ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL GENERAL DE JUSTICIA TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL X
ALEXANDRA HERNÁNDEZ Apelación HERNÁNDEZ Y GABRIEL procedente del JOSÉ DA VEIGA HERNÁNDEZ, Tribunal de Primera RECURRENTE(S) Instancia Sala de Bayamon
V. TA2025AP00252 Caso Núm: DCD2015- ESPACIO RESIDENTIAL LLC 0622
RECURRIDA(S)
Sobre: Cobro de Dinero y Ejecución de Hipoteca (Vía Ordinaria)
Panel integrado por su presidenta, Jueza Grana Martínez, Juez Ronda Del Toro y Jueza Lotti Rodríguez
Grana Martínez, juez ponente
Sentencia
En San Juan, Puerto Rico, hoy día 12 de diciembre de 2025.
Comparece ante nos, la señora Alexandra Hernández Hernández y
el señor Gabriel José De Veiga Hernández (en adelante, los apelantes)
mediante un recurso de Apelación presentado el 18 de agosto de 2025,
en el cual nos solicita que dejemos sin efecto la Sentencia emitida por el
Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón (TPI o foro primario) el
27 de mayo de 2025. Mediante el referido dictamen, el foro primario
declaró “Ha Lugar” la Sentencia Sumaria a favor de Espacio Residential
LLC (en adelante, Espacio o apelado) sobre acción civil de Cobro de
Dinero y Ejecución de Hipoteca por la vía ordinaria.
Por los fundamentos que expondremos, se confirma la Sentencia
apelada.
I.
El 2 de febrero de 2023, Espacio presentó una Demanda
Enmendada de Cobro de Dinero y Ejecución de Hipoteca en contra de los TA2025AP00252 Página 2 de 14
apelantes el cual son los herederos, del Sr. Juan Ramon Hernández
Alvarado habiendo este fallecido el 11 de noviembre de 2015.1 Allí, se
alegó que el 22 de mayo de 2004, se suscribió un pagaré hipotecario a
favor de Doral Financial Corporation d/b/a HF Mortgage Bankers,
mediante el cual se concedió un préstamo por la cantidad de $468,000.00
por una duración de treinta (30) años a un interés de 9.95%. En esa
misma fecha se constituyó la Escritura de Hipoteca número diecinueve
(19) sobre el inmueble sito en 4 B St., La Colina, Guaynabo, PR 00969.
Posteriormente, el 31 de marzo de 2005, se otorgó una Escritura de
Modificación de Hipoteca con un principal de $512,229.00. De todo lo
anterior, el apelado alegó que los apelantes incumplieron con los
términos del préstamo por haber dejado de pagar el mismo.
Por su parte, el 13 de octubre de 2023, los apelantes presentaron
una Moción de Desestimación por falta de jurisdicción, en la cual
indicaron que no se ha dado un proceso de Loss Mitigation ni se ha
llevado a cabo una mediación compulsoria.2 Luego, el 21 de noviembre
de 2023, el apelado presentó su Moción en Oposición a la Desestimación
y en Solicitud de Referido a Mediación Compulsoria de ser Aplicable.3
Posteriormente, el 26 de diciembre de 2023, los apelantes
presentaron su Contestación a la Demanda y Moción Informativa en
Cumplimiento de Resolución y Orden.4 Allí, indicaron, entre otras cosas,
que Espacio no tiene legitimación activa porque no ha demostrado que
es el tenedor del pagaré hipotecario. Asimismo, adujeron que las cuantías
alegadas están sujetas a controversia y que no se incluyó documento
fehaciente alguno en el que surja el desglose detallado de las partidas
reclamadas, así como la responsabilidad contractual del pago.
1 Entrada #1 del Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos del Tribunal
de Primera Instancia (SUMAC TPI) (La sucesión del Sr. Juan Ramon Hernández Alvarado está compuesta por John Raymond Hernández Casillas, Marlene Hernández Casillas, Anthony Pete Hernández Ramírez, Alexandra Hernández Hernández y Gabriel José Da Veiga Hernández. Los únicos herederos que repudiaron la herencia fueron los primeros tres integrantes de la sucesión). 2 Entrada #6 de SUMAC TPI. 3 Entrada #8 de SUMAC TPI. 4 Entrada #9 y 10 de SUMAC TPI. TA2025AP00252 Página 3 de 14
Luego, el 25 de enero de 2024, el foro primario emitió una Orden
para que se refiriera a las partes al Centro de Mediación.5 Posteriormente,
el 23 de mayo de 2024, se llevó a cabo la reunión de mediación. Sin
embargo, la representación legal de los apelantes desistió del proceso de
mediación.6
Así las cosas, el 3 de julio de 2024, el apelado presentó una Moción
Solicitando Sentencia Sumaria en la cual alegó, entre otras cosas, que no
está en controversia el pagaré hipotecario que se suscribió a favor de
Doral Financial Corporation d/b/a HF Mortgage Bankers por la cantidad
de $468.000.00.7 No obstante, esta fue posteriormente modificada el 31
de marzo de 2004, mediante la Escritura de Modificación de Hipoteca el
cual ascendía a la cantidad de $512,229.00. Asimismo, expuso que estos
son la entidad con derecho a exigir el cumplimiento de los términos y
condiciones del pagaré hipotecario.
De otro lado, el 9 de abril de 2025, los apelantes presentaron su
Oposición a Moción de Sentencia Sumaria.8 En dicha moción, los
apelantes expresaron que existe controversia sobre los siguientes hechos:
(1) la cuantía y validez del cobro de dinero en virtud del contrato de
hipoteca y su ejecución; (2) si Espacio es el poseedor de buena fe del
original del pagaré; (3) si estos tienen legitimación activa para reclamar
el cobro de dinero y la ejecución de hipoteca. Además, argumentaron que
el apelado carece de legitimación activa para instar la acción de cobro de
dinero y la ejecución de hipoteca. En síntesis, señalaron que Espacio
carece de legitimación activa debido a que:
La parte demandante es una entidad internacional dedicada al comercio de cobro de préstamos y créditos hipotecarios. Es promovente de acciones que envuelvan una actividad comercial revista de un alto grado de interés público. . .. [Q]ue no está registrada en Puerto Rico para hacer negocios de los cuales se dedica en su país de origen.
. . . . . . . .
El demandante no cumple con los requisitos de la Ley 247 del 2010, según enmendada. “Ley para regular el Negocio de
5 Entrada #11 de SUMAC TPI. 6 Entrada #16 de SUMAC TPI. 7 Entrada #17 de SUMAC TPI. 8 Entrada #20 de SUMAC TPI. TA2025AP00252 Página 4 de 14
Préstamos Hipotecarios de Puerto Rico, Artículo 2.1 al no ostentar licencia ni estar registrados ante la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras por lo que está impedida de ejecutar hipotecas y el Artículo 3.4 al no haber prestado fianza como negocio dedicado a la concesión de préstamos hipotecarios en Puerto Rico.9
El 28 de abril de 2025, el apelado presentó su Réplica a Oposición
a Moción de Sentencia Sumaria.10 Allí, alegó ser la entidad con derecho a
exigir el cumplimiento del instrumento negociable, ya que mostraron
copia fiel y exacta del pagaré el cual se encuentra endosado a su nombre.
Por último, adujo que no le aplicaba las exigencias de licencia y fianza
establecida en la Ley Núm. 247-2010, infra.
El 27 de mayo de 2025, el foro primario emitió una Sentencia, en
la que determinó que los siguientes hechos no están en controversia:
1. El 22 de mayo de 2004, los deudores obligacionales Hernández Hernández suscribieron un pagare hipotecario a favor de Doral Financial Corporation d/b/a HF Mortgage Bankers, mediante el cual se le concedió préstamo bajo los siguientes términos:
Comienzo 1 de julio de 2004 Vencimiento 1 de junio de 2034 Principal $468,000.00 Interés Anual 9.95% Pago Regular $4,089.75
2. Se pactó además, el pago de una suma equivalente al diez por ciento (10%) del principal original, para costas, gastos y honorarios de abogado en caso de reclamación por la vía judicial.
3. En garantía de dicho préstamo, la parte demandada otorgó la escritura número 19, en la misma fecha y ante el mismo notario, mediante la cual constituye hipoteca sobre el inmueble propiedad sito en 4 B ST., LA COLINA, GUAYNABO, PR 00969 y para el que se estableció como tipo mínimo en caso subasta la suma de $468,000.00.
4. La propiedad inmueble que garantiza el préstamo hipotecario objeto de la presente acción se describe como sigue:
URBANA: Solar marcado con el número 4 de la Calle B de la Urbanización La Colina, radicada en la carretera estatal número 833 en el barrio Frailes del término municipal de Guaynabo, Puerto Rico, compuesto de 1153.273 metros cuadrados. En lindes por el NORTE, con carretera municipal en 44.00 metros lineales; por el SUR, con la calle B, en 20.558 metros lineales; por el ESTE, con el solar número 3, en 33.00 metros lineales; y por el OESTE, con el solar número 5, en 44. 135 metros lineales. Enclava una casa.
Consta inscrita al folio 40 del tomo 865 de Guaynabo, finca 32, 128, Registro de la Propiedad Guaynabo.
5. El 31 de marzo de 2005, los deudores obligacionales y Doral Financial d/b/a HF Mortgage Bankers acordaron modificar el préstamo hipotecario objeto del caso de autos mediante Escritura de Modificación de Hipoteca, otorgado ante el Notario Público Edgardo del Valle Galarza. Acordaron las partes que el nuevo principal seria en la cantidad del
9 Íd., págs. 0190-0192. 10 Entrada #21 de SUMAC TPI. TA2025AP00252 Página 5 de 14
$512,229.00. Los demás términos y condiciones del préstamo permanecerían sin alteración.
6. El 30 de noviembre de 2010, los deudores obligacionales y Doral Bank acordaron Plan de Reducción de Pago debido el incumplimiento con los pagos en el préstamo hipotecario objeto del caso de epígrafe. Acordaron que los deudores obligacionales debían $511, 536.20 en principal a dicha fecha y modificaron los pagos mensuales para el préstamo, quedando los pagos como sigue:
a. Durante el primer año, del 1 de enero de 2011 al 1 de diciembre de 2011, los pagos serian de intereses solamente al 1. 194%, en la cantidad de $488.96; b. Durante el segundo año, del 1 de enero de 2012 al 1 de diciembre de 2012, los pagos serian de intereses solamente, al 9.95%, en la cantidad de $4,074.70; c. Durante el restante de la vida del préstamo, con nueva fecha de vencimiento al 1 de abril de 2045, los pagos mensuales serian de principal e interés, en la cantidad de $ 4, 247.15. d. Los deudores obligacionales realizarían un pago final en la cantidad de $333,985.78, cual no generaría intereses durante la vigencia del acuerdo.
7. La parte demandada incumplió los términos del préstamo que le fue concedido, por haber dejado de efectuar los pagos acordados, por lo que la parte demandante ha optado por declarar vencida y exigible la totalidad de dicho préstamo.
8. La parte demandante es la entidad con derecho a exigir el cumplimiento de los términos y condición del pagare hipotecario.
9. Los esfuerzos de ESPACIO para lograr que la parte demandada cumpla con las obligaciones acordadas han resultado infructuosos, por lo que ésta no ha tenido más alternativa que proceder con la ejecución de la garantía hipotecaria constituida.
10. Conforme la información provista por la demandante, al 1 de febrero de 2023, los demandados adeudan las siguientes sumas: $851,323,28 de principal, cual incluye una suma por balance diferido en la cantidad de $359, 901.99; intereses en la cantidad de $549,626.80, cuales se acumulan mensualmente al 9.95%, desde el 1ro de diciembre de 2011 hasta el saldo total de la deuda; $37, 195.69 por concepto de cargos por mora, los cuales continúan acumulándose hasta el saldo total de la deuda; más la suma de $46,800.00 por concepto de honorarios de abogado contractuales. Esto además de cualesquiera sumas de dinero por concepto de contribuciones, primas de seguro hipotecario y riesgo, los cuales continúan acumulándose hasta el saldo total de la deuda, así como de cualesquiera otras cantidades pactadas en la escritura de hipoteca. A la fecha de la declaración jurada, se adeudaban $20.00 por concepto de cargos por emisión de cheques con fondos insuficientes, $55, 980. 67 por concepto de adelantos por deficiencia en la cuenta de reserva, los cuales continúan acumulándose hasta el saldo total de la deuda; $21, 499 por concepto de adelantados recobrables, los cuales continúan acumulándose hasta el saldo total de la deuda.
La parte demandante presentó Certificaciones del “Servicemember”, acreditando que los deudores obligacionales no son o fueron miembros activos de las fuerzas armadas de los Estados Unidos de América conforme a la Sección 201 (b)(4) del “Servicemembers Civil Relief Act”.
La parte demandante ha manifestado que no puede proveer la certificación negativa de “Servicemembers Civil Relief Act” con relación a los demandados Alexandra Hernández Hernández y Gabriel José de Veiga Hernández, toda vez que no cuenta con la información sobre fechas de nacimiento o números de seguro social requerida para hacer la búsqueda. A esos efectos, se exime a la parte demandante del requisito de acreditar si los miembros de la Sucesión se encuentran en servicio militar activo.11
11 Entrada #2 de SUMAC TPI. TA2025AP00252 Página 6 de 14
Así pues, el foro primerio resolvió que los apelantes le adeudan a
Espacio las cantidades según esbozadas en el punto diez (10) de los
hechos probados. Además, ordenó a que se vendiera el inmueble en
pública subasta al mejor postor.
El 11 de julio de 2025, los apelantes presentaron una Moción de
Reconsideración, en la cual indicaron que existe hechos materiales en
controversia lo cual impiden al foro primario resolver de manera
sumaria.12 Los hechos controvertidos a juicio de estos son en relación
con las partidas reclamadas en la Demanda. En específico, la cantidad
principal, intereses, cargos por mora, por concepto de cargos por emisión
de cheques con fondos insuficientes, por concepto de adelanto por
deficiencia en la cuenta de reserva y por concepto de adelantos
recobrables. Esto se da en el escenario de que según el apelado no le han
brindado documento alguno en el que surja un desglose detallado de las
partidas reclamadas ni de la responsabilidad de pago. El 17 de julio de
2025, el foro primario declaró “No Ha Lugar” la Moción de
Reconsideración.13
Inconforme con el proceder del TPI, el 18 de agosto de 2025, los
apelantes acudieron ante este Tribunal mediante recurso de Apelación y
señalan los siguientes errores:
PRIMER ERROR: ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL EMITIR SENTENCIA A SABIENDAS DE QUE EXISTEN HECHOS EN CONTROVERSIA, ESPECIFICAMENTE CON RESPECTO A LAS PARTIDAS RECLAMADAS, NI DE DONDE SURGE LA RESPONSABILIDAD DE PAGO POR LAS SUMAS ALEGADAMENTE ADEUDADAS POR LOS CODEMANDADOS O QUE ESTABLEZCA QUE DICHA DEUDA SEA LÍQUIDA, VENCIDA Y EXIGIBLE QUE IMPIDEN DICTAR SENTENCIA SUMARIA Y REQUIEREN LA CELEBRACIÓN DE UNA VISTA EVIDENCIARIA.
SEGUNDO ERROR: ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL EMITIR SENTENCIA A SABIENDAS DE QUE LA MISMA ES SIN JURISDICCIÓN POR EL DEMANDANTE NO HABER CUMPLIDO CON LOS REQUISITOS DE LA LEY 247 DEL 2010, SEGÚN ENMENDADA. “LEY PARA REGULAR EL NEGOCIO DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS DE PUERTO RICO, ARTÍCULO 2.1 AL NO OSTENTAR LICENCIA NI ESTAR REGISTRADO ANTE LA OFICINA DEL COMISIONADO DE INSTITUCIONES FINANCIERAS POR LO QUE ESTÁN IMPEDIDOS DE EJECUTAR HIPOTECAS.
12 Entrada #20 de SUMAC TPI. 13 Entrada #24 de SUMAC TPI. TA2025AP00252 Página 7 de 14
TERCER ERROR: ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL EMITIR SENTENCIA A SABIENDAS DE QUE LA MISMA ES SIN JURISDICCIÓN POR EL DEMANDANTE NO HABER CUMPLIDO CON LOS REQUISITOS DE LA LEY 247- 2010, SEGÚN ENMENDADA, “LEY PARA REGULAR EL NEGOCIO DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS DE PUERTO RICO”, ARTÍCULO 3.4 AL NO HABER PRESTADO FIANZA COMO NEGOCIO DEDICADO A LA CONCESIÓN DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS EN PUERTO RICO.
CUARTO ERROR: ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA, SALA DE BAYAMÓN, EN NO ORDENAR QUE LA DEMANDANTE PRESENTARA EL PAGARÉ ORIGINAL.
II.
A. Sentencia Sumaria
Nuestro ordenamiento procesal civil reconoce el uso y valor que
tiene la sentencia sumaria para asegurar una solución justa, rápida y
económica de los casos. CSM v. ELA, 2025 TSPR 78, (2025). Esta tiene
como propósito el solicitar al Tribunal que se dicte “sentencia a favor del
promovente a base de prueba que a la moción se acompaña sin necesidad
de que se celebre vista en su fondo porque en realidad no existe
controversia real sobre ningún hecho material en el caso”. R. Hernández
Colon, Práctica Jurídica de Puerto Rico: Derecho Procesal Civil, 6.a ed. Rev.
San Juan, 2017, pág. 313. La moción de sentencia sumaria solo va a
proceder en aquellos casos en los cuales no existan controversias reales
y sustanciales en cuanto a los hechos materiales, por lo que al juez solo
le restara aplicar el derecho. Meléndez González et al. v M. Cuebas, 193
DPR 100, 109 (2015); Oriental Bank v. Perapi et al., 192 DPR 7, 25
(2014); SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, 189 DPR 414, 430 (2013). El
Tribunal Supremo de Puerto Rico ha establecido que “un hecho material
es aquel que puede afectar el resultado de la reclamación de acuerdo con
el derecho sustantivo aplicable”. Íd., pág. 110.
La Regla 36.3 de Procedimiento Civil de 2009, 32 LPRA Ap. V,
regula el mecanismo procesal de la moción de sentencia sumaria. La
Regla 36.3(e) dispone que para emitir una determinación de forma
sumaria será necesario que las alegaciones, deposiciones, contestaciones
e interrogatorios y admisiones ofrecidas, en unión a las declaraciones TA2025AP00252 Página 8 de 14
juradas si las hay, u otra evidencia demuestran que no hay controversia
real y sustancial en cuanto a algún hecho esencial y como cuestión de
derecho se dictara una sentencia favorable de la parte peticionaria.
Asimismo, la Regla 36.3 de Procedimiento Civil, establece que la
parte que conteste la moción de sentencia sumaria debe hacer referencia
a los párrafos de los hechos esenciales y pertinentes que estén en
controversia. A su vez, debe indicar las páginas de las declaraciones
juradas u otra prueba en donde se establezcan los hechos que los
respaldan. Oriental Bank v. Perapi et al., supra, pág. 25. La controversia
en cuanto a los hechos esenciales debe ser una real, por lo tanto,
cualquier duda que surja no es suficiente para vencer la moción de
sentencia sumaria. Íd., pág. 26.
Cuando se presente una moción de sentencia sumaria la parte
promovida no puede descansar solamente en las declaraciones o
negaciones de su alegación, si no que tiene el deber de contestar
especifica y detalladamente como el promovente. Regla 36.3(c) de
Procedimiento Civil. De no actuar así, el tribunal dictará sentencia
sumaria en su contra si procede. Íd. Por lo tanto, la parte que se opone a
la moción de sentencia sumaria no puede cruzarse de brazos y descansar
en sus planteamientos. CSM v. ELA, supra, pág. 11. Si no que una vez se
presente una controversia real y sustancial y este se oponga a la moción
de sentencia sumaria tiene que presentar prueba al juez que lo convenza
de resolver a su favor. Oriental Bank v. Perapi et al., supra, pág. 26.
El Tribunal de Apelaciones se encuentra en la misma posición que
el foro primario a la hora de revisar una solicitud de sentencia sumaria.
CSM v. ELA, supra, pág. 6. El Tribunal Supremo en el caso normativo de
Meléndez González et al. v M. Cuebas estableció cual es el estándar que
utilizara el Tribunal de Apelaciones si concede o niega una moción de
sentencia sumaria. El estándar es el siguiente:
Primero: (. . .) [E]l foro apelativo intermedio estará limitado en cuanto a que no puede tomar en consideración evidencia que las partes no presentaron ante el Tribunal de Primera Instancia y tampoco adjudicar los hechos materiales en controversia, ya que ello le compete al foro primario luego de celebrado un juicio en su TA2025AP00252 Página 9 de 14
fondo. La revisión del Tribunal de Apelaciones es de novo y debe examinar el expediente de la manera más favorable hacia la parte que se opuso a la Moción de sentencia Sumaria al foro primario, llevando a cabo todas las inferencias permisibles a su favor.
Segundo, por estar en la misma posición que el foro primario, el Tribunal de Apelaciones debe revisar que tanto la Moción de Sentencia Sumaria como su Oposición cumpla con los requisitos de forma codificados en la Regla 36 de Procedimiento Civil. . ..
Tercero, en el caso de revisión de una sentencia dictada sumariamente, el Tribunal de Apelaciones debe revisar si en realidad existen hechos materiales en controversia. De haberlos, el foro apelativo intermedio tiene que cumplir con las exigencias de la Regla 36.4 de Procedimiento Civil y debe exponer concretamente cuales hechos materiales encontró que están en controversia y cuales están incontrovertidos. Esta determinación se puede hacer en la sentencia que disponga del caso y puede hacer referencia al listado numerado de hechos incontrovertidos que emitió el foro primario en su Sentencia.
Cuarto, y por último, de encontrar que los hechos materiales realmente están incontrovertidos, el foro apelativo intermedio procederá entonces a revisar de novo si el Tribunal de Primera Instancia aplico correctamente el Derecho a la controversia. Meléndez González et al. v M. Cuebas, supra, págs. 118-119.
B. Ley para Regular el Negocio de Préstamos Hipotecarios de
Puerto Rico.
La Ley Núm. 247 de 30 de diciembre de 2010, 7 LPRA sec. 3051 et
seq., mejor conocida como la Ley para Regular el Negocio de Préstamos
Hipotecarios de Puerto Rico, fue aprobada con el fin de regular los
negocios dedicados a la concesión de préstamos hipotecarios para
financiar la adquisición de bienes inmuebles. En lo particular, este
estatuto aplicará a toda persona que se dedique parcial o totalmente, al
negocio de concesión de préstamos hipotecarios, el negocio de corretaje
de préstamos hipotecarios, o a la originación de préstamos hipotecarios.
Art. 1.3(a) de la Ley Núm. 247-2010, 7 LPRA sec. 3051a. Por lo tanto,
esta ley tiene aplicabilidad solo en las tres instancias antes mencionadas.
El Artículo 1.2(w) de la aludida ley define el negocio de concesión
de préstamos hipotecarios como:
[E]l negocio mediante el cual se otorgan uno o varios adelantos en efectivo o su equivalente, hechos por un prestamista (comúnmente conocido como acreedor hipotecario) evidenciado por una escritura de constitución de hipoteca que grava debidamente uno o varios bienes inmuebles, donde se fijan las condiciones y l forma de pago o liquidación del préstamo. Incluye, además, la administración de préstamos hipotecarios, según se define el inciso (b) de este Articulo. 7 LPRA sec. 3051. TA2025AP00252 Página 10 de 14
Por otro lado, el inciso (b) del mismo artículo dispone que la
Administración de Préstamos Hipotecarios (Servicing) es:
El envío de los estados de cuenta periódicos al cliente; la gestión de los pagos del préstamos hipotecario; recibir y aplicar los pagos de principal, interés y cargos por mora al préstamo, los abonos a cuenta o cuentas en plica (escrow accounts), el pago de contribuciones sobre la propiedad, el pago de los seguros durante la vigencia de un préstamo hipotecario, la custodia de expedientes y documentos relacionados al préstamo hipotecario y la prestación de servicios suplementarios y del cumplimiento con las leyes aplicables, entre otros. Artículo 1.2(b) de la Ley Núm. 247-2010, 7 LPRA sec. 3051.
El Artículo 2.1 de la misma ley establece la persona que se quiera
dedicar al negocio de concesión de préstamos hipotecarios, al negocio de
corretaje de préstamos hipotecarios o a la originación de préstamos
hipotecarios en Puerto Rico tiene que obtener una licencia por parte del
Estado. 7 LPRA sec. 3052. Asimismo, la ley dispone en su Artículo 3.4
que toda persona dentro de las tres (3) instancias antes mencionadas y
que solicite una licencia, necesitara presentar una fianza por la cantidad
de $500,000.00. 7 LPRA sec. 3053c.
C. Ley de Transacciones Comerciales.
La Ley Núm. 208 de 17 de agosto de 1995, según enmendada, 19
LPRA sec. 401 nota et seq., mejor conocida como la Ley de Transacciones
Comerciales tiene como objetivo “simplificar, clarificar y modernizar el
derecho que rige las transacciones comerciales”. En lo pertinente, la
Sección 2-104 de la referida ley define a un instrumento negociable como:
[U]na promesa o una orden incondicional de pago de una cantidad especifica de dinero, con o sin interés u otros cargos descritos en la promesa u orden, si el mismo: (1) es pagadero al portador o a la orden al momento de su emisión o cuando primero adviene a la posesión de un tenedor; (2) es pagadero a la presentación o a una fecha específica. […]. 19 LPRA sec. 504.
En otras palabras, un instrumento negociable es un documento
que comprueba una deuda (un crédito) y que puede cambiarse de mano
según lo dispone el estatuto. L.M. Negrón Portillo y M.M. Fabian
Maldonado, Derecho Mercantil y otros principios generales del derecho
puertorriqueño, San Juan, Ed. Sítum, 1997, pág. 194. Asimismo, los
instrumentos negociables pueden ser negociados, así como transferidos
a un tercero que no formó parte de la transacción inicial. Íd. La TA2025AP00252 Página 11 de 14
titularidad de un pagaré al portador se transfiere por la mera entrega al
tenedor. Ahora bien, en lo que respecta a un pagaré que es a la orden,
este será transferido cuando conste el endoso. Lozada Merced v.
Registrador, 100 DPR 99, 104 (1971). Una vez se hayan dado una de las
dos situaciones antes mencionadas el tenedor tendrá legitimación activa
para hacer cumplir su derecho de crédito.
Por otra parte, la Sección 2-203 de la Ley Núm. 208-1995 establece
que “[l]a cesión del instrumento sea esta una negociación o no, confiere
al cesionario cualquier derecho del cedente a exigir el cumplimiento del
instrumento, incluyendo cualquier derecho que tuviese como tenedor de
buena fe […]”. 19 LPRA sec. 553.
III.
En el primer señalamiento de error, los apelantes alegan que el TPI
no podía dictar sentencia sumaría al haber controversias sobre las
cuantías y en torno a que la deuda no era una líquida, vencida y exigible.
Por otro lado, aducen que incidió el foro primario al dictar sentencia a
sabiendas de que la misma es sin jurisdicción por el apelado no haber
cumplido con los requisitos de la Ley Núm. 247-2010, al no ostentar
licencia ni estar registrado ante la Oficina del Comisionado de
Instituciones Financieras por lo que están impedidos de ejecutar
hipotecas. Igualmente, insisten que el mismo foro no tiene jurisdicción
porque el apelado no prestó fianza como negocio dedicado a la concesión
de préstamos hipotecarios en Puerto Rico. Como último error, estos
entienden que incidió el TPI al no ordenar al apelado a presentar el pagaré
original. A continuación, se discutirán los planteamientos por partes.
Primero, los apelantes nos indican que existe controversia sobre
las cuantías reclamadas. No obstante, el TPI en su Sentencia explicó que
los apelantes le adeudan al apelado las siguientes cuantías:
[A]l 1 de febrero de 2023; $851,323.28 de principal, cual incluye una suma por balance diferido en la cantidad de $359,901.99; cuales se acumulaban mensualmente al 9.95% desde el 1ro de diciembre de 2011 hasta el saldo total de la deuda; $37,195. 69 por concepto de cargos de mora, los cuales continúan acumulándose hasta el saldo total de la deuda; más la suma de $46,800.00 por concepto de honorarios de abogado contractuales. TA2025AP00252 Página 12 de 14
Esto, además, de cualesquiera sumas de dinero por concepto de contribuciones, primas seguro hipotecario y riesgo, los cuales continúan acumulándose hasta el saldo total de la deuda, si como cualesquiera otras cantidades pactadas en la escritura de hipoteca. A la fecha de declaración jurada, se adeudaban $20.00 por concepto de cargos por emisión de cheques con fondos insuficientes, $55, 980. 67 por concepto de deficiencia en la cuenta de reserva, los cuales continúan acumulándose hasta el saldo total de la deuda; $21, 499.19 por concepto de adelantos recobrables, los cuales continúan acumulándose hasta el saldo total de la deuda.14
Las referidas cuantías forman parte de la Moción de Sentencia Sumaria
del apelado en el punto diez (10) de los hechos materiales que no están
en controversia.15 Ahora bien, conviene señalar, que, aunque los
apelantes levantan como error en su recurso de Apelación que las
cuantías están en controversia, no se desprende así de su Oposición a la
Moción de Sentencia Sumaria. Nos resulta contradictorio que los
apelantes indicaron en dicha moción que:
[S]obre la parte IV. Hechos materiales que no están en controversia ofrecida por la parte demandante en su Moción de Sentencia Sumaria, las partes aquí comparecientes no tienen controversias en cuanto a las enumeradas con el uno (1), dos (2), tres (3), cuatro (4), cinco (5), seis (6), siete (7), nueve (9), diez (10) [ . . .].16
De lo anterior, es claro la contradicción de los apelantes en sus
escritos de Oposición a la Moción de Sentencia Sumaria y su recurso de
Apelación en torno si existe o no controversia sobre las cuantías.
Adviértase que, si los apelantes entendían que existía algún tipo de
controversia en torno a las cuantías, estos debían presentarla en su
Oposición a la Moción de Sentencia Sumaria. Allí, debieron presentar
prueba que controvierta las mismas, junto con alguna declaración jurada
u otra evidencia, y luego, levantar el error a nivel apelativo. No obstante,
ese no fue el caso.
Segundo, en torno a si la deuda era una líquida, vencida y exigible
el apelado en el punto seis (6) de su Moción de Sentencia Sumaria indicó
que se acordó el 30 de noviembre de 2010 a un plan de reducción, debido
al incumplimiento con el préstamo hipotecario por parte de los
14 Entrada #2 de SUMAC TPI, pág. 17. 15 Entrada #17 de SUMAC TPI, pág. 86. 16 Entrada #6 de SUMAC TPI, pág. 190. (Énfasis suplido). TA2025AP00252 Página 13 de 14
apelantes.17 Asimismo, en el punto siete (7) de dicha moción, expuso que
los apelantes incumplieron con los términos del préstamo por estos haber
dejado de efectuar los pagos acordados, por lo que, el apelado optó por
declarar vencida y exigible la totalidad de dicho préstamo.18 Similar al
error antes planteado, los apelantes en su Moción a la Oposición de la
Sentencia Sumaria tenían que controvertir dicho hecho y no lo hicieron.
Todo lo contrario, en su escrito oponiéndose a la Moción de Sentencia
Sumaria aceptaron como hecho no controvertido aceptaron la alegación
número 7. Conforme a ello, entendemos que en efecto la deuda es una
líquida, vencida y exigible.
Por estar relacionados, atendemos en conjunto el segundo y tercer
señalamiento de error planteado por los apelantes. En síntesis, estos
aducen que el foro primario no tiene jurisdicción debido a que el apelado
no cumplió con solicitar una licencia ni prestar fianza según los Art. 2.1
y Art. 3.4 de la Ley Núm. 247–2010. Además, añadieron que al no cumplir
con los artículos antes mencionados el apelado no tiene legitimación
activa.
Según la normativa antes expuesta, la Ley Núm. 247-2010,
dispone un listado taxativo en torno a los entes que le aplica su estatuto.
En específico, menciona tres (3) instancias en que aplica: negocios de
concesión de préstamos hipotecarios; el negocio de corretaje de
préstamos hipotecarios; o a la originación de préstamos hipotecarios. A
nuestro entender, Espacio no cae bajo ninguna de las tres (3) instancias.
Es decir, no es un negocio de concesión de préstamos hipotecarios, no es
un negocio de corretaje de préstamos hipotecarios y no es un ente de
originación de préstamos hipotecarios para que le pueda ser aplicable la
Ley Núm. 247-2010. A esos efectos, tampoco la fianza le aplica, ya que
esta es exigible únicamente a quienes se dedican profesionalmente al
negocio de originar y conceder préstamos hipotecarios.
17 Entrada #17 de SUMAC TPI, pág. 85. 18 Íd., pág. 86. TA2025AP00252 Página 14 de 14
Además, aun con lo anterior, el apelado tiene legitimación activa
para solicitar el pago de la deuda, dado a que, es la tenedora del pagaré
hipotecario.19 El pagaré fue endosado a la orden de Espacio por el antiguo
tenedor, Roosevelt Cayman Asset Company, que a su vez, tuvo el pagaré
de Doral Financial Corporation.20 Por tanto, Espacio estaba en posición
de solicitar el Cobro de Dinero y la Ejecución de Hipoteca, debido a que
se encuentra en la misma posición de ejercer los derechos que tenían los
cedentes para exigir el cumplimiento de su obligación.
Por último, el cuarto señalamiento de error gira en torno a que la
presentara el pagaré original. En su recurso de Apelación, estos exponen
que Espacio no ha provisto documentación alguna que evidencie que es
el tenedor del mencionado pagaré. Sin embargo, surge del expediente que
desde la Réplica a Oposición a Moción de Sentencia Sumaria el apelado ha
estado en la disposición de que se señale una vista presencial para la
inspección del pagaré.
IV.
Por los fundamentos antes expuestos, se modifica la Sentencia
apelada a los únicos efectos que se señale una vista presencial en la que
se permita la inspección del pagare cuya ejecución se solicita. Por todo
lo demás, se confirma y queda en pleno vigor la Sentencia apelada.
Lo acordó el Tribunal y lo certifica la Secretaría del Tribunal de
Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones
19 Íd., pág. 108. 20 Íd. en la pág. 108.