Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL III
REVISIÓN ADMINISTRATIVA procedente del SOUTHWEST BUILDERS Departamento de LLC. Asuntos del Consumidor Recurrente Querella Núm. Vs. TA2025RA00095 MAY-2024-0005290
DEPARTAMENTO DE SOBRE: ASUNTOS DEL CONSUMIDOR Resolución de Revisión SRA. YAJAIRA Administrativa. Bienes RODRÍGUEZ VÉLEZ raíces (Ley Núm. 10 de 26 de Recurrida abril de 1994, según enmendada)
Panel integrado por su presidente, el Juez Hernández Sánchez, el Juez Rivera Torres y el Juez Marrero Guerrero
Hernández Sánchez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 13 de noviembre de 2025.
El 18 de julio de 2025, Southwest Builders LLC. (Southwest o el
recurrente) compareció ante nos mediante un Recurso de Revisión
Judicial y solicitó la revisión de la Resolución que se dictó el 13 de mayo
de 2025 y se notificó el 14 de mayo de 2025, por el Departamento de
Asuntos del Consumidor (el DACo). Mediante el aludido dictamen, el
DACo declaró Ha Lugar la Querella que presentó la Sra. Yajaira
Rodríguez Vélez (señora Rodríguez) el 3 de julio de 2024. En
consecuencia, ordenó el cumplimiento específico de los términos y
condiciones del contrato de opción de compraventa otorgado el 12 de
abril de 2022.
Por lo fundamentos que expondremos a continuación,
confirmamos el dictamen recurrido.
I.
El 3 de julio de 2024, la señora Rodríguez presentó una Querella
ante el DACo en contra de Southwest al amparo de la Ley Núm. 10 de TA2025RA00095 2
26 de abril de 1994, según enmendada, conocida como Ley para
Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces y la Profesión de Corredor,
Vendedor o Empresa de Bienes Raíces en Puerto Rico, 20 LPRA sec.
3025 nota, et seq. (Ley Núm. 10).1 Allí, alegó que, el 12 de abril de 2022,
mediante contrato de opción de compraventa, opcionó una propiedad
ubicada en el Municipio de Lajas por un costo de $120,000.00. No
obstante, sostuvo que, transcurrido más de dos (2) años de dicho
acuerdo, recibió una carta por parte del recurrente en la cual le
indicaba que el precio convenido incrementó a $170,000.00, a
consecuencia de los aumentos en costos y financiamientos de
construcción. Por lo cual, solicitó que se le honrara el precio pactado
en el contrato de opción de compraventa, a saber, $120,000.00.
En respuesta, para el mes de agosto del 2024, el recurrente
presentó su Contestación a Querella.2 En esta, aceptó que se firmó un
contra de opción de compra. No obstante, puntualizó que la cláusula
10, inciso (d) del aludido contrato disponía que:
En cualquiera de los siguientes casos, así como cualquier incumplimiento de parte de la Vendedora a los términos de este contrato, el comprador tendrá derecho a resolver el mismo mediante la debida notificación por correo certificado a la Vendedora. ……c. Si transcurre más de un (1) año, a partir de la fecha en que otorgó el Contrato de Opción, y aún no se otorgara el Contrato de Compraventa. ……d. Si la VENDEDORA le notificará que el precio original de la vivienda ha sido aumentado.
A tales efectos, esbozó que la citada cláusula permitía que el
vendedor aumentara el precio de venta y establecía el remedio del
comprador ante tales circunstancias. Por lo cual, solicitó que se
desestimara la acción de epígrafe.
La vista administrativa se celebró el 12 de marzo de 2025.
Posteriormente, el 13 de mayo de 2025, el DACo emitió una Resolución
que se notificó el 14 de mayo de 2025.3 En primer lugar, señaló que a
la vista administrativa compareció la señora Rodríguez; el Sr. Ramón
1 Véase, Entrada Núm. 1 en SUMAC, págs. 3-4. 2 Véase, Entrada Núm. 8 en SUMAC. 3 Véase, Entrada Núm. 2 en SUMAC. TA2025RA00095 3
Misla (señor Misla), testigo del recurrente; y la Lcda. Isis Roldán
Márquez (Lcda. Roldán), representante legal del recurrente. Luego,
evaluada la prueba documental que obraba del expediente y
considerando la prueba testifical presentada durante la vista, formuló
las siguientes determinaciones de hechos:
1. El proyecto de urbanización Extensión de Estancias del Parra II, donde ubica la residencia objeto de la presente querella, fue un proyecto el cual había sido comenzado a la fecha de su compraventa por parte del querellado, el 2 de marzo de 2022.
2. El querellado, firmó un contrato con Puerto Rico Housing Authority para el financiamiento del proyecto de 45 unidades en Extensión de Estancias del Parra II, por la cantidad de $3,567,000.00 a 7.5% de interés. (Exhibit 2 de la parte querellada)
3. Los desembolsos del dinero del financiamiento se llevaban a cabo a través de certificaciones que entregaba el querellado a Puerto Rico Housing Authority.
4. El día 12 de abril de 2022, la parte querellante y la parte querellada otorgaron un contrato de opción de compraventa de la unidad de vivienda E-16 de tres habitaciones, un baño, sala, cocina, comedor, balcón y marquesina sencilla en el proyecto de viviendas Urbanización. Ext. Estancias del Parra, ubicado en el pueblo de Lajas, Puerto Rico. (Exhibit 1 de la parte querellante)
5. El precio de venta, de la unidad de vivienda, establecido en el contrato de opción de compraventa fue la cantidad de $120,000.00.
6. La parte querellante entregó a la parte querellada un cheque por la cantidad de $100.00 en concepto de depósito del contrato de opción. El restante del dinero del precio de venta, $119,900.00, sería pagado mediante financiamiento a ser tramitado por la parte querellante.
7. La parte querellante había sido precualificada para el precio de venta de $105,000.00, el resto del precio a pagar lo aportaría la querellante de sus ahorros.
8. La Sra. Waleska Rodríguez, encargada de coordinar las ventas de las unidades del proyecto, fue la persona encargada de mostrarle la residencia a la parte querellante, ya que el proyecto antes mencionado había sido comenzado. TA2025RA00095 4
9. La cláusula número 5 del contrato estableció lo siguiente:
“La construcción de la propiedad objeto de este contrato se iniciará dentro de aproximadamente un año a partir de la fecha de este contrato.”
10.La residencia objeto del contrato ya estaba construida, la misma requería arreglos porque el querellado continuó con el proyecto ya comenzado.
11.La cláusula número 10 (d) del contrato estableció lo siguiente:
“En cualquier de las [sic] siguientes casos, así como por cualquier incumplimiento de parte de la VENDEDORA a los términos de este contrato, el COMPRADOR tendrá derecho a resolver el mismo mediante la debida notificación por correo certificado a la VENDEDORA:
d. Si la VENDEDORA le notifica que el precio original de la vivienda ha ido aumentado.”
12.La cláusula número 11 del contrato estableció lo siguiente:
“En los casos antes señalados el COMPRADOR tendrá derecho a que se le devuelvan íntegramente sus anticipos y sus intereses, de haberlos, de acuerdo al procedimiento de cuentas de depósito (escrow) establecida en el Reglamento.”
13.La parte querellante se comunicaba con la Sra. Waleska Rodríguez para conocer el estatus de la residencia, a lo cual, la Sra. Rodríguez le informaba que la propiedad no estaba lista.
14.El querellado comenzó a confrontar la situación de que habiendo sometido las certificaciones para el desembolso a Puerto Rico Housing Authority, este se atrasó, y la séptima certificación no le fue desembolsado el dinero (no existe evidencia del porqué no desembolsó el dinero de la certificación). Ante tal situación, el querellado decidió buscar otro financiamiento fuera de Puerto Rico para poder continuar con el Proyecto, y cancelar el préstamo original. El querellado no presentó evidencia del nuevo financiamiento otorgado y de sus términos y condiciones.
15.El precio de la pintura y sellador adquirido por el querellado para el proyecto, en comparación con las compras del año 2022, aumentó 3%, 5% y 11%, en el año 2024. (Exhibit 4 del querellado). TA2025RA00095 5
16. El precio de una puerta interior en caoba 30 x 96 en el año 2022, a utilizarse en el proyecto fue de $64.95. El marco interior en caoba de 8” tuvo un precio pagado por el querellado de $30.95 para el 2022. (Exhibit 5 del querellado). El documento marcado como Exhibit 5 del querellado, con fecha de 06/05/2023 carece de garantías de confiabilidad, ya que no cuenta con membrete el negocio donde se alega se hizo el pedido o nombre de la procedencia del recibo.
17.El costo de la yarda cúbica de las mezclas de concreto de Macro Mix Concrete para el año 2023 había aumentado un 5%, y dicha mezcla aumento un 3.5% en el año 2024. (Exhibit 7 del querellado).
18.Algunas propiedades, fueron marcadas o pintadas en su interior y exterior, con spray color negro, por personas ajenas al proyecto. (Fotos marcadas como Exhibit 9 del querellado).
19.El 3 de junio de 2024, la parte querellada le notificó a la parte querellante una carta, a través del correo postal y correo electrónico, en la cual se le informó, entre otras cosas, lo siguiente:
“Mediante la presente le informamos que, como consecuencia de los aumentos en costos y financiamiento de construcción, que viabilizan hoy en día el poder completar el proyecto, el precio de venta tentativo de la unidad de referencia será de $170,000.00 (3 cuartos y 1 baño con Marquesina Regular).
En cumplimiento con los reglamentos aplicables del Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO), le informamos que, conforme surge del artículo 10 inciso “d”, del acuerdo suscrito el pasado 12 de abril de 2022 por usted, tiene la opción de cancelar el mismo según dicta:
“si la VENDEDORA le notifica que el precio original de la vivienda ha sido aumentado”.
Sin embargo, de usted interesar continuar con el proceso para la compra de esta unidad a este precio, se requiere la formalización de un nuevo acuerdo. Es importante que previo a suscribir el mismo usted deberá obtener una pre-calificación bancaria para el nuevo precio, o demostrar una prueba de fondos.
La persona a cargo de coordinar (énfasis suplido) las ventas para este proyecto es la Sra. Waleska Rodríguez (Email: info@HOGAR.com). Deberá comunicarse con ella por teléfono y por comunicación escrita (carta o TA2025RA00095 6
email) para informar su decisión, ya sea, continuar con el acuerdo o cancelarla.
En caso de continuar con su interés para adquirir esta unidad (la cual estimamos podrá estar completada en un periodo de entre 90 días), se coordinará la firma del nuevo acuerdo. En caso de usted determinar cancelar el acuerdo, se coordinará la devolución del escrow (si fue entregado).
Igualmente…
De no recibir una respuesta de su parte en los próximos 15 días calendarios, entenderemos que interesa cancelar su opción, por lo que estaremos comunicándonos con usted para proceder a la devolución del escrow (si fue entregado).”
20.La parte querellante verificó con el Banco su cualificación bajo el nuevo precio de venta notificado, y le indicaron que no cualificaba para el préstamo bajo el nuevo precio.
21.La propiedad E-9 del Proyecto Estancias del Parra II, que consta de tres cuartos y dos baños fue tasada por el tasado Alejandro Pérez Alfonso, quien valoró la propiedad en $185,000.00. (Exhibit 10 del querellado).
22.El día 3 de julio de 2024, la parte querellante presentó la querella de epígrafe ante este Departamento, solicitando se honre el precio pactado en el contrato.
23.La unidad de vivienda objeto de la presente querella aún no está lista para entrega a la fecha de la vista administrativa.
24.El Exhibit 8 de la parte querellada, no fue considerado como un aumento de precio de materiales, ya que solo se presentó la factura del 28 de septiembre de 2022.
25.El Exhibit 6 de la parte querellada, no fue considerado como un aumento de precio de materiales del proyecto en controversia, ya que el nombre del cliente en el documento de 4/3/2024 y 7/18/2022 es Félix Aza, quien no es la parte querellada, y que se entregaría el material en el pueblo de Juana Díaz no en Lajas, donde ubica el proyecto.
26.Durante la vista administrativa, se tomó conocimiento administrativo de la Ley Núm. 47 de 21 de septiembre de 2021, conocida como Ley de Salario Mínimo de Puerto Rico, y de la Ley Núm. 1 de 10 de enero de 2024.
Así pues, conforme a las determinaciones de hechos antes
expuestas y el derecho aplicable, resolvió que el contrato de opción de TA2025RA00095 7
compraventa del recurrente incumplió con el reglamento de la agencia.
Expresó que dicho acuerdo no incluyó entre sus cláusulas que el precio
tentativo podría variar por cambios en los planos autorizados, por
cambios en los costos del proyecto o su construcción o por aumentos
en los costos de construcción certificados por el Ingeniero que los
sometió. De igual forma, concluyó que Southwest no demostró durante
la vista administrativa que los aumentos en los costos de construcción
y proyecto estuvieran certificados por el Ingeniero que sometió el plano.
Por otra parte, determinó que la evidencia presentada por el
recurrente respecto al aumento de precio en materiales de construcción
fue ínfima. Encontró irrazonable, que, conforme a la evidencia
presentada, el precio de venta de la propiedad hubiese aumentado
$50,000.00. Por lo cual, declaró Ha Lugar la Querella de epígrafe. En
consecuencia, ordenó a Southwest el cumplimiento específico de los
términos y condiciones del contrato de opción de compraventa otorgado
con la señora Rodríguez, al precio de venta pactado de $120,000.00.
En desacuerdo, el 3 junio de 2025, Southwest presentó una
Reconsideración a Resolución.4 En esencia, reiteró las alegaciones de la
contestación a la querella. A su vez, arguyó que el incremento en el
costo de la unidad no se debió a razones arbitrarias, sino respondía al
aumento en costos de materiales, mano de obra y financiamiento del
proyecto. No obstante, el DACo no atendió la moción dentro el término
dispuesto por ley.
A tales efectos, el 18 de julio de 2025, el recurrente presentó el
recurso de epígrafe y formuló los siguientes señalamientos de error:
Erró DACO al no darle credibilidad al testimonio del Sr. Misla y los documentos presentados en la vista que certifican los aumentos en los costos de construcción del proyecto que justificaba el aumento en el precio de compraventa de $120,000 a $170,000.
Erró DACO al requerir que el aumento en los costos de construcción fueran certificados por el Ingeniero que sometió el plano.
Erró DACO al concluir que el Querellado no podía variar el precio tentativo de compraventa porque no
4 Véase, Entrada Núm. 3 en SUMAC. TA2025RA00095 8
incluyó en el contrato una cláusula que indicara que el precio de tentativo de compraventa podrá variarse por cambios en los planos autorizados por las agencias con jurisdicción, por cambios en los costos del proyecto y/o su construcción o por aumentos en los costos de construcción que deberá ser certificado por el Ingeniero que somete el plano.
Atendido el recurso, se ordenó a las partes a presentar una copia
de la transcripción de prueba oral estipulada. El recurrente cumplió
con dicha orden y la transcripción fue acogida. Posteriormente, el DACo
presentó su oposición al recurso. Sin embargo, la señora Rodríguez no
presentó su postura dentro del término concedido para ello. Por lo
tanto, con el beneficio de la comparecencia del DACo damos por
perfeccionado el recurso y procedemos a resolver el asunto ante nos.
Veamos.
II.
-A-
La doctrina de revisión judicial nos encomienda “examinar si las
decisiones de las agencias administrativas fueron hechas dentro de los
poderes delegados y son compatibles con la política pública que las
origina”. Rolón Martínez v. Supte. Policía, 201 DPR 26, 35 (2018). Al
efectuar tal encomienda, debemos “otorgar amplia deferencia a las
decisiones de las agencias administrativas”. Vázquez v. Consejo de
Titulares, 2025 TSPR 56, 215 DPR ___ (2025).
La normativa jurisprudencial ha reiterado que existe en el
derecho puertorriqueño una presunción de legalidad y corrección a
favor de los procedimientos y decisiones realizadas por las agencias
administrativas. Rolón Martínez v. Supte. Policía, supra, pág. 35. Lo
anterior responde a la experiencia y pericia que se presume tienen
dichos organismos para atender y resolver los asuntos que le han sido
delegados. Vázquez v. Consejo de Titulares, supra.
Así, el estado de derecho vigente nos impone otorgarle deferencia
a la agencia administrativa, siempre que la parte que la impugne no
demuestre evidencia suficiente que rebata la presunción de legalidad y
corrección. Katiria’s Café, Inc. v. Municipio Autónomo de San Juan, 2025 TA2025RA00095 9
TSPR 33, 215 DPR ___ (2025). Por lo tanto, al realizar nuestra función
revisora debemos enfocarnos en determinar si la agencia
administrativa: (1) erró en aplicar la ley; (2) actuó arbitraria,
irrazonable o ilegalmente; y (3) si lesionó derechos constitucionales
fundamentales. Torres Rivera v. Policía de PR, 196 DPR 606, 627-628
(2016).
De este modo, si al realizar nuestra función revisora no nos
encontramos ante alguna de las situaciones previamente mencionadas,
tenemos el deber de validar la determinación realizada por la agencia
administrativa. Íd. Ello, aun cuando exista más de una interpretación
posible en cuanto a los hechos. Íd., pág. 627. Ahora bien, es preciso
recordar que las conclusiones de derecho, por el contrario, serán
revisables en todos sus aspectos. Sección 4.5 de la Ley Núm. 38-2017,
según enmendada, mejor conocida como Ley de Procedimiento
Administrativa Uniforme del Gobierno de Puerto Rico (LPAUG), 3 LPRA
sec. 9675.
-B-
Las obligaciones surgen de la ley, los contratos, los
cuasicontratos, los actos lícitos, las acciones u omisiones en la cual
medie culpa o negligencia y cualquier otro acto idóneo para
producirlas, conforme con el ordenamiento jurídico. Art. 1063 del
Código Civil de 2020, 31 LPRA sec.8984. En lo pertinente al asunto
ante nos, los contratos son un negocio jurídico bilateral en el cual dos
o más partes prestan su consentimiento para crear, regular, modificar
o extinguir obligaciones. Art. 1230 del Código Civil de 2020, 31 LPRA
sec. 9751. Los contratos son negocios jurídicos desde que las partes
manifiestan su consentimiento sobre el objeto y la causa. Art. 1237 del
Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9772. Mediante un contrato las
partes pueden acordar cualquier cláusula que no sea contraria a la ley,
a la moral o al orden público. Art. 1232 del Código Civil de 2020, 31
LPRA sec. 9753. TA2025RA00095 10
Ahora bien, en lo pertinente a la controversia ante nos, los
contratos de opción, aunque no están reglamentados en nuestro
Código Civil, sí han sido reconocido jurisprudencialmente y nuestro
más alto foro lo ha definido como sigue: “el convenio por el cual una
parte (prominente) le concede a otra parte (optante), por tiempo fijo y
en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente
a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato
principal”. Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, 156 DPR 234, 246
(2002). En otras palabras, este contrato es un contrato preparatorio o
precontrato encaminado al eventual otorgamiento de un contrato de
compraventa. Ahora bien, los elementos esenciales de este contrato
son: (1) se le concede al optante la facultad de decidir unilateralmente
si celebrará el contrato principal (compraventa) sin ninguna obligación
por parte de éste; (2) dicha concesión tiene carácter de exclusividad; (3)
se establece un plazo para ejercitar la opción; y, por último, (4) no existe
otra condición que no sea la voluntad del optante. SLG Irizarry v. SLG
García, 155 DPR 713, 722 (2001).
-C-
La Ley Núm. 130 de 13 de junio de 1967, según enmendada,
conocida como Ley de la Oficina del Oficial de Construcción adscrita al
Departamento de Asuntos del Consumidor, 17 LPRA sec. 501, et seq.
(Ley Núm. 130), creó la Oficina del Oficial de Construcción con el
propósito de reglamentar y fiscalizar el negocio de la construcción y
venta de viviendas privadas en Puerto Rico.5 Este estatuto, además,
confiere jurisdicción al DACo para para adjudicar controversias
relacionadas con la construcción de viviendas en Puerto Rico, lo que
incluye, entre otras, las querellas por prácticas indeseables de
constructores o urbanizadores.6
A tenor con dicho marco normativo, la Ley Núm. 130, supra,
junto con el Reglamento Núm. 2268, aprobado el 16 de septiembre de
5 Art. 3 de la Ley Núm. 130, 17 LPRA sec. 503. 6 Art. 11 de la Ley Núm. 130, 17 LPRA sec. 511. TA2025RA00095 11
1977, conocido como el Reglamento para Regular las Distintas
Actividades que se Llevan a Cabo en el Negocio de la Construcción de
Viviendas Privadas en Puerto Rico (Reglamento Núm. 2268), y su
enmienda mediante el Reglamento Núm. 8070 de 8 de septiembre de
2011, establecen el marco regulatorio aplicable al desarrollo y la venta
de viviendas en urbanizaciones y proyectos de nueva construcción.
Particularmente, estos estatutos disponen los requisitos que deben
incorporarse en los contratos de opción de compraventa y en los
contratos uniformes de compraventa. Asimismo, establecen los
parámetros que rigen las causas y consecuencias de la resolución de
dichos contratos, delineando los derechos y obligaciones de las partes.
En lo pertinente a la controversia ante nos, la Sección 11 del
Reglamento Núm. 2268, enmendada por el Reglamento Núm. 8070,
dispone lo siguiente:
SECCION 11 - Requisitos que contendrán los Contratos de Opción
[…]
7. El precio de venta tentativo y pronto o depósito pactado para firmar el contrato de opción, que no será mayor de un 4% del precio de venta tentativo allí pactado. El precio de venta tentativo podrá variarse por cambios en los planos autorizados por las agencias con jurisdicción; por cambios en los costos del proyecto y/o su construcción o por aumentos en los costos de construcción que deberá ser certificado por el Ingeniero que somete el plano. Del aumento ocurrir el urbanizador y/o constructor notificará al COMPRADOR el referido aumento y éste último podrá aceptarlo o podrá resolver el contrato, en cuyo caso el urbanizador y/o constructor devolverá al comprador su depósito íntegro de acuerdo al procedimiento establecido en la Sección 19 de este Reglamento. (Énfasis suplido)
15. El derecho del COMPRADOR de exigir el cumplimiento especifico de su contrato de opción o a resolverlo si la VENDEDORA no cumple con sus obligaciones bajo el contrato.
Por su parte, la Sección 12 del del Reglamento Núm. 2268,
también enmendada por el Reglamento Núm. 8070, en lo pertinente,
establece lo siguiente: TA2025RA00095 12
SECCIÓN 12: Cumplimiento específico o causas de Resolución del Contrato de Opción por parte del Comprador
EI COMPRADOR tendrá derecho de exigir el cumplimiento específico del contrato de opción o a resolverlo con la debida notificación por correo certificado o personalmente al urbanizador y/o constructor, por no haber éste cumplido con sus obligaciones bajo el mismo y deberá cumplir con los requisitos de la Sección 17 de este Reglamento en cuyo caso tendrá derecho a que se le devuelva íntegramente las cantidades de dinero anticipadas por él a la parte vendedora. El Comprador también podrá resolver el contrato de opción en cualesquiera de los siguientes casos:
4. Si el urbanizador y/o constructor le notifica que el precio original de la vivienda ha sido aumentado.
[…].
III.
Mediante el recurso que nos ocupa, el recurrente nos solicitó la
revisión de la Resolución que emitió el DACo el 13 de mayo de 2025.
Particularmente, en su primer señalamiento error, argumentó que, el
DACo erró al no otorgarle credibilidad al testimonio del señor Misla y
los documentos presentados en la vista que certificaban los aumentos
en los costos de construcción y que justificaban el incremento en el
precio de compraventa de $120,000.00 a $170,000.00. En síntesis,
planteó que de la propia Resolución impugnada surgía evidencia
documental y testifical que acreditaba aumentos en los costos de
materiales de construcción, incluyendo pintura, sellador, puertas,
marcos y concreto.
Además, indicó que múltiples fuentes económicas, como la
Junta de Planificación, la Junta de Estadísticas y la Asociación de
Constructores, reflejaban un aumento real de al menos un 30% en los
costos de construcción en Puerto Rico, impulsado por factores como
los huracanes Irma y María, la pandemia del COVID-19 y la inflación.
Asimismo, cuestionó que el DACo hubiese negado el aumento en
costos de mano de obra, pese a que la escasez de trabajadores en el
sector de la construcción era un hecho notorio que había incrementado
los costos y los tiempos de desarrollo de proyectos. Indicó que, aun TA2025RA00095 13
cuando el DACo reconoció la vigencia de la Ley de Salario Mínimo de
2021, concluyó que los aumentos eran previsibles, sin considerar que
la falta de empleados disponibles no lo era. Finalmente, señaló que el
DACo excluyó sin justificación evidencia documental relacionada al
financiamiento del proyecto, a pesar de que el testimonio del señor
Misla acreditaba un aumento de alrededor de $1,200,000 en el costo
del préstamo.
En cuanto el segundo señalamiento de error alegó que el DACo
erró al requerirle que el aumento en los costos de construcción fueran
certificados por el Ingeniero que sometió el plano. Sostuvo que la
intención del Reglamento era que los aumentos fueran reales y no
arbitrarios. Ante ello, aseveró que presentó documentos, así como el
testimonio del señor Misla para acreditar el alza en los costos de
construcción.
Sobre el tercer señalamiento de error, manifestó que el DACo
incidió al determinar que no se podía variar el precio tentativo de la
compraventa porque no se incluyó en el contrato una cláusula al
respecto. No obstante, señaló que en la cláusula 10(d) del contrato de
opción a compra se establecía que el comprador tenía derecho a
resolver el mismo si la Vendedora le notificaba que el precio original de
la vivienda había sido aumentado. A tales efectos, sostuvo que dicho
contrato contenía una advertencia de que el precio tentativo de
compraventa podía aumentar y que las partes estaban debidamente
apercibidas de este hecho.
En atención a lo anterior, procedemos a atender los
señalamientos de error formulados. En cuanto al primer
planteamiento, el expediente administrativo demuestra que durante la
vista administrativa se presentaron documentos y testimonio dirigidos
a establecer aumentos en materiales tales como pintura, sellador,
puertas, marcos y concreto. Sin embargo, el DACo determinó no darles
valor probatorio por entender que carecían de confiabilidad y respaldo
suficiente. Asimismo, se consignó que, aunque el señor Misla testificó TA2025RA00095 14
sobre aumentos en financiamiento y costos de mano de obra, no
presentó documentación que corroborara tales extremos, como
cotizaciones, contratos o certificaciones del financiamiento nuevo. En
consecuencia, el DACo concluyó que la evidencia presentada era
insuficiente para demostrar que los costos del proyecto habían
aumentado en la magnitud alegada.
No surge del expediente que dicha apreciación de la prueba haya
sido producto de pasión, prejuicio o parcialidad, sino del ejercicio
legítimo de la facultad adjudicativa de evaluar credibilidad y peso de la
evidencia. Como es sabido, le corresponde al foro administrativo
determinar la credibilidad de los testigos y el valor que ha de darse a la
prueba presentada. Los tribunales revisores no debemos sustituir
nuestro criterio por el del organismo administrativo, salvo que medie
error manifiesto, abuso de discreción o ausencia de base racional. En
este caso, el DACo explicó las razones por las cuales no dio peso a
determinados documentos ni al testimonio ofrecido, y esas razones se
encuentran debidamente consignadas en la Resolución impugnada. Por
ende, el primer señalamiento de error no se cometió.
El segundo señalamiento de error del recurrente se relaciona con
la interpretación de la Sección 11, inciso (7) del Reglamento Núm.
2268, supra, enmendado por el Reglamento Núm. 8070, supra. Según
el recurrente, el DACo erró al requerir una certificación del ingeniero
que sometió los planos para justificar los aumentos en costos de
construcción, toda vez que, a su juicio, la norma reglamentaria no
exigía una formalidad tan estricta, sino tan solo prueba de que los
aumentos eran reales. No obstante, el texto del Reglamento Núm. 2268,
supra, es inequívoco al disponer que los aumentos en el precio tentativo
de venta “deberán ser certificados por el ingeniero que somete el plano”.
La exigencia de dicha certificación no constituye un tecnicismo vacío,
sino una salvaguarda esencial de la política pública de protección al
consumidor que rige los contratos de opción de compraventa. Su
propósito es asegurar que los incrementos en el precio respondan a TA2025RA00095 15
factores objetivos, verificables y certificados por un profesional con
responsabilidad técnica sobre el proyecto.
En el caso de autos, el recurrente no presentó certificación
alguna del ingeniero que sometió los planos, ni evidencia equivalente
que acreditara formalmente la procedencia y razonabilidad de los
aumentos alegados. Aun cuando se presentaron recibos y estimados de
costos, éstos no cumplían con los requisitos mínimos de autenticidad
ni se vincularon a la obra objeto del contrato. Por consiguiente, el DACo
actuó conforme a derecho al concluir que no se demostró un aumento
real y debidamente certificado en los costos de construcción que
justificara el incremento del precio de venta. Así pues, el segundo
señalamiento de error no se cometió.
En cuanto al tercer señalamiento de error, la parte recurrente
sostiene que el DACo erró al concluir que no podía variarse el precio
tentativo de venta, toda vez que la cláusula 10(d) del contrato de opción
contenía una disposición que reconocía la posibilidad de aumentos en
el precio y otorgaba al comprador la opción de resolver el contrato en
tal caso. Sin embargo, de la lectura del contrato surge que dicho inciso
no equivale a la cláusula reglamentaria requerida por la Sección 11,
inciso (7) del Reglamento Núm. 2268, supra, enmendado por el
Reglamento Núm. 8070, supra, la cual exige que se establezca de
manera expresa y detallada que el precio de venta tentativo podrá
variar por aumentos en los costos de construcción certificados por el
ingeniero que somete el plano. La cláusula incluida en el contrato, en
cambio, solo preveía el derecho del comprador a desistir si el vendedor
notificaba un aumento, sin reconocer el fundamento reglamentario ni
los requisitos técnicos para justificarlo. Por lo tanto, el tercer
A la luz de lo anterior, concluimos que el DACo aplicó
correctamente el derecho vigente y actuó dentro de su discreción al
determinar que la parte recurrente incumplió con las disposiciones
reglamentarias aplicables. El expediente demuestra que el contrato de TA2025RA00095 16
opción otorgado no contenía la cláusula exigida, y que la parte
recurrente tampoco cumplió con la certificación del ingeniero requerida
para justificar los aumentos en los costos de construcción. En cuanto
a los alegados incrementos en los costos de materiales, mano de obra
y financiamiento, el DACo evaluó la prueba y concluyó razonablemente
que la evidencia presentada no sustentaba la magnitud del aumento
reclamado. Este Tribunal no encontró error manifiesto ni desviación de
los principios de razonabilidad en la determinación recurrida.
Por consiguiente, confirmamos la Resolución emitida por el DACo
el 13 de mayo de 2025, al concluir que la parte recurrente incumplió
con los requisitos reglamentarios para variar el precio tentativo de
venta y, por tanto, está obligada al cumplimiento específico del contrato
de opción de compraventa por el precio original de $120,000.00.
IV.
Por los fundamentos antes expuestos, confirmamos el dictamen
recurrido.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones