la pág. 456.
18 Cualquier mención subsiguiente al Código Civil de Puerto Rico se entenderá que es a
su edición de 1930, aplicable a los hechos del caso. KLAN202400908 10
Ahora bien, en los casos de incumplimiento, el Art. 1077 del Código
Civil, 31 LPRA sec. 3052, establece una condición resolutoria tácita en todo
contrato bilateral, que opera ex propio vigore. Álvarez v. Rivera, 165 DPR
1, 19 (2005). Específicamente, permite al perjudicado optar entre exigir el
cumplimiento de la obligación o su resolución, y solicitar indemnización por
las repercusiones desfavorables sobre su patrimonio. Íd.
No obstante, “en la doctrina civilista se entiende que el ejercicio del
derecho de resolución no debe ser utilizado en todas las situaciones, ya
que la buena fe en la contratación puede imponer alguna moderación a
este resultado”. Íd. (bastardillas en el original). Así pues, la resolución del
contrato podría proceder cuando ocurre un cumplimiento parcial o
defectuoso, que implique la frustración de la finalidad contractual para la
parte perjudicada. Íd., a las págs. 19-20. “En los demás casos, en que la
prestación se ha efectuado parcialmente o resulta defectuosa, será
procedente exigir el cumplimiento total o libre de defectos y, en los casos
que proceda, una reducción proporcional del precio”. Íd., a la pág. 20.
De otra parte, en materia de contratos recíprocos, el principio
general que prima es que ninguna de las partes puede requerir el
cumplimiento de la obligación contraria sin haber cumplido u ofrecido
el cumplimiento de la propia. Íd. Dicha excepción es conocida como la
excepción de contrato no cumplido. Íd.
A su vez, esta tiene una modalidad conocida como la excepción de
contrato no cumplido adecuadamente, la cual constituye una defensa
disponible a la parte demandada, oponible a la parte demandante que
pretende exigir el cumplimiento de una obligación, a pesar de haber
cumplido parcial o defectuosamente la suya. Íd., a la pág. 21. Su efecto
primordial es que la parte demandada no estará obligada a cumplir su
obligación, hasta tanto la parte demandante no haga lo propio. Íd., a
la pág. 22.
Sin embargo, el demandado no podrá invocar con éxito la doctrina
en los casos en que su aplicación pueda resultar contraria al principio de la KLAN202400908 11
buena fe en la contratación. Álvarez v. Rivera, 165 DPR, a la pág. 22.
Tampoco la podrá invocar con éxito si “admitió la contraprestación sin
reserva ni protesta alguna cuando pudo comprobar los defectos, ya que iría
contra sus propios actos”. Íd.
C
En lo pertinente al caso que nos ocupa, los requerimientos de
admisiones están regulados por la Regla 33 de Procedimiento Civil, 32
LPRA Ap. V. El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha explicado que:
[...]. Los requerimientos de admisiones cumplen una función importante en nuestro sistema adversativo, pues sirven como un instrumento sencillo y económico para delimitar las controversias del caso. [...]. Así lo reconocimos en Audiovisual Lang. v. Sist. Est. Natal Hnos., 144 D.P.R. 563 (1997), donde expresamos que la Regla 33 de Procedimiento Civil [...], que regula lo relativo al requerimiento de admisiones, persigue “aligerar los procedimientos para definir y limitar las controversias del caso y proporcionar así un cuadro más claro sobre éstas”. [...].
A través de un requerimiento de admisiones una parte puede requerir a la otra que admita la veracidad de cualquier materia que esté dentro del alcance [del descubrimiento de prueba], respecto a cuestiones u opiniones de hechos o con la aplicación de la ley a los hechos, o que admita la autenticidad de cualquier documento que se acompañe con el requerimiento. [...]. El efecto de dicha admisión es que releva a la parte adversa de tener que presentar en el juicio prueba del hecho admitido y de esta forma propicia que se acorte la audiencia y que no se incurra en gastos innecesarios. [...]. Por lo tanto, la admisión de un requerimiento se considerará definitiva, salvo que el tribunal permita su retiro o una enmienda a ésta.
La parte interpelada tiene que admitir o negar lo requerido bajo juramento o presentar una objeción escrita sobre la materia en cuestión dentro del término de 20 días. Si ésta no cumple con este término, “las cuestiones sobre las cuales se solicitó la admisión, automáticamente se tendrán por admitidas”. [...]. El requerido tiene un deber afirmativo de responder y de efectuar las gestiones necesarias para obtener la información para admitir o negar.
Rivera Prudencio v. Mun. de San Juan, 170 DPR 149, 171-172 (2007). (Énfasis nuestro; citas omitidas).
De otra parte, la Regla 34 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V,
regula lo relacionado a las controversias que puedan surgir en torno al
descubrimiento, la negativa a descubrir lo solicitado y sus consecuencias.
En específico, la Regla 34.1 provee el procedimiento que se utiliza para
requerir del tribunal, mediante moción, que dicte una orden para que se KLAN202400908 12
obligue a la parte promovida a descubrir lo solicitado. La misma dispone
que:
[c]uando surja una controversia en torno al descubrimiento de prueba, el tribunal sólo considerará las mociones que contengan una certificación de la parte promovente en la que indique al tribunal en forma particularizada que ha realizado esfuerzos razonables, con prontitud y de buena fe, para tratar de llegar a un acuerdo con el abogado de la parte adversa para resolver los asuntos que se plantean en la moción y que éstos han resultado infructuosos.
(Énfasis nuestro).
A su vez, la Regla 34.2 dispone que:
[l]uego de que la parte promovente haya realizado con prontitud esfuerzos razonables y de buena fe con la parte adversa y ésta se niega a descubrir lo solicitado, la parte promovente de una moción bajo esta regla podrá requerir al tribunal que dicte una orden para que se obligue a la parte promovida a descubrir lo solicitado, según se dispone a continuación.
De otra parte, es norma reiterada que, en nuestra jurisdicción, existe
una clara política judicial a favor de que los casos se ventilen en sus
méritos. S.L.G. Font Bardón v. Mini-Warehouse, 179 DPR 322, 334 (2010).
“Se considera un interés importante que los litigantes tengan su día en corte
y que las partes no se vean perjudicadas por los actos o las omisiones de
su abogado”. Íd.
III
Ante nos, la parte apelante señala que el Tribunal de Primera
Instancia incidió al declarar con lugar la solicitud de sentencia sumaria
presentada por la parte apelada. Ello, por considerar que el procedimiento
apropiado era una acción por incumplimiento de obligaciones recíprocas y
no una de desahucio. Además, en su segundo señalamiento de error,
plantea que el foro primario erró al ordenar el desahucio y el pago de una
renta, a pesar de que no se presentó contrato de arrendamiento alguno o
prueba sobre la cantidad de renta a pagar.
En cuanto a su primer señalamiento de error, la parte apelante
arguye que la controversia a dilucidar por el foro primario se reducía a KLAN202400908 13
determinar si había mediado o no un incumplimiento en el pago de la
obligación. Sostuvo que, de haber surgido un incumplimiento, solo restaba
examinar si existía una causa justificada que ameritara establecer un plazo
para su cumplimiento, según permitido por el Art. 1077 del Código Civil de
1930, 31 LPRA sec. 3052.
Al discutir el segundo señalamiento de error, arguyó que no procedía
el desahucio, dado que no disfrutaba del inmueble en precario, ni se
configuraba ninguna de las situaciones contempladas en el Art. 621 del
Código de Enjuiciamiento Civil de Puerto Rico, 32 LPRA sec. 2823. Adujo
que el canon de arrendamiento impuesto por el tribunal resultaba
improcedente en la medida en que la parte apelada no había presentado
prueba alguna sobre un contrato de arrendamiento o su valor. Finalmente,
recalcó que persistía la controversia respecto a si el señor Díaz debió
reconocer como parte del precio de compraventa la cantidad pagada en
exceso para el saldo de la hipoteca que gravaba el inmueble.
Por su parte, el apelado arguye que la causa de acción apropiada e
instada era una de desahucio, cobro de dinero e incumplimiento de
contrato. Insistió en que las partes litigantes habían suscrito un acuerdo
mediante el cual la señora Ríos se había obligado a realizar varios pagos
con fecha cierta; pagos con los que incumplió. Ello, a pesar de que la
apelada ocupaba el inmueble objeto de controversia desde el 2019. Adujo
que, ante el incumplimiento de la referida obligación material, podía optar
por la resolución del contrato y el resarcimiento de daños. Finalmente,
sostuvo que no estaba obligado a recibir las cantidades consignadas, toda
vez que el contrato había sido resuelto debido a los incumplimientos de la
parte apelante.
En cuanto al segundo señalamiento de error, sostuvo que el canon
de $800.00 representaba el valor de habitar exclusivamente el bien
inmueble. Además, planteó que el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha
validado la imposición de un canon de este tipo en situaciones en que, de
no hacerlo, se podría configurar un enriquecimiento injusto. Por tanto, KLAN202400908 14
arguyó que, en la medida en que procediera la resolución del contrato de
compraventa, también procedía el pago de una renta, ya que la apelada
había ocupado la propiedad desde octubre del 2019.
Evaluadas las sendas posturas de las partes litigantes, la totalidad
de las circunstancias y el derecho aplicable, concluimos que en este caso
el foro primario incidió al declarar con lugar la moción de sentencia sumaria
según presentada por la parte apelada. Veamos.
Lo primero que debemos atender es si el Tribunal de Primera
Instancia incidió al dar por admitidos los requerimientos de admisiones. En
este caso, surge claramente que la apelante contestó el requerimiento que
le fue cursado el 14 de julio de 202319. Si bien la parte apelada pretendió
objetar las contestaciones, la carta cursada con ese fin fue presentada
fuera del término para ello. En particular, debemos resaltar que el
descubrimiento de prueba concluyó el 17 de octubre de 2023, y la carta de
objeción al mismo fue enviada el 20 de noviembre de 2023; es decir, en
exceso de los 30 días de finalizado el descubrimiento de prueba, y más de
30 días desde que recibió las contestaciones al requerimiento. En virtud
de lo anterior, concluimos que no procedía dar por admitidos los
requerimientos de admisiones y, por tanto, dejamos sin efecto la
determinación del foro primario que así lo ordenó.
Según discutimos, no procede resolver un caso por la vía sumaria
cuando existen hechos materiales y esenciales controvertidos.
Examinados los documentos presentados y las sendas posturas de las
partes comparecientes, concluimos que subsisten controversias
sustanciales, que impiden disponer del pleito de manera sumaria. En
particular, respecto al balance adeudado a la parte apelada. Recordemos
que el señor Díaz acreditó que el balance de liquidación de su obligación
hipotecaria con el señor Álvarez era de $19,000.00. No obstante, el pagaré
hipotecario no le fue entregado por el señor Álvarez sino hasta que la
señora Díaz le saldó el préstamo por la cantidad aún adeudada por el señor
19 Véase, apéndice del recurso, a la pág. 51. KLAN202400908 15
Díaz, que ascendió a $21,438.00. Este asunto, valga apuntar, fue
planteado por la parte apelante en su reconvención, la cual no fuera
atendida por el foro primario.
Además, como advertimos, el ejercicio del derecho de resolución no
debe ser utilizado en todas las situaciones. En esta ocasión, la situación
antes descrita implicaría necesariamente que, previo al supuesto impago
de la parte apelante, la parte apelada ya había incumplido con los términos
pactados en el contrato, pues la cantidad que había certificado para la
liquidación del préstamo hipotecario no era correcta. Como advertimos, en
materia de contratos recíprocos, el principio general que prima es que
ninguna de las partes puede requerir el cumplimiento de la obligación
contraria sin haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de la propia.
Finalmente, concluimos que el Tribunal de Primera Instancia abusó
de su discreción no solo al decretar el desahucio de la parte apelante, sino
al adjudicar una renta mensual de $800.00, sin contar con prueba alguna
en apoyo de tal determinación.
IV
Por los fundamentos expuestos, dejamos sin efecto la orden emitida
el 2 de enero de 2024, que dio por admitidos los requerimientos de
admisiones notificados por la parte apelada a la parte apelante y
revocamos la Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia el 5
de agosto de 2024, notificada al día siguiente. En su consecuencia,
devolvemos el caso ante la consideración del foro primario con el fin de que
este resuelva de conformidad a lo dispuesto en esta Sentencia y con el
apercibimiento de que existe una reconvención pendiente de su atención.
La juez Lebrón Nieves concurre con el resultado, sin opinión escrita.
Notifíquese.
Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la secretaria del Tribunal
de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones