Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL VI
EL COQUÍ APARTMENTS Apelación acogida administrado por como Certiorari FERNANDO L. SUMAZA procedente del & CO., LLC Tribunal de Primera Instancia, Sala de APELADA Guayama
v. KLAN202500055 Civil Núm.: GM2024CV00697 ANA MARÍA CARDONA ECHEVARRÍA Sobre: Desahucio por incumplimiento APELANTE de contrato
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Ortiz Flores, la Jueza Aldebol Mora y la Jueza Boria Vizcarrondo
Ortiz Flores, Jueza Ponente
RESOLUCIÓN
En San Juan, Puerto Rico, a 21 de febrero de 2025.
Comparece ante este Tribunal de Apelaciones la señora Ana María
Cardona Echevarría (Sra. Cardona Echevarría; peticionaria) mediante el
recurso de epígrafe y nos solicita que revoquemos la Resolución emitida
por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Guayama (TPI) el 10 de enero
de 2025 y notificada en esta fecha. En el referido dictamen, el TPI
desestimó la reconvención presentada por la peticionaria y mantuvo el
trámite del caso por la vía sumaria.
Por recurrirse de una resolución interlocutoria, se acoge el recurso
como certiorari y se conserva la identificación alfanumérica original
asignada al recurso por la Secretaria del Tribunal de Apelaciones.
Adelantamos la denegación del auto de certiorari.
I
El 18 de septiembre de 2024 Fernando L. Sumaza & Co., LLC
(Sumaza & Co., LLC; recurrida), quien es administrador del edificio El
Coquí Apartments, presentó una Demanda de desahucio por
Número Identificador RES2025____________________ KLAN202500055 2
incumplimiento de contrato.1 Luego de varios trámites procesales, la
peticionaria sometió el 12 de diciembre de 2024 una Contestación a
Demanda y Reconvención donde esencialmente alegó que quien había
incurrido en incumplimiento de contrato había sido la recurrida. Por tal
motivo solicitó remedios en concepto de daños por el mencionado
incumplimiento, por represalias y daños punitivos.2 En esa misma fecha
antes citada, también solicitó al tribunal que convirtiera el pleito a uno
ordinario en vista de los alegados incumplimientos de Sumaza & Co., LLC.3
La recurrida contestó mediante una Moción de Desestimación de
Reconvención donde esencialmente arguyó que la reconvención
presentada por la Sra. Cardona Echevarría era improcedente en derecho
por estar en contravención al carácter sumario de una acción de
desahucio.4 Una vez presentada por la peticionaria la oposición a la
desestimación, el foro primario emitió Resolución y determinó lo siguiente:
Con el beneficio de la posición de ambas partes, el Tribunal procede declarar CON LUGAR a la Moción de Desestimación de Reconvención interpuesta por la parte demandante, en su consecuencia se desestima la Reconvención presentada por la parte demandada. Se continuará el trámite del caso a través de la vía sumaria. Se mantiene el señalamiento de Juicio en su Fondo pautado para el 24 de enero de 2025 a las 10:00 am, mediante videoconferencia.5 (Énfasis suplido.)
Inconforme con lo anterior, la Sra. Cardona Echevarría recurre ante
nos y señala como único error que el TPI se equivocó al desestimar su
reconvención y no convertir el pleito a la vía ordinaria. El 31 de enero
de 2025 la recurrida presentó su oposición al recurso y este quedó
perfeccionado. Posteriormente, el 19 de febrero de 2025, la peticionaria
presentó el escrito titulado Auxilio de jurisdicción, en el cual solicita “que se
1 Apéndice del recurso, págs. 2-5. 2 Apéndice del recurso, págs. 15-21. 3 Apéndice del recurso, págs. 22-23. 4 Apéndice del recurso, págs. 25-27. 5 Apéndice del recurso, pág. 1. La Resolución posteriormente fue enmendada para corregir
la fecha del señalamiento para la celebración del juicio en su fondo al 24 de febrero de 2025. Véase la Entrada Núm. 32 del expediente electrónico del caso El Coquí Apartments administrado por Fernando L. Sumaza & Co., LLC v. Ana María Cardona Echevarría, GM2024CV00697, en el Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC). KLAN202500055 3
expida este recurso y paralice los procesos en el Tribunal de Primera
Instancia.” Con el beneficio de los escritos de las partes, resolvemos.
II
A
El desahucio es un procedimiento especial de naturaleza sumaria
cuyo objetivo principal radica en recuperar la posesión de una propiedad
inmueble mediante el lanzamiento o expulsión del arrendatario o precarista
que la detente. Mora Dev. Corp v. Sandín, 118 DPR 733 (1987); C.R.U.V.
v. Román, 100 DPR 318, 321 (1971). Tienen acción para promover el
desahucio los dueños de una finca, sus apoderados, los usufructuarios o
cualquiera otro que tenga derecho a disfrutarla y sus causahabientes. Art.
620 del Código de Enjuiciamiento Civil de Puerto Rico, 32 LPRA Sec. 2821.
Dicha acción procede “contra los inquilinos, colonos y demás arrendatarios,
los administradores encargados, porteros o guardas puestos por el
propietario en sus fincas, y cualquier otra persona que detente la posesión
material o disfrute precariamente, sin pagar canon o merced alguna”.
Código de Enjuiciamiento Civil, Art. 621, 32 LPRA sec. 2822.
Cuando en un procedimiento de desahucio sumario surgen
controversias complejas que impiden que el caso se pueda resolver por la
vía sumaria, entonces procede que el TPI ordene que el caso se ventile por
la vía ordinaria. Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, 176 DPR 408
(2009); Lemar S.E. v. Vargas Rosado, 130 DPR 203 (1992). No obstante,
esto no implica que dicha conversión no opera de manera automática, sino
que descansa en la sana discreción judicial. Crespo Quiñones v. Santiago
Velázquez, supra, págs. 431-432.
B
El auto de certiorari es el vehículo procesal extraordinario “que
permite a un tribunal de mayor jerarquía revisar las determinaciones de un
tribunal inferior”. Rivera et al. v. Arcos Dorados, 212 DPR 194, 207 (2023),
que cita a IG Builders v. BBVAPR, 185 DPR 307, 337-338 (2012). Se trata
de un recurso discrecional, para el cual existen unos parámetros que sirven KLAN202500055 4
de guía al momento de decidir si debemos expedir o denegar el auto. IG
Builders v. BBVAPR, supra. De esta forma, el asunto que se nos plantee
en el recurso de certiorari debe tener cabida dentro de alguna de las
materias reconocidas en la Regla 52.1 de las de Procedimiento Civil, 32
LPRA Ap. V, R. 52.1 (Regla 52.1). Particularmente, en cuanto al certiorari
para revisar dictámenes interlocutorios del foro primario, en su parte
pertinente, la Regla 52.1 dispone lo siguiente:
El recurso de certiorari para revisar resoluciones u órdenes interlocutorias dictadas por el Tribunal de Primera Instancia, solamente será expedido por el Tribunal de Apelaciones cuando se recurra de una resolución u orden bajo las Reglas 56 y 57 o de la denegatoria de una moción de carácter dispositivo. Al denegar la expedición de un recurso de certiorari en estos casos, el Tribunal de Apelaciones no tiene que fundamentar su decisión. […] 32 LPRA Ap. V, R. 52.1.
Así pues, a este foro intermedio le corresponde realizar un análisis
dual para determinar si se expide o no un auto de certiorari. Este examen
consta de una parte objetiva y otra parte subjetiva. Por ello, en primer lugar,
tenemos que auscultar si la materia contenida en el recurso de certiorari
tiene cabida dentro de alguno de los asuntos establecidos en la Regla 52.1,
toda vez que esta enumera taxativamente bajo qué materias, solamente,
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Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL VI
EL COQUÍ APARTMENTS Apelación acogida administrado por como Certiorari FERNANDO L. SUMAZA procedente del & CO., LLC Tribunal de Primera Instancia, Sala de APELADA Guayama
v. KLAN202500055 Civil Núm.: GM2024CV00697 ANA MARÍA CARDONA ECHEVARRÍA Sobre: Desahucio por incumplimiento APELANTE de contrato
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Ortiz Flores, la Jueza Aldebol Mora y la Jueza Boria Vizcarrondo
Ortiz Flores, Jueza Ponente
RESOLUCIÓN
En San Juan, Puerto Rico, a 21 de febrero de 2025.
Comparece ante este Tribunal de Apelaciones la señora Ana María
Cardona Echevarría (Sra. Cardona Echevarría; peticionaria) mediante el
recurso de epígrafe y nos solicita que revoquemos la Resolución emitida
por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Guayama (TPI) el 10 de enero
de 2025 y notificada en esta fecha. En el referido dictamen, el TPI
desestimó la reconvención presentada por la peticionaria y mantuvo el
trámite del caso por la vía sumaria.
Por recurrirse de una resolución interlocutoria, se acoge el recurso
como certiorari y se conserva la identificación alfanumérica original
asignada al recurso por la Secretaria del Tribunal de Apelaciones.
Adelantamos la denegación del auto de certiorari.
I
El 18 de septiembre de 2024 Fernando L. Sumaza & Co., LLC
(Sumaza & Co., LLC; recurrida), quien es administrador del edificio El
Coquí Apartments, presentó una Demanda de desahucio por
Número Identificador RES2025____________________ KLAN202500055 2
incumplimiento de contrato.1 Luego de varios trámites procesales, la
peticionaria sometió el 12 de diciembre de 2024 una Contestación a
Demanda y Reconvención donde esencialmente alegó que quien había
incurrido en incumplimiento de contrato había sido la recurrida. Por tal
motivo solicitó remedios en concepto de daños por el mencionado
incumplimiento, por represalias y daños punitivos.2 En esa misma fecha
antes citada, también solicitó al tribunal que convirtiera el pleito a uno
ordinario en vista de los alegados incumplimientos de Sumaza & Co., LLC.3
La recurrida contestó mediante una Moción de Desestimación de
Reconvención donde esencialmente arguyó que la reconvención
presentada por la Sra. Cardona Echevarría era improcedente en derecho
por estar en contravención al carácter sumario de una acción de
desahucio.4 Una vez presentada por la peticionaria la oposición a la
desestimación, el foro primario emitió Resolución y determinó lo siguiente:
Con el beneficio de la posición de ambas partes, el Tribunal procede declarar CON LUGAR a la Moción de Desestimación de Reconvención interpuesta por la parte demandante, en su consecuencia se desestima la Reconvención presentada por la parte demandada. Se continuará el trámite del caso a través de la vía sumaria. Se mantiene el señalamiento de Juicio en su Fondo pautado para el 24 de enero de 2025 a las 10:00 am, mediante videoconferencia.5 (Énfasis suplido.)
Inconforme con lo anterior, la Sra. Cardona Echevarría recurre ante
nos y señala como único error que el TPI se equivocó al desestimar su
reconvención y no convertir el pleito a la vía ordinaria. El 31 de enero
de 2025 la recurrida presentó su oposición al recurso y este quedó
perfeccionado. Posteriormente, el 19 de febrero de 2025, la peticionaria
presentó el escrito titulado Auxilio de jurisdicción, en el cual solicita “que se
1 Apéndice del recurso, págs. 2-5. 2 Apéndice del recurso, págs. 15-21. 3 Apéndice del recurso, págs. 22-23. 4 Apéndice del recurso, págs. 25-27. 5 Apéndice del recurso, pág. 1. La Resolución posteriormente fue enmendada para corregir
la fecha del señalamiento para la celebración del juicio en su fondo al 24 de febrero de 2025. Véase la Entrada Núm. 32 del expediente electrónico del caso El Coquí Apartments administrado por Fernando L. Sumaza & Co., LLC v. Ana María Cardona Echevarría, GM2024CV00697, en el Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC). KLAN202500055 3
expida este recurso y paralice los procesos en el Tribunal de Primera
Instancia.” Con el beneficio de los escritos de las partes, resolvemos.
II
A
El desahucio es un procedimiento especial de naturaleza sumaria
cuyo objetivo principal radica en recuperar la posesión de una propiedad
inmueble mediante el lanzamiento o expulsión del arrendatario o precarista
que la detente. Mora Dev. Corp v. Sandín, 118 DPR 733 (1987); C.R.U.V.
v. Román, 100 DPR 318, 321 (1971). Tienen acción para promover el
desahucio los dueños de una finca, sus apoderados, los usufructuarios o
cualquiera otro que tenga derecho a disfrutarla y sus causahabientes. Art.
620 del Código de Enjuiciamiento Civil de Puerto Rico, 32 LPRA Sec. 2821.
Dicha acción procede “contra los inquilinos, colonos y demás arrendatarios,
los administradores encargados, porteros o guardas puestos por el
propietario en sus fincas, y cualquier otra persona que detente la posesión
material o disfrute precariamente, sin pagar canon o merced alguna”.
Código de Enjuiciamiento Civil, Art. 621, 32 LPRA sec. 2822.
Cuando en un procedimiento de desahucio sumario surgen
controversias complejas que impiden que el caso se pueda resolver por la
vía sumaria, entonces procede que el TPI ordene que el caso se ventile por
la vía ordinaria. Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, 176 DPR 408
(2009); Lemar S.E. v. Vargas Rosado, 130 DPR 203 (1992). No obstante,
esto no implica que dicha conversión no opera de manera automática, sino
que descansa en la sana discreción judicial. Crespo Quiñones v. Santiago
Velázquez, supra, págs. 431-432.
B
El auto de certiorari es el vehículo procesal extraordinario “que
permite a un tribunal de mayor jerarquía revisar las determinaciones de un
tribunal inferior”. Rivera et al. v. Arcos Dorados, 212 DPR 194, 207 (2023),
que cita a IG Builders v. BBVAPR, 185 DPR 307, 337-338 (2012). Se trata
de un recurso discrecional, para el cual existen unos parámetros que sirven KLAN202500055 4
de guía al momento de decidir si debemos expedir o denegar el auto. IG
Builders v. BBVAPR, supra. De esta forma, el asunto que se nos plantee
en el recurso de certiorari debe tener cabida dentro de alguna de las
materias reconocidas en la Regla 52.1 de las de Procedimiento Civil, 32
LPRA Ap. V, R. 52.1 (Regla 52.1). Particularmente, en cuanto al certiorari
para revisar dictámenes interlocutorios del foro primario, en su parte
pertinente, la Regla 52.1 dispone lo siguiente:
El recurso de certiorari para revisar resoluciones u órdenes interlocutorias dictadas por el Tribunal de Primera Instancia, solamente será expedido por el Tribunal de Apelaciones cuando se recurra de una resolución u orden bajo las Reglas 56 y 57 o de la denegatoria de una moción de carácter dispositivo. Al denegar la expedición de un recurso de certiorari en estos casos, el Tribunal de Apelaciones no tiene que fundamentar su decisión. […] 32 LPRA Ap. V, R. 52.1.
Así pues, a este foro intermedio le corresponde realizar un análisis
dual para determinar si se expide o no un auto de certiorari. Este examen
consta de una parte objetiva y otra parte subjetiva. Por ello, en primer lugar,
tenemos que auscultar si la materia contenida en el recurso de certiorari
tiene cabida dentro de alguno de los asuntos establecidos en la Regla 52.1,
toda vez que esta enumera taxativamente bajo qué materias, solamente,
se podrá expedir el auto de certiorari. En aquellos casos en los que el
asunto no esté comprendido dentro de la norma, el tribunal revisor debe
negarse a expedir el auto de certiorari automáticamente. Superada esta
etapa, analizamos si bajo la discreción concedida a este tribunal revisor
mediante la Regla 40 del Reglamento del Tribunal de Apelaciones, 4 LPRA
Ap. XXII-B, R. 40 (Regla 40), debemos o no expedir el auto de certiorari.
Como se sabe, la Regla 40 establece los criterios que debemos tomar en
consideración para determinar si expedimos o no un auto de certiorari,
como sigue:
A. Si el remedio y la disposición de la decisión recurrida, a diferencia de sus fundamentos, son contrarios a derecho.
B. Si la situación de hechos planteada es la más indicada para el análisis del problema.
C. Si ha mediado prejuicio, parcialidad o error craso y manifiesto en la apreciación de la prueba por el Tribunal de Primera Instancia. KLAN202500055 5
D. Si el asunto planteado exige consideración más detenida a la luz de los autos originales, los cuales deberán ser elevados, o de alegatos más elaborados.
E. Si la etapa del procedimiento en que se presenta el caso es la más propicia para su consideración.
F. Si la expedición del auto o de la orden de mostrar causa no causan un fraccionamiento indebido del pleito y una dilación indeseable en la solución final del litigio.
G. Si la expedición del auto o de la orden de mostrar causa evita un fracaso de la justicia.
A su vez, los foros apelativos “no debemos intervenir con el ejercicio
de la discreción de los foros de instancia, salvo que se demuestre que hubo
un craso abuso de discreción, perjuicio, error manifiesto o parcialidad”.
Trans-Oceanic Life Ins. V. Oracle Corp., 184 DPR 689, 709 (2012), citando
a Lluch v. España Service Sta., 117 DPR 729, 745 (1986). Asimismo, con
relación a determinaciones interlocutorias discrecionales procesales, no
debemos sustituir nuestro criterio por el ejercicio de discreción del tribunal
de instancia, “salvo cuando dicho foro haya incurrido en arbitrariedad o
craso abuso de discreción”. Meléndez v. Caribbean Int´l News, 151 DPR
649, 664 (2000). Finalmente, es norma reiterada que al denegar la
expedición de un recurso de certiorari en estos casos, el Tribunal de
Apelaciones no tiene que fundamentar su decisión. A su vez, los foros
apelativos no debemos intervenir con las decisiones de los tribunales de
instancia, “salvo que se demuestre que hubo un craso abuso de discreción,
o que el tribunal actuó con prejuicio o parcialidad, o que se equivocó en la
interpretación o aplicación de cualquier norma procesal o de derecho
sustantivo, y que [la] intervención en esa etapa evitará un perjuicio
sustancial”. Lluch v. España Service Sta., supra, pág. 745.
III
Tal y como expusimos en el derecho aplicable, sabido es que los
casos que se presentan ante el foro primario por motivo de desahucio se
ventilan por la vía sumaria. No obstante, queda a discreción del magistrado
si convertir este en uno ordinario siempre y cuando lo entienda meritorio.
Luego de revisado el expediente ante nuestra consideración, no vemos que KLAN202500055 6
el foro primario haya errado en desestimar la reconvención presentada y
mantener el proceso sumario. Advenimos a dicha conclusión puesto que la
peticionaria no logró establecer una defensa que no representara una
dilación innecesaria de los procedimientos. Sus alegaciones por
incumplimiento de contrato y daños deben ser dilucidadas en un proceso
distinto. Por tanto, a la luz de las Reglas 52.1 de las de Procedimiento Civil
y la Regla 40 del Tribunal de Apelaciones, no vemos motivo por el cual
intervenir con la decisión del TPI puesto que no es contraria a derecho ni
ha mediado prejuicio, parcialidad o error craso y manifiesto.
IV
Por los fundamentos anteriormente expuestos, se declara no ha
lugar la solicitud de auxilio de jurisdicción y se deniega la expedición
del auto de certiorari.
Notifíquese inmediatamente.
Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del
Tribunal.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones