U.S. Bank Nat'l Ass'n v. Bank of America N.A.

CourtCourt of Appeals for the Second Circuit
DecidedFebruary 15, 2019
Docket16-3560-cv
StatusPublished

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U.S. Bank Nat'l Ass'n v. Bank of America N.A., (2d Cir. 2019).

Opinion

16‐3560‐cv U.S. Bank Natʹl Assʹn v. Bank of America N.A.

1 UNITED STATES COURT OF APPEALS 2 FOR THE SECOND CIRCUIT 3

4 August Term 2017

5 (Argued: November 8, 2017 Decided: February 15, 2019)

6 Docket No. 16‐3560‐cv 7

8 U.S. BANK NATIONAL ASSOCIATION, AS SUCCESSOR (WELLS FARGO 9 BANK, NA), AS TRUSTEE (REGISTERED HOLDERS OF CITIGROUP 10 COMMERCIAL MORTGAGE TRUST 2007‐C6, COMMERCIAL MORTGAGE 11 PASS‐THROUGH CERTIFICATES, SERIES 2007‐C6), ACTING BY AND 12 THROUGH SPECIAL SERVICER CWCAPITAL ASSET MANAGEMENT LLC, 13 14 Plaintiff‐Appellant, 15 16 v. 17 18 BANK OF AMERICA N.A., 19 20 Defendant‐Appellee. 21 22

23 ON APPEAL FROM THE UNITED STATES DISTRICT COURT 24 FOR THE SOUTHERN DISTRICT OF NEW YORK

25 26 27 Before: 28 LEVAL, LIVINGSTON, and CHIN, Circuit Judges. 29

30 Appeal by Plaintiff U.S. Bank National Association from orders of the 31 United States District Court for the Southern District of New York (Paul G. 1 Gardephe, J.) denying Plaintiff’s motion to retransfer the suit to the United States 2 District Court for the Southern District of Indiana, where it was instituted, and 3 granting judgment on the pleadings in favor of Defendant Bank of America N.A., 4 by reason of untimeliness under the laws of New York. The district court in 5 Indiana had transferred the case to New York under 28 U.S.C. § 1631 based on its 6 conclusion that the defendant was not subject to personal jurisdiction in Indiana. 7 Although we disagree with that conclusion (and therefore with the propriety of 8 the transfer under § 1631), we affirm the New York district court’s denial of the 9 motion to retransfer to Indiana, treat the original transfer as one made under 28 10 U.S.C. § 1404(a) (rather than § 1631), and vacate the judgment that the suit was 11 untimely under the laws of New York. The judgment is VACATED and the case 12 is REMANDED for further proceedings.

13 Judge CHIN concurs in a separate opinion.

14 15 16 COLLEEN M. MALLON (Gregory A. Cross, on the brief), 17 Venable LLP, Baltimore, Maryland, for Plaintiff‐ 18 Appellant. 19 20 ELIZABETH P. PAPEZ (Luke A. Connelly, Stephanie A. 21 Maloney, on the brief), Winston & Strawn LLP, 22 Washington, D.C. and New York, New York, for 23 Defendant‐Appellee. 24

25 LEVAL, Circuit Judge:

26 In this suit for breach of contract, Plaintiff U.S. Bank National Association

27 appeals from orders of the United States District Court for the Southern District

28 of New York (Paul G. Gardephe, J.) denying its motion to retransfer the suit to

29 the United States District Court for the Southern District of Indiana, where it was

‐ 2 ‐

1 instituted, and granting judgment on the pleadings in favor of Defendant Bank of

2 America N.A., by reason of the untimeliness of the suit under New York’s statute

3 of limitations. The district court in Indiana had transferred the case to New York

4 under 28 U.S.C. § 1631, based on its conclusion that the suit could not be brought

5 in Indiana because the Defendant (a nationally chartered bank and citizen of

6 North Carolina) was not subject to personal jurisdiction in Indiana.

7 We disagree with the Indiana district court’s conclusion that the Defendant

8 was not subject to the jurisdiction of the Indiana court, and therefore we

9 necessarily conclude that the Indiana court’s transfer to New York was not

10 authorized by § 1631. We nonetheless affirm the New York district court’s denial

11 of Plaintiff’s motion to retransfer to Indiana, treat the original transfer as one

12 made under 28 U.S.C. § 1404(a) (rather than § 1631), and vacate the judgment of

13 dismissal rendered on the ground that the suit was untimely under the laws of

14 New York.

‐ 3 ‐

1 BACKGROUND

2 I. The Mortgage Loan Purchase Agreement

3 In 2007, Defendant Bank of America’s predecessor, LaSalle Bank N.A.,1

4 entered into a Mortgage Loan Purchase Agreement (the “MLPA”), for the sale of

5 a portfolio (of approximately 100 commercial mortgage loans) to an entity2 acting

6 for the benefit of an investment trust (the “Trust”), for which Plaintiff U.S. Bank

7 (a nationally chartered bank and citizen of Ohio) serves as Trustee. The MLPA

8 was supplemented by a Pooling and Servicing Agreement (the “PSA”), which

9 provided that the purchaser would deposit the loans into the Trust and assign all

10 of its rights under the MLPA to the Trust.

11 In the MLPA, the seller made representations and warranties regarding the

12 loans. These included Representation No. 8 (set forth in the margin),3 which

1 LaSalle Bank later merged with Defendant Bank of America.

2 Citigroup Commercial Mortgage Securities, Inc. was the purchaser under the MLPA

for the benefit of the Trust. 3 “Each related Mortgage is a valid and enforceable first lien on the related Mortgaged

Property subject only to . . . [exceptions not relevant here] and the following title exceptions . . . (b) covenants, conditions and restrictions, rights of way, easements and other matters of public record, none of which, individually or in the aggregate, materially and adversely interferes with the current use of the Mortgaged Property or the security intended to be provided by such Mortgage or with the Mortgagorʹs ability to pay its obligations under the Mortgage Loan when they become due or materially and adversely affects the value of the Mortgaged Property . . . .” App. 93. (emphasis added)

‐ 4 ‐

1 effectively represented the absence of any restrictions that would interfere with

2 the mortgagorʹs ability to pay its obligations under the mortgage loan or would

3 materially and adversely affect the value of the mortgaged property.

4 The MLPA prescribes specific remedies available to the mortgagee in the

5 event of a “Document Defect or a Breach” of a representation. App. 79. Pursuant

6 to Section 3(c), the seller of the loan portfolio (Defendant’s predecessor)

7 undertook a commitment that, upon receipt of notice of a Document Defect or

8 Breach, it would:

9 cure such Document Defect or Breach . . . in all material 10 respects, or, if such Document Defect or Breach . . . 11 cannot be cured . . . , (i) repurchase the affected 12 Mortgage Loan at the applicable Purchase Price . . . , or 13 (ii) substitute a Qualified Substitute Mortgage Loan for 14 such affected Mortgage Loan . . . .

15 App. 79.

16 The PSA, in Section 2.03, similarly provides that, after receiving timely

17 notice of a Document Defect or Breach, the seller shall:

18 (i) cure such Document Defect or Breach, as the case 19 may be, in accordance with Section 3 of the applicable 20 [MLPA], (ii) repurchase the affected Trust Mortgage 21 Loan in accordance with Section 3 of the related 22 [MLPA], or (iii) within two (2) years of the Closing

‐ 5 ‐

1 2 Date, substitute a Qualified Substitute Mortgage Loan 3 for such affected Trust Mortgage Loan . . . .

4 App. 247.

5 II. The Indiana Loan

6 One of the items in the portfolio sold pursuant to the MLPA, was a $9

7 million loan (the “Loan”), which is the subject of this litigation, made in 2007 to

8 Womenʹs Physicians Group, LLC. Repayment of the Loan was secured in part by

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