Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL X
BANCO POPULAR DE Apelación PUERTO RICO procedente del Tribunal de Apelado Primera Instancia, Sala Superior de V. Caguas
FERDINAND MELÉNDEZ Caso Núm.: TORRES t/c/c CG2022CV01767 FERDINAND ENRIQUE MELÉNDEZ TORRES; Sobre: FERDINAND MELÉNDEZ KLAN202500422 Cobro de Dinero y ROMÁN, por sí y como Ejecución de miembro de la Sociedad Hipoteca por la Vía Legal de Bienes Ordinaria Gananciales compuesta con NILSA MARINA TORRES DÁVILA t/c/c NILSA M. TORRES DÁVILA; NILSA MARINA TORRES DÁVILA t/c/c NILSA M. TORRES DÁVILA por sí y como miembro de la Sociedad Legal de Bienes Gananciales compuesta con FERDINAND MELÉNDEZ ROMÁN
Apelante
Panel integrado por su presidenta; la Juez Lebrón Nieves, la Jueza Romero García y el Juez Rivera Torres
Lebrón Nieves, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 26 de junio de 2025.
El 12 de mayo de 2025, compareció ante este Tribunal de
Apelaciones, el señor Ferdinand Meléndez Torres (en adelante, parte
apelante o señor Meléndez Torres), por medio de Apelación.
Mediante esta, nos solicita que revisemos la Sentencia de
Desestimación a Reconvención, emitida el 12 de febrero de 2025 y
notificada el 19 de febrero de 2025, por el Tribunal de Primera
Instancia, Sala Superior de Caguas. En virtud del aludido dictamen,
el foro a quo ordenó la desestimación con perjuicio de la
Número Identificador SEN2025 ________________ KLAN202500422 2
Reconvención instada por la parte apelante y declaró Ha Lugar la
moción de desestimación presentada por el Banco Popular de Puerto
Rico (en adelante, parte apelada o BPPR).
Por los fundamentos que adelante se exponen, se confirma el
dictamen apelado.
I
Los hechos que suscitaron la controversia de epígrafe se
remontan a una Demanda sobre cobro de dinero y ejecución de
hipoteca, presentada por BPPR en contra de la parte apelante. Se
desprende de las alegaciones de la Demanda que, la parte apelada
le concedió al señor Ferdinand Meléndez Román, la señora Nilsa M.
Torres Dávila y la Sociedad Legal de Bienes Gananciales compuesta
por ambos, un préstamo sobre una propiedad por la cantidad de
$242,900.00, con intereses al siete por ciento (7%) y a vencer el 1 de
agosto de 2037. Posteriormente, fue modificado por la parte apelante
el 23 de mayo de 2019, a la cantidad de $249,144.44, con intereses
del 7% anual y a vencer el 1 de mayo de 2049. A tales efectos,
Popular Mortgage Inc., emitió un Pagaré Hipotecario pagadero o a
su orden, y su modificación pagadero a BPPR o a su orden por las
sumas antes dispuestas. BPPR sostuvo que, se encontraba en
posesión del original del Pagaré Hipotectario y su allonge. Por lo
anterior, argumentó que es el tenedor del pagaré y quien ostenta el
derecho a exigir su cumplimiento, y que sus gestiones tendentes al
cobro de las cantidades adeudadas habían sido agotadas. Añadió
que, la parte apelante era responsable del pago del Pagaré
Hipotecario, en calidad de firmante y emisora de este.
Asimismo, arguyó que, la parte apelante había incumplido con
su obligación de realizar pagos bajo el aludido préstamo y a la fecha
de la presentación de la Demanda adeudaba una suma de
$254,240.69, más los intereses acumulados desde el 1 de agosto de
2020, los cuales aumentarían hasta el saldo total de la deuda, más KLAN202500422 3
cargos por mora y cualesquiera otros adelantos que se hicieran en
virtud del pagaré y la escritura de la hipoteca. Por lo anterior,
declaró vencida la totalidad de la deuda. Consecuentemente, le
solicitó al foro recurrido que dictara sentencia a su favor con los
siguientes pronunciamientos:
(a) Condene a la parte demandada a pagar al BPPR solidariamente las sumas reclamadas en la demanda;
(b) Ordene la ejecución de la finca mediante su venta en pública subasta para satisfacer, hasta donde alcance el producto de dicha venta, el balance de la deuda.
(c) Disponiendo que, una vez celebrada la subasta y adjudicada la propiedad al mejor postor, el señor Alguacil haga entrega material de dichas propiedades subastadas al adjudicatario, teniendo a tal fin la Sentencia el efecto de un auto posesorio, y en los casos que fuere necesario, procediendo al lanzamiento de los ocupantes de la propiedad subastada;
(d) Disponiendo que, el producto de la venta judicial, se proceda a satisfacer al BPPR la totalidad de la Sentencia, incluyendo sin limitación, la suma pactada para costas y honorarios de abogado, más los gastos de la venta judicial y si hubiere algún remanente y no hubiere gravámenes posteriores, disponiendo que el mismo le corresponde a la parte demandada, el cual le sería entregado mediante posterior orden del Tribunal;
(e) Disponiendo que en caso de que el producto de la venta no fuere suficiente para satisfacer la totalidad de la Sentencia dictada y los gastos de la venta judicial, se expida Orden y mandamiento de Embargos y Ejecución proveyendo para la venta y ejecución de cualesquiera otros bienes muebles o inmuebles de la parte demandada, hasta dejar pagada cualquier deficiencia o parte insoluta de la Sentencia y de los gastos de ambas ventas judiciales;
(f) Disponiendo que una vez vendida y adjudicadas las propiedades inmuebles en las subastas y previo los trámites de Ley correspondientes, se cancele el Pagaré Hipotecario objeto de esta Demanda;
(g) Ordenando además en la Sentencia, para que, por el Registrador correspondiente, se proceda a la cancelación de gravámenes posteriores a la hipoteca de la parte demandante, que surjan en el Registro. KLAN202500422 4
En respuesta, la parte apelante presentó la Contestación a
Demanda y Reconvención. En primer lugar, sostuvo que, BPPR por
sus propias acciones se encontraba impedido de presentar la causa
de acción de epígrafe, por motivo de que oficiales del banco refirieron
el caso en dos (2) ocasiones a loss mitigation y violentaron los
acuerdos suscritos en el procedimiento conforme a la legislación
local y federal. Acotó que, BPPR lo mantuvo en un proceso dual, ya
que, no notificó al Tribunal sobre el proceso de loss mitigation y que
tal acción estaba en contravención con la Reglamentación X. Arguyó
que, el Tribunal de Primera Instancia se encontraba obligado a
referir a las partes a someterse al proceso de mediación de conflictos
conforme establecido en la Ley núm. 184 del 17 de agosto de 2012.
En cuanto a la reconvención, la parte apelante sostuvo que,
el 5 de agosto de 2022 se orientó con la División de Loss Mitigation
de BPPR. Más adelante, logró un acuerdo de pago con el BPPR y
aseguró que, se mantuvo en constante comunicación con oficiales
de BPPR en miras de lograr el pago de lo adeudado o que le
brindaran opciones razonables para refinanciar o vender la
propiedad en un proceso de short sale. Afirmó, además, que entregó
todos los documentos solicitados por el BPPR. De igual forma, alegó
que como parte del proceso de loss mitigation se mantuvo
negociando la opción de short sale con el BPPR, y que, dicho proceso
duró un año. Sin embargo, indicó que, luego de lograr un acuerdo,
el BPPR se retiró del proceso de negociación de mala fe e indicó que
conforme a la reglamentación federal, el proceso de short sale solo
podía durar un año. Añadió que, el BPPR luego de “cerrar” el primer
caso de loss mitigation, obligó al señor Meléndez Torres a iniciar un
segundo proceso de loss mitigation y short sale.
Asimismo, la parte apelante adujo que, iniciado el segundo
proceso de loss mitigation, el BPPR presentó la Demanda, lo que
conllevó que se iniciara un proceso dual. De igual forma, la parte KLAN202500422 5
apelante alegó que, en el segundo proceso de short sale, BPPR
sugirió un precio distinto al sugerido en el primer proceso. La parte
apelante también mencionó que, aunque se encontraba en el
proceso de loss mitigation, tuvo que comenzar un proceso de
mediación compulsoria. Sin embargo, arguyó que, en el proceso de
mediación, BPPR no le brindó alternativas distintas a la oferta de
short sale sugerida, y que dicho proceso fue uno de mala fe. Es la
postura de la parte apelante que, fue engañada de forma dolosa en
el proceso de loss mitigation ofrecido por la parte apelada. Incluyó,
además, una causa de acción por daños y perjuicios e
incumplimiento de contrato en contra de BPPR. Finalmente, le
solicitó al foro apelado que declarara Ha Lugar su Reconvención, y
le ordenara al BPPR ejercer la oferta de short sale por la cantidad de
$203,098.00, es decir, la cantidad propuesta en el primer proceso
de short sale.
Por otro lado, BPPR presentó la Moción Solicitando
Desestimación Reconvención. La parte apelada sostuvo que, el 13 de
junio de 2022 le había notificado al foro a quo que, la parte apelante
había sometido todos los documentos necesarios para ser evaluada
bajo loss mitigation y que al amparo del Consumer Financial
Protection Bureau (en adelante, CFPB), no presentaría moción
dispositiva alguna, hasta tanto adviniera en conocimiento de si se
había aprobado o aceptado alguna alternativa de pago. Mencionó
que, no fue hasta el 10 de abril de 2023, que presentaron ante el
foro apelado la Moción Informativa Sobre Resultado de Evaluación
Bajo CFPB, mediante la cual informó que, la evaluación realizada
culminó sin acuerdo y que, procedía la continuación de los
procedimientos ordinarios. Conforme a lo anterior, en ese entonces,
solicitó que el caso fuera referido a mediación compulsoria, de
acuerdo a las disposiciones de la Ley Núm. 184-2012. Explicó que,
el proceso de mediación compulsoria comenzó el 12 de enero de KLAN202500422 6
2024 y terminó sin lograrse un acuerdo entre las partes. Lo anterior,
debido a que la parte apelante no aceptó la alternativa aprobada por
BPPR, de acuerdo la notificación expedida el 26 de marzo de 2024
por el Centro de Mediación de Conflictos. Es la postura de la parte
apelada que, las alegaciones de la reconvención eran insuficientes
para establecer una reclamación que justificara la concesión de un
remedio, ya que no hacían referencia a hechos demostrativos ni
específicos que apoyaran la procedencia en derecho del remedio
solicitado. Arguyó que, la parte apelante intentaba inducir a error al
foro primario al presentar alegaciones de hechos carentes de datos
concretos y específicos.
La parte apelada aclaró que, la parte apelante no se había
orientado el 5 de agosto de 2022, sino que, en dicha fecha se le había
notificado la determinación de aprobación de venta a corto plazo.
Añadió que, había sido BPPR quien le había dado seguimiento a la
parte apelante ante su falta de notificar si aceptaba o no la
alternativa propuesta. Cónsono con lo anterior, le remitió una
misiva a la parte apelante el 20 de julio de 2023, donde le otorgó un
término final de treinta (30) días para coordinar la fecha del cierre
del short sale aprobado el 5 de agosto de 2022, y le advirtió que,
vencido dicho término, tal alternativa sería inactivada. Asimismo,
BPPR adujo que, transcurrido el término concedido, la alternativa
aprobada había sido inactivada el 20 de agosto de 2023. Expresó
que, más adelante, la parte apelante presentó una nueva solicitud
de evaluación incompleta ante el Departamento de Mitigación de
Pérdidas, por lo que, le notificaron las faltas y le otorgaron hasta el
30 de octubre de 2023, para completar la documentación. Sin
embargo, la parte apelante completó su solicitud de evaluación el 14
de diciembre de 2023. De igual manera, resaltó que, una solicitud
completa de evaluación ante el Departamento de Mitigación de
Pérdidas no detiene los procedimientos no adjudicativos de un KLAN202500422 7
procedimiento de ejecución de sentencia conforme a las
disposiciones del CFPB.
En su moción, la parte apelada también mencionó que, una
vez concluida la evaluación de la nueva solicitud, completada el 14
de diciembre de 2024, mediante misiva remitida el 5 de enero de
2024, le notificó a la parte apelante que se aprobó un short sale.
Asimismo, en dicha misiva se le ofrecieron diferentes alternativas a
la parte apelante, a saber:
Opción A: Precio de venta de $100,000.00 más una aportación adicional de $122,411.00.
Opción B: Precio de venta de $223,726.00 más una aportación adicional de $0.00.
- De no aceptar o no poder vender la propiedad bajo los términos de short sale anteriormente descritos, como tercera alternativa se le aprobó una entrega voluntaria a través de una dación en pago.
La parte apelante no aceptó dicha oferta y sostuvo su decisión
durante el proceso de mediación compulsoria, el cual terminó sin
acuerdo y por ello, el caso fue devuelto al foro de primera instancia.
BPPR sostuvo que, pese lo anterior, decidió concederle un término
adicional de treinta (30) días a la parte apelante para coordinar la
fecha de cierre de la alternativa de short sale aprobada el 5 de enero
de 2024 y le apercibió que, transcurrido el mismo, la alternativa
sería inactivada. Aseguró que, contrario a lo alegado por la parte
apelante, el BPPR no estuvo solicitándole documentos por un
periodo de un año y se retractó finalmente, sino que, esta no aceptó
la oferta dentro de los términos provistos. También señaló que, las
evaluaciones no necesariamente van a culminar otorgando
exactamente las mismas alternativas ya que, cada una es
independiente y basada en la información provista para cada una
de ellas. Por otra parte, adujo que, contrario a lo alegado por la parte
apelante sobre que no se le notificó sobre el término que duraba el
short sale, de las notificaciones surgía que, sí se le notificó sobre KLAN202500422 8
todos los términos del proceso. De igual forma, negó que se diera
dual tracking dado que, el CPFB provee para que ciertos
procedimientos se lleven a cabo, tales como emplazamientos,
descubrimiento de prueba, mediaciones y vistas. Por tanto, razonó
que, una evaluación en el Departamento de Mitigación de Pérdidas
puede correr paralelamente con un proceso de mediación
compulsoria y ello no implica dual tracking. El BPPR indicó que,
ninguna de las alegaciones de la parte apelante sostenía la alegada
mala fe de la apelada. Por último, solicitó al foro apelado que
desestimara la reconvención instada por el señor Meléndez Torres.
En inmediata respuesta, la parte apelante presentó la
Oposición a “Moción Solicitando Desestimación Reconvención”.
El 2 de diciembre de 2024 fue celebrada la Vista
Argumentativa. Así las cosas, el 13 de febrero de 2025 la parte
apelante presentó la Moción Solicitando se Resuelva en Cuanto a
Solicitud de Desestimación Reconvención y la Oposición.
Transcurridos varios trámites procesales innecesarios
pormenorizar, el 19 de febrero de 2025 el foro de primera instancia
emitió la Sentencia cuya revisión nos ocupa. En primer lugar, el foro
a quo determinó que, la notificación provista por el BPPR cumplió
cabalmente con las disposiciones del CFPB, de conformidad con la
Sección 1024.41(c)(1)(ii). Concluyó también que, el que se hubiese
autorizado la continuación de los procedimientos y referido el caso
a mediación compulsoria no constituía una violación a las
disposiciones del CFPB. Lo anterior, ya que, la mediación
compulsoria no es una acción dispositiva y tampoco está prohibida
por el CPFB y, por lo tanto, no constituía dual tracking. Asimismo,
entendió que, el CPFB no le imponía al BPPR el deber de proveerle
al deudor alguna opción específica de mitigación de pérdida y que,
nada en la sección 1024.41 confiere un derecho al prestatario a
requerir y obligar al acreedor a que le otorgue a este una oferta de KLAN202500422 9
pago bajo términos distintos a los aprobados y notificados. Es por
lo que, dispuso que al señor Meléndez Torres no le asiste en ley un
derecho de requerir que bajo la nueva evaluación se le otorgaran las
mismas alternativas que le fueron previamente aprobadas el 5 de
agosto de 2022. El foro a quo de igual manera, determinó que, dado
a que la parte apelante no concretó una alternativa bajo la primera
evaluación y al rechazar de plano las alternativas de la segunda
evaluación, era su obligación cubrir cualquier cargo por demora que
se acumulara conforme estipulado en el pagaré y su garantía
hipotecaria. Si se hubiese concretado dentro de los parámetros
establecidos por el CFPB, una de las ofertas provistas, la
acumulación de cargos por demora hubiera sido interrumpida bajo
los requerimientos del CFPB. Consecuentemente, dispuso:
Por los fundamentos antes expuestos, se dicta la presente Sentencia mediante la cual se ordena la desestimación, con perjuicio, de la Reconvención instada por el codemandado FERDINAND MELÉNDEZ TORRES t/c/c FERDINAND ENRIQUE MELÉNDEZ TORRES, así como la concesión de los daños reclamados, y se declara Ha Lugar la moción de desestimación presentada por el BPPR.
Entendemos que no existe razón para posponer esta Sentencia hasta que se dilucide la Demanda de autos, conforme instada por la parte demandante BPPR.
En desacuerdo con el dictamen emitido, la parte apelante
presentó el 6 de marzo de 2025 Moción Solicitando Reconsideración.
El foro primario mediante, Orden emitida el 18 de abril de 2025,
indicó que se argumentaría en la Vista señalada.
El 21 de marzo de 2025, se celebró Conferencia con Antelación
al Juicio.
El 3 de abril de 2025, el BPPR presentó Réplica a Moción
Solicitando Reconsideración a la Sentencia de Desestimación de
Reconvención. KLAN202500422 10
En contestación a las mociones presentadas por las partes, el
11 de abril de 2025 el foro a quo emitió Resolución Interlocutoria en
la que dispuso lo siguiente:
Evaluada la Solicitud de Reconsideración de la Sentencia de Desestimación a Reconvención [SUMAC 47] presentada por la parte codemandada, así como las posturas en Réplica a Solicitud de Reconsideración de la Parte demandante , acogemos los fundamentos de la parte demandante y los incorporamos por referencia, concluimos que los fundamentos expuestos por la parte codemandadas no nos mueven a variar nuestra Sentencia Parcial de Desestimación a Reconvención, por lo que declaramos NO HA LUGAR a la Solicitud de Reconsideración, [SUMAC 51].
Inconforme con lo resuelto, la parte apelante acudió ante este
foro revisor mediante Apelación, en la cual esgrimió el siguiente
señalamiento de error:
ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA, SALA DE CAGUAS AL DESESTIMAR LA RECONVENCIÓN PRESENTADA EN TODAS SUS PARTES.
El 11 de junio de 2025, la parte apelada compareció mediante
Alegato en Oposición a Apelación.
Con el beneficio de la comparecencia de las partes procedemos
a resolver.
II
A. Deferencia Judicial
Según es sabido, las determinaciones de hechos y de credibilidad
del tribunal sentenciador deben ser merecedoras de gran deferencia
por parte de los foros apelativos. Argüello v. Argüello, 155 DPR 62
(2001); Pueblo v. Bonilla Romero, 120 DPR 92, 111 (1987);
Hernández Maldonado v. Taco Maker, 181 DPR 281 (2011); SLG
Rivera Carrasquillo v. AAA, 117 DPR 345, 356 (2009); Ortiz Ortiz v.
Medtronic, 209 DPR 759, 779 (2022).
Sin embargo, la deferencia judicial no es absoluta, pues podrá
ser preterida en ciertas instancias. Nuestro Máximo Foro ha
reiterado que, los tribunales apelativos “no debemos intervenir con
las determinaciones de los juzgadores de primera instancia, salvo KLAN202500422 11
que medie pasión, prejuicio, parcialidad o error manifiesto”. Serrano
Muñoz v. Auxilio Mutuo, 171 DPR 717, 741 (2007); Santiago Ortiz v.
Real Legacy et al., 206 DPR 194, 219 (2021); SLG Rivera Carrasquillo
v. AAA, supra, pág. 356; Ortiz Ortiz v. Medtronic, supra, pág. 778,
Pueblo v. Hernández Doble, 210 DPR 850, 864 (2022)1.
No obstante, “la tarea de determinar cuándo un tribunal ha
abusado de su discreción no es una fácil. Empero, no tenemos duda
de que el adecuado ejercicio de discreción judicial está
estrechamente relacionado con el concepto de razonabilidad”. SLG
Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, 189 DPR 414, 434-435 (2013). Es
por lo que, nuestra más Alta Curia ha definido la discreción como
“una forma de razonabilidad aplicada al discernimiento judicial para
llegar a una conclusión justiciera”. IG Builders et al. v. BBVAPR, 185
DPR 307, 338 (2012). Así, la discreción se “nutr[e] de un juicio
racional apoyado en la razonabilidad y fundamentado en un sentido
llano de justicia; no es función al antojo o voluntad de uno, sin tasa
ni limitación alguna”. Ello “no significa poder para actuar en una
forma u otra, haciendo abstracción del resto del Derecho”. (Citas
omitidas). SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, supra, pág. 435.
B. Moción de Desestimación
La Regla 10.2 de las de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V,
R. 10.2, faculta a la parte contra la cual se presente una alegación
en su contra a presentar una moción de desestimación, por los
fundamentos siguientes: 1) falta de jurisdicción sobre la materia; 2)
falta de jurisdicción sobre la persona; 3) insuficiencia del
emplazamiento; 4) insuficiencia del diligenciamiento del
emplazamiento; 5) dejar de exponer una reclamación que
justifique la concesión de un remedio, y 6) dejar de acumular una
parte indispensable. Inmob. Baleares et al. v. Benabe et al., 2024
1 Véase también Rodríguez et al. v. Hospital et al., 186 DPR 889, 908-909 (2012);
Dávila Nieves v. Meléndez Marín, 187 DPR 750 (2013). KLAN202500422 12
TSPR 112, 214 DPR ___ (2024); Blassino, Reyes v. Reyes Blassino,
2024 TSPR 93, 214 DPR ____ (2024); Costas Elena y otros v. Magic
Sports y otros, 213 DPR 523, 533 (2024); Cobra Acquisitions v. Mun.
Yabucoa et al, 210 DPR 384, 396 (2022); Rivera Sanfeliz et al. v. Jta.
Dir. First Bank, 193 DPR 38, 49 (2015); Colón Rivera et al. v. ELA,
189 DPR 1033, 1049 (2013). La precitada regla permite a la parte
demandada presentar una moción de desestimación debidamente
fundamentada previo a contestar la demanda instada en su contra.
Conde Cruz v. Resto Rodríguez et. al., 205 DPR 1043, 1065 (2020);
Casillas Carrasquillo v. ELA, 209 DPR 240, 247 (2022).
Al momento de considerar una moción de desestimación, los
tribunales están obligados a tomar como ciertos todos los hechos
bien alegados en la demanda y, a su vez, considerarlos de la forma
más favorable a la parte demandante. Cobra Acquisitions v. Mun.
Yabucoa et al, supra; Casillas Carrasquillo v. ELA, supra; Rivera
Sanfeliz et al. v. Jta. Dir. First Bank, supra; Cruz Pérez v. Roldán
Rodríguez et al., 206 DPR 261, 267 (2021); Colón Rivera et al. v. ELA,
supra. Luego, debe determinar si, a base de los hechos aceptados
como ciertos, la demanda establece una reclamación plausible que
justifique la concesión de un remedio. Costas Elena y otros v. Magic
Sports y otros, supra, pág. 534. Si el Tribunal entiende que no se
cumple con el estándar de plausibilidad, se debe desestimar la
demanda, pues no debe permitir que proceda una reclamación
insuficiente bajo el pretexto de que se podrán probar las alegaciones
conclusorias con el descubrimiento de prueba. Íd. Véase, además,
R. Hernández Colón, Práctica jurídica de Puerto Rico: derecho
procesal civil, 6.a ed., San Juan, Ed. LexisNexis, 2017, pág. 307.
Es por lo que, para que proceda una moción de desestimación,
“tiene que demostrarse de forma certera en ella que el demandante
no tiene derecho a remedio alguno bajo cualquier estado de
[D]erecho que se pudiere probar en apoyo a su reclamación, aun KLAN202500422 13
interpretando la demanda lo más liberalmente a su favor”.2 Cobra
Acquisitions v. Mun. Yabucoa et al, supra; Casillas Carrasquillo v.
ELA, supra; Cruz Pérez v. Roldán Rodríguez, supra, págs. 267-268;
Rivera Sanfeliz, et al. v. Jta. Dir. FirstBank, supra; Díaz Vázquez et
al. v. Colón Peña et al., supra. Bajo este criterio, procederá la
desestimación de la demanda si aun interpretando la reclamación
de forma liberal, no hay remedio alguno disponible en el estado de
Derecho. Blassino, Reyes v. Reyes Blassino, supra.
Nuestra más Alta Curia ha reiterado que, una demanda no
deberá ser desestimada a menos que la razón para solicitar el
remedio no proceda bajo supuesto de derecho alguno, ni pueda ser
enmendada con el propósito de subsanar cualquier posible
deficiencia. Díaz Vázquez et al. v. Colón Peña et al., supra.
C. Ley de ayuda al deudor hipotecario
La Asamblea Legislativa tras evaluar la iniciativa del Gobierno
Federal y a tenor del Real Estate Settlement Procedures Act, 12
U.S.C. 2601, et seq., (RESPA) adoptó en nuestra jurisdicción el
programa de Mitigación de Pérdidas “Loss Mitigation”, a través de la
Ley de Ayuda al Deudor Hipotecario, Ley Núm. 169 de 9 de agosto
de 2016, 32 LPRA sec. 2891, et seq., (en adelante Ley Núm. 169).
Dicho estatuto fue creado a los fines de requerirle al acreedor de un
préstamo en mora, que antes de iniciar cualquier proceso legal que
pudiera culminar en una demanda de ejecución de hipoteca y cobro
de dinero, le ofrezca al deudor hipotecario la alternativa de
Mitigación de Pérdidas. Por consiguiente, tras la culminación de
dicho proceso, y el deudor hipotecario conocer si cualifica o no para
la aludida alternativa, entonces, el acreedor podrá comenzar un
proceso legal ante los tribunales de Puerto Rico.
2 Ortiz Matías et al. v. Mora Development, 187 DPR 649, 654 (2013); López García
v. López García, 200 DPR 50, 69-70 (2018). KLAN202500422 14
En virtud de ello, el Artículo 3 de la Ley Núm.169, supra,
dispone:
Tan pronto el acreedor hipotecario reciba por escrito un formulario de solicitud de mitigación de pérdidas por parte del deudor hipotecario, el acreedor hipotecario no podrá comenzar un proceso legal de cobro de dinero contra el deudor hipotecario, independientemente la cantidad adeudada o el tiempo que haya transcurrido sin que el deudor hipotecario haya hecho algún pago. Se aclara que dentro del tiempo que haya transcurrido se incluyen los ciento veinte (120) días de impago que podría tener un deudor hipotecario y que le daría la oportunidad al acreedor hipotecario de comenzar una demanda en cobro de dinero y ejecución hipotecaria. Bajo esta Ley, el acreedor hipotecario no podría comenzar un proceso legal, inclusive si el deudor posee ciento veinte (120) días de impago o más, si se comenzó un proceso de mitigación de pérdidas en o antes de estos ciento veinte (120) días y el deudor hipotecario no haya sido evaluado anteriormente dentro del término del antes mencionado periodo. Disponiéndose, que un acreedor hipotecario que cumple con lo dispuesto en 12 CFR 1024.41, según promulgado por el Consumer Financial Protection Bureau, se entenderá que está en cumplimiento con lo dispuesto en este Artículo.
En el caso en que ya haya comenzado un proceso legal de cobro de dinero y ejecución hipotecaria, y el deudor hipotecario haya entregado el formulario solicitando mitigación de pérdidas y sometido los documentos requeridos para la evaluación de su caso el proceso legal deberá detenerse, según las disposiciones del Reglamento X, mientras se culmina el proceso de cualificación del deudor hipotecario y éste adviene en conocimiento de que cualifica o no. Lo anterior no aplicará en aquellos casos en los cuales se haya dictado una sentencia por el tribunal correspondiente, y la misma sea final, firme e inapelable.
Por igual, el Artículo 5 del aludido estatuto, establece que:
El acreedor hipotecario podrá comenzar un proceso legal de cobro de dinero y ejecución hipotecaria, siempre y cuando se haya culminado el proceso de mitigación de pérdidas establecidos en esta Ley y los procesos del Reglamento X, y habiéndose notificado al deudor hipotecario, preservando los derechos del deudor ya establecidos en la Regulación X para poder apelar cualquier decisión.
Pertinente a la controversia ante nos, el Reglamento X
(Regulation X), 12 CFR 1024.40-41, et seq., dispone las opciones
disponibles para un deudor que se encuentre en mora conforme a KLAN202500422 15
las leyes y reglamentos pertinentes. En primer lugar, la sección
1024.40 establece lo siguiente:
(a) In general. A servicer shall maintain policies and procedures that are reasonably designed to achieve the following objectives:
(1) Assign personnel to a delinquent borrower by the time the servicer provides the borrower with the written notice required by § 1024.39(b), but in any event, no later than the 45th day of the borrower´s delinquency.
(2) Make available to a delinquent borrower, via telephone, personnel assigned to the borrower as described in paragraph (a)(1) of this section to respond to the borrower’s inquiries, and as applicable, assist the borrower with available loss mitigation options until the borrower has made, without incurring a late charge, two consecutive mortgage payments in accordance with the terms of a permanent loss mitigation agreement.
(3) If a borrower contacts the personnel assigned to the borrower as described in paragraph (a)(1) of this section and does not immediately receive a live response from such personnel, ensure that the servicer can provide a live response in a timely manner.
(b) Functions of servicer personnel. A servicer shall maintain policies and procedures reasonably designed to ensure that servicer personnel assigned to a delinquent borrower as described in paragraph (a) of this section perform the following functions:
(1) Provide the borrower with accurate information about:
(i) Loss mitigation options available to the borrower from the owner or assignee of the borrower's mortgage loan;
(ii) Actions the borrower must take to be evaluated for such loss mitigation options, including actions the borrower must take to submit a complete loss mitigation application, as defined in § 1024.41, and, if applicable, actions the borrower must take to appeal the servicer's determination to deny a borrower's loss mitigation application for any trial or permanent loan modification program offered by the servicer; KLAN202500422 16
(iii) The status of any loss mitigation application that the borrower has submitted to the servicer;
(iv) The circumstances under which the servicer may make a referral to foreclosure; and
(v) Applicable loss mitigation deadlines established by an owner or assignee of the borrower's mortgage loan or § 1024.41.
(2) Retrieve, in a timely manner:
(i) A complete record of the borrower's payment history; and
(ii) All written information the borrower has provided to the servicer, and if applicable, to prior servicers, in connection with a loss mitigation application;
(3) Provide the documents and information identified in paragraph (b)(2) of this section to other persons required to evaluate a borrower for loss mitigation options made available by the servicer, if applicable; and
(4) Provide a delinquent borrower with information about the procedures for submitting a notice of error pursuant to § 1024.35 or an information request pursuant to § 1024.36.
Es decir, la precitada sección enmarca las políticas y
procedimientos que deben llevar a cabo las entidades que manejan
los préstamos, en miras de cumplir los objetivos antes reseñados.
También exige que, se le notifique al deudor en mora una
notificación escrita no más tarde del día cuarentaicinco (45) de que
entre en mora. Asimismo, se le debe proveer al deudor asistencia
con cualquier duda que tenga, proveerle las opciones disponibles
respecto a la mitigación de pérdidas y cómo iniciar dicho proceso,
así como las alternativas de apelación en caso de que se le deniegue
el proceso. En las instancias en que la entidad financiera no pueda
contactarse de manera rápida con el deudor, esta deberá asegurarse
que se le responderá en un tiempo razonable.3
3 12 CFR § 1024.40. KLAN202500422 17
En relación a los procesos de mitigación de pérdidas, la
sección 1024.41, “Loss Mitigation Procedures” dispone:
(1) Complete loss mitigation application. A complete loss mitigation application means an application in connection with which a servicer has received all the information that the servicer requires from a borrower in evaluating applications for the loss mitigation options available to the borrower. A servicer shall exercise reasonable diligence in obtaining documents and information to complete a loss mitigation application.
Es decir, una solicitud de mitigación de pérdidas completa
significa que esta ha sido sometida con toda la información
necesaria para que la institución financiera pueda evaluarla y
explorar las alternativas disponibles para el deudor. Le corresponde
a la institución financiera llevar a cabo las diligencias pertinentes
para obtener los documentos y la información para así completar la
solicitud de mitigación de pérdidas.
Por otra parte, en cuanto a la evaluación de la solicitud de loss
mitigation, el inciso (c)(1) del mismo artículo estatuye lo siguiente:
(1) Complete loss mitigation application. Except as provided in paragraph (c)(4)(ii) of this section, if a servicer receives a complete loss mitigation application more than 37 days before a foreclosure sale, then, within 30 days of receiving the complete loss mitigation application, a servicer shall:
(i) Evaluate the borrower for all loss mitigation options to the borrower; and
(ii) Provide the borrower with a notice in writing stating the servicer’s determination of which loss mitigation options, if any, it will offer to the borrower on behalf of the owner or assignee of the mortgage. The servicer shall include in this notice the amount of time the borrower has to accept or reject an offer of a loss mitigation program as provided for in paragraph (e) of this section, if applicable, and a notification, if applicable, that the borrower has the right to appeal the denial of any loan modification option as well as the amount of time the borrower has to file such an appeal and any requirements for making an appeal, as provided for in paragraph (h) of this section. KLAN202500422 18
Este inciso, en esencia, establece que una vez completada la
solicitud de loss mitigation, se deben evaluar todas las opciones de
loss mitigation, y proveerle al deudor una notificación escrita junto
a la determinación de la institución financiera. Dicha notificación
deberá incluir el periodo disponible para que el deudor acepte o
rechace la oferta realizada por la institución financiera como parte
del proceso de loss mitigation. De igual manera, deberá incluir el
derecho del deudor para apelar en caso de que no esté de acuerdo
con la decisión de la institución financiera.4
Respecto a las solicitudes incompletas, se dispone que:
(2) Incomplete loss mitigation application evaluation
(i) In general. Except as set forth in paragraphs (c)(2)(ii) and (iii) of this section, a servicer shall not evade the requirement to evaluate a complete loss mitigation application for all loss mitigation options available to the borrower by offering a loss mitigation option based upon an evaluation of any information provided by a borrower in connection with an incomplete loss mitigation application.
(ii) Reasonable time. Notwithstanding paragraph (c)(2)(i) of this section, if a servicer has exercised reasonable diligence in obtaining documents and information to complete a loss mitigation application, but a loss mitigation application remains incomplete for a significant period of time under the circumstances without further progress by a borrower to make the loss mitigation application complete, a servicer may, in its discretion, evaluate an incomplete loss mitigation application and offer a borrower a loss mitigation option. Any such evaluation and offer is not subject to the requirements of this section and shall not constitute an evaluation of a single complete loss mitigation application for purposes of paragraph (i) of this section.
(iii) Short-term loss mitigation options. Notwithstanding paragraph (c)(2)(i) of this section, a servicer may offer a short-term payment forbearance program or a short- term repayment plan to a borrower based upon an evaluation of an incomplete loss mitigation application. Promptly after
4 12 CFR § 1024.41 (c)(b)(1). KLAN202500422 19
offering a payment forbearance program or a repayment plan under this paragraph (c)(2)(iii), unless the borrower has rejected the offer, the servicer must provide the borrower a written notice stating the specific payment terms and duration of the program or plan, that the servicer offered the program or plan based on an evaluation of an incomplete application, that other loss mitigation options may be available, and that the borrower has the option to submit a complete loss mitigation application to receive an evaluation for all loss mitigation options available to the borrower regardless of whether the borrower accepts the program or plan. A servicer shall not make the first notice or filing required by applicable law for any judicial or non-judicial foreclosure process, and shall not move for foreclosure judgment or order of sale or conduct a foreclosure sale, if a borrower is performing pursuant to the terms of a payment forbearance program or repayment plan offered pursuant to this paragraph (c)(2)(iii). A servicer may offer a short-term payment forbearance program in conjunction with a short-term repayment plan pursuant to this paragraph (c)(2)(iii).
(iv) Facially complete application. A loss mitigation application shall be considered facially complete when a borrower submits all the missing documents and information as stated in the notice required under paragraph (b)(2)(i)(B) of this section, when no additional information is requested in such notice, or once the servicer is required to provide the borrower a written notice pursuant to paragraph (c)(3)(i) of this section. If the servicer later discovers that additional information or corrections to a previously submitted document are required to complete the application, the servicer must promptly request the missing information or corrected documents and treat the application as complete for the purposes of paragraphs (f)(2) and (g) of this section until the borrower is given a reasonable opportunity to complete the application. If the borrower completes the application within this period, the application shall be considered complete as of the date it first became facially complete, for the purposes of paragraphs (d), (e), (f)(2), (g), and (h) of this section, and as of the date the application was actually complete for the purposes of this paragraph (c). A servicer that complies with this paragraph (c)(2)(iv) will be deemed to have fulfilled its KLAN202500422 20
obligation to provide an accurate notice under paragraph (b)(2)(i)(B) of this section.
En caso de que la solicitud del deudor sea denegada, el
Reglamento X también le impone a la institución financiera el deber
de notificarle al deudor las razones específicas por las cuales fue
denegada. 12 CFR § 1024.41(d).
Por otro lado, el Reglamento X establece ciertas prohibiciones
respecto a la ejecución de hipoteca, en específico:
(f) Prohibition on foreclosure referral –
(1) Pre-foreclosure review period. A servicer shall not make the first notice of filling required by applicable law for any judicial or non-judicial foreclosure process unless:
(i) A borrower’s mortgage loan obligation is more than 120 days delinquent;
(ii) The foreclosure is based on a borrower’s violation of a due-on-sale clause; or
(iii) The servicer is joining the foreclosure action of a superior or subordinate lienholder.
(2) Application received before foreclosure referral. If a borrower submits a complete loss mitigation application during the pre- foreclosure review period set forth in paragraph (f)(1) of this section or before a servicer has made the first notice of filing required by applicable law for any judicial or non-judicial foreclosure process, a servicer shall not make the first notice or filing required by applicable law for any judicial or non-judicial foreclosure process unless:
(i) The servicer has sent the borrower a notice pursuant to paragraph (c)(1)(ii) of this section that the borrower is not eligible for any loss mitigation option and the appeal process in paragraph (h) of this section is not applicable, the borrower has not requested an appeal within the applicable time period for requesting an appeal, or the borrower’s appeal has been denied;
(ii) The borrower rejects all loss mitigation options offered by the servicer; or KLAN202500422 21
(iii) The borrower fails to perform under an agreement on a loss mitigation option.
(g) Prohibition on foreclosure sale. If a borrower submits a complete loss mitigation application after a servicer has made the first notice or filing required by applicable law for any judicial or non-judicial foreclosure process but more than 37 days before a foreclosure sale, a servicer shall not move for foreclosure judgment or order of sale, or conduct a foreclosure sale, unless:
(1) The servicer has sent the borrower a notice pursuant to paragraph (c)(1)(ii) of this section that the borrower is not eligible for any loss mitigation option and the appeal process in paragraph (h) of this section is not applicable, the borrower has not requested an appeal within the applicable time period for requesting an appeal, or the borrower's appeal has been denied;
(2) The borrower rejects all loss mitigation options offered by the servicer; or
(3) The borrower fails to perform under an agreement on a loss mitigation option.
La interpretación oficial de la sección 1024.41(g), explica que,
nada limita a la institución financiera para que continúe con el
procedimiento de ejecución de hipoteca, incluyendo publicaciones,
arbitraje o requisitos de mediación establecidos por la ley aplicable
cuando el primer aviso o presentación de un procedimiento de
ejecución de hipoteca haya ocurrido antes de que la institución
financiera recibiera una solicitud completa de mitigación de
pérdidas. Lo anterior procederá siempre y cuando estos no causen
o resulten directamente en una sentencia de ejecución de hipoteca,
una orden de venta o que se lleve a cabo una venta de ejecución
hipotecaria en violación a la sección 1024.41.5
5 Official interpretation of 41(g) Prohibition on foreclosure sale.
[…] 2. Proceeding with the foreclosure process. Nothing in § 1024.41(g) prevents a servicer from proceeding with the foreclosure process, including any publication, arbitration, or mediation requirements established by applicable law, when the first notice or filing for a foreclosure proceeding occurred before a servicer receives a complete loss mitigation application so long as any such steps in the foreclosure process do not cause or directly result in the issuance of a foreclosure judgment or order of sale, or the conduct of a foreclosure sale, in violation of § 1024.41. KLAN202500422 22
Esbozada la normativa jurídica que enmarca la controversia
de epígrafe, procedemos a aplicarla.
III
En su único señalamiento de error, la parte apelante sostiene
que el foro primario incidió al desestimar la Reconvención
presentada por esta.
Adelantamos que, no le asiste la razón. Veamos.
Según reseñáramos, el BPPR presentó una Demanda sobre
cobro de dinero y ejecución de hipoteca en contra de la parte
apelante. Por otro lado, la parte apelante presentó la Contestación a
Demanda y Reconvención. En lo pertinente a la controversia de
epígrafe, en su Reconvención, la parte apelante hizo varias
alegaciones en cuanto a BPPR. En primer lugar, sostuvo que, el 5
de agosto de 2022 se había orientado con la División de Loss
Mitigation de BPPR y que posteriormente, entregó todos los
documentos requeridos para iniciar dicho procedimiento. Aseguró
que, luego de lograr un acuerdo con el BPPR, este último se retiró
del proceso de mala fe y que había sustentado su decisión bajo el
fundamento de que la reglamentación federal limitaba el proceso a
un año.
Se desprende del expediente que, el 5 de agosto de 2022, el
BPPR le notificó a la parte apelante la oferta disponible para
acogerse a un short sale y le apercibió sobre el tiempo para
responder a tal notificación. La parte apelada le concedió al señor
Meléndez Torres tiempo para decidir si aprobaba o no la oferta de
short sale hecha por esta en dicha fecha.
Contrario a lo alegado por la parte apelante, el BPPR no se
retiró del proceso de loss mitigation de mala fe, la realidad es que, el
BPPR le brindó varias oportunidades a la parte apelante para
responder a la primera propuesta de short sale, sin que esta hubiese
accionado al respecto por más de un año. De hecho, surge del KLAN202500422 23
expediente que, el BPPR le apercibió que, transcurrido el término
concedido sin que la parte apelante aceptara o denegara la primera
oferta de short sale, se inactivaría la misma y consecuentemente,
tendría que iniciar un nuevo proceso. En específico, el 20 de julio de
2023, le concedió el término final de treinta (30) días para coordinar
la fecha del cierre del short sale que el BPPR había aprobado el 5 de
agosto de 2022. Dado a que la parte apelante no respondió, la parte
apelada procedió a inactivar la alternativa de short sale el 20 de
agosto de 2023. De ninguna forma el BPPR obligó a la parte apelante
a realizar un segundo proceso. Pues, el segundo proceso lo inició la
parte apelante de forma voluntaria como consecuencia de su
inacción en el primer proceso.
En cuanto el proceso dual alegado por la parte apelante, la
legislación federal permite que se gestionen varios procedimientos
entre tanto se atiende el proceso de loss mitigation, entre ellos, se
encuentran los emplazamientos, descubrimiento de prueba,
mediaciones y vistas.6 Es por lo que, el BPPR se encontraba
facultado para solicitar al foro de primera instancia que se llevara a
cabo un proceso de mediación compulsoria conforme provee la ley
estatal.7
Cabe destacar que, como bien concluyó el foro primario, a la
fecha de la presentación de la Demanda el 31 de mayo de 2022, no
existía una solicitud completada ante el Departamento de Mitigación
de Pérdidas del BPPR. No fue sino hasta el 10 de junio de 2022, que
la parte apelante completó su solicitud de evaluación, al entregar
toda la documentación requerida. Recordemos que, el Reglamento X
dispone que una solicitud de mitigación de pérdidas completa surge
cuando el deudor ha sometido la misma ante la institución
financiera con toda la información necesaria para ser evaluada por
6 12 CFR § 1024.41(g) y (f). 7 12 CFR §1024.41 KLAN202500422 24
esta.8 A tales efectos, el BPPR presentó una moción ante el foro de
primera instancia con el propósito de solicitar la paralización de los
procedimientos, de conformidad con el 12 CFR 1024.41(g), debido a
que la parte apelante había sometido la documentación necesaria
para que su solicitud fuera evaluada. Por tanto, lo anterior tampoco
constituye un proceso dual.
Ahora bien, respecto a la alegación de la parte apelante sobre
que en la segunda evaluación, el BPPR modificó la cantidad
previamente aprobada en la primera oferta de short sale, nada en la
reglamentación federal o estatal obliga a la institución financiera a
ofrecer los mismos términos en todas las evaluaciones que lleve a
cabo. La segunda evaluación fue una independiente a la primera,
realizada a base de la información disponible y provista por el
deudor.9
De acuerdo al derecho reseñado, al momento de considerar
una moción de desestimación, los tribunales están obligados a
tomar como ciertos todos los hechos bien alegados en la demanda
y, a su vez, considerarlos de la forma más favorable a la parte
demandante.10 Luego, debe determinar si, a base de los hechos
aceptados como ciertos, la demanda establece una reclamación
plausible que justifique la concesión de un remedio.11 Si el Tribunal
entiende que no se cumple con el estándar de plausibilidad, se debe
desestimar la demanda, pues no debe permitir que proceda una
reclamación insuficiente bajo el pretexto de que se podrán probar
las alegaciones conclusorias con el descubrimiento de prueba.12
8 12 CFR §1024.41(1). 9 12 CFR §1024.41. 10 Cobra Acquisitions v. Mun. Yabucoa et al, supra; Casillas Carrasquillo v. ELA,
supra; Rivera Sanfeliz et al. v. Jta. Dir. First Bank, supra; Cruz Pérez v. Roldán Rodríguez et al., 206 DPR 261, 267 (2021); Colón Rivera et al. v. ELA, supra. 11 Costas Elena y otros v. Magic Sports y otros, supra, pág. 534. 12 Íd. Véase, además, R. Hernández Colón, Práctica jurídica de Puerto Rico: derecho
procesal civil, 6.a ed., San Juan, Ed. LexisNexis, 2017, pág. 307. KLAN202500422 25
Aun tomando como ciertos todos los hechos bien alegados en
la Reconvención, determinamos que, las alegaciones expuestas por
la parte apelante en la Reconvención son insuficientes para
establecer una reclamación que justifique la concesión de un
remedio. Es por lo que procede la desestimación de la reconvención,
conforme a la Regla 10.2 de Procedimiento Civil. Por tanto, no
incidió el foro primario en su proceder.
IV
Por los fundamentos antes expuestos, se confirma el dictamen
apelado.
Notifíquese.
Lo acordó y manda el Tribunal, y certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones