Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IX
BANCO POPULAR DE Apelación PUERTO RICO procedente del Tribunal de Demandante-Apelado Primera Instancia, Sala KLAN202301157 Superior de v. Fajardo
Caso Núm. ALFREDO ANTONIO NSCI2015-00846 CASTELLANOS BAYOUTH, Sala:303 su esposa REBECCA LÓPEZ GONZÁLEZ y la Sobre: Sociedad Legal de Cobro de Dinero Gananciales Compuesta y Ejecución de por Ambos Hipoteca por la vía ordinaria Demandados-Apelantes
Panel integrado por su presidente, el Juez Rodríguez Casillas, el Juez Salgado Schwarz y el Juez Ronda Del Toro.
Salgado Schwarz, Carlos G., Juez Ponente.
SENTENCIA En San Juan, Puerto Rico, a 25 de abril de 2024.
Comparece ante nos el señor Alfredo Castellanos
Bayouth y la señora Rebecca López González (apelantes)
mediante recurso de apelación. Nos solicitan la revisión
de la Sentencia Parcial emitida por el Tribunal de
Primera Instancia, Sala Superior de Fajardo (TPI).
Mediante esta, el TPI desestimó la reconvención incoada
por los apelantes.
Por los fundamentos que expondremos a continuación,
revocamos el dictamen apelado y devolvemos el asunto al
tribunal de instancia, para procedimientos conforme lo
aquí dispuesto.
-I-
Según surge del expediente ante nuestra
consideración, el 10 de julio de 2009, los apelantes
suscribieron un pagaré hipotecario a favor de
Número Identificador SEN2024_______________ KLAN202301157 2
Westernbank Puerto Rico por la suma principal de
$292,000.00, más intereses. El 10 de julio de 2009, los
apelantes otorgaron una Escritura de Primera Hipoteca
sobre un apartamento residencial ubicado en el Municipio
de Fajardo y que constituye su vivienda principal.1 Esto,
en aseguramiento del pagaré hipotecario, cuyo tenedor
por endoso es el Banco Popular de Puerto Rico (BPPR).
Para finales del año 2014, los apelantes sufrieron
una merma sustancial en sus ingresos. Ante el temor de
incumplir con su obligación de pago o de perder su hogar,
los apelantes presentaron una solicitud de mitigación de
pérdidas ante el BPPR el 18 de diciembre de 2014.
Presentada la solicitud, los apelantes y el personal de
la División de Mitigación de Pérdidas del BPPR
intercambiaron numerosos correos electrónicos con el fin
de completar el expediente. El 21 de abril de 2015, la
señora Darilis Vázquez Cuadrado de la División de
Mitigación de Pérdida les informó a los apelantes que su
expediente estaba completado y que procederían a
trabajar una posible modificación sujeto a la aprobación
del inversionista.2 Además, les informó que los posibles
términos de la modificación serían por un interés de
2.5% a 48 meses con un pago aproximado de $900.
Luego de recibir la mencionada confirmación, los
apelantes suscribieron un correo electrónico al Sr.
Shenielle Hernández de la División de Mitigación de
Pérdida mediante el cual preguntaron “[¿]Debo entender
entonces que no hago ningún pago hasta que me
notifiques?”.3 El Sr. Shenielle Hernández contestó la
misiva con el siguiente mensaje: “Correcto. El pago lo
1 Apéndice del Recurso en Oposición, página 56. 2 Apéndice del Recurso, página 47. 3 Apéndice del Recurso, página 48. KLAN202301157 3
va a traer en giro o money order el día que le llamen
que pase a firmar el acuerdo”.4 Finalmente, el 1 de
octubre de 2015, los apelantes recibieron un mensaje del
Sr. Shenielle Hernández indicando lo siguiente:
Saludos,
Adjunto documentos de razón de atraso para caso en referencia ya que fue consultado con el área de aprobaciones y debemos firmar un trial en lo que se recibe subordinación de préstamos especiales. Los documentos del expediente están vencidos por lo que se deben actualizar ingresos y gastos para firmar el mismo. El expediente actual se debe inactivar por lo que recibirán una carta dejando saber que fue inactivo el expediente. Una vez recompile la información actualizada de ingresos y gastos debe traerlos junto con los documentos adjuntos en el email.5
Fue con este comunicado que BPPR les informó a los
apelantes, por primera vez, que lo documentos requeridos
para el proceso de mitigación de pérdidas tenían fecha
de vencimiento, que al llegar esa fecha se inactivaría
su expediente y que dicho plazo estaba próximo a vencer.
Todo esto, sin proveerle un aviso a los apelantes para
que estos pudieran tomas las acciones correspondientes
previo a la inactivación de su expediente. Así las cosas,
los apelantes se dispusieron a cumplir con los
solicitado por BPPR y así lo hicieron constar mediante
correo electrónico del 8 de octubre de 2015.6
El 10 de noviembre de 2015, los apelantes se
comunicaron la División de Mitigación Pérdida para
informarles que, por asuntos personales, su contable
estaría fuera de Puerto Rico. Por ello, someterían la
información solicitada dentro de lo días siguientes. El
17 de noviembre de 2015, los apelantes sometieron la
documentación.
4 Apéndice del Recurso, página 49 y 73. 5 Apéndice del Recurso, página 50. 6 Apéndice del recurso, página 152. KLAN202301157 4
El 2 de diciembre de 2015, el BPRR presentó una
demanda sobre cobro de dinero y ejecución de hipoteca
por la vía ordinaria. En esencia, solicitó el pago de
una suma ascendente a $235,379.00 por concepto del
principal, más los intereses anuales del 5.8% pagaderos
desde el 1 de febrero de 2015. Solicitó, además, la suma
de $29,200.00 por concepto de costas, gasto y honorarios
de abogados. También solicitó cualesquiera sumas de
dinero por concepto de primas de seguro hipotecario y
riesgo, recargos por demora y cualquier otra cantidad
pactada en la escritura de primera hipoteca. Finalmente,
el BPPR solicitó que, una vez adviniera final y firme la
sentencia, se procediera con la ejecución de la hipoteca
mediante la venta en pública subasta del inmueble
gravado con la hipoteca.
El 11 de abril de 2015, lo apelantes presentaron su
Contestación a Demanda y Reconvención. En síntesis, los
apelantes alegaron que BPPR no podía presentar una
demanda en su contra porque las partes se encontraban en
negociaciones y gestiones para la posible mitigación de
pérdidas. Arguyeron que el proceder del BPPR constituía
dual tracking bajo reglamentaciones federales y
violaciones al Dodd-Frank Act, el Truth in Lending Act
y el Reglamento X conocido como del Real Estate
Settlement Procedures Act (RESPA). Indicaron, además,
que el incumplimiento de su obligación de pago de la
hipoteca se debió a la información que el propio BPPR le
proveyó a los apelantes. Estas actuaciones, según
alegaron los apelantes, les ocasionaron daños
ascendientes a una suma no menor de $1,000,000.
Así las cosas, los apelantes presentaron una Moción
de Sentencia Sumaria el 14 de abril de 2016. Solicitaron KLAN202301157 5
la desestimación de la demanda en su contra por violar
reglamentos y estatutos federales. Los apelantes
enmendaron su moción de sentencia sumaria mediante
moción del 19 de abril de 2016. Luego de varios tramites
procesales, el 8 de junio de 2016, BPPR presentó su
Oposición a Moción de Sentencia Sumaria Enmendada y
Solicitud para que se Dicte Sentencia Sumaria Parcial
Desestimando Reconvención. En apretada síntesis, BPPR
alegó que no existen hechos constitutivos bajo RESPA.
Razonó que, al momento de radicarse la demanda, la
solicitud de mitigación de perdida no se había
completado y que la falta de pago solo es atribuible a
los apelantes ya que se les advirtió que debían llevar
ciertos pagos para el inicio de un periodo probatorio
que estaba condicionado, pero nunca se llegó a un acuerdo
final. BPPR niega haber instruido a los apelantes no
realizar los pagos.
Trabada así la controversia, el 2 de octubre de
2023, el TPI emitió una Sentencia Sumaria Parcial
mediante la cual desestimó la reconvención presentada
por los apelantes. En ella, incluyó las siguientes
determinaciones de hechos incontrovertido:
1. El 2 de diciembre de 2015, l Banco Popular de Puerto Rico presentó una demanda sobre cobro de dinero y ejecución de hipoteca por la vía ordinaria contra Alfredo Antonio Castellanos Bayouth, su esposa Rebecca López González y la Sociedad Legal de Bienes Gananciales compuesta por ambos.
2. La parte demandante es la tenedora por endoso de un pagaré hipotecario suscrito el día 10 de julio de 2009, ante el notario público Roberto García Rodríguez, por la suma principal de $292,000.00, más intereses convenidos al 3.75% durante los primeros tres (3) años y al 5.8% anual durante el resto de los pagos aplicados al principal e intereses y otros créditos accesorios. KLAN202301157 6
3. En aseguramiento del pagaré hipotecario antes mencionado, la parte demandada otorgó la Escritura Núm. 396 sobre Primera Hipoteca, el 10 de julio de 2009, ante el notario público Roberto M. García Rodríguez sobre la siguiente propiedad: URBANA: Propiedad Horizontal. Unidad de apartamento residencial de 2 niveles identificada con el #401 ubicada en los niveles 4to y 5to del edificio H en The Sunset Village del condominio The Ocean Club at Seven Seas, en el barrio Las Cabezas del municipio de Fajardo, Puerto Rico, con una cabida superficial total de aproximadamente 254,6992 metros cuadrados, equivalentes a 2,741.5417 pies cuadrados. Su entrada principal está en su colindancia Norte en el nivel 4to, siendo sus linderos los siguientes:
En el primer nivel: por el NORTE, en una distancia de 1.90 metros, más 0.61 metros, con espacio exterior, en 2.62 metros, con área común y 7.49 metros, con el apartamento HW- 402; por el SUR, en una distancia de 12.01 metros, con el apartamento GW-402; y en 0.61 metros, con espacio exterior; por el ESTE, en una distancia de 7.09 metro, más 2.36 metros, con espacio exterior, y en 1.37 metros, con área común; y por el OESTE, en una distancia de 1.60 metros, más 1.60 metros, más 7.62 metro, con espacio exterior. En el segundo nivel: por el NORTE, en una distancia de 1.90 metros, más 1.07 metros, con espacio exterior y en 10.11 metros, con el segundo nivel del apartamento HW-402; por el SUR, en una distancia de 12.01 metros, con el segundo nivel del apartamento GW-402 y en 1.07 metros, con espacio exterior; por el ESTE, en una distancia de 7.09 metros, con espacio exterior, y en 3.73 metros, área común; y por el OESTE, en una distancia de 1.60 metros, más 1.60 metros, más 7.62 metros, con espacio exterior.
Contiene en el primer nivel: sala-comedor, cocina, balcón cubierto un cuarto principal con un baño completo y un closet de pared, dos cuartos adicionales con un closet de pared cada uno, un baño completo en el pasillo y closet de lavandería y una escalera de espiral que conduce al segundo nivel. Contiene en el segundo nivel: área de foyer salón familiar, baño completo con ducha, un closet de pared y una terraza descubierta.
Le corresponde dos espacios de estacionamientos descubierto, con cabida cada uno para un automóvil, identificados en el correspondiente plano con el mismo número que se identifica a la unidad; y una participación en los elementos comunes del condominio, que incluye sus anejos, de 0.4749%. KLAN202301157 7
4. La parte demandada comenzó una solicitud de mitigación de pérdida para el 18 de diciembre de 2014.
5. La solicitud de mitigación de pérdida nunca fue completada en su totalidad y no se llegó ni firmó ningún acuerdo a tales efectos.
6. El demandante hizo solicitudes a la parte demandada para completar la solicitud de mitigación de pérdida el 26 de diciembre de 2014, 14 de enero de 2015, 5 de marzo de 2015.
7. El 15 de abril de 2015 el demandante informó a la demandada que se completó el expediente y se estaría trabajando una posible modificación, sujeto a la aprobación del inversionista.
8. El 26 de mayo de 2015, el demandante informó al demandado de la exigencia de un periodo de prueba una vez ello estuviera aprobado y firmado.
9. El 8 de junio de 2015, el demandante informó a la demandada que se estaría en un proceso evaluativo.
10. El 1 de octubre de 2015, el demandante informó y reiteró al demandado que se debía firmar un proceso de prueba, pero los documentos estaban vencidos pro lo que se debían actualizar éstos y ofrecer información dirigida a los ingresos y gastos. Detalló que su solicitud se inactivaría ante ello.
11. El 8 de octubre de 2015, el demandado informó que su contable estaba trabajando sobre los documentos necesarios.
12. El 2 de diciembre de 2015 se presentó la demanda. A ese momento, no existía una solicitud de mitigación de pérdida completada.
13. Posteriormente, las partes continuaron comunicaciones para completar la solicitud de mitigación de pérdida. Empero, finalmente se ofrece un periodo probatorio el 30 de marzo de 2016, el cual no fue aceptado por la parte demandada.
El TPI concluyó que la reconvención de los
apelantes era improcedente debido a que, al momento de
la presentación de la demanda, no existía un proceso de
mitigación. Por ello, el TPI no podía concluir que se
habían violentado reglamentos y ni estatutos federales. KLAN202301157 8
Inconformes con el dictamen, los apelantes
presentaron un Moción de Reconsideración el 23 de
octubre de 2023. El TPI declaró No Ha Lugar dicha moción.
Insatisfechos aún, el 28 de diciembre de 2023, los
apelantes acudieron ante este foro y alegaron la
comisión de los siguientes errores:
I. Erró el Tribunal de Primera Instancia al resolver que el Banco Popular de Puerto Rico no violó el Reglamento X del Real Estate Settlement Procedures Act al notificar una demanda de ejecución de hipoteca contra una parte que estaba en proceso de mitigación de pérdidas a la cual nunca se le notificó que sus documentos tenían fecha de caducidad ni una fecha límite para proveer documentos adicionales.
II. Erró el Tribunal de Primera Instancia al resolver que era un hecho incontrovertible que al momento de presentarse la demanda no existía un proceso activo y completo de mitigación de pérdidas cuando la solicitud del Apelante debía considerarse como “completa de su faz” según el Reglamento X del Real Estate Settlement Procedures Act.
III. Erró el Tribunal de Primera Instancia al desestimar la reconvención del demandado por la vía sumaria sin que el promovente haya presentado prueba de que no existía controversia sobre un hecho esencial sin el cual no se podía adjudicar la controversia a la luz del derecho aplicable.
Por su parte, BPPR compareció mediante Alegato del
Apelado Banco Popular de Puerto Rico. En síntesis, nos
solicita que confirmemos el dictamen apelado por cuatro
asuntos. Primeramente, a la fecha de la presentación de
la demanda no existía una solicitud activa de mitigación
de pérdidas y, por ello, no se le puede imputar la
comisión de dual tracking. Segundo, el alegado
incumplimiento con el Reglamento X al que aluden los
apelantes es una reclamación nueva que no formó parte de
la reconvención. Tercero, los apelantes no cumplieron KLAN202301157 9
con las exigencias de la Regla 36 de Procedimiento Civil,
ni en su moción de sentencia sumaria ni en su oposición
a la solicitud de desestimación sumaria, al no
controvertir los hechos probados por BPPR. Finalmente,
BPPR alega que no existe controversia de hecho alguna.
Con el beneficio de la comparecencia de las partes
y resumidos los hechos que originan la presente
controversia, examinemos el derecho aplicable.
-II-
A. La Sentencia Sumaria y su revisión por el
Tribunal de Apelaciones
Es norma conocida que en nuestro ordenamiento
jurídico el mecanismo de la sentencia sumaria está
regido por la Regla 36 de Procedimiento Civil.7 La
sentencia sumaria es el mecanismo procesal que les
permite a los tribunales disponer de ciertos casos
cuando los hechos no están en controversia y el derecho
favorece la posición de la parte que la solicita.
Mediante la moción de sentencia sumaria, se busca la
solución justa, rápida y económica de los litigios
civiles que no presentan controversias genuinas de
hechos materiales y que, por lo tanto, no requieren la
celebración de un juicio en su fondo ya que lo único que
resta es dirimir una o varias controversias de derecho.8
En virtud de la Regla 36.1 de Procedimiento Civil,
la parte reclamante en un pleito puede presentar una
moción fundada en declaraciones juradas o aquella
evidencia que demuestre la inexistencia de una
controversia sustancial de hechos esenciales y
pertinentes, para que el tribunal dicte sentencia
7 32 LPRA Ap. V, R. 36. 8 Vera v. Dr. Bravo, 161 DPR 308, 331 (2004). KLAN202301157 10
sumariamente a su favor sobre la totalidad o cualquier
parte de la reclamación.9
No obstante, nuestro Tribunal Supremo ha sido
enfático en que solo procede que se dicte sentencia
sumaria cuando surge de manera clara que, ante los hechos
materiales no controvertidos, el promovido no puede
prevalecer ante el derecho aplicable y el Tribunal
cuenta con la verdad de todos los hechos necesarios para
poder resolver la controversia.10 En primer lugar, el
promovente de la moción tiene que establecer su derecho
con claridad y debe demostrar que no existe controversia
en cuanto a ningún hecho material, o sea, sobre ningún
componente de la causa de acción.11 En segundo lugar, el
oponente viene obligado a establecer que existe una
controversia que sea real en cuanto a algún hecho
material y, en ese sentido, no cualquier duda es
suficiente para derrotar la solicitud de sentencia
sumaria.12
En esencia, como principio general, los tribunales
están impedidos de dictar sentencia sumaria en cuatro
instancias: (1) cuando existan hechos materiales y
esenciales controvertidos; (2) cuando hay alegaciones
afirmativas en la demanda que no han sido refutadas; (3)
cuando de los propios documentos que acompañan la moción
surge que existe una controversia sobre algún hecho
material y esencial; o (4) cuando como cuestión de
derecho no procede.13
9 32 LPRA Ap. V, R. 36.1. 10 Meléndez González et al. v. M. Cuebas, 193 DPR 100, 109-110 (2015). Énfasis suplido. 11 Id. en la pág. 110. 12 Id. en la pág. 110; Ramos Pérez v. Univisión, 178 DPR 200, 213
(2010). 13 Oriental Bank v. Perapi, 192 DPR 7, 26-27 (2014). Énfasis suplido. KLAN202301157 11
Ahora bien, desde la perspectiva del Tribunal de
Apelaciones, esta Curia viene obligada a resolver los
asuntos planteados ante su consideración de forma
fundamentada.14 En cuanto al estándar revisor del foro
apelativo ante este tipo de moción, el Tribunal Supremo
ha precisado que el Tribunal de Apelaciones utilizará
los mismos criterios que el TPI al determinar si procede
una sentencia sumaria.15 En ese sentido, el foro
apelativo se encuentra en la misma posición que el TPI
al revisar estas solicitudes.16 Por último, en Meléndez
González v. M. Cuebas, el Tribunal Supremo recogió
diversos aspectos importantes respecto a la revisión del
Tribunal de Apelaciones de las mociones de sentencia
sumaria; entre estos resaltan los siguientes: (1) su
revisión es de novo y debe examinar el expediente de la
manera más favorable hacia la parte que se opuso a la
moción, llevando a cabo todas las inferencias
permisibles a favor de esta; (2) debe revisar si en
realidad existen hechos materiales en controversia y, de
haberlos, debe cumplir con exponer concretamente
aquellos hechos materiales que encontró que estaban en
controversia y aquellos que no; y (3) de encontrar que
no están incontrovertidos, debe entonces revisar de novo
si el TPI aplicó correctamente el derecho a la
controversia.17
B. Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer
Protection Act
El Congreso de los Estados Unidos aprobó el “Dodd-
Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act”,
14 Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra en la pág. 114. 15 Id. Énfasis suplido. 16 Id. en la pág. 115. 17 Id. en las págs. 118-119. Énfasis suplido. KLAN202301157 12
con la finalidad de promover la estabilidad financiera
de los Estados Unidos mediante la fomentación de la
responsabilidad y la transparencia del sistema
financiero, entre otras cosas.18 A esos fines, se creó
el Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), la
agencia federal encargada de regular todo lo
concerniente a la protección de los consumidores en el
sector financiero.19 Como parte de la autoridad general
delegada, la CPFB está a cargo de reglamentar,
supervisar y hacer cumplir las disposiciones del “Real
Estate Settlement Procedures Act”, conocida como RESPA.
El 10 de enero de 2014, se enmendó la Reglamentación
X (Mortgage Servicing Rules Under the Real Estate
Settlement Procedures Act)20 para incluir algunas reglas
referentes al proceso de mitigación de pérdidas de
deudores hipotecarios. Particularmente, la enmienda
regula minuciosamente la presentación y evaluación de
las solicitudes de mitigación de pérdidas.
En específico, introdujo reglamentación sobre el
proceso interno del banco o acreedor hipotecario de
mitigación de pérdida del hogar.21 En apretada síntesis,
la reglamentación enmendada dispone que el banco o el
acreedor hipotecario no podrán solicitar al Tribunal que
ejecute la propiedad para satisfacer la deuda, hasta
tanto no cumplan con los postulados del Reglamento.
Para que un banco cumpla con la Reglamentación X
debe establecer un procedimiento de mitigación de
18 PL 111-203, 12 USC sec. 5301, et seq. La exposición de motivos de la ley versa de la siguiente manera: “An Act to promote the financial stability of the United States by improving accountability and transparency in the financial system, to end “too big to fail”, to protect the American taxpayer by ending bailouts, to protect consumers from abusive financial services practices, and for other purposes”. 12 U.S.C. sec. 5301. 19 Véase, 12 USC 5491; 12 USC 5514; 12 USC 5515. 20 Véase, 76 FR 78978; 78 FR 10696; 78 FR 44686; y 78 FR 39902. 21 12 CFR 1024.38-1024.41. KLAN202301157 13
pérdida de deuda, que le permita actuar con diligencia
razonable, al comunicarse con el deudor para recopilar
la información necesaria con el objetivo de completar la
solicitud de mitigación en tiempo razonable.22 Este
programa debe incluir políticas y procedimientos que
estén razonablemente diseñados, y deben permitir al
deudor tener asignado personal al que pueda acudir para
orientación e información.23 Las funciones del personal
asignado es servir de contacto, vía comunicación
telefónica en vivo, al que pueda recurrir el deudor para
obtener respuesta a sus preguntas, y orientación sobre
el proceso de mitigación de pérdidas del banco.24 También
es su función brindar información precisa sobre las
opciones de mitigación que tiene disponible y proveer
cualquier otra información importante, como las
circunstancias bajo las cuales el banco desistiría del
proceso de mitigación y optaría por el procedimiento de
ejecución de hipoteca.25
Cónsono con lo anterior, la Reglamentación X
requiere que el banco se comunique con el deudor, luego
de ocurrido el incumplimiento, para requerirle la
información necesaria y así poder completar la solicitud
con prontitud. Inclusive, el acreedor hipotecario tiene
la obligación de comunicarse con el deudor hipotecario
dentro de 36 días después del incumplimiento.26
En ese primer comunicado, el banco debe orientar al
deudor sobre el programa de mitigación de deudas que
ofrece.27 Asimismo, dentro de los 45 días siguientes al
22 12 CFR 2410.38. 23 12 CFR 1024.38(a). 24 12 CFR 1024.40(b)(1). 25 Id. 26 12 CFR 1024.39(a). 27 Id. KLAN202301157 14
incumplimiento, el banco debe proveer todas las opciones
de mitigación de pérdida para las que cualifique el
deudor y brindarle al deudor una persona contacto para
su caso.28 Como adelantamos, esta persona deberá estar
disponible para contestar cualquier pregunta del deudor,
y para brindarle información adicional en referencia al
proceso de mitigación de pérdida interno del banco.
El Reglamento establece, como requisito, que en la
notificación se incluya una fecha razonable en la que el
deudor debe someter los documentos e información
necesaria para completar la solicitud de mitigación de
pérdidas.29 Como protección adicional al deudor, el
Reglamento establece que si la venta de la propiedad en
pública subasta no ha sido pautada, se entiende que la
solicitud ha sido recibida con antelación a los 90 días
previos a la venta de la propiedad en pública subasta.30
Para que un banco o acreedor hipotecario pueda
evaluar una solicitud de mitigación de pérdidas, esta
deberá estar completa.31 La reglamentación dispone que
cuando un deudor presenta una solicitud de mitigación de
pérdidas el acreedor hipotecario deberá notificarle al
deudor, dentro de un período de cinco días, que recibió
dicha solicitud y si la misma está completa o
incompleta.32 La regla dispone que en aquellos casos en
los que se le notifique una falta de documentos
necesarios para evaluar la solicitud, si el deudor
28 12 CFR 1024.39(b). 29 12 CFR 1024.41(b)(2)(ii). 30 12 CFR 1024.41(b)(3); 78 FR 10696-01. 31 12 CFR 1024.41(b)(1). La Reglamentación X define a la solicitud
completa como: “[…]an application in connection with which a servicer has received all the information that the servicer requires from a borrower in evaluating applications for the loss mitigation options available to the borrower. A servicer shall exercise reasonable diligence in obtaining documents and information to complete a loss mitigation application”. 32 12 CFR 1024.41(b)(2)(i)(B). KLAN202301157 15
somete todos los documentos solicitados, la solicitud se
considerará “facially complete”.33 Si el acreedor
hipotecario descubre que necesita información adicional
o corregir documentos previamente sometidos para
completar la solicitud, el acreedor debe requerirle al
deudor la información faltante o los documentos con las
correcciones pertinentes.34 El banco debe, además, tratar
la solicitud como si estuviese completada hasta tanto el
deudor se le haya brindado una oportunidad razonable
para completar la solicitud.35 En aquellos casos donde
el acreedor hipotecario deniegue una solicitud de
modificación del préstamo, la denegatoria debe contener
las razones específicas que motivaron el rechazo36 y
permitirle al deudor apelar la decisión ante los
ejecutivos del banco.
Sobre el proceso de apelación, la Reglamentación X
dispone que en aquellos casos en que el acreedor
hipotecario recibe una solicitud completa, 90 días o más
con anterioridad a la ejecución, entonces el deudor
puede apelar la denegatoria a cualquier opción de
mitigación de pérdida o a una opción bajo probatoria.37
La apelación debe ser presentada dentro de los 14 días
a partir de la fecha de la denegatoria.38 El acreedor
hipotecario tiene la obligación de evaluar la apelación
con funcionarios independientes a los que formularon la
denegatoria.39 El acreedor tiene un plazo de 30 días
desde la presentación de la apelación para notificar su
decisión, indicando si le ofrecerá al deudor una opción
33 12 CFR 1024.41(c)(2)(iv). 34 Id. 35 Id. 36 12 CFR 1024.41(d); 12 CFR 1024.41(e). Énfasis suplido. 37 12 CFR 1024.41(h)(1). 38 12 CFR 1024.41(h)(2). 39 12 CFR 1024.41(h)(3). KLAN202301157 16
de mitigación de perdidas basada en la apelación.40
También deberá detallar cuanto tiempo el deudor para
aceptar o rechazar la oferta del acreedor sobre
mitigación de pérdidas.41 Un banco o acreedor hipotecario
le puede requerir al deudor que acepte o rechace la
oferta, no antes de 14 días después de que el acreedor
notifique su determinación.42 Es importante resaltar que
esta determinación no está sujeta a ninguna apelación
adicional.43
Por otro lado, la Reglamentación X prohíbe a los
bancos mantener acciones paralelas o simultáneas (dual
tracking) contra los deudores.44 Se entiende que el dual
tracking ocurre cuando el banco inicia, presenta,
continúa o promueve una acción conducente a la ejecución
de la hipoteca, mientras considera una solicitud de
mitigación de pérdida del hogar.45 Esta prohibición tiene
dos dimensiones. La primera se configura cuando se
inicia una acción de ejecución de hipoteca mientras se
está evaluando una solicitud de mitigación de pérdidas.
La segunda se configura cando se continua una acción de
ejecución de hipoteca al tiempo de estar evaluando un
requerimiento de este tipo. Bajo el primer escenario, la
norma dispone que una entidad bancaria no puede emplazar
al deudor notificándole de una demanda en su contra hasta
que emita la decisión final sobre la solicitud; es decir,
que la determinación no esté sujeta a apelación.46
El segundo escenario prohibido bajo la norma de
dual tracking se da cuanto la solicitud de mitigación de
40 12 CFR 1024.41(h)(4). 41 Id. 42 Id. 43 Id. 44 12 CFR 1024.41(f). 45 Id. 46 Id. KLAN202301157 17
pérdidas se presenta después de haber comenzado una
reclamación. En particular, la referida Reglamentación
establece lo siguiente:
(a) Prohibition on foreclosure sale. If a borrower submits a complete loss mitigation application after a servicer has made the first notice or filing required by applicable law for any judicial or non-judicial foreclosure process but more than 37 days before a foreclosure sale, a servicer shall not move for foreclosure judgment or order of sale, or conduct a foreclosure sale, unless: 1) The servicer has sent the borrower a notice pursuant to paragraph (c)(1)(ii) of this section that the borrower is not eligible for any loss mitigation option and the appeal process in paragraph (h) of this section is not applicable, the borrower has not requested an appeal within the applicable time period for requesting an appeal, or the borrower's appeal has been denied; 2) The borrower rejects all loss mitigation options offered by the servicer; or 3) The borrower fails to perform under an agreement on a loss mitigation option.47
Como corolario de lo anterior, el banco o acreedor
hipotecario está vedado de solicitar la ejecución de la
sentencia o realizar una subasta para la venta del
inmueble si, luego de haberse iniciado una acción de
ejecución de hipoteca, el deudor somete una solicitud de
mitigación de pérdidas válida. Esto es, siempre y cuando
no se configure alguna de las situaciones antes
reseñadas. Entiéndase, que el deudor: 1) no es elegible
para el proceso de mitigación de pérdidas, 2) rechaza
las opciones de mitigación de pérdidas, o 3) incumple
47 12 CFR sec. 1024.41(g)(1)(2)(3). Énfasis suplido. KLAN202301157 18
con los acuerdos alcanzados en el proceso de mitigación
de pérdidas.
Es importante resaltar que el acreedor hipotecario
no está obligado a proveer una opción de mitigación
específica.48 Sin embargo, de denegar la solicitud, el
banco deberá notificar al deudor por escrito las razones
específicas por las cuales denegó su solicitud.49 Por
otro lado, la Reglamentación X permite ofrecer una
opción de mitigación de pérdida -sin que la solicitud
esté completa- cuando el ofrecimiento no está basado en
evaluación alguna de la información sometida en relación
con la solicitud.50 De igual forma, exige a la
institución financiera brindar una oportunidad razonable
para completar la solicitud.51 De manera que, es
requisito notificar al deudor sobre cuál es la
información adicional o documento corregido que se
requiere, además de brindarle suficiente tiempo para
recopilar la información o la documentación necesaria
para completar la solicitud.52 La cantidad de tiempo que
se estima razonable dependerá de los hechos y las
circunstancias de cada caso.53 A estos efectos, el
Reglamento X dispone expresamente:
That the servicer may need additional information at a later date to evaluate the application, in which case the servicer will request that information from the borrower and give the borrower a reasonable opportunity to submit it, the evaluation process may take longer, and the foreclosure protections could end if the servicer does not receive the information as requested.54
48 12 CFR 1024.41(a). 49 12 CFR 1024.41(d). 50 12 CFR 1024.41(c)(2)(i). 51 12 CFR 1024.41(c)(2)(iv). 52 Id. 53 Id. 54 12 CFR 1024.41(c)(3)(e). KLAN202301157 19
El Reglamento X obliga a la entidad encargada de
manejar los trámites administrativos relativos al
préstamo, a tener políticas y procedimientos
razonablemente diseñados para poder cumplir con varios
objetivos. Entre ellos, proveer información precisa y
oportuna a los deudores, según éstos la soliciten o lo
requiera la ley y reglamentos aplicables.55 Esas
políticas y procedimientos también deben estar diseñadas
para asegurar que el acreedor o agente hipotecario pueda
evaluar apropiadamente las solicitudes de mitigación de
pérdidas conforme a lo siguiente:
(i) Provide accurate information regarding loss mitigation options available to a borrower from the owner to assignee of the borrower’s mortgage loan; (ii) Identify with specificity all loss mitigation options for which borrowers may be eligible pursuant to any requirements established by an owner or assignee of the borrower’s mortgage loan; (iii) Provide prompt access to all documents and information submitted by a borrower in connection with a loss mitigation option to servicer personnel that are assigned to assist the borrower pursuant to sec. 1024.40; (iv) Identify documents and information that a borrow is required to submit to complete a loss mitigation application and facilitate compliance with the notice required to § 1024.41(b)(2)(i)(B); and (v) Properly evaluate a borrower who submits and application for a loss mitigation option for all loss mitigation options for which the borrower may be eligible pursuant to any requirements established by the owner or assignee of the borrower’s mortgage loan and, where applicable, in accordance with the requirements of sec. 10.24.41.56
De otro lado, El Reglamento X prohíbe comenzar o
continuar cualquier proceso judicial de ejecución de
55 12 CFR 1024.38(a); 12 CFR 1024.38(b)(1). 56 12 CFR 1024.38(b)(2). KLAN202301157 20
hipotecas.57 Particularmente, el reglamento dispone que
no se pueden comenzar procesos de ejecución, salvo que,
el agente hipotecario notifique al deudor que ya no es
elegible para ninguna de las alternativas de mitigación
de pérdidas y no tiene derecho a ejercer ningún tipo de
apelación.58 El reglamento expresamente dispone:
2) If a borrower submits a complete loss mitigation application during the pre- foreclosure review period set forth in paragraph (f)(1) of this section or before a servicer has made the first notice or filing required by applicable law for any judicial or non-judicial foreclosure process, a servicer shall not make the first notice or filing required by applicable law for any judicial or non- judicial foreclosure process unless: i) The servicer has sent the borrower a notice pursuant to paragraph (c)(l)(ii) of this section that the borrower is not eligible for any loss mitigation option and the appeal process in paragraph (h) of this section is not applicable, the borrower has not requested an appeal within the applicable time period for requesting appeal, or the borrower’s appeal has been denied. ii) The borrower rejects all loss mitigation options offered by the servicer; or iii) The borrower fails to perform under an agreement on a loss mitigation option.59
C. Truth in Lending Act
Tras varios años de estudio y debate en el Congreso
de los Estados Unidos respecto a la utilidad y necesidad
de imponer la obligación a aquellos que regularmente
extienden crédito, de revelar de manera uniforme al
consumidor el costo real de la transacción que están
llevando a cabo para que puedan comparar entre distintas
57 12 CFR 1024.41(f). 58 12 CFR 1024.41(f)(2). Énfasis suplido. 59 Id. KLAN202301157 21
alternativas de crédito, en el año 1968 fue aprobada la
Ley federal conocida como el Truth in Lending Act
(TILA).60
El objetivo primordial de la referida ley es evitar
prácticas fraudulentas. Antes de que el Congreso
aprobara TILA, supra, los consumidores no tenían forma
de conocer realmente el costo del crédito obtenido y
tampoco podían comparar los ofrecimientos y facilidades
de crédito entre varias entidades crediticias.61 Ello
se debía al hecho de que los acreedores no utilizaban
una forma uniforme de calcular el interés ni tampoco
detallaban los cargos adicionales, los cuales no se
reflejaban en la tasa de interés.62
A tenor con el objetivo perseguido, TILA establece
lo siguiente:
(b) Except as otherwise provided in this section, in the case of any consumer credit transaction (including opening or increasing the credit limit for an open end credit plan) in which a security interest, including any such interest arising by operation of law, is or will be retained or acquired in any property which is used as the principal dwelling of the person to whom credit is extended, the obligor shall have the right to rescind the transaction until midnight of the third business day following the consummation of the transaction or the delivery of the information and rescission forms required under this section together with a statement containing the material disclosures required under this subchapter, whichever is later, by notifying the creditor, in accordance with regulations of the Bureau, of his intention to do so. The creditor shall clearly and conspicuously disclose, in accordance with regulations of the Bureau, to any obligor in a transaction subject to this section the rights of the obligor under this section. The creditor shall also provide, in accordance with
60 15 USC 1601 et seq.; Asoc. de Empleados del ELA v. Vázquez Pérez, 130 DPR 407, 416 (1992). 61 Asoc. de Empleados del ELA v. Vázquez Pérez, supra a las págs.
417-418. 62 Id. a la pág. 418. KLAN202301157 22
regulations of the Bureau, appropriate forms for the obligor to exercise his right to rescind any transaction subject to this section.
(c) When an obligor exercises his right to rescind under subsection (a), he is not liable for any finance or other charge, and any security interest given by the obligor, including any such interest arising by operation of law, becomes void upon such a rescission. Within 20 days after receipt of a notice of rescission, the creditor shall return to the obligor any money or property given as earnest money, downpayment, or otherwise, and shall take any action necessary or appropriate to reflect the termination of any security interest created under the transaction. If the creditor has delivered any property to the obligor, the obligor may retain possession of it. Upon the performance of the creditor’s obligations under this section, the obligor shall tender the property to the creditor, except that if return of the property in kind would be impracticable or inequitable, the obligor shall tender its reasonable value. Tender shall be made at the location of the property or at the residence of the obligor, at the option of the obligor. If the creditor does not take possession of the property within 20 days after tender by the obligor, ownership of the property vests in the obligor without obligation on his part to pay for it. The procedures prescribed by this subsection shall apply except when otherwise ordered by a court. (d) […] (e) […] (f) […]
(g) An obligor’s right of rescission shall expire three years after the date of consummation of the transaction or upon the sale of the property, whichever occurs first, notwithstanding the fact that the information and forms required under this section or any other disclosures required under this part have not been delivered to the obligor, […].63
-III-
A tenor con la normativa expuesta, procedemos a
evaluar los méritos del recurso ante nuestra
63 15 USC 1635. KLAN202301157 23
consideración. En su recurso, los apelantes nos
solicitan la revocación del dictamen del TPI en el que
declaró Ha Lugar la Moción de Sentencia Sumaria Parcial
Desestimando Reconvención, acogiendo los planteamientos
del BPPR y desestimando la reconvención presentada por
los apelantes.
Por mandato reglamentario y jurisprudencial,
revisamos de novo el expediente de la manera más
favorable hacia la parte que se opuso a la determinación,
entiéndase, los apelantes. De este modo, cotejamos si
existen hechos materiales en controversia y si el TPI
aplico correctamente el derecho a la controversia. Luego
de nuestra revisión, nos encontramos en posición de
revocar la determinación del TPI.
El foro primario determinó que BPPR no había
incurrido en dual tracking al presentar una demanda
sobre ejecución de hipoteca y cobro de dinero contra los
apelantes. Concluyó que, al momento de presentarse la
demanda, no existía una solicitud de mitigación de
pérdida activa ni completa. Somos del criterio que el
TPI erró al así concluir.
En su Alegato, BPPR arguye que el 15 de abril de
2015 les informó a los apelantes que su expediente estaba
completado y que procedería a trabajar una posible
modificación, sujeto a la aprobación del inversionista.
El 1 de octubre de 2015, los apelantes recibieron un
mensaje del señor Shenielle Hernández que “[l]os
documentos del expediente están vencidos por lo que se
deben actualizar ingresos y gastos para firmar el mismo.
El expediente actual se debe inactivar por lo que KLAN202301157 24
recibirán una carta dejando saber que fue inactivo el
expediente”.64
Nótese, que el comunicado indica que se inactivó el
expediente, no que se denegó la solicitud. Y es que,
como surge del comunicado y del propio Alegato de BPPR,
el expediente se completó el 15 de abril de 2015. Sin
embargo, no es hasta el 1 de octubre de 2015 que BPPR
les notificó a los apelantes que los documentos estaban
expirados.
Evidentemente, el BPPR tenía ante sí un expediente
completo y listo para ser evaluado a la mayor brevedad
posible. Según se mencionó anteriormente, la
Reglamentación X hace hincapié en que las evaluaciones
de las solicitudes de mitigación de pérdidas se hagan
con prontitud. Como bien señalaron los apelantes en su
recurso, seis meses después de habérseles notificado que
su expediente estaba completo, BPPR les notificó que el
expediente sería inactivado. No denegado, sino
inactivado. Los apelantes, según lo dispuesto por BPPR
en sus misivas, tendrían la oportunidad de presentar
documentación actualizada para su eventual evaluación.
De manera que, BPPR no denegó la solicitud de los
apelantes. Meramente pausó los procedimientos hasta
tanto los apelantes entregaran la documentación
actualizada. Dicho de otro modo, el proceso de
mitigación de pérdidas seguía en curso al momento de
presentarse la causa demanda sobre ejecución de hipoteca
y cobro de dinero.
Tanto es así que el 30 de marzo de 2016, fecha
posterior a la presentación de la demanda, la Unidad de
64 Apéndice del Recurso, página 50. KLAN202301157 25
Mitigación de Pérdidas remitió un comunicado indicándole
a los apelantes que:
[l]uego de una evaluación de la información provista por usted, se le ha aprobado comenzar un periodo de prueba. Este es el primer paso para cualificar para una modificación de su préstamo o un reclamo parcial, por tal razón es importante que usted lea completamente eta información para que conozca los pasos que usted debe seguir para completar exitosamente este periodo de prueba.
[S]i ya su préstamo hipotecario fue referido a cobros mediante vía judicial, se detendrá el proceso legal. No obstante, de usted no aceptar esta oferta y/o no cumplir con el primer pago de este periodo de prueba para la fecha antes mencionada, iniciaría o continuaría el proceso legal.65
Del comunicado surge que la solicitud de mitigación
de pérdidas se encontraba en el primer paso para
modificar el préstamo hipotecario. Entiéndase, la
solicitud de los apelantes seguía en curso aún después
de haberse presentado la demanda. Ciertamente, esto
resulta ser un hecho en controversia que denota la
comisión de dual tracking por parte de BPPR.
Así las cosas, solo podemos llegar a la ineludible
conclusión de que el TPI erró al desestimar la
reconvención de los apelantes.
-IV
Por los fundamentos expuestos, se revoca la
Sentencia Sumaria Parcial apelada y se devuelve el caso
al Tribunal de Primera Instancia para la continuación de
los procedimientos.
Lo acordó el Tribunal y lo certifica la secretaria
del Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones
65 Apéndice del Apelado páginas 46-47. Énfasis suplido.