Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL V
SAN CARLOS APELACIÓN MORTGAGE, LLC procedente del Apelante Tribunal de Primera Instancia, Sala V. KLAN202400187 Superior de Humacao SUNC. DE ROSE MARY HERNÁNDEZ DAMIANI Civil. Núm. compuesta por JOHN HU2022CV00611 GERVASIO ORTA BERRIOS por sí y en la Sobre: cuota viudal Cobro de Dinero y usufructuaria, FULANA Ejecución de DE TAL, CENTRO DE Hipoteca RECAUDACIÓN DE INGRESOS MUNICIPALES Apelado Panel integrado por su presidente, el Juez Hernández Sánchez, la Jueza Romero García y la Jueza Martínez Cordero. Hernández Sánchez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 16 de mayo de 2024.
El 28 de febrero de 2024, San Carlos Mortgage, LLC (San
Carlos o apelante) presentó una Apelación y nos solicitó la revisión
de una Sentencia Sumaria que se dictó el 26 de enero de 2024 y se
notificó el 29 de enero de 2024 por el Tribunal de Primera Instancias,
Sala Superior de Humacao (TPI o foro primario). Mediante el aludido
dictamen, el TPI declaró Ha Lugar una moción de sentencia sumaria
presentada por el Sr. John Gervasio Orta Berrios y la Sucesión de
Rose Mary Hernández Berrios (en conjunto, los apelados). En
consecuencia, se ordenó la desestimación del pleito de ejecución de
hipoteca instado por el apelante y, además, le ordenó al Registro de
la Propiedad a que calificara de conformidad a lo dispuesto en el
dictamen.
Por los fundamentos que expondremos a continuación,
confirmamos el dictamen apelado.
Número Identificador SEN2024 _____________________ KLAN202400187 2
I.
El 6 de mayo de 2022, Oriental Bank presentó una Demanda
sobre ejecución de hipoteca contra los apelados.1 Alegó que los
apelados eran dueños de una propiedad la cual estaba gravada con
una hipoteca que presuntamente estaba inscrita y constaba en la
Escritura Pública Núm. 186 otorgada el 25 de abril de 2006. Adujo
que, dado a que las mensualidades de la aludida hipoteca se dejaron
de pagar, a partir del 1 de septiembre de 2011, se declaró vencida la
totalidad de la deuda. En ese sentido, planteó que la deuda en
cuestión ascendía a $367,677.48 en concepto de principal, más los
intereses al 5.875% anual desde el 1 de agosto de 2011, las
cantidades devengadas en impuestos y primas de seguros hasta su
completo pago y $39,750.00 en concepto de costas, gastos y
honorarios de abogados. Por tales razones, le solicitó al TPI a que
condenara a los apelados al pago de las cantidades antes descritas
y, a que en su día, se ejecutara la hipoteca.
Posteriormente, el 24 de mayo de 2022, San Carlos presentó
una Urgente Moción de Sustitución de Parte y Cesión de Interés en la
cual aclaró que esta era la tenedora actual del pagaré objeto de este
pleito.2 A esos efectos, el 6 de septiembre de 2022, San Carlos
presentó una Demanda Enmendada, en la cual actualizó ciertos
datos referente a las partes.3
Así las cosas, el 7 de octubre de 2022, los apelados
presentaron una Contestación a Demanda.4 En esta, sostuvieron
que, el 25 de abril de 2006, a los apelados se le concedió un
préstamo hipotecario tipo ballon pero que este tenía una fecha de
vencimiento al 1 de mayo de 2013. Además, destacaron que este
instrumento negociable intitulado Balloon Note no fue modificado
1 Véase apéndice del apelante, págs. 1-3. 2 Íd., págs. 14-15. 3 Íd., págs. 63-67. 4 Íd., págs. 123-130. KLAN202400187 3
antes de dicha fecha de vencimiento. Por su parte, argumentaron
que la hipoteca que presuntamente gravaba la propiedad se
inscribió luego de que venciera la obligación principal. Por ello,
solicitaron que el TPI declarara No Ha Lugar el pleito de autos.
Subsiguientemente, ese mismo día, los apelados presentaron
una Moción de Sentencia Sumaria.5 Mediante esta, especificaron que
la hipoteca en cuestión fue presentada el 12 de diciembre de 2013 e
inscrita el 27 de diciembre de 2021. En esta coyuntura, esbozaron
que el acreedor que fuese tenedor del pagaré tenía tres (3) años a
partir de la fecha de vencimiento de dicho instrumento para recobrar
su acreencia. Explicaron que esto último respondía a que el
instrumento negociable intitulado Balloon Note era un pagaré
regular de fecha específica, los cuales tienen un término de
prescripción dispuesto por la Ley de Transacciones Comerciales,
infra. Concluyeron que, al esto ser así, no existía controversia
sustancial que impidiera la resolución sumaria del pleito y por ello,
ordenar la cancelación de la inscripción de la hipoteca y desestimar
el caso.
Por su parte, el 16 de noviembre de 2022, San Carlos presentó
su Oposición a Sentencia Sumaria.6 En esencia, puntualizó que el
instrumento negociable vencido en este caso se trataba de un pagaré
hipotecario. Agregó que, por tal motivo, el término para instar la
presente acción era de veinte (20) años a partir del vencimiento de
la deuda, por lo cual la obligación no se encontraba prescrita al
momento en que se incoó la Demanda de autos. Asimismo, subrayó
que conforme al principio de retroactividad contenido en el Art. 19
de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre
Asociado de Puerto Rico, infra, la fecha de inscripción de la hipoteca
se retrotrajo a la fecha de presentación. Por estos fundamentos, le
5 Íd., págs. 131-150. 6 Íd., págs. 200-216. KLAN202400187 4
solicitó al TPI que declarara No Ha Lugar a la solicitud de sentencia
sumaria.
Evaluado los escritos, el 26 de enero de 2024, el TPI emitió
una Sentencia Sumaria.7 Según se desprende de dicho dictamen, el
foro primario formuló las siguientes determinaciones de hechos:
1. El día 25 de abril de 2006 las partes otorgaron la escritura de individualización, liberación y compraventa número 11 ante el notario José Lebrón Duran. El mismo día se otorgó escritura de hipoteca número 186 ante la notaria Maritza Silva Cofresi en garantía de pagaré a favor de la parte demandante. En las escrituras, la parte demandada compró e hipotecó la siguiente propiedad:
URBANA: Apartamento número Siete (7). Apartamento residencial localizado en el segundo piso de la sección Oeste del Edificio ('Cedar West') del Condominio conocido como The Woods at Palmas del Mar situado en el Barrio Candelero Abajo del Municipio de Humacao, Puerto Rico, con una cabida de 1,998.01 pies cuadrados equivalentes a 185.69 metros cuadrados. En lindes por el NORTE, en una distancia de 43'3' con pared que lo separa de los elementos comunes exteriores del condominio; por el SUR, en una distancia de 43'3' pies con pared que lo separa de los elementos comunes exteriores del condominio; por el ESTE, en una distancia de 63'6' pies con Apartamento Número 4; por el OESTE, en una distancia de 63'6' pies con pasillo común que conduce al exterior y el Apartamento Número 8. La puerta de entrada de este apartamento está situada en su lindero Oeste. Consta principalmente de sala-comedor, cocina, tres (3) habitaciones dormitorios, dos y medio (2½) baños, laundry, terraza y dos (2) balcones. Le corresponden dos (2) espacios de estacionamiento marcados con los números 7A y 7B y otro para carrito de golf marcado con el número 7. Le corresponde una participación de 2.6931% en los elementos comunes del Condominio.
2. El pagaré “Balloon Note” que suscribió la parte demandada contiene una fecha de vencimiento a 1 de mayo de 2013. 3. El día 12 de diciembre de 2013 la parte demandante presentó en el Registro de la Propiedad la escritura de hipoteca número 186. El día 27 de diciembre de 2021 se inscribió la escritura de hipoteca.
4.El día 6 de mayo de 2022 la parte demandante presentó la demanda de autos reclamando a la parte demandada el pago de $367,377.48, más interés al 5.875% anual por haber dejado de pagar mensualidades vencidas de la hipoteca desde el 1 de septiembre de 2011. Adicionalmente la parte
7 Íd., págs. 314-322. KLAN202400187 5
demandante solicitó el pago de $39,750.00 para costas, gastos y honorarios de abogado.8
A base de estas determinaciones de hechos, el TPI concluyó
que el acreedor de la deuda en controversia tenía tres (3) años para
instar la acción correspondiente para recobrar su acreencia, cosa
que no se hizo. Por consiguiente, el foro primario concedió la moción
de sentencia sumaria y le ordenó al Registro de la Propiedad a que
calificara de conformidad a lo dispuesto en el dictamen.
Inconforme, el 28 de febrero de 2024, el apelante compareció
ante nos mediante una Apelación y formuló los siguientes
señalamientos de error:
Primer Error: El TPI cometió un error manifiesto y abusó de su discreción al concluir que la Escritura de Hipoteca fue presentada por primera vez en el Registro de la Propiedad el 12 de diciembre de 2013, cuando surge del récord que esto ocurrió el 22 de mayo de 2006.
Segundo Error: Erró el TPI al concluir que las acciones de cobro de dinero y ejecución de hipoteca están prescritas, ignorando para ello el principio de la retroactividad del asiento de inscripción a su fecha de presentación, la vigencia del pagaré al momento de su presentación y el término prescriptivo aplicable a los pagarés hipotecarios.
Atendido el recurso, el 4 de marzo de 2024, emitimos una
Resolución concediéndole a los apelados hasta el 27 de abril de 2024
para presentar su alegato en oposición. Oportunamente, el 25 de
marzo de 2024, los apelados comparecieron con su Alegato de la
Parte Apelada y negaron que el TPI cometiera los errores que San
Carlos le imputó. Con el beneficio de la comparecencia de las partes,
procedemos a resolver la controversia que está ante nuestra
consideración.
8 Íd., págs. 316. KLAN202400187 6
II
-A-
El mecanismo de sentencia sumaria provisto en la Regla 36
de Procedimiento Civil, 32 LPRA. Ap. V, R. 36, tiene el propósito
primordial de proveer una solución justa, rápida y económica en
aquellos casos en que surja de forma clara que no existen
controversias materiales de hechos que requieren ventilarse en un
juicio plenario y el derecho así lo permita. Meléndez González et al.
v. M. Cuebas, 193 DPR 100, 109 (2015).
Particularmente, la Regla 36.2 de Procedimiento Civil, 32
LPRA Ap. V, R. 36.2, permite que cualquier parte presente una
moción, basada o no en declaraciones juradas, para que se dicte
sentencia sumaria a su favor sobre la totalidad o alguna parte de la
reclamación. Municipio de Añasco v. ASES et al., 188 DPR 307, 326
(2013). Al solicitar dicho remedio, la parte que promueve la
sentencia sumaria “deberá establecer su derecho con claridad y
demostrar que no existe controversia sustancial sobre algún hecho
material, o sea, sobre ningún componente de la causa de acción”.
Íd.
Solicitada la sentencia sumaria basada en declaraciones
juradas o en documentos admisibles en evidencia, la parte que se
opone a la sentencia sumaria no puede tomar una actitud pasiva y
descansar en las aseveraciones o negaciones consignadas en su
alegación. Roldán Flores v. M. Cuebas et al., 199 DPR 664, 677
(2018). Por el contrario, dicha parte tiene que refutar los hechos
alegados y sustanciar su posición con prueba consistente en
contradeclaraciones juradas y contradocumentos que pongan en
controversia los hechos presentados por el promovente. Íd. Es decir,
esa persona viene obligada a enfrentar la moción de su adversario
de forma tan detallada y especifica como lo ha hecho el promovente
en su solicitud puesto que, si incumple con lo antes mencionado KLAN202400187 7
corre el riesgo de que se dicte sentencia es su contra. Regla 36.3 de
Procedimiento Civil, supra; SLG Zapata- Rivera v. J.F. Montalvo, 189
DPR 414, 432 (2013).
Ahora bien, según estableció el Tribunal Supremo en el caso
Verá v. Dr. Bravo, 161 DPR 308, 334-335 (2004), los foros revisores
utilizarán los mismos criterios que el Tribunal de Primera Instancia
al determinar si procede una sentencia sumaria. Sobre el particular,
en Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 118, el
Tribunal Supremo estableció que al revisar una determinación del
foro primario en la que se concedió o denegó una moción de
sentencia sumaria debemos: (1) examinar de novo el expediente; (2)
revisar que la moción de sentencia sumaria y su oposición cumplan
con los requisitos de forma codificados en la Regla 36 de
Procedimiento Civil, supra, y con los discutidos en SLG Zapata-
Rivera v. J. Montalvo, supra; (3) en el caso de una revisión de una
sentencia dictada sumariamente, debemos revisar si en realidad
existen hechos materiales en controversia, y de haberlos, exponer
concretamente cuáles están en controversia y cuáles no; y (4) de
encontrar que los hechos materiales no están en controversia,
debemos revisar de novo si el TPI aplicó correctamente el derecho.
Véase, además, Rivera Matos, et al. v. Triple-S et al., 204 DPR 1010,
1025 (2020).
Del mismo modo, el Tribunal Supremo ha reiterado que a
menos que existan circunstancias extraordinarias o indicios de
pasión, prejuicio, parcialidad o error manifiesto y que la apreciación
de la prueba se distancie de la realidad fáctica o esta sea
inherentemente imposible o increíble, el tribunal apelativo deberá
abstenerse de intervenir con las determinaciones de hechos,
la apreciación de la prueba y las adjudicaciones de credibilidad
hechas por el juzgador de los hechos. Flores v. Soc. de Gananciales,
146 DPR 45, 49 (1998). En otras palabras, las determinaciones que KLAN202400187 8
hace el juzgador de los hechos no deben ser descartadas
arbitrariamente ni tampoco deben sustituirse por el criterio del foro
apelativo, a menos que de la prueba admitida surja que no existe
base suficiente que apoye tal determinación. Rolón v. Charlie Car
Rental, Inc., 148 DPR 420, 433 (1999).
-B-
La hipoteca “es un derecho real que sujeta o vincula lo
hipotecado a que eventualmente su titular pueda exigir la
realización de su valor, así como tomar medidas para
salvaguardarlo, en seguridad o garantía de la efectividad de alguna
obligación dineraria”. Bco. Popular v. Registrador, 181 DPR 663, 673
(2011). Esta garantiza una obligación pecuniaria la cual recae sobre
los bienes inmuebles, ajenos y enajenables que estén bajo la
posesión del titular o propietario. Dist. Unidos Gas v. Sucn. Declet
Jimenez, 196 DPR. 96, 110 (2016).
Así, dado a que la hipoteca es un derecho real de realización
de valor, su titular tiene la facultad de exigir la enajenación de la
cosa que se dio en garantía para recobrar lo adeudado. Bco. Popular
v. Registrador, supra, pág. 673. A tono con lo anterior, la hipoteca
trae consigo la posibilidad de que, del deudor incumplir con su
obligación, surja una venta en pública subasta del bien hipotecado.
Ahora bien, las características medulares de la hipoteca es su
naturaleza accesoria e indivisible, y que esta es un derecho de
constitución registral. FirstBank v. Registradora, 208 DPR 64, 92
(2021). Al ser de carácter accesorio, la hipoteca no es independiente
a la vigencia de la obligación principal, por ello “la hipoteca subsiste
mientras tenga vigencia el crédito garantizado, por lo que se
extingue en todo caso que se extinga la obligación principal que
garantiza”. Dist. Unidos Gas v. Sucn. Declet Jiménez, supra, pág.
111. KLAN202400187 9
Por otro lado, debido a que la hipoteca es un derecho real de
carácter constitutivo, para que esta advenga a la vida jurídica, es
indispensable que sea inscrita en el Registro de la Propiedad.
FirstBank v. Registradora, supra, págs. 92–93. Es por medio de la
inscripción registral que se produce la garantía de crédito con
eficacia erga omnes, pues es un derecho de trascendencia real.
Íd., 93.
Cónsono con lo previamente discutido, ha sido norma
reiterada que en nuestro ordenamiento jurídico los títulos inscritos
surten efectos en cuanto a terceros desde la fecha de su inscripción.
La legislación registral aclara que se considerará la fecha de su
inscripción para todos los efectos, la fecha de la presentación que
deberá constar en la misma inscripción. Véase, Art. 19 de la Ley
Núm. 210-2015, conocida como la Ley del Registro de la Propiedad
Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, según
enmendada, 30 LPRA sec. 6133. (Ley del Registro de la Propiedad).
-C-
El Art. 96 de la Ley del Registro de la Propiedad, supra,
dispone que “en los casos de ejecución de hipotecas que garantizan
instrumentos negociables, deberá darse cumplimiento a las
disposiciones de la legislación mercantil vigente relativas al cobro de
tales instrumentos”. Conforme a ello, el Tribunal Supremo ha
resuelto que la hipoteca que se constituye para garantizar
instrumentos negociables o títulos transferibles por endoso o al
portador le aplica la Ley Núm. 208-1995, conocida como la Ley de
Transacciones Comerciales, según enmendada, 19 LPRA sec. 401 et
seq (Ley 208-1995). DLJ Mortgage v. SLG Santiago-Ortiz, 202 DPR
950, 963 (2019).
La Ley 208-1995 define un instrumento negociable como una
promesa o una orden incondicional de pago de una cantidad KLAN202400187 10
específica de dinero, con o sin intereses u otros cargos descritos en
la promesa u orden si el mismo:
(1) Es pagadero al portador o a la orden al momento o cuando primero adviene a la posesión de un tenedor;
(2) Es pagadero a la presentación o en una fecha específica; y
(3) No especifica otro compromiso o instrucción por parte de la persona que promete u ordena el pago que no sea el pago del dinero pero la promesa u orden puede contener (i) un compromiso o poder para dar, mantener o proteger colateral para garantizar el pago, (ii) una autorización o poder al tenedor para admitir sentencia o liquidar la colateral o disponer de ella de otra forma, o (iii) una renuncia al beneficio de cualquier ley que exista concediéndole una ventaja o protección a un deudor. 19 LPRA sec. 504(a).
También, la referida legislación define la promesa como “un
compromiso escrito de pagar dinero suscrito por la persona que se
obliga a pagar”. 19 LPRA sec. 503(a)(9). Por otro lado, la Sec. 2-104(e)
de la Ley 208-1995 establece que un instrumento se considerará un
pagaré si es una promesa. Esto quiere decir que existe un pagaré
cuando hay un compromiso escrito de pagar el dinero suscrito por
la persona que se obliga a pagar. Soto Sola v. Registradora, 189 DPR
653, 663 (2013).
Ahora bien, en nuestro ordenamiento jurídico existen varios
tipos de pagarés, los cuales dependen del momento de cuando
resulten exigibles. Íd. Uno de estos pagarés son los pagaderos en
fecha específica. La Sec. 2-108 (b) de la Ley 208-1995, define este
concepto de la siguiente manera:
Una promesa u orden es "pagadera en fecha específica" si la misma es pagadera luego de transcurrido un período específico de tiempo desde su presentación o aceptación, o en una fecha o fechas fijas, o en un momento o momentos de tiempo fácilmente determinables en el momento en que se emite la promesa u orden, sujeto a los derechos de (i) prepago, (ii) aceleración, (iii) extensión a opción del tenedor, o (iv) extensión hasta una fecha posterior específica a opción del firmante o aceptante o automáticamente en o KLAN202400187 11
después de la ocurrencia de un acto o evento específico. 19 LPRA sec. 508(b).
Por su parte, la Sec. 2-118 (a) de la Ley 208-1995 dispone que:
Salvo según se dispone en la subsección (e), una acción para exigir el cumplimiento de la obligación contraída por una parte de pagar un pagaré que es pagadero en una fecha específica deberá comenzarse dentro de los tres (3) años siguientes a la fecha o fechas de vencimiento estipuladas en el pagaré o, si la fecha de pago se acelera, dentro de los tres (3) años siguientes a la fecha de vencimiento acelerado. 19 LPRA sec. 518.
Ello quiere decir que una vez transcurre la fecha indicada en
el pagaré, este vence. De esta manera, a partir de dicho momento,
el acreedor tiene tres (3) años para exigir el cumplimiento del pago.
Soto Sola v. Registradora, supra, pág. 665. El vencimiento significa
la “[t]erminación del plazo establecido legal o convencionalmente
para el cumplimiento de una obligación” Íd., pág. 666 citando a M.
Osorio, Diccionario de ciencias jurídicas, políticas y sociales, Buenos
Aires, Ed. Heliasta, 1992, pág. 1004. Por otro lado, la vigencia de un
pagaré corresponde al periodo durante el cual las leyes, las
costumbres o los contratos están en vigor y desarrollan los efectos
jurídicos que le son característicos. Íd., pág. 667. Por consiguiente,
mientras una obligación tenga esos efectos jurídicos estará vigente
y cuando se pierda dicho efecto jurídico, entonces se perderá dicha
vigencia. Íd.
Ahora bien, nuestro sistema de derecho permite que estos
instrumentos negociables puedan ser garantizados con una
hipoteca. En ese sentido, el Art. 91 de la Ley del Registro de la
Propiedad, supra, sec. 6118, establece que cuando se constituya
una hipoteca para garantizar un instrumento negociable, el derecho
hipotecario se transferirá con el instrumento sin necesidad de dar
conocimiento al deudor. Además, a la hora de inscribir la hipoteca
que garantice el instrumento negociable, se deberá cumplir con los KLAN202400187 12
lineamientos establecidos en el Art. 92 de la Ley del Registro de la
Propiedad, supra, sec. 6119.
Conforme a lo anteriormente discutido, un pagaré garantizado
por una hipoteca puede ser un instrumento negociable porque el
compromiso de ofrecer como colateral la hipoteca para garantizar el
pago no afecta su negociabilidad. Des. Caribe v. Ven-Lour
Enterprises, 198 DPR 290, 299 (2017). Sin embargo, conforme surge
de la sec. 2-118 (h) de la Ley 208-1995, supra, sec. 218, una acción
para exigir el cumplimiento de una obligación de una parte de pagar
un pagaré garantizado por una hipoteca sobre bienes inmuebles, y
todo interés devengado por tal obligación, deberá iniciarse dentro
del término dispuesto en el Código Civil que regula el término para
el ejercicio de la acción hipotecaria, el cual es de veinte (20) años.
Es decir, tanto la acción de ejecutar la hipoteca como el término
prescriptivo del pagaré hipotecario es de veinte (20) años. Soto Sola
v. Registradora, supra, pág. 665. Dicho término comenzará a
transcurrir a partir del vencimiento la obligación hipotecaria. Íd.,
pág. 668.
III.
En el presente caso, el apelante nos solicitó la revocación de
la Sentencia Sumaria que el TPI dictó el 26 de enero de 2024 y
notificó el 29 de enero de 2024. Específicamente, en su primer
señalamiento de error, sostuvo que el foro primario abusó de su
discreción al concluir que la hipoteca se presentó por primera vez
en el registro de la propiedad el 12 de diciembre de 2013 cuando
presuntamente surgía del expediente que la hipoteca se había
presentado el 22 de mayo de 2006. Por otro lado, en su segundo
señalamiento de error, planteó que el TPI erró al determinar que las
acciones de cobro de dinero y de ejecución de hipoteca estaban
prescritas sin haber tomado en consideración asuntos tales como el
principio de retroactividad de la inscripción de un asiento a la fecha KLAN202400187 13
de presentación, la vigencia del pagaré al momento de su
presentación y el término prescriptivo del pagaré hipotecario.
Antes de atender los señalamientos de error previamente
reseñados, cabe precisar que, al momento de revisar la concesión de
una sentencia sumaria, nos encontramos en la misma posición que
el TPI. A tono con esta norma, debemos evaluar, en primer lugar, si
al presentar la solicitud de sentencia sumaria y su oposición las
partes cumplieron con los requisitos de forma establecidos en la
Regla 36.3 de Procedimiento Civil, supra, y con los dispuestos en
SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, supra. Al evaluar los escritos
presentados por las partes juzgamos que, en esencia, ambas
cumplieron con los referidos requisitos. Es decir, los apelados
presentaron una serie de párrafos enumerados de los hechos que
considera incontrovertidos, los cuales, a su vez, hacían referencia a
la prueba en que se apoyaba. De la misma manera San Carlos señaló
los hechos que, a su juicio, estaban en controversia y lo sustentó
con prueba documental. Resuelto lo anterior, nos corresponde
entonces evaluar si existen hechos materiales en controversia que
nos impidan dictar sentencia sumaria.
En su dictamen, el foro primario realizó cuatro (4)
determinaciones de hechos las cuales procederemos a resumir y
adoptar en su totalidad. El 25 de abril de 2006, las partes de epígrafe
otorgaron la Escritura Núm. 11, intitulada Escritura de
Individualización, Liberación y Compraventa y la Escritura Núm. 186
de Hipoteca en garantía de un pagaré a favor de los apelados. De
dichas escrituras se desprende que los apelados compraron una
propiedad inmueble sita en el municipio de Humacao. Del mismo
modo, el pagaré que suscribieron los apelados intitulados Balloon
Note contenía una fecha de vencimiento al 1 de mayo de 2013. Sin
embargo, la hipoteca de la Escritura Núm. 186 fue presentada ante
el Registro de la Propiedad para su inscripción el 12 de diciembre de KLAN202400187 14
2013 y finalmente, la hipoteca se inscribió el 27 de diciembre de
2021. Posteriormente, el 6 de mayo de 2022, el apelante instó la
demanda que origina la presente controversia en la cual adujo que
los apelados habían dejado pagar las mensualidades desde el 1 de
septiembre de 2011.
Tras haber revisado la totalidad del expediente, evaluados los
argumentos de las partes y aquilatada la prueba documental que
obra ante nos, concluimos que no existen hechos sustanciales en
controversia que impidan dictar sentencia sumaria. Por ello, nos
resta determinar si en efecto, las acciones de cobro de dinero y de
ejecución de hipoteca presentada por el apelante en contra de los
apelados estaban prescritas. De la misma forma, procederemos a
discutir los señalamientos de error formulados por el apelante
Veamos.
En su primer señalamiento de error, San Carlos alegó que el
foro primario erró al determinar que la hipoteca fue presentada por
primera vez el 12 de diciembre de 2013, cuando surgía del
expediente que se había presentado previamente el 22 de mayo de
2006. Conforme se desprende de los autos, el 25 de abril de 2006,
se suscribieron tres (3) documentos, a saber, la escritura de
compraventa, la escritura de hipoteca, y el instrumento negociable
intitulado Balloon Note. También surge de la prueba que, en efecto,
el 22 de mayo de 2006, se presentó la Escritura Núm. 186 de
Hipoteca ante el Registro de la Propiedad, aunque el 27 de diciembre
de 2011 esta se tuvo que retirar pues el Registrador notificó una
serie de faltas que impidieron su inscripción.9
De una lectura cuidadosa del dictamen apelado, no surge
expresamente que el TPI concluyera que la hipoteca se presentó por
primera vez el 12 de diciembre de 2013. Cualquier expresión que
9 Véase apéndice del apelante, págs. 291-292. KLAN202400187 15
haya realizado el foro primario referente a la diligencia que se llevó
a cabo en el proceso de inscripción de hipoteca en este caso, no crea
derecho. Tampoco se puede perder de perspectiva que, esa segunda
presentación fue la que finalmente culminó con la inscripción de la
hipoteca en cuestión, por lo cual esa es la fecha relevante en la
controversia de epígrafe. Por tal motivo, colegimos que el primer
señalamiento de error formulado por San Carlos no se cometió.
Resuelto lo anterior, nos corresponde atender el segundo
señalamiento de error, el cual versa sobre los términos prescriptivos
tanto de la acción de cobro de dinero como de la acción hipotecaria.
Tal y como surge del expediente, las partes suscribieron el
instrumento negociable intitulado Balloon Note, el cual el foro
primario determinó como un hecho incontrovertido que este tenía
una fecha de vencimiento al 1 de mayo de 2013. Específicamente,
referente a la naturaleza de los pagos de dicho instrumento
negociable, puede observarse lo que sigue:
3.PAYMENTS
(A) Time and Place of Payments
I will pay principal and interest by making a payment every month. I will make my monthly payments on the 1" day of each month beginning on June, 2006. I will make these payments every month until I have paid all of the principal and interest and any other charges described below that I may owe under this Note. Each monthly payment will be applied as of its scheduled due date and will be applied to interest before Principal. If, on May 1st, 2013, I still owe amounts under this Note, I will pay those amounts in full on that date, which is called the "Maturity Date." The last payment it will be in the amount of $357,867.37 (Énfasis Suplido).10
Del mismo modo, destacamos parte del contenido de una
certificación registral del inmueble en controversia, el cual expresa
lo siguiente:
Hipoteca: Por sí, se encuentra afecta a HIPOTECA EN GARANTÍA DE PAGARÉ. A FAVOR DE: Banco Bilbao
10 Íd., pág. 33. KLAN202400187 16
Vizcaya Argentaria Puerto Rico. VALOR TRANSACCIÓN: $397,500.00. INTERESES: Con intereses al 5 7/8 % anual. FECHA DE VENCIMIENTO: El 1ro de mayo de 2013.11
Ante este lenguaje, se puede percibir que el Balloon Note es un
instrumento negociable pagadero en fecha específica conforme a la
Sec. 2-108 (b) de la Ley 208-1995, supra, pues este instrumento
negociable contiene una fecha de vencimiento, a saber, el 1 de mayo
de 2013. Ahora bien, la Ley de Transacciones Comerciales es clara
en cuanto al término que tiene un acreedor para instar una acción
de recobro de su acreencia en este tipo de instrumento. Dicha
legislación especial establece que se deberá cobrar la deuda en un
periodo de tres (3) años a partir de su vencimiento. Transcurrido los
tres (3) años, todo derecho que tuviera el acreedor quedará extinto.
En otras palabras, ese derecho de crédito que genera el instrumento
negociable dejará de tener eficacia jurídica si no se insta la
correspondiente acción para recobrar la acreencia dentro del
término dispuesto. No obstante, si el instrumento negociable
estuviese garantizado por una hipoteca, entonces el término para
presentar la acción de cobro de dinero sería de veinte (20) años.
Es preciso destacar que en la presente controversia no se
inscribió hipoteca alguna hasta el 27 de diciembre de 2021. Si bien
hubo una primera presentación el 22 de mayo de 2006, esta fue
retirada el 27 de diciembre de 2011 por la notificación de una serie
de faltas por parte del Registro de la Propiedad. Por ende, durante
todo ese periodo, el Balloon Note no estuvo garantizado por ninguna
hipoteca. No fue hasta 12 de diciembre de 2013, ya habiéndose
vencido el Ballon Note, que se volvió a presentar por segunda
ocasión la escritura de hipoteca ante el Registro de la Propiedad. Sin
embargo, esta terminó inscribiéndose ocho (8) años después, el 27
de diciembre de 2021.
11 Íd., pág. 287. KLAN202400187 17
Nótese que, al momento de la inscripción de la referida
hipoteca, la obligación principal, entiéndase, el Balloon Note había
vencido. Conviene puntualizar que, en nuestro ordenamiento
jurídico, la hipoteca es un derecho real de carácter constitutivo, el
cual adviene a la vida jurídica al momento de su inscripción. Por
ende, al Balloon Note ser un instrumento negociable que al
momento de su vencimiento no estaba gravada con una
hipoteca inscrita, el término para cobrar la deuda del pagaré era el
dispuesto por la Sec. 2-118 (a) de la Ley 208-1995, a saber, tres (3)
años a partir de su vencimiento y no el término de veinte (20) años
correspondiente a los instrumentos garantizados con una hipoteca.
Al aplicar los principios previamente esbozados, vemos que el
Balloon Note tenía una fecha específica de vencimiento al 1 de mayo
de 2013. Por tanto, el acreedor de dicho pagaré tenía hasta el 1 de
mayo de 2016 para ejercitar su derecho de cobro sobre la deuda. No
obstante, conforme a la prueba que obra en el expediente, dicha
gestión no se hizo, lo cual tuvo la consecuencia fatal de que la causa
de acción en cobro de dinero quedara prescrita. Además, cabe
mencionar que, por su característica inherente de accesoriedad, la
hipoteca en cuestión nunca cobró vida jurídica toda vez que, en el
momento de la inscripción, no existía obligación principal a la
cual esta pudiera servir de garantía. Por tal motivo, al nunca
haberse podido concretizar la garantía hipotecaria en el Balloon
Note, la acción hipotecaria instada por San Carlos no se podía llevar
a cabo puesto que la hipoteca nunca existió.
A la luz de la normativa y los fundamentos expuestos
anteriormente, concluimos que el dictamen del foro primario fue
correcto en derecho, por lo cual el segundo señalamiento de error
formulado por el apelante no se cometió. KLAN202400187 18
IV.
Por los fundamentos que anteceden, confirmamos la
determinación recurrida.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones