ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL III
YOLANDA MARÍN Revisión Judicial procedente Peticionaria Departamento de Asuntos del Consumidor, V. KLRA202500318 Oficina Regional de San Juan
CONSEJO DE TITULARES Querella Núm.: COND. GREEN VILLAGE C-SAN-2025- 0020640 Recurridos Sobre:
Condominios
Panel integrado por su presidente, el Juez Candelaria Rosa, el Juez Salgado Schwarz y el Juez Monge Gómez.
Salgado Schwarz, Carlos G., Juez Ponente
SENTENCIA En San Juan, Puerto Rico a 6 de agosto de 2025.
Comparece ante nos la señora Yolanda Marín
Santiago (“Sra. Marín” o “Recurrente”) y nos solicita
que revoquemos la Resolución emitida el 8 de abril de
2025 por el Departamento de Asuntos del Consumidor
(“DACO” o “Agencia”).
Por los fundamentos que exponemos a continuación,
se confirma la determinación recurrida.
-I-
A continuación, exponemos los hechos pertinentes
a la controversia de epígrafe.
El 28 de marzo de 2024, la Asociación de
Condómines Green Village (“Junta” o “Recurrida”) le
envió una carta a la Sra. Marín con el propósito de
informarle sobre el balance que adeudaba, el cual
ascendía a $1,376.60. A fin de atender la situación,
la Recurrida mostró su interés en sostener una reunión
Número Identificador:
SEN2025_____________ KLRA202500318 2
con la Sra. Marín a fin de auscultar alternativas para
atender la situación. En la carta, la Junta le
solicita que provea tres (3) fechas viables para
celebrar la reunión.
Ante el silencio de la Recurrente, el 29 de mayo
de 2024, la Junta le cursó una misiva indicándole que
tenía un balance ascendente a $1,578.60. Además, la
Junta le indicó que le enviaron dos comunicaciones
previamente para informarle sobre la deuda.
Finalmente, le indicaron que, de no recibir el pago
total de la deuda, el 13 de junio de 2024 le cortarían
los servicios básicos de agua y energía eléctrica en
su unidad de vivienda.1 Llegado el 13 de junio de 2024
sin haber recibido el pago de la deuda, la Junta
procedió al corte del servicio eléctrico2. Ese mismo
día, el hijo de la Recurrente, el Sr. Santos hizo la
reconexión del servicio de manera ilegal.3 Al día
siguiente, la Recurrente presentó una carta ante la
Junta en la que incluyó dos giros que sumaban la
cantidad de $552. Según surge de la misiva, su
intención era aportar a la deuda.4 Así las cosas, el 20
de junio de 2024 la Junta presentó una segunda carta
dirigida a la Recurrente indicando que la deuda había
ascendido a $4,753.80 como consecuencia de la
reconexión ilegal. Además, se hizo constar la
devolución de los dos giros, debido a que no contenían
el total de la deuda.5 Posteriormente, el Sr. Santos
remitió una carta a la Junta expresando que ni él ni
1 Véase recurso de revisión administrativa, Apéndice 20. 2 Íd., Apéndice 17. 3 Íd., a la pág. 3. 4 Íd., Apéndice 18. 5 Íd., Apéndice 17. KLRA202500318 3
su madre contaban con la cantidad total para saldar la
deuda.6
El 8 de agosto de 2024, la Recurrida emitió un
estado de cuenta reflejando la nueva suma adeudada de
$6,853.20.7 Meses después, el 22 de enero de 2025, la
Junta envió otra carta informando que la deuda
alcanzaba la cantidad de $7,877.20 y que, de no
recibir el pago total de la deuda en o antes de las
12:00pm del 6 de febrero de 2025, procederían a cortar
los servicios de agua y energía eléctrica.8 Así, el 4
de febrero de 2025, la representación legal de la
Recurrente le cursó una misiva a la Junta solicitando
una reunión entre las partes e informando que la
Recurrente podía abonar la cantidad de $2,056.00.9 Al
día siguiente, 5 de febrero de 2025, la Recurrente
presentó una Querella Urgente10 ante DACO. En síntesis,
la Sra. Marín alegó que la penalidad impuesta resulta
excesiva y desproporcionada. También alegó que “la
reconexión del servicio se efectuó en un contexto de
emergencia y de buena fe”.11 Finalmente, solicitó que
la Agencia ordenara “la paralización inmediata del
corte de servicio de luz de la querellante”.12
El 6 de febrero de 2025, la Junta procedió con el
corte del servicio eléctrico. Como consecuencia de lo
anterior, en esa misma fecha, la Recurrente envió una
6 Íd., Apéndice 19. La misiva, fechada el 2 de junio de 2024, hace referencia a la cantidad de $4,753.80, sin embargo, la deuda ascendió de $1,578.60 a $4,753.80 posterior a la reconexión ilegal del 13 de junio. La Recurrente advino en conocimiento del aumento de la deuda el 20 de junio de 2024. Por lo tanto, consideramos que existe un error en la fecha de la carta que cursó el Sr. Santos. 7 Íd., Apéndice 15. 8 Íd., Apéndice 14, pág. 70. 9 Íd. Apéndice 13, págs. 67-68. 10 Íd., Apéndice 12, págs. 62-64. 11 Íd., Apéndice 12, pág. 63. 12 Íd. KLRA202500318 4
Moción Urgente en Solicitud de Orden13. En esa ocasión,
alegó ser una persona de sesenta y dos (62) años con
padecimientos de salud, por lo que solicitaba
urgentemente la reconexión del servicio eléctrico. Así
las cosas, el 7 de febrero de 2025, DACO emitió una
Notificación y Orden14 declarando No Ha Lugar la moción
y señaló que “[l]a solicitud de reconexión no cumple
con el criterio médico establecido en el Artículo 59
de la Ley de Condominios, sobre utilización de algún
equipo para sostener la vida”.15
El 11 de febrero de 2025, la Recurrente radicó
ante DACO una Moción Urgente en Solicitud de
Señalamiento de Vista Administrativa16. El 11 de marzo
de 2025, la Agencia emitió una Orden de Señalamiento
de Vista Administrativa Mediante Videoconferencia17 a
llevarse a cabo el 10 de abril de 2025.
Posteriormente, el 4 de abril de 2025, la Agencia
presentó una moción asumiendo representación legal y
en solicitud de desestimación sumaria al amparo de la
Regla 1118 del Reglamento de procedimiento
adjudicativo.19 El 7 de abril de 2025, la Recurrente se
opuso a la solicitud de desestimación sumaria.20 Al día
siguiente, DACO emitió una Resolución21 desestimando la
Querella y ordenando a la Recurrente al pago de
13 Íd., Apéndice 10, págs. 50-52. 14 Íd., Apéndice 9, pág. 48. 15 Íd. 16 Íd., Apéndice 7, págs. 44-45. 17 Íd., Apéndice 6, págs. 40-42. 18 La Regla lee como sigue: “El Departamento ordenará el cumplimiento de lo que proceda conforme a Derecho sin la celebración de vista administrativa, cuando luego de las partes haber hecho sus planteamientos y de haber evaluado la evidencia, no surja una controversia real de hechos. En tal caso, si una de las partes solicita reconsideración, se citará a vista en reconsideración siempre que se establezca la existencia de una controversia real sobre hechos pertinentes. 19 Íd. Apéndice 5, págs. 25-29. 20 Íd., Apéndice 3, págs. 16-18 21 Íd., Apéndice 2, págs. 7-14. KLRA202500318 5
$1,500.00 por concepto de honorarios de abogados, por
temeridad.
Inconforme con la determinación de la Agencia, el
17 de abril de 2025, la Recurrente presentó una Moción
de Reconsideración, sobre la cual DACO no se expresó.
Ante la ausencia de determinación por parte de la
Agencia, una vez cumplidos los términos
correspondientes, el 30 de mayo de 2025, la Sra. Marín
acudió ante nos mediante recurso de revisión e hizo
los siguientes señalamientos de error:
ERRÓ EL DACO EN SU RESOLUCIÓN EN LA APLICACIÓN DEL ART. 59. DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y LA RAZONABILIDAD DE LA SANCIÓN. EL DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR (DACO) INCURRE EN ERROR AL INTERPRETAR LA TRIPLE PENALIDAD COMO INAPELABLE.
ERRÓ EL DACO AL NO PERMITIR QUE LA QUERELLANTE PRESENTASE SU PRUEBA A TRAVÉS DE UNA VISTA ADMINISTRATIVA LO CUAL LE VIOLÓ EL DEBIDO PROCESO DE LEY.
ERRÓ EL DACO EN SU IMPOSICIÓN DE SANCIONES POR TEMERIDAD SIN HABER DADO UNA VISTA PARA CONCIDERAR [SIC] LOS HECHOS RECLAMADOS.
-II-
A. Deferencia administrativa
La Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme
del Gobierno de Puerto Rico22 (“LPAUG”) autoriza la
revisión judicial de las decisiones de las agencias
administrativas. Es un principio establecido que los
tribunales apelativos debemos otorgar amplia
deferencia a las decisiones emitidas por las agencias
administrativas, debido a que estas cuentan con vasta
experiencia y pericia para atender los asuntos que le
22 Ley Núm. 38 de 30 de junio de 2017, según enmendada. KLRA202500318 6
han sido delegados por la Asamblea Legislativa.23 Por
lo tanto, las determinaciones de las agencias suponen
una presunción de legalidad y corrección que a los
tribunales nos corresponde respetar, mientras la parte
que las impugne no presente prueba suficiente para
derrotarlas.24 Sin embargo, dicha norma no es absoluta.
A tales efectos, nuestro más alto foro ha enfatizado
que no podemos imprimirle un sello de corrección a una
determinación, so pretexto de deferencia a las
determinaciones administrativas que sean irrazonables,
ilegales o contrarias a derecho. Nuestro Tribunal
Supremo resumió las normas básicas en torno al alcance
de la revisión judicial de la siguiente forma:
[L]os tribunales deben deferencia a las decisiones de una agencia administrativa, pero ésta [sic] cederá cuando: (1) la determinación administrativa no está basada en evidencia sustancial; (2) el ente administrativo erró en la aplicación o interpretación de las leyes o reglamentos que se le ha encomendado administrar; (3) el organismo administrativo actuó arbitraria, irrazonable o ilegalmente, realizando determinaciones carentes de una base racional, o (4) la actuación administrativa lesionó derechos constitucionales fundamentales. Si el tribunal no se encuentra frente a alguna de esas situaciones, aunque exista más de una interpretación razonable de los hechos, procede que se valide la interpretación que realizó la agencia administrativa recurrida.25
El criterio rector bajo el cual los tribunales
deben revisar las decisiones administrativas es el
23 Hernández Feliciano v. Municipio de Quebradillas, 2023 TSPR 6, 211 DPR ___ (2023); O.E.G. v. Martínez Giraud, 2022 TSPR 93, 210 DPR ___ (2022); Super Asphalt v. AFI y otro, 206 DPR 803, 819 (2021); Graciani Rodríguez v. Garaje Isla Verde, 202 DPR 117, 126 (2019); Rolón Martínez v. Supte. Policía, 201 DPR 26, 35 (2018). 24 Íd.; Batista, Nobbe v. Jta. Directores, 185 DPR 206, 215 (2012). 25 Íd.; Véase, además, Super Asphalt v. AFI y otro, supra, a la
pág. 819. KLRA202500318 7
criterio de razonabilidad.26 Bajo este criterio, la
revisión judicial se limita a dirimir si la agencia
actuó de forma arbitraria o ilegal, o de manera tan
irrazonable que su actuación constituya un abuso de
discreción.27 La intervención del tribunal se limita a
tres áreas, a saber: (1) si el remedio concedido por
la agencia fue apropiado; (2) si las determinaciones
de hecho que realizó la agencia están sostenidas por
evidencia sustancial que obra en el expediente
administrativo visto en su totalidad, y (3) si las
conclusiones de derecho del ente administrativo fueron
correctas.28 Nuestro máximo foro ha expresado que esta
intervención “debe ocurrir cuando la decisión
administrativa no se fundamente en evidencia
sustancial o cuando la agencia se equivoque en la
aplicación de la ley.”29 Siendo así, aquellas
determinaciones de hechos formuladas por el ente
administrativo deberán sostenerse cuando estén basadas
en evidencia sustancial que surja del expediente
administrativo considerado en su totalidad.30
Por otro lado, las determinaciones de derecho
pueden ser revisadas en su totalidad.31 No obstante,
los tribunales deberán darles peso y deferencia a las
interpretaciones que la agencia realice de aquellas
26 O.E.G. v. Martínez Giraud, supra; Super Asphalt v. AFI y otro, supra, a la pág. 820; Graciani Rodríguez v. Garaje Isla Verde, supra, a la pág. 127. 27 Íd. 28 O.E.G. v. Martínez Giraud, supra; Torres Rivera v. Policía de
PR, 196 DPR 606, 626-627; Batista, Nobbe v. Jta. Directores, supra, pág. 217. 29 Rolón Martínez v. Supte. Policía, supra, a la pág. 36. 30 Íd.; O.E.G. v. Martínez Giraud, supra; Super Asphalt v. AFI y
otro, supra. 31 Véase Sección 4.5 de la LPAUG, 3 LPRA § 9675; Rolón Martínez v.
Supte. Policía, supra, a la pág. 36; Torres Rivera v. Policía de PR, supra, a la pág. 627. KLRA202500318 8
leyes particulares que administra.32 Ahora bien,
nuestro más alto foro ha establecido que la deferencia
que le deben los tribunales a la interpretación que
haga el ente administrativo sobre aquellas leyes y
reglamentos que le corresponde poner en vigor, cede si
la agencia: (1) erró al aplicar la ley (2) actuó
arbitraria, irrazonable o ilegalmente, o (3) lesionó
derechos constitucionales fundamentales.33
Finalmente, el Tribunal Supremo ha expresado que,
conforme a lo anterior, el criterio administrativo no
podrá prevalecer en aquellas instancias donde la
interpretación estatutaria realizada por una agencia
provoque un resultado incompatible o contrario al
propósito para el cual fue aprobada la legislación y
la política pública que promueve. Así, “la deferencia
judicial al expertise administrativo, concedido cuando
las agencias interpretan la ley, tiene que ceder ante
actuaciones que resulten irrazonables, ilegales o que
conduzcan a la comisión de una injusticia.”34
B. Ley de Condominios de Puerto Rico
La Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según
enmendada, conocida como Ley de Propiedad Horizontal,
se aprobó con el fin de establecer un régimen jurídico
que facilitara la vida en convivencia.35 Esta ley ha
sido enmendada en múltiples ocasiones. Los proyectos
de enmiendas más fundamentales fueron introducidos
mediante la Ley Núm. 103 de 5 de abril de 2003,
32 Íd. 33 Torres Rivera v. Policía de PR, supra, a las págs. 627-628; O.E.G. v. Martínez Giraud, supra, a la pág. 90. 34 O.E.G. v. Martínez Giraud, supra, a la pág. 91. 35 Pérez Riera v. Con. Tit. Cond. Marymar, 197 DPR 197, 204 (2017). KLRA202500318 9
conocida como Ley de Condominios, según enmendada36, y
la Ley Núm. 129 de 16 de agosto de 2020, según
enmendada, conocida como Ley de Condominios de Puerto
Rico, quedando así derogada la ley anterior con sus
respectivas enmiendas37.
No obstante, tanto la nueva Ley de Condominios de
Puerto Rico, como su ley predecesora, establecen la
obligación de todo titular de un apartamento de
contribuir con los gastos comunes para el adecuado
sostenimiento del inmueble.38 Como regla general las
cuotas de mantenimiento correspondientes se fijarán
con arreglo al porcentaje de participación establecido
a su apartamento en la escritura de constitución del
régimen.39 Estas cuotas que los titulares vienen
obligados a satisfacer son para preservar las mejores
condiciones de los elementos comunes, facilitar su uso
y, sobre todo, garantizar el buen funcionamiento del
régimen al que está sujeto el inmueble.40
A su vez, tanto la ley anterior, como la nueva
Ley de Condominios de Puerto Rico, supra, reconocen
que el pago diligente de las cuotas de mantenimiento
es esencial para una sana administración y el
funcionamiento adecuado de los elementos comunes.41 Por
tal razón, varias de las disposiciones que rigen la
vida comunal buscan desalentar el atraso en el pago de
las cuotas de mantenimiento y fomentar la diligencia
respecto a los asuntos relacionados con la
administración y conservación de aquellos elementos
36 31 LPRA § 1291 et. seq. 37 31 LPRA § 1921 et. seq. 38 D.A.Co v. Cond. Castillo del Mar, 174 DPR 967, 973 (2008);
Además, véase Artículoo 59 de la Ley 129-2020, 31 LPRA § 1923d. 39 Id. Véase, además, 31 LPRA § 1291m y 31 LPRA § 1923a. 40 D.A.Co v. Cond. Castillo del Mar, 174 DPR 967, 973 (2008). 41 Id. pág. 975. KLRA202500318 10
comunes.42 Así, al amparo de la ley anterior, se
autorizaba al Consejo de Titulares a aprobar, mediante
enmienda al reglamento del condominio, una penalidad
de 10% a los titulares que no hubieren realizado el
pago correspondiente luego del término para ello, así
como otras penalidades adicionales.43 Asimismo,
disponía para:
Ordenar que se suspendan los servicios recibidos a través o por medio de los elementos comunes generales, incluidos los servicios de agua, gas, electricidad, teléfono y/o cualquier otro servicio similar a éstos, a aquellos condóminos morosos que, al no pagar sus cuotas de mantenimiento o su parte proporcional del seguro comunal, se sirven graciosamente de los elementos a cuyo mantenimiento no contribuyen como les corresponde, adeudan dos (2) o más plazos consecutivos de sus cuotas. Sin embargo, ante el incumplimiento del primer plazo la Junta de Directores o el Director enviará una notificación para informar de la intención de suspender los servicios al vencer el segundo plazo consecutivo de incumplimiento, según el procedimiento determinado por el Consejo de Titulares y dispuesto en el Reglamento. 44
Por su parte, y en lo aquí pertinente, la nueva
Ley de Condominios, supra, establece que:
La Junta de Directores podrá ordenar la suspensión del servicio de agua potable, electricidad, gas, teléfono, así como los servicios de transmisión de voz, video y data, y/o cualquier otro servicio similar, cuando el suministro de éstos llega por medio de instalaciones que constituyen elementos comunes generales del inmueble, a aquellos titulares que adeuden dos (2) o más plazos de cuotas, cuotas especiales, derramas, multas con pago vencido de sesenta (60) días o más, o alguna prima vencida del seguro comunal por cualquiera de los apartamentos de los que sea titular. No se suspenderá ningún servicio, a menos que medie una notificación al titular por los medios establecidos en esta Ley, la cual deberá realizarse con no menos de quince (15) días de anticipación.
42 Id. pág. 974. 43 Id. págs. 974-975. 44 31 LPRA § 1293b(i). Énfasis suplido. KLRA202500318 11
…
No se restituirán dichos servicios hasta el pago total de lo adeudado o del cumplimiento del plan de pago.
El titular u ocupante a quien se le hayan suspendido cualesquiera de los servicios comunales, según lo dispuesto en este capítulo, que sin la autorización de la Junta o del Agente Administrador, por sí o a través de tercero se reconecte a dichos servicios, o de cualquier otra forma se sirva de las facilidades comunes de las cuales ha sido privado, incurrirá en una penalidad ascendente al triple de las sumas adeudadas, incluidos el principal y los intereses, sin perjuicio de las acciones civiles, administrativas, o criminales que procedan.45
Por otro lado, el Artículo 65 de la nueva Ley de
Condominios dispone lo siguiente:
En el caso de los titulares sean dueños [sic] de apartamentos en condominios con al menos un apartamento de uso residencial, la jurisdicción será primaria y exclusiva del Departamento de Asuntos del Consumidor, así como cualquier reclamación presentada en contra del agente administrador.
Para todo tipo de impugnación se tendrán treinta (30) días contados a partir de la fecha en que se tomó dicho acuerdo o determinación, si se hizo en su presencia, o dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha en que recibe la notificación del acuerdo, si el titular afectado no estuvo presente en el momento en que se llegó a tal acuerdo o determinación.
El titular que quiera impugnar una acción u omisión de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador o un acuerdo del Consejo de Titulares tendrá que demostrar que no tiene ningún tipo de deuda con el Consejo de Titulares y que entregó copia del documento mediante el cual adquirió su apartamento a la Junta de Directores. Será excepción al requisito de no deuda, cuando la impugnación sea para cuestionar la deuda que alegadamente tiene.
45 Art. 59, Ley Núm. 129-2020. Énfasis suplido. KLRA202500318 12
El foro con jurisdicción en el que se diluciden las querellas o acciones de impugnación, le impondrá a la parte que hubiese procedido con temeridad el pago de costas y honorarios de abogados.46
-III-
En el caso de autos, la Recurrente alega que DACO
erró al interpretar que la triple penalidad es
inapelable y al no permitir que presentara prueba en
una vista administrativa. Además, señaló que erró la
Agencia al haber impuesto sanciones por temeridad sin
la celebración de una vista. Luego de examinar los
documentos que obran en el expediente, concluimos que
DACO no cometió ninguno de los errores señalados.
Primeramente, debemos recordar que, como
indicamos en el acápite II de esta Sentencia, las
decisiones administrativas están acompañadas de una
presunción de legalidad y corrección y es la parte
recurrente quien tiene la obligación de derrotarla.
Según se desprende de los autos del caso, la
cuota de mantenimiento en el condominio Green Village
es de $168.00 mensuales. Ante el reiterado
incumplimiento de la Recurrente con dichas cuotas, la
Junta intentó comunicarse en varias ocasiones con la
Sra. Marín, sin embargo, no tuvo éxito. El 29 de mayo
de 2024 la Junta le remitió una misiva a la Sra. Marín
indicándole que adeudaba la suma de $1,578.60,
cantidad que excede los plazos establecidos por ley.
Además, le indicó que, de no hacer el pago en su
totalidad, estaría suspendiendo el servicio eléctrico
el 13 de junio de 2024. Ante la ausencia de pago, la
46 Íd., Art. 65. KLRA202500318 13
Junta procedió a la suspensión del servicio de energía
eléctrica, tal y como dispone la legislación.
Tal y como surge del expediente de epígrafe, el
hijo de la Sra. Marín procedió con la reconexión del
servicio eléctrico sin estar autorizado para ello. La
Ley de Condominios es clara en que, ya sea el titular
o un tercero quien reconecte el servicio, dicha
actuación, resultará en una penalidad ascendente al
triple de las sumas adeudadas. Ante tal escenario de
ilegalidad, la Junta procedió a imponer la multa
correspondiente, actuando dentro del marco que provee
la reglamentación aplicable.
Por su parte, la Ley de Condominios provee para
que el foro con jurisdicción, en este caso DACO, le
imponga el pago de costas y honorarios de abogados a
una parte que proceda con temeridad. Nuestro más alto
foro ha definido la temeridad como “una actitud que se
proyecta sobre el procedimiento y que afecta el buen
funcionamiento y la administración de la justicia.
También sujeta al litigante inocente a la ordalía del
proceso judicial y lo expone a gastos innecesarios y a
la contratación de servicios profesionales, incluyendo
abogados, con el gravamen a veces exhorbitante [sic]
para su peculio”47.
En el caso de autos, la Sra. Marín no contestó
las múltiples comunicaciones que le envió la Junta.
Además, permitió que su hijo reconectara el servicio
eléctrico de manera ilegal, conociendo las
consecuencias que ello tendría. A pesar de lo
anterior, presentó una Querella solicitando que se
47 Fernández v. San Juan Cement Co., Inc., 118 DPR 713, 718 (1987). KLRA202500318 14
ordenara la paralización inmediata del corte de
servicio eléctrico. Resulta evidente que la actuación
de la Sra. Marín fue temeraria, en la medida en que
afectó el buen funcionamiento y la administración de
la justicia sometiendo a DACO a un proceso judicial
que lo expuso a gastos innecesarios. A tenor con lo
anterior, concluimos que la Agencia actuó
correctamente al imponerle sanciones económicas en
concepto de honorarios de abogado, por temeridad.
-IV-
Por los fundamentos que anteceden, se confirma la
Resolución emitida por DACO.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la
Secretaria del Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones