José M. Pérez López, Lorraine Alicea Torres Y La Sociedad Legal De Gananciales Compuesta Por Ambos v. Consejo De Titulares Del Condominio Costa Dorada II
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Opinion
Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL III
REVISIÓN José M. Pérez López, ADMINISTRATIVA Lorraine procedente del Alicea Torres y la Departamento de Sociedad Legal Asuntos del de Gananciales Consumidor compuesta por TA2026RA00075 ambos Querella Núm. C-ARE-2024- Recurrente 0006680
vs. SOBRE: IMPUGNACIÓN DE Consejo de Titulares del ACUERDOS Y Condominio Costa VOTOS TOMADOS Dorada II EN ASAMBLEA ORDINARIA Recurrida Panel integrado por su presidente, el Juez Hernández Sánchez, el Juez Rivera Torres y el Juez Marrero Guerrero.
Hernández Sánchez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 20 de marzo de 2026.
El 23 de febrero de 2026, el Sr. José M. Pérez López, la Sra.
Lorraine Alicea Torres, y la Sociedad Legal de Gananciales
compuesta por ambos (en conjunto, los recurrentes) comparecieron
ante nos mediante un Recurso de Revisión Judicial y solicitaron la
revocación de una Resolución que se emitió el 29 de diciembre de
2025 y se notificó el 31 de diciembre de 2025 por el Departamento
de Asuntos de Consumidor (el DACo). Mediante el aludido dictamen,
el DACo declaró No Ha Lugar la Querella que presentaron los
recurrentes y, en consecuencia, se ordenó su cierre y archivo.
Por los fundamentos que expondremos a continuación
confirmamos el dictamen recurrido.
I.
El 15 de noviembre de 2024, los recurrentes presentaron una
Querella ante el DACo sobre impugnación de acuerdos y votos
tomados en asamblea ordinaria contra el Consejo de Titulares del TA2026RA00075 2
Condominio Costa Dorada II (el Consejo o recurrido).1 Alegaron que
eran titulares del apartamento C-7 del Condominio Costa Dorada II,
ubicado en Dorado, Puerto Rico, el cual fue sometido al régimen de
propiedad horizontal mediante escritura matriz otorgada en el año
1990. Sostuvieron que, el 10 de febrero de 2024, se celebró una
asamblea ordinaria del Consejo en la que se sometieron a votación
tres (3) opciones de rediseño de la fachada del condominio y una
propuesta para permitir a los titulares del primer piso remover las
rejas de los balcones posteriores.
Manifestaron que, durante la asamblea, el Lcdo. Luis Cay
expresó que dichas modificaciones requerían el voto afirmativo de
dos terceras (2/3) partes de los titulares, basándose en los Arts. 39
y 52 de la Ley de Condominios de Puerto Rico, infra. Indicaron que
ellos y otros titulares cuestionaron esa interpretación, señalando
que el Art. 39(b)(5) de la referida ley establecía que, en los
condominios creados previo a la vigencia de dicha ley, los cambios
de fachada requerían la aprobación unánime del Consejo.
Expresaron que, ante la controversia, se acordó que la Junta de
Directores solicitaría una opinión legal independiente.
En cuanto a las votaciones celebradas, respecto a las opciones
de diseño de fachada, indicaron que los titulares presentes votaron
de la siguiente manera: la Opción #1 obtuvo 23 votos a favor y 6 en
contra; la Opción #2 obtuvo 22 votos a favor; y la Opción #3 obtuvo
23 votos a favor. Expusieron que, por su parte, la propuesta para
permitir la remoción de las rejas en los apartamentos del primer piso
recibió 18 votos a favor y 5 en contra. De este modo, señalaron que
ninguna de las propuestas alcanzó la unanimidad de los titulares.
Sostuvieron que, posteriormente, realizaron una consulta
informal al DACO, donde se le informó que el requisito aplicable era
1 Véase, Entrada Núm. 1 del apéndice del recurso, SUMAC TA. TA2026RA00075 3
la unanimidad. De igual forma, señalaron que el Lcdo. José E. De la
Cruz Skerrett confirmó mediante consulta y opinión legal escrita que
los cambios que alteraran la estética o diseño arquitectónico del
condominio requerían aprobación unánime. No obstante,
puntualizaron que, aunque la Junta de Directores comunicó dicha
opinión meses después, no emitió una determinación final ni
certificó si las propuestas sometidas a votación fueron aprobadas o
rechazadas.
En vista de lo antes mencionado, argumentaron que las
votaciones realizadas no cumplieron con el requisito de unanimidad
exigido por la ley para cambios de fachada en condominios
constituidos antes de su vigencia, y que la falta de una
determinación oficial por parte de la Junta de Directores había
generado incertidumbre entre los titulares respecto a los diseños
permitidos y posibles remodelaciones. En consecuencia, solicitaron
la intervención del DACO para que declarara nulos e ineficaces los
acuerdos adoptados en la asamblea del 10 de febrero de 2024
relacionados con cambios arquitectónicos y de fachada, y ordenara
a la Junta de Directores y al Consejo de Titulares cumplir
estrictamente con los requisitos legales aplicables.
Así las cosas, el 2 de diciembre de 2024, el Consejo presentó
una Moción de Desestimación.2 Relató que, la querella impugnaba
los acuerdos adoptados por el Consejo en la asamblea del 10 de
febrero de 2024, particularmente los cambios propuestos a puertas,
ventanas y rejas posteriores en los apartamentos del primer nivel.
Señaló que, durante la asamblea surgieron dudas sobre si las
alteraciones de fachada requerían el voto de dos terceras (2/3)
partes de los titulares, conforme a los Arts. 39 y 52(c) de la Ley de
Condominios de Puerto Rico, o unanimidad. Indicó que,
2 Véase, Entrada Núm. 5 del apéndice del recurso, SUMAC TA. TA2026RA00075 4
posteriormente, el DACO y una opinión legal contratada por ellos
coincidieron en que, por tratarse de un condominio previo a la ley
vigente, los cambios de fachada requerían unanimidad.
Expresó que, aunque la Junta de Directores no había
implementado un plan de acción al momento de radicarse la
querella, el asunto sería reconsiderado en la asamblea anual
programada para febrero de 2025, donde se evaluarían nuevamente
los cambios conforme a la opinión legal emitida. Por ello, argumentó
que no existía una controversia real y que el curso de acción
adoptado por el Consejo atendería el reclamo planteado. En
consecuencia, solicitó la desestimación de la querella por
improcedente y académica, al no presentar un caso o controversia
justiciable.
En respuesta, el 21 de diciembre de 2024, los recurrentes
presentaron una Moción en Oposición de Moción de Desestimación y
Solicitud de Resolución Sumaria.3 Argumentaron que la solicitud de
desestimación carecía de fundamento, ya que la querella sí exponía
alegaciones suficientes para justificar el remedio solicitado.
Señalaron que el Consejo basó su planteamiento en la alegación de
que se convocaría una asamblea en febrero de 2025 para votar
nuevamente sobre los cambios de fachada, pretendiendo que esa
futura votación volviese académica la controversia actual. Sin
embargo, expusieron que la querella se centraba en la validez de los
votos tomados en la asamblea del 10 de febrero de 2024, los cuales,
a su juicio, eran nulos, y que la Junta de Directores se había negado
a reconocer su invalidez, insistiendo incluso en su moción que las
propuestas fueron aprobadas.
Argumentaron que existía una controversia viva que le
correspondía resolver al DACo, pues una votación futura no alteraba
3 Véase, Entrada Núm. 7 del apéndice del recurso, SUMAC TA. TA2026RA00075 5
la validez de los votos impugnados. Insistieron que aun si se
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Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL III
REVISIÓN José M. Pérez López, ADMINISTRATIVA Lorraine procedente del Alicea Torres y la Departamento de Sociedad Legal Asuntos del de Gananciales Consumidor compuesta por TA2026RA00075 ambos Querella Núm. C-ARE-2024- Recurrente 0006680
vs. SOBRE: IMPUGNACIÓN DE Consejo de Titulares del ACUERDOS Y Condominio Costa VOTOS TOMADOS Dorada II EN ASAMBLEA ORDINARIA Recurrida Panel integrado por su presidente, el Juez Hernández Sánchez, el Juez Rivera Torres y el Juez Marrero Guerrero.
Hernández Sánchez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 20 de marzo de 2026.
El 23 de febrero de 2026, el Sr. José M. Pérez López, la Sra.
Lorraine Alicea Torres, y la Sociedad Legal de Gananciales
compuesta por ambos (en conjunto, los recurrentes) comparecieron
ante nos mediante un Recurso de Revisión Judicial y solicitaron la
revocación de una Resolución que se emitió el 29 de diciembre de
2025 y se notificó el 31 de diciembre de 2025 por el Departamento
de Asuntos de Consumidor (el DACo). Mediante el aludido dictamen,
el DACo declaró No Ha Lugar la Querella que presentaron los
recurrentes y, en consecuencia, se ordenó su cierre y archivo.
Por los fundamentos que expondremos a continuación
confirmamos el dictamen recurrido.
I.
El 15 de noviembre de 2024, los recurrentes presentaron una
Querella ante el DACo sobre impugnación de acuerdos y votos
tomados en asamblea ordinaria contra el Consejo de Titulares del TA2026RA00075 2
Condominio Costa Dorada II (el Consejo o recurrido).1 Alegaron que
eran titulares del apartamento C-7 del Condominio Costa Dorada II,
ubicado en Dorado, Puerto Rico, el cual fue sometido al régimen de
propiedad horizontal mediante escritura matriz otorgada en el año
1990. Sostuvieron que, el 10 de febrero de 2024, se celebró una
asamblea ordinaria del Consejo en la que se sometieron a votación
tres (3) opciones de rediseño de la fachada del condominio y una
propuesta para permitir a los titulares del primer piso remover las
rejas de los balcones posteriores.
Manifestaron que, durante la asamblea, el Lcdo. Luis Cay
expresó que dichas modificaciones requerían el voto afirmativo de
dos terceras (2/3) partes de los titulares, basándose en los Arts. 39
y 52 de la Ley de Condominios de Puerto Rico, infra. Indicaron que
ellos y otros titulares cuestionaron esa interpretación, señalando
que el Art. 39(b)(5) de la referida ley establecía que, en los
condominios creados previo a la vigencia de dicha ley, los cambios
de fachada requerían la aprobación unánime del Consejo.
Expresaron que, ante la controversia, se acordó que la Junta de
Directores solicitaría una opinión legal independiente.
En cuanto a las votaciones celebradas, respecto a las opciones
de diseño de fachada, indicaron que los titulares presentes votaron
de la siguiente manera: la Opción #1 obtuvo 23 votos a favor y 6 en
contra; la Opción #2 obtuvo 22 votos a favor; y la Opción #3 obtuvo
23 votos a favor. Expusieron que, por su parte, la propuesta para
permitir la remoción de las rejas en los apartamentos del primer piso
recibió 18 votos a favor y 5 en contra. De este modo, señalaron que
ninguna de las propuestas alcanzó la unanimidad de los titulares.
Sostuvieron que, posteriormente, realizaron una consulta
informal al DACO, donde se le informó que el requisito aplicable era
1 Véase, Entrada Núm. 1 del apéndice del recurso, SUMAC TA. TA2026RA00075 3
la unanimidad. De igual forma, señalaron que el Lcdo. José E. De la
Cruz Skerrett confirmó mediante consulta y opinión legal escrita que
los cambios que alteraran la estética o diseño arquitectónico del
condominio requerían aprobación unánime. No obstante,
puntualizaron que, aunque la Junta de Directores comunicó dicha
opinión meses después, no emitió una determinación final ni
certificó si las propuestas sometidas a votación fueron aprobadas o
rechazadas.
En vista de lo antes mencionado, argumentaron que las
votaciones realizadas no cumplieron con el requisito de unanimidad
exigido por la ley para cambios de fachada en condominios
constituidos antes de su vigencia, y que la falta de una
determinación oficial por parte de la Junta de Directores había
generado incertidumbre entre los titulares respecto a los diseños
permitidos y posibles remodelaciones. En consecuencia, solicitaron
la intervención del DACO para que declarara nulos e ineficaces los
acuerdos adoptados en la asamblea del 10 de febrero de 2024
relacionados con cambios arquitectónicos y de fachada, y ordenara
a la Junta de Directores y al Consejo de Titulares cumplir
estrictamente con los requisitos legales aplicables.
Así las cosas, el 2 de diciembre de 2024, el Consejo presentó
una Moción de Desestimación.2 Relató que, la querella impugnaba
los acuerdos adoptados por el Consejo en la asamblea del 10 de
febrero de 2024, particularmente los cambios propuestos a puertas,
ventanas y rejas posteriores en los apartamentos del primer nivel.
Señaló que, durante la asamblea surgieron dudas sobre si las
alteraciones de fachada requerían el voto de dos terceras (2/3)
partes de los titulares, conforme a los Arts. 39 y 52(c) de la Ley de
Condominios de Puerto Rico, o unanimidad. Indicó que,
2 Véase, Entrada Núm. 5 del apéndice del recurso, SUMAC TA. TA2026RA00075 4
posteriormente, el DACO y una opinión legal contratada por ellos
coincidieron en que, por tratarse de un condominio previo a la ley
vigente, los cambios de fachada requerían unanimidad.
Expresó que, aunque la Junta de Directores no había
implementado un plan de acción al momento de radicarse la
querella, el asunto sería reconsiderado en la asamblea anual
programada para febrero de 2025, donde se evaluarían nuevamente
los cambios conforme a la opinión legal emitida. Por ello, argumentó
que no existía una controversia real y que el curso de acción
adoptado por el Consejo atendería el reclamo planteado. En
consecuencia, solicitó la desestimación de la querella por
improcedente y académica, al no presentar un caso o controversia
justiciable.
En respuesta, el 21 de diciembre de 2024, los recurrentes
presentaron una Moción en Oposición de Moción de Desestimación y
Solicitud de Resolución Sumaria.3 Argumentaron que la solicitud de
desestimación carecía de fundamento, ya que la querella sí exponía
alegaciones suficientes para justificar el remedio solicitado.
Señalaron que el Consejo basó su planteamiento en la alegación de
que se convocaría una asamblea en febrero de 2025 para votar
nuevamente sobre los cambios de fachada, pretendiendo que esa
futura votación volviese académica la controversia actual. Sin
embargo, expusieron que la querella se centraba en la validez de los
votos tomados en la asamblea del 10 de febrero de 2024, los cuales,
a su juicio, eran nulos, y que la Junta de Directores se había negado
a reconocer su invalidez, insistiendo incluso en su moción que las
propuestas fueron aprobadas.
Argumentaron que existía una controversia viva que le
correspondía resolver al DACo, pues una votación futura no alteraba
3 Véase, Entrada Núm. 7 del apéndice del recurso, SUMAC TA. TA2026RA00075 5
la validez de los votos impugnados. Insistieron que aun si se
celebraba una nueva votación, su resultado era incierto y no podía
servir de base para declarar académica la controversia actual.
Además, sostuvieron que aceptar ese argumento permitiría que la
Junta de Directores convirtiera el asunto en recurrente al someter
repetidamente propuestas similares sin atender la legalidad de los
votos previos.
Por otro lado, añadieron que miembros de la comunidad,
incluso de la Junta de Directores, habían realizado cambios de
ventanas que afectaban la fachada, lo que evidenciaba la necesidad
de intervención del foro administrativo para garantizar el
cumplimiento de la ley. Así pues, nuevamente solicitaron que se
declararan nulos los votos adoptados por no cumplir con el requisito
de unanimidad del Consejo.
El 17 de enero de 2025, el Consejo presentó una Réplica a
Oposición a Moción de Desestimación en la cual, en síntesis, reiteró
que el acuerdo aprobado el 10 de febrero de 2024 no se pondría en
vigor y se sustituiría por lo que se determinara el Consejo en la
asamblea que se celebraría el 23 de febrero de 2025.4 A tales efectos,
insistieron que dejó existir una controversia que motivara la
radicación de la querella y, en consecuencia, se debía desestimar.
Por su parte, el 18 de febrero de 2025, los recurrentes
presentaron una Breve Dúplica a Moción en Réplica a Oposición a
Moción de Desestimación.5 Expresaron que, aunque la opinión legal
del Lcdo. José E. De la Cruz concluyó que los votos sobre los
cambios de fachada adoptados en la Asamblea Ordinaria del año
2024 eran nulos, la Junta de Directores tenía el deber ministerial de
comunicar y certificar formalmente al Consejo la validez o nulidad
de dichas resoluciones, lo cual no había ocurrido. Expusieron que,
4 Véase, Entrada Núm. 8 del apéndice del recurso, SUMAC TA. 5 Véase, Entrada Núm. 9 del apéndice del recurso, SUMAC TA. TA2026RA00075 6
a pesar de que el secretario de la Junta y recurrente en el presente
caso, el Sr. José Pérez López, agotó gestiones internas para que se
cumpliera con esa responsabilidad, la Junta de Directores se limitó
a circular la opinión legal sin emitir una determinación clara, lo que
motivó la presentación de la querella ante el DACo.
Además, puntualizaron que la Junta de Directores pretendía
subsanar la situación mediante una nueva asamblea, pero la
convocatoria para febrero de 2025 revelaba un cambio preocupante:
se buscaba someter a aprobación ex post facto modificaciones de
fachada ya realizadas en violación de la Ley de Condominios de
Puerto Rico, la escritura matriz y el reglamento del condominio. Así
pues, cuestionaron la legalidad de dicha propuesta, especialmente
ante la posibilidad de que se intentara aprobar por mayoría simple
cambios que requerían unanimidad.
En virtud de lo antes expresado, reiteraron que la Junta de
Directores había evadido su deber de aclarar la nulidad de los votos
del año 2024, había manejado el proceso de manera irregular y
pretendía validar retroactivamente cambios ilegales. Insistieron que,
aunque la Junta de Directores afirmó que los acuerdos no se
implementarían, los titulares requerían una determinación final y
vinculante. Por ello, solicitaron que se declarara No Ha Lugar la
moción de desestimación, que se declararan nulos los acuerdos
sobre cambios de fachada adoptados el 10 de febrero de 2024 por
falta de unanimidad, y que se ordenara el cumplimiento estricto de
los requisitos legales aplicables.
Posteriormente, el 25 de marzo de 2025, los recurrentes
presentaron una Primera Querella Enmendada.6 Expusieron que,
hasta la fecha, la Junta de Directores no había emitido una
determinación clara ni una certificación oficial sobre si las acciones
6 Véase, Anejo intitulado “0” de la Entrada Núm. 11 del apéndice del recurso, SUMAC TA. TA2026RA00075 7
tomadas en la Asamblea Ordinaria del año 2024 fueron aprobadas
con el número de votos requerido por ley. Relataron que el Sr. José
M. Pérez López, en su función de Secretario de la Junta de
Directores, hasta el 23 de febrero de 2025, insistió reiteradamente
en que la Junta de Directores tenía el deber de notificarle al Consejo
que los cambios de fachada aprobados eran inválidos y de orientarle
sobre los diseños permitidos para que los titulares pudiesen realizar
remodelaciones conforme a la normativa vigente.
Indicaron que, tras radicarse la querella, el Consejo solicitó su
desestimación alegando que no existía controversia justiciable, ya
que los asuntos serían sometidos nuevamente a votación en la
asamblea ordinaria del año 2025. Expresaron que, posteriormente,
se convocó dicha asamblea, en cuya agenda se incluyeron tres (3)
propuestas de cambios de fachada y, a diferencia de la asamblea
anterior, se propuso aprobar ex post facto las modificaciones ya
realizadas en algunos apartamentos en aparente violación a la ley y
a los documentos rectores del condominio. Indicaron que, según el
acta circulada, las votaciones fueron tratadas como unánimes luego
de descartarse las oposiciones presentadas, incluyendo las de ellos.
Ante ello, sostuvieron que el proceso utilizado fue
improcedente, pues el Consejo determinó por mayoría que las
oposiciones eran caprichosas y luego declaró aprobadas las
propuestas por unanimidad. Señalaron que las medidas incluyeron
autorizar nuevos diseños de ventanas, permitir la remoción de rejas
en balcones del primer piso y validar retroactivamente cambios ya
realizados. Argumentaron que estas decisiones violaban el requisito
de uniformidad exigido para cambios de fachada.
En vista de lo anterior, invocaron el Art. 39(b)(5) de la Ley de
Condominios de Puerto Rico, que exige unanimidad para cambios
de fachada en condominios establecidos previo a la ley; el Art. 3(o)
del mismo estatuto, que define la fachada como el conjunto estético TA2026RA00075 8
exterior del edificio; el Art. 15 de la Escritura Matriz, que prohíbe
cambios arquitectónicos sin autorización previa y exige
uniformidad; y el Art. 53 de la ley, que impone a la Junta de
Directores el deber de velar por el cumplimiento de las normas y la
adecuada administración del condominio. También señalaron que
los cambios propuestos no fueron evaluados ni aprobados por la
Junta de Directores conforme exige la Escritura Matriz, y que el
Secretario no participó en reuniones donde se discutieran dichas
propuestas.
Por último, concluyeron que las determinaciones del Consejo
para alterar la fachada requerían el consentimiento unánime de
todos los titulares y que los votos no alcanzaron ese requisito.
Además, impugnaron la aprobación de cambios no uniformes y la
validación retroactiva de modificaciones realizadas sin autorización.
Por ello, solicitaron que se declararan nulos los acuerdos adoptados
en las asambleas de 2024 y 2025, que se reconociera la legitimidad
de las oposiciones presentadas, que se ordenara revertir las
alteraciones no autorizadas y que se instruyera a la Junta y al
Consejo a cumplir estrictamente con la ley, la Escritura Matriz y el
reglamento del condominio.
Así las cosas, el 8 de abril de 2025, el Consejo presentó una
Oposición a Enmienda; Moción Reiterando Desestimación.7 En
síntesis, argumentó que no procedía la enmienda de la querella, ya
que la causa original se había extinguido y concluido.
Particularmente, expuso que la querella se había tornado
académica, pues la controversia planteada fue atendida y resuelta
en la Asamblea de Titulares celebrada el 23 de febrero de 2025.
Indicó que, en esa reunión se votaron nuevamente las propuestas
de cambios de fachada, puertas, ventanas y barandas, cumpliendo
7 Véase, Entrada Núm. 12 del apéndice del recurso, SUMAC TA. TA2026RA00075 9
con los requisitos de unanimidad de la Ley de Condominios,
eliminando oposiciones consideradas caprichosas y notificando
adecuadamente a los titulares ausentes, quienes no presentaron
objeción dentro del plazo. Por todo lo anterior, solicitó que la querella
enmendada fuese desestimada de plano.
El 23 de agosto de 2025, los recurrentes presentaron una
Moción en Oposición a Moción de Oposición a Enmienda a Querella;
Moción Reiterando Desestimación.8 Posteriormente, el 29 de agosto
de 2025, el Consejo presentó su Réplica a Moción de la Parte
Querellante de 23 de agosto de 2025 […].9 En ambos escritos, las
partes reiteraron los argumentos previamente esbozados en sus
comparecencias anteriores. Además, el 11 de septiembre de 2025,
los recurrentes presentaron una Breve Moción de Dúplica.10
Sometido el asunto ante la consideración del DACo, se celebró
vista administrativa el 13 de agosto de 2025. Posteriormente, el
DACo emitió Resolución el 29 de diciembre de 2025, la cual fue
notificada el 31 de diciembre de 2025.11 En primer lugar, formuló
las siguientes determinaciones de hechos:
1. Los esposos querellantes José Pérez y Lorraine Alicea son titulares del apartamento residencial C-7 del Condominio Costa Dorada II.
2. El Condominio Costa Dorada II está localizado en Dorado, Puerto Rico. El mismo está compuesto de cuatro edificios que comprenden 54 apartamentos.
3. El Condominio Costa Dorada II se encuentra sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, conforme a la escritura numero 7 titulada Deed of Constitution of Horizontal Property Villas de Costa Dorada II (en adelante la Escritura Matriz), otorgada el 16 de enero de 1990 ante la notaria Carmen P. Cruz Rosario
4. La Escritura Matriz considera las ventanas y puertas como parte de la fachada y prohíbe los cambios a ese
8 Véase, Entrada Núm. 14 del apéndice del recurso, SUMAC TA. 9 Véase, Entrada Núm. 15 del apéndice del recurso, SUMAC TA. 10 Véase, Entrada Núm. 16 del apéndice del recurso, SUMAC TA. 11 Véase, Entrada Núm. 17 del apéndice del recurso, SUMAC TA. TA2026RA00075 10
elemento, a menos que se trate de alguno que sea uniforme a través del régimen. Al respecto, dispone en su expositivo decimoquinto (FIFTEENTH) lo siguiente:
---FIFTEENTH: A unit shall not make structural modifications to its Unit or installations located therein without previously obtaining the written approval of the Council of Owners. Nonstructural interiors modifications may be made as provided for in the By-Laws with the prior written consent of the Board of Directors. No changes shall ever be made to the facades of the Regime unless they shall be uniformed throughout the Regime in no screened enclosures of outside balconies, loggias, terraces, halls or corridors shall be permitted. Exterior windows, doors, and exterior walls within otherwise private terraces, courts, balconies, and like structures shall be considered part of the façade of the Regime, and as such no alterations shall be allowed unless uniformly made throughout the Regime and with the prior written consent of TORREL, or the Board of Directors after examining the related plans and drawings.
5. A la Escritura Matriz se unió el Reglamento del Condominio, identificado como Villas de Costa Dorada II By-Laws. Como parte de las reglas que gobiernan el uso de los apartamentos y uso de los elementos comunes, este Reglamento establece en su Article V, Section Two (2) (K) y (N), lo siguiente, en particular:
---Section Two (2): Rules governing use of Apartments and use of elements held in common.
…
-----(K): No owner or resident shall do anything to affect or alter the façade of the building, shall not paint or decorate the exterior walls doors or windows, in colors or hues different to the colors or hues in which it is originally painted. Installment of individual wall air conditioning units shall only be permitted in designated areas, as provided by the plans of the Regime.
---(N): Each owner shall carry out at his sole expense the works modification, repair, cleaning safety and improvement of his apartment, without disturbing the lawful use, possession and enjoyment of the other co-owners and without changing the form and facade of the buildings of the Regime. TA2026RA00075 11
6. Mediante convocatoria con fecha del 24 de enero de 2024 la Junta de Directores del Condominio Dorada II convocó al Consejo de Titulares a la Asamblea Anual Ordinaria, a celebrarse el 10 de febrero de 2024. La Agenda que se incluyó con la Convocatoria dispone, entre otros, un inciso 7 que expresa así:
7. Otros asuntos … b. Aprobaciones arquitectónicas
(1) Presentación y aprobación de opción I de cambia de puertas y/o ventanas.
(2) Presentación y aprobación de opción 2 de cambio de puertas y/o ventanas
(3) Presentación y aprobación de opción 3 de cambio de puertas y/a ventanas ubicados en los primeros niveles.
(4) Propuesta y aprobación de remoción de rejas posteriores en los apartamentos ubicados en los primeros niveles.
7. El 10 de febrero de 2024 se celebró la asamblea ordinaria del Consejo de Titulares del Condominio Costa Dorada II.
8. El Acta de la Asamblea Ordinaria fue suscrita el 16 de febrero de 2024 conforme la misma, asistieron a dicha asamblea un total de 28 titulares, de los cuales 18 estuvieron presentes y 10 representados bajo proxy.
9. Los querellantes José Pérez y Loraine Alicea asistieron a la Asamblea Ordinaria del 10 de febrero de 2024.
10. Con relación al tema sobre los cambios arquitectónicas, el asesor legal llevado a la asamblea por la Junta de Directores argumentó que la aprobación de esos cambios estaba sujeto al voto afirmativo de dos terceras (2/3) partes de los titulares. El querellante José Pérez y otro de los titulares expresaron sus dudas en cuanto al voto requerido para aprobación de cambios de fachada alegando que la Ley de Condominios de Puerto Rico (Ley Núm. 129 del 2020) dispone que los condominios creados previo a su aprobación requerían unanimidad.
Se acordó en la asamblea proceder con la votación pero que se procuraría una opinión, legal independiente para asegurar que el voto cumpliera con los requisitos legales. TA2026RA00075 12
11. Con relación al tema sobre las aprobaciones arquitectónicas de cambio de puertas y ventanas, se llevaron a votación las 3 opciones y fueron aprobadas por la mayoría.
La Opción 1 fue aprobada por 23 votos y tuvo 5 votos en contra.
La Opción 2 fue aprobada por 22 votos ý tuvo 6 votos en contra.
La Opción 3 fue aprobada por 23 votos y tuvo 5 votos en contra.
Con relación al tema sobre la remoción de rejas en la parte posterior de los apartamentos en los primeros niveles, se permitió a aquel que desee remover cubriendo los gastos de remoción de rejas y muros. Se llevó a votación y fue aprobado por la mayoría, con 18 votos a favor y 5 en contra.
12. La querellante Lorraine Alicea le envió a la Junta de Directores una carta con fecha del 4 de marzo de 2024, reafirmando su inconformidad con la interpretación que se indicó en la asamblea sobre el voto requerido para aprobar alteraciones a la fachada. Ésta expresó los asesoramientos que había conseguido al respecto y solicitó que se le informara al Consejo de Titulares que la Ley Núm. 129 del 16 de agosto de 2020 indica que se requiere de voto unánime para aprobar cambios arquitectónicos o de fachada.
13. El 22 de marzo de 2024 la Junta de Directores llevó a cabo una consulta con otro asesor legal, mediante la cual se les señaló que el proceso llevado a cabo con respecto a los cambios de fachada y sometidos a votación en la asamblea celebrada el 10 de febrero de 2024 no fue realizado correctamente.
14. El 19 de abril de 2024 la Junta de Directores le envió al Consejo de Titulares una comunicación mediante la cual explicó que como resultado de la consulta legal la votación sobre cambios de fachada llevada a cabo en la asamblea no procedía. A su vez, detalló las aclaraciones obtenidas en cuanto al requisito de unanimidad para cambios de fachada en todo condominio sometido al régimen de propiedad horizontal previo a la aprobación de la Ley Núm. 129 de 2020, el requisito de un arquitecto (perito) que realice una evaluación y diseño apropiado de la fachada para cambios que envuelvan un nuevo TA2026RA00075 13
diseño de puertas y ventanas, y otros requisitos que añade la Ley 129 al proceso de votación para cambios de fachada. También expresó que se podrá someter nuevamente a votación aquellos cambios de fachada que cumplan con los requisitos y debido proceso de la Ley 129, pero mientras tanto no se podrían realizar remodelaciones qué afecten la fachada del condominio.
15. El 18 de julio de 2024 la Junta de Directores recibió la opinión legal escrita del asesor consultado, mediante la cual se detallan unos señalamientos de omisiones en el proceso de presentación y votación relacionados a los cambios de fachada aprobados, con las recomendaciones a seguir.
16. El 18 de septiembre de 2024 la Junta de Directores le comunicó al Consejo de Titulares, la opinión legal escrita que recibió, y que se encontraba evaluando las recomendaciones, presentadas en la misma.
17. El 18 de noviembre de 2024 el querellante José Pérez radicó en el DACO la querella de epígrafe, alegando falta de una determinación clara y final por parte de la Junta de Directores sobre si las acciones tomadas en la asamblea fueron aprobadas o no por el mínimo de votos requeridos. Éste solicitó como remedios que se declaren nulos e ineficaz los acuerdos tomados durante la asamblea celebrada el 10 de febrero de 2024 relacionados a cambios arquitectónicos y a la fachada del condominio por incumplimiento con el requisito de unanimidad, y que se ordene a la Junta de Directores al Consejo de Titulares a asegurar que los cambios de fachada o elementos arquitectónicos del condominio cumplan con los requisitos de ley.
18. El 2 de diciembre de 2024 la parte querellada, mediante su representante legal, radicó una Moción de Desestimación. Alegó, en síntesis, haberse atendido el requerimiento de la parte querellante toda vez que la Junta de Directores tenía programada la celebración de la Asamblea Ordinaria para el mes de febrero de 2025 y como parte de la agenda estaría incluida la aprobación de los cambios de ventanas, puertas y rejas objeto de la controversia, tomando en cuenta la opinión legal que recibieron en julio de 2024. Expresó no haber controversia alguna de que las decisiones del Consejo de Titulares iban encaminadas a ser debatidas para que se adopte una nueva decisión de forma unánime, sujeta a las disposiciones del Artículo 52 de la Ley 129-2020, pudiéndose TA2026RA00075 14
descartar las votaciones de oposición sin fundamentos y/o caprichosas. Por lo cual, argumentó que la reclamación de la querella se habría tornado académica ya que se estaría sometiendo el asunto nuevamente ante la consideración del Consejo de Titulares, y por ello solicitó la desestimación de la querella.
19. El 16 de diciembre de 2024 la querella fue enmendada para incluir como parte querellante a la señora Lorraine Alicea.
20. El 7 de febrero de 2025 la Junta de Directores del Condominio Costa Dorada II convocó a la Asamblea Anual a celebrarse el 23 de febrero de 2025. La Agenda que se incluyó con la Convocatoria dispone, entre otros, un inciso 7 que expresa así:
7. Otros Asuntos
a. Aprobaciones Arquitectónicas
(1) Presentación y aprobación de opción de cambio de puertas y/o ventanas (slidding y guillotinas)
(2) Presentación y aprobación de opción 2 de cambio de puertas y/o ventanas (slidding y proyected)
(3) Presentación y aprobación de opción 3 de cambio de puertas y/o ventanas (slidding doors de 4 hojas parte posterior)
(4) Propuesta y aprobación de remoción de rejas posteriores en los apartamentos ubicados en los primeros nieveles.
(5) Aprobación de Puertas y ventanas ya instaladas (balcón y terraza) en las villas.
21. Los querellantes José Pérez y Loraine Alicea asistieron a la Asamblea Anual de 23 de febrero de 2025.
22. El Acta de la Asamblea Anual del 2025 fue suscrita el 2 de marzo de 2025. Conforme la misma, asistieron a dicha asamblea un total de 35 titulares, de los cuales 20 estuvieron presentes y 15 representados por proxy.
23. Durante la Asamblea Anual 2025, con relación al tema sobre las tres alternativas u opciones TA2026RA00075 15
arquitectónicas de cambio de puertas y ventanas; se sometió a la consideración y debate del Consejo de Titulares las tres opciones y se trató la aprobación de las alternativas como si requiriesen el voto unánime de los titulares. Ello ya que se expuso que no estaba compareciendo un arquitecto que opinara si dichas opciones cambiaban la forma externa de la fachada ni tampoco un perito que expresara que las ventanas y puertas existentes y a ser reemplazadas no podían ser reparadas o sustituidas por las del diseño original del edificio.
Cada una de las opciones fue discutida extensamente.
La Opción 1 tuvo oposición de 4 titulares, incluyendo la querellante Lorraine Alicea, Al concluir la discusión de dicha opción, se pidió a los (titulares que se opusieron que fundamentaran expresamente su oposición, lo que cada uno individualmente hizo. Luego se pasó al juicio del Consejo de Titulares los fundamentos de las oposiciones para que determinara si cada una de las oposiciones escuchadas configuraban o no un voto caprichoso. El Consejo declaró, por voto mayoritario, cada una de las cuatro oposiciones caprichosa. Por lo que la Opción I se dio por aprobada, unánimemente en la asamblea, al descartarse las cuatro oposiciones por el Consejo de Titulares al determinar, por voto mayoritario, que eran caprichosas.
La Opción 2 tuvo oposición de 2 titulares, incluyendo el querellante José Pérez. Al concluir la discusión de dicha opción, se pidió a los titulares que se opusieron que fundamentaran expresamente su oposición, lo que cada uno individualmente hizo. Luego se pasó al juicio del Consejo de Titulares los fundamentos de las oposiciones para que determinara si cada una de las oposiciones escuchadas configuraban o no un voto caprichoso. El Consejo declaró, por voto mayoritario, cada una de las dos oposiciones caprichosa. Por lo que la Opción 2 se dio por aprobada, unánimemente en la asamblea, al descartarse, las dos oposiciones por el Consejo de Titulares al determinar, por voto mayoritario, que eran caprichosas.
24. Durante la Asamblea 2025, con relación al tema sobre la remoción de barandas, voluntad del titular, en balcones posteriores de apartamentos en el primer piso, se discutieron las razones que favorecían la permanencia de las barandas o permitir su eliminación. Dicha medida para permitir TA2026RA00075 16
la remoción de las barandas a los titulares que así lo desearan tuvo oposición de 2 titulares, incluyendo la querellante Lorraine Alicea. Al concluir la discusión de dicha medida, y ante la posibilidad de que tal cambio pudiera afectar la fachada y requiriese el voto unánime de los titulares, se permitió a los titulares que se opusieron a que expresaran los fundamentos de su-oposición. Luego se pasó el asunto nuevamente al Consejo de Titulares para que determinara si los fundamentos expresados por los titulares opuestos al cambio eran o no caprichosos. El Consejo declaró, por voto mayoritario, cada una de las dos oposiciones caprichosa. Por lo que dicha medida se dio por aprobada, unánimemente en la asamblea, al descartarse las dos oposiciones por el Consejo de Titulares al determinar, por voto mayoritario, que eran caprichosas.
25. Durante la Asamblea 2025 también se sometió a la consideración del Consejo que se permitiera y tolerase las puertas y ventanas que estuvieran instaladas en balcones y terrazas en 11 apartamentos, pero obligándolos a adoptar los modelos de puertas y ventanas aprobados por el Consejo de Titulares una vez fueran a reemplazar las que estaban instaladas. Ante la posibilidad de que dicha aprobación pudiera requerir del voto unánime de los titulares, se requirió que cualquier titular opuesto fundamentara su oposición. La única oposición a ello fue la de la querellante Lorraine Alicea. Luego se pasó el asunto al Consejo de Titulares para que determinara si el fundamento de la oposición era o no caprichoso. El Consejo de Titulares determinó, por voto mayoritario, que esa oposición era caprichosa. Por lo que dicho asunto se dio por aprobado unánimemente en la asamblea, al descartarse la única oposición por el Consejo de Titulares allí determinar, por voto mayoritario, que era caprichosa.
26. Los titulares que estuvieron ausentes de la asamblea celebrada el 23 de febrero de 2025 fueron notificados, mediante comunicación escrita del 2 de marzo de 2025, de las decisiones tomadas por el Consejo de Titulares durante la asamblea. Se les informó sobre su derecho a discrepar de los acuerdos adoptados toda vez que dichas decisiones pueden requerir unanimidad. Se les notificó que tenían un término de 30 días para manifestar su conformidad o discrepancia con las decisiones tomadas en la asamblea que pudieran requerir el consenso unánime de los titulares. TA2026RA00075 17
27. El 25 de marzo de 2025 la parte querellante radicó una querella enmendada para incluir las siguientes alegaciones relacionadas a la Asamblea 2025: (i) incumplimiento con los requisitos procesales requeridos por la Escritura Matriz y el Reglamento del Condominio relacionados a la aprobación de cambios arquitectónicos y de fachada (unanimidad y uniformidad); (ii) la impugnación de determinaciones del Consejo durante la Asamblea 2025 a los efectos de que sus votos fueron caprichosos; y (iii) la nulidad de las acciones tomadas en la Asamblea 2025 sobre cambios de fachada y arquitectónicos. La parte querellante solicitó como remedios adicionales que se determinara que sus votos en la asamblea 2025 no fueron caprichosos, que se declaren nulos e ineficaz los acuerdos tomados durante la asamblea celebrada el 23 de febrero de 2025 relacionados a cambios de ventanas y de autorización de remoción de rejas posteriores del primer piso por incumplimiento con el requisito de unanimidad y por ser contrario al requisito de uniformidad, que se declare nulo e ineficaz el voto tomado en la asamblea 2025 para aprobar ex post facto los cambios de ventanas realizados, que los apartamentos que han realizado cambios de ventanas no aprobados reviertan a los diseños aprobados conforme a los requisitos aplicables.
28. El 8 de abril de 2025 la Administración del Condominio certificó que no se recibió objeción alguna de los ausentes a la asamblea celebrada el 23 de febrero de 2025.
29. El 8 de abril de 2025 la parte querellada radicó una “Oposición a Enmienda a Querella”. Reiteró, entre otros, su alegación de que la reclamación estaba extinta y se había tornado académica toda vez que los acuerdos alcanzados en la asamblea del 2024 no se implementaron y quedaron aprobados en la asamblea del 2025.
30. El 6 de junio de 2025 el presidente de la Junta de Directores emitió una certificación en cuanto a que los acuerdos en la asamblea anual de 23 de febrero de 2025 sobre la aprobación de las tres opciones de puertas y ventanas, la remoción de barandas en balcones posteriores y la permisibilidad a puertas y ventanas ya instaladas habían quedado aprobados por la unanimidad de los titulares.
Luego, a la luz de las determinaciones de hechos previamente
expuestas, del derecho aplicable y tras evaluar la prueba testifical y TA2026RA00075 18
documental, declaró No Ha Lugar la querella presentada y ordenó
su cierre y archivo. Particularmente, resolvió lo siguiente:
[…]
Nos corresponde resolver las siguientes reclamaciones presentadas por la parte querellante sobre: 1) invalidez de los acuerdos de la asamblea del 2024, 2) la determinación de que sus votos en oposición en la asamblea del 2025 fueron caprichosos, y 3) la aprobación de cambios que no son uniformes cuando la escritura matriz y el reglamento del Condominio lo prohíbe. Veamos.
En el presente caso, no existe controversia en cuanto a que las propuestas presentadas en la asamblea constituyen un cambio de fachada y el Condominio Villas de Costa Dorada II fue sometido al régimen de propiedad horizontal previo a la aprobación de la vigente Ley de-Condominios. Por tanto, los cambios propuestos requerían la aprobación unánime de los titulares. Posterior a la celebración de la asamblea del 2024 el querellado aceptó la aplicabilidad del requisito. de unanimidad. Por lo que fundamenta la parte querellada que la alegación y/o reclamo sobre la invalidez de la aprobación de las propuestas de la asamblea del 2024 se convirtió en un asunto académico. Sin necesidad de realizar un análisis exhaustivo, determinamos que tiene razón el querellado.
No solo al contestar la querella el querellado confirmo la interpretación de que se requiere la aprobación unánime para alterar la estética o diseño arquitectónico del Condominio, sino que previo a la radicación de la querella ya había aceptado tal requisito y se le notificó a los titulares al respecto. Mediante el comunicado de abril de 2024, la Junta de Directores le notificó al Consejo de Titulares que la votación sobre cambios de fachada llevada a cabo en la asamblea no procedía, que se podrá someter nuevamente a votación aquellos cambios de fachada que cumplan con los requisitos de ley y que mientras tanto no se podrían realizar remodelaciones que afecten la fachada del condominio. (Véase determinación de hechos 14). Posteriormente, y previo a la radicación de la querella, la Junta de Directores también le notificó al Consejo de Titulares la opinión legal escrita que recibió, mediante la cual se le detallaron unos señalamientos de omisiones en el proceso de presentación y votación relacionados a los cambios de fachada aprobados (Véanse determinación de hechos 15 y 16). Por tanto, la Junta de Directores sí había atendido ya el, requerimiento de la parte querellante, no solo tomó una determinación sino que notificó la misma a los titulares. Precisamente por ello se estaría sometiendo el asunto nuevamente en la asamblea ordinaria del 2025, consciente de que la TA2026RA00075 19
decisión que se adoptara debía ser de forma unánime: En consecuencia, ya no existía controversia sobre dicho asunto. El mismo se había tornado académico.
Procedemos a resolver la impugnación presentada (por la parte querellante sobre las› determinaciones del Consejo durante la asamblea del 2025 a los efectos de que sus votos en posición fueron caprichosos. […]
Durante la asamblea del 2025, se trató la aprobación de los temas relevantes a la querella como si requiriesen el voto unánime de los titulares: Las propuestas fueron discutidas y se brindó la oportunidad a los titulares que se opusieron a que fundamentaran expresamente su oposición, lo que cada uno individualmente hizo. Luego se pasó al juicio del Consejo de Titulares los fundamentos de las oposiciones y el Consejo determinó por voto mayoritario cada una de las oposiciones como caprichosa. Por lo que quedaron descartadas las oposiciones, logrando la aprobación de las propuestas unánimemente en la asamblea. A su vez, se notificó a los ausentes a la asamblea de las decisiones tomadas y de las instrucciones sobre cómo emitir su voto a favor o en contra de las propuestas, y no se recibió oposición alguna de los ausentes a la asamblea.
La parte querellante cuestiona la determinación de que sus votos de oposición fueron caprichosos, y alega que dicho proceso de descartar sus votos no es válido. La declaración de que el voto de los querellantes fue uno caprichoso fue tomada por el Consejo de Titulares en 1a asamblea, según dispone y permite la Ley de Condominios, supra. No existe evidencia ni la parte querellante demostró que el proceso no se llevó a cabo correctamente. Al contrario, conforme la prueba que obra ante nuestra consideración, el proceso seguido por el Consejo de Titulares durante la asamblea del 2025 dio cumplimiento estricto a las disposiciones de la Ley de Condominios, supra, relacionadas a los votos de oposición en una asamblea. Determinamos que el proceso realizado durante la asamblea del 2025 fue uno válido. Por lo que tiene razón la parte querellada. El reclamo de los querellantes no justifica la concesión de un remedio.
Resta por resolver la acción de nulidad de las aprobaciones en la asamblea del 2025 sobre cambios de fachada por la alegación de no cumplir con el requisito de uniformidad que exige la Escritura Matriz y el Reglamento del Condominio.
Según expusimos anteriormente, en el presente caso no existe controversia entre las partes: en cuanto a que las opciones de diseño propuestas constituían un cambio TA2026RA00075 20
de la fachada y estaban sujetas al requisito de unanimidad para su aprobación. A su vez, en cuanto a la propuesta de remoción de rejas posteriores en los apartamentos ubicados en los primeros niveles y la propuesta para permitir que las puertas y ventanas ya instaladas permanecieran hasta que fueran reemplazadas tampoco existe controversia entre las partes en que las mismas también constituyen una alteración de la estética o el diseño arquitectónico del Condominio. Por ello precisamente fueron sujetas a una votación unánime del Consejo. En particular, en cuanto a los cambios que ya habían sido realizados, se incluyeron los mismos en la Agenda de la Convocatoria para la Asamblea del 2025, sujeto a una votación unánime, y con ello subsanar la acción.
La escritura matriz de un condominio y su reglamento no son una sola fuente de obligaciones para los participantes del régimen. Soto Vázquez v. Vázquez Torres, 138 D.P.R. 282 (1995).
En el caso de Batista de Nobbe v. Junta de Directores del Condominio Terrace, 185 D.P.R. 206 (2012), el Tribunal Supremo expresó, haciendo referencia a sentencias previas, que “la escritura matriz es un estatuto privado --al cual se adhieren los titulares cuando compran sus respectivos apartamentos-- que gobierna a los condóminos o titulares, y a cuyas disposiciones debemos acudir para dirimir cualquier conflicto, a menos que tales disposiciones violen la ley, la moral o el orden público.” Previo a ello señaló así:
[l]a escritura matriz constituye “la fuente vinculante para los condóminos, luego de la Ley”. M. J. Gadreau, El condominio: El régimen de propiedad horizontal en Puerto Rico. 1ra ed. Rio Piedras, Puerto. Rico, Editorial Dictum, 1992, pág. 71. (énfasis nuestro)
Si bien es cierto que en la Escritura Matriz del Condominio se dispone sobre la importancia de la conservación de la fachada, a los efectos de que haya uniformidad, la Ley de Condominios, supra, establece cuál es el proceso a cumplirse para que: 1) un titular pueda cambiar la forma externa de la fachada o cambiar puertas o ventanas con diseños distintos a las del conjunto, o 2) para que en la eventualidad de que, mediante la opinión de un perito, quede establecido que los elementos originales no puedan ser reparados o sustituidos por unos nuevos de igual diseño, sé pueda decidir el tipo y diseño que sustituirá al original, Nos referimos al antes transcrito Artículo 39(b)(5).
Por lo que las propuestas sobre las alternativas de puertas y ventanas y las propuestas que permitan solo a algunos de los titulares realizar algún cambio, como la propuesta para que algunos titulares puedan remover las rejas posteriores en sus apartamentos ubicados en los primeros niveles, sí pueden estar sujetas a una aprobación válida. En el presente caso, tales propuestas requerían una votación unánime de los titulares, toda vez que el Condominio Costa Dorada TA2026RA00075 21
II fue-sometido al régimen de propiedad horizontal previo a la vigente Ley de Condominios, supra. Como expresamos anteriormente, se cumplió dicho requisito. A su vez, según determinamos previamente, en cuanto a que permanezcan los cambios ya realizados hasta que se reemplacen, la validación unánime subsanó la acción.
Concluimos que las votaciones de cambio de fachada y de aprobación retroactiva de los cambios ya realizados fueron sujetas a una votación unánime del Consejo, y el proceso seguido durante la asamblea del 2025 dio cumplimiento estricto a las disposiciones de la Ley de Condominios, supra. Determinamos que se configuró una aprobación válida de los asuntos objeto: de la querella de epígrafe. Por todo lo cual, se declara sin lugar la impugnación por alegada nulidad presentada por la parte querellante. Procede declarar con lugar la solicitud, de desestimación presentada por la parte querellada.
En desacuerdo con este dictamen, el 20 de enero de 2026, los
recurrentes presentaron una solicitud de reconsideración.12
Atendida la solicitud, el 22 de enero de 2026, el DACo emitió y
notificó una Resolución en Reconsideración declarándola No Ha
Lugar.13 Aún inconforme, el 23 de febrero de 2026, los recurrentes
presentaron el recurso de epígrafe y formularon los siguientes
señalamientos de error:
ERRÓ EL DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR AL CONCLUIR QUE LA DETERMINACIÓN DEL CONSEJO, A LOS EFECTOS QUE LA OPOSICIÓN DE LA RECURRENTE FUE CAPRICHOSA, FUE VÁLIDA BASÁNDOSE ÚNICAMENTE EN EL CUMPLIMIENTO PROCESAL DEL ARTÍCULO 52 DE LA LEY DE CONDOMINIOS, SIN EVALUAR EL FUNDAMENTO SUSTANTIVO DE LA OPOSICIÓN DE LA RECURRENTE, PERMITIENDO ASÍ QUE EL CONSEJO DE TITULARES ACTÚE COMO "JUEZ Y PARTE" PARA DESCARTAR ARBITRARIAMENTE UNA DISCREPANCIA LEGÍTIMA Y EVADIR EL REQUISITO DE UNANIMIDAD.
ERRÓ EL DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR AL NO CONCLUIR QUE LA OPOSICIÓN DE LA PARTE RECURRENTE A LOS CAMBIOS DE FACHADA PROPUESTOS EN LA ASAMBLEA DEL 23 DE FEBRERO DE 2025 FUE APROPIADA Y VÁLIDA, IGNORANDO QUE DICHA OPOSICIÓN SE FUNDAMENTÓ EN EL EJERCICIO LEGÍTIMO DE UN DERECHO PROPIETARIO DESTINADO A PROTEGER LA ARMONÍA ESTÉTICA
12 Véase, Entrada Núm. 18 del apéndice del recurso, SUMAC TA. 13 Véase, Entrada Núm. 19 del apéndice del recurso, SUMAC TA. TA2026RA00075 22
Y EL VALOR DE TASACIÓN DE SU PROPIEDAD FRENTE A DISEÑOS DISPARES EN ABIERTA CONTRAVENCIÓN A LA JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO QUE RECONOCE ESTOS CRITERIOS COMO PILARES FUNDAMENTALES Y LEGÍTIMOS EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, ASÍ COMO PRESERVAR LA UNIFORMIDAD ARQUITECTÓNICA EXIGIDA POR LA PROPIA ESCRITURA MATRIZ y REGLAMENTO DEL CONDOMINIO
ERRÓ EL DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR AL CONCLUIR QUE SE CONFIGURÓ UNA APROBACIÓN VÁLIDA DE LAS PROPUESTAS DE CAMBIO DE FACHADA (PUERTAS, VENTANAS Y REMOCIÓN DE REJAS) Y LA APROBACIÓN EX POST FACTO DE LOS CAMBIOS DE FACHADA NO APROBADOS EXISTENTES, A PESAR DE QUE TALES MEDIDAS SON CONTRARIAS AL REQUISITO DE UNIFORMIDAD ESTABLECIDO EN EL ARTÍCULO XV DE LA ESCRITURA MATRIZ, EL CUAL CONSTITUYE LA FUENTE VINCULANTE DE OBLIGACIONES PARA TODOS LOS TITULARES DEL RÉGIMEN.
Atendido el recurso, el 24 de febrero de 2026, emitimos una
Resolución concediéndole a la parte recurrida hasta el 16 de marzo
de 2026 para presentar su posición en cuanto al recurso. Además,
le ordenamos al DACo a presentar copia certificada del expediente
administrativo. En cumplimiento con nuestra orden, el DACo
presentó la copia certificada del expediente administrativo. Además,
el 15 de marzo de 2026, el Consejo presentó su Alegato en Oposición
a Apelación y negó que el DACo cometiera los errores que los
recurrentes le imputaron. Con el beneficio de la comparecencia de
ambas partes, procedemos a atender el asunto ante nos. Veamos.
II.
-A-
La doctrina de revisión judicial nos encomienda “examinar si
las decisiones de las agencias administrativas fueron hechas dentro
de los poderes delegados y son compatibles con la política pública
que las origina”. Rolón Martínez v. Supte. Policía, 201 DPR 26, 35
(2018). Al efectuar tal encomienda, debemos “otorgar amplia
deferencia a las decisiones de las agencias administrativas”.
Vázquez v. Consejo de Titulares, 2025 TSPR 56, 215 DPR ___ (2025). TA2026RA00075 23
La normativa jurisprudencial ha reiterado que existe en el
derecho puertorriqueño una presunción de legalidad y corrección a
favor de los procedimientos y decisiones realizadas por las agencias
administrativas. Rolón Martínez v. Supte. Policía, supra, pág. 35. Lo
anterior responde a la experiencia y pericia que se presume tienen
dichos organismos para atender y resolver los asuntos que le han
sido delegados. Vázquez v. Consejo de Titulares, supra.
Así, el estado de derecho vigente nos impone otorgarle
deferencia a la agencia administrativa, siempre que la parte que la
impugne no demuestre evidencia suficiente que rebata la
presunción de legalidad y corrección. Katiria’s Café, Inc. v. Municipio
Autónomo de San Juan, 2025 TSPR 33, 215 DPR ___ (2025). Por lo
tanto, al realizar nuestra función revisora debemos enfocarnos en
determinar si la agencia administrativa: (1) erró en aplicar la ley; (2)
actuó arbitraria, irrazonable o ilegalmente; y (3) si lesionó derechos
constitucionales fundamentales. Torres Rivera v. Policía de PR, 196
DPR 606, 627-628 (2016).
De este modo, si al realizar nuestra función revisora no nos
encontramos ante alguna de las situaciones previamente
mencionadas, tenemos el deber de validar la determinación
realizada por la agencia administrativa. Íd. Ello, aun cuando exista
más de una interpretación posible en cuanto a los hechos. Íd., pág.
627. Ahora bien, es preciso recordar que las conclusiones de
derecho, por el contrario, serán revisables en todos sus aspectos.
Sección 4.5 de la Ley Núm. 38-2017, según enmendada, mejor
conocida como Ley de Procedimiento Administrativa Uniforme del
Gobierno de Puerto Rico (LPAUG), 3 LPRA sec. 9675.
-B-
La Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada,
mejor conocida como Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1291 et seq.
preceptuaba todo lo relativo al régimen de propiedad horizontal. Sin TA2026RA00075 24
embargo, esta fue derogada por la Ley Núm. 129-2020, según
enmendada, mejor conocida como Ley de Condominios de Puerto
Rico, 31 LPRA sec. 1921 et seq. (Ley de Condominios), aplicable al
presente caso. Dicha Ley se creó con el fin de establecer un régimen
jurídico atemperado a los cambios sociológicos que ha
experimentado nuestro país y para facilitar la vida en convivencia.
Exposición de Motivos, Ley Núm. 129-2020, supra.
En lo pertinente al caso ante nos, el Art. 3(o) de la Ley de
Condominios de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 1921b, define el término
fachada como el diseño del conjunto arquitectónico de los elementos
comunes y la estética exterior del edificio, conforme surge de los
documentos constitutivos del régimen. En armonía con lo anterior,
el Art. 39 (b)(5) de la referida ley, 31 LPRA sec. 1922k, dispone
expresamente el requisito de aprobación cualificada que debe
cumplirse para cualquier alteración a la forma externa de la fachada
o a los elementos exteriores del apartamento, estableciendo las
condiciones y el alcance de dicha limitación. Particularmente, este
lee como sigue:
Ningún titular u ocupante podrá, sin el consentimiento de dos terceras partes (2/3) de los titulares, que a su vez, reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes, cambiar la forma externa de la fachada, ni decorar o cambiar las paredes, puertas o ventanas exteriores con diseños, colores o tonalidades distintas a las del conjunto. Cuando una propuesta de cambio de la forma externa de la fachada, decoración de las paredes, puertas o ventanas exteriores con colores o tonalidades distintas a las del conjunto, sea sometida a votación del Consejo de Titulares será suficiente la aprobación de por lo menos dos terceras partes (2/3) de todos los titulares, que a su vez, reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes. Las disposiciones bajo este subinciso con relación al número de votos requeridos, no se aplicarán a los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, previo a la aprobación de esta Ley, los cuales sólo se podrán modificar por unanimidad de los titulares.
[…] TA2026RA00075 25
Cuando a juicio de perito no se puedan reparar o sustituir los equipos o elementos originales del edificio que forman parte de su diseño arquitectónico, tales como ventanas, puertas, rejas u ornamentos, el Consejo de Titulares decidirá por voto mayoritario el tipo y diseño del equipo o elemento que sustituirá al original. Cualquier titular que interese sustituir tales elementos o equipos, tendrá que hacerlo conforme al tipo y diseño adoptado por el Consejo. La imposición a todos los titulares de efectuar la sustitución requerirá que se cumpla con los requisitos dispuestos en el Artículo 49 de esta Ley sobre obras de mejora. (Énfasis suplido)
Por su parte, el Art. 52 de la Ley de Condominios, 31 LPRA
sec. 1992, establece un procedimiento que faculta al Consejo de
Titulares a debatir y votar sobre los fundamentos de cualquier
oposición planteada por los titulares respecto a los asuntos
discutidos en asamblea, particularmente cuando se trate de
decisiones que requieren aprobación mediante voto cualificado o
unanimidad. Al respecto, se dispone lo siguiente:
Los acuerdos del Consejo de Titulares se someterán a las siguientes normas:
a) Los titulares presentes en la asamblea tendrán autoridad para determinar discutir o dar por discutidos los asuntos contenidos en la agenda de la asamblea. b) La mayoría requerida reglamentariamente para la adopción de acuerdos se computará tomando como cien por ciento (100%) el número de titulares presentes o representados al momento de votarse por el acuerdo, excepto en aquellos casos en que se requiera unanimidad o del voto de dos terceras partes (2/3) de todos los titulares, que a su vez, reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes, en cuyo caso, se requerirá dar cumplimiento con las disposiciones del inciso (c), siguiente.
c) Cuando los titulares presentes en una asamblea convocada para tomar un acuerdo que requiera unanimidad o de dos terceras partes (2/3) de todos los titulares, que a su vez, reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes estos adoptasen dicho acuerdo, aquellos que, debidamente citados no hubieren asistido serán notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado, y, si en un plazo de treinta (30) días a partir de dicha notificación no manifestaren en la misma forma su discrepancia quedarán vinculados por el acuerdo que no será ejecutable hasta que transcurra tal plazo, salvo que antes manifestaren su conformidad.
La oposición a un acuerdo que requiera unanimidad o dos terceras partes (2/3) de todos los titulares que a su vez reúnan dos terceras partes (2/3) de las TA2026RA00075 26
participaciones en las áreas comunes deberá fundamentarse expresamente, bien en la asamblea o por escrito, según se dispone en el párrafo anterior, y en ningún caso podrá basarse en el capricho o en la mera invocación del derecho de propiedad. La oposición infundada se tendrá por no puesta. La declaración de un voto caprichoso será tomada por el Consejo de Titulares en la asamblea en cuestión. (Énfasis suplido) En vista de lo anterior, el esquema normativo vigente
demuestra que cualquier alteración a la fachada constituye una
actuación excepcional sujeta a un estándar riguroso de aprobación
y a un procedimiento formal que garantiza deliberación, notificación
adecuada y oposición fundamentada. Este andamiaje responde a la
naturaleza colectiva del régimen de propiedad horizontal y a la
necesidad de proteger la integridad arquitectónica y el valor común
del inmueble frente a actuaciones individuales.
III.
En el caso de autos, los recurrentes impugnaron la Resolución
que emitió el DACo el 29 de diciembre de 2025 declarando No Ha
Lugar la Querella presentada el 15 de noviembre del 2024. En
particular, en su primer señalamiento de error cuestionaron la
determinación del DACo al validar la actuación del Consejo de
calificar la oposición de los recurrentes como caprichosa basándose
únicamente en el cumplimiento procesal del Art. 52 de la Ley de
Condominios, supra, sin evaluar el fundamento sustantivo de dicha
oposición, lo que, a su entender, permitió que el Consejo actuara
como “juez y parte” y eludiera el requisito de unanimidad.
Asimismo, en su segundo señalamiento de error,
argumentaron que el DACo erró al no reconocer que la oposición de
los recurrentes a los cambios de fachada propuestos en la asamblea
del 23 de febrero de 2025 era apropiada y legítima. Sostuvieron que
la oposición se fundamentó en el ejercicio de un derecho propietario
destinado a proteger la armonía estética, el valor de tasación de su
propiedad y la uniformidad arquitectónica exigida por la Escritura TA2026RA00075 27
Matriz y el Reglamento del Condominio, criterios expresamente
avalados por la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Puerto Rico.
Por último, en su tercer señalamiento de error, indicaron que
el DACo también falló al concluir que se configuró una aprobación
válida de los cambios de fachada (puertas, ventanas y remoción de
rejas) y de los cambios ex post facto ya existentes, a pesar de que
estas medidas contravienen el requisito de uniformidad establecido
en el Artículo XV de la Escritura Matriz, fuente vinculante de
obligaciones para todos los titulares del régimen.
Discutiremos los tres señalamientos de error en conjunto por
estar íntimamente relacionados entre sí. En el presente caso, surge
del expediente administrativo que el Consejo celebró una asamblea
el 23 de febrero de 2025 en la cual la Junta de Directores sometió a
consideración tres (3) alternativas de cambio de fachada
relacionadas con puertas y ventanas. Según consta en el acta, el
propósito de la propuesta era que las tres (3) alternativas fueran
aprobadas, bajo el entendimiento de la Junta de que las mismas
armonizaban con el diseño arquitectónico del condominio o, al
menos, no lo afectaban. Las opciones fueron previamente circuladas
junto con la convocatoria y se describían, en síntesis, como: Opción
(1) puertas corredizas y ventanas tipo guillotina con marco de
aluminio y cristal color bronce para apartamentos de esquina;
Opción (2) puertas corredizas y ventanas proyectadas con marco de
aluminio y cristal color bronce para apartamentos de esquina; y
Opción (3) puertas corredizas de cuatro hojas con marco de aluminio
y cristal color bronce para apartamentos interiores.
Asimismo, el acta refleja que el asesor legal del Consejo
expresó que, ante la ausencia de un arquitecto o perito que evaluara
si las alternativas alteraban la forma externa de la fachada o si las
estructuras existentes podían ser reparadas conforme al diseño
original, las propuestas serían tratadas como si requirieran TA2026RA00075 28
unanimidad. Se abrió entonces un proceso de amplia discusión y,
concluido este, se solicitó a los titulares que se oponían a las
alternativas que fundamentaran expresamente su oposición,
conforme al procedimiento dispuesto en el Art. 52 de la Ley de
Condominios, supra. Dichos fundamentos fueron sometidos al juicio
del Consejo para determinar si constituían votos caprichosos.
Las opciones impugnadas por los recurrentes fueron la
primera y la segunda. Específicamente, en cuanto a la Opción (1), la
Sra. Lorraine Alicea Torres fundamentó su oposición en que el
diseño propuesto contravenía la Escritura Matriz, la cual exige
uniformidad en el condominio, y que los cambios afectarían el valor
del inmueble y podrían perjudicar la venta de los apartamentos ante
potenciales compradores. Cinco (5) titulares votaron que la
oposición estaba debidamente fundamentada; sin embargo, el
Consejo determinó que la misma era caprichosa por el voto de
veintiocho (28) titulares.
En cuanto a la Opción (2), el Sr. José M. Pérez López objetó
que la ventana proyectada no correspondía al diseño original
aprobado por el desarrollador, que se pretendía validar una
instalación realizada sin el debido proceso de aprobación —esto es,
una aprobación ex post facto— y que no se había contado con
evaluación pericial que determinara su compatibilidad con la
arquitectura del condominio. En esta ocasión, cinco (5) titulares
votaron que la oposición estaba bien fundamentada, pero el Consejo
la declaró caprichosa por el voto de treinta (30) titulares.
Examinado el expediente administrativo en su totalidad,
concluimos que el Consejo observó el procedimiento dispuesto en el
Art. 52 de la Ley de Condominios, supra, al atender las oposiciones
presentadas. El acta de la asamblea refleja que las alternativas
fueron previamente notificadas a los titulares junto con los
diagramas correspondientes; que se abrió un espacio amplio de TA2026RA00075 29
discusión; que se permitió a los titulares expresar y fundamentar
individualmente sus objeciones; y que, posteriormente, tales
fundamentos fueron sometidos al juicio del Consejo para determinar
si constituían votos caprichosos. No surge del expediente que se
haya limitado la participación de los titulares ni que se haya omitido
etapa procesal alguna. Por el contrario, el trámite seguido evidencia
cumplimiento sustancial con el procedimiento estatutario.
Superado el aspecto procesal, corresponde evaluar si el DACo
erró al concluir que la determinación del Consejo —al calificar como
caprichosas las oposiciones a las Opciones 1 y 2— no fue arbitraria
ni irrazonable. Del análisis de las alternativas propuestas no se
desprende que estas alteren la configuración esencial de la fachada
ni que introduzcan un elemento disonante que rompa la armonía
arquitectónica del condominio. Las opciones contemplaban
variaciones dentro de un mismo marco estructural, es decir, puertas
corredizas y tipos de ventanas en aluminio con medidas similares y
cristal color bronce, manteniendo uniformidad en materiales,
tonalidad y proporciones. No se trató de la introducción de colores
distintos, materiales incompatibles o diseños individualizados, sino
de alternativas predeterminadas y aplicables de forma general a
categorías específicas de apartamentos (esquina e interior).
En cuanto a la Opción (1), el uso de puertas corredizas y
ventanas tipo guillotina con marco de aluminio y cristal bronce no
introduce un elemento extraño al lenguaje arquitectónico del
edificio. La uniformidad en el color del cristal y en las dimensiones
del marco preserva una apariencia coherente y consistente. Del
mismo modo, la Opción (2), aunque incorpora ventanas
proyectadas, mantiene las mismas especificaciones de marco y
cristal, así como proporciones análogas a las demás alternativas. La
mera diferencia en el mecanismo de apertura no equivale, por sí
sola, a una alteración sustancial de la fachada cuando el diseño TA2026RA00075 30
externo conserva uniformidad visual en materiales, color y
estructura. De igual forma, cabe destacar que las alternativas
aprobadas no facultan a cada titular a seleccionar diseños
individualizados o dispares, sino que establecen opciones uniformes
previamente definidas y aplicables de manera general. Así, el
resultado final continúa siendo un conjunto armónico, sin
proliferación de estilos incongruentes.
En cuanto a los otros cambios, la remoción de barandas en
los balcones posteriores de los apartamentos del primer piso se
sometió a consideración del Consejo con condiciones claras: los
titulares que decidieran removerlas debían restaurar los pisos,
eliminar columnas y reponer losas faltantes. Tras un debate sobre
la necesidad de obtener la aprobación de todos los titulares del
edificio, se eliminó esta condición por votación de veinte ocho (28) a
favor y cuatro (4) en contra. Se permitió a los titulares oponentes
fundamentar su oposición, incluida la Sra. Lorraine Alicea Torres,
quien alegó que la Escritura Matriz y el Reglamento no permitían la
remoción y que afectaba la privacidad; su oposición fue declarada
caprichosa por veintitrés (23) votos ante cinco (5) que la
consideraron bien fundamentada. La remoción de barandas se
aprobó de manera unánime en la asamblea, asegurando que la
uniformidad arquitectónica no se viera afectada.
Respecto a las puertas y ventanas ya instaladas en
aproximadamente once (11) apartamentos, la Junta propuso
permitir su permanencia temporal bajo la condición de que, al
reemplazarlas, se adoptaran los modelos aprobados por el Consejo.
La Sra. Lorraine Alicea Torres se opuso alegando contravención a la
Escritura Matriz, pero el Consejo determinó, mediante voto
mayoritario, que la oposición era caprichosa. La medida del
“Grandfather Clause” fue aprobada unánimemente, garantizando
que la uniformidad se mantendría en los reemplazos futuros y que TA2026RA00075 31
la coexistencia temporal de las instalaciones existentes no alteraría
la armonía estética del conjunto.
En conclusión, luego de evaluar el expediente, los
fundamentos de las oposiciones y el análisis de las alternativas, se
considera que el DACo actuó correctamente al declarar No Ha Lugar
la querella. El proceso del Art. 52 de la Ley de Condominios, supra,
se cumplió cabalmente, los titulares tuvieron oportunidad de
fundamentar sus objeciones, y las determinaciones del Consejo
sobre los votos caprichosos fueron razonables y respaldadas en la
evidencia y en la coherencia estética de las opciones. Asimismo, los
cambios relativos a la remoción de barandas y la permisibilidad
temporal de puertas y ventanas ya instaladas se ajustaron a las
condiciones establecidas por el Consejo y no afectaron la
uniformidad ni la armonía del condominio. En consecuencia, no
podemos concluir que la determinación del DACo haya sido
arbitraria, caprichosa o contraria a derecho. El DACo, al validar esa
actuación, actuó dentro del marco de su autoridad y conforme a la
evidencia sustancial que obraba en el expediente por lo que procede
confirmar la Resolución recurrida.
IV.
Por los fundamentos antes expuestos, confirmamos el
dictamen recurrido.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
El Juez Marrero Guerrero disiente con opinión escrita.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones
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