ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IX
DORADO BEACH EAST Apelación HOMEOWNERS’ Procedente del ASSOCIATION, INC. Tribunal de Primera DEMANDANTES-APELANTES Instancia, Sala Superior de V. Bayamón KLAN202400161 Civil Núm.: FRANCISCO JOSÉ RIVERA DO2023CV00014 FERNÁNDEZ; AURORA SODÍA VALLADARES DÍAZ SOBRE: DEMANDADOS-APELADOS Cobro de Dinero
Panel integrado por su presidente el Juez Rodríguez Casillas, el Juez Salgado Schwarz y el Juez Ronda Del Toro. Salgado Schwarz, Carlos G., Juez Ponente.
SENTENCIA En San Juan, Puerto Rico, a 8 de abril de 2024.
Comparece Dorado Beach East Homeowners’
Association, Inc. (en adelante “apelante” o
“Asociación”) mediante escrito de apelación y solicita
que revoquemos la Sentencia emitida por el Tribunal de
Primera Instancia (en adelante “TPI”) el 15 de diciembre
de 2023 y notificada el 20 de diciembre de 2023. En esa
ocasión, el TPI ordenó la desestimación sin perjuicio de
la demanda por concluir que no adquirió jurisdicción
sobre Francisco José Rivera Fernández (en adelante “Sr.
Rivera Fernández”), por lo que no puede disponer del
caso.
Con el beneficio de la comparecencia de ambas
partes y por los fundamentos que exponemos a
continuación, revocamos la Sentencia apelada.
-I-
A continuación, exponemos los hechos pertinentes
ante nuestra consideración.
Número Identificador SEN2024_____________ KLAN202400161 2
El 26 de enero de 2023 la aquí apelante presentó
una Demanda1 contra el Sr. Rivera Fernández y la Sra.
Aurora Sofía Valladares Díaz (en adelante “Sra.
Valladares Díaz”) por concepto de cobro de dinero. El 20
de julio de 2023, la Sra. Valladares Díaz presentó la
correspondiente Contestación a Demanda2. En esa ocasión,
la codemandada aceptó que figura como cotitular de la
propiedad #338 de la urbanización Dorado Beach East.3
Según alega la apelante, los apelados fueron
emplazados por edictos, los cuales fueron publicados el
3 de abril de 2023 y notificados mediante correo
certificado el 5 de abril de 2023. Así las cosas, el 16
de junio de 2023, el Sr. Rivera Fernández presentó una
moción de desestimación por falta de jurisdicción4 en la
que fundamentó que no fue emplazado conforme a derecho,
en la medida en que la declaración jurada fue
insuficiente y por haber transcurrido el término 120
días para diligenciar el emplazamiento. El 26 de
septiembre de 2023, el TPI emitió una Sentencia Parcial5
en la que desestimó sin perjuicio la demanda contra
Rivera Fernández por entender “[…] que el emplazador no
demostró haber agotado todas las posibilidades
razonables para localizar al codemandado.”6
Por consiguiente, el 8 de noviembre de 2023, la
Sra. Valladares Díaz presentó una Moción Solicitando
Desestimación por Ausencia de Parte Indispensable.7 Su
solicitud se basó en que el TPI no tenía jurisdicción
para atender la controversia, toda vez que desestimó la
1 Véase Apéndice 1 del recurso, págs. 1-2. 2 Véase Apéndice 7 del recurso, págs. 27-29. 3 Véase Apéndice 7 del recurso, págs. 27-29. 4 Véase Apéndice 5 del recurso, págs. 9-18. 5 Véase Apéndice 8 del recurso, págs. 30-39. 6 Véase Apéndice 8 del recurso, pág. 38. 7 Véase Apéndice 9 del recurso, págs. 40-48. KLAN202400161 3
demanda contra el Sr. Rivera Fernández siendo este una
parte indispensable en el pleito.
Por su parte, la aquí apelante presentó una
Oposición a Moción Solicitando Desestimación por
Ausencia de Parte Indispensable8, dado que la obligación
del pago de las cuotas de mantenimiento es una solidaria
entre los apelados, tal y como surge de la denominada
Deed of Declaration of Rights, Restrictions, Conditions
and Constitution of Restrictive Covenants and
Establishment of Provisions for Dorado Beach East
Homeowner’s Association.9
El 20 de diciembre de 2023, el TPI notificó una
Sentencia10 desestimando sin perjuicio la demanda de
epígrafe por no haberse incluido una parte
indispensable, a saber, el Sr. Rivera Fernández.
Inconforme con dicha determinación, el 22 de
febrero de 2024, la Asociación presentó un Escrito de
Apelación ante este Tribunal. En síntesis, la apelante
alega que el Sr. Rivera Fernández no es parte
indispensable en la medida en que es un deudor solidario.
Los errores planteados son los siguientes:
PRIMER ERROR: ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL DE INSTANCIA Y ABUSÓ DE SU DISCRECIÓN AL RESOLVER QUE EN EL PRESENTE CASO HACIA [sic] FALTA UNA PARTE INDISPENSABLE Y POR TANTO DESESTIMANDO LA DEMANDA AUN CUANDO LA OBLIGACION [sic] RECLAMADA ERA SOLIDARIA.
SEGUNDO ERROR: ERRO [sic] EL HONORABLE TRIBUNAL DE INSTANCIA Y ABUSÓ DE SU DISCRECIÓN AL DAR CREDITO [sic] A UN ACUERDO DE TRANSACCIÓN PRIVADO SIN FIRMAS IMPONIENDO SU APLICACIÓN A LA PARTE DEMANDANTE-APELANTE.
8 Véase Apéndice del recurso, págs. 50-56. 9 Véase Apéndice 11 del recurso, págs. 57-103. 10 Véase Apéndice 12 del recurso, págs. 104-106. KLAN202400161 4
Así las cosas, el 25 de marzo de 2024, la Sra.
Valladares Díaz presentó su Alegato en Oposición a
Apelación. En su escrito, la codemandada alega que entre
ella y el Sr. Rivera Fernández se concretó un Acuerdo de
Transacción11 en el que ella le cedió su participación
sobre la propiedad en cuestión al Sr. Rivera Fernández,
por lo que este es la única parte con interés sobre la
propiedad. Por tal razón, solicita de este Tribunal que
confirme la Sentencia emitida por el TPI.
-II-
A. Solidaridad
Las obligaciones solidarias son aquellas en las que
el o los acreedores le pueden exigir el total de la
prestación a uno solo de los deudores sin cobrarles a
todos simultáneamente12. El Artículo 1096 del nuevo
Código Civil de Puerto Rico13 dispone: “En virtud de lo
dispuesto expresamente en la obligación o en la ley puede
exigirse a cada uno de los deudores, por cada uno de los
acreedores, el total de la prestación.”14 Por lo tanto,
para que impere la doctrina de la solidaridad, esta debe
constar de manera expresa en una ley o contrato.15
Cabe señalar que cada uno de los deudores
solidarios asume la responsabilidad personal de cancelar
la totalidad de la deuda sin necesariamente haber
aprovechado el cien por ciento de lo recibido, en cuyo
caso aquel que haya pagado en exceso de lo debido, podrá
repetir contra los demás deudores.16
11 Véase Apéndice del recurso, pág. 128. 12 Ramos v. Caparra Dairy, Inc., 116 DPR 60 (1985). 13 31 LPRA § 5311 et seq. 14 31 LPRA § 9055. 15 Con excepción del ámbito extracontractual en el que se presume
la solidaridad. 16 Rodríguez v. Kmart, 163 DPR 335, 339 (2004). KLAN202400161 5
B. Servidumbres en equidad
Las servidumbres en equidad son condiciones o
restricciones que limitan el uso de determinados
terrenos y mediante las cuales se imponen cargas o
gravámenes que obligan a presentes y futuros
adquirentes.17 Dichas condiciones son constituidas
unilateralmente por el urbanizador como parte de un plan
general para el desarrollo y la preservación de una
urbanización.18 A tales efectos, las servidumbres en
equidad son consideradas como un contrato de naturaleza
real, ya sea porque las partes acuerdan gravar su
propiedad para limitar su uso o porque adquieren la
propiedad gravada, aceptando someterse a estas.19
-III-
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ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IX
DORADO BEACH EAST Apelación HOMEOWNERS’ Procedente del ASSOCIATION, INC. Tribunal de Primera DEMANDANTES-APELANTES Instancia, Sala Superior de V. Bayamón KLAN202400161 Civil Núm.: FRANCISCO JOSÉ RIVERA DO2023CV00014 FERNÁNDEZ; AURORA SODÍA VALLADARES DÍAZ SOBRE: DEMANDADOS-APELADOS Cobro de Dinero
Panel integrado por su presidente el Juez Rodríguez Casillas, el Juez Salgado Schwarz y el Juez Ronda Del Toro. Salgado Schwarz, Carlos G., Juez Ponente.
SENTENCIA En San Juan, Puerto Rico, a 8 de abril de 2024.
Comparece Dorado Beach East Homeowners’
Association, Inc. (en adelante “apelante” o
“Asociación”) mediante escrito de apelación y solicita
que revoquemos la Sentencia emitida por el Tribunal de
Primera Instancia (en adelante “TPI”) el 15 de diciembre
de 2023 y notificada el 20 de diciembre de 2023. En esa
ocasión, el TPI ordenó la desestimación sin perjuicio de
la demanda por concluir que no adquirió jurisdicción
sobre Francisco José Rivera Fernández (en adelante “Sr.
Rivera Fernández”), por lo que no puede disponer del
caso.
Con el beneficio de la comparecencia de ambas
partes y por los fundamentos que exponemos a
continuación, revocamos la Sentencia apelada.
-I-
A continuación, exponemos los hechos pertinentes
ante nuestra consideración.
Número Identificador SEN2024_____________ KLAN202400161 2
El 26 de enero de 2023 la aquí apelante presentó
una Demanda1 contra el Sr. Rivera Fernández y la Sra.
Aurora Sofía Valladares Díaz (en adelante “Sra.
Valladares Díaz”) por concepto de cobro de dinero. El 20
de julio de 2023, la Sra. Valladares Díaz presentó la
correspondiente Contestación a Demanda2. En esa ocasión,
la codemandada aceptó que figura como cotitular de la
propiedad #338 de la urbanización Dorado Beach East.3
Según alega la apelante, los apelados fueron
emplazados por edictos, los cuales fueron publicados el
3 de abril de 2023 y notificados mediante correo
certificado el 5 de abril de 2023. Así las cosas, el 16
de junio de 2023, el Sr. Rivera Fernández presentó una
moción de desestimación por falta de jurisdicción4 en la
que fundamentó que no fue emplazado conforme a derecho,
en la medida en que la declaración jurada fue
insuficiente y por haber transcurrido el término 120
días para diligenciar el emplazamiento. El 26 de
septiembre de 2023, el TPI emitió una Sentencia Parcial5
en la que desestimó sin perjuicio la demanda contra
Rivera Fernández por entender “[…] que el emplazador no
demostró haber agotado todas las posibilidades
razonables para localizar al codemandado.”6
Por consiguiente, el 8 de noviembre de 2023, la
Sra. Valladares Díaz presentó una Moción Solicitando
Desestimación por Ausencia de Parte Indispensable.7 Su
solicitud se basó en que el TPI no tenía jurisdicción
para atender la controversia, toda vez que desestimó la
1 Véase Apéndice 1 del recurso, págs. 1-2. 2 Véase Apéndice 7 del recurso, págs. 27-29. 3 Véase Apéndice 7 del recurso, págs. 27-29. 4 Véase Apéndice 5 del recurso, págs. 9-18. 5 Véase Apéndice 8 del recurso, págs. 30-39. 6 Véase Apéndice 8 del recurso, pág. 38. 7 Véase Apéndice 9 del recurso, págs. 40-48. KLAN202400161 3
demanda contra el Sr. Rivera Fernández siendo este una
parte indispensable en el pleito.
Por su parte, la aquí apelante presentó una
Oposición a Moción Solicitando Desestimación por
Ausencia de Parte Indispensable8, dado que la obligación
del pago de las cuotas de mantenimiento es una solidaria
entre los apelados, tal y como surge de la denominada
Deed of Declaration of Rights, Restrictions, Conditions
and Constitution of Restrictive Covenants and
Establishment of Provisions for Dorado Beach East
Homeowner’s Association.9
El 20 de diciembre de 2023, el TPI notificó una
Sentencia10 desestimando sin perjuicio la demanda de
epígrafe por no haberse incluido una parte
indispensable, a saber, el Sr. Rivera Fernández.
Inconforme con dicha determinación, el 22 de
febrero de 2024, la Asociación presentó un Escrito de
Apelación ante este Tribunal. En síntesis, la apelante
alega que el Sr. Rivera Fernández no es parte
indispensable en la medida en que es un deudor solidario.
Los errores planteados son los siguientes:
PRIMER ERROR: ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL DE INSTANCIA Y ABUSÓ DE SU DISCRECIÓN AL RESOLVER QUE EN EL PRESENTE CASO HACIA [sic] FALTA UNA PARTE INDISPENSABLE Y POR TANTO DESESTIMANDO LA DEMANDA AUN CUANDO LA OBLIGACION [sic] RECLAMADA ERA SOLIDARIA.
SEGUNDO ERROR: ERRO [sic] EL HONORABLE TRIBUNAL DE INSTANCIA Y ABUSÓ DE SU DISCRECIÓN AL DAR CREDITO [sic] A UN ACUERDO DE TRANSACCIÓN PRIVADO SIN FIRMAS IMPONIENDO SU APLICACIÓN A LA PARTE DEMANDANTE-APELANTE.
8 Véase Apéndice del recurso, págs. 50-56. 9 Véase Apéndice 11 del recurso, págs. 57-103. 10 Véase Apéndice 12 del recurso, págs. 104-106. KLAN202400161 4
Así las cosas, el 25 de marzo de 2024, la Sra.
Valladares Díaz presentó su Alegato en Oposición a
Apelación. En su escrito, la codemandada alega que entre
ella y el Sr. Rivera Fernández se concretó un Acuerdo de
Transacción11 en el que ella le cedió su participación
sobre la propiedad en cuestión al Sr. Rivera Fernández,
por lo que este es la única parte con interés sobre la
propiedad. Por tal razón, solicita de este Tribunal que
confirme la Sentencia emitida por el TPI.
-II-
A. Solidaridad
Las obligaciones solidarias son aquellas en las que
el o los acreedores le pueden exigir el total de la
prestación a uno solo de los deudores sin cobrarles a
todos simultáneamente12. El Artículo 1096 del nuevo
Código Civil de Puerto Rico13 dispone: “En virtud de lo
dispuesto expresamente en la obligación o en la ley puede
exigirse a cada uno de los deudores, por cada uno de los
acreedores, el total de la prestación.”14 Por lo tanto,
para que impere la doctrina de la solidaridad, esta debe
constar de manera expresa en una ley o contrato.15
Cabe señalar que cada uno de los deudores
solidarios asume la responsabilidad personal de cancelar
la totalidad de la deuda sin necesariamente haber
aprovechado el cien por ciento de lo recibido, en cuyo
caso aquel que haya pagado en exceso de lo debido, podrá
repetir contra los demás deudores.16
11 Véase Apéndice del recurso, pág. 128. 12 Ramos v. Caparra Dairy, Inc., 116 DPR 60 (1985). 13 31 LPRA § 5311 et seq. 14 31 LPRA § 9055. 15 Con excepción del ámbito extracontractual en el que se presume
la solidaridad. 16 Rodríguez v. Kmart, 163 DPR 335, 339 (2004). KLAN202400161 5
B. Servidumbres en equidad
Las servidumbres en equidad son condiciones o
restricciones que limitan el uso de determinados
terrenos y mediante las cuales se imponen cargas o
gravámenes que obligan a presentes y futuros
adquirentes.17 Dichas condiciones son constituidas
unilateralmente por el urbanizador como parte de un plan
general para el desarrollo y la preservación de una
urbanización.18 A tales efectos, las servidumbres en
equidad son consideradas como un contrato de naturaleza
real, ya sea porque las partes acuerdan gravar su
propiedad para limitar su uso o porque adquieren la
propiedad gravada, aceptando someterse a estas.19
-III-
Debido a que los señalamientos de error están
íntimamente relacionados, procederemos a atenderlos de
manera conjunta.
Según se desprende de los autos del caso, los aquí
apelados figuran como cotitulares de la propiedad #338
de la urbanización Dorado Beach East. Dicha propiedad
está sujeta a una serie de condiciones restrictivas
entre las cuales se encuentran las referentes al pago de
las cuotas de mantenimiento. Sobre este particular, la
escritura en cuestión dispone lo siguiente: “In the case
of co-owners, they shall be jointly and severally liable
for the entire amount of the assessment.”20 Es decir, los
apelados están obligados solidariamente frente al
17 Park Tower, S.E. v. Registradora, 194 DPR 244, 252 (2015); Residentes Parkville v. Díaz, 159 DPR 374, 382-383 (2003); Asoc. Vec. Urb. Huyke v. Bco. Santander, 157 DPR 521, 534 (2002). 18 Fernández Martínez v. RAD-MAN San Juan III-D, 2021 TSPR 149, 208
DPR ___ (2021). 19 Dorado del Mar Estates Homeowners Association, Inc. v. Weber,
2019 TSPR 137, 202 DPR ___ (2019); Asoc. Playa Húcares v. Rodríguez, 167 DPR 255, 264 (2006); Residentes Parkville v. Díaz, 159 DPR 374, 384 (2003). 20 Véase Apéndice 11 del recurso, pág. 66. Énfasis suplido. KLAN202400161 6
apelante al pago de las cuotas de mantenimiento. Siendo
así, la Asociación puede solicitarle a la Sra.
Valladares Díaz la totalidad de la deuda.
Posteriormente, la codemandada puede presentar una
acción de nivelación contra el Sr. Rivera Fernández a
fin de recobrar la cantidad correspondiente a este.
Ahora bien, la Sra. Valladares Díaz alega que no es
solidariamente responsable ante el apelante debido a que
esta le cedió su participación de la propiedad al Sr.
Rivera Fernández mediante un Acuerdo de Transacción. No
le asiste la razón. El acuerdo que obra en los autos del
caso no está firmado por las partes, por lo que no surte
efecto jurídico alguno. Incluso, aun en la alternativa
de estar firmado, tampoco surte efecto jurídico alguno
frente al apelante. Nos explicamos. Entre las partes de
epígrafe se celebró un contrato de naturaleza real, el
cual dispone que ambos apelados son responsables de
manera solidaria por los pagos de las cuotas de
mantenimiento de la Asociación. El acuerdo de
transacción al que hace referencia la Sra. Valladares
Díaz no tiene el efecto de alterar el contrato real,
dado que el aquí apelante no es parte en dicho contrato,
lo que significa que sus cláusulas no lo obligan a actuar
de conformidad21. Por lo tanto, todo acuerdo al que
lleguen los apelados de manera interna, es decir, entre
estos dos, no altera los términos que acordaron con el
apelante mediante las servidumbres en equidad.
Basado en los fundamentos antes expuestos, resulta
forzoso concluir que el TPI cometió un error de derecho
21El nuevo Código Civil de Puerto Rico en su Artículo 1233 dispone: “Lo acordado en los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, ante sus sucesores y ante terceros en la forma que dispone la ley.” 31 LPRA § 9754. Énfasis suplido. KLAN202400161 7
al desestimar sin perjuicio la demanda de epígrafe. Al
amparo del derecho vigente en nuestra jurisdicción, el
Sr. Rivera Fernández no es parte indispensable en el
pleito, en la medida en que los apelados figuran como
deudores solidarios ante el apelante. Por tal razón, la
Asociación le puede requerir el pago de la totalidad de
la deuda, únicamente, a la Sra. Valladares Díaz.
-IV-
De conformidad con los fundamentos antes expuestos,
se revoca la Sentencia apelada. Se devuelve el caso al
foro primario para que continúen los procedimientos de
conformidad con lo aquí resuelto.
Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la
Secretaria del Tribunal de Apelaciones.
El Juez Rodríguez Casillas disiente por considerar
que la opinión mayoritaria relega dos hechos importantes
que obligan a la desestimación por falta de parte
indispensable; a saber: (1) que el 26 de septiembre de
2023, el TPI emitió una Sentencia Parcial final y firme
en la que desestimó sin perjuicio la demanda contra el
codemandado Rivera Fernández por entender “[…] que el
emplazador no demostró haber agotado todas las
posibilidades razonables para localizar al
codemandado.”; y, (2) el hecho de que la deuda por cuotas
de mantenimiento es de naturaleza in rem, lo repercute
directamente contra el Sr. Rivera Fernández por ser un
titular de la propiedad.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones