Martinez Velazquez, Pedro Alberto v. Montalvo Torres, Eneida
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Opinion
ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IV
Apelación procedente del PEDRO ALBERTO MARTÍNEZ Tribunal de VELÁZQUEZ Primera Instancia, Sala Parte Apelada Superior de San KLAN202400478 Sebastián v. Civil Núm.: ENEIDA MONTALVO TORRES SS2020CV00463 Parte Apelante Sobre: Acción de Deslinde Panel integrado por su presidenta, la Jueza Cintrón Cintrón, la Jueza Rivera Marchand y el Juez Rodríguez Flores.
Rodríguez Flores, juez ponente.
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 25 de noviembre de 2024.
Comparece la parte apelante, Sra. Eneida Montalvo Torres
(Sra. Montalvo o parte apelante), y solicita que revoquemos la
Sentencia emitida el 6 de marzo de 2024, notificada el 13 de igual
mes y fecha, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de
Aguadilla (TPI). Mediante el referido dictamen, el foro primario
determinó que la servidumbre de paso constituida por las partes
mediante escritura pública fue voluntaria y válida, por lo que se rige
conforme lo dispuesto en el Código Civil de Puerto Rico.1 También,
el foro apelado ordenó a las partes a respetar los puntos de
colindancia de la servidumbre y los que delimitan el acceso al solar
perteneciente al señor Martínez Velázquez, conforme fueron
establecidos por el Perito Agrimensor.
Evaluado el recurso presentado, así como el alegato en
oposición de la parte apelada, confirmamos el dictamen apelado.
1 Hacemos referencia al Código Civil de Puerto Rico de 1930, por los hechos haber
ocurrido en la vigencia de este.
Número Identificador SEN2024________________ KLAN202400478 2
I.
El 29 de octubre de 2020, el Sr. Pedro Alberto Martínez
Velázquez (Sr. Martínez o parte apelada) presentó una demanda2
sobre deslinde en contra de la Sra. Montalvo. En síntesis, alegó que
las partes estuvieron casadas entre sí y que el matrimonio quedó
disuelto mediante sentencia de divorcio.3 Añadió que, el 6 de
septiembre de 2019, las partes otorgaron la Escritura Número 55 de
Liquidación de Bienes Gananciales (Escritura 55) ante el Notario
Ramón Edwin Colón Pratts en la que las partes establecieron la
adjudicación de tres (3) fincas que les pertenecían en común
proindiviso.
Las siguientes fincas se adjudicaron a favor de la
Sra. Montalvo:
PROPIEDAD UNO
RÚSTICA: Sita en el barrio Pozas del término municipal de San Sebastián, Puerto Rico denominado en el plano de inscripción SOLAR UNO con una cabida superficial de DOS MIL SETECIENTOS OCHENTA punto DIECINUEVE (2,780.19) metros cuadrados. En lindes por el NORTE, con remanente; por el SUR, con ramal de la carretera cuatrocientos noventa y siete; al ESTE, con acceso a remanente (según plano) y por el OESTE, con remanente. Contiene casa.
Inscrita en el Registro de la Propiedad, finca número 20569, Sección de San Sebastián.
Catastro número: 127-056-529-12-000.
PROPIEDAD DOS
RÚSTICA: Solar marcado con el número DOS en el plano de inscripción aprobado radicado en el barrio Pozas de San Sebastián, Puerto Rico, con una cabida superficial de MIL OCHOCIENTOS VEINTISÉIS (1,826) metros cuadrados; en lindes por el NORTE, con remanente de la finca principal; al SUR, con Cristino Pitre; al ESTE, con José Rivera y al OESTE, con camino de acceso al remanente.
Inscrita en el Registro de la Propiedad, finca número 21598, Sección de San Sebastián.
2 Véase, Apéndice II del recurso, págs. 18-29. Junto con la demanda, el Sr. Martínez acompañó, entre otros, los siguientes documentos: Certificación Registral de Propiedad 1; Certificación Registral Propiedad 2; Certificación Registral (Solar A) en la que consta la servidumbre de paso aquí en controversia; Plano de Segregación realizado por el Agrimensor Jorge D. González y Plano de Situación realizado por el Agrimensor José I. Viruet Ramos. (Véase Entrada Núm. 1 del Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC). 3 Sentencia del 26 de febrero de 2008, civil número A DI2008-0075. KLAN202400478 3
Catastro número 128-057-529-13-000.
El siguiente solar le fue adjudicado al Sr. Martínez:
PROPIEDAD TRES
RÚSTICA: SOLAR A radica en el barrio Pozas del municipio de San Sebastián, Puerto Rico, destinado como solar A según plano aprobado por ARPE y realizado por el Ingeniero Jorge D. González, con una cabida superficial de DIEZ MIL TRESCIENTOS DIECISIETE PUNTO VEINTISIETE (10,317.27) metros cuadrados; equivalentes a DOS PUNTO SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA (2,650) cuerdas de terreno; en lindes por el NORTE, con remanente y Pedro Martínez; al SUR, con Pedro Martínez y carretera ramal cuatrocientos noventa y siete; al ESTE, con la urbanización Brisas de Sonador, Pedro Martínez y Cristino Pitre y al OESTE, con remanente y Pedro Martínez.
Inscrita en el Registro de la Propiedad, Finca número 25254, Sección de San Sebastián.
Catastro número 128-056-529-11-000.
El Sr. Martínez expuso que en el Solar A ubica el negocio de
siembra y venta de plantas ornamentales que le fue adjudicado en
virtud de la Escritura 55 y que el mismo tiene un predio de terreno
de diez (10) metros de ancho que le brinda acceso a la carretera
municipal ramal 497. Añadió que, como parte de los acuerdos sobre
las fincas, las partes pactaron que el Sr. Martínez daría acceso a las
fincas adjudicadas a la Sra. Montalvo mediante una servidumbre de
paso a perpetuidad que discurriría a través del predio de terreno de
diez (10) metros. Añadió que la referida servidumbre se constituyó
en la Escritura 55 donde se acordó lo siguiente:
“la referida servidumbre se ejecutará en cuanto al predio sirviente sobre y a través de una franja de terreno, la cual se describe así:
---Faja de terreno localizada en el Barrio Sonador de San Sebastián, Puerto Rico con un área superficial de QUINIENTOS OCHENTA Y SIETE punto SEIS SEIS UNO CINCO metros cuadrados que forma parte de la finca PROPIEDAD TRES (SOLAR A) antes descrito la cual discurre de sur a norte dentro del predio sirviente. En lindes por el norte con el predio sirviente del cual forma parte; por el sur con carretera municipal; por el este con PROPIEDAD DOS antes descrita propiedad de Eneida Montalvo Torres y por el oeste con PROPIEDAD UNO (SOLAR UNO) propiedad de ENEIDA MONTALVO TORRES. El KLAN202400478 4
ancho de la servidumbre por el lado sur del solar A que representa la parte norte de la servidumbre, es de cinco punto cuarenta y seis metros y por el lado norte de la carretera municipal, que representa el lado sur de la servidumbre, es de nueve punto cero tres metros y fue denominada en el plano original de Segregación del predio sirviente, como acceso.” (Bastardillas nuestras).
El Sr. Martínez explicó que, para dejar establecida la
servidumbre de paso, la Sra. Montalvo contrató al agrimensor José
Viruet Ramos (Agrimensor Viruet), quien preparó un plano en el que
se establecieron los puntos de la servidumbre.4 El Sr. Martínez
afirmó que estuvo de acuerdo con el plano realizado. También indicó
que, el 24 de julio de 2019 las partes aprobaron el plano y que
firmaron el mismo como signo de aceptación y acuerdo. El
Sr. Martínez manifestó que las partes acordaron que el plano
serviría como documento en caso de que surgiera alguna
controversia en cuanto a la servidumbre de paso, siempre que este
se ajustara a los puntos originales que demarcaron la finca sirviente
y las dos fincas dominantes. Además, que las partes acordaron que
no podían realizarse actos de naturaleza alguna que pudieran
ocasionar roturas o desperfectos a la infraestructura de
servidumbre, o que pudieran impedir su libre y completo uso y
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ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IV
Apelación procedente del PEDRO ALBERTO MARTÍNEZ Tribunal de VELÁZQUEZ Primera Instancia, Sala Parte Apelada Superior de San KLAN202400478 Sebastián v. Civil Núm.: ENEIDA MONTALVO TORRES SS2020CV00463 Parte Apelante Sobre: Acción de Deslinde Panel integrado por su presidenta, la Jueza Cintrón Cintrón, la Jueza Rivera Marchand y el Juez Rodríguez Flores.
Rodríguez Flores, juez ponente.
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 25 de noviembre de 2024.
Comparece la parte apelante, Sra. Eneida Montalvo Torres
(Sra. Montalvo o parte apelante), y solicita que revoquemos la
Sentencia emitida el 6 de marzo de 2024, notificada el 13 de igual
mes y fecha, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de
Aguadilla (TPI). Mediante el referido dictamen, el foro primario
determinó que la servidumbre de paso constituida por las partes
mediante escritura pública fue voluntaria y válida, por lo que se rige
conforme lo dispuesto en el Código Civil de Puerto Rico.1 También,
el foro apelado ordenó a las partes a respetar los puntos de
colindancia de la servidumbre y los que delimitan el acceso al solar
perteneciente al señor Martínez Velázquez, conforme fueron
establecidos por el Perito Agrimensor.
Evaluado el recurso presentado, así como el alegato en
oposición de la parte apelada, confirmamos el dictamen apelado.
1 Hacemos referencia al Código Civil de Puerto Rico de 1930, por los hechos haber
ocurrido en la vigencia de este.
Número Identificador SEN2024________________ KLAN202400478 2
I.
El 29 de octubre de 2020, el Sr. Pedro Alberto Martínez
Velázquez (Sr. Martínez o parte apelada) presentó una demanda2
sobre deslinde en contra de la Sra. Montalvo. En síntesis, alegó que
las partes estuvieron casadas entre sí y que el matrimonio quedó
disuelto mediante sentencia de divorcio.3 Añadió que, el 6 de
septiembre de 2019, las partes otorgaron la Escritura Número 55 de
Liquidación de Bienes Gananciales (Escritura 55) ante el Notario
Ramón Edwin Colón Pratts en la que las partes establecieron la
adjudicación de tres (3) fincas que les pertenecían en común
proindiviso.
Las siguientes fincas se adjudicaron a favor de la
Sra. Montalvo:
PROPIEDAD UNO
RÚSTICA: Sita en el barrio Pozas del término municipal de San Sebastián, Puerto Rico denominado en el plano de inscripción SOLAR UNO con una cabida superficial de DOS MIL SETECIENTOS OCHENTA punto DIECINUEVE (2,780.19) metros cuadrados. En lindes por el NORTE, con remanente; por el SUR, con ramal de la carretera cuatrocientos noventa y siete; al ESTE, con acceso a remanente (según plano) y por el OESTE, con remanente. Contiene casa.
Inscrita en el Registro de la Propiedad, finca número 20569, Sección de San Sebastián.
Catastro número: 127-056-529-12-000.
PROPIEDAD DOS
RÚSTICA: Solar marcado con el número DOS en el plano de inscripción aprobado radicado en el barrio Pozas de San Sebastián, Puerto Rico, con una cabida superficial de MIL OCHOCIENTOS VEINTISÉIS (1,826) metros cuadrados; en lindes por el NORTE, con remanente de la finca principal; al SUR, con Cristino Pitre; al ESTE, con José Rivera y al OESTE, con camino de acceso al remanente.
Inscrita en el Registro de la Propiedad, finca número 21598, Sección de San Sebastián.
2 Véase, Apéndice II del recurso, págs. 18-29. Junto con la demanda, el Sr. Martínez acompañó, entre otros, los siguientes documentos: Certificación Registral de Propiedad 1; Certificación Registral Propiedad 2; Certificación Registral (Solar A) en la que consta la servidumbre de paso aquí en controversia; Plano de Segregación realizado por el Agrimensor Jorge D. González y Plano de Situación realizado por el Agrimensor José I. Viruet Ramos. (Véase Entrada Núm. 1 del Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC). 3 Sentencia del 26 de febrero de 2008, civil número A DI2008-0075. KLAN202400478 3
Catastro número 128-057-529-13-000.
El siguiente solar le fue adjudicado al Sr. Martínez:
PROPIEDAD TRES
RÚSTICA: SOLAR A radica en el barrio Pozas del municipio de San Sebastián, Puerto Rico, destinado como solar A según plano aprobado por ARPE y realizado por el Ingeniero Jorge D. González, con una cabida superficial de DIEZ MIL TRESCIENTOS DIECISIETE PUNTO VEINTISIETE (10,317.27) metros cuadrados; equivalentes a DOS PUNTO SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA (2,650) cuerdas de terreno; en lindes por el NORTE, con remanente y Pedro Martínez; al SUR, con Pedro Martínez y carretera ramal cuatrocientos noventa y siete; al ESTE, con la urbanización Brisas de Sonador, Pedro Martínez y Cristino Pitre y al OESTE, con remanente y Pedro Martínez.
Inscrita en el Registro de la Propiedad, Finca número 25254, Sección de San Sebastián.
Catastro número 128-056-529-11-000.
El Sr. Martínez expuso que en el Solar A ubica el negocio de
siembra y venta de plantas ornamentales que le fue adjudicado en
virtud de la Escritura 55 y que el mismo tiene un predio de terreno
de diez (10) metros de ancho que le brinda acceso a la carretera
municipal ramal 497. Añadió que, como parte de los acuerdos sobre
las fincas, las partes pactaron que el Sr. Martínez daría acceso a las
fincas adjudicadas a la Sra. Montalvo mediante una servidumbre de
paso a perpetuidad que discurriría a través del predio de terreno de
diez (10) metros. Añadió que la referida servidumbre se constituyó
en la Escritura 55 donde se acordó lo siguiente:
“la referida servidumbre se ejecutará en cuanto al predio sirviente sobre y a través de una franja de terreno, la cual se describe así:
---Faja de terreno localizada en el Barrio Sonador de San Sebastián, Puerto Rico con un área superficial de QUINIENTOS OCHENTA Y SIETE punto SEIS SEIS UNO CINCO metros cuadrados que forma parte de la finca PROPIEDAD TRES (SOLAR A) antes descrito la cual discurre de sur a norte dentro del predio sirviente. En lindes por el norte con el predio sirviente del cual forma parte; por el sur con carretera municipal; por el este con PROPIEDAD DOS antes descrita propiedad de Eneida Montalvo Torres y por el oeste con PROPIEDAD UNO (SOLAR UNO) propiedad de ENEIDA MONTALVO TORRES. El KLAN202400478 4
ancho de la servidumbre por el lado sur del solar A que representa la parte norte de la servidumbre, es de cinco punto cuarenta y seis metros y por el lado norte de la carretera municipal, que representa el lado sur de la servidumbre, es de nueve punto cero tres metros y fue denominada en el plano original de Segregación del predio sirviente, como acceso.” (Bastardillas nuestras).
El Sr. Martínez explicó que, para dejar establecida la
servidumbre de paso, la Sra. Montalvo contrató al agrimensor José
Viruet Ramos (Agrimensor Viruet), quien preparó un plano en el que
se establecieron los puntos de la servidumbre.4 El Sr. Martínez
afirmó que estuvo de acuerdo con el plano realizado. También indicó
que, el 24 de julio de 2019 las partes aprobaron el plano y que
firmaron el mismo como signo de aceptación y acuerdo. El
Sr. Martínez manifestó que las partes acordaron que el plano
serviría como documento en caso de que surgiera alguna
controversia en cuanto a la servidumbre de paso, siempre que este
se ajustara a los puntos originales que demarcaron la finca sirviente
y las dos fincas dominantes. Además, que las partes acordaron que
no podían realizarse actos de naturaleza alguna que pudieran
ocasionar roturas o desperfectos a la infraestructura de
servidumbre, o que pudieran impedir su libre y completo uso y
disfrute, tal y como está descrita en el plano ni que se eliminarían o
variarían estructuras y construcciones existentes, si alguna.
El Sr. Martínez alegó que surgieron desacuerdos entre las
partes en torno a la utilización de la servidumbre de paso. En
síntesis, alegó que la Sra. Montalvo ha impedido el libre uso y
disfrute de la propiedad al Sr. Martínez, que ha puesto obstáculos
al libre uso y tránsito de la servidumbre, que ha anunciado realizar
una obra en el terreno del Sr. Martínez y que ésta se ha excedido en
el uso de la servidumbre de paso según acordada. Por ello, solicitó
4 Véase, Anejo 7 de la Demanda, Entrada Núm. 1 en SUMAC. KLAN202400478 5
al foro primario que declarase con lugar la demanda y ordenara a la
Sra. Montalvo eliminar los obstáculos colocados, que ordenara la
delimitación de la propiedad del Sr. Martínez y se le impusiera a la
Sra. Montalvo el pago de costas, gastos y honorarios de abogado.
La Sra. Montalvo presentó Contestación Enmendada a
Demanda.5 En lo aquí pertinente, alegó que el Sr. Martínez pretende,
para su beneficio, utilizar los puntos de colindancia del camino de
entrada y no los puntos que se establecieron en el plano aprobado
por las partes, lo cual afectaría la cabida de las propiedades de la
Sra. Montalvo. Arguyó que la Escritura 55 establece los puntos, el
largo y ancho y que esta alteró el camino (acceso) anterior, que parte
de ese terreno pasó a ser de su propiedad y que el Sr. Martínez
pretende continuar utilizándolo para su beneficio contrario a lo
acordado en la Escritura 55.
Por otra parte, la Sra. Montalvo presentó Reconvención por
Sentencia Declaratoria.6 En esta, la Sra. Montalvo alegó que las
partes no han establecido la servidumbre de paso conforme al plano
realizado por el Agrimensor Viruet. Añadió que el Sr. Martínez
estacionaba los camiones de su negocio en la servidumbre de paso
lo que le impide el libre acceso a su propiedad. Que los ruidos
provocados por la carga de mercancía a los camiones le han
impedido descanso y le han limitado el acceso a la propiedad. Añadió
que el Sr. Martínez tenía un tanque instalado en la servidumbre el
cual, en conjunto con los camiones, limitaban la entrada de la
Sra. Montalvo al Solar 2. Por ello, solicitó al TPI que declarase que
existe una servidumbre válida, que se designara un agrimensor
pagado por las partes para que prepare un informe en el que se
establezcan los puntos, el largo y ancho de la servidumbre conforme
la Escritura 55. Solicitó, además, que dicha servidumbre se
5 Íd., págs. 36-41. 6 Apéndice del recurso, págs. 30-33. KLAN202400478 6
mantenga libre y que no pueda ser utilizada como área de
estacionamiento por ninguna de las partes y como área de negocio
para cargar o descargar mercancía o para guardar o almacenar
camiones o ningún tipo de vehículo o animal.
El Sr. Martínez contestó la reconvención. En resumen, negó
que la servidumbre no se hubiera establecido, pero aceptó que esta
no se había marcado en el terreno. También negó que los camiones
estacionados limitaran la entrada de la Sra. Montalvo al Solar 2.
También negó que los alegados ruidos generados por la carga de
mercancía le impidieran el libre acceso a la Sra. Montalvo. Añadió
que el tanque que se encuentra en la servidumbre lleva varios años
instalado y que en la Escritura 55 se acordó que las partes no
eliminarían o variarían estructuras y construcciones existentes–
asunto que la propia Sra. Montalvo destacó en su reconvención.
Como defensas afirmativas, el Sr. Martínez adujo que, conforme el
establece el código civil, le corresponde a la Sra. Montalvo asumir
los gastos para establecer y/o conservar la servidumbre. Por último,
el Sr. Martínez arguyó que el remedio solicitado por la Sra. Montalvo
para que se ordene que la servidumbre no pueda utilizarse como
área de estacionamiento es improcedente en derecho, pues el
estacionamiento de los camiones no menoscaba el uso de la
servidumbre a los predios dominantes.
Luego de varios trámites procesales, el 30 de noviembre
de 2021, el TPI emitió Resolución y Orden7 en la que designó al
Agrimensor Carlos Medina (en adelante Perito Agrimensor) como
perito del tribunal para que evaluara los planos, la demanda y la
contestación a demanda con el fin de determinar y marcar la
servidumbre conforme lo establecido entre las partes, “así como
7 Véase, Entrada Núm. 33 del Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC). KLAN202400478 7
también el acceso al Solar A”. El TPI precisó que el informe rendido
por el Perito Agrimensor sería vinculante entre las partes.8
El 13 de mayo de 2022, el Perito Agrimensor rindió el
correspondiente informe.9 En lo aquí pertinente, este observó que el
plano del Agrimensor Viruet ilustraba un (1) solo acceso diseñado
en virtud del acuerdo entre las partes “con un ancho que varía de
9.02 metros en la parte sur y finalizando en el norte con 5.46
metros.” Detalló que en dicho plano “se omitió o no se tomó en
cuenta la porción de terreno que existe y se localiza entre el Solar 1
y el acceso establecido.”10
A la luz de los documentos analizados, el Perito Agrimensor
detalló las siguientes observaciones:
1. De los documentos oficiales de la Administración de Reglamentos y Permisos (Resoluciones y Planos Aprobados) se desprende que por omisión el Solar 2 no cuenta con un acceso aprobado por dicha agencia.
2. El camino existente se encuentran (sic) dentro de la faja de diez (10) metros de ancho propiedad del (Solar A).
3. En el plano de[l] agrimensor José E. Viruet (“Exhibit 1) no muestra en la parte norte del acceso la planta eléctrica y muro que ubican dentro de la misma.
4. La parte sur y entrada del acceso establecida por el agrimensor José I. Viruet (“Exhibit 1”) no incluyó como parte del acceso el área ocupada por la verja y parte de una estructura existente.
5. La colindancia este del (Solar 2 y A) y la colindancia del Solar 2 están establecidas y compartidas con terrenos privados. Las dem[á]s colindancias se establecieron en
8 En la resolución y orden, el TPI consignó que, una vez rendido el informe pericial,
las partes tendrían diez (10) días para presentar sus objeciones y que, de no haber objeción, el tribunal ordenaría se marque la servidumbre y acceso al Solar A. 9 Véase, Apéndice del recurso, págs. 73-91. Para rendir su informe el Perito Agrimensor consideró los siguientes documentos: (1) Plano de Situación preparado por el Agrimensor José I. Viruet del 24 de julio de 2019; (2) Plano de segregación de los Solares 1 y 2 preparado por el Agrimensor Jorge D. González (Agrimensor González) de abril 1995; (3) Plano de Segregación del (Solar A) preparado por el Agrimensor Jorge D. González mayo 2003; (4) Escritura Núm. 55 de Liquidación de bienes Gananciales preparada por el Notario Ramón Edwin Colón Pratts; (5) Demanda sobre acción civil del 26 de octubre de 2020; (6) Resoluciones de Aprobación de Lotificación de la Administración de Reglamentos y Permisos (A.R.P.E.) y Planos Aprobados y (7) Plano de situación de servidumbre preparado por el Agrimensor Carlos R. Medina con fecha de 3 de mayo de 2022. 10 Resulta menester señalar que, en el Plano de Situación realizado por el Perito
Agrimensor, este consignó en sus notas lo siguiente: 6. El plano muestra la servidumbre de paso establecida por acuerdo y la porción de terreno no utilizada o no incluida por esta servidumbre en una faja de terreno de diez (10) metros de ancho parte del (Solar A). Véase página 71, Apéndice del recurso. KLAN202400478 8
terrenos que eran parte de la finca principal o remanente de la cual se segregan estos solares.
En vista de dichas observaciones, el Perito Agrimensor
concluyó que el plano del Agrimensor Viruet no consideraba
adecuadamente los planos de segregación aprobados por las
agencias correspondientes e inscritos en el Registro de la Propiedad.
Consignó que el acuerdo de las partes no contó con la evaluación ni
aprobación de las agencias gubernamentales concernidas para su
posterior inscripción en el Registro11, lo cual podría afectar áreas y
configuraciones de los solares aprobados e inscritos en los planos
de segregación. Por ello, recomendó que se evaluaran nuevamente.
El Perito Agrimensor añadió que el plano tampoco consideró
la configuración geométrica de los Solares 1 y 2, ni el diseño del
acceso conforme aprobado en los planos de segregación. Además,
destacó que el acceso establecido en el plano establece un ancho
variado y menor de diez (10) metros. También destacó que, antes
que se constituyera la servidumbre, el Solar 2 no contaba con un
“aparente acceso legal” y que, de las resoluciones y planos
aprobados, no se desprende información que indique algún acceso
a dicho solar, por lo que entendió que este se encontraba enclavado.
No obstante, coincidió con el Agrimensor Viruet en que el acceso
acordado entre las partes invade una porción de terreno en la
esquina sureste del Solar 1 y que el acceso colinda totalmente al
este con el Solar 2. Por ello, el Perito Agrimensor recomendó que se
eliminara la servidumbre de paso acordada por una nueva que
comprenda los diez (10) metros de ancho, para que así los planos
aprobados y las inscripciones en el Registro se mantuvieran
inalterados y conforme con los planos de segregación del Agrimensor
González.
11 Véase Certificación Registral del 20 de octubre de 2020, Apéndice del recurso,
págs. 26-27 en la que surge la descripción de la finca y la servidumbre acordada por las partes. KLAN202400478 9
Ambas partes presentaron sus objeciones al informe. En
resumen, el Sr. Martínez expuso que el Perito Agrimensor emitió una
recomendación que no era conforme con las labores encomendadas
por el TPI. También solicitó que se marcara sobre el terreno la
servidumbre de paso, así como el acceso de su propiedad y se
eliminara del informe la recomendación emitida por el Perito
Agrimensor. 12
Por su parte, la Sra. Montalvo objetó un punto de colindancia
que el Perito Agrimensor marcó en el área noroeste del Solar 1, el
cual entiende no es el correcto. Arguyó que el punto correcto está
identificado por un poste de madera cortado que establece la
colindancia entre un predio colindante y el Solar 1. Destacó que
dicho poste fue el punto de colindancia que el Agrimensor Viruet
utilizó para realizar el plano y establecer la servidumbre acordada
por las partes. Además, reconoció que la fijación de dicho punto tuvo
el efecto que en el lado norte la servidumbre sería menor de diez (10)
metros, efecto que ambas partes estuvieron de acuerdo e
impartieron su aprobación al firmar el plano y la Escritura 55.
Enfatizó que ella sería la única parte afectada en cuanto a la
disminución de la cabida, pero que estaba conforme y por ello firmó
el plano y las escrituras.13 El TPI señaló vista para la discusión del
informe pericial.
Celebrada la vista, el TPI, luego de escuchar a las partes,
señaló una vista de inspección ocular, la cual se llevó a cabo el 21 de
noviembre de 2022. A esta, comparecieron las partes y sus
abogados. Conforme surge del acta de la inspección14, la
controversia entre las partes trataba sobre un (1) solo punto
12 Véase, Moción Informativa, Posición en Cuanto a la Recomendación del Perito y
Solicitud de Orden para Marcar sobre el Terreno (Entrada núm. 53 SUMAC.) 13 Véase, Moción en Cumplimiento de Orden, Entrada Núm. 55 del Sistema
Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC). 14 Véase, Entrada Núm. 61 del Sistema Unificado de Manejo y Administración de
Casos (SUMAC). KLAN202400478 10
relacionado a la servidumbre. Luego de escuchar a las partes, el TPI
les concedió un término para informar si lograban llegar a un
acuerdo.
Luego de numerosos y extensos trámites innecesarios
pormenorizar, el 10 de enero de 2024, el Sr. Martínez presentó una
moción informativa.15 En esta, informó que el 19 de diciembre
de 2023, las partes y el Perito Agrimensor acudieron a las fincas en
controversia y se marcaron los puntos correspondientes al acceso
de diez (10) metros. Indicó que las partes quedaron complacidos con
la delimitación del acceso del Solar A y que quedaba pendiente la
demarcación de la servidumbre de paso, la cual se llevaría a cabo
en o antes del 15 de enero de 2024. Por su parte, el 22 de enero
de 2024, la Sra. Montalvo presentó también una moción informativa
en la que expresó que el 19 de diciembre de 2023, las partes junto
con sus abogados y el Perito Agrimensor, acudieron al área en
controversia y que luego de marcados los puntos, las partes
aceptaron los puntos según marcados por el Perito Agrimensor.
Añadió que el 22 de enero de 2024, el Perito Agrimensor fue al
terreno y mediante GPS marcó las líneas por donde discurriría la
servidumbre. Por ello arguyó que solo restaba que el perito
certificara al TPI que marcó la servidumbre conforme ordenado y
solicitó que una vez sometido el plano, el TPI dispusiera del caso
conforme el acuerdo de que el informe sería vinculante entre las
partes.
Por otro lado, el 24 de enero de 2024, el Sr. Martínez presentó
Moción en Reacción a Moción Informativa sobre Demarcación de la
Servidumbre de Paso y Solicitud para que se Dicte Sentencia.16
Expuso que el 22 de enero de 2024, el Perito Agrimensor acudió a
15 Véase, Moción Informativa, Solicitud para que se Deje sin efecto Sanciones y Solicitud de Sentencia Parcial, entrada núm. 82 de SUMAC. 16 Entrada núm. 87 de SUMAC. KLAN202400478 11
las fincas objeto del pleito y marcó los puntos de la servidumbre que
discurre sobre el acceso al Solar A. Añadió que un empleado suyo y
la Sra. Montalvo estuvieron presentes en el lugar. Por ello, solicitó
al tribunal que dictara sentencia.
El 26 de febrero de 2024, la Sra. Montalvo presentó Moción en
Cumplimiento de Orden17. En lo aquí pertinente, argumentó que,
según expuesto por el Perito Agrimensor, “existe un camino y que
sobre este hay una servidumbre de paso (aparenta (sic) más
pequeña que el acceso y por eso puso los puntos adicionales).” Dicho
de otro modo, que el camino (acceso) según los puntos marcados es
más grande que la servidumbre. Arguyó que el TPI no ordenó que
se identificara el acceso al Solar A, sino establecer los puntos de la
servidumbre. No obstante, reiteró estar de acuerdo con los puntos
que marcó el Perito Agrimensor por donde discurre la servidumbre
de paso por ser similares a los establecidos por el Agrimensor Viruet
en el plano que aprobaron las partes.
El 6 de marzo 2024 y notificada el 13 de marzo de 2024, el TPI
emitió la sentencia apelada. En esta, formuló las siguientes
determinaciones de hechos:
1. Las partes del epígrafe estuvieron casadas, se divorciaron el 26 de febrero de 2008, mediante sentencia en el caso civil número ADI 2008-0075 (sic), dicha sentencia es final firme e inapelable.
2. Durante la vigencia del matrimonio adquirieron bienes inmuebles, los cuales decidieron dividir y el 6 de septiembre de 2019 otorgaron la escritura Número 55 ante el notario Lcdo. Ramón Edwin Colon Pratts sobre liquidación de bienes gananciales.
3. En dicha escritura Núm. 55 se le adjudicó a la demandada las siguientes propiedades:
a. Solar uno, sita en el barrio Pozas del término municipal de San Sebastián, Puerto Rico denominado en el plano de inscripción SOLAR UNO con cabida superficial de 2,789.19 metros cuadrados. Descrito en el inciso 6 de la demanda y en la escritura 55, págs. 1-2. b. Rústica solar marcado con el número Dos en el plano de inscripción aprobado radicado en el barrio Pozas
17 Entrada Núm. 95 de SUMAC. KLAN202400478 12
de San Sebastián con una cabida superficial 1,826 metros cuadrados. Descrito en el inciso 6 de la demanda y en la escritura 55, pág. 2.
4. En dicha escritura Núm. 55 se le adjudicó al demandante la siguiente propiedad:
a. Solar A: solar radicado en el barrio Pozas del municipio de San Sebastián, Puerto Rico destinado como solar A según el plano aprobado por ARPE y realizado por el ingeniero Jorge D. González con una cabida superficial de 10, 317.26 metros cuadrados. Descrito en el inciso 6 de la demanda y en la escritura 55, pág. 3.
5. Ese mismo día el demandante, mediante la escritura Número 55, que se hace referencia en el inciso 5 de la deman[da], constituyó servidumbre de paso sobre la finca descrita como propiedad tres en la demanda la cual le pertenece al demandante y a favor de las fincas descritas en la demanda como propiedad uno y propiedad dos, propiedades pertenecientes a la demandada, haciendo constar que la referida servidumbre se ejecutará en cuanto al predio sirviente sobre y a través de una franja de terreno la cual, se describe así:
“Faja de terreno localizada en el barrio Sonador de San Sebastián Puerto Rico con un área superficial de quinientos ochenta y siete punto seis seis uno cinco metros cuadrados que forma parte de la finca propiedad Tres (Solar A) antes descrito la cual discurre de sur a norte dentro del predio sirviente. En lindes por el norte con el predio sirviente del cual forma parte; por el sur con carretera municipal; por el este con propiedad dos antes descrita propiedad de Eneida Montalvo Torres y por el oeste con propiedad uno (solar uno) propiedad de Eneida Montalvo Torres El ancho de la servidumbre por el lado sur del solar A que representa la parte norte de la servidumbre, es de cinco punto cuarenta y seis metros y por el lado norte de la carretera municipal, que representa el lado sur de la servidumbre, es de nueve punto tres metros y fue denominada en el plano original de segregación del predio sirviente, como acceso.”
6. En la escritura Número 55, clausula 8 (c), las partes manifiestan que examinaron el plano que describe en detalle la servidumbre de paso siendo su localización, curso, ancho y largo según surge de éste, el cual fue firmado el 29 de julio de 2019 por el agrimensor José I. Viruet Ramos. Los comparecientes declaran que han suscrito el plano y que será éste el que servirá de documento en caso de que exista alguna controversia en cuanto a la servidumbre siempre que se ajuste a los puntos originales que demarcaron la finca sirviente y las dos dominantes.
7. En la escritura Número 55 clausula 8 (d), acordaron las partes que no podrán realizar actos de naturaleza alguna que puedan ocasionar roturas o desperfectos a la infraestructura de la servidumbre, o que pueda impedir su libre y completo uso y disfrute, tal y como está descrita en el plano antes referido ni que se eliminarán o variarán estructuras y construcciones existentes, si alguna. KLAN202400478 13
8. Desde que se otorgó la escritura, las partes no han establecido sobre el terreno la servidumbre de paso conforme el plano realizado por el agrimensor Viruet Ramos a petición de las partes y aceptado por éstos en la escritura Número 55, otorgada por el notario Ramón Edwin Colon Pratts y firmado por ambos.
9. En el caso de autos, no hay controversia que existe una servidumbre de paso creada mediante escritura pública y que hay un plano que establece los puntos, el largo y el ancho, ambas partes lo manifiestan en sus respectivos escritos.
10. El 30 de noviembre de 2021, emitimos Resolución y Orden donde se designó al agrimensor Carlos Medina como perito del tribunal para que realizara el siguiente trabajo pericial: Evalué los planos, la demanda y la contestación a la demanda para que determine y marque la servidumbre conforme lo establecido entre las partes, así como también el acceso al solar “A”.
11. Una vez realizado dicho informe, el cual sería vinculante entre las partes, el Tribunal dictará sentencia.
12. El perito agrimensor Carlos Medina fue a la finca y en presencia de las partes, marcó la servidumbre de paso para los solares 1, 2 y el acceso al solar “A”.
13. Que todas las partes estuvieron de acuerdo. (Énfasis nuestro)
En virtud de las anteriores determinaciones, el TPI concluyó
que la constitución de la servidumbre de paso era válida y dispuso
que los puntos establecidos por el Perito Agrimensor deberán
respetados por ambas partes, tanto los que determinan la
servidumbre como los que determinan el acceso al Solar A del
Sr. Martínez. Además, el foro a quo resolvió que la servidumbre
constituida en la Escritura 55 se regirá por lo dispuesto en el Código
Civil de Puerto Rico– esto es, que se entienden concedidos todos los
derechos necesarios para su uso y que el titular sirviente asume
todas las obligaciones inherentes a su relación con la finca gravada
y que la servidumbre deberá ejercerse del modo más adecuado a fin
de obtener la utilidad para el titular dominante y, a su vez, del modo
menos incómodo y lesivo para el titular sirviente. KLAN202400478 14
El 22 de marzo de 2024, la Sra. Montalvo presentó Moción en
Reconsideración de Sentencia.18 En resumen, solicitó se
reconsiderara la sentencia a los efectos de ordenar que la
servidumbre prevaleciera tal como fue establecida en el plano del
Agrimensor Viruet y el Agrimensor Medina, que se descarte el acceso
al Solar A nombrado por el Agrimensor Medina, por éste no constar
en el plano original del Agrimensor Viruet y que se ordene que la
servidumbre no sea utilizada en ningún momento como área de
estacionamiento para los camiones del negocio del Sr. Martínez y
sus clientes. El 15 de abril y notificada en igual fecha, el TPI denegó
la solicitud de reconsideración de la Sra. Montalvo.
Inconforme, la Sra. Montalvo acude ante nos y le imputa al
foro primario la comisión de los siguientes señalamientos de error:
1. Erró el TPI al ignorar y descartar el claro acuerdo entre las partes plasmado en el párrafo noveno de la Escritura 55, sobre “Liquidación de Bienes Gananciales” otorgada ante el notario Ramón Edwin Colón Pratts el 6 de septiembre de 2019 establece que “Los comparecientes declaran que han suscrito el plano y que será este el que servirá de documento en caso de que exista alguna controversia en cuanto a la servidumbre siempre que est[a] se ajuste a los puntos originales que demarcaron la finca sirviente y las dos dominantes”. (Apéndice V, pág. 31).
2. Erró el TPI al considerar un asunto no justiciable ya que el demandante mediante esta acción legal impugnó una decisión suya, tomada libre y voluntariamente de establecer la servidumbre según descrita en la Escritura 55.
3. Erró el TPI al considerar y tratar dos planos con contenidos diferentes como si se tratase del que fue acordado por las partes emitiendo una sentencia contradictoria.
4. Erró el TPI al añadir a la servidumbre con una porción de franja de terreno no incluido en ésta, de la que se ha adueñado el demandante porque facilita la entrada a los camiones, y tratarlo como si hubiese sido parte de ella.
5. Erró el TPI al recibir y validar el Plano presentado por el Agrimensor Carlos Medina que reduce la cabida de la propiedad de la demandada al ampliar y desviar la servidumbre de paso según establecido por el Agrimensor José I. Viruet, y que las partes habían acordado que no se alteraría.
18 Entrada 110 de SUMAC. KLAN202400478 15
6. Erró el TPI al no resolver que la servidumbre de paso no puede ser dedicada al uso no autorizado de estacionamiento para los camiones que pertenecen al negocio del demandante apelado, sus empleados, clientes y personas que lo visitan. El demandante apelado no mueve los camiones bloqueando el paso por largos periodos de tiempo o de hacerlo regresa al mismo lugar dónde estaban estacionados en la servidumbre.
El Sr. Martínez presentó su Oposición al Recurso de Apelación.
En resumen, sostiene que la sentencia apelada no es contradictoria,
y que el foro apelado no descartó ni ignoró el acuerdo de las partes,
pues lo que se solicitó y ordenó fue “que se estableciera sobre el
terreno donde físicamente discurre […] dicha servidumbre.” Asevera
que no impugnó el acuerdo suscrito en la Escritura 55, sino que
solicitó que la servidumbre fuera marcada sobre el terreno y que,
también se marcara el terreno de su propiedad por el cual discurre
la servidumbre. El Sr. Martínez argumenta que la Sra. Montalvo no
concibe que la servidumbre de paso, que discurre sobre el predio de
terreno de diez (10) metros pertenecientes a él, es más estrecha que
el acceso. Sostiene que el dueño del predio dominante (la
Sra. Montalvo) no es el dueño de la franja de terreno marcada como
servidumbre, sino que tiene el derecho de paso y que el terreno
donde esta discurre sigue siendo propiedad del titular del predio
sirviente (el Sr. Martínez). Arguye que nunca ha bloqueado el acceso
a la Sra. Montalvo y que esta, según expuesto en su recurso, solo
cuenta con un vehículo pequeño para su uso personal, por lo cual
la servidumbre, según pactada por las partes y así marcada, provee
un ancho suficiente para que esta pueda pasar. Por último, señaló
que el TPI emitió su decisión basándose en el informe pericial
presentado por el Perito Agrimensor, el cual es vinculante, por lo
que no existe razón o fundamento para que el dictamen apelado sea
modificado o revocado.
Con el beneficio de la comparecencia de las partes, estamos
en posición de resolver. KLAN202400478 16
II.
A.
Según es sabido, las determinaciones de hechos y de
credibilidad del tribunal sentenciador deben ser merecedoras de
gran deferencia por parte de los foros apelativos, puesto que, el
juzgador de instancia es quien –de ordinario– se encuentra en mejor
posición para aquilatar la prueba testifical. Arguello v. Arguello,
155 DPR 62 (2001); Pueblo v. Bonilla Romero, 120 DPR 92, 111
(1987); Hernández Maldonado v. Taco Maker, 181 DPR 281
(2011); Autoridad de Acueductos y Alcantarillados de Puerto Rico,
177 DPR 345, 356 (2009). Bajo este supuesto, los foros de primera
instancia tienen la oportunidad de oír, ver y apreciar el
comportamiento de los testigos. Santiago Ortiz v. Real Legacy et
al., 206 DPR 194, 219, (2021).
Nuestro Máximo Foro ha reiterado que, los tribunales
apelativos “no debemos intervenir con las determinaciones de los
juzgadores de primera instancia, salvo que medie pasión, prejuicio,
parcialidad o error manifiesto”. Serrano Muñoz v. Auxilio
Mutuo, 171 DPR 717, 741 (2007); Pueblo v. Pérez Núñez,
supra; Santiago Ortiz v. Real Legacy et al., supra,
pág. 219; Rodríguez et al. v. Hospital et al., 186 DPR 889, 908-909
(2012); Dávila Nieves v. Meléndez Marín, 187 DPR 750 (2013); Rivera
Figueroa v. Autoridad de Acueductos y Alcantarillados de Puerto Rico,
supra, pág. 356.
Por ello, ante la ausencia de error manifiesto, prejuicio,
parcialidad o pasión, no se favorece la intervención de los tribunales
apelativos para revisar la apreciación de la prueba, la adjudicación
de credibilidad o las determinaciones de hecho formuladas por el
Tribunal de Primera Instancia. Santiago Ortiz v. Real Legacy et
al., supra, pág. 219. (Negritas nuestras). Ahora bien, cuando las KLAN202400478 17
conclusiones de hechos se fundamentan en prueba documental o
pericial, es norma establecida que el tribunal sentenciador se
encuentra en igual posición que el tribunal sentenciador para
evaluarla. Así, el Tribunal Apelativo tendrá la facultad para adoptar
su propio criterio en la apreciación y evaluación de la prueba
pericial, y hasta para descartarla, aunque resulte técnicamente
correcta. Todo, con el fin de proveer el justo valor probatorio. Íd.
B.
Como es sabido, los tribunales solo podremos resolver
aquellos casos que sean justiciables. Hernández Montañez v. Pares
Alicea, 2022 TSPR 14 (2022); Bhatia Gautier v. Gobernador, 199 DPR
59, 68 (2017); Asoc. Fotoperiodistas v. Rivera Schatz, 180 DPR 920
(2011). La doctrina de la justiciabilidad de las causas gobierna el
ejercicio de la función revisora de los tribunales, fijando la
jurisdicción de estos. Dicha doctrina nace del principio elemental de
que los tribunales existen únicamente para resolver controversias
genuinas surgidas entre partes opuestas, que tienen un interés real
en obtener un remedio judicial que haya de afectar sus relaciones
jurídicas. Esto es, para el ejercicio válido del poder judicial se
requiere la existencia de un caso o controversia real. Smyth, Puig v.
Oriental Bank, 170 DPR 73, 75 (2007); Hernández Montañez v. Pares
Alicea, supra; Bhatia Gautier v. Gobernador, supra, pág. 68. Según
ha resuelto nuestro más Alto Foro, una controversia abstracta,
ausente un perjuicio o amenaza real y vigente a los derechos de la
parte que los reclama, no presenta el caso y controversia que la
Constitución exige para que los tribunales puedan
intervenir. Muns. Aguada y Aguadilla v. JCA, 190 DPR 122, 132
(2014); Lozada Sánchez et al v. JCA, supra, págs. 916-917; Moreno
v. Pres. U.P.R. II, 178 DPR 969, 973 (2010). Según lo dispuesto por
nuestro Máximo Foro, una controversia no es justiciable
cuando: (1) se procura resolver una cuestión política; (2) una de las KLAN202400478 18
partes carece de legitimación activa; (3) hechos posteriores al
comienzo del pleito han tornado la controversia en académica; (4) las
partes están tratando de obtener una opinión consultiva; o (5) se
intenta promover un pleito que no está maduro. (Énfasis
nuestro) Super Asphalt v. AFI y otros, 206 DPR 803 (2021); Bhatia
Gautier v. Gobernador, supra, págs. 68-69.
C.
De conformidad con el derogado Código Civil de 1930,
aplicable a los hechos del presente caso, toda obligación consiste en
dar, hacer o no hacer alguna cosa. Art. 1041 del Código Civil.19 Las
obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasicontratos, y de
los actos y omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género
de culpa o negligencia.20 Las obligaciones que nacen de los contratos
tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse
al tenor de los mismos.21
Un contrato existe desde que una o varias personas
consienten en obligarse respecto de otra u otras, a dar alguna cosa,
o prestar algún servicio.22 Los requisitos para la validez de un
contrato son: (1) consentimiento de los contratantes; (2) objeto cierto
que sea materia del contrato; y (3) causa de la obligación que se
establezca.23
En los contratos, las partes pueden establecer los pactos,
cláusulas y condiciones que consideren convenientes siempre que
éstas no sean contrarias a la ley, la moral y al orden público.24 Si
un contrato es contrario a la ley o a la moral, o lesiona un interés
general del ordenamiento jurídico, carece de causa.25
19 31 LPRA ant. sec. 2991. 20 Art. 1042 del Código Civil, 31 LPRA ant. sec. 2992. 21 Art. 1044 del Código Civil, 31 LPRA ant. sec. 2994. 22 Art. 1206 del Código Civil, 31 LPRA ant. sec. 3371. 23 Art. 1213 del Código Civil, 31 LPRA ant. sec. 3391; Véase, además: Quest Diagnostic v. Mun. San Juan, 175 DPR 994 (2009); García Reyes v. Cruz Auto Corp., 173 DPR 870 (2008); Bosques v. Echevarría, 162 DPR 830 (2004). 24 Art. 1207 del Código Civil, 31 LPRA ant. 3372. 25 Véase, Art. 1227 del Código Civil, 31 LPRA ant. 3432. KLAN202400478 19
Por otro lado, “[s]i los términos de un contrato son claros y no
dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al
sentido literal de sus cláusulas”. Artículo 1233 del Código Civil de
1930, supra, sec. 3471; Rodríguez García v. UCA, supra,
pág. 944; Pepsi-Cola v. Mun. Cidra, 186 DPR 713, 752 (2012). Del
mismo modo, “[s]i las palabras parecieren contrarias a la intención
evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas”.
Artículo 1233 del Código Civil de 1930, supra; Rodríguez García v.
UCA, supra, pág. 944; VDE Corporation v. F & R Contractors,
180 DPR 21, 34-35 (2010). Además, para juzgar la intención de los
contratantes, se deberán tomar en consideración los actos y las
circunstancias previos a la otorgación del contrato que puedan
indicar la voluntad de los contratantes. Artículo 1234 del Código
Civil de 1930, supra, sec. 3472 (derogado); Pepsi-Cola v. Mun.
Cidra, supra, pág. 752.
Por otra parte, el principio de la autonomía de la voluntad está
entrelazado con el principio de la buena fe contractual. La buena fe
obliga más allá de lo expresamente pactado; es decir, comprende
todas las consecuencias que por la naturaleza del contrato sean
conforme a la buena fe, al uso y a la ley.26
D.
La servidumbre se define como un gravamen impuesto sobre
un inmueble (predio sirviente) en beneficio de otro perteneciente a
un dueño distinto (predio dominante). Artículo 465 del Código Civil,
31 LPRA sec. 1631; Ciudad Real v. Municipio de Vega Baja, 161 DPR
160 (2004); Soc. de Gananciales v. Mun. de Aguada, 144 DPR 114
(1997). Al amparo del Artículo 500 del Código Civil, 31 LPRA
sec. 1731, “[e]l propietario de una finca o heredad enclavada entre
otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir
26 Art. 1210 del Código Civil, 31 LPRA ant. 3375. KLAN202400478 20
paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente
indemnización.” El Artículo 501 dispone que la servidumbre de paso
“debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente, y en
cuanto fuere conciliable con esta regla por donde sea menor la
distancia del predio dominante al camino público. 31 LPRA § 1732.
Además, y, en lo aquí pertinente, el Artículo 502 establece que el
ancho de la servidumbre de paso “será la que baste a las
necesidades del predio dominante.” 31 LPRA § 1733.
La doctrina define el derecho de servidumbre como uno
subjetivo, de carácter real y perpetuo, capaz de conceder la facultad
de obtener determinado goce o utilidad proveniente de un fundo, a
favor de otro ajeno. J.R. Vélez Torres, Curso de Derecho Civil; Los
bienes; Los derechos reales, San Juan, Universidad Interamericana
de Puerto Rico, Facultad de Derecho, 2005, T. II, Cap. XIV, pág. 355.
El mismo constituye una limitación al derecho de propiedad, toda
vez que su ejercicio restringe las libertades del titular de la finca
gravada en cuanto al disfrute que, de otro modo, ostentaría sobre
su inmueble. J.R. Vélez Torres, op. cit., pág. 359. Estas
servidumbres pueden ser continuas o discontinuas, así como
aparentes o no aparentes. Artículo 468 del Código Civil, 31 LPRA
sec. 1634. De otra parte, en cuanto su naturaleza, las servidumbres
pueden ser legales o voluntarias. Artículo 472 del Código Civil,
31 LPRA sec. 1638.
Asimismo, el Código Civil impone ciertas restricciones a los
dueños de los predios dominantes y sirvientes, en cuanto al uso de
las servidumbres en general y en lo que respecta a este caso, a las
servidumbres de paso. Al detallar las obligaciones del dueño del
predio dominante, el Código nos dice que:
El dueño del predio dominante podrá hacer a su costo en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa. Deberá elegir para ello el tiempo y KLAN202400478 21
la forma convenientes, a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueño del predio sirviente.
Art. 479, 31 LPRA sec. 1671. (Énfasis nuestro.)
Añade el Profesor Vélez Torres que, dentro de las obligaciones
reputadas al dueño del predio dominante, este deberá:
(1) abstenerse de usar la servidumbre para beneficio de predios ajenos: (2) abstenerse de practicar variación alguna que pueda constituir un exceso en el uso de la servidumbre; (3) utilizar la servidumbre sólo en lo necesario para el destino y uso conveniente del predio dominante, con el menor daño del predio sirviente; (4) ejecutar y costear, en su caso, las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, sin hacerla más gravosa.
José R. Vélez Torres, Op. cit., pág. 372.
El Tribunal Supremo ha destacado que, por medio de una
servidumbre de paso, la titularidad sobre el derecho adquirido por
el dueño del predio dominante se estima sobre la servidumbre, no
así sobre el derecho al paso a través de ella. Así lo expreso el alto
foro en López Amaral v. Márquez, 102 DPR 239 (1974), al citar a
Casals Colldecarrera:
Criterio similar al nuestro expresa Casals Colldecarrera en el Derecho Real de Servidumbre, ed. 1941, donde a la pág. 109, expresa:
‘El propietario del predio dominante no adquiere por la indemnización la propiedad del paso, sino solamente el derecho de servidumbre, que no implica expropiación, sino limitación de la propiedad. En virtud de esto, el dueño del predio sirviente puede seguir utilizando éste como mejor le convenga, a condición siempre de no obstaculizar el paso, y en caso de que impidiera el ejercicio de la servidumbre, tiene el [predio] dominante acción para pedir la libertad de su vía. ¿Quiere decir esto, sigue Manresa, que la existencia de servidumbre de paso a través de una finca es obstáculo para que el dueño de ésta pueda cercar o cerar [sic] convenientemente su fundo? Evidentemente que no, puesto que cerrar un fundo es un acto de libre dominio, y el dueño del predio sirviente puede hacerlo libremente, dejando a salvo la servidumbre mediante puertas o cierres que no impidan el ejercicio de la misma.’27
27 López Amaral v. Márquez, supra, 244–245 (1974). (Énfasis Nuestro). KLAN202400478 22
Al citar a Federico Puig Peña, el Tribunal Supremo puntualizó
lo siguiente:
‘Abstenerse de menoscabar en modo alguno el uso de la servidumbre constituida. La principal obligación que tiene el dueño del predio sirviente es abstenerse de menoscabar en modo alguno el uso de la servidumbre constituida (art. 545). Esta obligación es puramente pasiva, y, por consiguiente, consiste en mantener una conducta de omisión, no haciendo lo que la servidumbre tiene por fin impedir (como en la non edificandi, non altius tollendi, etc.) o permitiendo, sin poner ninguna traba, al propietario del predio dominante realizar actos constitutivos de la servidumbre, como sucede, por ejemplo, en materia de servidumbre de pasto, de saca de aguas, etc. La expresión menoscabo que emplea el Código significa, no sólo realizar la acción decididamente contraria —como, por ejemplo, oponerse resueltamente al uso de una servidumbre positiva— sino también dificultar el ejercicio, como sería, por ejemplo, si se cultivara la faja de terreno de una servidumbre de paso o si se plantaran árboles que dificultaran la circulación del ganado, en una servidumbre de paso.’
Id., 102 DPR, en la pág. 243-244.28
No obstante, el dueño del predio sirviente puede preterir la
norma antes indicada en algunas circunstancias delimitadas por el
propio artículo 481. En ese sentido,
[S]i por razón del lugar asignado primitivamente, o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, llegare ésta a ser muy incómoda al dueño del predio sirviente o le privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes, podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre.
31 LPRA sec. 1673.
Por tratarse de una servidumbre discontinua, la servidumbre
de paso no es susceptible de adquirirse mediante prescripción, sólo
en virtud de título, siendo la única excepción la servidumbre de
signo aparente. Soc. de Gananciales v. Secr. de Justicia, 137 DPR
70, 78 (1994). Se trata de una servidumbre discontinua porque su
uso se revela en intervalos de longevidad esporádica y su
28Se cita con aprobación a Federico Puig Peña, II Compendio de Derecho Civil Español, Derechos Reales 540 (3a., ed. Madrid, 1976). KLAN202400478 23
aprovechamiento necesariamente requiere de actos del hombre. Soc.
de Gananciales v. Mun. de Aguada, supra. A ello se suma que, al
amparo del Artículo 481 del Código Civil:
[e]l dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida. Sin embargo, si por razón del lugar asignado primitivamente, o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, llegare ésta a ser muy incómoda al dueño del predio sirviente o le privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes, podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre. 31 LPRA sec. 1673.
Nótese, además, que el propietario del predio dominante solo
tiene un derecho de paso, no de propiedad sobre la servidumbre, lo
que solamente representa una limitación al derecho de propiedad
del dueño del predio sirviente. Por ello, el dueño del predio sirviente
puede seguir utilizando éste como mejor le convenga, con la
condición de no obstaculizar el paso. López Amaral v. Márquez,
supra.
III.
Por estar estrechamente relacionados, discutiremos
conjuntamente el primer y segundo señalamiento de error. En
síntesis, la Sra. Montalvo alega que el TPI incidió al ignorar y
descartar el acuerdo pactado por las partes en la Escritura 55 de
que el plano del Agrimensor Viruet serviría como documento en caso
de que surgiera controversia sobre la servidumbre. Añade que la
sentencia derrotó dicho acuerdo y la intención expresa de que este
no podía ser alterado por ninguna de las partes. Argumenta que aun
cuando la sentencia reconoce la validez del acuerdo consignado en
la Escritura 55, interfiere con lo establecido en ella, pues entiende
que la servidumbre de paso y el acceso al Solar A debe ser el mismo
y no que, por donde discurre la servidumbre, exista un acceso
distinto o con medidas diferentes que incidan uno sobre el otro KLAN202400478 24
dentro de la propiedad del Sr. Martínez. Como segundo
señalamiento de error, esta argumenta que el foro primario incidió
al atender una controversia no justiciable pues, al presentar su
demanda, el Sr. Martínez buscaba impugnar su propia decisión que
tomó libre y voluntariamente al momento de acordarse la
servidumbre.
Por su parte, el Sr. Martínez argumenta que no impugnó el
acuerdo con la Sra. Montalvo sobre la servidumbre de paso y que
esta sigue siendo la establecida en la Escritura 55. Sostiene que el
foro primario no ignoró ni descartó el acuerdo suscrito en la
Escritura 55, pues en la demanda instada lo que se solicitó– y el TPI
eventualmente ordenó–fue que se marcara sobre el terreno dónde
físicamente discurre la servidumbre acordada, así como el camino
(acceso) del Solar A. Sostiene que el TPI dispuso conforme al plano
preparado por el Perito Agrimensor, luego de este rendir el
correspondiente informe, por lo que la sentencia apelada no es
contradictoria. El Sr. Martínez tiene razón.
En la Escritura 55, las partes manifestaron que examinaron
el plano que describe la servidumbre y que su localización, curso,
ancho y largo son conforme indicados en este. En virtud de ello,
acordaron que el plano serviría como “documento en caso de que
exista alguna controversia en cuanto a la servidumbre siempre que
se ajuste a los puntos originales que demarcaron la finca sirviente y
las dos dominantes”. Al respecto, resulta importante destacar que,
conforme surge del plano de segregación de los solares, el Solar A
cuenta con un camino que le brinda acceso a la carretera municipal.
Así pues, conforme lo acordado por las partes en la Escritura 55, el
plano del Agrimensor Viruet serviría como documento siempre que
se ajustara a los puntos originales de la finca sirviente y las
dominantes. Ante el hecho de que en efecto surgió controversia en
torno al uso de la servidumbre, el Sr. Martínez instó la demanda en KLAN202400478 25
la que solicitó se demarcaran tanto los puntos por los que discurre
la servidumbre, así como los que corresponden al acceso del Solar
A. Mientras, en su alegación responsiva, la Sra. Montalvo alegó que
la servidumbre no se estableció conforme al plano del Agrimensor
Viruet. Ciertamente el foro primario no incidió al atender el pleito
instado, pues en efecto surgieron controversias en torno a la
servidumbre acordada por las partes. Tan es así, que aun luego del
informe pericial rendido, el TPI hizo llevó a cabo una inspección
ocular del área en controversia, por lo que tuvo la oportunidad de
evaluar lo alegado por ambas partes. En virtud de lo anterior, el foro
primario tuvo ante sí una controversia justiciable, por lo que no se
cometió el segundo señalamiento de error.
Ahora bien, en su reconvención, fue la Sra. Montalvo quien
solicitó al foro primario la designación de un agrimensor para que
rindiera un informe que fuera vinculante para las partes y que en
virtud de este se dictara sentencia, y se establecieran los puntos
conforme al plano del Agrimensor Viruet y la Escritura 55. De una
lectura de la Escritura 55, así como la demanda, contestación a
demanda y reconvención colegimos que la contención de la
Sra. Montalvo no es per se en torno a la demarcación de la
servidumbre de paso, sino que se haya demarcado también los
puntos de colindancia que conforman el camino (acceso) del Solar A
del Sr. Martínez. A su entender, la demarcación de la servidumbre
según establecida en la escritura 55 y el plano del Agrimensor Viruet
es lo que comprende a su vez -como un todo- el acceso del Solar A
del Sr. Martínez. No le asiste la razón.
De la propia Escritura 55, cláusula 9, surge que las partes
pactaron que la servidumbre se ejecutaría cuanto al predio sirviente
sobre y a través de una franja de terreno que forma parte del Solar
A. En la descripción de la franja de terreno se establece que el ancho
de la servidumbre por el lado sur del Solar A es de 5.46 metros y por KLAN202400478 26
el lado norte es de 9.03 metros. Conforme surge de las alegaciones
de la demanda, así como del informe del Perito Agrimensor, la franja
de terreno del Solar A por donde discurre la servidumbre es de diez
metros de ancho y así fue aprobado en el plano de segregación.
Ciertamente la constitución de la servidumbre pactada no tuvo el
efecto de alterar el acceso del Sr. Martínez, ni reducir su ancho. Tal
como establece el Art. 502 del Código Civil, la anchura de la
servidumbre de paso será la que baste a las necesidades del predio
dominante. Conforme expuesto por el Sr. Martínez en su alegato,
este no ha bloqueado el acceso a la servidumbre ni ha impedido su
uso, pues la servidumbre establecida tiene un ancho de 9.02 metros,
es decir, de 30.40 pies de ancho y termina con un ancho de 5.46
metros, esto es, 18.37 pies de ancho, lo cual es suficiente para que
la Sra. Montalvo pueda pasar por la servidumbre en su vehículo
personal. Así pues, concluimos que la demarcación de la
servidumbre, así como la demarcación del acceso al Solar A no
impide que la Sra. Montalvo pueda hacer libre uso de la servidumbre
acordada pues el ancho de esta basta para sus necesidades según
acordaron las partes en la Escritura 55 y el plano del Agrimensor
Viruet. Recalcamos que, conforme resuelto por nuestro Tribunal
Supremo en López Amaral v. Márquez, supra, la Sra. Montalvo, como
propietaria del predio dominante solamente tiene un derecho de
paso, no de propiedad sobre la servidumbre. Este derecho de paso
es una limitación y no un impedimento al derecho de propiedad que
el Sr. Martínez ostenta sobre el predio sirviente, por lo que este
puede seguir utilizándolo como mejor le convenga, siempre y cuando
no impida el paso. El mero hecho de que el Sr. Martínez estacione
temporeramente los camiones de su negocio para la carga y
descarga de mercancía, no significa que esté actuando en
menoscabo de la servidumbre, siempre que al así hacerlo no KLAN202400478 27
obstruya el espacio de la servidumbre y la Sra. Montalvo pueda
pasar sin inconvenientes a los solares de su propiedad.
En su tercer señalamiento de error, la Sra. Montalvo alega que
el foro primario incidió al considerar dos planos con contenido
diferente como si se tratase del acordado por las partes. En esencia,
arguye que la servidumbre de paso y el acceso contemplado en el
plano “no son sinónimos”, pues el acceso tiene el efecto de agrandar
y extender la servidumbre de paso más allá de los puntos legalmente
establecidos y que son correctos. Argumenta que el Perito
Agrimensor añadió puntos adicionales lo cual crea una
incongruencia e irregularidades en las medidas originales. Añadió
que el Perito Agrimensor se abrogó la autoridad de establecer puntos
adicionales y reubicar otros, lo cual no formó parte de las
encomiendas ordenadas por el TPI. No tiene razón.
De la Resolución y Orden emitida el 30 de noviembre de 2021,
surge que el foro a quo designó al Agrimensor Carlos Medina como
perito del Tribunal, determinó que el informe rendido por este sería
vinculante entre las partes y que estas podrían presentar sus
objeciones al informe. Conforme surge de la resolución, el TPI le
asignó al Perito Agrimensor las siguientes encomiendas:
1. Evaluará los planos, la demanda radicada por la parte demandante y la Contestación a la demanda y marcar la servidumbre conforme lo establecido entre las partes, así como también el acceso al Solar “A”.
2. […]
3. […]
4. […]
5. De no haber objeción el Tribunal ordenará que se marque la servidumbre y el acceso al Solar “A”. (Negritas suprimidas. Bastardillas nuestras).
Una vez el Perito Agrimensor aceptó la encomienda del
Tribunal, este examinó los documentos necesarios para emitir su
informe y recomendaciones. Entre los documentos examinados el
foro primario le encomendó evaluar los planos. Se acordó además KLAN202400478 28
que el informe sería vinculante para las partes. Conforme surge de
la cláusula C de la Escritura 55, las partes acordaron que el plano
del Agrimensor Viruet serviría como documento en caso de
controversia siempre que se ajust[ara] a los puntos originales que
demarcaron la finca sirviente y las dos dominantes. En vista de lo
anterior, resulta inescapable que, ante la controversia sobre la
servidumbre, era necesario acudir tanto al plano de situación del
Agrimensor Viruet (donde se constituyó la servidumbre) como a los
planos de segregación preparados por el Agrimensor González
(donde constan los puntos originales de la finca sirviente y las
dominantes) para el Perito Agrimensor poder rendir un informe
conforme las encomiendas asignadas por el foro de instancia. El
hecho de que se demarcaran los puntos de la servidumbre y también
los puntos del acceso del Solar A no constituye en sí una
incongruencia que provoque que la sentencia del TPI sea
contradictoria. No se cometió el tercer error.
Pasamos a discutir el cuarto y quinto señalamiento de error
en conjunto. En esencia, la Sra. Montalvo sostiene que las
colindancias según el acceso en el plano del Agrimensor Medina
están establecidas incorrectamente. Que el acceso fue creado por el
Agrimensor Medina y no está contemplado en el plano del
Agrimensor Viruet. No tiene razón. El acceso al Solar A no fue creado
por el Agrimensor Medina, este surge del plano de segregación del
Agrimensor González. El hecho de que el plano del Agrimensor
Viruet solo muestre la servidumbre no hace inexistente el acceso y
el Sr. Martínez desde la presentación de la demanda solicitó al foro
primario se marcara la servidumbre y se marcara el acceso del Solar
A. No se cometió el error señalado.
En cuanto al quinto señalamiento de error, la Sra. Montalvo
aduce que al TPI validar el plano del Agrimensor Medina se redujo
la cabida de su propiedad pues se amplió y desvió la servidumbre KLAN202400478 29
según establecida por el Agrimensor Viruet, a pesar de que las
partes acordaron que esta no se alteraría. No tiene razón.
El Perito Agrimensor concluyó su trabajo y preparó un plano
donde demarcó la servidumbre usando como guía el plano
preparado por el Agrimensor Viruet. El Perito Agrimensor demarcó
por dónde discurre la servidumbre, así como el acceso y las partes
estuvieron presentes. Aun más, la Sra. Montalvo expresó mediante
moción estar de acuerdo con los puntos marcados de la
servidumbre, por ser similares a los identificados por el Agrimensor
Viruet. Conforme expuesto por la propia apelante en sus escritos
informativos, esta estuvo presente tanto cuando se marcaron los
puntos del acceso como cuando se marcaron los puntos de la
En su último señalamiento de error, la Sra. Montalvo alega
que el foro apelado incidió al no resolver que la servidumbre de paso
no puede ser utilizada como estacionamiento. Esta arguye que no
es medular si el estacionamiento de camiones del Sr. Martínez en la
servidumbre de paso le afecta o no a la apelante; sino que la
servidumbre constituida es de paso por lo que esta no fue creada
para utilizarse como estacionamiento por parte del Sr. Martínez. No
le asiste la razón.
El hecho de que el Sr. Martínez se estableciera una
servidumbre de paso sobre el predio del Solar A, el cual es, a su vez,
el acceso del Sr. Martínez a la carretera municipal 497, en forma
alguna significa que este renunció o no tiene derecho de propiedad
sobre el predio gravado. Conforme el Código Civil, y según resuelto
en la sentencia apelada, la servidumbre debe ejercerse del modo más
adecuado a fin de obtener utilidad para el titular dominante
(Sra. Montalvo) y, a su vez, del modo menos incómodo y lesivo para
el titular sirviente (Sr. Martínez). Conforme expusimos
anteriormente, el hecho de que el Sr. Martínez estacione los KLAN202400478 30
camiones en la servidumbre demarcada no constituye por sí un
menoscabo de esta, siempre y cuando al estacionarlos no obstruya
el paso e interfiera con la utilidad de la servidumbre y la Sra.
Montalvo pueda hacer uso de esta.
IV.
Por los fundamentos antes expuestos, se confirma la
sentencia apelada.
Notifíquese.
Lo acuerda y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones
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