EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Luis Amundaray Rodríguez Querellante Certiorari
Departamento de Asuntos del 2008 TSPR 173 Consumidor Peticionario 175 DPR ____
v.
Junta de Directores del Condominio Castillo del Mar Recurrido
Número del Caso: CC-2007-840
Fecha: 27 de octubre de 2008
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de San Juan Panel III
Juez Ponente:
Hon. José A. Morales Rodríguez
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. José A. Maisonet Trinidad
Abogados de la Parte Recurrida:
Lcdo. José E. Del La Cruz Skerrett Lcda. Johanna Rivera Cruz
Materia: Ley de Condominios
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Luis Amundaray Rodríguez Querellante
Departamento de Asuntos del Consumidor Peticionario CC-2007-840 Certiorari
Junta de Directores del Condominio Castillo del Mar Recurrido
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Presidente SEÑOR HERNÁNDEZ DENTON
San Juan, Puerto Rico, a 27 de octubre de 2008.
En esta ocasión, nos corresponde resolver si
el Consejo de Titulares de un condominio tiene la
facultad de imponer una cuota variable, sujeta a
las fluctuaciones mensuales en el precio de
energía eléctrica y agua potable, además de la
cuota fija de mantenimiento por concepto de los
gastos comunes ordinarios del inmueble. Por
entender que dicha cuota variable es contraria a
las disposiciones de la Ley de Condominios sobre
la obligación de contribuir con los gastos
comunes y la aprobación del presupuesto anual del
inmueble, revocamos el dictamen recurrido. CC-2007-840 2
I
En agosto de 2005 se realizó una asamblea
extraordinaria del Consejo de Titulares del Condominio
Castillo del Mar para discutir el alza en los gastos
comunes relacionados al consumo de energía eléctrica y agua
potable en el edificio. Según explicaron varios miembros de
la Junta de Directores, este aumento excedía las cantidades
presupuestadas a principios del año para cubrir tales
gastos de mantenimiento.1
Con el fin de sufragar el déficit presupuestario que
surgió como consecuencia del referido aumento, el Sr. Luis
Fernández, tesorero de la Junta de Directores, sugirió
dividir las cuotas de mantenimiento en dos partidas: una
cantidad fija consistente de los gastos ordinarios del
Condominio y otra cantidad variable que incluiría los
gastos reales y fluctuantes de energía eléctrica y agua
potable. Esta cuota variable se fijaría a base de las
facturas mensuales por el uso de esos servicios,
distribuidas en proporción al porcentaje de participación
correspondiente a cada apartamiento.
1 Se desprende de los autos que dicho aumento se debió a una determinación del Departamento de Asuntos del Consumidor en la que dicha agencia concluyó que los dueños de espacios comerciales no tenían que aportar al mantenimiento del aire acondicionado central del condominio por no beneficiarse del mismo. Por su parte, también se señaló en la asamblea extraordinaria que el consumo de electricidad del condominio solía fluctuar entre $13,000 y $15,000 mensuales, pero que en los meses de junio y julio de 2005 el consumo incrementó a $23,000, lo que implicaba un aumento de 20% en la proyección del presupuesto estimado para ese año. CC-2007-840 3
Así las cosas, el Dr. Diego Roca presentó una moción
mediante la cual propuso la creación de la cuota variable
antes descrita. Secundada la moción, el Sr. Luis Amundaray
Rodríguez solicitó enmendar la moción y propuso, por su
parte, el desarrollo de un plan de acción encaminado a
reducir el consumo de ambos servicios, por entender que a
ello se debía el aumento en la factura. La referida
enmienda fue aceptada por el doctor Roca y el Consejo de
Titulares aprobó la moción enmendada de manera unánime.2
Varios días después, la Junta de Directores notificó
los acuerdos aprobados durante la asamblea extraordinaria a
todos los titulares del Condominio. En dicha notificación,
se detalló la estructura de la cuota mensual de
mantenimiento a implementarse de la siguiente manera: 1)
cargo fijo de gastos operacionales, excluyendo los gastos
de energía eléctrica y agua potable; y 2) cargo variable de
acuerdo al consumo real de energía eléctrica y agua.
A pesar de que la aprobación de la medida fue unánime,
algunos de los titulares entendieron que la enmienda
presentada por el señor Amundaray Rodríguez condicionaba la
imposición de la cuota variable a la preparación de
estudios y a la evaluación de posibles alternativas para la
reducción del consumo de agua y electricidad en los
elementos comunes. Debido a ello, el señor Amundaray
2 Según la Junta de Directores, la enmienda presentada por el señor Amundaray Rodríguez se acogió como una enmienda aditiva a la moción original presentada por el doctor Roca; y no como una enmienda sustitutiva. Por tanto, la Junta alega que se mantuvo inalterada la propuesta de la cuota variable presentada por el doctor Roca. CC-2007-840 4
Rodríguez envió una carta a la Junta mediante la cual
impugnó la aprobación de la cuota variable por entender que
no fue aprobada de forma adecuada.
En octubre de 2005 se convocó una segunda asamblea
extraordinaria, en la cual se daría lectura y aprobación al
Acta de la asamblea anterior. En esa reunión, el señor
Amundaray Rodríguez interrumpió la discusión para impugnar
la cuota variable ya que no se explicó el aumento en la
misma. Sostuvo que la enmienda sometida era para realizar
un estudio al respecto y no para su aprobación. En esa
ocasión, y luego de explicar nuevamente el procedimiento,
se aprobó el Acta con veintiséis votos a favor y doce en
contra.
Posteriormente, el señor Amundaray Rodríguez presentó
ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) una
querella para impugnar la imposición de la cuota variable
mensual de mantenimiento. Alegó que la cuota variable no
fue aprobada de forma adecuada y solicitó que se paralizara
el cargo adicional de la cuota de mantenimiento para los
meses de septiembre a noviembre. Además, explicó en la
referida querella que intentó tomar un turno en la segunda
asamblea extraordinaria para aclarar el asunto de la cuota,
pero fue declarado fuera de orden por el representante
legal de la Junta.
En agosto de 2006 el DACO emitió una resolución
mediante la cual decretó la ilegalidad de la cuota
variable. Determinó que a pesar de que dicha cuota fue CC-2007-840 5
aprobada por los titulares, la Junta de Directores actuó en
contravención de la Ley de Condominios ya que la mencionada
cuota se impuso sobre un gasto comunal cuyo aumento debió
ser contemplado dentro del presupuesto del condominio como
un gasto previsible, especialmente a raíz de la
determinación previa del DACO sobre la no aportación de los
titulares comerciantes a los gastos relacionados con el
mantenimiento del aire acondicionado central. Por tal
razón, la agencia ordenó la celebración de una nueva
asamblea extraordinaria a los fines de aprobar un nuevo
presupuesto que contemple todos los gastos comunales,
incluyendo el incremento en el costo de la electricidad.
Insistió, además, en que debía establecerse una sola cuota
fija que contemple todos los gastos previsibles, incluyendo
las fluctuaciones en el precio de los mencionados
servicios.
Inconforme, la Junta de Directores acudió al Tribunal
de Apelaciones. El foro apelativo revocó la resolución del
DACO y concluyó que la cuota variable era una alternativa
creativa que atendía el problema de las fluctuaciones en el
costo de los servicios. Asimismo, el foro apelativo
expresó que el DACO no citó autoridades legales para
fundamentar su determinación. Por tal razón, concluyó que
dicha agencia actuó de manera arbitraria al decretar la
ilegalidad del acuerdo tomado por el Consejo de Titulares.
Por no estar de acuerdo con dicho dictamen, el DACO
acude ante este Tribunal. En esencia, dicha agencia CC-2007-840 6
administrativa aduce que no abusó de su discreción al
decretar la ilegalidad de la cuota variable por ser
contraria a la Ley de Condominios, Ley Núm. 103 del 5 de
abril de 2003, 31 L.P.R.A. sec. 1291 et seq. Arguye,
además, que no es una sana práctica administrativa
establecer dos cuotas, una fija y otra variable, pues
entiende que dicha situación promueve la incertidumbre
entre los titulares en cuanto a la suma que tendrán que
pagar de mes a mes. Por su parte, la Junta de Directores
alega que el DACO actuó de manera arbitraria y caprichosa
al declarar ilegal la mencionada cuota, pues entiende que
el Consejo de Titulares actuó conforme a los deberes y
facultades que le concede el referido estatuto al aprobar
la misma.
Examinado el recurso, expedimos el auto. Con el
beneficio de la comparecencia de las partes, procedemos a
resolver.
II.
Sabido es que la Ley de Condominios establece la
obligación de todo titular de un apartamiento de contribuir
con los gastos comunes para el adecuado sostenimiento del
inmueble. A su vez, dicho estatuto especifica que la cuota
de mantenimiento correspondiente se precisará con arreglo
al porcentaje de participación fijado a su apartamiento en
la escritura de constitución del régimen. Art. 15 (f) de la
Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291m. Véanse, además,
Michel J. Godreau, El Condominio, Ediciones Situm, San CC-2007-840 7
Juan, 1992, pág. 163; Manuel Pons González y Miguel A. del
Arco Torres, Régimen Jurídico de la Propiedad Horizontal,
Editorial Comares, Granada, 1995, pág. 311.
Cónsono con ello, hemos expresado reiteradamente que el
principio de contribución proporcional a dichos gastos es
medular en el esquema establecido por la Ley de
Condominios. En ese sentido, hemos señalado que "las
cuotas que los titulares vienen obligados a satisfacer son
precisamente para preservar las mejores condiciones de los
elementos comunes, facilitar su uso y, sobre todo,
garantizar el buen funcionamiento del régimen. Sin la
aportación proporcional a las expensas del inmueble, el
régimen no puede sobrevivir y se derrotaría la política
pública al respecto." Asoc. de Cond. Balcones de Santa
Maria v. Los Frailes, S.E. et al., 154 D.P.R. 800, 815
(2001); Álvarez Cintrón v. J. Dir. Cond. Villa Caparra, 140
D.P.R. 763 (1996); Maldonado v. Consejo de Titulares, 111
D.P.R. 427 (1981).
En particular, el Artículo 38-D (b) de la referida Ley
de Condominios dispone que la Junta de Directores
constituye el órgano ejecutivo de la comunidad de
titulares, el cual tiene el deber de “[p]reparar con la
debida antelación y someter al Consejo el presupuesto anual
de gastos previsibles y de ingresos, fijando la
contribución proporcional que corresponda a cada titular”.
31 L.P.R.A. sec. 1293b-4. (Énfasis nuestro). Conforme a
ello, el propio estatuto dispone que el Consejo de CC-2007-840 8
Titulares se reunirá por lo menos una vez al año para
aprobar los presupuestos y cuentas del próximo año fiscal.
31 L.P.R.A. sec. 1293b-1.
Comúnmente, la reunión que se celebra para aprobar el
presupuesto preparado por la Junta de Directores constituye
la asamblea anual ordinaria del Consejo de Titulares que
ordena el artículo antes citado. De otra parte, el Artículo
39 de la mencionada ley delimita claramente la autoridad
del Consejo al respecto, pues dispone que “[l]a cantidad
proporcional con que debe contribuir cada titular a los
gastos comunes se determinará, fijará e impondrá al
principio de cada año calendario o fiscal y vencerá y será
pagadera en plazos mensuales [...]”. (Énfasis nuestro). 31
L.P.R.A. sec. 1293c.
Por otro lado, varias disposiciones de la Ley de
Condominios buscan desalentar el atraso en el pago de las
cuotas de mantenimiento y fomentan la diligencia respecto a
los asuntos relacionados con la administración y
conservación de los elementos comunes. Por ejemplo, el
Artículo 39 autoriza al Consejo de Titulares a aprobar,
mediante enmienda al Reglamento del condominio, una
penalidad de 10% a los titulares que no hayan realizado su
pago correspondiente luego de quince días del plazo fijado
para ello, así como la acumulación de intereses y otras
penalidades adicionales por la morosidad en el pago de las
cuotas. 31 L.P.R.A. sec. 1293c. Dicho artículo también
dispone que aquellos titulares que adeuden tres o más CC-2007-840 9
plazos de cuotas quedarán privados de su derecho al voto en
las reuniones del Consejo de Titulares, incluidos aquellos
asuntos que requieran el consentimiento unánime. Id.
Asimismo, el Artículo 38(i) permite a la Junta de
Directores suspender el servicio de agua y electricidad,
así como cualquier otro servicio recibido por medio de los
elementos comunes generales, por el atraso de dos
mensualidades consecutivas. 31 L.P.R.A. 1293b.
De todo lo anterior se desprende que la Ley de
Condominios reconoce que el pago diligente de las cuotas de
mantenimiento es fundamental para la sana administración y
el funcionamiento adecuado de los elementos comunes. Por
consiguiente, resulta sumamente importante que los
titulares discutan y aprueben con antelación las cuantías
proyectadas para el mantenimiento de esos elementos al
comienzo de cada año fiscal o calendario. Más aún, es
evidente que el referido estatuto ordena al Consejo de
Titulares determinar de manera fija y estable la cuantía
que se compromete a pagar cada apartamiento
proporcionalmente en la asamblea anual celebrada para tales
propósitos. Véase Artículo 39, supra.
En el caso de autos, el DACO determinó que la práctica
de imponer una cuota fija y otra variable es contraria a
las disposiciones reseñadas de la Ley de Condominios. No
obstante, el foro apelativo revocó esa determinación por
entender que la medida en controversia era un mecanismo
creativo para atender la crisis fiscal del Condominio. En CC-2007-840 10
vista de ello, y a la luz del marco normativo antes
expuesto, debemos resolver si la Ley de Condominios
autoriza al Consejo de Titulares del Condominio Castillo
del Mar a aprobar una cuota de mantenimiento fija y otra
variable, sujeta a las fluctuaciones mensuales en el costo
de los servicios de energía eléctrica y agua potable.
Veamos.
III.
En primer lugar, nótese que el Artículo 38-D(b) de la
Ley de Condominios, supra, ordena a la Junta de Directores
preparar un presupuesto anual a base de los gastos
previsibles, el cual posteriormente debe ser considerado
por el Consejo de Titulares. Indudablemente, el requisito
de previsibilidad aplica tanto a los costos de servicios de
electricidad y de agua potable como a los demás gastos
comunes del condominio.
En el presente caso, el aumento en los servicios de
energía eléctrica era previsible para la Junta de
Directores. Al momento de aprobarse el presupuesto para el
año fiscal 2005 se conocía que iba a ocurrir un alza
significativa en tales servicios, pues el DACO
recientemente había emitido una resolución en la cual se
eximía a los apartamientos comerciales del Condominio de
contribuir a los gastos relacionados con el aire
acondicionado central del inmueble. Más aún, el criterio de
previsibilidad no requiere que se precise matemáticamente
en el presupuesto la cuantía exacta del aumento en tales CC-2007-840 11
servicios, sino que se tome en consideración la posibilidad
de que ocurran tales fluctuaciones en el mercado al aprobar
el mismo.
Por tanto, somos del criterio que la Junta de
Directores tenía la obligación de presentar ante el Consejo
de Titulares del Condominio un presupuesto que incluyera
entre los gastos previsibles el aumento en el costo de los
mencionados servicios para los titulares, tomando en
consideración tanto las fluctuaciones del mercado como los
efectos económicos de la determinación reciente del DACO
antes mencionada. Por mandato de la propia Ley de
Condominios, las cuotas de mantenimiento deben establecerse
a base de una cuantía exacta que se fije y determine al
principio de cada año y será pagadera en plazos mensuales.
31 L.P.R.A. sec. 1293c.
Ciertamente, la imposición de una cuantía fija y otra
variable podría menoscabar los derechos propietarios de los
titulares, ya que la falta de diligencia en el pago de las
cuotas puede resultar en la privación del derecho al voto o
de los servicios del titular moroso. Como consecuencia, una
cuota variable sujeta a varias contingencias no
contempladas en el presupuesto aprobado a principios del
año podría dar pie a ciertas injusticias y arbitrariedades
en su implementación.
En atención a lo anterior, concluimos que la Junta de
Directores del Condominio Castillo del Mar incidió al no
proponer un presupuesto adecuado que contemplara el aumento CC-2007-840 12
de varios gastos comunes que, en general, eran previsibles.
Más aún, cometió un grave error al proponer la aprobación
de una cuota fija y otra variable para subsanar el problema
ocasionado por el presupuesto deficiente que se aprobó a
principios del año. Claramente, la Ley de Condominios
contempla únicamente la aprobación de una sola cuota de
mantenimiento fija y predeterminada para cubrir los gastos
previsibles del año fiscal venidero. Asimismo, la fijación
precisa de dicha cuota debe servir como un aviso adecuado a
los condóminos de los gastos que tendrán que incurrir en el
próximo año, concediéndoles la oportunidad de preparar su
presupuesto anual para que puedan prever y evitar las
consecuencias negativas de la morosidad o del
incumplimiento con la obligación de pagar las cuotas que
impone la referida ley.
Por otro lado, nos parece razonable la interpretación
del DACO en este caso en cuanto a que un remedio adecuado
que tenía la Junta y el Consejo de Titulares para atender
la crisis fiscal del Condominio era proyectar el costo
mensual promedio de los servicios y decretar un alza en la
cuota de mantenimiento que podría haberse aplicado de forma
gradual a través del año. Es decir, nada impide que en una
asamblea extraordinaria, el Consejo de Titulares apruebe un
aumento prospectivo en las cuotas de mantenimiento para
atender una situación extraordinaria como la del presente
caso, toda vez que se fije y predetermine de antemano el
monto preciso que conllevará esa sola cuota desde ese mes CC-2007-840 13
en adelante.3 Del mismo modo, y como otra alternativa
adecuada, el alza de la cuota podría estar sujeta a
revisión en futuras asambleas, a base de proyecciones
razonables en cuanto a los aumentos previsibles de dichos
gastos. Ello daría la oportunidad de implementar planes de
acción para la reducción del consumo de energía eléctrica y
otras medidas creativas para atender los problemas fiscales
del Condominio.
Por último, es menester señalar que la propia Ley de
Condominios contempla la imposición de una derrama o hacer
retiros del fondo de reserva para toda obra urgente no
prevista en el presupuesto anual de inmueble. Art.
38(d)(2), 31 L.P.R.A. sec. 1293b. Si la ejecución de dicha
obra urgente requiere el 10% o más de dicho presupuesto o
la imposición de una derrama, será necesario que ésta sea
aprobada por una mayoría del Consejo de Titulares
debidamente convocado para ello en una asamblea
extraordinaria, la cual puede convocarse en tales supuestos
extraordinarios dentro del plazo de 72 horas sin necesidad
de hacer una segunda convocatoria. Id.
En lo pertinente al caso de autos, el referido estatuto
incluye en su definición de obra urgente toda obra
necesaria para la restitución de los servicios esenciales,
tales como el suministro de agua o de electricidad. Id.
3 De hecho, la Ley de Condominios establece que hasta la propia Junta de Directores tiene la facultad de aumentar o disminuir las cuotas para gastos comunes, sujeto ello a la revocación del Consejo de Titulares. Art. 38-D (j), 31 L.P.R.A. 1293b-4. Véase además, Michel Godreau, El Condominio, supra, pág. 137. CC-2007-840 14
Véase además, Michel Godreau, La Nueva Ley de Condominios,
Editorial Dictum, 2003, págs. 57-58. Por consiguiente, es
razonable concluir que el Consejo de Titulares también
tenía disponible el mecanismo de aprobación de obras
urgentes para sufragar los servicios de agua y
electricidad, siempre y cuando el déficit presupuestario
del Condominio impidiese que se pagaran a tiempo dichos
servicios y se apercibiera a la Junta que la morosidad en
el pago de estos gastos comunes conllevaría la suspensión
de los mismos. Al aprobar una derrama para tales propósitos
preventivos -la cual también puede ser pagadera en plazos
mensuales- se subsanaría temporeramente la crisis
financiera que surgió como resultado del presupuesto
deficiente y, como consecuencia, se evitaría la suspensión
del suministro de estos servicios esenciales.
IV.
Por todo lo antes expuesto, revocamos la sentencia
dictada por el Tribunal de Apelaciones y, en consecuencia,
devolvemos el caso al DACO para que continúe con los
trámites ulteriores conforme a lo aquí resuelto.
Se dictará Sentencia de conformidad.
Federico Hernández Denton Juez Presidente EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Departamento de Asuntos del Consumidor Peticionario CC-2007-840 Certiorari
Junta de Directores del Condominio Castillo del Mar Recurrido
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte íntegra de la presente, se revoca la sentencia dictada por el Tribunal de Apelaciones y, en consecuencia, se devuelve el caso al DACO para que continúe con los trámites ulteriores conforme a lo aquí resuelto.
Así lo pronuncia y manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. La Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez concurre con el resultado sin opinión escrita.
Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo