Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL VII
JOSÉ MEDINA CÓRDOVA Apelación Y OTROS procedente del Tribunal de APELANTE Primera Instancia, Sala Superior de v. Aguadilla
COMITÉ TIMÓN URB. Caso Núm.: PASEOS REALES CORP. AG2023CV01946 KLAN202400284 (SALÓN 0603) APELADA Sobre: INJUNCTION (ENTREDICHO PROVISIONAL, INJUNCTION PRELIMINAR Y PERMANENTE) Y OTROS Panel integrado por su presidenta, la Jueza Domínguez Irizarry, la Jueza Grana Martínez y el Juez Pérez Ocasio.
Grana Martínez, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de mayo de 2024.
Los apelantes, José Medina Córdova, Edna E. Ramos Sanabria
y su sociedad legal de gananciales solicitan que revoquemos la
sentencia en la que el Tribunal de Primera Instancia declaró NO HA
LUGAR la demanda.
El apelado, Comité Timón Urbanización Paseos Reales Corp. (en
adelante, el Comité o apelado), presentó su oposición al recurso.
Los hechos que anteceden la controversia ante nos son los
siguientes.
I
La parte apelante presentó una demanda de sentencia
declaratoria, injunction preliminar y permanente contra el apelado.
Sus alegaciones para solicitar un injunction son las siguientes. El
Comité se niega a venderle un interruptor manual (beeper) para
activar el control de acceso, porque alegadamente adeuda las cuotas
Número Identificador
SEN2024 _____________ KLAN202400284 2
de mantenimiento. Los apelantes no pueden tener acceso a su
propiedad libremente, porque el apelado pretende darle solo una llave
manual y en su residencia viven dos personas. El Comité discrimina
contra los apelantes, quienes tienen el mismo derecho que los demás
residentes a poseer un beeper, siempre y cuando paguen el costo. Los
apelantes han adquirido interruptores manuales (beepers) de terceras
manos, pero el apelado los desactiva. El 20 de octubre de 2023, los
apelantes presentaron una querella contra el apelado, porque les
invalidó el control de acceso y les inhabilitó el código del panel de
control. La acción del Comité les impide usar el código de entrada
cuando tienen visita y en situaciones de emergencia. El apelante se ha
quedado fuera de la urbanización en múltiples ocasiones. El cartero
en ocasiones no ha podido entrar a la urbanización por problemas con
los portones de entrada. El 8 de noviembre 2023, los residentes con
llaves no podían salir de la urbanización porque el portón estaba
dañado. Únicamente podían salir los residentes con interruptor
manual. El 15 de noviembre de 2023, no se podía entrar a la
urbanización ni con el interruptor manual (beeper), ni marcando el
número de entrada para contactar al titular.
Los apelantes adujeron que el Comité viola el Art. 3.015, 21
LPRA sec. 7425 del Código Municipal de Puerto Rico, porque le impide
el paso al área de control de acceso en igualdad de condiciones que
los demás propietarios y residentes. La parte apelante reclamó el
mismo derecho que los demás residentes a entrar y salir libremente,
independientemente del pago de las cuotas de mantenimiento. Su
reclamo está basado en los derechos constitucionales a la intimidad y
al disfrute de la propiedad. Según los apelantes, el apelado viola
ambos preceptos constitucionales, porque se niega a entregarle un
beeper y un código de acceso. Véase, pág. 1 del apéndice.
La demanda incluyó una segunda causa de acción en la que los
apelantes solicitaron una sentencia declaratoria. La parte apelante KLAN202400284 3
pidió al tribunal que reconociera que el control de acceso fue
establecido en virtud de la Ley de Control de Acceso y no de la
escritura de condiciones restrictivas.
El Comité alegó que el injunction es un recurso extraordinario
que no está disponible para ordenarle entregar inmediatamente a los
apelantes un control remoto de acceso a la urbanización. Según el
apelado, el apelante utiliza el remedio interdictal para obtener aquello
que solo puede tener si paga la cuota de mantenimiento. Además,
adujo que los apelantes tienen otro remedio adecuado en ley. Según el
apelado, los apelantes tienen disponible la Regla 56 de Procedimiento
Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 56, para reclamar su alegado derecho a tener
un control remoto y para las demás causas de acción, el proceso
ordinario establecido en el Código Civil. Por eso pidió la desestimación
de la demanda. Véase, pág. 27 del apéndice.
El foro apelado realizó la vista de interdicto preliminar y
permanente. Ambas partes comparecieron representadas por sus
abogados. El TPI analizó la prueba documental, adjudicó credibilidad,
tomó como ciertos todos los hechos bien alegados en la demanda y los
interpretó lo más favorable para la parte apelante. Luego de ese
ejercicio concluyó que la parte apelante utiliza el remedio interdictal
para obtener una forma más conveniente de entrar y salir de la
urbanización, mediante un dispositivo electrónico. Al TPI le quedó
claro que las alegaciones de la demanda no evidencian un riesgo real
de daño irreparable. Según el foro apelado, el mojarse con agua de
lluvia y la congestión de tránsito vehicular, no cumplen con la
definición de un daño irreparable.
El TPI determinó que los apelantes adquirieron la propiedad,
sujetos a las restricciones de control de acceso establecidas en el
contrato de compraventa. Al tribunal le quedó claro que el apelado
obró conforme al reglamento vigente de la urbanización. Según el TPI,
el apelante aceptó que estaba sujeto al contrato de compraventa KLAN202400284 4
donde se establecen las restricciones y se permite al apelado poner
condiciones como el pago de las cuotas de mantenimiento.
El foro apelado hizo hincapié en que los apelantes no han
recibido el dispositivo electrónico adicional, porque no pagan las
cuotas de mantenimiento. El TPI les aclaró que el interdicto no es el
remedio para su reclamo, ya que tienen disponibles remedios civiles
ordinarios adecuados en ley para hacer valer sus derechos. El 29 de
diciembre de 2023, el tribunal desestimó la demanda, porque los
hechos alegados por los apelantes no configuran un daño irreparable
y pueden reclamar sus derechos en un procedimiento ordinario.
Inconformes, los apelantes presentaron este recurso en el
alegan que:
Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al desestimar la demanda en su totalidad por falta de daño irreparable, admitiendo prueba contraria a las alegaciones que surgen de la Demanda en contravención al vehículo procesal de la desestimación.
Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al declarar sobre la petición de sentencia declaratoria que quedó establecido que el demandante compró con las restricciones que establece el contrato de compraventa vigente de la Urbanización cuando dichas expresiones las realizó el abogado y no la parte como surge de la Sentencia, en violación al debido proceso de ley.
II
Servidumbres de equidad y condiciones restrictivas
Las servidumbres en equidad conocidas como condiciones
restrictivas o restricciones voluntarias limitan el derecho propietario,
porque imponen cargas o gravámenes que obligan a presentes y
futuros adquirientes. El urbanizador de una finca las constituye
unilateralmente para restringir las facultades de todo futuro
adquiriente respecto al inmueble gravado. Las restricciones,
condiciones y limitaciones al uso y a las edificaciones permisibles
tienen el propósito primordial de preservar la belleza, comodidad y la
seguridad de los residentes. SLG Fernández-Bernal v. RAD-MAN et al., KLAN202400284 5
208 DPR 310, 326 (2021); Dorado del Mar v. Weber et als., 203 DPR
31, 42-43 (2019).
La validez y eficacia de las servidumbres está atada al
cumplimiento de los requisitos siguientes: (1) las limitaciones deberán
ser razonables, (2) ser parte de un plan general de mejoras, (3)
constar de forma específica en el título de la propiedad y (4) ser
inscritas en el Registro de la Propiedad. Una vez inscritas son
derechos reales oponibles erga omnes. El conocimiento de las
limitaciones y condiciones impuestas en virtud de las servidumbres se
imputa a todo presente y futuro adquiriente de la propiedad privada.
Las condiciones restrictivas son un contrato real en que las partes
acuerdan gravar su propiedad para limitar su uso. Igualmente están
obligados a su cumplimiento, quienes adquieren la propiedad, a
sabiendas de las restricciones inscritas en el Registro de la Propiedad.
Los tribunales estamos obligados a hacer cumplir las condiciones
restrictivas y los propósitos del contrato, una vez reconocida su
validez y vigencia. Así se preserva la autonomía de la voluntad de las
partes. SLG Fernández-Bernal v. RAD-MAN et al., supra, págs. 327-
328.
Las servidumbres en equidad son un contrato en el que las
partes pueden convenir gravar sus propiedades para delinear su uso.
La persona que adquiere una propiedad gravada con condiciones
restrictivas acepta someterse a ellas. Las servidumbres en equidad
tienen que respectarse, porque constituyen derechos reales. El dueño
que desea hacer valer o impedir la violación de las condiciones
restrictivas que lo gravan tienen a su disposición el injunction. No
obstante, las servidumbres en equidad pueden modificarse o
extinguirse por: (1) acuerdo de los interesados mediante rescisión
total o parcial o por la constitución de nuevas restricciones que
alteren las anteriores, (2) el transcurso del tiempo o por realizarse la
condición si las restricciones se constituyeron a plazo o KLAN202400284 6
condicionalmente, (3) por confusión si se reúne en una misma
persona la propiedad de todos los predios sirvientes y dominantes, (4)
por renuncia o abandono de los propietarios que se benefician de la
servidumbre mediante conducta que demuestre la intención
concluyente de renunciar o abandonarle, (5) expropiación forzosa del
predio sirviente, si las condiciones restrictivas son incompatibles con
el uso público del inmueble expropiado y (6) cuando los cambios
radicales del vecindario las convierten en irrazonables y opresivas
para el dueño del predio sirviente y destruyen el valor que la
restricción tenía para el dueño del predio dominante. Dorado del Mar
v. Weber et als., supra, pág. 44.
Los consejos, las juntas o asociaciones de residentes son los
entes facultados para imponer las cuotas destinadas a sufragar los
costos de instalación, operación y mantenimiento del sistema de
control de acceso y los salarios del personal contratado para operarlo.
Además, tienen legitimación activa para cobrar las cuotas y reclamar
el pago de la deuda judicialmente. Los propietarios que no hayan
autorizado expresamente el establecimiento del sistema de control de
acceso no están obligados a pagar las cuotas de mantenimiento, salvo
que posteriormente se comprometan a satisfacerlas mediante un
contrato escrito. Dorado del Mar v. Weber et als., supra, pág. 51. El
propietario que no autorice inicialmente el establecimiento del acceso
controlado y quiera posteriormente comprometerse al pago, tendrá
que hacerlo por escrito. No obstante, ese procedimiento no es
necesario, cuando el propietario autoriza desde el principio el
establecimiento del régimen de acceso controlado. Jta. Residentes v.
SLG Lora-Ayala, 206 DPR 248, 253-254 (2021).
Caquias v. Asoc. Res. Mansiones Río Piedras 134 DPR 181 (1993)
Resumimos los hechos del caso reseñado, por ser pertinentes a
la presente controversia. Son los siguientes. La urbanización no KLAN202400284 7
estuvo sujeta al cierre de acceso desde sus inicios. El sistema de
control de acceso se estableció en el año 1990. La Asociación entregó
los controles remotos a los residentes que suscribieron el contrato de
mantenimiento y pagaron la cuota mensual, junto a un depósito.
Algunos residentes se negaron a suscribir el contrato de
mantenimiento y a pagar la cuota mensual y el depósito. A estos
residentes, la Asociación no les entregó los controles remotos ni las
claves.
La Asociación demandó a los residentes que se negaron a pagar
las cuotas de mantenimiento para que cumplieran con el pago. Según
la Asociación, los demandados no tenían derecho a recibir los
controles de acceso hasta que no pagaran.
Los residentes que se negaban a pagar las cuotas presentaron
una demanda sobre sentencia declaratoria, interdicto preliminar y
permanente contra la Asociación. Según los demandantes, nunca
firmaron un contrato autorizando el control de acceso. Los
demandantes pidieron al tribunal que ordenara a la Asociación
desistir del cobro y a entregarles los controles sin requerir el pago. La
Asociación contestó que los demandantes no tenían derecho a los
controles, porque a diferencia de lo que alegaban, autorizaron y
estuvieron de acuerdo con la implementación del sistema. Según la
Asociación, el derecho a recibir los controles y las llaves era de
quienes pagaban las cuotas de mantenimiento y de los que se
opusieron desde sus inicios al cierre.
El TPI resolvió en la acción de los residentes contra la
Asociación, que la demandada tenía que proveerles a los
demandantes el mismo acceso que a los demás residentes, con todos
los beneficios del sistema de control de acceso, incluyendo la entrega
de los controles remotos. La Asociación acudió al Tribunal Supremo
de Puerto Rico. KLAN202400284 8
En la acción de la Asociación contra los residentes, los
demandados presentaron una moción de sentencia sumaria parcial
en la que alegaron que no existía un contrato que los obligara a pagar.
Además, invocaron lo resuelto por el TPI en el otro caso. El TPI
declaró no ha lugar la sentencia sumaria y señaló vista en su fondo.
Los residentes acudieron al Tribunal Supremo de Puerto Rico.
El Tribunal Supremo atendió conjuntamente los recursos
presentados por ambas partes y redujo la controversia relevante para
nuestro caso a determinar, si los residentes opositores tienen derecho
a los controles remotos y a las llaves del paseo peatonal, libre de
costo, sin que se les obligue a pagar la cuota de mantenimiento ni a
ser miembro de la Asociación. La decisión advierte que no existe
controversia de hechos esenciales ni materiales. Según el tribunal, no
existe controversia de que la Asociación se niega a entregarle a los
demandantes los controles y las llaves, porque entiende que ese
derecho es exclusivo de los residentes que pagaron y de los que se
opusieron desde el principio al control de acceso. Al Tribunal
Supremo de Puerto Rico le quedó claro que la Asociación entiende que
los demandantes consintieron al control de acceso, cuando firmaron
la autorización para controlar el acceso. A lo que los residentes
contestaron, que esa autorización no tiene el alcance que alega la
Asociación.
La controversia fue atendida conforme a la entonces vigente Ley
de Control de Acceso de 1987, Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987,
derogada por la Ley Núm. 107-2020, Código Municipal de Puerto
Rico. La derogada ley obligaba al pago de cuotas de mantenimiento a:
(1) los dueños de fincas en las que la autorización del municipio al
sistema de acceso controlado constaba en el Registro de la Propiedad,
(2) a los residentes que autorizaron la solicitud para establecer el
control de acceso, si el sistema implantado es igual en términos
económicos al que autorizaron, (3) a los residentes que se obligaron KLAN202400284 9
posteriormente mediante un contrato escrito y (4) a los residentes que
adquirieron, luego de implantado el control de acceso. No obstante, el
tribunal advirtió que la Ley de Control de Acceso, supra, también
reconocía el derecho de los residentes a oponerse al establecimiento
de ese sistema y a no pagar las cuotas para su establecimiento,
operación, mantenimiento o remoción. El Tribunal Supremo de Puerto
Rico concluyó que los vecinos que se opongan al sistema de control de
acceso tienen exactamente los mismos derechos que los vecinos que
hayan apoyado el sistema y que contribuyan económicamente a su
mantenimiento. Aunque reconoció que podría parecer injusto para
quienes pagan, dejó claro que ese fue el balance que hizo el legislador.
El Tribunal Supremo de Puerto Rico confirmó la sentencia
sumaria a favor de los residentes que se negaron a pagar y ordenó a
la Asociación a entregarles libre de costo, los controles y las llaves del
paseo peatonal y a desistir de cobrarles.
El Código Municipal, supra, derogó la Ley de Control de Acceso,
en cuya vigencia se resolvió Caquias v. Asoc. Res. Mansiones Río
Piedras, supra, pero incorporó varias de sus disposiciones. El Art.
3002(c) del Código Municipal, 21 LPRA sec. 7412, establece que los
propietarios que autoricen el control de acceso tienen que hacerlo por
escrito. Según el Art. 3012 del mismo estatuto, 21 LPRA sec. 7420,
establece que están obligados a pagar las cuotas de mantenimiento:
(1) los propietarios de fincas en las que se haya inscrito la
autorización o permiso bajo el procedimiento establecido en la sección
7418 de este título, (2) los propietarios que autorizaron la solicitud
para establecer el control de acceso, según fue implementado, (3) todo
propietario adquiriente de una finca ubicada en una urbanización
autorizada por el municipio a controlar el acceso, o que se encontrara
en trámite de obtener el consentimiento de tres cuartas partes de los
propietarios y que conste por escrito, (4) cuando la solicitud fue hecha
por el urbanizador, desarrollador o constructor, el pago será KLAN202400284 10
obligatorio para toda persona que advenga dueño del inmueble y (5)
los propietarios que no autorizaron expresamente el establecimiento
del sistema de control de acceso, pero posteriormente se
comprometieron al pago por escrito.
Por su parte, el Art. 3015 del Código Municipal, 21 LPRA sec.
7425, establece que los propietarios que no autorizan expresamente el
establecimiento de control de acceso no están obligados a pagar las
cuotas para su establecimiento, operación, mantenimiento o
remoción, salvo a que se hayan comprometido en un contrato escrito.
Los residentes que así se han comprometido están obligados a
contribuir proporcionalmente al pago del sistema. No obstante, se
garantiza el derecho de todo residente o propietario al acceso al área,
sujeta al control de acceso en igualdad de condiciones.
Injunction
El injunction es un recurso extraordinario que pretende
prohibir u ordenar la ejecución de un acto, para evitar que se causen
perjuicios inminentes o daños irreparables a alguna persona, cuando
no hay otro remedio adecuado en ley. Art. 675 del Código de
Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA sec. 3521.
Por su parte, el injunction preliminar pendente lite es el recurso
que el tribunal emite antes de la celebración del juicio en su fondo. De
ordinario, se emite posterior a la celebración de una vista en la que
las partes tienen la oportunidad de presentar prueba en apoyo y
oposición a su expedición. Su objetivo principal es mantener el estado
actual de las cosas, hasta tanto se celebre el juicio en sus méritos,
para evitar que el demandado no promueva una situación que
convierta en académica la determinación final del tribunal. El derecho
sustantivo se ventilará en un juicio plenario, como sucede en
cualquier otro tipo de acción. Regla 57.3 de Procedimiento Civil. Next
Step Medical v. Bromedicon et al., 190 DPR 474, 485-486 (2014). KLAN202400284 11
El remedio extraordinario del injuntion preliminar está ligado
estrechamente a la doctrina de la equidad. El injunction preliminar va
dirigido a requerir o prohibir un acto determinado, para impedir
perjuicios inminentes o menoscabos irreparables a alguna persona
durante la pendencia del litigio. El factor cardinal que gobierna la
expedición del injuction preliminar es la existencia de una amenaza
real de sufrir algún menoscabo para el cual no existe remedio
adecuado en ley. Los factores que el tribunal debe ponderar al
momento de evaluar la expedición de una orden de entredicho
provisional o injunction preliminar son los siguientes: (1) la
naturaleza de los daños que su denegatoria o concesión pueda
ocasionarle a las partes, (2) su irreparabilidad o la existencia de un
remedio adecuado en ley, (3) la probabilidad de que la parte
promovente prevalezca al resolverse el litigio en su fondo, (4) la
probabilidad de que la causa se torne académica de no concederse el
injunction, (5) el posible impacto sobre el interés público del remedio
solicitado y (6) la diligencia y buena fe con que ha obrado la parte
peticionaria. Reglas 57.2 y 57.3 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap.
V. Next Step Medical v. Bromedicon et al., supra, págs. 486-487.
La parte que solicita un injuntion tiene que demostrar un daño
irreparable, que no puede ser satisfecho adecuadamente por los
remedios legales disponibles. La expedición del recurso extraordinario
de injunction requiere detectar si la acción connota o no un agravio de
patente intensidad al derecho del individuo que reclama una
reparación urgente. Un daño irreparable es aquel que no puede ser
satisfecho adecuadamente, mediante los remedios legales disponibles.
VDE Corporation v. F & R Construction, 180 DPR 21, 40 (2010); Asoc.
Vec. V. Caparra v. Asoc. Fom. Educ., 173 DPR 304, 320 (2008). Su
expedición procederá, siempre que el remedio legal existente, no
proteja adecuadamente los derechos sustantivos del peticionario, con KLAN202400284 12
la prontitud, rapidez y eficacia provista por los derechos de equidad.
Yiyi Motors, Inc. v. E.L.A., 177 DPR 230, 282 (2009).
El injunction permanente se produce por una sentencia final.
Una vez celebrado el juicio en sus méritos y previo a ordenar un
injunction permanente, el tribunal deberá considerar nuevamente, si
existe otro remedio adecuado en ley. Los factores que los tribunales
deben considerar para determinar si procede un injunction
permanente son los siguientes: (1) si el demandante ha prevalecido en
un juicio en sus méritos, (2) si el demandante posee algún remedio
adecuado en ley, (3) el interés público implicado y (4) el balance de
equidades. Aut. Tierras v. Moreno & Ruiz Dev. Corp., 174 DPR 409,
428 (2008). Este recurso extraordinario se caracteriza por su
perentoriedad, ya que está dirigido a evitar un daño inminente o
restablecer el régimen de ley conculcado por conducta opresiva, ilegal
o violenta del transgresor del orden jurídico. Plaza Las Américas v. N
& H, 166 DPR 631, 643 (2005).
En Asoc. Vec. Urb. Huyke v. Bco. Santander, 157 DPR 521, 537
(2002), el Tribunal Supremo de Puerto Rico resolvió lo siguiente:
“Los dueños de predios sujetos a servidumbres de equidad tienen disponible el recurso de injunction, para hacer efectivos sus derechos e impedir violaciones a las limitaciones impuesta. Únicamente, tienen que probar la violación a la servidumbre, para que se justifique el uso del injunction, sin necesidad de que se pruebe daños reales. Colón v. San Patricio Corporation, ante, pág. 259”.
Sentencia Declaratoria
La sentencia declaratoria es un mecanismo remedial y
profiláctico que permite anticipar la dilucidación de los méritos de
cualquier reclamación ante los tribunales, siempre y cuando exista un
peligro potencial contra quien la solicita. Está disponible
independientemente de que existan otros remedios. Su eficacia y vigor
son los mismos de una sentencia o resolución definitiva. Se dicta en
aquellos procesos en los que los hechos demuestran que existe una
controversia sustancial entre partes que tienen intereses legales KLAN202400284 13
adversos y tiene el propósito de disipar una incertidumbre jurídica y
contribuir a la paz social. Es adecuada a la solución a planteamientos
constitucionales. Las personas que presentan una sentencia
declaratoria deben tener legitimación activa. Por eso tienen que
demostrar la existencia o inminencia de un daño claro y real no
imaginario o hipotético. Senado de PR v. ELA, 203 DPR 62, 70-71
(2019).
Honorarios por Temeridad
La temeridad es contraria a los principios de eficiencia en la
administración de la justicia y el buen funcionamiento de los
tribunales. SLG González-Figueroa v. SLG et al., 209 DPR 138, 145-
149 (2022).
No obstante, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha reconocido
que no es temerario quien plantea asuntos complejos y novedosos
sobre los que no existen precedentes vinculantes. Igualmente, ha
expresado que tampoco existe temeridad cuando hay alguna
desavenencia honesta en cuanto al derecho aplicable a los hechos del
caso. Por el contrario, ha advertido que es claramente temerario
quien: (1) insiste contumazmente en alegar algo, sin prueba
fehaciente que lo apoye, (2) niega los hechos que le constan o son de
fácil corroboración y (3) dilata los procedimientos judiciales para no
responder por sus obligaciones. La imposición de honorarios de
abogados por temeridad descansa en la sana discreción judicial. SLG
González-Figueroa v. SLG et al., supra, pág. 149.
Por otro lado, el Reglamento del Tribunal de Apelaciones, 4
LPRA Ap. XXII-B, dispone lo siguiente:
Regla 85 — Costas y sanciones
[…]
(B) Si el Tribunal de Apelaciones determina que el recurso ante su consideración es frívolo o que se presentó para dilatar los procedimientos, lo denegará o desestimará, según sea el caso, e impondrá a la parte promovente o a su abogado o abogadas las costas, los gastos, los KLAN202400284 14
honorarios de abogado y la sanción económica que estime apropiada, la cual deberá reflejar, en lo posible, el costo de la dilación para el Estado y para la parte opositora recurrida causado por la interposición del recurso, conforme a las guías que establezca el Tribunal de Apelaciones. El tribunal impondrá iguales medidas a la parte promovida o a su abogado cuando determine que la contestación al recurso es frívola o que ha sido presentada para dilatar los procedimientos.
(C) El Tribunal de Apelaciones impondrá costas y sanciones económicas en todo caso y en cualquier etapa a una parte, a su abogado o a su abogada por la interposición de recursos frívolos o por conducta constitutiva de demora, abandono, obstrucción o falta de diligencia en perjuicio de la eficiente administración de la justicia.
III
La controversia se reduce a determinar si el apelante tiene una
causa de justifique que el tribunal dicte un injuncion y una sentencia
declaratoria a su favor.
La parte apelante alega que el apelado viola su derecho
constitucional propietario, porque se niega a venderle un interruptor
manual (beeper) para activar el control de acceso. Los apelantes
aducen que el apelado le ha ocasionado un agravio de patente
intensidad, porque los ha privado del único acceso para entrar y salir
de su residencia. Según los apelantes, la escritura de compraventa y
el reglamento de la urbanización no le dan poder al Comité para
impedirle el acceso, por no pagar las cuotas de mantenimiento. Los
apelantes argumentan que el daño es inminente, porque el apelado
tampoco le ha entregado unas llaves para entrar y salir de la
urbanización. Aunque reconocen que existe una escritura con
condiciones restrictivas, alegan que no se cumplió el procedimiento
para implantar el control de acceso y que el Municipio autorizó ese
sistema, luego de que adquirieron su residencia.
El Comité sostiene que presentó como evidencia la Escritura de
Condiciones Restrictivas, debidamente inscrita en el Registro de la
Propiedad, el Reglamento de la Urbanización Paseos Reales y la
aprobación de ARPE para el cierre. El apelado alega que el propio KLAN202400284 15
apelante admitió que firmó las condiciones restrictivas y que el
Comité le garantizó su derecho al debido proceso de ley, antes de
cancelarle el beeper y el código de acceso.
Según el apelado, el apelante aceptó que el Comité le pidió por
escrito que pasara por la administración y que fueron a su casa para
informarle que tenía que pagar las cuotas de mantenimiento. El
apelado aduce que el daño alegado no es inminente, porque a los
apelantes se les ofreció una llave para acceder y salir de la
urbanización, pero se niegan a recibirla. Además, sostiene que el daño
es autoinfligido, porque los apelantes se niegan a pagar las cuotas de
mantenimiento y a recibir las llaves. Finalmente, reclama la
imposición de honorarios por temeridad contra los apelantes.
El primer señalamiento de error no se cometió. El injunction no
es el remedio adecuado en ley para que los apelantes reclamen que el
Comité le entregue o venda un interruptor manual (beeper) para
activar el control de acceso. El remedio de injunction no procede,
porque el apelante no ha demostrado que la conducta del Comité le
ha ocasionado un daño irreparable. La prueba presentada y no
controvertida, nos deja claro que no existe un daño irreparable,
porque no es cierto que el Comité privó a los apelantes del derecho a
entrar y salir de su residencia. El apelante declaró que no tiene
ningún acceso a la propiedad, pero su testimonio no tiene
credibilidad. Véase, págs. 18 y 19 de la transcripción. El propio
apelante explicó que se puede acceder a la urbanización mediante
llaves, por un código o a través del tele-entry. Véase, pág. 15 de la
transcripción. Su admisión de que el Comité ha intentado entregarle
unas llaves, hace evidente que puede acceder y salir de la
urbanización. Véase, pág. 13 de la transcripción. Según su
testimonio, su descontento se debe a que el uso de llaves es un poco
arcaico. Su representación legal añade que son dos residentes y que
solo se les ofrece una llave y que no pueden salir cuando el portón se KLAN202400284 16
daña a diferencia de los residentes que tienen beeper. Véase, págs.
32, 80 y 82 de la transcripción.
La presidenta del Comité confirmó que el apelante se niega en
todo momento a recibir las llaves, a pesar de que se le pidió que
pasara para informarle cómo iba a entrar a la urbanización y se envió
un emplazador y personal de la Junta e incluso intervino la policía.
Según la testigo, los apelantes no han ido a buscar las llaves, porque
no existe evidencia de un recibo firmado.
El daño que alegan los apelantes es autoinfligido. El apelado no
les entrega el interruptor manual, porque se niegan a pagar las cuotas
de mantenimiento. El apelante admitió que no ha hecho ningún pago
y que, en el año 2018, el Comité presentó una demanda en su contra,
en la que reclamó que cumpliera con las cuotas de mantenimiento. El
pleito culminó con una sentencia a favor del Comité. Véase, págs. 14,
36 y 40 de la transcripción. El 24 de marzo de 2023, el TPI declaró HA
LUGAR la demanda por cobro de dinero que presentó el apelado
contra la apelante, en el caso AG2018CV00044. Véase, pág. 38 del
apéndice. Otro hecho que demuestra que los apelantes se autoinfligen
el daño que alegan, es su negativa a recibir las llaves que le
permitirían el acceso.
Las alegaciones de violaciones al debido proceso de ley tampoco
son correctas. El propio apelante reconoció que el Comité le envió una
carta en la que le informó que le iba a quitar el código de acceso, por
no pagar las cuotas de mantenimiento. Véase, pág. 13 de la
transcripción. Además, aceptó de que fueron personalmente a su
residencia para informarle que le quitarían el código por falta de pago,
pero para él eso era una forma de intimidarlo. Véase, pág. 14 de la
transcripción.
La representación legal de los apelantes sostiene que el acceso
de sus clientes a su propiedad no puede afectarse por la falta de pago.
No obstante, olvida que el apelante se obligó a cumplir con el pago de KLAN202400284 17
las cuotas en la escritura de condiciones restrictivas de la
urbanización, que está debidamente inscrita en el Registro de la
Propiedad. El apelante fue confrontado con la alegación quinta de su
propia demanda en la que alegó expresamente que:
5. La Escritura 317 del 2 de septiembre de 2003, EXPOSITIVO SEGUNDO, Inciso (N) dispone de la siguiente manera: The Access to URBANIZACION PASEOS REALES in Aguadilla, Puerto Rico, will be controlled at it principal gate by electrically, operation gate. All futures owners in this controlled project will be obligated to maintain and share equally all maintenance cost of this gate. This gate has been provided by the developer for future access control of this project.
Véase, pág. 2 del apéndice.
El señor Medina aceptó que compró la propiedad con las
restricciones de acceso establecidas en la Escritura 317 otorgada el 2
de septiembre de 2003 y leyó en voz alta la cláusula citada. Véase,
pág. 38 de la transcripción. Su testimonio y la copia de la escritura
nos dejan claro que el apelante asumió el pago del control de acceso,
cuando adquirió la propiedad y firmó la escritura de condiciones
restrictivas. Véase, pág. 39 de la transcripción.
El TPI hizo constar en la sentencia del caso de cobro de cuotas
de mantenimiento, una certificación registral estipulada por las partes
que certifica que la finca de los apelantes está gravada con las
condiciones restrictivas establecidas en la Escritura Núm. 317,
estipulada por las partes. Ambas partes estipularon en ese caso, que
la Escritura Núm. 317 se inscribió en el Registro de la Propiedad,
antes de que los apelantes adquirieran su propiedad. El tribunal citó
la cláusula siguiente:
…The Association of Property Owners of Urbanizacion Paseos Reales Will determine the amount of monthly maintenance fee to be equally shared by all property owners. This obligation can and will be legally enforced against all property owners by Association of Property Owners.
Véase, pág. 39 del apéndice del recurso. KLAN202400284 18
Los apelantes cuestionan que el TPI fundamentó la decisión en
un reglamento que no fue el que el apelado le entregó como evidencia
y que no fue presentado en la vista. No obstante, la juez de instancia
hizo claro que decidiría conforme al reglamento que se admitió como
evidencia. Véase, págs. 50-51 de la transcripción. Además, de que la
decisión está realmente basada en la escritura otorgada en la que los
apelantes se obligaron a cumplir con las condiciones restrictivas que
incluyen el pago del sistema de acceso controlado.
Por otro lado, los apelantes sostienen que el Comité discrimina
en su contra porque a los demás residentes se les permite tener un
interruptor manual. El discrimen alegado no existe. Los apelantes son
quienes pretenden un trato preferencial al de los residentes que si
cumplen con el compromiso de pagar por el sistema de acceso
controlado. El señor Medina aceptó que compró la propiedad con las
restricciones de acceso establecidas en la Escritura Núm. 317 y leyó
en voz alta la cláusula citada. Véase, pág. 38 de la transcripción. No
obstante, los apelantes invocan la aplicación de Caquias v. Asoc. Res.
Mansiones Río Piedras, supra. Sin embargo, existen diferencias
significativas que impiden su aplicación a estos hechos. En Caquias v.
Asoc. Res. Mansiones Río Piedras, supra, unos propietarios que nunca
consintieron al cierre demandaron a la Asociación de Residentes,
porque se negaba a entregarles el beeper y las llaves del portón
peatonal. La urbanización en ese caso no estuvo sujeta a control de
acceso desde sus inicios. Fue muchos años después que la Asociación
estableció el control de acceso. Los hechos de este caso son distintos.
El control de acceso está inscrito en el Registro de la Propiedad y los
apelantes consintieron mediante escritura. Además, en Caquias, los
residentes fueron privados de todas las formas de acceso. A los
apelantes se les ha provisto las llaves que dan acceso a la
urbanización y se les ha citado para informarle cómo se les dará
acceso, pero se niegan a recibir las llaves y a comunicarse con el KLAN202400284 19
Comité. Cuando el Tribunal Supremo de Puerto Rico dijo en Caquias
v. Asoc. Res. Mansiones Río Piedras, supra, que todo propietario
tendrá acceso en igualdad de condiciones, se refirió a los que no
autorizaron el cierre conforme a la ley y a los que se les privó de todo
acceso. El tribunal no se refirió a quienes, como los apelantes, no
pagan, a pesar de que se comprometieron desde la compraventa al
cierre y al pago de las cuotas de mantenimiento y a quienes se les ha
provisto una forma de acceso, pero se niegan a aceptarla.
El injuction no procede, porque los apelantes no probaron que
el apelado les causó un daño irreparable. Los apelantes son quienes
se niegan a recibir la llave para entrar y salir de la urbanización. Al
hecho de que los apelantes no han demostrado que el apelado le ha
causado un daño irreparable, se añade que tienen a su disposición
otros remedios adecuados en ley. Los apelantes pueden hacer sus
reclamos sobre las deficiencias que alegan tiene el sistema de control
de acceso y sobre su derecho a que se les entregue un beeper,
mediante una demanda ordinaria e incluso peticionar remedios
provisionales.
El apelante sostiene en el segundo señalamiento de error que
no admitió que compró su propiedad con las restricciones que
establece el contrato de compraventa y alega que esas expresiones las
hizo su abogado. El segundo error no se cometió. El apelante aceptó
que compró la propiedad con las restricciones de acceso establecidas
en la escritura e incluso leyó en voz alta la cláusula citada. Véase,
pág. 38 de la transcripción.
Este tribunal ordena a los apelantes el pago de $3,000.00 de
honorarios de abogado, por la presentación de un recurso frívolo. La
Regla 85(B) y (C) del Reglamento de Apelaciones, supra, nos autoriza a
imponer los honorarios y las sanciones económicas que entendamos
necesarias a la parte que presenta un recurso frívolo. La frivolidad de
los apelantes consiste en su insistencia en utilizar el remedio KLAN202400284 20
extraordinario del injunction para solicitar que se le entregue un
interruptor manual (beeper), primeramente, cuando es diáfanamente
claro que la urbanización está sujeta a condiciones restrictivas, según
la abundante prueba1 y teniendo otros remedios disponibles en ley.
Su temeridad se acrecienta, debido a que es la parte apelante quien se
autoinflige el daño, porque se niega a pagar por el mantenimiento de
del control de acceso de solo $15.00, a pesar de que es una obligación
que consta inscrita en el Registro de la Propiedad y que asumió por
escrito cuando adquirió su residencia. Su conducta temeraria ha
ocupado el tiempo y los recursos del tribunal y sometido a la apelada
a una litigación innecesaria.
IV
Por los fundamentos antes expuestos, se confirma la sentencia
apelada.
De otra parte y fundamentados en la facultad que nos confiere
la Regla 85(B) y (C) del Reglamento del Tribunal de Apelaciones,
supra, imponemos al apelante $3,000.00 de honorarios de abogado
por temeridad a favor de la parte apelada. Dicha suma deberá ser
satisfecha en un término de sesenta (60) días a partir de la fecha de
notificación de esta Sentencia. Se le ordena a dicha parte que
notifique ante este foro el cumplimiento de dicho pago.
Lo acordó el Tribunal y lo certifica la Secretaria del Tribunal de
Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones
1Escritura de Condiciones Restrictivas; Reglamento de la Urbanización y Permiso de ARPe.