ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL ESPECIAL
TERESITA MERCADO REVISIÓN BERRIOS ADMINISTRATIVA procedente de Recurrente San Juan
v. TA2025RA00051 Caso Núm.: C-SAN-2024-0019594 CONSEJO DE TITULARES Y/O JUNTA Sobre: DE DIRECTORES DEL Ley de Condominios CONDOMINIO PRIMAVERA
Recurrido
Panel integrado por su presidente, el Juez Hernández Sánchez, el Juez Bonilla Ortiz y la Jueza Mateu Meléndez.
Bonilla Ortiz, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 12 de agosto de 2025.
Comparece ante este foro la Sra. Teresita Mercado
Berríos (señora Mercado o “la recurrente”) y nos
solicita que revisemos la Resolución Sumaria emitida por
el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo),
notificada el 30 de abril de 2025. Mediante el referido
dictamen, el DACo desestimó el reclamo de daños
presentado por la recurrente, debido a que, carecía de
jurisdicción.
Por los fundamentos que expondremos a continuación,
CONFIRMAMOS la determinación recurrida.
I.
El 30 de agosto de 2024, la señora Mercado,
propietaria del apartamento número 522 del Condominio
Primavera, presentó una Querella ante el DACo en contra
de la Junta de Directores y/o Consejo de Titulares del
Condominio Primavera, representada por la Presidenta, la
Sra. Cristina Rovira (Junta o “parte recurrida”), entre TA2025RA00051 2
otros.1 En esencia, alegó que desde el 2021 le notificó
a la administración sobre problemas de filtraciones,
dentro y fuera de su apartamento, además de invasión a
su privacidad, debido a una cámara de seguridad del
apartamento 532, la cual apunta hacia el área de
estacionamiento de los titulares. Sostuvo que, solicitó
ayuda de la Junta, sin embargo, que éstos sólo le
indicaron el proceso a seguir, sin intervención alguna.
Posteriormente, el 27 de marzo de 2025, la recurrente
presentó una Querella Enmendada, para incluir a otros
posibles querellados.2
El 11 de noviembre de 2024, la Junta presentó una
Solicitud de Desestimación.3 En síntesis, señalaron que
el DACo carecía de jurisdicción, puesto que, el reclamo
de la recurrente era entre vecinos. A su vez, confirmó
que la señora Mercado tiene problemas de filtraciones en
su apartamento, debido a problemas con el baño del
vecino, por lo que, aun cuando entendían que el problema
era privativo -entre vecinos-, se comunicaron con el
titular del apartamento 532. Sin embargo, le hicieron
la salvedad a la recurrente que debía reclamarle
directamente a su vecino. En cuanto a la cámara de
seguridad, alegaron que la señora Mercado no se había
quejado previamente, no obstante, la cámara está en
dirección al estacionamiento, donde no tiene una
expectativa de privacidad. Por consiguiente,
solicitaron la desestimación de la Querella.
El 17 de marzo de 2025, el DACo emitió una
Notificación y Orden, donde le concedió un término de 10
1 Querella, anejo I en el Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC). 2 Querella Enmendada, anejo 4 en SUMAC. 3 Solicitud de Desestimación, anejo 1 de la oposición del recurso
en SUMAC. TA2025RA00051 3
días a la recurrente para que mostrara causa por la cual
no se debía declarar Ha Lugar la solicitud de
desestimación.4
El 1 de abril de 2025, el DACo emitió una
Notificación de Informe de Inspección.5 El Técnico de
Investigación, detalló que el apartamento tenía muchas
deficiencias por infiltraciones de agua, provocando
humedad en paredes, techo y otras superficies. Por ello,
recomendó evaluación de un perito e implementación de un
mantenimiento, para abordar el problema identificado y
restaurar la habitabilidad de la residencia, así como
asegurar su integridad. Finalmente, recomendó celebrar
una vista administrativa.
Posteriormente, el 30 de abril de 2025, el DACo
notificó la Resolución Sumaria objeto del presente
recurso.6 Mediante la cual, concluyó que no había
controversia esencial sobre ningún hecho material, por
lo que, procedía emitir una resolución resolviendo la
reclamación por la vía sumaria. Así, consignó las
siguientes determinaciones de hechos:
1. La parte querellante, Teresita Mercado Berrios es titular del apartamento 522 del condominio Primavera, ubicado en Bayamón, Puerto Rico. Advino titular de dicha propiedad mediante la escritura número 97, sobre compraventa, otorgada el 7 de diciembre de 2011 ante el notario Juan Carlos Ortega Torres.
2. El condominio Primavera está sometido al régimen de Propiedad Horizontal.
3. El 30 de agosto de 2024 la parte querellante presentó la querella de epígrafe, alegando la existencia de filtraciones en su apartamento cuyo origen es el apartamento vecino y solicitando la intervención de la parte querellada para atender dicha situación. Igualmente, la parte querellante alega que hay una cámara 4 Notificación y Orden, anejo 2 en SUMAC. 5 Notificación de Informe de Inspección, anejo 5 en SUMAC. 6 Resolución Sumaria, anejo 8 en SUMAC. TA2025RA00051 4
en el exterior del edificio que afecta su privacidad.
4. El 30 de mayo de 2022, ante una queja de la parte querellante, la entonces abogada del condominio, Lcda. María de Lourdes Rivera Sostre le remitió un mensaje de texto al titular del apartamento vecino 532, Emanuel Colón. En el mismo le informaba de la queja presentada por la querellante sobre una filtración de agua que baja de su apartamento.
5. El 31 de mayo de 2022 la parte querellada remitió una carta a la parte querellante. En la misma le indicó que se llevaría a cabo una inspección de su apartamento.
6. El 2 de mayo de 2023, el plomero Ramón Diaz emitió un informe luego de haber realizado una inspección en el apartamento de la parte querellante. En el mismo se indicó que se tenía que remover el inodoro del apartamento 532, el cual ubica encima del apartamento de la parte querellante.
7. El 21 de mayo de 2023, la parte querellante mediante correo electrónico alegó a la parte querellada haber sufrido un incidente de filtración en su baño de su apartamento e indicó que su origen era por el baño del apartamento superior.
8. El 22 de mayo de 2023, la parte querellada a través de su administración contestó dicha comunicación y le indicó a la parte querellante que se comunicaría con el titular del apartamento 532.
9. El 2 de junio de 2023, la parte querellante dio seguimiento a la queja de filtración de su vecino mediante correo electrónico.
10. El 28 de agosto de 2023, la parte querellante se quejó con la administración que su vecino superior estaba usando el servicio sanitario y solicitó la intervención de la administración.
11. El 28 de agosto de 2023, la entonces abogada del condominio, Lcda. María de Lourdes Rivera Sostre remitió un correo electrónico al señor Emanuel Colón, titular del apartamento 532. En el mismo, se le solicitó que atendiera la filtración, toda vez que el asunto era una privativo o entre titulares.
12. El 29 de agosto de 2023, la abogada del condominio le escribió un correo electrónico a la parte querellante. En la misma se le indicó en síntesis que tenía TA2025RA00051 5
que reclamarle directamente a su vecino ya que era una situación privativa.
13. El 19 de octubre de 2023, la parte querellante envió un correo electrónico a la Junta de Directores, solicitando investigar la filtración.
14. El 10 de septiembre de 2024, la parte querellante remitió un correo electrónico informando un evento de explosión en su apartamento.
15. El 30 de agosto de 2024, la parte querellante presentó la querella de epígrafe ante este Departamento y alegó problemas de filtración con su vecino. Igualmente alegó que dicho vecino instaló una cámara de seguridad en la pared exterior de su apartamento, la cual apunta hacia el estacionamiento. La parte querellante no había reclamado previamente a la parte querellada sobre el asunto de la cámara de seguridad instalada.
16. La parte querellante no realiza en su querella ninguna alegación que indique que las filtraciones o humedad que adolece su apartamento provengan de un elemento común.
A tenor con las anteriores determinaciones, el DACo
concluyó que las filtraciones que afectan al apartamento
de la recurrente tienen su origen en el baño del
apartamento 532, perteneciente al titular Emanuel Colón,
por lo que, al ser un elemento privativo y no común, la
Junta no tenía responsabilidad. Finalmente, en cuanto
a la reclamación por la instalación de la cámara de
seguridad, determinó que donde está ubicada enfoca el
área del estacionamiento del edificio, donde la
recurrente ni ningún titular tienen expectativa de
privacidad. Por ello, procedió a desestimar la Querella
por falta de jurisdicción, al ser el Tribunal de Primera
Instancia, el foro indicado para que la recurrente
instara su reclamación contra un titular. TA2025RA00051 6
En desacuerdo, el 20 de mayo de 2025, la señora
Mercado presentó una solicitud de reconsideración.7
No obstante, transcurrido el término que provee la
Ley sin que el DACo, el 3 de julio de 2025, la señora
Mercado presentó el recurso de epígrafe y formuló los
siguientes señalamientos de error:
Erro el DACO en desestimar sumariamente la querella que nos ocupa por falta de jurisdicción y no considerar el informe del Inspector de su propia agencia que recomienda se celebre una vista administrativa.
Erro el Departamento del Consumidor en no ordenar que se notificara la Moción de Desestimación a la recurrente en contra de su propio Reglamento de Adjudicación, (Regla 28.1 Notificación de Escritos) y en contra de los postulados del debido proceso de ley.
El 10 de julio de 2025, emitimos una Resolución en
la que le concedimos a la parte recurrida el término
dispuesto en nuestro Reglamento, según enmendado, 2025
TSPR 42, para que presentara su alegato.
El 4 de agosto de 2025, la Junta compareció mediante
Oposicion al Recurso de Revisión Judicial.
Con el beneficio de la comparecencia de las partes,
procedemos a resolver.
II.
-A-
La Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del
Gobierno de Puerto Rico (LPAU), Ley Núm. 38-2017, según
enmendada, 3 LPRA sec. 9601 et seq., dispone sobre el
alcance de la revisión judicial de las determinaciones
de las agencias. Tanto la referida Ley, como la
jurisprudencia aplicable, establecen que la función
revisora de las decisiones administrativas concedida a
7 Reconsideración, anejo 9 en SUMAC. TA2025RA00051 7
los tribunales apelativos consiste esencialmente en
determinar si la actuación de la agencia fue dictada
dentro de las facultades que le fueron conferidas por
ley y si la misma es legal y razonable. T-JAC, Inc. v.
Caguas Centrum Limited, 148 DPR 70, 80 (1999).
Al momento de revisar una decisión administrativa
el criterio rector para los tribunales será la
razonabilidad en la actuación de la agencia. Rebollo v.
Yiyi Motors, Motors, 161 DPR 69, 76 (2004). Conforme a
lo cual, habrá que determinar si la actuación de la
agencia fue arbitraria, ilegal, caprichosa o tan
irrazonable que constituyó un abuso de discreción. Mun.
de San Juan v. CRIM, 178 DPR 164, 175 (2010). Por lo
tanto, la revisión judicial de una determinación
administrativa se circunscribe a determinar si: (a) el
remedio concedido por la agencia fue apropiado; (b) las
determinaciones de hechos realizadas por la agencia
están sostenidas por evidencia sustancial que obra en el
expediente administrativo; y (c) si las conclusiones de
derecho del ente administrativo fueron correctas, ello
mediante una revisión completa y absoluta. Secc. 4.5 de
la Ley Núm. 38-2017, 3 LPRA sec. 9675. Véase, además:
Torres Rivera v. Policía de PR, 196 DPR 606, 626-627
(2016).
Por otra parte, nuestro Tribunal Supremo ha
identificado circunstancias en que corresponde no
observar la deferencia a las determinaciones
administrativas. En específico, ha expresado que la
deferencia cederá cuando: (a) la decisión no está basada
en evidencia sustancial; (b) el organismo administrativo
ha errado en la aplicación de la ley, y (c) ha mediado
una actuación irrazonable o ilegal. Acarón, et al v. TA2025RA00051 8
DRNA, 186 DPR 564, 584 (2012); Marina Costa Azul v.
Comisión, supra.
De otra parte, nuestro Tribunal Supremo en Vázquez
v. Consejo de Titulares, 2025 TSPR 56, 215 DPR ___
(2025), adoptó el razonamiento del Tribunal Supremo
Federal en Loper Bright Enterprises et al., v. Raimondo,
603 US 369 (2024), 144 S.Ct. 2444, al contemplar la
función que ha de asumir el foro judicial ante la
revisión de las determinaciones administrativas. El
Tribunal Supremo de Puerto Rico indicó que los jueces
tienen un mandato legislativo de revisar las actuaciones
administrativas, el cual se debe cumplir cabalmente.
Vázquez v. Consejo de Titulares, supra. Añadió que,
aunque en reiteradas ocasiones ha expresado que las
conclusiones e interpretaciones de las agencias merecen
gran deferencia y que su revisión judicial se limita a
determinar si estas actuaron arbitraria o ilegalmente,
no obstante, no equivale a una renuncia de nuestra
función revisora. Por ello, concluyó que:
[…] la interpretación de la ley es una tarea que corresponde inherentemente a los tribunales. Así, enfatizamos la necesidad de que los foros judiciales, en el ejercicio de su función revisora, actúen con el rigor que prescribe la LPAU, supra. Como corolario, al enfrentarse a un recurso de revisión judicial proveniente de una agencia administrativa, será el deber de los tribunales revisar las conclusiones de derecho en todos sus aspectos. No guiados por la deferencia automática a la que alude el DACo, sino que por los mecanismos interpretativos propios del Poder Judicial. Íd. -B-
El Artículo 2 de la Ley de Condominios de Puerto
Rico (Ley de Condominios), Ley Núm. 129-2020, 31 LPRA
sec. 1921a, establece que, la ley se aprobó con el
propósito, entre otros, de viabilizar la propiedad TA2025RA00051 9
individual sobre un apartamento, que forma parte de un
edificio o inmueble sometido al Régimen de Propiedad
Horizontal. A su vez, provee mecanismos para los
conflictos inevitables que surgen del modus vivendi bajo
un régimen de propiedad horizontal. Srio. DACo v. J.
Condóminos C. Martí, 121 DPR 807, 814 (1988). Además,
dispone la creación de un marco organizacional de un
gobierno interno y canalización de los problemas de la
vida comunitaria. Íd., pág. 815. La ley detalla el
marco organizacional del gobierno interno, cuyo
organismo rector y deliberativo es el Consejo de
Titulares que a su vez rige, según la Ley de Propiedad
Horizontal, la escritura matriz y el reglamento. Íd.
De otra parte, la Junta de Directores es el órgano
ejecutivo que dirige y supervisa la gestión
administrativa del edificio de acuerdo con las
directrices contenidas en la escritura, en el Reglamento
y en los acuerdos del Consejo de Titulares. M. J.
Godreau, El Condominio: El Régimen de Propiedad
Horizontal en Puerto Rico, 3ª ed., San Juan, PR,
Ediciones SITUM, 2023, pág. 235. La responsabilidad
fundamental de la Junta de Directores es velar por el
buen funcionamiento de los condominios logrando que se
ejecuten las disposiciones de la ley, de la Escritura
Matriz, del Reglamento del Condominio, así como los
acuerdos que se hayan aprobado en reuniones debidamente
convocadas por el Consejo de Titulares. Consejo de
Titulares v. Gómez Estremera et al., 184 DPR 407, 418
(2012).
La Ley de Condominios le encomendó a el DACo la
rápida adjudicación de reclamos de los condómines
relativos a la administración del edificio. Consejo de TA2025RA00051 10
Titulares v. Gómez Estremera et al., supra, pág. 420.
Se puede presentar ante el DACo, las acciones de
impugnación de los acuerdos del Consejo de Titulares, de
las determinaciones, actuaciones u omisiones del
Director o de la Junta de Directores, relacionadas con
la administración de inmuebles que comprendan por lo
menos un apartamento destinado a vivienda. Amil v. J.
Dir. Cond. Pumarada, 156 DPR 495, 500 (2002).
No obstante, el titular del inmueble puede acudir
ante el DACo conforme a lo expresado en la Regla 23 del
Reglamento de Condominios, Reglamento Núm. 9386 del 6 de
junio de 2022, el cual dispone:
[…].
II. El Departamento no tendrá jurisdicción para adjudicar querellas que surjan en condominios de uso exclusivamente comercial o profesional. En estos casos la jurisdicción corresponderá al Tribunal de Primera Instancia. Igualmente quedarán excluidas de la jurisdicción del DACO, las querellas entre titulares o cuando el Consejo de Titulares, el Director o la Junta de Directores presente una reclamación contra uno o varios titulares o residentes del condominio. La jurisdicción para ventilar estas acciones corresponderá al Tribunal de Primera Instancia. (Énfasis nuestro).
La Regla 27 del mencionado Reglamento provee para
las adjudicaciones sumarias de querellas al instruir que
“[e]l incumplimiento por parte del titular o grupo de
titulares de cualquiera de los requisitos establecidos
en la Ley o este Reglamento, facultarán al [DACo] a
disponer sumariamente el archivo de la querella
presentada”.
El Reglamento de Procedimientos Adjudicativos del
DACo, Núm. 8034 de 14 de junio de 2011, cuyo título
explica por sí mismo su propósito, en su Regla 11 dispone
lo siguiente: TA2025RA00051 11
El departamento ordenará el cumplimiento de lo que proceda conforme a Derecho sin la celebración de vista administrativa, cuando luego de las partes haber hecho sus planteamientos y de haber evaluado la evidencia, no surja una controversia real de hechos. En tal caso, si una de las partes solicita reconsideración, se citará a vista en reconsideración siempre que se establezca la existencia de una controversia real sobre hechos pertinentes.
III.
En el caso de autos, la señora Mercado solicita la
revocación de la Resolución Interlocutoria notificada
por el DACo el 30 de abril de 2025, en la cual declaró
Ha Lugar la solicitud de desestimación de la Junta, por
consiguiente, desestimó la Querella presentada por la
recurrente por falta de jurisdicción.
En el recurso, la señora Mercado alega que incidió
el DACo al desestimar sumariamente la Querella por falta
de jurisdicción. Manifiesta que, el plomero que realizó
la inspección indicó que tendría que remover el inodoro
del apartamento de arriba, para ver la causa de la
filtración y así corregirlo. A su vez, al ser las
tuberías del condominio las que dan el servicio de agua
a los apartamentos, es un elemento común que afecta a
todos, y la Junta era negligente al no facilitar una
resolución al problema. Finalmente, arguye que el
manejo procesal del caso constituyó un abuso de
discreción y violación al debido proceso de ley. En
esencia, señala que el DACo ignoró sus mociones, al no
brindarle oportunidad para expresarse sobre la moción de
desestimación.
Por su parte, la Junta alega que la decisión del
DACo fue justificada y el procedimiento administrativo
respetó las garantías mínimas del debido proceso de ley.
Asimismo, resalta que la agencia emitió una orden TA2025RA00051 12
concediéndole un término a la recurrente para que
mostrara causa por la cual no debía desestimar la
querella, lo cual no cumplió. En cuanto a la falta de
jurisdicción, reitera que el DACo no tiene autoridad
para resolver disputas entre titulares. Menciona que,
realizaron gestiones para intervenir, sin embargo, la
recurrente insistió en responsabilizarlos, cuando debió
dirigir su reclamo contra el verdadero responsable y
ante el foro correspondiente.
Conforme a la normativa antes expuesta, quedarán
excluidas de la jurisdicción del DACO, las querellas
entre titulares, por lo que, la jurisdicción para
ventilar dicha acción corresponderá al Tribunal de
Primera Instancia.
Del expediente se desprende que las filtraciones
alegadas por la señora Mercado, provienen del baño del
apartamento de otro titular, área que no constituye un
elemento común del condominio. Por ello, la Junta no
tiene la obligación de intervenir, tratándose de una
controversia estrictamente entre titulares. A sí pues,
la ley dispone que este tipo de reclamaciones
corresponde ser ventilado ante el foro primario, y no
ante el DACo.
En cuanto a la alegación de la señora Mercado sobre
el manejo procesal del caso, surge que el DACo le
concedió un término para que presentara su posición
sobre la moción de desestimación, lo cual no hizo. En
consecuencia, el procedimiento administrativo cumplió
con las garantías de ley.
Consecuentemente, considerando que nuestra
revisión se da sobre el dictamen y no sobre sus
fundamentos, concluimos que la interpretación que TA2025RA00051 13
realizó el DACo sobre su jurisdicción es una razonable.
A su vez, la recurrente no nos ha colocado en posición
de concluir que la interpretación de la agencia y el
consecuente dictamen sea irrazonable.
En vista de lo anterior, concluimos que no erró el
DACo al desestimar la Querella por falta de
IV.
Por los fundamentos expuestos anteriormente,
Lo pronunció y manda el Tribunal y lo certifica la
Secretaria del Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones