ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL III
DENNIS R. CONKLIN, Apelación ROSEMARIE CONKLIN procedente del Y LA SOCIEDAD LEGAL Tribunal de DE GANANCIALES Primera COMPUESTA POR AMBOS Instancia, Apelantes Sala Superior KLAN202400945 de Carolina
v. Civil Núm.: CA2022CV00858
ISABEL PASSALACQUA, Sobre: MICHAEL J. INCUMPLIMIENTO PASSALACQUA Y LA DE CONTRATO, SOCIEDAD LEGAL DE DAÑOS Y GANANCIALES PERJUICIOS COMPUESTA POR AMBOS Apelados Panel integrado por su presidente, el Juez Figueroa Cabán, el Juez Salgado Schwarz y el Juez Monge Gómez Figueroa Cabán, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico a 4 de diciembre de
2024.
Comparecen el señor Dennis R. Conklin y la señora
Rosemarie Conklin, en adelante el matrimonio Conklin o
los apelantes, quienes solicitan que revisemos la
Sentencia emitida y notificada el 20 de septiembre de
2024 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de
Carolina, en delante TPI. Mediante la misma, se
declaró ha lugar la Moción en Oposición a “Moción
Solicitando Sumaria Parcial” y para que se Dicte
Sentencia Sumaria a Favor de la Parte Demandada,
presentada por la señora Isabel Passalacqua y el señor
Michael J. Passalacqua, en adelante el matrimonio
Passalacqua o los apelados, y desestimó con perjuicio
la Demanda presentada por los apelantes.
Por los fundamentos que expondremos a
continuación, se revoca la Sentencia apelada.
Número Identificador
SEN2024_________________ KLAN202400945 2
-I-
El matrimonio Conklin presentó una Demanda sobre
incumplimiento de contrato y daños contra los
apelados. Alegó, en síntesis; que el matrimonio
Passalacqua incumplió el contrato de arrendamiento del
bien inmueble entre las partes al no permitirle
ejercer su opción de renovarlo. Esta conducta, a su
entender, le causó daños. Ello obedece a que los
apelados le exigieron el desalojo de la propiedad
antes de que venciera el término pactado para ejercer
la opción para renovar el contrato.1
Por su parte, el matrimonio Passalacqua presentó
una Contestación a Demanda en la que admitió algunas
alegaciones, negó otras y, en resumen, arguyó que el
contrato de arrendamiento le permitía a cualquiera de
las partes la opción de renovar el contrato; los
apelados decidieron no renovarlo; y en su opinión,
notificaron a los apelantes conforme al contrato.2
Posteriormente, los apelantes presentaron una
Moción Solicitando Sumaria Parcial en la que adujeron
que la Cláusula 17 del contrato otorga el derecho de
opción, exclusivamente, a los arrendatarios.3 En su
opinión, el matrimonio Passalacqua reconoció esta
exclusividad porque el 16 de diciembre de 2021 se
comunicó para preguntarles si ejercerían la opción
para extender el contrato. Sin embargo, días antes de
finalizar el mes de diciembre, los apelados le
informaron que contrataron con terceros el
arrendamiento de la propiedad en cuestión, antes de la
1 Apéndice de los apelantes, págs. 20-23. 2 Id., págs. 35-40. 3 Id., págs. 43-73. KLAN202400945 3
fecha pactada para ejercer la opción, a saber, el 1 de
febrero de 2022.
una Moción en Oposición a “Moción Solicitando Sumaria
Parcial” y para que se Dicte Sentencia Sumaria a Favor
de la Parte Demandada.4 En síntesis, alegó que no
incumplió el contrato de arrendamiento y que auscultó
si los apelantes tenían la intención de permanecer en
el bien inmueble arrendado. Sin embargo, el matrimonio
Conklin no ejercitó la extensión del contrato de
arrendamiento por 1 año. Ante esa situación, los
apelados le notificaron el aviso de desalojo una vez
concluyera el término de vencimiento del contrato. En
otras palabras, el matrimonio Passalacqua avisó a los
apelantes “que desalojaran la propiedad al vencimiento
del contrato y estos optaron por quedarse mes a mes lo
cual no fue consentido por el arrendador” y en
consecuencia “[l]a relación contractual entre las
partes terminó con la extinción natural del contrato”.
Inconformes, los apelantes presentaron una
Réplica y Oposición a Moción de Sentencia Sumaria
Presentada por la Parte Demandada, en la que
reiteraron la posición que habían expuesto en la
moción de sentencia sumaria.5
Con el beneficio de la comparecencia de ambas
partes, el TPI dictó una Sentencia mediante la cual
declaró ha lugar la Moción de Sentencia Sumaria a
favor de los apelados y desestimó con perjuicio la
Demanda. Determinó que los siguientes hechos no están
en controversia:
4 Id., págs. 74-100. 5 Id., págs. 101-123. KLAN202400945 4
1. El 27 de diciembre de 2020, los Demandantes, Dennis Conklin y su esposa Rose Marie Conklin, suscribieron un contrato de arrendamiento con la Demandada, Isabel Passalacqua.
2. La propiedad arrendada mediante el Contrato era un apartamento de vivienda familiar ubicado en el condominio Coral Beach en Isla Verde.
3. La Parte Demandante, los esposos Conklin, interesaban arrendar el apartamento 1904 (en adelante el "Apartamento") para poder utilizarlo como su residencia principal.
4. Según el Contrato, la Parte Demandante quedó definida, para efectos del mismo, como "Lessee".
5. Según el Contrato, la Parte Demandada quedó definida, para efectos del mismo, como "Lessor".
6. El término original del Contrato era por un (1) año, comenzando el 1 de febrero de 2021 y venciendo el 31 de enero de 2022.
7. El canon de arrendamiento era de $3,100.00 pagadero mensualmente.
8. Para el mes de diciembre de 2021 la Parte Demandante había efectuado todos los pagos correspondientes al canon de arrendamiento y había cumplido con todas sus obligaciones bajo el Contrato de Arrendamiento.
9. La Sección 17 del Contrato, entre otras cosas, establece lo siguiente:
"The Lessee has the option to renew as of February 1st, 2021 [sic] at Three Thousand, Two Hundred Dollars ($3200) per month for an additional 12 month[s] term (utilities not included)".
10. El 16 de diciembre de 2021, cuando el Contrato estaba por expirar, la Parte Demandante recibió un mensaje de texto de la Parte Demandada en la cual le preguntaban sobre su intención de ejercer la opción de renovar o no el contrato.
11. El mismo 16 de diciembre de 2021, la parte Demandante contestó a la parte Demandada lo siguiente: "Thinking about it now and will let you know soon."
12. La Sección 17 del Contrato, también establece lo siguiente:
"If Lessee or Tenant remains in possession of the premises with the consent of Lessor after the natural expiration of this agreement, a new tenancy from month to month shall be created between Lessor and Lessee which shall be subject to all of the terms and conditions hereof except that rent shall then be due and KLAN202400945 5
owing at Three Thousand, Four Hundred Dollars ($3,400 per month) and except that such tenancy shall be terminable upon Thirty (30) days written/email/text notice served by either party and utilities are not included."
13. La Parte Demandada le envió un mensaje de texto a la Parte Demandante el 28 de diciembre de 2021, que indicaba lo siguiente:
"Good Morning, Dennis and Rosie. We are giving you 30 day notice. We will not be renewing the lease after January 31st 2022. Please have the apartment vacated by then. Thank you for your tenancy and we wish you well".
14. Los Demandantes le contestan a los Demandados lo siguiente:
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ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL III
DENNIS R. CONKLIN, Apelación ROSEMARIE CONKLIN procedente del Y LA SOCIEDAD LEGAL Tribunal de DE GANANCIALES Primera COMPUESTA POR AMBOS Instancia, Apelantes Sala Superior KLAN202400945 de Carolina
v. Civil Núm.: CA2022CV00858
ISABEL PASSALACQUA, Sobre: MICHAEL J. INCUMPLIMIENTO PASSALACQUA Y LA DE CONTRATO, SOCIEDAD LEGAL DE DAÑOS Y GANANCIALES PERJUICIOS COMPUESTA POR AMBOS Apelados Panel integrado por su presidente, el Juez Figueroa Cabán, el Juez Salgado Schwarz y el Juez Monge Gómez Figueroa Cabán, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico a 4 de diciembre de
2024.
Comparecen el señor Dennis R. Conklin y la señora
Rosemarie Conklin, en adelante el matrimonio Conklin o
los apelantes, quienes solicitan que revisemos la
Sentencia emitida y notificada el 20 de septiembre de
2024 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de
Carolina, en delante TPI. Mediante la misma, se
declaró ha lugar la Moción en Oposición a “Moción
Solicitando Sumaria Parcial” y para que se Dicte
Sentencia Sumaria a Favor de la Parte Demandada,
presentada por la señora Isabel Passalacqua y el señor
Michael J. Passalacqua, en adelante el matrimonio
Passalacqua o los apelados, y desestimó con perjuicio
la Demanda presentada por los apelantes.
Por los fundamentos que expondremos a
continuación, se revoca la Sentencia apelada.
Número Identificador
SEN2024_________________ KLAN202400945 2
-I-
El matrimonio Conklin presentó una Demanda sobre
incumplimiento de contrato y daños contra los
apelados. Alegó, en síntesis; que el matrimonio
Passalacqua incumplió el contrato de arrendamiento del
bien inmueble entre las partes al no permitirle
ejercer su opción de renovarlo. Esta conducta, a su
entender, le causó daños. Ello obedece a que los
apelados le exigieron el desalojo de la propiedad
antes de que venciera el término pactado para ejercer
la opción para renovar el contrato.1
Por su parte, el matrimonio Passalacqua presentó
una Contestación a Demanda en la que admitió algunas
alegaciones, negó otras y, en resumen, arguyó que el
contrato de arrendamiento le permitía a cualquiera de
las partes la opción de renovar el contrato; los
apelados decidieron no renovarlo; y en su opinión,
notificaron a los apelantes conforme al contrato.2
Posteriormente, los apelantes presentaron una
Moción Solicitando Sumaria Parcial en la que adujeron
que la Cláusula 17 del contrato otorga el derecho de
opción, exclusivamente, a los arrendatarios.3 En su
opinión, el matrimonio Passalacqua reconoció esta
exclusividad porque el 16 de diciembre de 2021 se
comunicó para preguntarles si ejercerían la opción
para extender el contrato. Sin embargo, días antes de
finalizar el mes de diciembre, los apelados le
informaron que contrataron con terceros el
arrendamiento de la propiedad en cuestión, antes de la
1 Apéndice de los apelantes, págs. 20-23. 2 Id., págs. 35-40. 3 Id., págs. 43-73. KLAN202400945 3
fecha pactada para ejercer la opción, a saber, el 1 de
febrero de 2022.
una Moción en Oposición a “Moción Solicitando Sumaria
Parcial” y para que se Dicte Sentencia Sumaria a Favor
de la Parte Demandada.4 En síntesis, alegó que no
incumplió el contrato de arrendamiento y que auscultó
si los apelantes tenían la intención de permanecer en
el bien inmueble arrendado. Sin embargo, el matrimonio
Conklin no ejercitó la extensión del contrato de
arrendamiento por 1 año. Ante esa situación, los
apelados le notificaron el aviso de desalojo una vez
concluyera el término de vencimiento del contrato. En
otras palabras, el matrimonio Passalacqua avisó a los
apelantes “que desalojaran la propiedad al vencimiento
del contrato y estos optaron por quedarse mes a mes lo
cual no fue consentido por el arrendador” y en
consecuencia “[l]a relación contractual entre las
partes terminó con la extinción natural del contrato”.
Inconformes, los apelantes presentaron una
Réplica y Oposición a Moción de Sentencia Sumaria
Presentada por la Parte Demandada, en la que
reiteraron la posición que habían expuesto en la
moción de sentencia sumaria.5
Con el beneficio de la comparecencia de ambas
partes, el TPI dictó una Sentencia mediante la cual
declaró ha lugar la Moción de Sentencia Sumaria a
favor de los apelados y desestimó con perjuicio la
Demanda. Determinó que los siguientes hechos no están
en controversia:
4 Id., págs. 74-100. 5 Id., págs. 101-123. KLAN202400945 4
1. El 27 de diciembre de 2020, los Demandantes, Dennis Conklin y su esposa Rose Marie Conklin, suscribieron un contrato de arrendamiento con la Demandada, Isabel Passalacqua.
2. La propiedad arrendada mediante el Contrato era un apartamento de vivienda familiar ubicado en el condominio Coral Beach en Isla Verde.
3. La Parte Demandante, los esposos Conklin, interesaban arrendar el apartamento 1904 (en adelante el "Apartamento") para poder utilizarlo como su residencia principal.
4. Según el Contrato, la Parte Demandante quedó definida, para efectos del mismo, como "Lessee".
5. Según el Contrato, la Parte Demandada quedó definida, para efectos del mismo, como "Lessor".
6. El término original del Contrato era por un (1) año, comenzando el 1 de febrero de 2021 y venciendo el 31 de enero de 2022.
7. El canon de arrendamiento era de $3,100.00 pagadero mensualmente.
8. Para el mes de diciembre de 2021 la Parte Demandante había efectuado todos los pagos correspondientes al canon de arrendamiento y había cumplido con todas sus obligaciones bajo el Contrato de Arrendamiento.
9. La Sección 17 del Contrato, entre otras cosas, establece lo siguiente:
"The Lessee has the option to renew as of February 1st, 2021 [sic] at Three Thousand, Two Hundred Dollars ($3200) per month for an additional 12 month[s] term (utilities not included)".
10. El 16 de diciembre de 2021, cuando el Contrato estaba por expirar, la Parte Demandante recibió un mensaje de texto de la Parte Demandada en la cual le preguntaban sobre su intención de ejercer la opción de renovar o no el contrato.
11. El mismo 16 de diciembre de 2021, la parte Demandante contestó a la parte Demandada lo siguiente: "Thinking about it now and will let you know soon."
12. La Sección 17 del Contrato, también establece lo siguiente:
"If Lessee or Tenant remains in possession of the premises with the consent of Lessor after the natural expiration of this agreement, a new tenancy from month to month shall be created between Lessor and Lessee which shall be subject to all of the terms and conditions hereof except that rent shall then be due and KLAN202400945 5
owing at Three Thousand, Four Hundred Dollars ($3,400 per month) and except that such tenancy shall be terminable upon Thirty (30) days written/email/text notice served by either party and utilities are not included."
13. La Parte Demandada le envió un mensaje de texto a la Parte Demandante el 28 de diciembre de 2021, que indicaba lo siguiente:
"Good Morning, Dennis and Rosie. We are giving you 30 day notice. We will not be renewing the lease after January 31st 2022. Please have the apartment vacated by then. Thank you for your tenancy and we wish you well".
14. Los Demandantes le contestan a los Demandados lo siguiente:
"Isabel, we are not able to move until the end of March or April. We bought a place and it is being remodeled and won’t be ready until then."
15. La Parte Demandada indicó que "ya tenía a otro inquilino que estaría firmando contrato el 1 de febrero de 2022”.
16. La Sección 10 del Contrato, Inspección [sic.] and access to premises, entre otras cosas establece lo siguiente:
"Lessor and its agents shall further have the right to exhibit the premises and to advertise the premises at any time within Sixty days before the expiration of this lease.”
17. La Sección 25 del Contrato, Surrender of premises, entre otras cosas establece lo siguiente:
"Upon the expiration of the term hereof, Lessee or Tenant shall Surrender the premises unoccupied, broom cleaned and in as good a state and condition as they were at the commencement of this agreement, reasonable wear and tear accepted."
18. La Sección 32 del Contrato, Modification, establece lo siguiente:
"The parties hereby agree that this document contains the entire Agreement between the parties in this Agreement shall not be modified, changed, altered, or amended in any way except through a written amendment signed by all of the parties hereto."6
6 Id., págs. 1-19. (Énfasis en el original). KLAN202400945 6
A base de lo anterior, el foro sentenciador
concluyó:
[L]os arrendatarios demandantes tenían hasta el vencimiento del contrato de arrendamiento el 31 de enero de 2022, para ejercer la opción de renovar el mismo.
[…]
[L]a parte demandante arrendataria no realizó ninguna gestión afirmativa para ejercitar dicha opción de renovar. Por tanto, la opción de renovar el contrato se extinguió, cuando el optante arrendatario dejó transcurrir el periodo dispuesto para el ejercicio de su derecho que vencía el 31 de enero de 2022.7
Aun insatisfecho, el matrimonio Conklin acude al
Tribunal de Apelaciones mediante una Apelación Civil,
en la que alega la comisión de los siguientes errores:
ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL AL DETERMINAR QUE EL INCUMPLIMIENTO DE LA PARTE DEMANDADA-APELADA OCURRIÓ UNA VEZ HABÍA VENCIDO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y NO DURANTE LA VIGENCIA DE ESTE.
ERRÓ EL TPI AL DETERMINAR QUE LA PARTE DEMANDADA- APELADA NO INCUMPLIÓ CON EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, AUN CUANDO NO HONRÓ EL PERÍODO DE DELIBERACIÓN CONCEDIDO A LA PARTE DEMANDANTE- APELANTE.
ERRÓ EL TPI AL DETERMINAR QUE LA PARTE DEMANDADA- APELANTE NO INCUMPLIÓ CON EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, MOTIVO POR EL CUAL PROCEDÍA DESESTIMAR LA DEMANDA.
ERRÓ EL TPI AL NO DICTAR SENTENCIA PARCIAL A FAVOR DE LA PARTE DEMANDANTE-APELANTE Y DESESTIMAR LA DEMANDA.
Luego de evaluar los escritos de las partes y los
documentos que obran en autos estamos en posición de
resolver.
-II-
A.
En nuestro ordenamiento jurídico el mecanismo de
sentencia sumaria procura, ante todo, aligerar la
tramitación de aquellos casos en los cuales no existe
una controversia de hechos real y sustancial que exija
7 Id., pág. 17. (Énfasis en el original). KLAN202400945 7
la celebración de un juicio en su fondo.8 Así pues,
para adjudicar en los méritos una controversia de
forma sumaria, es necesario que de las alegaciones,
deposiciones, contestaciones a interrogatorios,
admisiones, declaraciones juradas y de cualquier otra
evidencia ofrecida, surja que no existe controversia
real y sustancial en cuanto a algún hecho material y
que, como cuestión de derecho, procede dictar
sentencia sumaria a favor de la parte promovente.9
En Meléndez González et al. v. M. Cuebas, el
Tribunal Supremo de Puerto Rico, en adelante TSPR,
estableció el estándar específico que debe utilizar el
Tribunal de Apelaciones para revisar una sentencia
sumaria, a saber:
Primero, reafirmamos lo que establecimos en Vera v. Dr. Bravo, supra, a saber: el Tribunal de Apelaciones se encuentra en la misma posición del Tribunal de Primera Instancia al momento de revisar Solicitudes de Sentencia Sumaria. En ese sentido, está regido por la Regla 36 de Procedimiento Civil, … y aplicará los mismos criterios que esa regla y la jurisprudencia le exigen al foro primario. Obviamente, el foro apelativo intermedio estará limitado en el sentido de que no puede tomar en consideración evidencia que las partes no presentaron ante el Tribunal de Primera Instancia y no puede adjudicar los hechos materiales en controversia, ya que ello le compete al foro primario luego de celebrado un juicio en su fondo. La revisión del Tribunal de Apelaciones es una de novo y debe examinar el expediente de la manera más favorable a favor de la parte que se opuso a la Moción de Sentencia Sumaria en el foro primario, llevando a cabo todas las inferencias permisibles a su favor.
Segundo, por estar en la misma posición que el foro primario, el Tribunal de Apelaciones debe revisar que tanto la Moción de Sentencia Sumaria como su Oposición cumplan con los requisitos de forma codificados en la Regla 36 de Procedimiento Civil … y discutidos en SLG Zapata-Rivera v. JF Montalvo….
8 Rivera Matos et al. v. Triple-S et al., 204 DPR 1010 (2020); Rodríguez García v. UCA, 200 DPR 929, 940 (2018). 9 Pérez Vargas v. Office Depot, 203 DPR 687 (2019); González Santiago v. Baxter Healthcare, 202 DPR 281 (2019); Lugo Montalvo v. Sol Meliá Vacation, 194 DPR 209, 224-225 (2015). KLAN202400945 8
Tercero, en el caso de revisión de una Sentencia dictada sumariamente, el Tribunal de Apelaciones debe revisar si en realidad existen hechos materiales en controversia. De haberlos, el foro apelativo intermedio tiene que cumplir con la exigencia de la Regla 36.4 de Procedimiento Civil y debe exponer concretamente cuáles hechos materiales encontró que están en controversia y cuáles están incontrovertidos. Esta determinación puede hacerse en la Sentencia que disponga del caso y puede hacer referencia al listado numerado de hechos incontrovertidos que emitió el foro primario en su Sentencia.
Cuarto, y por último, de encontrar que los hechos materiales realmente están incontrovertidos, el foro apelativo intermedio procederá entonces a revisar de novo si el Tribunal de Primera Instancia aplicó correctamente el Derecho a la controversia.10 B.
Los contratos constituyen una de las fuentes de
las obligaciones en el ordenamiento jurídico
puertorriqueño.11 En el ámbito del derecho contractual
rige el principio de libertad de contratación, según
el cual los contratantes pueden establecer los pactos,
cláusulas y condiciones que tengan por convenientes,
siempre que no sean contrarios a las leyes, a la
moral, ni al orden público.12
El principio contractual de pacta sunt servanda
establece la obligatoriedad del contrato según sus
términos y las consecuencias necesarias derivadas de
la buena fe.13 De este modo, las obligaciones que nacen
de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes
contratantes, y deben cumplirse al tenor de los
mismos.14 Así pues, los contratos se perfeccionan por
el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no
sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino
también a todas las consecuencias que según su
10 Meléndez González et al. v. M. Cuebas, 193 DPR 100, 118-119, 122 (2015). (Énfasis en el original) (citas omitidas). 11 Art. 1063 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 8984. 12 Art. 1232 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9753. 13 BPPR v. Sucn. Talavera, 174 DPR 686, 693 (2008). 14 Art. 1233 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9754. KLAN202400945 9
naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la
ley.15
C.
El TSPR definió el contrato de opción como un
convenio por el cual una parte concede a la otra, por
tiempo fijo y en determinadas condiciones, la
facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de
decidir respecto a la celebración de un contrato
principal.16
Los elementos esenciales del contrato de opción
son: (a) concesión por una parte a la otra de la
facultad de decidir sobre la celebración o no del
contrato principal, sin obligación alguna de ésta; (b)
concesión de modo exclusivo; (c) por plazo cierto; y
(d) sin otra condición que el propio juicio del
optante.17
Constituye una nota esencial de la naturaleza
jurídica de la figura examinada que la facultad
positiva del optante de ejecutar la opción se
complementa con “…la importante obligación negativa
que incumbe al concedente de no celebrar contrato
alguno con terceros que pueda resultar incompatible
con el derecho del optante”.18
Finalmente, el contrato de opción termina si se
observan algunas de las siguientes circunstancias, a
saber: (1) mediante su ejercicio positivo y (2) por el
15 Art. 1237 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9771. 16 Rosa Valentín v. Vázquez Lozada, 103 DPR 799 (1975); PDCM Asoc. v. Najul Bez, 174 DPR 216 (2008). (Énfasis suplido). 17 SLG Irizarry v. SLG García, 155 DPR 713, 722 (2001). (Énfasis
suplido). 18 J. Puig Brutau, Fundamentos del Derecho Civil, 2.a ed. rev.,
Barcelona, Ed. Bosch, 1982, T. II, Vol. 2, pág. 54. (Énfasis suplido). KLAN202400945 10
transcurso del término pactado, sin que el optante
ejerza tal derecho.19
-III-
Para adjudicar la presente controversia,
atenderemos los señalamientos de error en conjunto.
Para los apelantes, el matrimonio Passalacqua
incumplió con el contrato de arrendamiento, cuando
antes de haber transcurrido el periodo de deliberación
de la cláusula de opción, le arrendaron el apartamento
a un tercero.
En cambio, para los apelados no hubo
incumplimiento de contrato. Por el contrario, arguyen
que “el matrimonio Conklin nunca se expresó
positivamente a los efectos de que querían renovar el
contrato por un año más (ni dentro ni fuera del plazo
concedido), solo se limitaron a eventualmente indicar
que interesaban un contrato de mes a mes hasta el mes
de marzo”. Por ende, insisten en que no hubo
incumplimiento y que la “relación contractual entre
las partes terminó con la extinción natural del
contrato”.
Luego de revisar de novo el expediente concluimos
que los hechos esenciales del presente caso no están
en controversia. En consecuencia, corresponde ahora
revisar de novo si el foro recurrido aplicó
correctamente el derecho sobre el contrato de opción
de compra.
Como expondremos a continuación, resolvemos que
no lo hizo. Veamos.
La cláusula 17 del contrato de arrendamiento
concedía al matrimonio Conklin hasta el 1 de febrero
19 Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, 156 DPR 234, 246 (2002). KLAN202400945 11
de 2022 para decidir, a su exclusivo arbitrio, si
renovaban el contrato de arrendamiento del inmueble en
controversia.20
No obstante lo anterior, 34 días antes de que se
extinguiera el contrato de opción, es decir, el 28 de
diciembre de 2021, la señora Passalacqua informó a los
apelantes que no renovaría el contrato de
arrendamiento.21
Peor aún, tres días mas tarde, la señora
Passalacqua le notificó a la señora Conklin que había
alquilado el apartamento a un tercero.22
Indiscutiblemente, la conducta de la señora
Passalacqua violentó su importante obligación negativa
de no alquilar el inmueble a un tercero mientras
estuviera vigente la opción de arrendamiento. Olvidó,
que en el contrato de opción en cuestión, la facultad
de celebrar el contrato principal era exclusiva de los
apelantes, siempre y cuando no hubiese transcurrido el
término fijo pautado por las partes.
En fin, el comportamiento atropellado del
matrimonio Passalacqua constituye un incumplimiento
del contrato de opción que acarrea como consecuencia
inescapable la indemnización de los daños sufridos por
el matrimonio Conklin.
-IV-
Por los fundamentos previamente expuestos, se
revoca la Sentencia apelada. En cambio, se declara ha
lugar la Moción de Sentencia Sumaria Parcial
presentada por los señores Dennis R. Conklin y
Rosemarie Conklin y se resuelve que los señores
20 Apéndice de los apelantes, págs. 68-70. 21 Id. pág. 71. 22 Id. KLAN202400945 12
Michael J. Passalacqua e Isabel Passalacqua,
incumplieron la cláusula de opción del contrato de
arrendamiento suscrito entre las partes. Finalmente,
se devuelve el caso al Tribunal de Primera Instancia
para que determine el monto de los daños a los que
son acreedores los señores Conklin.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la
Secretaria del Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones