ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL VII
DEPARTAMENTO DE Revisión ASUNTOS DEL administrativa CONSUMIDOR procedente del Departamento de RECURRIDA Asuntos del Consumidor v. KLRA202400254 Caso Núm. C & C MANAGEMENT MA-13883-URB HOLDINGS CORP. Sobre: RECURRENTE DENEGACIÓN LICENCIA DE URBANIZADOR Y/O CONSTRUCTOR Panel integrado por su presidenta, la Jueza Domínguez Irizarry, la Jueza Grana Martínez y el Juez Pérez Ocasio.
Grana Martínez, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de junio de 2024.
Comparece ante nos, C & C Management Holding, Corp., en
adelante, la corporación o parte recurrente, solicitando que
revisemos la determinación del Departamento de Asuntos del
Consumidor, en adelante, DACo o recurrida, emitida el 19 de marzo
de 2024. La aludida determinación ratificó la decisión de la Agencia
al denegar la renovación de licencia de urbanizador y/o constructor
contra la recurrente.
Por lo fundamentos que expondremos a continuación,
confirmamos la determinación recurrida.
I.
El 17 de mayo de 2021, C & C Management Holding, Corp.,
solicitó ante el Departamento de Asuntos del Consumidor la
renovación de su licencia regular como urbanizador y/o constructor.
Como parte de la solicitud, la recurrente anejó un listado de
querellas resueltas respecto a sus responsabilidades con la
Urbanización Veredas del Mar. Inicialmente, la corporación listó tres
(3) de las cinco (5) querellas que se habían presentado ante DACo.
Número Identificador
SEN2024_____________ KLRA202400254 2
El 16 de junio de 2021, DACo denegó la expedición de la
licencia, arguyó que la recurrida no cumplió con los requisitos,
órdenes de la Agencia y sentencias del Tribunal. Razón por la que,
el 21 de junio de 2021, la recurrida radicó por escrito una solicitud
de vista administrativa con relación a la denegatoria de la revisión
de la licencia MA-13883-URB.
Luego de varios asuntos procesales, que no son necesarios
pormenorizar, las partes fueron citadas a vista administrativa en la
Oficina Regional de San Juan el 20 de octubre de 2022. Esta vista
se dejó sin efecto, luego de un diálogo y acuerdo entre las partes
para permitirle a la corporación cierto descubrimiento de prueba e
información requerida por la Agencia. Tras presentada la
documentación e información requerida, el 16 de diciembre de 2022,
la Agencia determinó que la data provista no demostraba
cumplimiento con el deber de subsanar los defectos de construcción
del proyecto que había desarrollado dicha corporación.
Finalmente, el 20 de abril de 2023, ambas partes comparecen
a la vista administrativa. En esta, se le conceden veinte (20) días a
la corporación para entregar documentos sobre las gestiones
llevadas a cabo para corregir los vicios de construcción en las
reclamaciones de residentes del proyecto Veredas del Mar. Las
querellas a las que se hace referencia son las resueltas por DACo
ordenando corrección por la corporación y, eventualmente, llevadas
a los Tribunales para obligar a cumplir a C & C Management. Las
reclamaciones de referencia son las siguientes:
Núm. Nombre Numeración del Sentencia Honorarios Querella querellado Caso Civil TPI Aidalee MZ2019CV01458 $12,215.30 $1,000.00 50000974 Ortiz Taranto MAY-2016- Victoria MZ2019CV01045 $4,706.23 $500.00 0000033 Cintrón Hernández MA0004539 Lenny J. MZ2019CV02186 $19,256.59 $1,000.00 Pérez Martínez KLRA202400254 3
Núm. Nombre Numeración del Sentencia Honorarios Querella querellado Caso Civil TPI MA0004538 Juan C. MZ2019CV02202 $7,274.97 $1,000.00 Avilés Morales MA0003559 Johnny I1CI201700329 Contratación $1,000.00 Medina de tercero Jiménez para reparar los vicios
*Las cantidades impuestas en las sentencias, aquellas con cantidad cierta, se ordenaron con pago de intereses.
Eventualmente, el 19 de marzo de 2024, la agencia mediante
Resolución Sumaria ratificó su decisión del DACo sobre denegar la
solicitud de renovación de licencia de urbanizador y/o constructor.
En esta se estableció como determinaciones de hecho, y tras la
documentación presentada, que la corporación no cumplió con las
órdenes de DACo y las sentencias del Tribunal en donde, además
del pago, se reclamaba la corrección de múltiples vicios de
construcción.
El 4 de abril de 2024, la corporación presentó Moción de
Reconsideración en la que argumentaba que no pudo cumplir con
las órdenes de DACo, debido a que “los residentes afectados
entorpecieron” las gestiones para que el Tribunal les concediera
pago de dinero.1 Añadió que, adicional a eso, no cumplieron con las
sentencias del Tribunal, toda vez que no tenían liquidez para realizar
planes de pagos como consecuencia de la pérdida de su licencia para
operar. Así las cosas, solicitaron que DACo reconsiderara su
decisión del 19 de marzo y, en remedio, les concediera una licencia
provisional para poder cumplir con lo ordenado.
El 19 de abril del mismo año, la agencia declaró No Ha Lugar
la moción de reconsideración de la recurrente. DACo reafirmó su
determinación inicial arguyendo que no le asistía la razón a la
corporación, toda vez que las sentencias fueron emitidas entre el
2017 y el 2019, antes de que caducara su licencia y, aun así, no
1 Anejo en el Apéndice del Recurso de Revisión, págs. 8-14. KLRA202400254 4
pudo cumplir con las mismas. La Agencia continuó afirmando que,
la misma corporación señaló no cumplir con la otra parte de la
sentencia por no tener liquidez, admitiendo su incumplimiento.
Finalizó denegando la solicitud de una licencia provisional, debido a
que la corporación no cumplió con los requisitos para que se
expidiera la misma.
En desacuerdo con lo determinado, el recurrente presentó el
recurso de epígrafe y le imputó a DACo los siguientes dos errores:
Erró el DACo en emitir resolución denegando la licencia de Desarrolladora sin considerar las circunstancias con los residentes-querellantes, que entorpecieron las gestiones de reparación.
Erró DACo al no otorgar una licencia provisional al amparo de las secciones 3(c) y 5 del Reglamento núm. 2268 de dicha agencia.
II.
A.
Las determinaciones de las agencias administrativas están
sujetas a la revisión judicial del Tribunal de Apelaciones. 4 LPRA
sec. 24y(c). Este tribunal revisará, como cuestión de derecho, las
decisiones, órdenes y resoluciones finales de organismos o agencias
administrativas. 3 LPRA sec. 9676. Según lo dispuesto en la ley, las
determinaciones de hecho de las decisiones administrativas serán
sostenidas por el tribunal, si están basadas en evidencia sustancial
que obra en el expediente de la agencia. A diferencia de las
conclusiones de derecho que serán revisables en todos sus aspectos
por el tribunal. 3 LPRA sec. 9675.
El examen jurídico de las determinaciones administrativas se
circunscribe a determinar si las agencias han actuado en forma
arbitraria, caprichosa, ilegal o tan irrazonablemente que la decisión
constituye un abuso de discreción. Los tribunales revisores hemos
de otorgar deferencia a las decisiones administrativas, ya que los
organismos gubernamentales gozan de experiencia y conocimiento KLRA202400254 5
especializado sobre los asuntos ante su consideración. Por esa
razón, sus dictámenes gozan de una presunción de legalidad y
corrección. Otero Rivera v. Bella Retail Group, Inc., 2024 TSPR 70,
213 DPR ___ (2024); Hernández Feliciano v. Mun. Quebradillas, 211
DPR 99, 113-114 (2023); OEG v. Martínez Giraud, 210 DPR 79, 88-
89 (2022); Moreno Lorenzo y otros v. Depto. Fam., 207 DPR 833, 839
(2021); Capó Cruz v. Jta. Planificación et al., 204 DPR 581, 591
(2020); Mun. de San Juan v. CRIM, 178 DPR 163, 175 (2010). Dicha
presunción subsiste mientras no se produzca prueba suficiente para
derrotarla. Hernández Feliciano v. Mun. Quebradillas; supra, pág.
114; OEG v. Martínez Giraud, supra, págs. 88-89; Rolón Martínez v.
Supte. Policía, 201 DPR 26, 35 (2018); Rebollo v. Yiyi Motors, 161
DPR 69, 77 (2004); Misión Ind. P.R. v. J.P., 146 DPR 64, 130 (1998).
La parte que impugna judicialmente las determinaciones de
hechos de una agencia tiene que demostrar que no están basadas
en el expediente o que las conclusiones del foro administrativo son
irrazonables. La razonabilidad es el criterio rector al momento de
pasar juicio sobre la decisión de una agencia. Hernández Feliciano
v. Mun. Quebradillas; supra, pág. 115; OEG v. Martínez Giraud,
supra, pág. 90; Torres Rivera v. Policía de PR, 196 DPR 606, 626
(2018); González Segarra et al. v. CFSE, 188 DPR 252, 276–278
(2013); OCS v. Universal, 187 DPR 164, 178–179 (2012); Otero v.
Toyota, 163 DPR 716, 727 (2005).
La evidencia sustancial que surge de la totalidad del
expediente y en la que debe estar basada la determinación
administrativa, ha sido definida jurisprudencialmente como aquella
que es relevante y que una mente razonable podría aceptar como
adecuada para sostener una conclusión. La deferencia a la agencia
no es absoluta porque la decisión administrativa no puede estar
basada en un ligero destello de evidencia o por simples inferencias.
El crisol evaluativo de las determinaciones administrativas siempre KLRA202400254 6
estará guiado por el concepto de razonabilidad, conforme la
evaluación del expediente administrativo en su totalidad. OEG v.
Martínez Giraud, supra, pág. 89. La evaluación judicial de las
determinaciones de hecho de las agencias tiene que estar basada en
los criterios de deferencia y razonabilidad. González Segarra et al. v.
CFSE, supra. Por su parte, las determinaciones de derecho de las
agencias son revisables en todos sus aspectos. 3 LPRA sec. 9675.
La revisión se ciñe a determinar si: (1) el remedio concedido
por la agencia fue el apropiado, (2) las determinaciones de hecho de
la agencia están basadas en evidencia sustancial que obra en el
expediente administrativo visto en su totalidad y (3) las conclusiones
de derecho fueron correctas. El respeto a la resolución
administrativa se sostiene hasta que no se presente evidencia
suficiente para derrotar la presunción de legalidad. Otero Rivera v.
Bella Retail Group, Inc., supra; Hernández Feliciano v. Mun.
Quebradillas; supra, pág. 115; OEG v. Martínez Giraud, supra, pág.
89; Moreno Lorenzo y otros v. Depto. Fam., supra, págs. 839–840;
Capó Cruz v. Jta. Planificación et al., supra, pág. 591; Torres Rivera
v. Policía de PR, supra, págs. 626–627.
La deferencia a la interpretación que las agencias hacen sobre
las leyes que le corresponde poner en vigor, cede cuando: 1) erró al
aplicar la ley, 2) actuó arbitraria, irrazonable o ilegalmente o 3)
lesionó derechos constitutivos fundamentales. El criterio
administrativo no prevalece, cuando la interpretación estatutaria
que realiza la agencia provoca un resultado incompatible o contrario
al propósito para el cual se aprobó la legislación y con la política
pública promovida. La deferencia cede ante una determinación que
resulte irrazonable, ilegal o que conduzca a la comisión de una
injusticia. Otero Rivera v. Bella Retail Group, Inc., supra; OEG v.
Martínez Giraud, supra, pág. 90-91. Los tribunales tienen que
armonizar, siempre que sea posible, todos los estatutos y KLRA202400254 7
reglamentos administrativos involucrados para la solución justa de
la controversia, de modo que se obtenga un resultado sensato, lógico
y razonable. Moreno Lorenzo y otros v. Depto. Fam., supra, pág. 843.
B.
La Ley de la Oficina del Oficial de Construcción adscrita al
Departamento de Asuntos del Consumidor, Ley Núm. 130 de 13 de
junio de 1967, según enmendada, es la que faculta al DACo a
reglamentar, investigar, adjudicar y expedir licencias con relación a
la construcción y venta de viviendas en Puerto Rico. 17 LPRA § 511.
El motivo principal de esta ley es, precisamente, proteger a los
compradores de vivienda con el fin de que las familias en Puerto Rico
puedan hacerse de un hogar seguro y adecuado. De manera que no
solo establece deberes y facultades para DACo, sino que también
delimita las prácticas indeseables que busca prohibir en los
urbanizadores y constructores de vivienda.
Así las cosas, en el Artículo 5, 17 LPRA § 505, sobre las
licencias regulares, establece que “[t]oda licencia así expedida
vencerá tres (3) años a partir de la fecha de su expedición, y podrá
ser renovada por igual término siempre que se cumpla con los
requisitos de esta ley”. Por otro lado, también, dispone que las
licencias provisionales se otorgarán por un término de dos (2) años
a toda persona que cualifique conforme a las disposiciones de esta
ley, pero que no tenga experiencia previa en Puerto Rico en el
negocio de la urbanización o construcción.
En el Artículo 7(d), 17 LPRA § 507, establece como causa de
revocación el no acatar las disposiciones de una orden de la agencia,
final y firme, ordenándole la reparación de defectos de construcción
en una vivienda, o imponiéndole una multa administrativa. En el
inciso (g) del mismo artículo, también establece como causa de
revocación, el incurrir en cualquiera de las prácticas indeseables en
el negocio de la construcción. Entre estas, en su Artículo 9(e), fija KLRA202400254 8
como una de las tantas prácticas indeseables el que una corporación
deje de corregir un defecto de construcción en una vivienda, y Art.
9(e) dejar de corregir defectos de construcción en una vivienda. 17
LPRA § 509.
Por otro lado, en virtud de lo expresado en la Ley Núm. 130,
supra, DACo estableció el Reglamento 2268 de 17 de agosto de
1977,2 con el fin de facilitar las disposiciones de la ley. De esta
manera, mediante el Reglamento 2268 en su sección 3, inciso (c), se
reafirma lo expresado por el legislador en cuanto a la otorgación de
licencias, estableciendo que solo se emitirán dos tipos de licencias,
regulares y provisionales. La licencia provisional se le otorgará a
corporaciones sin experiencia previa, pudiendo ser renovada, a
menos que se haya culminado completamente el proyecto para el
que fue expedida, en cuyo caso, se podrá otorgar licencia regular.
Esta misma sección 3 del Reglamento, en su inciso (a),
dispone que el Secretario tendrá que realizar las investigaciones
pertinentes para determinar que el solicitante tenga la capacidad
administrativa, técnica y financiera para realizar el proyecto
propuesto. También, podrá tomar en consideración los informes en
el área de querellas e investigaciones para la concesión de licencias.
Requisitos que se reafirman en la sección 5 y sección 6 del
Reglamento 2268, sobre la renovación y denegatoria de licencias,
respectivamente. A su vez, en la sección 6 del Reglamento, se añade
como una de las causas de denegatoria el que no se cumpla con los
requisitos de ley y/o que se incurra en una de las causas de
revocación.
III.
Expuesto el derecho aplicable a esta controversia, nos
disponemos a aplicarlo al caso de epígrafe. Como primer asunto
2 Enmendado por el Reglamento Núm. 8070 de 8 de septiembre de 2011. KLRA202400254 9
debemos dilucidar si erró DACo en emitir resolución denegando la
licencia de la corporación sin considerar las circunstancias con los
residentes-querellantes que, según el recurrente, entorpecieron las
gestiones de reparación.
Sobre este señalamiento de error, no le asiste la razón al
recurrente. En primer lugar, es sabido que el foro revisor le debe
deferencia a las determinaciones de hechos de las agencias
administrativas. Las determinaciones de hechos de las decisiones
administrativas serán sostenidas por el tribunal si están basadas en
evidencia sustancial que obra en el expediente de la agencia. De
hecho, la parte que impugna judicialmente las determinaciones de
hechos de una agencia tiene que demostrar que no están basadas
en el expediente o que las conclusiones del foro administrativo son
irrazonables. En el caso ante nos, la parte recurrente, lejos de
rebatir la deferencia, en múltiples ocasiones valida las
determinaciones de hechos de la agencia, afirmando que ha
incumplido con las órdenes de DACo y las Sentencias del Tribunal.
Lo cierto es que, (1) se desobedeció las órdenes de DACo; (2) como
consecuencia de esto, DACo acudió al Tribunal; (3) el Tribunal
emitió varias Sentencias declarando todas Ha Lugar, disponiendo
así de los casos y; (4) luego se desobedecieron las Sentencias del
Tribunal. Entendemos menester señalar que en dichas sentencias
del Tribunal dispuso de las controversias que se pretenden levantar
ahora. Incluso, así lo admite la parte recurrente en el Recurso de
Revisión, donde afirma que levantó la misma defensa en los casos
que ya advinieron finales y firmes.3
Así las cosas, resulta del expediente, que DACo sí consideró
las circunstancias con los querellantes como lo hizo el Tribunal. En
3 Recurso de Revisión, pág. 3. KLRA202400254 10
ambos foros dichas alegaciones no se sostuvieron, determinándose
que la responsabilidad era de la corporación.
Ahora bien, aun cuando no existiera la deferencia a las
agencias, es hartamente conocida la norma trillada de que “el
nombre no hace la cosa”. Debe tener cuidado la parte recurrente de
no pretender re-litigar un caso que ya advino final y firme. Peor aún,
debe evitar atacar mediante un recurso administrativo
determinaciones del Tribunal de Primera Instancia emitidas de entre
cinco (5) a siete (7) años atrás.
Sencillamente, del expediente no se desprende que DACo
hubiera actuado arbitraria o irrazonablemente. La agencia, en todo
momento, operó dentro del marco legal delimitado por la Asamblea
Legislativa, basó sus determinaciones de hechos en evidencia
sustancial que, incluso, reafirmó el recurrente, e implementó
correctamente el derecho aplicable. En otras palabras, hace bien la
Agencia al no considerar meras alegaciones como determinación de
hechos que ya habían sido adjudicadas en corte.
Como segundo señalamiento de error debemos cavilar sobre
si erró DACo al no otorgar una licencia provisional al amparo de las
secciones 3(c) y 5 del Reglamento 2268 de dicha agencia. Sobre este
planteamiento, tampoco le asiste la razón a la corporación. Veamos.
Tanto la Ley Núm. 130, supra, como el Reglamento 2268
establecen que para la expedición de la licencia provisional se
necesita cumplir con todos los requisitos de ley. Estos requisitos son
los mismos que los de la licencia regular, con la única variante de
que la provisional solo se expedirá para corporaciones sin
experiencia previa, quienes, si al momento de solicitar renovación
no han culminado el proyecto, pueden hacerse obtener otra licencia
provisional.
En este sentido, nuestro estado de derecho establece que no
se expedirá la licencia a corporaciones o personas que hayan KLRA202400254 11
incurrido en prácticas indeseables, según esbozado en el listado del
Artículo 9 de la referida ley y sección 5 (B)(7) del Reglamento 2268.
La referida disposición faculta a DACo para evaluar el informe de
querellas e investigaciones y la capacidad administrativa, técnica y
financiera del solicitante. Dicho esto, entendemos menester
establecer que una corporación que no cumple con los requisitos
para la expedición de una licencia regular tampoco cumple con los
requisitos para la expedición de la licencia provisional.
En el caso ante nos, la corporación desobedeció órdenes de
DACo y sentencias del Tribunal e incurrió en prácticas indeseables
al dejar de corregir defectos de construcción en las viviendas. Así,
también, ha reconocido no tener la capacidad económica para
responsabilizarse por los defectos de construcción de las viviendas
que construyó. Por si fuera poco, esta no es una corporación sin
experiencia previa en el campo de urbanización y construcción de
viviendas. De manera que no cumple con los requisitos en ley para
la expedición de una licencia provisional.
Por lo tanto, nos es forzoso concluir que DACo no incurrió en
el error señalado por el recurrente. Por el contrario, aplicó
correctamente el derecho. En vista del análisis completo que realiza
el Tribunal, entendemos que la Agencia no incurrió en los errores
señalados.
IV.
Por los fundamentos que anteceden, se confirma la
Resolución recurrida.
Lo acordó el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del Tribunal
de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones