ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL ESPECIAL
RIOP CORPORATION Apelación, acogida como representado en este acto certiorari por su presidenta AGNES procedente del Tribunal MARI LORENZO de Primera Instancia, GONZÁLEZ T/C/P AGNES Sala Superior de Aguada M. LORENZO GONZÁLEZ TA2025AP00332
Parte Apelada Caso Núm.: AU2022CV00111
v.
Sobre: JOSÉ GONZÁLEZ LAABES Cumplimiento Especifico y Daños Parte Apelante
Panel integrado por su presidente, el Juez Rivera Colón, el Juez Monge Gómez y el Juez Cruz Hiraldo.
Monge Gómez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 6 de noviembre de 2025.
Compareció ante este Tribunal la parte peticionaria, Sr. José
González Laabes (en adelante, “señor González Laabes” o “Peticionario”),
mediante un mal denominado recurso de apelación presentado el 11 de
septiembre de 2025. Nos solicitó la revocación de la Resolución emitida y
notificada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Aguada
(en adelante, “TPI”), el 18 de julio de 2025. Dicho dictamen fue objeto de
una “Moción de Reconsideración” que fue declarada “No Ha Lugar” por
el TPI mediante Orden de 27 de agosto de 2025.
En vista de lo anterior, acogemos el recurso ante nos como un auto
de certiorari, y por los fundamentos que expondremos a continuación,
expedimos y confirmamos la Resolución recurrida.
I.
El presente caso tuvo su origen el 3 de marzo de 2022, cuando RIOP
Corporation (en adelante, “RIOP” o “Recurrida”) presentó una “Demanda”
de incumplimiento de contrato y daños y perjuicios dimanantes de dicho
incumplimiento en contra del Peticionario. Sostuvo que el 18 de abril de
2017 las partes firmaron un contrato de arrendamiento con opción a TA2025AP00332 2
compraventa (en adelante, el “Contrato”). En el referido acuerdo
contractual se describió la propiedad objeto del mismo de la siguiente
forma:
Local comercial con aproximadamente 13,000 pies localizado en el barrio pueblo de Rincón, carretera 115 del término municipal de Rincón, Puerto Rico con un solar con una cabida aproximadamente de Tres (3,000.00) Mil metros cuadrados. El presente contrato incluye solar aledaño de área de taller de Mecánica al lado izquierdo de la propiedad.1
Expuso que las partes pactaron que RIOP tendría la opción de
compra del referido inmueble por el término de cinco (5) años al precio de
ochocientos mil dólares ($800,000.00). Asimismo, alegó la Recurrida que
desde la firma del Contrato ejerció el dominio sobre la propiedad completa,
incluido el solar aledaño, de manera pública y con conocimiento del señor
González Laabes. Así las cosas, esgrimió que en diciembre de 2021
notificó al Peticionario su intención de ejercer la opción de compra y que
luego de realizar los trámites bancarios y obtener la correspondiente
aprobación para la misma, el señor González Laabes les ofreció que el
financiamiento fuera realizado por él mismo. Expresó que, ante la
insistencia de éste, aceptó que el Peticionario fuera quien llevara a cabo el
financiamiento. Argumentó que el interés al cual el banco aprobó el
préstamo era al 6.25% y que el Peticionario le ofreció el 6.0%.
Habiendo acordado lo anterior, sostuvo que, durante los trámites
ulteriores para finiquitar la transacción, el señor González Laabes se opuso
a otorgar la correspondiente escritura de compraventa bajo el argumento
de que el taller de mecánica aledaño no formaba parte de la propiedad
descrita en el Contrato. Ante el atraso en concretar la transacción, la
Recurrida alegó que le notificó al Peticionario que desde el mes de
diciembre de 2021 estaba lista para culminar el proceso, ya fuera con el
financiamiento a través de la institución bancaria o por medio del propio
señor González Laabes, por lo que no tenía que continuar incurriendo en
los pagos de los cánones de arrendamiento pactados.
Asimismo, agregó que el Peticionario le respondió que él se
quedaría con el depósito, lo que implicó una pérdida puesto que el mismo
1 Véase, SUMAC-TPI, entrada núm. 1 (énfasis suplido).. TA2025AP00332 3
debía ser devuelto ya fuera al momento de entregar la propiedad al finalizar
el arrendamiento o al ejercer la opción de compra. Expuso que, a pesar de
que efectuó varios acercamientos para poder llevar a cabo la compraventa,
los mismos resultaron infructuosos ante la negativa del señor González
Laabes de incluir el predio aledaño al solar principal en la compraventa, lo
cual, constituía un incumplimiento del Contrato.
Debido al retraso y la negativa del señor González Laabes de llevar
a cabo la compraventa, según estipulado en el Contrato, RIOP sostuvo que
se vio en la obligación de continuar pagando los cánones de
arrendamiento, gasto en el que ya no tendrían que incurrir de haberse
llevado a cabo la compraventa. De igual forma, alegó que había sufrido
pérdidas al verse imposibilitada de culminar la compra y así poder llevar a
cabo sus planes de negocio.
Luego de múltiples trámites procesales, RIOP presentó “Demanda
Enmendada” el 1 de septiembre de 2022. Mediante ésta, mantuvo las
mismas alegaciones que consignó en la “Demanda” original e incluyó que
a consecuencia de las actuaciones del señor González Laabes sufrió daños
y perjuicios consistentes en atrasos en los proyectos; la inflación de los
intereses hipotecarios, pérdidas mensuales en los gastos por los servicios
de agua, ya que estaba imposibilitada de culminar las mejoras al servicio
sanitario por el alto costo; y pérdidas en pagos mensuales en la energía
eléctrica al verse impedida de instalar el sistema de placas solares, los
cuales se valoraron en una cantidad aproximada de $350,000.00. De igual
forma, acumuló una causa de acción por angustias y sufrimientos mentales.
Así las cosas, el 30 de septiembre de 2022, RIOP presentó “Moción
Solicitando Sentencia Sumaria Parcial”. Por su parte, el señor González
radicó “Oposición a Moción Solicitando Sentencia Sumaria Parcial y
Solicitud de Sentencia Sumaria del Demandado José González
Laabes”. Tras la presentación de una réplica por parte de RIOP y de una
“Moción Ampliando Solicitud de Sentencia Sumaria” por parte del
Peticionario, el TPI emitió Resolución mediante la cual denegó las
solicitudes de sentencia sumaria presentadas por las partes de epígrafe, TA2025AP00332 4
respectivamente. Dicha determinación fue notificada y archivada en autos
el 28 de febrero de 2023.
Culminado el descubrimiento de prueba y adjudicadas las mociones
dispositivas, se celebró el juicio el 23 de marzo de 2023. Evaluada y
aquilatada la prueba, el 21 de abril de 2023, el TPI dictó Sentencia
mediante la cual declaró “Con Lugar” la “Demanda Enmendada” y ordenó
al Peticionario a otorgar la compraventa de la propiedad, la cual incluía el
local comercial de 13,000 pies localizado en el Barrio Pueblo de Rincón,
Puerto Rico, y el solar aledaño de área de taller de mecánica al lado
izquierdo de dicho inmueble.
Asimismo, el foro primario dispuso lo siguiente: (1) ordenó al señor
González Laabes a efectuar la segregación, agrupación y todo trámite
necesario para que se pueda llevar a cabo la compraventa del solar de 800
metros que ocupa el área de taller de mecánica al lado izquierdo y del pago
de todos los trámites necesarios, escrituras, costos y honorarios de
abogado para la escritura de segregación de dichos 800 metros; (2) requirió
al Peticionario a efectuar el financiamiento de la propiedad a un 6.0% de
interés por un término de veinte (20) años; (3) redujo del precio de
compraventa los cánones de arrendamiento pagados por RIOP desde el
mes de enero de 2022 hasta el momento que se otorgue la compraventa,
incluyendo los pagos consignados en la Unidad de Cuentas del TPI
correspondientes a los cánones de arrendamiento que depositó la
Recurrida durante la duración del litigio; (4) al pago de honorarios de
abogado por la cantidad de $5,000.00 por temeridad o frivolidad, ya que
entendió innecesario el pleito; y (5) al pago de costas y gastos incurridos
por la Recurrida.
Inconforme, el señor González Laabes presentó “Moción
Solicitando Reconsideración”. El 15 de junio de 2023, el TPI emitió
Resolución en la que declaró “No Ha Lugar” dicha solicitud. Aún
insatisfecho, el Peticionario compareció ante este Tribunal mediante el
recurso de apelación núm. KLAN202300622 alegando que el foro de
instancia erró al: (1) establecer en la Sentencia que debía financiar la
compraventa por un término de veinte (20) años con un interés anual de TA2025AP00332 5
seis por ciento (6%), (2) resolver que los cánones de arrendamiento
pagados desde enero de 2022 hasta el otorgamiento de la compraventa
debían descontarse del precio de venta, incluyendo los fondos
consignados, (3) imponerle la obligación de vender a RIOP el solar
adyacente, (4) concluir que la Sra. Lorenzo estaba facultada para otorgar
la escritura de compraventa y (5) exigirle el pago de $5,000.00 en concepto
de honorarios de abogado por temeridad.
Mediante Sentencia de 18 de septiembre de 2023, modificamos el
dictamen apelado para disponer que la obligación de financiamiento del
Peticionario a favor de RIOP no debía ser fijada en veinte (20) años, ya que
de la prueba desfilada en juicio no se desprende tal acuerdo. Del mismo
modo, se modificó la Sentencia en cuanto a la reducción del precio de
compraventa estipulado en el Contrato por la suma de los cánones de
arrendamiento abonados por RIOP desde enero de 2022 hasta la
formalización de la compraventa, incluidos los pagos consignados en el
foro primario, ya que del expediente no se desprende alegación ni
evidencia que sustente tal determinación, y el Contrato tampoco contiene
disposición alguna sobre ese particular. El 21 de noviembre de 2023, RIOP
acudió al Tribunal Supremo mediante recurso de certiorari. El 9 de
diciembre de 2024, el máximo foro judicial denegó el auto y expidió el
mandato en el presente caso.
Así las cosas, y tras múltiples incidencias procesales, el 7 de enero
de 2025 RIOP presentó una “Moción Solicitando Orden para que el
señor González Segregue y Agrupe el Solar según Sentencia” (en
adelante, “Moción Solicitando Orden”), en la cual sostuvo que, para poder
otorgar las escrituras de compraventa e hipoteca, el señor González
Laabes debía realizar a su costo la segregación y agrupación del solar de
800 metros, parte de la finca núm. 4861 y actualmente ocupado por un taller
de mecánica, así como cubrir todos los gastos, escrituras y honorarios de
abogado relacionados. En vista de lo anterior, le solicitó al Tribunal que
ordenara al Peticionario a llevar a cabo dichos trámites para poder
formalizar la compraventa e hipoteca. TA2025AP00332 6
El 11 de febrero de 2025, RIOP presentó una “Moción Urgente en
Solicitud de Orden para Autorizar el Nombramiento de Agrimensor
para la Segregación y Agrupación del Solar según Sentencia y el
Otorgamiento de Escrituras”, mediante la cual solicitó: (1) que, una vez
el TPI designara un agrimensor para el caso, los gastos relacionados sean
sufragados con los fondos consignados en la Unidad de Cuentas, y (2) que,
una vez aprobada la segregación y agrupación, se designara un notario
para otorgar las escrituras de segregación, agrupación, compraventa e
hipoteca, y se emitiera la correspondiente orden y mandamiento para que
el alguacil firmara dichas escrituras en representación del señor González
Laabes. En respuesta a lo anterior, el 12 de febrero de 2025, la
representación legal del Peticionario presentó una “Oposición a Moción
Urgente” a través de la cual manifestó que no había logrado comunicarse
con su representado y señaló que RIOP pretendía, sin contar con su
autorización ni respuesta, contratar agrimensores y notarios, así como
preparar por su cuenta toda la documentación necesaria para la
segregación, con la intención de que todos esos gastos fueran asumidos
por su representado.
El 13 de febrero de 2025, RIOP presentó una “Réplica a Oposición”
en la que expuso que, durante el término concedido por el foro de instancia,
intentaron comunicarse con la oficina del representante legal del señor
González Laabes sin obtener respuesta. Señaló que desconocía si éste
había realizado alguna gestión tras la fecha de caducidad, lo que
continuaba afectando sus planes de negocios. En consecuencia, le solicitó
nuevamente al foro de instancia que lo autorizara a llevar a cabo los
trámites de segregación y agrupación, y a presentar tres (3) cotizaciones
para dichos trabajos. Ese mismo día, el TPI declaró Ha Lugar la Moción
Solicitando Orden.
El 21 de febrero de 2025, el Peticionario presentó una “Moción
Solicitando Reconsideración”, alegando que el 13 de febrero de 2025
RIOP presentó una “Réplica a Oposición” y que ese mismo día el Tribunal
emitió una Orden declarando “Ha Lugar” dicha moción, sin haber notificado
la Resolución de forma regular ni conceder el término de veinte (20) días TA2025AP00332 7
que corresponde para oponerse. Sostuvo que resolver de manera
inmediata, sin permitirle presentar su oposición, evidencia un trato parcial
a favor de RIOP y en menosprecio de las normas procesales y de
directrices del Tribunal Supremo de Puerto Rico.
El 24 de febrero de 2025, RIOP presentó una “Oposición a
Solicitud de Reconsideración”, en la que argumentó que el señor
González Laabes había tenido tiempo suficiente para presentar un plan de
trabajo y que su incumplimiento con las órdenes del foro a quo continuaban
afectando los intereses de RIOP. Añadió que el Peticionario pretendía
reconsiderar una Resolución emitida el 9 de enero de 2025, la cual ya era
final y firme, razón por la cual le peticionó al Tribunal que declarara “No Ha
lugar” dicha solicitud.
El 17 de marzo de 2025, se celebró una vista mediante la cual el foro
recurrido determinó que el ingeniero Jorge L. Cajigas (en adelante, “Ing.
Cajigas”) sería quien realizaría los trabajos, incluyendo la mensura y la
tramitación de la permisología correspondiente. Más adelante, el 4 de abril
de 2025, RIOP presentó una “Moción en Solicitud de Orden” en la que
alegó que, durante el juicio, se describió sin objeción del señor González
Laabes que el solar a segregar incluía el taller de mecánica y su
estacionamiento, conforme a lo pactado en el Contrato, al uso público
continuo y a lo determinado en la Sentencia dictada. Señaló que así lo
corroboró el testimonio del agente del Banco Popular y la tasación utilizada
en el juicio, en la cual también se incluyó el estacionamiento.
Indicó que pretender ahora limitar la segregación solo al área del
taller contradice la Sentencia e inutilizaría el solar al dejarlo sin acceso, y
que mientras la Sentencia dispone la segregación de 800 metros, el área
que propone el señor González Laabes es de solo unos 350 metros.
Asimismo, reconoció que la cabida podría ser menor por expropiaciones de
carretera, asunto conocido por todas las partes. Planteó, además, que
sigue sufriendo daños al no poder implementar su plan de negocios,
incluyendo el deterioro del edificio y la imposibilidad de hacer mejoras
mientras permanece como arrendataria. Por último, sostuvo que el señor TA2025AP00332 8
González Laabes ha mantenido una actitud frívola y temeraria que impide
el cumplimiento de la Sentencia. En vista de lo anterior, le solicitó al foro de
instancia que ordenara al Peticionario a culminar la segregación del solar
de 800 metros, taller y estacionamiento, descontando solo el área
expropiada y completar las gestiones necesarias para formalizar la
compraventa.
El 14 de abril de 2025, RIOP presentó una “Moción en Solicitud de
Orden en Cuanto a Mejoras” en la que expuso que continúa sufriendo
daños al no poder ejecutar su plan de negocios mientras permanece bajo
un contrato de arrendamiento. Señaló que el edificio se ha deteriorado con
el paso del tiempo y que no ha podido realizar mejoras mayores, las cuales
corresponden al señor González Laabes, según lo dispuesto en la cláusula
Núm. 13 del Contrato, que establece que las reparaciones que excedan los
500 dólares estarán a cargo de la parte arrendadora. En consecuencia, le
solicitó al Tribunal que ordenara al Peticionario a realizar las mejoras
necesarias.
El 22 de abril de 2025, el señor González Laabes presentó su
“Posición de la Parte Demandada respecto a las Solicitudes de RIOP”,
en la que sostuvo que el Contrato entre las partes solo menciona el
arrendamiento de un local de aproximadamente 13,000 pies cuadrados con
un solar de unos 3,000 metros cuadrados, incluyendo un solar aledaño
donde ubica el taller de mecánica. Afirmó que en ningún momento el
Contrato, la “Demanda” original, la “Demanda Enmendada” ni el informe
de Conferencia Preliminar entre Abogados mencionan un solar de 800
metros, y que, si se intentara segregar esa cantidad, se estaría incluyendo
terreno de uso público.
Añadió que RIOP no ha presentado prueba alguna que sustente su
alegación de que en juicio se determinó segregar 800 metros, y que la
Sentencia del TPI solo hace referencia al solar aledaño donde está el taller
de mecánica, actualmente subarrendado y con una cabida aproximada de
450 metros cuadrados. Sostuvo que en ninguna parte de la Sentencia se
ordena transferir un solar adicional de 800 metros, por lo que la nueva
reclamación de RIOP carecía de fundamento y debía ser rechazada. TA2025AP00332 9
En cuanto a la solicitud de mejoras, argumentó que el Contrato no
establece que el arrendador deba costear mejoras y que lo solicitado por
RIOP constituye una remodelación completa del techo con trabajos de
sustitución, membranas nuevas y garantía de diez (10) años, lo cual no es
una reparación menor, sino una mejora sustancial no contemplada en el
referido acuerdo. Por último, expresó que resulta improcedente pretender
imponerle ese gasto cuando ya existe una Sentencia que ordena transferir
la propiedad.
El 8 de mayo de 2025, RIOP presentó una “Réplica a Posición de
la Parte Demandada” en la que alegó que no ha solicitado que se
segregue solar adicional alguno, sino que se dé fiel cumplimiento a la
Sentencia del 21 de abril de 2023. Sostuvo que el señor González Laabes
está confundido y ha olvidado que el taller de mecánica con su
estacionamiento y el local comercial son dos fincas diferentes y que por ello
es que hay que segregar y agrupar, según se desprende de la Sentencia.
Recalcó que no está realizando ninguna nueva reclamación y las
expresiones del Peticionario inducen a error al Tribunal.
El 21 de mayo de 2025, se celebró una vista para discutir las
mociones presentadas y en ella se señaló una vista de inspección ocular
para el 2 de junio de 2025. Luego de celebrada la referida vista ocular, el
23 de junio de 2025, el señor González Laabes presentó un “Memorando
en Cumplimiento de Orden”, en el que expuso que el juez de instancia
delimitó la controversia exclusivamente a determinar si el predio de
aproximadamente 300 metros entre la carretera 115 y la propiedad vendida
debía incluirse en el contrato original, y que cualquier otro planteamiento
es ajeno a la controversia.
Asimismo, indicó que en la inspección ocular el Tribunal constató
que el área del taller de mecánica y su estacionamiento están claramente
delimitados por una verja metálica y que, según el ingeniero Cajigas, tienen
una cabida aproximada de 450 metros cuadrados. Sostuvo que el
expediente, el contrato de arrendamiento, la “Demanda” original, la
“Demanda Enmendada”, las mociones y las Resoluciones previas solo TA2025AP00332 10
hacen referencia al solar aledaño del taller de mecánica y nunca a un predio
adicional.
Añadió que lo que ahora pretende RIOP es incluir un terreno de
aproximadamente 217 metros cuadrados ubicado al frente de la propiedad,
el cual nunca fue reclamado, tasado ni negociado, y cuyo traspaso no se
ordena en la Sentencia. Argumentó que resulta jurídicamente
improcedente que el Tribunal disponga su transferencia a título de
propiedad, ya que ello implicaría conceder un terreno no contemplado ni
reclamado en las etapas procesales anteriores.
Ese mismo día, RIOP presentó un “Memorando en Cumplimiento
de Orden” en el que informó que, durante la inspección ocular celebrada
el 2 de junio de 2025, el Ing. Cajigas determinó que el solar que debe
segregarse y agruparse cuenta con una cabida aproximada de 650 metros
cuadrados, cifra que concuerda con la referencia a 800 metros en la
Sentencia al considerar el área de uso público. Sostuvo que el señor
González Laabes ha intentado retrasar el proceso y evitar el cumplimiento
del contrato y de la Sentencia final y firme, recurriendo a alegaciones falsas
y maniobras dilatorias para alterar lo ya adjudicado. Señaló que la entrada
del taller de mecánica nunca ha cambiado desde antes de la firma del
Contrato y que el solar ha estado en posesión de RIOP, claramente
delimitado con verjas y puntos desde 2017.
Afirmó, además que ha cumplido con todos los requerimientos
judiciales, incluyendo la designación de un agrimensor y un notario,
mientras que el señor González Laabes ha interpuesto múltiples recursos
para demorar el cumplimiento de la Sentencia. Planteó que limitar la
segregación únicamente al área del taller, como propone el Peticionario,
contradice lo resuelto en la Sentencia y dejaría el solar sin acceso. Alegó
que dicha conducta temeraria ha prolongado innecesariamente el litigio y
ocasionado múltiples daños y perjuicios. Así pues, le solicitó al TPI que
haga cumplir de forma efectiva la Sentencia y evalúe la imposición de
sanciones.
Posteriormente, el 25 de junio de 2025, el señor González Laabes
presentó su “Réplica” en la que señaló que RIOP no abordó lo observado TA2025AP00332 11
en la inspección ocular y se limitó a hacer un recuento del historial del caso.
Indicó que la Recurrida incluyó fotografías a pesar de que el Tribunal había
expresado que no debía presentarse nueva evidencia y que la propia parte
reconoció que podían ser descartadas.
Afirmó que resulta contradictorio que RIOP lo acuse de desafiar las
Órdenes de Tribunal cuando es RIOP quien las incumple al someter
evidencia no autorizada. Añadió que la súplica de la Recurrida es deficiente
porque no especifica qué debe declararse con lugar, qué parte de la
Sentencia debe cumplirse ni a qué predios se refiere y que además solicita
honorarios sin demostrar temeridad, confundiendo ésta con el ejercicio
legítimo de recursos apelativos. En armonía con lo anterior, le solicitó al
TPI que determine que RIOP no ha cumplido con la Orden, que declare “No
Ha Lugar” su solicitud y que reconozca que no tiene derecho a un predio
adicional distinto al del taller de mecánica.
El 26 de junio de 2025, RIOP presentó su “Dúplica” indicando que
cumplió con lo ordenado tras la inspección ocular. Destacó que el recuento
histórico incluido en su escrito era necesario, pues de una simple lectura
se evidencian los atrasos atribuibles al señor González Laabes y el uso
abusivo de recursos post Sentencia con el único fin de impedir el fiel
cumplimiento del referido dictamen, lo que denota su conducta temeraria.
Finalmente, el 18 de julio de 2025, el foro de instancia emitió una
Resolución en la que concluyó que el acceso peatonal y vehicular al taller
es únicamente a través del estacionamiento ubicado frente a este.
Determinó que el área a segregarse comprende aproximadamente entre
600 y 620 metros cuadrados, incluyendo el taller de mecánica aledaño y el
estacionamiento frontal hasta el límite con el área destinada a uso público
por el municipio. En consecuencia, ordenó al Ing. Cajigas llevar a cabo la
segregación y agrupación de dicho predio, y dispuso que, una vez
aprobados estos trámites, se otorguen las escrituras correspondientes.
Dicha determinación fue objeto de una “Moción Solicitando
Reconsideración de Resolución y que la misma se Deje
Absolutamente sin Efecto” la cual fue declarada “No Ha Lugar” el 27 de TA2025AP00332 12
agosto de 2025. Aún insatisfecho, el Apelante compareció ante este
Tribunal mediante el recurso de epígrafe y le imputó al foro primario la
comisión de los siguientes errores:
PRIMER ERROR: Cometió error de hecho y de derecho el TPI, cuando para poder justificar que ese solar adicional estaba incluido en la tasación, adjudica que un agente del Banco Popular testificó que esa área había sido incluida en la tasación que el Banco Popular solicitó para considerar el préstamo. Sobre ese extremo, el TPI se desmiente así mismo, cuando en otros dos (2) escritos, expresa lo contrario.
SEGUNDO ERROR: Erró el TPI al determinar que González debe traspasarle a RIOP un predio adicional que nunca fue solicitado y que nunca estuvo bajo consideración.
TERCER ERROR: Cometió error de hecho y de derecho el TPI en adjudicar sin que se presentase prueba de clase alguna que había que traspasar a RIOP un predio adicional que llega hasta la carretera 115, sin que se presentara prueba de la descripción del referido solar.
CUARTO ERROR: Cometió error de hecho y de derecho el TPI al disponer que el Ing. Cajigas debe proceder a la segregación de un predio adicional, no definido, predio que debe ser incluido en las escrituras correspondientes, concediendo al Ingeniero Cajigas facultades exclusivas del Tribunal.
QUINTO ERROR: Erró el TPI al determinar que el solar del taller de mecánica está enclavado y que su estacionamiento no tiene salida, hecho que es absolutamente incorrecto, ya que dicho solar por la parte de al frente colinda con el estacionamiento público de RIOP y por la parte trasera, colinda con una calle sin pavimentar que conduce a una casa de vivienda del Sr. González y a la parte trasera del estacionamiento del Banco Popular.’
SEXTO ERROR: Cometió error de hecho y de derecho el TPI al favorecer desmedidamente la posición de la demandante, en perjuicio del demandado.
El 4 de noviembre de 2025, compareció RIOP mediante “Alegato en
Oposición a Apelación y en Oposición a Alegato Suplementario”.
Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes, procedemos
a resolver. TA2025AP00332 13
II.
A.2
Es pilar fundamental de nuestro acervo contractual puertorriqueño
el principio de la libertad de contratación. Arthur Young & Co. v. Vega III,
136 DPR 157, 169 (1994). A base de éste, las partes contratantes pueden
establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente,
siempre que éstas no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público.
Art. 1207 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3372. Así, se posibilita
que las partes puedan contratar cuando quieran, como quieran y con quien
quieran. J. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil: Doctrina General
del Contrato, 3ra ed., Barcelona, Ed. Bosch, 1988, T. II, Vol. I, pág. 5.
Es norma sólidamente establecida en nuestra jurisdicción que el
contrato tiene fuerza de ley entre las partes, por lo que desde el momento
de su perfeccionamiento cada contratante se obliga, “no sólo al
cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las
consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al
uso y a la ley”. Art. 1210 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3375. Es
por ello que existe un contrato desde que una o varias personas consienten
en obligarse a dar alguna cosa o a prestar algún servicio. Art. 1206 del
Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3371.
En ese sentido, un contrato es vinculante desde que concurren los
siguientes requisitos: (a) consentimiento de los contratantes; (b) objeto
cierto que sea materia del contrato y (c) causa de la obligación que se
establezca. Art. 1213 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3391; Díaz
Ayala et al. v. E.L.A., 153 DPR 675, 690-691 (2001). Consecuentemente,
“[l]os contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se
hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones
2 Somos conscientes de que mediante la Ley Núm. 55-2020, según enmendada, se adoptó
el “Código Civil de 2020” y se derogó el Código Civil de 1930. Sin embargo, el Artículo 1812 del Código Civil de 2020 dispone que: “Los actos y contratos celebrados bajo el régimen de la legislación anterior y que son válidos con arreglo a ella, surten todos sus efectos según la misma, con las limitaciones establecidas en este Código”. 31 LPRA sec. 11717. Por tanto, para propósitos de la adjudicación de la controversia que nos ocupa, utilizaremos las disposiciones del Código Civil derogado y su jurisprudencia interpretativa. TA2025AP00332 14
esenciales para su validez”. Art. 1230 del Código Civil de 1930, 31 LPRA
sec. 3451.
Ahora bien, cuando el contrato es válido, pero uno de los
contratantes que se obligó recíprocamente incumple con su parte del pacto,
el perjudicado podrá reclamar el cumplimiento del contrato o la resolución
de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en
ambos casos. Art. 1077 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3052. El
incumplimiento de una obligación recíproca conlleva un efecto resolutorio
siempre que la obligación incumplida sea una esencial o que su
cumplimento constituya el motivo del contrato para la otra parte. NECA
Mortg. Corp. v. A&W Dev. S.E., 137 DPR 860, 875 (1995).
La exigencia de que la obligación incumplida sea la principal responde a un interés superior, acorde con el principio de la buena fe, de evitar el abuso en el ejercicio de las acciones resolutorias, promover el cumplimiento de los contratos e impedir que, a través de una infracción menor, una de las partes trate de liberarse del vínculo porque ya no le conviene o no le interesa. Los tribunales deberán tener bien presente que el Art. 1077 del Código Civil, supra, dispone que el tribunal decretará la resolución si no existen causas justificadas que le autoricen para señalar un plazo. Íd., págs. 875-876 (cita omitida).
B.
Es norma conocida en nuestro ordenamiento jurídico que, ante la
ausencia de error manifiesto, prejuicio, parcialidad o pasión, no se favorece
la intervención de los tribunales apelativos para revisar la apreciación de la
prueba, la adjudicación de credibilidad o las determinaciones de hechos
formuladas por el Tribunal de Primera Instancia. Ortiz Ortiz v. Medtronic,
209 DPR 759, 779 (2022). Al respecto, la Regla 42.2 de las Reglas de
Procedimiento Civil dispone que “[l]as determinaciones de hechos basadas
en testimonio oral no se dejarán sin efecto a menos que sean claramente
erróneas, y se dará la debida consideración a la oportunidad que tuvo el
tribunal sentenciador para juzgar la credibilidad de los testigos”. 32 LPRA
Ap. V, R. 42.2.
Es decir, un tribunal apelativo no tiene facultad de sustituir por sus
propias apreciaciones las determinaciones del foro de instancia. Serrano v.
Auxilio Mutuo, 171 DPR 717, 741 (2007). La razón jurídica detrás de esta
normativa se fundamenta en la apreciación que hace el adjudicador de los TA2025AP00332 15
hechos de la prueba testifical, porque al ser una tarea llena de elementos
subjetivos, es él quien está en mejor posición para aquilatarla. Sucn.
Rosado v. Acevedo Marrero, 196 DPR 884, 917 (2016). El Tribunal de
Primera Instancia es el foro que tiene la oportunidad de escuchar el
testimonio y apreciar el comportamiento de los testigos. Dávila Nieves v.
Meléndez Marín, 187 DPR 750, 771 (2013). Basándose en ello, adjudica la
credibilidad que le merecen los testimonios. Así, la declaración directa de
un sólo testigo, de ser creída por el juzgador de hechos, es prueba
suficiente de cualquier hecho. SLG Rivera Carrasquillo v. AAA, 177 DPR
341, 357 (2009).
A tenor con lo anterior, se le concede respeto a la adjudicación de
credibilidad realizada por el juzgador primario de los hechos, dado que el
foro apelativo cuenta solamente con “récords mudos e inexpresivos”.
Trinidad v. Chade, supra, pág. 291. No obstante, la norma de deferencia
judicial tiene límites y no supone una inmunidad absoluta frente a la función
de los tribunales revisores. El Tribunal Supremo aclaró en Dávila Nieves v.
Meléndez Marín, supra, por primera vez, qué constituye que un juez
adjudique con pasión, prejuicio o parcialidad, o que su determinación sea
un error manifiesto. Allí se concluyó que un juzgador incurre en pasión,
prejuicio o parcialidad si actúa “movido por inclinaciones personales de tal
intensidad que adopta posiciones, preferencias o rechazos con respecto a
las partes o sus causas que no admiten cuestionamiento, sin importar la
prueba recibida en sala e incluso antes de que se someta prueba alguna”.
Íd., pág. 782.
Por otro lado, se consideran claramente erróneas las conclusiones
del foro revisado si de un análisis de la totalidad de la evidencia, el foro
apelativo queda convencido de que “se cometió un error, [...] [porque] las
conclusiones están en conflicto con el balance más racional, justiciero y
jurídico de la totalidad de la evidencia recibida”. Íd., pág. 772. En otras
palabras, incurre en un error manifiesto cuando “la apreciación de esa
prueba se distancia de la realidad fáctica o es inherentemente imposible o
increíble”. Pueblo v. Toro Martínez, 200 DPR 834, 859 (2018). TA2025AP00332 16
Por lo tanto, la facultad de los tribunales apelativos para sustituir el
criterio de los tribunales de instancia se reduce a aquellas circunstancias
en las que, a la luz de la prueba admitida, “no exista base suficiente que
apoye su determinación”. Gómez Márquez et al. v. El Oriental, 203 DPR
783, 794 (2020). Como es conocido, las diferencias de criterio jurídico no
cumplen con el referido estándar de revisión. Íd.
III.
En el presente caso, el señor González Laabes nos solicitó la
revocación de la Resolución del TPI en la que se determinó que el solar
aledaño al local objeto de la presente controversia incluye su respectivo
estacionamiento.
Los señalamientos de error esgrimidos están íntimamente
relacionados, por lo que se discutirán de manera conjunta. En síntesis, el
Peticionario sostiene que el foro de instancia erró al determinar que: (1) el
solar adicional estaba incluido en la tasación realizada por el Banco
Popular, (2) debe traspasarle a RIOP un predio adicional que nunca fue
solicitado sin que se presentara prueba de clase alguna, (3) el Ing. Cajigas
debe proceder a la segregación de un predio adicional, no definido que
debe ser incluido en las escrituras correspondientes, (4) el solar del taller
de mecánica está enclavado y que su estacionamiento no tiene salida y al
(5) favorecer desmedidamente la posición de RIOP.
Del expediente ante nuestra consideración se desprende que el 3
de marzo de 2022 RIOP presentó una “Demanda” contra el señor González
Laabes alegando que las partes habían acordado un contrato de
arrendamiento con opción a compraventa sobre una propiedad ubicada en
el barrio Pueblo de Rincón, incluyendo un solar aledaño, el cual el
Peticionario se había negado a cumplir. Posteriormente, el 1 de septiembre
de 2022, la “Demanda” fue enmendada para incluir reclamaciones por
atrasos en proyectos, inflación de intereses hipotecarios y pérdidas
mensuales.
Tras varios trámites procesales, el 21 de abril de 2023, el foro de
instancia dictó Sentencia declarando “Ha Lugar” la “Demanda
Enmendada” y ordenó al señor González: (1) efectuar la segregación y TA2025AP00332 17
agrupación del solar de 800 metros cuadrados correspondiente al área del
taller de mecánica, así como asumir los gastos, escrituras y honorarios de
abogado para su tramitación; (2) otorgar el financiamiento de la propiedad
a un 6 % de interés por un término de veinte años; (3) descontar del precio
de compraventa los cánones de arrendamiento pagados por RIOP desde
enero de 2022, incluyendo los depositados en el Tribunal; (4) pagar $5,000
en honorarios de abogado por temeridad; y (5) cubrir las costas y gastos
incurridos por la Recurrida.
No obstante lo anterior, el 18 de septiembre de 2023, este Tribunal
modificó dicha Sentencia para eliminar la orden de que el financiamiento
fuera a veinte años y que los cánones de arrendamiento abonados fueran
descontados del precio de compraventa, por no desprenderse tales
acuerdos de la prueba presentada en juicio. Así las cosas, el 21 de
noviembre de 2023, RIOP acudió al Tribunal Supremo mediante recurso de
certiorari. El 9 de diciembre de 2024 el máximo foro judicial expidió el
mandato en el presente caso y denegó el recurso.
El 7 de enero de 2025, RIOP solicitó al TPI que ordenara al señor
González Laabes asumir los costos de segregación y agrupación del solar
de 800 metros y los demás gastos necesarios para otorgar las escrituras.
Posteriormente, se designó al Ing. Cajigas para realizar esos trabajos y
gestionar la permisología correspondiente.
El 4 de abril de 2025, RIOP presentó una Moción en Solicitud de
Orden alegando que, según lo expuesto en el juicio, el solar a segregar
incluía el taller de mecánica y su estacionamiento, citando el testimonio del
agente del Banco Popular y la tasación presentada. El 22 de abril de 2025,
el señor González Laabes presentó su “Posición de la Parte Demandada
respecto a las Solicitudes de RIOP”, afirmando que nunca se mencionó
un solar de 800 metros y que ello abarcaría terreno de uso público. Tras
una inspección ocular y la presentación de memorandos de derecho por
ambas partes, el 18 de julio de 2025, el TPI emitió una Resolución
determinando que el área a segregarse comprende entre 600 y 620 metros
cuadrados, incluyendo el taller de mecánica y el estacionamiento frontal. TA2025AP00332 18
Conforme adelantáramos en los acápites anteriores, los tribunales
apelativos no podemos sustituir la apreciación de la prueba ni la
adjudicación de credibilidad otorgada por el Tribunal de Primera Instancia,
salvo que medie error manifiesto, prejuicio, parcialidad o pasión. Ortiz Ortiz
v. Medtronic, supra, pág. 779; Dávila Nieves v. Meléndez Marín, supra,
págs. 771-772. Lo anterior responde a que el foro primario es quien
escucha y observa directamente a los testigos. Por consiguiente, sólo
procede la revisión si la decisión es claramente errónea o carece de base
suficiente. Gómez Márquez et al. v. El Oriental, supra, pág. 794.
Tras un análisis minucioso del expediente ante nuestra
consideración, incluyendo la “Demanda Enmendada” su Contestación, los
memorandos de derecho presentados por las partes, la prueba presentada
durante el juicio celebrado en el caso y la Resolución aquí recurrida, hemos
arribado a la conclusión de que el solar aledaño al local objeto de la
presente controversia incluye su respectivo estacionamiento. Nos
explicamos.
En primer lugar, del propio Contrato suscrito por las partes se
desprende claramente que el local comercial cuenta con aproximadamente
trece mil (13,000) pies cuadrados de construcción y un solar con cabida de
alrededor de tres mil (3,000) metros cuadrados, estableciendo
expresamente que se incluye el solar aledaño correspondiente al área de
taller de mecánica ubicado al lado izquierdo de la propiedad. Ello evidencia
que desde el inicio de la relación contractual las partes entendieron como
parte de la propiedad el solar contiguo que hoy ocupa el taller de mecánica.
Del expediente ante nuestra consideración también se desprende
claramente que el estacionamiento constituye parte integral de ese solar
aledaño. El Ing. Cajigas participó en la inspección ocular celebrada por el
foro de instancia y realizó las mediciones del área, concluyendo que,
sumando el taller y el estacionamiento y descontando el espacio
expropiado por la Autoridad de Carreteras y Transportación, el solar
comprende aproximadamente entre 600 y 620 metros cuadrados. Durante
dicha inspección, el TPI pudo constatar directamente que el único acceso TA2025AP00332 19
peatonal y vehicular al taller de mecánica es a través del estacionamiento
ubicado frente a este.
Cabe destacar, además, que el propio señor González Laabes
reconoció en su testimonio bajo juramento que el solar que ocupa el taller
de mecánica tiene aproximadamente 800 metros cuadrados, que forma
parte de otra finca y que aún no ha sido objeto de segregación. Esta
admisión reviste especial importancia, pues revela que se trata de un solar
claramente identificado y diferenciado, aunque pendiente de segregarse
formalmente, y que ha sido tratado por las partes como parte del negocio
objeto del Contrato, incluyendo tanto el taller de mecánica como su
De igual manera, es menester destacar que el área ha estado en
posesión continua de RIOP desde la firma del Contrato el 18 de abril de
2017 y se encuentra delimitada con puntos y verjas. Lo anterior implica que,
dicho espacio ha sido tratado de manera constante como parte del acuerdo,
comprendiendo tanto el taller de mecánica como la zona destinada al
estacionamiento de vehículos. Por último, de la tasación realizada por el
Banco Popular para llevar a cabo la compraventa, la cual fue presentada
en el juicio, se desprende que la zona de aparcamiento del taller fue
incluida como parte del solar a segregar, lo cual refuerza el entendimiento
de que ambos constituyen una sola unidad funcional e indivisible para
efectos de la compraventa en cuestión.
En suma, un examen desapasionado de la prueba no revela
parcialidad ni error por parte del TPI. Por el contrario, las determinaciones
contenidas en la Resolución recurrida se ajustan fielmente a la evidencia
presentada durante el juicio celebrado y a lo observado por el juzgador de
los hechos durante la vista ocular celebrada, de lo cual se desprende de
manera inequívoca que el solar a ser segregado comprende tanto el taller
de mecánica como su estacionamiento. TA2025AP00332 20
IV.
Por los fundamentos que anteceden, los cuales hacemos formar
parte integral del presente dictamen, se expide el auto de certiorari
presentado y se confirma la Resolución recurrida.
Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del Tribunal
de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones