ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL V
ORIENTAL BANK, APELACIÓN procedente del Tribunal de Apelada, Primera Instancia, Sala Superior de San Juan. v. KLAN202301105 ANTONIO A. REYES Civil núm.: RODRÍGUEZ, VIRGINIA K DP2014-1917. DE LOURDES VIZCARRONDO LORENZO, y la sociedad Sobre: legal de bienes cobro de dinero y gananciales compuesta ejecución de hipoteca. por ambos,
Apelante.
Panel integrado por su presidente, el juez Hernández Sánchez, la jueza Romero García y la jueza Martínez Cordero.
Romero García, jueza ponente.
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 14 de marzo de 2024.
Comparece la parte apelante, el señor Antonio A. Reyes Rodríguez,
la señora Virginia de Lourdes Vizcarrondo y la sociedad legal de bienes
gananciales compuesta por ambos. Nos solicita que revisemos y
revoquemos la Sentencia emitida el 29 septiembre de 2023, notificada el
13 de octubre del mismo año. Mediante el referido dictamen, el foro
primario declaró sin lugar la demanda contra tercero instada por la parte
apelante contra Tri-Stella Development Group, Inc., y desestimó la causa
de acción.
Por los fundamentos que expondremos a continuación
confirmamos la sentencia apelada.
I
La controversia de autos surge luego de que el 25 de agosto de
2014, Scotiabank instara una demanda contra la parte apelante por cobro
de dinero y ejecución de hipoteca por la vía ordinaria1.
1 Véase, apéndice del recurso, a las págs. 208-211.
Número identificador
SEN2024_________________ KLAN202301105 2
El 18 de noviembre de 2014, la parte apelante incoó una demanda
contra tercero contra Tri-Stella Development Group, Inc., desarrolladora del
proyecto de vivienda Caminos Verdes II2. La parte apelante alegó que Tri-
Stella había actuado de mala fe y había incurrido en actos dolosos al
crearle falsas expectativas e incumplir con los acuerdos contractuales
pactados. Ello, al no culminar el proyecto de vivienda, según las
representaciones hechas. En particular, por no completar el proyecto de
Caminos Verdes II, según le había sido promocionado al momento de
adquirir la propiedad.
Tras varias incidencias procesales, entre ellas, la anotación de la
rebeldía a Tri-Stella y la celebración del juicio en su fondo el 22 de
septiembre de 2023, el Tribunal de Primera instancia emitió su Sentencia3
el 29 de septiembre de 2023. En ella, el tribunal concluyó que la parte
apelante, tercera demandante, no había desfilado prueba alguna con
relación a que Tri-Stella se hubiera comprometido a culminar el proyecto
según fuera promocionado; particularmente, luego de la adquisición
involuntaria de RG Premier Bank4 por el Federal Deposit Insurance
Company (FDIC). Por tanto, declaró sin lugar la demanda contra tercero
instada por la parte apelante.
Inconforme con la referida determinación, el 30 de octubre de 2023,
la parte apelante presentó una moción de reconsideración. En síntesis,
arguyó que sí había quedado probado mediante la evidencia presentada
que la desarrolladora había engañado a la parte apelante. Destacó que Tri-
Stella conocía que tenía problemas financieros al momento de vender su
proyecto a la parte apelante. Además, expreso que la desarrolladora debía
responder por alterar los planos del proyecto y continuar la construcción de
2 Véase, apéndice del recurso, a las págs. 221-228.
3 Íd., a las págs. 1-8. Cabe señalar que, el 16 de marzo de 2022, se le anotó la rebeldía a
Tri-Stella. Íd., a la pág. 2.
4 RG Bank era la entidad bancaria que financiaba la construcción del proyecto residencial.
Véase, transcripción de la prueba oral (TPO), a la pág. 28. KLAN202301105 3
este. Ello, a pesar de que los referidos cambios no resultaban congruentes
con lo que se ofertaba en la oficina de ventas del proyecto5.
Así las cosas, el 9 de noviembre de 2023, el foro primario declaró
sin lugar la referida moción de reconsideración6.
Aún inconforme, el 8 de diciembre de 2023, la parte apelante
compareció ante nos y formuló el siguiente señalamiento:
Erró el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan, al determinar que los Reyes-Vizcarrondo tienen que cumplir con el pago del valor de una unidad basada en un proyecto (como “proyectado”), pero, no impone responsabilidad por los actos y omisiones dañinos de la tercera demandada en rebeldía, al no cumplir con culminar el proyecto ofrecido.
El 25 de enero de 2024, emitimos una Resolución mediante la cual
otorgamos a la parte apelada un término, vencedero al 23 de febrero de
2024, para presentar su oposición al recurso. Le apercibimos de que,
trascurrido este, el recurso quedaría perfeccionado. Vencida la fecha
establecida, la parte apelada no compareció, por lo que resolvemos sin el
beneficio de su comparecencia.
II
El Art. 1213 del derogado Código Civil de Puerto Rico de 1930
aplicable a los hechos de este caso, disponía que uno de los elementos
esenciales que debían concurrir para la existencia de todo contrato es el
consentimiento de las partes. 31 LPRA sec. 3391. A su vez, establecía que,
de acuerdo con el Art. 1217, dicho consentimiento sería nulo cuando este
fuere prestado por error, violencia, intimidación o dolo. 31 LPRA sec. 3404.
De igual forma exponía en su Art. 1221 que el dolo existiría cuando con
palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes
inducía al otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho. 31
LPRA sec. 3408.
El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha expresado que el dolo debe
entenderse como:
5 Véase, apéndice del recurso, a las págs. 11-207.
6 Íd., a la pág. 10. KLAN202301105 4
todo un complejo de malas artes, contrario a la honestidad e idóneo para sorprender la buena fe ajena, generalmente para beneficio propio, en que viene a resumirse el estado de ánimo de aquel que no sólo ha querido el acto, sino que, además, ha previsto y querido las consecuencias antijurídicas provenientes de él.
Colón v. Promo Motor Imports, Inc., 144 DPR 659, 666 (1997), citando a Sánchez Rodríguez v. López Jiménez, 118 DPR 701, 708 (1987). Citando, además a Rivera Vda. de Hernández v. Hernández, 44 D.P.R. 356, 357-358 (1933); J. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, 2da ed. rev., Barcelona, Ed. Bosch, 1985, T. I, Vol. 2, pág. 504.
A su vez, el Tribunal Supremo aclaró que, contrario a lo expuesto en
el texto del referido Art. 1217, no todo tipo de dolo produce la nulidad del
contrato. Es decir, conforme al Art. 1222 del derogado Código Civil de 1930,
para que el dolo produjera la nulidad de los contratos, debía ser grave y no
haber sido empleado por las partes contratantes. 31 LPRA sec. 3409.
Por otro lado, existe otra especie de dolo, denominado por el Art.
1222 del derogado Código Civil como dolo incidental, cuya existencia no
produce la nulidad del contrato. 31 LPRA sec. 3409. Este tipo de dolo no
tiene una influencia decisiva en la esencia de la obligación, sino que facilita
la celebración del contrato. García Reyes v. Cruz Auto Corp., 173 DPR 870,
887 (2008). En el dolo incidental, contrario al dolo grave o causante, existe
la voluntad de contratar de la parte perjudicada, pero hay engaño en el
modo como se celebra el contrato. En estos casos, el contrato de todas
formas se hubiera celebrado, pero no según las mismas condiciones. Por
tanto, cualquier engaño con respecto a esas condiciones no erradica por sí
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ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL V
ORIENTAL BANK, APELACIÓN procedente del Tribunal de Apelada, Primera Instancia, Sala Superior de San Juan. v. KLAN202301105 ANTONIO A. REYES Civil núm.: RODRÍGUEZ, VIRGINIA K DP2014-1917. DE LOURDES VIZCARRONDO LORENZO, y la sociedad Sobre: legal de bienes cobro de dinero y gananciales compuesta ejecución de hipoteca. por ambos,
Apelante.
Panel integrado por su presidente, el juez Hernández Sánchez, la jueza Romero García y la jueza Martínez Cordero.
Romero García, jueza ponente.
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 14 de marzo de 2024.
Comparece la parte apelante, el señor Antonio A. Reyes Rodríguez,
la señora Virginia de Lourdes Vizcarrondo y la sociedad legal de bienes
gananciales compuesta por ambos. Nos solicita que revisemos y
revoquemos la Sentencia emitida el 29 septiembre de 2023, notificada el
13 de octubre del mismo año. Mediante el referido dictamen, el foro
primario declaró sin lugar la demanda contra tercero instada por la parte
apelante contra Tri-Stella Development Group, Inc., y desestimó la causa
de acción.
Por los fundamentos que expondremos a continuación
confirmamos la sentencia apelada.
I
La controversia de autos surge luego de que el 25 de agosto de
2014, Scotiabank instara una demanda contra la parte apelante por cobro
de dinero y ejecución de hipoteca por la vía ordinaria1.
1 Véase, apéndice del recurso, a las págs. 208-211.
Número identificador
SEN2024_________________ KLAN202301105 2
El 18 de noviembre de 2014, la parte apelante incoó una demanda
contra tercero contra Tri-Stella Development Group, Inc., desarrolladora del
proyecto de vivienda Caminos Verdes II2. La parte apelante alegó que Tri-
Stella había actuado de mala fe y había incurrido en actos dolosos al
crearle falsas expectativas e incumplir con los acuerdos contractuales
pactados. Ello, al no culminar el proyecto de vivienda, según las
representaciones hechas. En particular, por no completar el proyecto de
Caminos Verdes II, según le había sido promocionado al momento de
adquirir la propiedad.
Tras varias incidencias procesales, entre ellas, la anotación de la
rebeldía a Tri-Stella y la celebración del juicio en su fondo el 22 de
septiembre de 2023, el Tribunal de Primera instancia emitió su Sentencia3
el 29 de septiembre de 2023. En ella, el tribunal concluyó que la parte
apelante, tercera demandante, no había desfilado prueba alguna con
relación a que Tri-Stella se hubiera comprometido a culminar el proyecto
según fuera promocionado; particularmente, luego de la adquisición
involuntaria de RG Premier Bank4 por el Federal Deposit Insurance
Company (FDIC). Por tanto, declaró sin lugar la demanda contra tercero
instada por la parte apelante.
Inconforme con la referida determinación, el 30 de octubre de 2023,
la parte apelante presentó una moción de reconsideración. En síntesis,
arguyó que sí había quedado probado mediante la evidencia presentada
que la desarrolladora había engañado a la parte apelante. Destacó que Tri-
Stella conocía que tenía problemas financieros al momento de vender su
proyecto a la parte apelante. Además, expreso que la desarrolladora debía
responder por alterar los planos del proyecto y continuar la construcción de
2 Véase, apéndice del recurso, a las págs. 221-228.
3 Íd., a las págs. 1-8. Cabe señalar que, el 16 de marzo de 2022, se le anotó la rebeldía a
Tri-Stella. Íd., a la pág. 2.
4 RG Bank era la entidad bancaria que financiaba la construcción del proyecto residencial.
Véase, transcripción de la prueba oral (TPO), a la pág. 28. KLAN202301105 3
este. Ello, a pesar de que los referidos cambios no resultaban congruentes
con lo que se ofertaba en la oficina de ventas del proyecto5.
Así las cosas, el 9 de noviembre de 2023, el foro primario declaró
sin lugar la referida moción de reconsideración6.
Aún inconforme, el 8 de diciembre de 2023, la parte apelante
compareció ante nos y formuló el siguiente señalamiento:
Erró el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan, al determinar que los Reyes-Vizcarrondo tienen que cumplir con el pago del valor de una unidad basada en un proyecto (como “proyectado”), pero, no impone responsabilidad por los actos y omisiones dañinos de la tercera demandada en rebeldía, al no cumplir con culminar el proyecto ofrecido.
El 25 de enero de 2024, emitimos una Resolución mediante la cual
otorgamos a la parte apelada un término, vencedero al 23 de febrero de
2024, para presentar su oposición al recurso. Le apercibimos de que,
trascurrido este, el recurso quedaría perfeccionado. Vencida la fecha
establecida, la parte apelada no compareció, por lo que resolvemos sin el
beneficio de su comparecencia.
II
El Art. 1213 del derogado Código Civil de Puerto Rico de 1930
aplicable a los hechos de este caso, disponía que uno de los elementos
esenciales que debían concurrir para la existencia de todo contrato es el
consentimiento de las partes. 31 LPRA sec. 3391. A su vez, establecía que,
de acuerdo con el Art. 1217, dicho consentimiento sería nulo cuando este
fuere prestado por error, violencia, intimidación o dolo. 31 LPRA sec. 3404.
De igual forma exponía en su Art. 1221 que el dolo existiría cuando con
palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes
inducía al otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho. 31
LPRA sec. 3408.
El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha expresado que el dolo debe
entenderse como:
5 Véase, apéndice del recurso, a las págs. 11-207.
6 Íd., a la pág. 10. KLAN202301105 4
todo un complejo de malas artes, contrario a la honestidad e idóneo para sorprender la buena fe ajena, generalmente para beneficio propio, en que viene a resumirse el estado de ánimo de aquel que no sólo ha querido el acto, sino que, además, ha previsto y querido las consecuencias antijurídicas provenientes de él.
Colón v. Promo Motor Imports, Inc., 144 DPR 659, 666 (1997), citando a Sánchez Rodríguez v. López Jiménez, 118 DPR 701, 708 (1987). Citando, además a Rivera Vda. de Hernández v. Hernández, 44 D.P.R. 356, 357-358 (1933); J. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, 2da ed. rev., Barcelona, Ed. Bosch, 1985, T. I, Vol. 2, pág. 504.
A su vez, el Tribunal Supremo aclaró que, contrario a lo expuesto en
el texto del referido Art. 1217, no todo tipo de dolo produce la nulidad del
contrato. Es decir, conforme al Art. 1222 del derogado Código Civil de 1930,
para que el dolo produjera la nulidad de los contratos, debía ser grave y no
haber sido empleado por las partes contratantes. 31 LPRA sec. 3409.
Por otro lado, existe otra especie de dolo, denominado por el Art.
1222 del derogado Código Civil como dolo incidental, cuya existencia no
produce la nulidad del contrato. 31 LPRA sec. 3409. Este tipo de dolo no
tiene una influencia decisiva en la esencia de la obligación, sino que facilita
la celebración del contrato. García Reyes v. Cruz Auto Corp., 173 DPR 870,
887 (2008). En el dolo incidental, contrario al dolo grave o causante, existe
la voluntad de contratar de la parte perjudicada, pero hay engaño en el
modo como se celebra el contrato. En estos casos, el contrato de todas
formas se hubiera celebrado, pero no según las mismas condiciones. Por
tanto, cualquier engaño con respecto a esas condiciones no erradica por sí
solo el consentimiento en la totalidad de la obligación, sino en algún
extremo o particularidad de ella. Íd. El dolo incidental solo obliga a
indemnizar en daños y perjuicios al que lo empleó. 31 LPRA sec. 3409.
Ahora bien, en nuestro ordenamiento jurídico el dolo no se presume,
pero ello no significa necesariamente que tenga que probarse
directamente. Puede establecerse mediante inferencia o por evidencia
circunstancial. Colón v. Promo Motors Imports, 144 DPR, a las págs. 668-
669. En lo pertinente al caso de autos, debemos recalcar que, cuando
el dolo en la formación del contrato sea causante o incidental,
corresponde a quien reclama dicha conducta dolosa la KLAN202301105 5
responsabilidad de así probarlo. Colón v. Promo Motors Imports, 144
DPR, a la pág. 669.
Finalmente, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha expresado que
en la determinación de si existe dolo que anule el consentimiento se debe
considerar una gama de circunstancias, entre otras ellas, la preparación
académica de la parte perjudicada, así como su condición social y
económica, y las relaciones y el tipo de negocios en que se ocupa. García
Reyes v. Cruz Auto Corp, 173 DPR, a la pág. 887. Además, ha expresado
que puede ser que, en un caso particular, el dolo no surja de un simple
hecho, sino del conjunto y la evolución de las circunstancias y los manejos
engañosos. Íd.
III
El reclamo de la parte apelante se reduce a plantear que el Tribunal
de Primera Instancia erró al no imponerle responsabilidad a la tercera
demandada y desarrolladora del proyecto, Tri-Stella Development Group,
Inc. Aduce que, mediante el testimonio vertido en el juicio y la prueba
documental admitida en evidencia, logró demostrar que esta última hizo
representaciones falsas, al amparo de las cuales la parte apelante firmó un
contrato de compraventa. Propuso que, de no haber mediado tales
representaciones, no hubiese suscrito el contrato.
En particular, alegó que quedó probado que la desarrolladora actuó
de mala fe y engañó a la parte apelante al no revelar que tenía problemas
con el financiamiento necesario para terminar de construir las unidades
faltantes al momento de la compraventa. Arguyó que en el juicio se probó
que el contrato de compraventa fue firmado el 12 de abril de 2010, y que el
cierre de la institución bancaria por el Federal Deposit Insurance
Corporation (FDIC) fue el 30 de abril de 2010, tan solo dos semanas
después. En atención a ello, concluyó que no cabía duda de que al
momento en que suscribió el contrato de compraventa, la desarrolladora
tenía conocimiento de que no contaba con los fondos para terminar el
proyecto de vivienda tal cual había sido promocionado. Sobre esto último, KLAN202301105 6
recalcó que el préstamo hipotecario suscrito se hizo sobre la valoración de
una colateral de un proyecto completado y la desarrolladora devaluó la
misma mediante su incumplimiento.
Ahora bien, la evaluación del expediente nos lleva a concluir que la
Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia es conforme al
derecho pertinente y la prueba admitida en el juicio. Veamos.
No surge del testimonio prestado en sala por el señor Reyes
Rodríguez7, ni de los documentos admitidos, ninguna prueba que
permitiera inferir que la desarrolladora conocía la situación financiera de la
institución bancaria que financiaba el proyecto de Caminos Verdes II; a
saber, RG Premier Bank. De igual forma, no encontramos en el expediente
evidencia de que a la fecha de la compraventa Tri-Stella hubiere incumplido
con el préstamo suscrito con la referida institución.
Tal cual discutimos, en nuestro ordenamiento, el dolo, en cualquiera
de sus vertientes, no se presume, y si bien puede establecerse mediante
inferencia o por evidencia circunstancial, corresponde a quien reclama
dicha conducta dolosa la responsabilidad de la prueba. Aún más, surge
del propio testimonio del apelante que la causa para que el proyecto de
Caminos Verdes II no se completara ocurrió con posterioridad al
otorgamiento de la escritura de compraventa. Según su testimonio, él era
plenamente consciente de la adquisición involuntaria de los activos y
pasivos de RG Premier Bank por el FDIC y de que ello conllevaría graves
problemas para la desarrolladora8. De igual modo, surge de su testimonio
que fue la determinación de la nueva institución financiera, Scotiabank, no
7 Según surge de la TPO sometida por la parte apelante, el señor Reyes Rodríguez contaba con amplia experiencia y conocimiento de la banca comercial, pues a ello se dedicó toda su vida profesional. Véase, TPO, a las págs. 8-10. Adicionalmente, llama la atención el hecho de que el señor Reyes Rodríguez estuvo al tanto de todas las incidencias acaecidas con RG Premier Bank, la intervención del FDIC en abril de 2010, los problemas que ello causó a la desarrolladora Tri-Stella y a la continuación del proyecto. Íd., a las págs. 50-59. A pesar de todo ello, el señor Reyes Rodríguez continuó realizando mejoras al apartamento adquirido y se mudó a él, con su esposa, en julio de 2010. Íd., a las págs. 31-33.
8 Íd., a las págs. 52-57. Esos problemas incluyeron la reducción en el precio de venta de
los apartamentos ya construidos. Íd., a las págs. 60-61. KLAN202301105 7
continuar con la construcción de la totalidad de las unidades
promocionadas9.
De hecho, el apelante hizo varios señalamientos sobre asuntos que,
en su opinión, el Tribunal de Primera Instancia no consideró, tales como:
(1) que el contrato de compra se perfeccionó el 12 de abril de 2010, y que
el cierre de la institución financiera fue el 30 de abril de 2010; (2); que en el
2015, la tercera demandada acordó con la nueva institución financiera que
completaría el proyecto y dicha información surgía del caso civil KCD2015-
0426; (3) que si bien el foro primario incluyó entre sus determinaciones de
hecho que la escritura de compraventa nada mencionaba sobre cuántas
unidades o instalaciones tendría el proyecto, nada incluyó en sus
determinaciones sobre cómo los documentos de oferta, mercadeo y venta
admitidos en evidencia sí hacían alusión a que se construirían setenta (70)
unidades.
Sin embargo, del detenido análisis de las determinaciones de
hechos realizadas por el foro primario surge que el tribunal sí consideró
tales señalamientos, no obstante, los mismos nada aportaron a la
controversia última a dilucidar; es decir, el dolo en el que supuestamente
había incurrido Tri-Stella10.
Ante ello, nos vemos en la obligación de concluir que la parte
apelante nada sometió ante nuestra consideración que induzca a este
Tribunal a concluir que hubiera mediado engaño o maquinaciones
insidiosas en el modo en que se otorgó el contrato de compraventa suscrito
entre ella y Tri-Stella Development Group, Inc. Así pues, determinamos que
el foro primario no incurrió en error alguno, que justifique la revocación de
su sentencia.
9 Véase, TPO, a las págs. 64-66.
10 Véase, determinaciones de hechos 5, 14 y 17; apéndice del recurso, a las págs. 2-3. KLAN202301105 8
IV
Por los fundamentos que anteceden confirmamos la Sentencia
dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, el
29 de septiembre de 2023, notificada el 13 de octubre de 2023.
Notifíquese.
Lo acordó el Tribunal y lo certifica la secretaria del Tribunal de
Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones