Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL XI
DIANA MORALES T/C/C APELACIÓN DIANA MORALES Procedente del ALMÓDOVAR T/C/C DIANA Tribunal de M. ALMÓDOVAR Primera Instancia, Sala Superior de Apelante KLAN202400228 Aguadilla
EX PARTE Caso Núm.: RN2023CV00068
Sobre: Expediente de Dominio
Panel integrado por su presidenta, la Juez Brignoni Mártir, el Juez Candelaria Rosa, la Jueza Álvarez Esnard y la Jueza Díaz Rivera
Álvarez Esnard, jueza ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 16 de mayo de 2024.
Comparece ante nos la señora Diana Morales Penchi (“Sra.
Morales Penchi” o “Apelante”) mediante escrito intitulado Apelación
presentado el 7 de marzo de 2024. Nos solicita que revoquemos la
Sentencia emitida el 17 de enero de 2024, notificada el día 19 del
mismo mes y año, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala
Superior de Aguadilla (“foro a quo” o “foro apelado”). Mediante el
referido dictamen, el foro apelado desestimó sin perjuicio la Petición
sobre Expediente de Dominio presentada por la Apelante.
Por los fundamentos expuestos a continuación, revocamos la
Sentencia apelada.
I.
El 27 de octubre de 2023, la Sra. Morales Penchi presentó una
Petición sobre expediente de dominio y usucapión ante el foro
primario.1 Mediante esta, señaló que el señor Juan Morales Silva y
1 Apéndice apelación, págs. 34-37.
Número Identificador
SEN(RES)2024____________ KLAN202400228 2
Tomasa Noriega Silva eran los dueños de la Finca Número 897
ubicada en el pueblo Rincón, inscrita en la Sección Primera del
Registro de la Propiedad de Aguadilla, la cual tiene la siguiente
descripción registral:
RÚSTICA: Radicada en el barrio Cruz de Rincón. Solar: Cabida: 20,870.37 Metros Cuadrados. Linderos: NORTE, Juan Noriega Silva y Flor Acevedo; al SUR, Sucesión de Gerardo Noriega; al ESTE, un camino vecinal; y al OESTE, otro camino vecinal.
Inscrita al folio 13 del tomo 25 de Rincón finca número 897 del Registro de la Propiedad de Aguadilla Sección Primera.
Sostuvo que el señor Francisco Morales Noriega y el señor
Juan Morales Noriega (“Sucesión Morales Noriega”) eran dueños por
herencia de la aludida propiedad. A su vez, indicó que era miembro
de la Sucesión del señor Francisco Morales Noriega, por virtud de la
Escritura Número 105 otorgada el 19 de septiembre de 1998 ante la
notaria Ruby Ada Rodríguez Mercado.
En cuanto a la aludida propiedad, arguyó que el causante
Juan Morales Silva, sustituido posteriormente por la Sucesión
Morales Noriega, solicitó ante la extinta Administración de
Reglamentos y Permisos (“ARPE”)2 la segregación de la Finca 897 en
10 lotes de terreno. Dicha solicitud fue aprobada por ARPE el 21 de
febrero de 1984. Posteriormente, el 30 de noviembre de 2000, se
otorgó la Escritura Número 100 de Partición de Bienes Hereditarios
ante la notaria Ruby Ada Rodríguez Mercado, en la que se
segregaron 10 lotes de terrenos, de los cuales se le adjudicó al señor
Francisco Morales Noriega los lotes 6 y 7 de la segregación aprobada
por ARPE. Añadió que dicha escritura no se había podido inscribir
ya que, según el Registro de la Propiedad, la cabida de la Finca 897
es de 16,941.9703 metros cuadrados, equivalentes a 4.3105
cuerdas. No obstante, esgrimió que los planos aprobados por ARPE
2 Actualmente denominada como Oficina de Gerencia de Permisos. KLAN202400228 3
desde 1984 establecen una cabida distinta de 22,699.5744 metros
cuadrados, equivalentes a 5.7754 cuerdas.
Por tales razones, solicitó el expediente de dominio para que
se le ordenara al Registro de la Propiedad a corregir la cabida de la
Finca 897, conforme a lo dispuesto en los planos aprobados por
ARPE. Solicitó, además, que se inscribiera a nombre de la Sucesión
Francisco Morales Noriega los solares 6 y 7 y que se cediera para
uso público los solares 9 y 10 de la aludida finca.
Luego de varios trámites procesales, el 4 de diciembre 2023,
el foro a quo emitió y notificó una Orden, donde dispuso lo siguiente:
Muestre causa la parte Peticionaria en el término de diez días, por lo cual el Tribunal no deba desestimar la Petición, toda vez que el problema en la cabida es originado por errores en la mensura y escritura de segregación, lo[s] cuales no son materia de adjudicación judicial y tienen que ser subsanados mediante el trámite notarial.3
Oportunamente, el 14 de diciembre de 2023, la Apelante
presentó Moción en Cumplimiento de Orden. En esencia, argumentó
que no existe concordancia entre el Registro de la Propiedad y la
realidad jurídica sobre la cabida de la Finca 897. En vista de que
existía una diferencia de cabida que supera el 20%, arguyó que la
rectificación de cabida debe llevarse a cabo por la vía judicial
mediante el proceso de expediente de dominio.
Evaluados los argumentos esbozados por la Apelante, el 17
de enero de 2024, notificada el 19 del mismo mes y año, el foro a
quo dictó Sentencia, en la que resolvió lo siguiente:4
No habiéndose presentado documentación alguna, que evidencie que el predio objeto de la Petición fue segregado de la finca de mayor cabida, y estando inscrita la finca principal de la cual proviene, se declara No Ha Lugar la Petición presentada y se desestima la misma, sin perjuicio. (Énfasis en original).
3 Apéndice apelación, pág. 38. 4 Íd, págs.1-2. KLAN202400228 4
Inconforme con tal determinación, el 31 de enero de 2024, la
Apelante presentó Reconsideración, la cual fue declarada No Ha
Lugar mediante Resolución emitida el 8 de febrero de 2024,
notificada al próximo día. Insatisfecha aun, el 7 de marzo de 2024,
la Apelante acudió ante esta Curia y formuló el siguiente
señalamiento de error:
Erró el Tribunal de Primera Instancia, al considerar que el Expediente de Dominio no es el procedimiento para rectificar la cabida de una finca ya inscrita cuando la cabida resultante es por aumento de cabida superior al 20%.
Evaluados los planteamientos presentados por la Apelante en
el presente recurso, procedemos a exponer la normativa jurídica
aplicable al caso ante nuestra consideración.
II. A. Rectificación de Cabida
“Una de las maneras de lograr concordancia entre el Registro
y la realidad extra registral es el procedimiento de rectificación de
cabida”. Alameda Tower v. Muñoz Román, 129 DPR 698, 708 esc. 2
(1992). El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha reiterado que “para
inscribir el exceso de cabida de una finca es necesario practicar una
mensura de la misma con citación de los dueños colindantes y
acreditar tanto la mensura como la citación, acompañando al título
una certificación del agrimensor a ese efecto”. García v. Registrador,
71 DPR 202, 205 (1950). Nuestro Más Alto Foro igualmente ha
especificado que “siguiendo ese procedimiento puede inscribirse el
exceso de cabida siempre que éste no pase del 20 por ciento del área
total de la finca; y que si la cabida en exceso pasare del 20 por
ciento entonces es necesario acudir a los medios supletorios
autorizados por la Ley Hipotecaria”. Íd. (énfasis nuestro). “Estos
medios supletorios no son otros que el expediente posesorio o
el de dominio”. Íd, pág. 207. (énfasis nuestro). Véase además
Autoridad de Tierras v. Registrador, 62 DPR 506, 507 (1943); Pérez KLAN202400228 5
V. Registrador, 67 DPR 966,968 (1947); Rodríguez v. Registrador, 68
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Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL XI
DIANA MORALES T/C/C APELACIÓN DIANA MORALES Procedente del ALMÓDOVAR T/C/C DIANA Tribunal de M. ALMÓDOVAR Primera Instancia, Sala Superior de Apelante KLAN202400228 Aguadilla
EX PARTE Caso Núm.: RN2023CV00068
Sobre: Expediente de Dominio
Panel integrado por su presidenta, la Juez Brignoni Mártir, el Juez Candelaria Rosa, la Jueza Álvarez Esnard y la Jueza Díaz Rivera
Álvarez Esnard, jueza ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 16 de mayo de 2024.
Comparece ante nos la señora Diana Morales Penchi (“Sra.
Morales Penchi” o “Apelante”) mediante escrito intitulado Apelación
presentado el 7 de marzo de 2024. Nos solicita que revoquemos la
Sentencia emitida el 17 de enero de 2024, notificada el día 19 del
mismo mes y año, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala
Superior de Aguadilla (“foro a quo” o “foro apelado”). Mediante el
referido dictamen, el foro apelado desestimó sin perjuicio la Petición
sobre Expediente de Dominio presentada por la Apelante.
Por los fundamentos expuestos a continuación, revocamos la
Sentencia apelada.
I.
El 27 de octubre de 2023, la Sra. Morales Penchi presentó una
Petición sobre expediente de dominio y usucapión ante el foro
primario.1 Mediante esta, señaló que el señor Juan Morales Silva y
1 Apéndice apelación, págs. 34-37.
Número Identificador
SEN(RES)2024____________ KLAN202400228 2
Tomasa Noriega Silva eran los dueños de la Finca Número 897
ubicada en el pueblo Rincón, inscrita en la Sección Primera del
Registro de la Propiedad de Aguadilla, la cual tiene la siguiente
descripción registral:
RÚSTICA: Radicada en el barrio Cruz de Rincón. Solar: Cabida: 20,870.37 Metros Cuadrados. Linderos: NORTE, Juan Noriega Silva y Flor Acevedo; al SUR, Sucesión de Gerardo Noriega; al ESTE, un camino vecinal; y al OESTE, otro camino vecinal.
Inscrita al folio 13 del tomo 25 de Rincón finca número 897 del Registro de la Propiedad de Aguadilla Sección Primera.
Sostuvo que el señor Francisco Morales Noriega y el señor
Juan Morales Noriega (“Sucesión Morales Noriega”) eran dueños por
herencia de la aludida propiedad. A su vez, indicó que era miembro
de la Sucesión del señor Francisco Morales Noriega, por virtud de la
Escritura Número 105 otorgada el 19 de septiembre de 1998 ante la
notaria Ruby Ada Rodríguez Mercado.
En cuanto a la aludida propiedad, arguyó que el causante
Juan Morales Silva, sustituido posteriormente por la Sucesión
Morales Noriega, solicitó ante la extinta Administración de
Reglamentos y Permisos (“ARPE”)2 la segregación de la Finca 897 en
10 lotes de terreno. Dicha solicitud fue aprobada por ARPE el 21 de
febrero de 1984. Posteriormente, el 30 de noviembre de 2000, se
otorgó la Escritura Número 100 de Partición de Bienes Hereditarios
ante la notaria Ruby Ada Rodríguez Mercado, en la que se
segregaron 10 lotes de terrenos, de los cuales se le adjudicó al señor
Francisco Morales Noriega los lotes 6 y 7 de la segregación aprobada
por ARPE. Añadió que dicha escritura no se había podido inscribir
ya que, según el Registro de la Propiedad, la cabida de la Finca 897
es de 16,941.9703 metros cuadrados, equivalentes a 4.3105
cuerdas. No obstante, esgrimió que los planos aprobados por ARPE
2 Actualmente denominada como Oficina de Gerencia de Permisos. KLAN202400228 3
desde 1984 establecen una cabida distinta de 22,699.5744 metros
cuadrados, equivalentes a 5.7754 cuerdas.
Por tales razones, solicitó el expediente de dominio para que
se le ordenara al Registro de la Propiedad a corregir la cabida de la
Finca 897, conforme a lo dispuesto en los planos aprobados por
ARPE. Solicitó, además, que se inscribiera a nombre de la Sucesión
Francisco Morales Noriega los solares 6 y 7 y que se cediera para
uso público los solares 9 y 10 de la aludida finca.
Luego de varios trámites procesales, el 4 de diciembre 2023,
el foro a quo emitió y notificó una Orden, donde dispuso lo siguiente:
Muestre causa la parte Peticionaria en el término de diez días, por lo cual el Tribunal no deba desestimar la Petición, toda vez que el problema en la cabida es originado por errores en la mensura y escritura de segregación, lo[s] cuales no son materia de adjudicación judicial y tienen que ser subsanados mediante el trámite notarial.3
Oportunamente, el 14 de diciembre de 2023, la Apelante
presentó Moción en Cumplimiento de Orden. En esencia, argumentó
que no existe concordancia entre el Registro de la Propiedad y la
realidad jurídica sobre la cabida de la Finca 897. En vista de que
existía una diferencia de cabida que supera el 20%, arguyó que la
rectificación de cabida debe llevarse a cabo por la vía judicial
mediante el proceso de expediente de dominio.
Evaluados los argumentos esbozados por la Apelante, el 17
de enero de 2024, notificada el 19 del mismo mes y año, el foro a
quo dictó Sentencia, en la que resolvió lo siguiente:4
No habiéndose presentado documentación alguna, que evidencie que el predio objeto de la Petición fue segregado de la finca de mayor cabida, y estando inscrita la finca principal de la cual proviene, se declara No Ha Lugar la Petición presentada y se desestima la misma, sin perjuicio. (Énfasis en original).
3 Apéndice apelación, pág. 38. 4 Íd, págs.1-2. KLAN202400228 4
Inconforme con tal determinación, el 31 de enero de 2024, la
Apelante presentó Reconsideración, la cual fue declarada No Ha
Lugar mediante Resolución emitida el 8 de febrero de 2024,
notificada al próximo día. Insatisfecha aun, el 7 de marzo de 2024,
la Apelante acudió ante esta Curia y formuló el siguiente
señalamiento de error:
Erró el Tribunal de Primera Instancia, al considerar que el Expediente de Dominio no es el procedimiento para rectificar la cabida de una finca ya inscrita cuando la cabida resultante es por aumento de cabida superior al 20%.
Evaluados los planteamientos presentados por la Apelante en
el presente recurso, procedemos a exponer la normativa jurídica
aplicable al caso ante nuestra consideración.
II. A. Rectificación de Cabida
“Una de las maneras de lograr concordancia entre el Registro
y la realidad extra registral es el procedimiento de rectificación de
cabida”. Alameda Tower v. Muñoz Román, 129 DPR 698, 708 esc. 2
(1992). El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha reiterado que “para
inscribir el exceso de cabida de una finca es necesario practicar una
mensura de la misma con citación de los dueños colindantes y
acreditar tanto la mensura como la citación, acompañando al título
una certificación del agrimensor a ese efecto”. García v. Registrador,
71 DPR 202, 205 (1950). Nuestro Más Alto Foro igualmente ha
especificado que “siguiendo ese procedimiento puede inscribirse el
exceso de cabida siempre que éste no pase del 20 por ciento del área
total de la finca; y que si la cabida en exceso pasare del 20 por
ciento entonces es necesario acudir a los medios supletorios
autorizados por la Ley Hipotecaria”. Íd. (énfasis nuestro). “Estos
medios supletorios no son otros que el expediente posesorio o
el de dominio”. Íd, pág. 207. (énfasis nuestro). Véase además
Autoridad de Tierras v. Registrador, 62 DPR 506, 507 (1943); Pérez KLAN202400228 5
V. Registrador, 67 DPR 966,968 (1947); Rodríguez v. Registrador, 68
DPR 668, 673 (1948); Servicio de Acueductos v. Registrador, 70 DPR
232, 236 (1949).
A esos fines, la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria
del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley Núm. 210 de 8 de
diciembre de 2015, según enmendada, 30 LPRA sec. 6001 et seq.
(“Ley Núm. 210-2015”), provee varias alternativas para lograr la
modificación de la cabida de una finca para que el Registro de la
Propiedad refleje la realidad extra registral. En particular, el Artículo
195 de la Ley Núm. 210-2015, supra, dispone lo siguiente:
La rectificación de cabida de todas las fincas inscritas podrá hacerse constar en el Registro por cualquiera de los siguientes medios: 1. Mediante sentencia firme dictada en un procedimiento ordinario de deslinde judicial o fijación de cabida. 2. Por escritura pública cuando se trate de disminución de cabida irrespectivamente de la cantidad de la disminución o en casos de exceso de cabida no mayor del veinte por ciento (20%) de la cabida registrada. Es requisito indispensable llevar a cabo una mensura técnica con arreglo a la Ley Núm. 173 de 12 de agosto de 1988 y la Ley Núm. 319 de 15 de mayo de 1938, según enmendadas y a lo dispuesto en el Artículo siguiente. En todo caso de disminución de cabida será preciso acreditar además la autorización de la agencia gubernamental o municipal correspondiente. 3. Mediante expediente de dominio, por todo el exceso, cuando éste sea mayor del veinte por ciento (20%). En estos casos se citará el dueño anterior inmediato aunque haya trasmitido por escritura pública. En los casos en que el Departamento de la Vivienda es el titular de la finca o es quien haya otorgado el título, la rectificación de cabida por el exceso del veinte por ciento (20%) podrá realizarse mediante escritura pública y la oportuna mensura técnica acreditada con arreglo a lo dispuesto en esta Ley, y a la Ley Núm. 173 de 12 de agosto de 1988 y la Ley Núm. 319 de 15 de mayo de 1938, según enmendadas. (Énfasis nuestro).
III.
En el presente recurso, la Apelante nos solicita que
revoquemos la Sentencia emitida por el foro primario y se ordene la
continuación del procedimiento de rectificación de cabida ante el KLAN202400228 6
foro primario. Sostiene que el Artículo 195 de la Ley Núm. 210-2015,
supra, establece que en casos donde el exceso de cabida excede el
20% se debe tramitar ante el Tribunal de Primera Instancia,
mediante el procedimiento de expediente de dominio. Le asiste la
razón.
Como ya detallamos, el Artículo 95 de la Ley Núm. 210-2015,
supra, es claro al disponer que la rectificación de cabida de las fincas
inscritas podrá hacerse constar en el Registro mediante expediente
de dominio, en los casos que la diferencia del exceso de la cabida
sea mayor del veinte por ciento (20%). En el presente caso, la parte
aquí Apelante solicitó al foro primario la inscripción de la Finca
Número 87, de la cual alega es heredera. Sin embargo, advirtió al
foro primario que mediante la segregación aprobada por ARPE allá
para el 21 de febrero de 1984, dicha agencia estableció que la Finca
Núm. 87 tenía una caída de 22,699.5744 metros cuadrados,
equivalentes a 5.7754 cuerdas. No obstante, la Apelante alega que
el Registro de la Propiedad se había negado a inscribir la Escritura
Núm. 100 de Partición de Bienes Hereditarios, porque la cabida de
la finca era de 16,941.9703 metros cuadrados, equivalentes a
4.3105 cuerdas.
En vista de que no existe duda de que en este caso existen
incongruencias entre la cabida de la Finca Número 87 y que tal
diferencia constituye un exceso de cabida de más del 20%, es de
aplicación el inciso (3) del Art.195 de la Ley Núm. 210-2015, supra.
Es decir, para lograr armonizar la cabida registral de la finca con la
realidad extra registral, es meritorio que se ventile ante el foro
primario un proceso de expediente de dominio. Por tanto,
resolvemos que erró el foro apelado al desestimar la Petición y
determinar que correspondía atender la rectificación de cabida
mediante trámite notarial. KLAN202400228 7
IV.
Por los argumentos expuestos, revocamos la Sentencia
apelada. En consecuencia, devolvemos el caso al Tribunal de
Primera Instancia para la continuación de los procedimientos de
manera compatible con esta Sentencia.
Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
LCDA. LILIA M. OQUENDO SOLÍS Secretaria del Tribunal de Apelaciones