Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL X
Apelación ONLINE MARKET RESEARCH, procedente del INC. Tribunal de Primera Instancia APELADA Sala Superior de San Juan V. TA2026AP00114 Caso Núm. MARIBEL SANTIAGO RIVERA SJ2025CV10560
APELANTE Sobre: Desahucio en Precario Panel integrado por su presidenta, la Jueza Grana Martínez, el Juez Ronda Del Toro y la Jueza Lotti Rodríguez
Grana Martínez, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de abril de 2026.
La apelante, señora Maribel Santiago Rivera, solicita que
revoquemos la sentencia de desahucio sumario que el Tribunal de
Primera Instancia dictó en su contra. La apelada, Online Market
Research, Inc. presentó su oposición al recurso. Contando con el
beneficio de los alegatos de ambas partes, así como los alegatos
suplementarios y la transcripción de la prueba enmendada, resolvemos.
I
Hechos
La parte apelada presentó una demanda de desahucio sumario
contra la apelante.1 La demanda incluyó las alegaciones siguientes.
Online Market Research, Inc. es la dueña de la propiedad descrita en la
demanda. La apelada compró la propiedad a la apelante mediante la
escritura de compraventa núm. 221, otorgada el 22 de octubre de 2020
ante el notario público Julio E Pijem Berrios. La apelante accedió a
vender y a financiar a la apelada el local comercial identificado como # 1
A del Condominio Borinquen Towers II por ciento veinte mil dólares
1 Entrada núm. 1, Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC) ante el Tribunal de Primera Instancia (TPI). TA2026AP00114 2
($120,000.00). El precio fue establecido en una opinión del tasador Luis
F Delgado Robles. La apelada toleró y permitió de buena fe que la
apelante continuara utilizando parte del local. La apelante trabajaría sola
y su ocupación iba a ser limitada y temporal. La apelada confió en que la
apelante mantendría un uso personal, sin pretensión de cesión,
arrendamiento o traspaso del derecho de posesión. No obstante, la
apelante alteró unilateralmente las condiciones para permanecer en el
local, porque introdujo personas ajenas y realizó modificaciones sin la
autorización de la apelada.
Otras alegaciones de la demanda son las siguientes. Durante el
mes de enero de 2025, la apelante decidió unilateral e infundadamente
dejar sin efecto la compraventa, para perpetuar su ocupación precaria y
obstaculizar el uso legítimo de la apelada. Aunque la apelada le hizo
varias propuestas para evitar el litigio, la apelante ignoró todos sus
esfuerzos para poner fin a la situación. La apelada le notificó por escrito
su intención de vender la propiedad, y le concedió la primera opción. Los
compradores potenciales desistieron de la compra, debido a la
interferencia torticera de la apelante. La representación legal de la
apelada le envió una comunicación formal para que (1) adquiriera la
propiedad o (2) suscribiera un contrato de arrendamiento o (3) desalojara
voluntariamente la propiedad en el término de 60 días.
La apelante negó las alegaciones en su contra y presentó una
reconvención.2 Sus alegaciones fueron las siguientes. Ambas partes
acordaron, previo a la compraventa, que la apelante mantendría la
operación de su negocio en el primer piso del local y que el señor
González establecería su oficina en el segundo piso. El acuerdo tendría
una vigencia de quince años, el mismo término que la apelada tenía para
pagar la deuda. La apelante estableció con condición esencial, la
permanencia de su negocio sin restricciones, debido a su edad y a que no
2 Entrada núm. 3, SUMAC, ante el TPI. TA2026AP00114 3
estaba en condiciones de moverse a otro lugar. Como parte del acuerdo,
la apelante no requirió a la apelada el pago de intereses, debido a sus
lazos de amistad con González. A principios del 2025, el señor González
comenzó a forzarla para que se fuera del local. No obstante, el 15 de
enero de 2025 admitió en un mensaje que existía un acuerdo en el que
consintió a que la apelante continuara operando su negocio y sin pagar
renta. La apelante solicitó en la reconvención la anulación del contrato,
debido al incumplimiento de la apelada. La corporación apelada se opuso
a la reconvención. Posteriormente, la apelante solicitó la conversión del
caso al proceso ordinario. La apelada se opuso porque la apelante no era
propietaria ni tenía un contrato de arrendamiento que le diera derecho a
permanecer en la propiedad.
EL TPI realizó una vista y declaró ha lugar la demanda de
desahucio sumario.3 El foro apelado determinó los hechos a
continuación. La apelada es la dueña del local objeto del desahucio.
Online Market Research, Inc., adquirió la propiedad mediante escritura
pública otorgada ante notario el 22 de octubre de 2020. La apelante
vendió la propiedad a la apelada por ciento veinte mil dólares
($120,000.00), pagaderos en plazos mensuales de seiscientos setenta y
cinco dólares ($675.00), durante quince años y sin intereses. Las partes
mantenían una relación familiar y comercial de muchos años. La
apelante vendió la propiedad y aceptó el esquema de financiamiento,
para tener ingresos para su retiro. La escritura de compraventa no
estableció el término específico en que la apelante continuaría ocupando
la propiedad. La apelada permitió a la apelante continuar operando su
salón de estilismo gratuitamente. La apelante informó a la apelada que
deseaba dejar sin efecto el contrato de compraventa, debido a las
desavenencias ocurridas a principio del 2025. La apelada solicitó a la
apelante que desalojara la propiedad, debido al deterioro de su relación.
3 Entrada núm. 23, SUMAC ante el TPI. TA2026AP00114 4
El foro apelado concluyó que la apelante ocupaba la propiedad sin
tener derecho a poseerla. Según el TPI, las partes no acordaron el
término en el que la apelante podía continuar ocupando el local para su
negocio. Sin embargo, dio por hecho que la apelante ocupaba la
propiedad, debido al consentimiento y tolerancia de la apelada. Por eso
resolvió, que la apelante no tenía derecho alguno a continuar ocupando
el local de la apelada. El 28 de enero 2026, el foro primario declaró CON
LUGAR la demanda de desahucio y ordenó a la apelante el desalojo del
inmueble.
Inconforme la apelante, presentó este recurso en el que alega que:
Erró el TPI al concluir que la parte Demandada-Apelante está ocupando una propiedad a la que no tiene derecho poseer, ya que las partes no acordaron un término específico en el que la parte Demandada–Apelante continuara ocupando el local para su negocio de estilismo y que su ocupación se debió a la tolerancia y consentimiento de la parte Demandante-Apelada.
Erró el TPI al no convertir el procedimiento sumario de desahucio a uno ordinario, mediante el cual la Demandada-Apelante pudiera descubrir la evidencia necesaria para presentar su caso y demostrar el contenido del acuerdo verbal que justificaba la posesión del local.
II
DEFERENCIA A LA APRECIACIÓN DE LA PRUEBA DEL TPI
El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha establecido la norma de
deferencia a la apreciación de la prueba de los foros de instancia, en el
procedimiento civil y el criminal. Los tribunales apelativos no
intervendremos con la apreciación de la prueba, la adjudicación de
credibilidad ni las determinaciones de hechos de los foros de instancia.
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Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL X
Apelación ONLINE MARKET RESEARCH, procedente del INC. Tribunal de Primera Instancia APELADA Sala Superior de San Juan V. TA2026AP00114 Caso Núm. MARIBEL SANTIAGO RIVERA SJ2025CV10560
APELANTE Sobre: Desahucio en Precario Panel integrado por su presidenta, la Jueza Grana Martínez, el Juez Ronda Del Toro y la Jueza Lotti Rodríguez
Grana Martínez, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de abril de 2026.
La apelante, señora Maribel Santiago Rivera, solicita que
revoquemos la sentencia de desahucio sumario que el Tribunal de
Primera Instancia dictó en su contra. La apelada, Online Market
Research, Inc. presentó su oposición al recurso. Contando con el
beneficio de los alegatos de ambas partes, así como los alegatos
suplementarios y la transcripción de la prueba enmendada, resolvemos.
I
Hechos
La parte apelada presentó una demanda de desahucio sumario
contra la apelante.1 La demanda incluyó las alegaciones siguientes.
Online Market Research, Inc. es la dueña de la propiedad descrita en la
demanda. La apelada compró la propiedad a la apelante mediante la
escritura de compraventa núm. 221, otorgada el 22 de octubre de 2020
ante el notario público Julio E Pijem Berrios. La apelante accedió a
vender y a financiar a la apelada el local comercial identificado como # 1
A del Condominio Borinquen Towers II por ciento veinte mil dólares
1 Entrada núm. 1, Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC) ante el Tribunal de Primera Instancia (TPI). TA2026AP00114 2
($120,000.00). El precio fue establecido en una opinión del tasador Luis
F Delgado Robles. La apelada toleró y permitió de buena fe que la
apelante continuara utilizando parte del local. La apelante trabajaría sola
y su ocupación iba a ser limitada y temporal. La apelada confió en que la
apelante mantendría un uso personal, sin pretensión de cesión,
arrendamiento o traspaso del derecho de posesión. No obstante, la
apelante alteró unilateralmente las condiciones para permanecer en el
local, porque introdujo personas ajenas y realizó modificaciones sin la
autorización de la apelada.
Otras alegaciones de la demanda son las siguientes. Durante el
mes de enero de 2025, la apelante decidió unilateral e infundadamente
dejar sin efecto la compraventa, para perpetuar su ocupación precaria y
obstaculizar el uso legítimo de la apelada. Aunque la apelada le hizo
varias propuestas para evitar el litigio, la apelante ignoró todos sus
esfuerzos para poner fin a la situación. La apelada le notificó por escrito
su intención de vender la propiedad, y le concedió la primera opción. Los
compradores potenciales desistieron de la compra, debido a la
interferencia torticera de la apelante. La representación legal de la
apelada le envió una comunicación formal para que (1) adquiriera la
propiedad o (2) suscribiera un contrato de arrendamiento o (3) desalojara
voluntariamente la propiedad en el término de 60 días.
La apelante negó las alegaciones en su contra y presentó una
reconvención.2 Sus alegaciones fueron las siguientes. Ambas partes
acordaron, previo a la compraventa, que la apelante mantendría la
operación de su negocio en el primer piso del local y que el señor
González establecería su oficina en el segundo piso. El acuerdo tendría
una vigencia de quince años, el mismo término que la apelada tenía para
pagar la deuda. La apelante estableció con condición esencial, la
permanencia de su negocio sin restricciones, debido a su edad y a que no
2 Entrada núm. 3, SUMAC, ante el TPI. TA2026AP00114 3
estaba en condiciones de moverse a otro lugar. Como parte del acuerdo,
la apelante no requirió a la apelada el pago de intereses, debido a sus
lazos de amistad con González. A principios del 2025, el señor González
comenzó a forzarla para que se fuera del local. No obstante, el 15 de
enero de 2025 admitió en un mensaje que existía un acuerdo en el que
consintió a que la apelante continuara operando su negocio y sin pagar
renta. La apelante solicitó en la reconvención la anulación del contrato,
debido al incumplimiento de la apelada. La corporación apelada se opuso
a la reconvención. Posteriormente, la apelante solicitó la conversión del
caso al proceso ordinario. La apelada se opuso porque la apelante no era
propietaria ni tenía un contrato de arrendamiento que le diera derecho a
permanecer en la propiedad.
EL TPI realizó una vista y declaró ha lugar la demanda de
desahucio sumario.3 El foro apelado determinó los hechos a
continuación. La apelada es la dueña del local objeto del desahucio.
Online Market Research, Inc., adquirió la propiedad mediante escritura
pública otorgada ante notario el 22 de octubre de 2020. La apelante
vendió la propiedad a la apelada por ciento veinte mil dólares
($120,000.00), pagaderos en plazos mensuales de seiscientos setenta y
cinco dólares ($675.00), durante quince años y sin intereses. Las partes
mantenían una relación familiar y comercial de muchos años. La
apelante vendió la propiedad y aceptó el esquema de financiamiento,
para tener ingresos para su retiro. La escritura de compraventa no
estableció el término específico en que la apelante continuaría ocupando
la propiedad. La apelada permitió a la apelante continuar operando su
salón de estilismo gratuitamente. La apelante informó a la apelada que
deseaba dejar sin efecto el contrato de compraventa, debido a las
desavenencias ocurridas a principio del 2025. La apelada solicitó a la
apelante que desalojara la propiedad, debido al deterioro de su relación.
3 Entrada núm. 23, SUMAC ante el TPI. TA2026AP00114 4
El foro apelado concluyó que la apelante ocupaba la propiedad sin
tener derecho a poseerla. Según el TPI, las partes no acordaron el
término en el que la apelante podía continuar ocupando el local para su
negocio. Sin embargo, dio por hecho que la apelante ocupaba la
propiedad, debido al consentimiento y tolerancia de la apelada. Por eso
resolvió, que la apelante no tenía derecho alguno a continuar ocupando
el local de la apelada. El 28 de enero 2026, el foro primario declaró CON
LUGAR la demanda de desahucio y ordenó a la apelante el desalojo del
inmueble.
Inconforme la apelante, presentó este recurso en el que alega que:
Erró el TPI al concluir que la parte Demandada-Apelante está ocupando una propiedad a la que no tiene derecho poseer, ya que las partes no acordaron un término específico en el que la parte Demandada–Apelante continuara ocupando el local para su negocio de estilismo y que su ocupación se debió a la tolerancia y consentimiento de la parte Demandante-Apelada.
Erró el TPI al no convertir el procedimiento sumario de desahucio a uno ordinario, mediante el cual la Demandada-Apelante pudiera descubrir la evidencia necesaria para presentar su caso y demostrar el contenido del acuerdo verbal que justificaba la posesión del local.
II
DEFERENCIA A LA APRECIACIÓN DE LA PRUEBA DEL TPI
El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha establecido la norma de
deferencia a la apreciación de la prueba de los foros de instancia, en el
procedimiento civil y el criminal. Los tribunales apelativos no
intervendremos con la apreciación de la prueba, la adjudicación de
credibilidad ni las determinaciones de hechos de los foros de instancia.
La norma de la deferencia únicamente cede, cuando se demuestra que el
juzgador de instancia actuó por pasión, prejuicio o parcialidad o incurrió
en un error manifiesto. La determinación sobre si el juez de instancia
incurrió en alguna de esas conductas, requiere que analicemos si
cumplió su función adjudicativa de manera imparcial. La pasión,
prejuicio o parcialidad son inclinaciones personales tan intensas que
llevan al juzgador a adoptar posiciones de preferencia o rechazo sobre las TA2026AP00114 5
partes o sus causas. El juzgador en esas circunstancias no admite
cuestionamientos sin importar la prueba presentada. Por su parte, el
error manifiesto ocurre (1) cuando el tribunal de apelaciones analiza la
totalidad de la prueba y se convence de que el foro primario cometió un
error, a pesar de existir evidencia para sostener sus conclusiones de
hechos, (2) las conclusiones del foro primario son claramente erróneas,
porque están en conflicto con el balance más racional, justiciero y
jurídico de la totalidad de la evidencia recibida, (3) la apreciación de la
prueba se distancia de la realidad fáctica y es imposible de creer y (4)
cuando el tribunal descansa exclusivamente en una parte de la prueba a
pesar de que existe otra prueba que la contradiga. Pueblo v. Negrón
Ramirez, 213 DPR 895, 912 (2024); Gómez Márquez et al. v. El Oriental,
203 DPR 783, 792-794 (2020).
Por último, los foros apelativos también podemos intervenir con la
apreciación de la prueba del foro primario, si ha incurrido en abuso de
discreción. Un juez abusa de su discreción cuando (1) ignora sin
fundamento algún hecho material importante que no podrá pasar por
alto, (2) concede demasiado peso a un hecho inmaterial y funda su
decisión principalmente en ese hecho irrelevante o (3) a pesar de
examinar todos los hechos del caso, hace un análisis liviano y la
determinación resulta irrazonable. Pueblo v. Negrón Ramirez, supra,
págs. 912-913.
EL DESAHUCIO
El desahucio es el remedio que tiene disponible el propietario de
un inmueble arrendado para recobrar judicialmente su propiedad. Su
trámite se rige por los Artículos 620-634 del Código de Enjuiciamiento
Civil, 32 LPRA secs. 2821-2838. El desahucio sumario responde al
interés del Estado en resolver de forma expedita la reclamación del
dueño del inmueble. No obstante, el alcance de las controversias que
pueden resolverse mediante el desahucio sumario es limitado, porque su TA2026AP00114 6
único propósito es que el propietario recobre la posesión. Los conflictos
de titularidad no tienen cabida en el procedimiento de desahucio
sumario. Tales conflictos existen cuando el demandado aporta prueba
suficiente tendente a demostrar que (1) tiene derecho a ocupar el
inmueble en controversia y (2) su título es tan bueno o mejor que el del
demandante. El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha reiterado que la
concurrencia o consolidación de otras acciones o defensas debe estar
limitada en la acción sumaria. Markovic v. Meldon y otro, 2025 TSPR 99,
216 DPR ____ (2025). La parte demandada puede solicitar que el
procedimiento sumario se convierta en ordinario, siempre que establezca
un caso prima facie en su defensa y presente otras defensas afirmativas
relacionadas con la acción de desahucio. La reclamación en esos casos
estará sujeta a las reglas de litigación civil ordinaria y excluida del
procedimiento sumario de y sus restringidos plazos y condiciones.
Markovic v. Meldon y otro, supra; ATPR v. SLG Volmar-Mathieu, 196 DPR
5, 10 (2016). El juzgador tiene discreción para convertir el procedimiento
en uno ordinario. No obstante, su poder discrecional, requiere que
ausculte en sus méritos las defensas y los hechos específicos aducidos
por la demandada. Turabo Limited Partnership v. Velardo Ortiz et. al, 130
DPR 226, 245-246 (1992).
III
La apelante alega que el TPI erró al (1) concluir que no tenía un
derecho posesorio y (2) no convertir el procedimiento de desahucio en
ordinario y privarla de la oportunidad de descubrir prueba para
demostrar el contenido del contrato verbal que otorgó con el apelado. Su
representación legal sostiene que el TPI autorizó el desahucio sumario
exclusivamente, porque el señor González declaró que la apelante no
tenía un derecho contractual posesorio, ya que simplemente la toleró en
la posesión. La apelante resta credibilidad a ese testimonio y alega que
su derecho posesorio emana de un acuerdo verbal en el que eximió al TA2026AP00114 7
apelado del pago de intereses, a cambio de que ella permanecería en su
negocio sin pagar rentas durante los quince años de la hipoteca.
La apelada negó que haya concedido verbalmente o por escrito a la
apelante el derecho a permanecer en la propiedad sin pagar rentas,
durante quince años. No obstante, alega que le permitió continuar en el
inmueble por mera tolerancia.
La controversia se reduce a determinar si el TPI ordenó
correctamente el desahucio sumario de la apelante o debió convertir el
proceso a uno ordinario y permitir el descubrimiento de prueba.
La representación legal de la apelante tiene razón. El TPI abusó de
su discreción. El desahucio sumario no procede porque, existe prueba
suficiente tendente a demostrar el derecho de la apelante a ocupar y
poseer el inmueble en controversia. El TPI fundamentó el desalojo
sumario exclusivamente en que el señor González declaró que la apelante
permanecía en la propiedad, debido a su benevolencia. No obstante, no
consideró las defensas afirmativas que presentó la apelante, ni su
testimonio ni otras partes del testimonio del señor González. Como
tampoco consideró la prueba documental. El foro primario debió
convertir el procedimiento de desahucio en ordinario y permitir el
descubrimiento de prueba, porque la apelante estableció un caso prima
facie en su defensa.
Las partes están de acuerdo en que no existe un acuerdo escrito
que confiera a la apelante el derecho a permanecer en el inmueble
durante quince años y sin pagar renta.4 La apelante declaró que le
condonó a la apelada el pago de intereses porque quería asegurar su
permanencia en la propiedad durante quince años. Según la apelante ese
fue el acuerdo al que llegó con la apelada.5 Fue cuestionada sobre, por
4 Entrada núm. 17, SUMAC ante el Tribunal de Apelaciones (TA), pág. 106, línea 14, transcripción del testimonio de la apelante y pág. 29, línea 2 del testimonio del señor González. 5 Entrada núm. 17, SUMAC ante el TA, pág. 91, líneas 16-18, pág. 91, líneas 18-19,
pág. 93, líneas 24-25 y pág. 96, líneas 21-24 del testimonio de la apelante. TA2026AP00114 8
qué no lo hizo constar por escrito. La apelante contestó que el señor
González era su primo y su familia y cuando le solicitó que pusieran el
acuerdo por escrito, le contestó después.6
La señora Santiago Rivera prestó una declaración jurada en la que
consta que:
(1) vendió al apelado la propiedad con la condición de que
podía seguir utilizando el primer piso donde está su salón
de belleza durante 15 años, en lo que la corporación
saldaba la deuda,
(2) vendió la propiedad mediante pagos mensuales sin
intereses,
(3) a cambio de dicho acuerdo continuaría operando su
salón de belleza en el primer piso del local, sin limitación
o restricción alguna y el apelado ocuparía el segundo
piso,
(4) a principios del 2025, el señor González comenzó a
realizar actos para forzarla a irse de la propiedad,
(5) el 15 de enero de 2025, envió un mensaje de texto al
señor González informándole que quería devolverle el
dinero que le había pagado debido a su incumplimiento
con el acuerdo verbal,
(6) el señor González admitió en un mensaje de texto que
acordaron que ella permanecería operando su negocio en
el primer piso sin pagar renta y que solo tenía que pagar
las utilidades, las cuotas de mantenimiento y el seguro.7
El señor González también reconoció la existencia de un acuerdo
oral con la apelante.8 Según su testimonio (1) tenía un acuerdo oral con
6 Entrada núm. 17, SUMAC ante el TA, pág. 100, líneas 2-14, del testimonio de la apelante. 7 Entrada núm. 12, SUMAC ante el TPI, anejo 2. 8 Entrada núm. 17, SUMAC ante el TA, pág. 55, líneas 22-23, del testimonio del
apelado. TA2026AP00114 9
la apelante que no constaba en las escrituras,9 (2) permitió a la apelante
ocupar la propiedad hasta su retiro a pesar de que no había nada
escrito10 (3) no tiene certeza sobre la fecha de retiro de la apelante.11
Por último, el expediente contiene el mensaje que el señor González
envió a la apelante.12 El señor González reconoció (1) la existencia de un
acuerdo verbal que no constaba en las escrituras, (2) que la apelante
ocupaba la parte baja de la propiedad sin pagar rentas y que (3) la
comunicación que le envió la apelante era una renuncia a ese acuerdo.
Sin lugar a duda, el TPI cometió el segundo señalamiento de error.
Los testimonios de las partes y la prueba documental evidencian la
necesidad de convertir el proceso en ordinario para que la apelante
pueda descubrir sobre el acuerdo verbal en el que fundamenta su
derecho posesorio y de permanencia en el inmueble. La apelante
cuestiona en el primer señalamiento la credibilidad del señor González.
No obstante, ese asunto no corresponde ser atendido en este momento,
puesto que el caso será ventilado mediante el proceso ordinario.
IV
Por los fundamentos antes esbozados, se revoca el desahucio
sumario, se ordena la tramitación del caso por la vía ordinaria y el
descubrimiento de prueba.
Notifíquese.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica su secretaria.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones
9 Entrada núm. 17, SUMAC ante el TA, pág. 32, líneas 22-25, del testimonio del apelado. 10 Entrada núm. 17, SUMAC ante el TA, pág. 33, líneas 6.14 del testimonio del apelado. 11 Entrada núm. 17, SUMAC ante el TA, pág. 59, líneas 1012, del testimonio del
apelado. 12 Entrada núm. 20, SUMAC ante el TPI.