El Juez Asociado Señor Blanco Lugo
emitió la opinión del Tribunal.
A solicitud del Administrador de Estabilización Eco-nómica expedimos un auto de certiorari para revisar una sentencia dictada por el Tribunal Superior de San Juan por la cual se dejaron sin efecto varias órdenes finales de dicho funcionario, de fecha 11 de julio de 1956, fijando cánones máximos de alquiler para varios locales comerciales sitos en la Calle Post Núm. 4, de Mayagüez.
A los fines de resolver este recurso es necesario que hagamos un recuento de la legislación aprobada en rela-ción con la facultad del Administrador para la fijación de cánones de arrendamiento desde la aprobación de la Ley Núm. 464 de 25 de abril de 1946 (Leyes, pág. 1327, 17 [564]*564L.P.R.A. see. 181 et seq.). La autorización legislativa fue concedida en virtud del artículo 6 de dicha ley (17 L.P.R.A. see. 186), que ha sido enmendado por las Leyes Núm. 1 de 16 de julio de 1946 (Leyes (2), pág. 3), Núm. 37 de 22 de julio de 1947 (Leyes (2), pág. 141), Núm. 201 de 14 de mayo de 1948 (Leyes, pág. 575) y la Núm. 88 de 21 de junio de 1955 (Leyes, pág. 369).
Propiedades que Estaban Arrendadas en 1 de Octubre de 19J¡,2
El alquiler básico para estas propiedades es el canon que se pagaba en 1 de octubre de 1942. (3)
La ley autoriza al Administrador a fijar alquileres razo-nables en los siguientes casos:
a) Cuando así se justifique por razón de 1) mejoras de importancia capital ;(4) 2) aumento o reducción de mobiliario, [565]*565equipo o accesorios; 3) aumento o reducción en los servicios o suministros; 4) deterioro de la vivienda o del edificio!arren-dado; y, 5) aumento en las contribuciones territoriales.:
A partir del 14 de mayo de 1948, fecha de vigencia de la Ley 201 de ese año, ningún aumento que se conceda en viftud de estas disposiciones, excederá el alquiler básico en más dé un quince (15) por ciento. Esta limitación, sin embargo, no es aplicable a los casos de edificaciones ubicadas en la zona antigua o histórica que hayan sido objeto de obras sustanciales para conservar las características de la época colonial española (Ley 88 de 1955).
b) Cuando por razón de parentesco o de otras relaciones personales o especiales entre el inquilino y el propietario o debido a circunstancias peculiares, (5) el alquiler devengado en 1 de octubre de 1942 era sustancialmente más bajo que el devengado para edificaciones similares;
e) Cuando la propiedad se amuebla después del 1 de octubre de 1942, el Administrador podrá autorizar un aumento en el canon básico. Hasta el 22 de julio de 1947, fecha de vigencia de la Ley 37 de ese año, este aumento no podía exceder del veinte (20) por ciento del alquiler.
d) Cuando el inquilino tuviere una opción de compra con-venida con anterioridad al 1 de octubre de 1942 y se ha esti-pulado que los pagos se acreditarán al precio de compra. Ahora bien, si la opción no es posteriormente utilizada por el inqui-lino, y el alquiler fuere mayor que los prevalecientes en dicha fecha, el Administrador, a petición del inquilino, podrá fijar el alquiler máximo a base de los alquileres prevalecientes en octu-bre 1 de 1942. (6)
e) Hasta que comenzó a regir la Ley Núm. 201 de 1948, el Administrador podía aumentar el canon de edificaciones des-tinadas a propósitos comerciales según la importancia comer-cial de los pueblos y zonas en que estén radicadas tales edifi-[566]*566caciqnes y. :su costo de' construcción, pero en ningún caso el aumento podía exceder del cincuenta (50) por ciento del canon existente en octubre 1 de 1942. (6ª)
fi) Hasta que entró en vigor la Ley Núm. 201 de 1948, c;uapj4o,.. a juicio del Administrador, el alquiler prevaleciente en 1 de octubre de 1942, fuere excesivo, irrazonable y opresivo.
Propiedades que no Estaban Arrendadas en ' 1 de octubre de 194.2
En- estos casos no existe un alquiler básico, y el Admi-nistrador está facultado para fijar un canon comparable, o sea á base de los alquileres que prevalecían en Puerto Rico en: octubre 1 de 1942 para locales o viviendas similares. Esta misma, norma se aplicó en los casos de construcciones poste-riores a dicha fecha hasta la aprobación de la Ley 201 de 1943 que autorizó la fijación de alquiler en el caso de nuevas construcciones, no ya a base de los cánones prevalecientes en octubre de 1942 sino sobre la base del costo de construc-ción ' de dicha vivienda o edificio, con la limitación de que en ningún caso el canon excederá del doce (12) por ciento del'costo total, computado por una anualidad.(7)
[567]*567
Solares con Edificaciones Pertenecientes a Distinto Dueño
Hasta la aprobación de la Ley 37 de 1947,1a determina^ ción del alquiler razonable de solares en los cuales ubiqaban edificaciones pertenecientes a distintos dueños no podían exceder del doce (12) por ciento del valor de tasación del mismo. A partir de la vigencia de esta última ley, se rige por “las normas fijadas por la ley para viviendas o edificios dedicados a comercio, según fuere el caso.” (8)
El expediente administrativo revela que en 14 de noviembre de 1946 se presentó una planilla de inscripción del local a que se refiere el presente recurso y en la misma se hizo constar que el canon de arrendamiento tanto en 1 de octubre de 1942, como en 17 de julio de 1946, (8ª) era de $116.67 mensuales. Resulta pues claro, que este local tenía un canon básico de $116.67, que solamente podía ser reajus-tado por alguna de las circunstancias que hemos enumerado anteriormente al discutir la facultad del Administrador para fijar alquileres razonables a propiedades que estaban arren-dadas en 1 de octubre de 1942. En virtud de la planilla presentada, el Administrador determinó que el canon máximo del local era de $116.67. Este local consistía de un amplio solar y una construcción antigua de ladrillos, que el inquilino Arbona Hnos., Inc., destinaba para una fábrica de galletas. Este inquilino ocupó la propiedad desde 1937 hasta 1952, y durante todo este período el propietario ni gestionó ni obtuvo ningún aumento en el canon básico. Dicho inquilino hizo [568]*568mejoras por valor de $19,520.25 durante el término del arren-damiento (Vista de marzo 18 de 1955, pág. 31), y en el local que ocupa actualmente bajo el nombre de Sucrs. de Blanes, Inc., ha hecho una inversión adicional de $8,000. (Id., pág. 46.)
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El Juez Asociado Señor Blanco Lugo
emitió la opinión del Tribunal.
A solicitud del Administrador de Estabilización Eco-nómica expedimos un auto de certiorari para revisar una sentencia dictada por el Tribunal Superior de San Juan por la cual se dejaron sin efecto varias órdenes finales de dicho funcionario, de fecha 11 de julio de 1956, fijando cánones máximos de alquiler para varios locales comerciales sitos en la Calle Post Núm. 4, de Mayagüez.
A los fines de resolver este recurso es necesario que hagamos un recuento de la legislación aprobada en rela-ción con la facultad del Administrador para la fijación de cánones de arrendamiento desde la aprobación de la Ley Núm. 464 de 25 de abril de 1946 (Leyes, pág. 1327, 17 [564]*564L.P.R.A. see. 181 et seq.). La autorización legislativa fue concedida en virtud del artículo 6 de dicha ley (17 L.P.R.A. see. 186), que ha sido enmendado por las Leyes Núm. 1 de 16 de julio de 1946 (Leyes (2), pág. 3), Núm. 37 de 22 de julio de 1947 (Leyes (2), pág. 141), Núm. 201 de 14 de mayo de 1948 (Leyes, pág. 575) y la Núm. 88 de 21 de junio de 1955 (Leyes, pág. 369).
Propiedades que Estaban Arrendadas en 1 de Octubre de 19J¡,2
El alquiler básico para estas propiedades es el canon que se pagaba en 1 de octubre de 1942. (3)
La ley autoriza al Administrador a fijar alquileres razo-nables en los siguientes casos:
a) Cuando así se justifique por razón de 1) mejoras de importancia capital ;(4) 2) aumento o reducción de mobiliario, [565]*565equipo o accesorios; 3) aumento o reducción en los servicios o suministros; 4) deterioro de la vivienda o del edificio!arren-dado; y, 5) aumento en las contribuciones territoriales.:
A partir del 14 de mayo de 1948, fecha de vigencia de la Ley 201 de ese año, ningún aumento que se conceda en viftud de estas disposiciones, excederá el alquiler básico en más dé un quince (15) por ciento. Esta limitación, sin embargo, no es aplicable a los casos de edificaciones ubicadas en la zona antigua o histórica que hayan sido objeto de obras sustanciales para conservar las características de la época colonial española (Ley 88 de 1955).
b) Cuando por razón de parentesco o de otras relaciones personales o especiales entre el inquilino y el propietario o debido a circunstancias peculiares, (5) el alquiler devengado en 1 de octubre de 1942 era sustancialmente más bajo que el devengado para edificaciones similares;
e) Cuando la propiedad se amuebla después del 1 de octubre de 1942, el Administrador podrá autorizar un aumento en el canon básico. Hasta el 22 de julio de 1947, fecha de vigencia de la Ley 37 de ese año, este aumento no podía exceder del veinte (20) por ciento del alquiler.
d) Cuando el inquilino tuviere una opción de compra con-venida con anterioridad al 1 de octubre de 1942 y se ha esti-pulado que los pagos se acreditarán al precio de compra. Ahora bien, si la opción no es posteriormente utilizada por el inqui-lino, y el alquiler fuere mayor que los prevalecientes en dicha fecha, el Administrador, a petición del inquilino, podrá fijar el alquiler máximo a base de los alquileres prevalecientes en octu-bre 1 de 1942. (6)
e) Hasta que comenzó a regir la Ley Núm. 201 de 1948, el Administrador podía aumentar el canon de edificaciones des-tinadas a propósitos comerciales según la importancia comer-cial de los pueblos y zonas en que estén radicadas tales edifi-[566]*566caciqnes y. :su costo de' construcción, pero en ningún caso el aumento podía exceder del cincuenta (50) por ciento del canon existente en octubre 1 de 1942. (6ª)
fi) Hasta que entró en vigor la Ley Núm. 201 de 1948, c;uapj4o,.. a juicio del Administrador, el alquiler prevaleciente en 1 de octubre de 1942, fuere excesivo, irrazonable y opresivo.
Propiedades que no Estaban Arrendadas en ' 1 de octubre de 194.2
En- estos casos no existe un alquiler básico, y el Admi-nistrador está facultado para fijar un canon comparable, o sea á base de los alquileres que prevalecían en Puerto Rico en: octubre 1 de 1942 para locales o viviendas similares. Esta misma, norma se aplicó en los casos de construcciones poste-riores a dicha fecha hasta la aprobación de la Ley 201 de 1943 que autorizó la fijación de alquiler en el caso de nuevas construcciones, no ya a base de los cánones prevalecientes en octubre de 1942 sino sobre la base del costo de construc-ción ' de dicha vivienda o edificio, con la limitación de que en ningún caso el canon excederá del doce (12) por ciento del'costo total, computado por una anualidad.(7)
[567]*567
Solares con Edificaciones Pertenecientes a Distinto Dueño
Hasta la aprobación de la Ley 37 de 1947,1a determina^ ción del alquiler razonable de solares en los cuales ubiqaban edificaciones pertenecientes a distintos dueños no podían exceder del doce (12) por ciento del valor de tasación del mismo. A partir de la vigencia de esta última ley, se rige por “las normas fijadas por la ley para viviendas o edificios dedicados a comercio, según fuere el caso.” (8)
El expediente administrativo revela que en 14 de noviembre de 1946 se presentó una planilla de inscripción del local a que se refiere el presente recurso y en la misma se hizo constar que el canon de arrendamiento tanto en 1 de octubre de 1942, como en 17 de julio de 1946, (8ª) era de $116.67 mensuales. Resulta pues claro, que este local tenía un canon básico de $116.67, que solamente podía ser reajus-tado por alguna de las circunstancias que hemos enumerado anteriormente al discutir la facultad del Administrador para fijar alquileres razonables a propiedades que estaban arren-dadas en 1 de octubre de 1942. En virtud de la planilla presentada, el Administrador determinó que el canon máximo del local era de $116.67. Este local consistía de un amplio solar y una construcción antigua de ladrillos, que el inquilino Arbona Hnos., Inc., destinaba para una fábrica de galletas. Este inquilino ocupó la propiedad desde 1937 hasta 1952, y durante todo este período el propietario ni gestionó ni obtuvo ningún aumento en el canon básico. Dicho inquilino hizo [568]*568mejoras por valor de $19,520.25 durante el término del arren-damiento (Vista de marzo 18 de 1955, pág. 31), y en el local que ocupa actualmente bajo el nombre de Sucrs. de Blanes, Inc., ha hecho una inversión adicional de $8,000. (Id., pág. 46.)
Al desocuparse el inmueble, el propietario lo subdividió en 1953 en cinco locales, y procedió a arrendar cuatro de ellos mediante el pago de un canon total de $950 mensuales.(9) Los inquilinos reconstruyeron los locales utilizando la estruc-tura vieja, y según se alega, uno de ellos invirtió una suma de aproximadamente $6,000. (Id., pág. 59.) En junio 23 de 1954 el inquilino Ruiz se querelló de que el canon que :se'le cobraba era excesivo, e hizo referencia en su solicitud de rebaja, al canon básico que había pagado Arbona Hnos., Inc. En 6 de octubre de 1954 el propietario radicó una pla-nilla de inscripción del local que ocupaba Ruiz, y además de hacer constar el área que éste ocupaba, informó que la cons-trucción era de fecha anterior al 1 de octubre de 1942. En la inscripción del local de Caribbean Electric Inc. se dijo qU'e “este es un solar . . . donde dicha corporación ha ins-idiado un establecimiento comercial . . .” En 10 de diciem-bre siguiente el propietario presentó una declaración de inscripción de solones, en la cual hizo constar entre otras cosas, que “el local está dedicado a comercio, es propiedad de lós dueños del solar, pero fue reparado por el arrendatario, según convenio”, y que.“antes era un patio y formaba parte de una finca grande”.
De todo lo expuesto se deduce que no sólo se trata de un local que tenía un alquiler básico de $116.67 mensuales, sino que no era una nueva construcción, y que si alguna parte sustancial se había reconstruido, la obra la habían realizado los inquilinos y no el propietario. A pesar de esta situación de hechos, el Administrador, a los fines de resolver sobre [569]*569la solicitud de rebaja de alquiler presentada por el inquilino Ruiz, prefirió considerar el caso como el de una construcción nueva hecha después del 1 de octubre de 1942, e instruyó para que se fijara el canon a base de la computación de un doce (12) por ciento anual del costo de construcción y del valor del solar. (10) Se celebró la vista correspondiente, y en la misma se convino que la estructura vieja tenía un valor depreciado de $19,000 (11) La discrepancia surgió en cuanto al valor atribuible al solar, pues mientras el Administrador insistió en considerar únicamente el valor reajustado de tasa-ción para fines contributivos que ascendió a $31,675.00, el propietario sostuvo que tenía que considerarse el valar en él mercado del solar, (12) y al efecto presentó prueba pericial [570]*570para establecerlo entre $75,000 y $92,000. (13) A base de la fórmula utilizada por el Administrador, quien descartó totalmente la evidencia sobre el valor en el mercado del solar, sé fijaron cánones para los distintos locales que ascendieron a '$462.80.
El propietario recurrió al Tribunal Superior e impugnó las'órdenes'. Se dictó sentencia dejándolas sin efecto y devol-viendo el caso a la Administración por haber ésta cometido el error de no considerar la prueba que tuvo ante sí sobre el valor en el mercado de los solares.
Eh Coll v. Picó, ante, pág. 27, 36-37 (1960) expusimos hace sólo unos meses que ninguna estipulación o admisión de las partes puede inhibir a un tribunal en el ejercicio de su función de interpretar y aplicar la ley, aun cuando en •cuanto se refiere a los hechos y a la prueba tales estipula-ciones o admisiones normalmente obligan al juez y a las partes. Una de las justificaciones que se adujeron al expo-ner-tai doctrina es que “existen obvias razones de orden publico que impiden a los tribunales dictar fallos basados en normas erróneas de derecho, aunque éstas surjan de una estipulación suscrita por las partes”. Por eso rechazamos la interpretación que el Secretario de Hacienda había hecho de las disposiciones del artículo 291 (i) del Código Político al efecto de incluir los instrumentos quirúrgicos de un dentista movidos o usados exclusivamente a mano entre aquellos exentos de contribución. Posteriormente, en Cooperativa Cafeteros de Puerto Rico v. Gobierno de la Capital, ante, pág. 51 (1961), nos negamos a aceptar una interpretación [571]*571de la Ley de Patentes Municipales hecha por dicha entidad demandada que hubiese excluido el negocio de la deman-dante de la aplicación de dicha ley, y resolvimos en contra-rio, que el mismo estaba sujeto al pago de patente bajo la clasificación de “tienda mixta”.
Nuevamente nos vemos obligados a recurrir a la doc-trina enunciada para aplicarla al presente caso. Los hechos demuestran claramente que el Administrador utilizó una norma incorrecta para determinar y fijar el canon de los locales comerciales a que se refiere el procedimiento ante la agencia administrativa. La prueba señala sin lugar a dudas que no se trata de un caso de una nueva edificación cons-truida por el propietario con posterioridad al 1 de octubre de 1942, única situación en que la ley le autoriza a conside-rar para la fijación del canon el costo de construcción del edificio, y por interpretación administrativa, el valor del solar. El objeto del arrendamiento es un solar de 1650.20 metros cuadrados que contenía una edificación que para poder ser utilizada por los inquilinos tuvo que ser mejorada sus-tancialmente por éstos. Como esa propiedad estaba arren-dada en 1 de octubre de 1942, el Administrador no puede ignorar este alquiler básico, y sólo podía reajustarlo en alguno de los supuestos que mencionamos anteriormente en esta opi-nión. Es posible también que el Administrador determine que en realidad se trata de alquiler de unos solares urbanos,, y en tal caso, no estarían sujetos al control administrativo,, Riera v. Tribunal Superior, supra.
En Peñagarícano, Admor. v. Tribunal Superior, 81 D.P.R. 877 (1960) resolvimos que el Administrador de Esta-bilización Económica carece de facultades en ley para sus-tituir retroactivamente por otro razonable el canon básico que se pagaba en 1 de octubre de 1942, pero dijimos que no podíamos modificar órdenes administrativas — en dicho caso, de reembolso de alquileres pagados en exceso — si los inquilinos perjudicados no solicitan la revisión de las mismas ante el Tribunal Superior. En el presente caso, como los [572]*572inquilinos- no objetaron las órdenes del Administrador, nos limitaremos a revocar la sentencia dictada por el Tribunal Superior dejando sin efecto las órdenes de fijación de alqui-leres dictadas por el Administrador, y que fueron impugna-das únicamente por el propietario.
No es necesario, por tanto, que resolvamos dentro del presente procedimiento si el Administrador puede fijar el valor del solar a base de la tasación contributiva, prescin-diendo en absoluto de prueba sobre el valor en el mercado dél mismo. (14)
En el curso de la opinión nos referiremos a estas leyes por su número y el año de aprobación únicamente.