Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL VI
MADRIGAL REALTY, LLC; APELACIÓN GUILLERMO NEVÁREZ procedente del GONZÁLEZ Tribunal de Primera Instancia, Apelantes Sala Superior de KLAN202400798 Ciales v. Caso número: GONZALO MALDONADO AR2024CV01320 SIERRA, FULANO DE TAL Y OTROS Sobre: Desahucio (en Apelados precario)
Panel integrado por su presidenta, la jueza Ortiz Flores, la juez Aldebol Mora y la jueza Boria Vizcarrondo.
Aldebol Mora, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 21 de octubre de 2024.
Comparece la parte apelante, Madrigal Realty, LLC y
Guillermo Nevárez González, y nos solicita que revoquemos la
Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala
Superior de Ciales, el 23 de agosto de 2024, notificada el 26 del
mismo mes y año. Mediante dicho dictamen, el foro primario declaró
No Ha Lugar la demanda sobre desahucio incoada por la parte
apelante.
Por los fundamentos que exponemos a continuación, se
confirma el dictamen apelado.
I
El 12 de julio de 2024, Madrigal Realty, LLC (Madrigal) y
Guillermo Nevárez González (Nevárez González) (apelantes), por sí y
como miembro administrador de Madrigal, incoaron una demanda
sobre desahucio en precario en contra de Gonzalo Maldonado Sierra
(Maldonado Sierra o apelado).1 Sostuvieron que eran los únicos
1 Apéndice II del recurso, págs. 7-10.
Número Identificador SEN2024 _______________ KLAN202400798 2
dueños y titulares de un inmueble sito en Ciales, en donde
Maldonado Sierra residía y disfrutaba precariamente en una porción
del terreno. Arguyeron que Maldonado Sierra ocupaba sin derecho
la propiedad. Plantearon que habían realizado varios requerimientos
a Maldonado Sierra para que desalojara y entregara el inmueble,
pero este había hecho caso omiso. Argumentaron que Maldonado
Sierra era un detentador de la propiedad en cuestión y, por ello,
solicitaron que se le ordenara el desalojo de la propiedad dentro del
término mandatorio establecido por ley.
Por su parte, el 20 de agosto de 2024, Maldonado Sierra
presentó su alegación responsiva.2 En esencia, negó las alegaciones
en su contra y alegó que ostentaba la posesión del referido inmueble,
en concepto de dueño. Especificó que había estado en posesión de
esa propiedad de forma ininterrumpida por más de sesenta (60)
años, lo cual era de conocimiento general en la comunidad. Como
defensa afirmativa y/o reconvención, argumentó que su madre y su
padrastro entraron en posesión de la propiedad hacía más de
sesenta (60) años, cuando el entonces dueño de la finca, Antonio
Ramos, le cedió el lote y una “casucha” enclavada en este, a cambio
de que trabajaran en la finca, “por un jornal bajo o de hambre”.
Indicó que, posteriormente, Antonio Ramos o su sucesión le vendió
la finca matriz a Nevárez González. Explicó que este último respetó
los derechos de su madre y su padrastro, quienes ostentaban del
predio de terreno y con quienes compartía la residencia y el lote de
terreno donde estaba enclavada la residencia.
Según adujo Maldonado Sierra, luego de la destrucción de la
referida estructura por el paso del huracán George en el año 1998,
gestionó las ayudas pertinentes con la Agencia Federal para el
Manejo de Emergencias (FEMA), para su reconstrucción y
2 Apéndice III del recurso, págs. 15-24. KLAN202400798 3
rehabilitación. Planteó que, en agradecimiento, su madre y su
padrastro le cedieron todos sus derechos sobre el inmueble, por lo
que, a partir de entonces, es el único titular de la propiedad. Alegó
que los dueños anteriores de la propiedad principal o matriz nunca
intervinieron con este y sus antecesores, por lo que poseyeron y
están poseyendo el inmueble quieta, pública y pacíficamente en
concepto de dueños por más de sesenta (60) años. Argumentó que
se cumplían con los siete (7) requisitos cardinales de la figura de
usucapión, por lo que era forzoso concluir que había adquirido la
titularidad del inmueble por prescripción adquisitiva.
En desacuerdo, el 12 de agosto de 2024, los apelantes
presentaron una Moción Sobre el Procedimiento Sumario de
Desahucio en Contra del Precarista.3 Indicaron que Maldonado
Sierra admitió en su contestación a la demanda que estaba en
precario en un lote de terreno que forma parte de la finca en
cuestión, sin pagar canon o merced alguna. Arguyeron que dicha
alegación responsiva era incompatible con el procedimiento sumario
de desahucio establecido en el Código de Enjuiciamiento Civil de
Puerto Rico de 1933, 32 LPRA secs. 2821-2838. Argumentaron que
el tribunal no debía permitir que una parte demandada en
desahucio utilice el pretexto de supuestos títulos adecuados con el
objetivo de privar de la protección de la ley a quienes ostentan el
título, obligándoles a que acudan al procedimiento ordinario. Según
adujeron, no constituía un conflicto de títulos lo expuesto por
Maldonado Sierra, ya que este había estado en una institución
carcelaria durante las últimas décadas y se encontraba en la
comunidad mediante libertad provisional hacía más de un (1) año.
Plantearon que Maldonado Sierra era un constructor de mala fe que
ocupaba en precario la finca en cuestión, sin autorización alguna
3 Apéndice V del recurso, págs. 27-29. KLAN202400798 4
del dueño. En virtud de ello, solicitaron que se continuara el
procedimiento sumario de desahucio, ya que habían acreditado
ser los dueños y titulares registrales de la propiedad ocupada en
precario por Maldonado Sierra.
El día siguiente, Maldonado Sierra replicó y solicitó la
conversión del proceso a uno ordinario.4 Arguyó que los apelantes
sacaron de contexto su alegación responsiva. Alegó que estar
confinado en una institución penal no interrumpía el término de
prescripción adquisitiva, ya que no era una de las tres (3)
circunstancias de interrupción enumeradas en nuestro
ordenamiento jurídico. Reiteró que tanto él como sus antecesores
habían mantenido la posesión del inmueble de forma pública y
pacífica por más de sesenta (60) años, por lo que poseía un título
que oponer sobre la propiedad en cuestión, tan bueno o mejor que
el alegado por los apelantes. Negó lo relacionado a la construcción
de mala fe y reiteró lo alegado sobre ello en su contestación a la
demanda. En vista de lo anterior, solicitó que el procedimiento de
desahucio se convirtiera a uno ordinario.
El 20 de agosto de 2024, se celebró un juicio en su fondo.
Según surge de la Minuta,5 la parte apelada hizo un planteamiento
sobre la existencia de un conflicto de título. Debido a ello, reiteró
su solicitud de que el pleito se llevara a cabo de forma ordinaria.
En desacuerdo, la parte apelante citó a C.R.U.V. v. Román, infra, y
solicitó que se dictara una sentencia sumaria. Entendidos los
argumentos de las partes, el tribunal de instancia ordenó a que se
procediera con el desfile de la prueba. No obstante, previo a ello, una
vez más, la parte apelada planteó que el caso debía dilucidarse
por la vía ordinaria y no sumaria.
4 Apéndice VI del recurso, págs. 30-36. 5 Entrada Núm. 16 del Caso Núm. AR2024CV01320 en el Sistema Unificado de
Manejo de Casos (SUMAC). KLAN202400798 5
Evaluadas las posturas de las partes, el 23 de agosto de 2024,
notificada el 26 del mismo mes y año, el Tribunal de Primera
Instancia emitió la Sentencia que nos ocupa.6 En particular,
desglosó las siguientes determinaciones de hechos:
1. La parte demandante es titular en pleno dominio de la finca marcada como la número 5930 en el Barrio Frontón de Ciales, en la cual el demandado ocupa una porción de 300 metros.
2. El demandado ocupa dicho predio sin pagar canon o merced alguno.
3. Los padres del demandado ocuparon en concepto de dueños la porción de 300 metros de dicha finca desde principios de la década de 1960.
4. El demandado ha ocupado dicho predio en el mismo concepto luego de la muerte de sus progenitores.
5. El demandado ha estado fuera de la posesión material del predio de 300 metros desde el 2002 hasta el 2020 por convicción en varios casos penales.
6. Antes de ingresar al sistema correccional[,] ni él ni su familia habían sido inquietados en la posesión en concepto de dueños.7
El foro primario concluyó que la parte apelada había
presentado prueba tendiente a demostrar que estaba en posesión de
la finca en concepto de dueña. Determinó que surgía un conflicto
prima facie de título que no es posible dirimir en un procedimiento
sumario de desahucio. En virtud de ello, desestimó la causa de
acción.
Inconforme, el 29 de agosto de 2024, la parte apelante acudió
ante esta Curia mediante el recurso de epígrafe y señaló el siguiente
señalamiento de error:
Err[ó] manifiestamente el TPI al declarar sin lugar la demanda de desahucio en precario, bajo la premisa equivocada de que existe un posible conflicto de títulos, que no era posible dirimir en este procedimiento o convertir el caso en uno ordinario, con el agravante de que el TPI incurrió en una interpretación equivocada de la ley especial de desahucio en un claro abuso de discreción, prejuicio o parcialidad. La conclusión de
6 Apéndice I del recurso, págs. 1-6. 7 Íd., págs. 1-2. KLAN202400798 6
posible conflicto de título no está sostenida por el expediente, ya que el demandado-[apelado] no presentó prueba testimonial, documental, pericial ni de ninguna otra naturaleza que evidenci[e] que este poseyó la propiedad en carácter de dueño en posesi[ó]n de mala fe o de buena fe.
En cumplimiento con nuestra Resolución del 3 de septiembre
de 2024, la parte apelada compareció mediante Alegato de la Parte
Apelada el 2 de octubre del mismo año.
Con el beneficio de la comparecencia de las partes,
procedemos a resolver.
II
A
El desahucio es un procedimiento especial de naturaleza
sumaria cuyo objetivo principal es recuperar la posesión material de
una propiedad inmueble mediante el lanzamiento o expulsión del
arrendatario o precarista que la detente sin pagar canon o merced
alguna. 32 LPRA sec. 2822; SLG Ortiz-Mateo v. ELA, 211 DPR 772
(2023); Cooperativa v. Colón Lebrón, 203 DPR 812, 820 (2020); Mora
Dev. Corp. v. Sandín, 118 DPR 733 (1987); C.R.U.V. v. Román, 100
DPR 318 (1971). El procedimiento sumario de desahucio procura de
la manera más rápida posible, la reivindicación de determinados
derechos de la persona arrendadora, tales como recuperar la
posesión material del bien arrendado, reduciendo al mínimo
constitucionalmente permisible las garantías procesales. Tal
proceder sumario ha permitido limitar y acortar ciertos términos y
prescindir de ciertos trámites comunes al proceso ordinario, sin que
ello conlleve suprimir o menoscabar la oportunidad de la persona
arrendataria de ejercer con efectividad sus defensas durante el
litigio. Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, 130 DPR 226, 241-
245 (1992); Mora Dev. Corp. v. Sandín, supra, págs. 749-750. El
desahucio no es una de las formas de terminar el arrendamiento,
sino un medio de recobrar judicialmente la cosa inmueble KLAN202400798 7
arrendada, cuando aquél se acaba por la concurrencia de ciertas
causas extintivas. Esta acción tiene un carácter resolutorio del
contrato. Mora Dev. Corp. v. Sandín, supra.
El Código de Enjuiciamiento Civil de Puerto Rico de 1933
establece las normas vigentes sobre la acción de desahucio y
establece el procedimiento a cumplir en su trámite ante los
tribunales. 32 LPRA sec. 2821 et seq. En su Artículo 620, el citado
estatuto dispone que toda persona dueña de finca, sus apoderados,
los usufructuarios y cualquier otra persona que tenga derecho a
disfrutar la propiedad y sus causahabientes tendrán a su haber el
procedimiento de desahucio. 32 LPRA sec. 2821. Asimismo, el
Artículo 627 del Código de Enjuiciamiento Civil de Puerto Rico de
1933, 32 LPRA sec. 2829, permite, a modo de excepción y
únicamente a solicitud de parte interesada, acumular una
reclamación en cobro de dinero, fundamentada en la falta de pago
del canon o precio en que se basa la reclamación de desahucio,
dentro del procedimiento judicial sobre desahucio. La acción
acumulable no se refiere a aquellas en las que se invoque como
defensa un conflicto de título, la defensa de vicios ocultos en la
propiedad como justificación para no proceder al pago pactado, o
una reconvención por daños. En estas últimas circunstancias se
requerirá un juicio plenario o, dicho de otra manera, el juicio
declarativo correspondiente en el curso ordinario de los
procedimientos judiciales. Cabe destacar que la acción acumulable
tiene que estar íntimamente atada o relacionada a la acción de
desahucio.
Cónsono con lo anterior, un conflicto de títulos
oportunamente levantado por quien detente la posesión del bien
inmueble impide la ventilación sumaria del desahucio. En ese
contexto, el procedimiento debe convertirse de sumario a uno
ordinario. A tales efectos, si la parte demandada en un pleito sobre KLAN202400798 8
desahucio produce prueba suficiente que tienda a demostrar que
tiene algún derecho a ocupar un inmueble y que tiene un título tan
bueno o mejor que el de la parte demandante, surge un conflicto de
título que hace improcedente la acción de desahucio. C.R.U.V. v.
Román, supra; Escudero v. Mulero, 63 DPR 574 (1944).
Sobre dicho particular, nuestro más Alto Foro ha expresado
que la determinación sobre la conversión de un pleito de desahucio
en uno ordinario no configura una regla automática. Turabo Ltd.
Partnership v. Velardo Ortiz, supra. Dentro del marco procesal
sumario del desahucio, la decisión recae sobre la sana discreción
del tribunal. Íd.
B
Sabido es que este Tribunal Apelativo actúa, esencialmente,
como foro revisor. Dávila Nieves v. Meléndez Marín, 187 DPR 750,
770 (2013). Es por ello que, nuestra encomienda principal es
examinar cómo los tribunales inferiores aplican el Derecho a los
hechos particulares de cada caso. Íd. Cónsono con lo anterior, el
desempeño de nuestra función revisora se fundamenta en que el
Tribunal de Primera Instancia desarrolle un expediente completo
que incluya los hechos que haya determinado ciertos a partir de la
prueba que se le presentó. Íd. Es decir, nuestra función de aplicar y
pautar el Derecho requiere saber cuáles son los hechos, tarea que
corresponde, primeramente, al foro de instancia. Íd. Como foro
apelativo, no celebramos juicios plenarios, no presenciamos el
testimonio oral de los testigos, no dirimimos credibilidad y no
hacemos determinaciones de hechos. Íd. Esa es la función de los
tribunales de primera instancia. Íd.
Por el contrario, al momento de analizar prueba documental,
prueba pericial o testimonios de testigos ofrecidos mediante
declaraciones escritas, estamos en la misma posición que el
Tribunal de Primera Instancia. Ortiz et al. v. S.L.G. Meaux, 156 DPR KLAN202400798 9
488, 495 (2002). Así, “el Tribunal Apelativo tendrá la facultad para
adoptar su propio criterio en la apreciación y evaluación de la
prueba pericial, y hasta para descartarla, aunque resulte
técnicamente correcta”. Santiago Ortiz v. Real Legacy et al., 206 DPR
194, 219 (2021), citando a González Hernández v. González
Hernández, 181 DPR 746, 777 (2011). Asimismo, es norma básica
que las conclusiones de derecho son revisables en su totalidad por
el foro apelativo. Dávila Nieves v. Meléndez Marín, supra, pág. 770.
Ahora bien, como norma general, los tribunales apelativos aceptan
como correctas las determinaciones de hechos de los tribunales
inferiores, así como su apreciación sobre la credibilidad de los
testigos y el valor probatorio de la prueba presentada en la sala. Íd.,
pág. 771.
En nuestro ordenamiento jurídico no se favorece la
intervención de los foros apelativos para revisar la apreciación de la
prueba, la adjudicación de credibilidad o las determinaciones de
hechos formuladas por el Tribunal de Primera Instancia, en
ausencia de pasión, prejuicio, parcialidad o error manifiesto. Sucn.
Mena Pamias et al. v. Meléndez et al., 212 DPR 758 (2023); Pueblo v.
Hernández Doble, 210 DPR 850 (2022); Santiago Ortiz v. Real Legacy
et al., supra. Ello, debido a que el foro de instancia está en mejor
posición que un tribunal apelativo para llevar a cabo esta importante
tarea judicial. Dávila Nieves v. Meléndez Marín, supra, pág. 771.
En consideración a la norma de corrección que cobija a las
determinaciones realizadas por el Tribunal de Primera Instancia,
cuando una parte peticionaria señala errores dirigidos a cuestionar
la apreciación o suficiencia de la prueba, la naturaleza del derecho
apelativo requiere que esta ubique al foro revisor en tiempo y espacio
de lo ocurrido en el foro primario. Ello se logra utilizando alguno de
los mecanismos de recopilación de prueba oral, como lo son: (1)
transcripción de la prueba, (2) exposición estipulada o (3) exposición KLAN202400798 10
narrativa. Pueblo v. Pérez Delgado, 211 DPR 654 (2023). Los
tribunales de mayor jerarquía no pueden cumplir a cabalidad su
función revisora sin que se le produzca, mediante alguno de estos
mecanismos, la prueba que tuvo ante sí el foro primario. Íd.
Sobre ese particular, nuestro Tribunal Supremo ha reiterado
que las disposiciones reglamentarias que gobiernan los recursos que
se presentan ante el Tribunal de Apelaciones deben observarse
rigurosamente. Pueblo v. Pérez Delgado, supra. Véase, Hernández
Maldonado v. Taco Maker, 181 DPR 281 (2011). De esa manera, los
abogados y las abogadas tienen la obligación de cumplir fielmente
con el trámite prescrito en las leyes y en los reglamentos aplicables
para el perfeccionamiento de los recursos. Íd. No puede quedar al
arbitrio de la representación legal decidir qué disposiciones
reglamentarias aplican y cuándo. Íd. Por tanto, es tarea de la parte
peticionaria presentar al foro revisor la prueba oral bajo la que
se pretende impugnar las determinaciones del foro a quo. Íd.
Esbozada la norma jurídica, procedemos a aplicarla al recurso
antes nos.
III
La parte apelante sostiene que el Tribunal de Primera
Instancia incidió al declarar No Ha Lugar la demanda sobre
desahucio en precario, bajo la premisa equivocada de que existe un
posible conflicto de títulos. Aduce que el foro primario interpretó
erróneamente la ley especial de desahucio en un claro abuso de
discreción, prejuicio o parcialidad, toda vez que el conflicto de títulos
no estaba sostenido por el expediente. Sobre ese particular, sostiene
que la parte apelada no presentó prueba testimonial, documental,
pericial ni de ninguna otra naturaleza que evidencie que esta poseyó
la propiedad en carácter de dueña. En la alternativa, solicita que se
devuelva el caso al foro de origen para que continúen los
procedimientos por la vía ordinaria. KLAN202400798 11
Conforme detalláramos previamente, como norma general,
los tribunales apelativos aceptamos como correctas las
determinaciones de hechos de los tribunales inferiores, así como su
apreciación sobre la credibilidad de los testigos y el valor probatorio
de la prueba presentada en la sala. Los foros apelativos no debemos
intervenir con la apreciación de la prueba de los foros primarios,
salvo que exista pasión, prejuicio, parcialidad o error manifiesto. Es
decir, el foro primario merece deferencia ante planteamientos de
error sobre admisibilidad de la prueba presentada y la apreciación
que le confirió, especialmente ante la ausencia de una transcripción
de los procedimientos que nos ponga en posición de lo contrario. En
el caso de autos, la parte apelante no sometió copia de la
transcripción de la prueba oral vertida en la vista en su fondo, ni
una exposición estipulada o narrativa, por lo que, en su ausencia,
se presumen correctas las determinaciones de hechos desglosadas
por el foro a quo en la Sentencia apelada. En ese sentido, nuestra
intervención se ciñe a atender cuestiones puramente normativas a
la luz de la prueba expresamente contenida en el expediente
apelativo que atendemos.
Según esbozamos, un conflicto de títulos oportunamente
levantado por quien detente la posesión del bien inmueble impide la
ventilación sumaria del desahucio. Ahora bien, la conversión de un
pleito de desahucio en uno ordinario no configura una regla
automática, pues esa decisión recae sobre la sana discreción del
tribunal sentenciador. En cuanto a ello, constituye norma reiterada
que el tribunal de instancia tiene discreción, de acuerdo con los
hechos específicos de cada caso, para ordenar la conversión del
procedimiento de desahucio sumario a uno ordinario. Como norma
general, las determinaciones discrecionales del foro primario,
relacionadas con el manejo del caso, merecen nuestra deferencia, a
menos que se demuestre que la determinación tomada por el foro KLAN202400798 12
primario fue irrazonable, abusó de su discreción o incurrió en un
menoscabo a la justicia.
Tras examinar el recurso presentado por la parte apelante y
los documentos que obran en el expediente, no encontramos razón
alguna para intervenir con la sana discreción del foro a quo en la
determinación apelada. De una revisión sosegada del expediente que
nos ocupan, surge un conflicto de títulos que hace improcedente la
acción sumaria de desahucio. En el caso de autos, el foro primario
desestimó la causa de acción sumaria, por entender que el pleito
ameritaba ser dilucidado por la vía ordinaria. Sobre ello, la parte
apelante plantea que, ante el conflicto de títulos, el foro de instancia
debía convertir el pelito en uno ordinario y continuar con los
procedimientos. Sin embargo, del expediente surge que, previo a la
celebración del juicio en su fondo, la parte apelada solicitó en varias
ocasiones la conversión del procedimiento, mientras que el apelante
se opuso y solicitó reiteradamente que el proceso fuera sumario. Por
consiguiente, en ese contexto, le merecemos deferencia al manejo
del caso efectuado por el foro juzgador.
En virtud de lo anterior, concluimos que no medió arbitrariedad
o error, ni abuso de discreción del Tribunal de Primera Instancia en
su determinación. En fin, al evaluar concienzuda y ponderadamente
los eventos procesales al palio de la normativa jurídica antes
esbozada, coincidimos con la determinación del foro primario.
IV
Por las razones que anteceden, confirmamos el dictamen
apelado.
Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones