Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL I
LUIS ENRIQUE Apelación LANDESTOY ZAPATA procedente del Tribunal de Primera Instancia, APELADO Sala Superior de KLAN202400837 Carolina
v Caso Núm. CA2021CV02125 CONSEJO DE TITULARES Y LA JUNTA DE Sobre: DIRECTORES DEL Cobro de Dinero CONDOMINIO PLAYA DORADA DE ISLA VERDE
APELANTES
Panel integrado por su presidente, el Juez Sánchez Ramos, el Juez Pagán Ocasio, y el Juez Rodríguez Flores.
Pagán Ocasio, juez ponente.
S EN T EN C I A
En San Juan, Puerto Rico, a 24 de octubre de 2024.
I.
Comparece ante nos el Consejo de Titulares y Junta de
Directores del Condominio Playa Dorada (apelantes) mediante la
presentación del Alegato de la parte apelante presentado el 10 de
septiembre de 2024. En el presente recurso, nos solicitaron que
dejemos sin efecto la Sentencia emitida por el Tribunal de Primera
Instancia, Sala Superior de Carolina (TPI o foro primario) el 16 de
agosto de 2024 y notificada el 21 de agosto de 2024.1 En la referida
Sentencia, el TPI declaró Con Lugar la Demanda radicada por Luis
Enrique Landestoy Zapata (señor Landestoy Zapata o apelado). En
la misma, el foro primario ordenó a los apelantes que pagaran la
cantidad de dos mil ciento cinco dólares con sesenta y seis centavos
($2,105.66) por concepto de una derrama que fue dejada sin efecto
en el 2008. Adicionalmente, ordenó el pago de mil cincuenta y nueve
1 Apéndice de la Apelación, Anejo 1, págs.16-22.
Número Identificador RES2024________________ KLAN202400837 2
dólares ($1,059.00) correspondientes al cobro de una derrama de
agua que tampoco se ejecutó.2 Inconforme con el dictamen, los
apelantes reclamaron que el TPI carecía de jurisdicción puesto que
el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) es quien tiene
jurisdicción primaria exclusiva para atender los reclamos de las
acciones u omisiones de la Junta de Directores.
El 11 de septiembre de 2024, emitimos una Resolución,
indicándole al señor Landestoy Zapata que tenía hasta el 10 de
octubre de 2024 para presentar su alegato en oposición al presente
recurso.
El 10 de octubre de 2024, el apelado radicó Alegato en
oposición al recurso de apelación. En síntesis, este alegó que DACO
no tenía jurisdicción para atender el reclamo de cobro de dinero. En
esa línea, este presentó la Demanda en el TPI por ser el foro
adecuado para atender la controversia.
Con el beneficio de la comparecencia de las partes, damos por
perfeccionado el recurso y procederemos a discutir los hechos
pertinentes a la controversia ante nuestra consideración.
II.
El caso de marras tiene su génesis el 16 de agosto de 2021 con
la presentación de la Demanda por parte del señor Landestoy
Zapata.3 Al momento de los hechos de la Demanda, el señor
Landestoy Zapata residía en el Condominio Playa Dorada localizado
en Isla Verde en el municipio de Carolina, Puerto Rico. Durante su
residencia en el condominio, el Consejo de Titulares decidió realizar
una derrama que ascendió a tres millones de dólares
($3,000,000.00). El apelado pagó dos mil ciento cinco dólares con
sesenta y seis centavos ($2,105.66) para la derrama aprobada.4 En
2 Íd. Anejo 1, pág. 21-22. 3 Véase la Anotación Judicial Núm. 1 de la Entrada del expediente digital del
caso en el Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC). 4 Apéndice de la Apelación, Anejo 1, pág. 18. KLAN202400837 3
el 2008 el Consejo de Titulares determinó no realizar la derrama.
Sin embargo, el apelado alegó que no le fue devuelto el monto que
pagó por la derrama cancelada. Tiempo después, el Consejo de
Titulares decidió realizar una derrama de agua en el año 2010. Se
desprende de la Demanda que, el señor Landestoy Zapata pagó dos
veces la cantidad solicitada para la derrama de agua ya que le
informaron que el primer cheque no se pudo cobrar. Empero, la
derrama de agua tampoco se realizó y no le fue devuelta la suma de
mil cincuenta y nueve dólares ($1.059.00) pagados. En conclusión,
el apelado sostuvo que los apelantes le adeudaban al apelado la
suma total de tres mil ciento sesenta y cuatro dólares con sesenta y
seis centavos ($3,164.66). Tras varios intentos infructuosos de
cobro, el señor Landestoy Zapata instó la Demanda ante el TPI.
El 7 de diciembre de 2021, los apelantes radicaron su
Contestación a Demanda. Estos indicaron que no procedía como
cuestión de derecho la reclamación del dinero adeudado. Los
apelantes adujeron que la causa de acción debió ser presentada ante
DACO por ser el foro con jurisdicción primaria para atender la
controversia por versar sobre una acción u omisión contra la Junta
de Directores. Según los apelantes, la acción presentada ante el TPI
estaba prescrita por ser radicada fuera del término de prescripción
según el Art. 65 Ley de Condominios, Ley Núm. 129 del 16 de agosto
de 2020, según enmendada, 31 LPRA sec. 1921j. Por último, estos
expresaron que no le adeudaba ninguna cantidad de dinero,
relacionadas a las derramas, al señor Landestoy Zapata.
Luego, el 26 de septiembre de 2022, los apelantes radicaron
una Moción solicitando desestimación.5 En la referida Moción, estos
insistieron que la controversia sobre cobro de dinero debió haber
sido atendida ante DACO y no ante el TPI.6 Asimismo, el foro que
5 Íd. Anejo 2, págs. 23-26. 6 Íd. Anejo 2, pág. 23. KLAN202400837 4
tenía jurisdicción exclusiva y primaria para atender la reclamación
era DACO.7 Por lo que los apelantes solicitaron que se desestimase
la demanda de manera sumaria ante la falta de jurisdicción o iniciar
la reclamación en el foro apropiado. El 21 de octubre de 2022, el
apelado radicó la Oposición a moción de desestimación indicando que
DACO no tiene jurisdicción para atender reclamaciones sobre cobro
de dinero. Además, este alegó que la controversia no se trataba sobre
un asunto relacionado al condominio. El 24 de octubre de 2022, el
TPI dictó y notificó el mismo día, No Ha Lugar la Moción de
desestimación.8
Posteriormente, el 31 de octubre de 2022, los apelantes
radicaron una Moción de Reconsideración.9 En la referida Moción, los
apelantes aludieron que debió declararse Ha Lugar la Moción de
Desestimación. También, arguyeron que los fundamentos del señor
Landestoy Zapata eran contrarios en derecho y los hechos no eran
ciertos. En esa línea, el apelante señaló que conforme al Art. 65 de
la Ley de Condominios, Ley 129-2020, según enmendada, supra, las
acciones u omisiones de la Junta de Directores deben atenderse
ante DACO por ser el foro con jurisdicción.
A tenor con lo anterior, el 21 de agosto de 2024, el foro
primario emitió Sentencia.10
En la mencionada Sentencia, se consignó que las partes
estipularon los siguientes hechos:
1. El proyecto de vivienda conocido como Condominio Playa Dorada es un Condominio privado sometido a un Régimen de Propiedad Horizontal conocido como Ley de Condominios de Puerto Rico o Ley 129 del 16 de agosto de 2020. 2. Que el Sr. Luis Enrique Landestoy Zapata es titular de un apartamento A ubicado, en el Condominio Playa Dorada. 3. Que el Sr. Luis Enrique Landestoy Zapata entregó los cheques número 225 del 2 de julio de 2010 por la cantidad de $1,019.00. y cheque número 25465 del 22 de julio de 2010 por la cantidad de $1,059.00.
7 Íd. 8 Véase la Anotación Judicial Núm. 38 del expediente digital del caso en SUMAC. 9 Apéndice de la Apelación, Anejo 3, págs. 27-30. 10 Íd. Anejo 1, págs.16-22. KLAN202400837 5
Durante el juicio se marcó en evidencia los siguientes
documentos:
1. Exhibit 1 de la parte demandante (apelado). Copia cheque 1003 por $2,105.66 de la cuenta de Soraya Conde. 2. Exhibit 2. Copia de cheque 025465 por $1,059.00 emitido el 22 de julio de 2010. 3. Exhibit 3. Carta 202 de junio de 2016 (5 páginas). 4. Exhibit A de la parte demandada (apelante). Historial de pago del apartamento de la parte demandante.11
Además, el TPI formuló las siguientes determinaciones de
hecho:
1. La parte demandante la compone Luis Enrique Landestoy Zapata, quien es mayor de edad, médico de profesión, y vecino del Municipio de Carolina, Puerto Rico. 2. La parte demandada la compone la Junta de Directores y el Consejo de Titulares del Condominio Playa Dorada. [3.] Desde al año 1995, el demandante Luis Enrique Landestoy Zapata ha sido dueño del apartamento A 313 ubicado, en el Condiminio Playa Dorada y ha estado realizando pagos de mantenimientos mensuales y las derramas decretadas por el Condominio Playa Dorada. [4.] La prueba apreciada por el Tribunal estableció que, para el año 2008, los directores del Condominio Playa Dorada decretaron una derrama de $3,000,000.00. De dicha cantidad el demandante Luis Enrique Landestoy Zapata pago la suma de $2,0105.66. Dicha derrama [fue] dejada sin efecto, sin embargo, la cantidad fue pagada por el demandante y no le fue devuelta. [5.] La prueba apreciada por el Tribunal estableció que, el demandante Luis Enrique Landestoy Zapata, para el año 2010, pago la suma de $1,019.00 mediante cheque, para pagar derrama de agua decretada por el Condominio Playa Dorada. En principio, el demandado notificó al demandante que dicho cheque fue devuelto. Por tal razón, el demandante realizó un segundo pago por la cantidad de $1,059.00. Este pago fue cobrado por el demandado. [6.] La prueba apreciada por el Tribunal estableció, que eventualmente el primer pago de $1,019.00 [del] demandado para pagar la derrama del agua del año 2010, también fue pagado por el demandante. [7.] La Sra. Greisha López es contable de profesión y desde el año 2015, presta servicios como tal al Condominio Playa Dorada. El testimonio de la Sra. López se limitó a expresar la información que surge del historial de pago del apartamento de la parte Demandante. Sin embargo, la testigo Greisha López admitió dentro de su interrogatorio que para la fecha en que se preparó dicho historial de pago, no prestaba servicio para el demandado y tampoco introdujo la información que surge de dicho historial de pago. [8.] La Sra. Geisha López no pudo explicar a satisfacción del Tribunal, como es posible que el demandado pagó en dos ocasiones la derrama del agua del año 2010, le devuelven un pago (según el documento, pero como cuestión de hecho, no hubo tal desembolso) y arreglaron seguida, le imputan al demandante una deuda en dicho concepto. [9.] El Sr. Eduardo Janer Meléndez reside en el Condominio Playa Dorada desde el año 2005, luego de la ocurrencia de los hechos que motivan la demanda.
11 Íd. Anejo 1, pág. 17. KLAN202400837 6
Desde el año 2022, Janer Meléndez se desempeña como presidente de la junta de directores del Condominio Playa Dorada. [10.] En lo pertinente el Sr. Eduardo Janer Meléndez, declaró que desde el año 2006, el Condominio Playa Dorada ha decretado cinco (5) o seis (6) derramas. El testigo no abundó en que consistieron dichas derramas. Tampoco expresó o presentó prueba de que el demandado adeude alguna de las derramas que mencionó en forma general.12
Tras varios incidentes procesales, el TPI determinó que, para
el año 2008, el Consejo de Titulares y Junta de Directores del
Condominio Playa Dorada decidió llevar a cabo una derrama pero
fue dejada sin efecto.13 Consecuentemente, los apelantes
incumplieron en devolver el dinero que el apelado pagó por la
derrama aprobada.14 Asimismo, para el año 2010 los apelantes
organizaron una derrama de agua. Para la aludida derrama, el
apelado pagó la cantidad solicitada pero los apelantes indicaron que
no pudo ser cobrada. Nuevamente, el apelado sufragó la misma
cantidad solicitada. Ante la prueba desfilada, el TPI decidió que en
realidad los apelantes cobraron dos veces la misma cantidad,
contrario a lo que alegaron. Así las cosas, el TPI ordenó a los
apelantes pagar la cantidad de dos mil ciento cincuenta y cinco
dólares con sesenta y seis centavos ($2,105.66) por concepto de una
derrama que fue dejada sin efecto para el año 2008.15 Además,
ordenó el pago de la cantidad de mil cincuenta y nueve dólares
($1,059.00) correspondiente al pago que realizo el apelado, dos
veces, por la derrama de agua en el año 2010. Además, se ordenó el
pago de dos mil dólares en concepto de honorarios de abogados por
temeridad ($2,000.00).16
Inconforme con tal determinación, el 10 de septiembre de
2024, los apelantes acudieron ante nos mediante la presentación del
12 Íd. Anejo 1, págs.17-19. 13 Íd. Anejo 1, pág. 20. 14 Íd. 15 Íd. pág. 21. 16 Íd. pág. 22. KLAN202400837 7
Alegato de la Apelante de epígrafe y le imputaron al TPI los siguientes
errores:
Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia, abusó de su discreción y cometió error manifiesto al asumir jurisdicción en el caso de marras.
Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia, cometió el error manifiesto en derecho, al no desestimar la acción de marras por aplicabilidad de la Ley de Condominios y el impedimento estatutario en ella establecido.
Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia, cometió error manifiesto al concluir que el caso de marras en un caso de cobro de dinero.
En síntesis, argumentaron que el foro con jurisdicción para
atender la causa de acción presentada en contra de ellos era DACO
y no el TPI por ser un condominio sometido al régimen de propiedad
horizontal. Por ende, DACO es el foro correspondiente para atender
las acciones u omisiones de la Junta de Directores según lo
establecido en el Artículo 65 de la Ley 129 del 16 de agosto de 2020,
según enmendada, supra. Según el apelante, el señor Landestoy
Zapata cumplió con tres de los cuatro requisitos que establece el
mencionado artículo para iniciar una causa de acción en contra de
la Junta de Directores. Primeramente, cumplió con el requisito de
dirigir una causa de acción en contra de la parte idónea que es la
Junta de Directores y el Consejo de Titulares del Condominio Playa
Dorada. Segundo, cumplió con el requisito de ser el titular del
apartamento por ser la parte autorizada para iniciar la causa de
acción. Como tercer requisito, el apelado cumplió en iniciar la
reclamación contra los apelantes por tratarse de una acción u
omisión por parte de la Junta de Directores y el Consejo de Titulares
del Condominio Playa Dorada. Sin embargo, el apelado incumplió
con el cuarto requisito al no iniciar la Demanda ante DACO por este
ser el foro con jurisdicción exclusiva y primaria para atender dicha
reclamación. Consecuentemente, por tratarse de una causa de
acción u omisión de la Junta de Directores y el Consejo de Titulares,
le corresponde a DACO atender el mismo. KLAN202400837 8
El 10 de octubre de 2024, el apelado presentó Alegato en
oposición al recurso de apelación. A modo de sinopsis, este indica
que el recurso apropiado debió ser certiorari cuando le denegaron la
moción de desestimación presentada por estos. Asimismo, arguyó
que el Artículo 65 de la Ley 129 del 16 de agosto de 2020, según
enmendada, supra, se trata de las acciones u omisiones que pueden
impugnar los titulares sobre la Junta de Directores ante DACO. Así
las cosas, el apelado alegó que el TPI es el foro con jurisdicción para
atender la acción de cobro de dinero debido a que el referido articulo
no le confiere jurisdicción a DACO para atender este tipo de
reclamación. Por ende, no le correspondía a DACO la acción de cobro
de dinero. De igual modo, la omisión de no pagar convertía el dinero
retenido en deuda. El señor Landestoy Zapata señaló que su reclamo
no es por una acción u omisión de la Junta de Directores si no del
dinero que se le adeudaba.
III.
A.
La jurisdicción es la autoridad que tiene el tribunal para poder
resolver casos y controversias. Torres Alvarado v. Madera Atiles,
202 DPR 495 (2019). En Puerto Rico los tribunales ostentan la
jurisdicción general, lo que significa que tienen “autoridad para
atender cualquier causa de acción que presente una controversia
propia para adjudicación, a menos que no tengan jurisdicción sobre
la materia”. Rodríguez Rivera v. De León Otaño, 191 DPR 700,
708 (2014). Sin embargo, el Estado es quien puede otorgar o privar
a un tribunal de jurisdicción sobre la materia mediante legislación
a esos efectos. Rodríguez Rivera v. De León Otaño, supra, pág.
708-709. La ausencia de falta de jurisdicción conlleva los siguientes
efectos en los dictámenes emitidos: (1) no es susceptible (1) no es
susceptible de ser subsanada; (2) las partes no pueden
voluntariamente conferírsela a un tribunal como tampoco puede KLAN202400837 9
éste arrogársela; (3) conlleva la nulidad de los dictámenes emitidos;
(4) impone a los tribunales el ineludible deber de auscultar su propia
jurisdicción; (5) impone a los tribunales apelativos el deber de
examinar la jurisdicción del foro de donde procede el recurso, y (6)
puede presentarse en cualquier etapa del procedimiento, a instancia
de las partes o por el tribunal motu proprio. González v. Mayagüez
Resort & Casino, 176 DPR 848, 855 (2009).
Por otro lado, la doctrina de jurisdicción primaria es una de
autolimitación judicial para determinar cuál foro es el apropiado
para atender la controversia. Colón Rivera et al. v. ELA, 189 DPR
1033, 1057 (2013). La jurisdicción primaria tiene dos vertientes que
son: la jurisdicción primaria concurrente y la jurisdicción primaria
exclusiva. Beltrán Cintrón v. Estado Libre Asociado de Puerto
Rico, 204 DPR 89, 103 (2020). La primera vertiente es cuando el
tribunal permite que la agencia administrativa o el tribunal tengan
jurisdicción. Beltrán Cintrón v. Estado Libre Asociado de Puerto
Rico, supra, pág. 103. En la jurisdicción primaria concurrente,
tanto el foro judicial como el administrativo tienen jurisdicción, pero
la primacía se cede a la agencia por esta tener el conocimiento
especializado. Beltrán Cintrón v. Estado Libre Asociado de
Puerto Rico, supra, pág. 103. En cambio, cuando se trata de la
jurisdicción primaria exclusiva la ley distingue que la agencia será
el único foro autorizado para resolver tal controversia. Beltrán
Cintrón v. Estado Libre Asociado de Puerto Rico, supra, pág.
103. Cabe destacar que, la designación de jurisdicción exclusiva
debe ser clara y especifica. Beltrán Cintrón v. Estado Libre
Asociado de Puerto Rico, supra, pág. 104. Para poder determinar
si la jurisdicción es exclusiva corresponde hacer un análisis sobre
si la delegación es expresa o es implícita. Beltrán Cintrón v. Estado
Libre Asociado de Puerto Rico, supra, pág. 104. Además, si la
jurisdicción es exclusiva permite la revisión judicial hasta que la KLAN202400837 10
agencia emita su determinación final. Beltrán Cintrón v. Estado
Libre Asociado de Puerto Rico, supra, pág. 104.
B.
El Artículo 2 de la Ley de Condominios, Ley Núm. 129-2020,
según enmendada, 31 LPRA sec. 1921a, et seq., establece que, esta
ley se aprobó con el propósito, entre otros, de viabilizar la propiedad
individual sobre un apartamento, que forma parte de un edificio o
inmueble sometido al Régimen de Propiedad. A su vez dispone que,
en el ejercicio y el reclamo de sus derechos, los titulares actuarán
conforme a los principios de la buena fe, de la prohibición de ir en
contra de sus propios actos y la del abuso del derecho. Íd. 31 LPRA
sec. 1921a. En esa línea, la Ley de Condominios provee mecanismos
para los conflictos inevitables que surgen del modus vivendi bajo un
régimen de propiedad horizontal. Srio. D.A.C.O. v. J. Condominos
C. Martí, 121 DPR 807, 814 (1988). Asimismo, otro propósito que
tiene la ley es la creación de un marco organizacional de un gobierno
interno y canalizar los problemas de la vida comunitaria. Srio.
D.A.C.O. v. J. Condominos C. Martí, supra, pág. 815. Como
cuestión de umbral, la ley detalla el marco organizacional del
gobierno interno, cuyo organismo rector y deliberativo es el Consejo
de Titulares que a su vez rige, según la Ley de Propiedad Horizontal,
la escritura matriz y el reglamento. Srio. D.A.C.O. v. J.
Condominos C. Martí, supra, pág. 815.
Como parte de los organismos internos en los condominios
está el Consejo de Titulares y la Junta de Directores. M. Godreau y
M. Hernández Gutiérrez, El Condominio: El Régimen de Propiedad,
3era ed. rev., San Juan, Ed. Situm, 2023, pág. 235. El Consejo de
Titulares constituye la autoridad suprema sobre la administración
del inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal. Íd. 31
LPRA sec. 1922t. Sus resoluciones y acuerdos, adoptados en
asambleas debidamente convocadas y constituidas, serán de KLAN202400837 11
ineludible cumplimiento por todos y cada uno de los titulares,
ocupantes o residentes y demás personas que se relacionen con el
condominio. Íd. 31 LPRA sec. 1922t. De otra parte, la Junta de
Directores es el órgano ejecutivo que dirige (o la persona, en caso del
Director), que dirige y supervisa la gestión administrativa del edificio
de acuerdo a las directrices contenidas en la escritura, en el
Reglamento y en los acuerdos del Consejo de Titulares. Godreau y
Hernández, op.cit. pág. 235. La responsabilidad fundamental de la
Junta de Directores es velar por el buen funcionamiento de los
condominios logrando que se ejecuten las disposiciones de la Ley de
Propiedad Horizontal, supra, la de la Escritura Matriz, del
Reglamento del Condominio, así como los acuerdos que se hayan
aprobado en reuniones debidamente convocadas por el Consejo de
Titulares. Consejo de Titulares v. Gómez Estremera, 184 DPR
407, 418 (2012).
De haber alguna acción contraria u omisión por parte de la
Junta de Directores, el Artículo 65 de la Ley de Condominios
establece que:
“Las acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador así como los acuerdos del Consejo de Titulares podrán ser impugnados por los titulares en los siguientes supuestos: a) cuando sean contrarios a esta Ley, la escritura matriz y reglamento del condominio; b) cuando resulten gravemente perjudiciales a los intereses de la comunidad o a un titular; c) cuando resulten gravemente perjudiciales para algún titular que no tenga obligación jurídica para soportarlo y no haya sido previsible al momento de la compra. Los titulares que sean dueños de apartamentos en condominios que sean dedicados exclusivamente a uso comercial, tendrán que presentar la impugnación ante el Tribunal de Primera Instancia, el cual tendrá jurisdicción primaria y exclusiva. En el caso de los titulares sean dueños de apartamentos en condominios con al menos un apartamento de uso residencial, la jurisdicción será primaria y exclusiva del Departamento de Asuntos del Consumidor, así como cualquier reclamación presentada en contra del agente administrador. Para todo tipo de impugnación se tendrán treinta (30) días contados a partir de la fecha en que se tomó dicho acuerdo o determinación, si se hizo en su presencia, o dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha en que recibe la notificación del acuerdo, si el titular afectado no estuvo presente en el momento en que se llegó a tal acuerdo o determinación. En el caso de que la acción de impugnación de acuerdos, acciones u omisiones de la Junta de Directores, KLAN202400837 12
del Administrador Interino, del Agente Administrador o del Consejo de Titulares, constituyan violaciones a las disposiciones de esta Ley, de la escritura matriz o del reglamento del condominio, prescribirá a los dos (2) años.” Íd. 31 LPRA 1923j.
La Ley de Condominios, supra, le encomendó a DACO la
rápida adjudicación de reclamos de los condómines relativos a la
administración del edificio. Consejo de Titulares v. Gómez
Estremera, supra, pág. 420. No obstante, la jurisdicción exclusiva
del DACO no se extiende a toda causa de acción que emana de un
condominio sometido al régimen de propiedad horizontal. Consejo
de Titulares v. Gómez Estremera, supra, pág. 421. Se puede
presentar ante DACO, las acciones de impugnación de los acuerdos
del Consejo de Titulares, de las determinaciones, actuaciones u
omisiones del Director o de la Junta de Directores, relacionadas con
la administración de inmuebles que comprendan por lo menos un
apartamento destinado a vivienda. Amil v. Dir. Cond. Pumarada,
156 DPR 495, 501 (2002). Subsiguiente, las determinaciones,
acciones u omisiones de la Junta de Directores que se pueden
impugnar, tienen que estar relacionadas a la administración del
inmueble y que sean gravemente perjudiciales o contrarias a la Ley,
la escritura de constitución o al reglamento. García Cárdenas,
Propiedad Horizontal: Ley de Condominios 2020, 1era ed. rev., 2023,
MJ Editores, pág. 193.
A modo de excepción, DACO no tiene jurisdicción para
atender asuntos que pueden realizar entre sí los titulares o aquellas
presentadas por el director de la Junta de Directores en nombre del
Consejo de Titulares. Consejo de Titulares v. Gómez Estremera,
supra, pág. 420. En el citado caso, el Tribunal Supremo resolvió que,
“al Departamento nunca le ha sido conferida jurisdicción para
atender reclamos que puedan realizarse entre sí los titulares o
aquellas presentadas por el director o la Junta de Directores en
representación del Consejo de Titulares, contra un titular…” KLAN202400837 13
Consejo de Titulares v. Gómez Estremera, supra, pág. 420. En
esa línea, el máximo foro judicial dispuso que en aquellos casos en
que el Consejo de Titulares demanda a un titular en cobro de dinero
por daños y este reconviene, la reconvención compulsoria debe verse
en el TPI. M. García Cárdenas, op. cit, pág. 197. Además, la Regla 23
del Reglamento de Condominios, Reglamento 386 del 6 de junio de
2022, dispone las circunstancias en que DACO tiene jurisdicción:
Las acciones u omisiones de la Junta de Directores, Administrador Interino, Agente Administrador, Sindico, así como los acuerdos del Consejo de Titulares podrán ser impugnados ante el Departamento por los titulares en los siguientes supuestos: (a) Cuando sean contrarios a la Ley de Condominios de Puerto Rico, la escritura matriz, el reglamento del condominio y a este Reglamento. (b) Cuando resulten gravemente perjudiciales a los intereses de la comunidad o a un titular. (c) Cuando resulten gravemente perjudiciales para algún titular que no tenga obligación jurídica para soportarlo y no haya sido previsible al momento de la compra. El Agente Administrador será responsable para cualquier determinación, actuación u omisión del Asistente Administrador. Énfasis suplido.
C.
Para que proceda una acción de cobro de dinero la deuda tiene
que ser líquida, vencida y exigible. Ramos y Otros v. Colón y Otros,
153 DPR 534, 546 (2001). Una deuda es líquida cuando la cuantía
de dinero es cierta y determinada. Ramos y Otros v. Colón y Otros,
153 DPR 534, 546 (2001). Es parte del principio correlativo del
deudor a pagar sus deudas ciertas y determinadas, líquidas, o
liquidables, exigibles por estar vencidas y vivas o subsistente, no se
priva al deudor de sus bienes o de cosa propia, sino que éstos
pertenecen a sus acreedores. Freeman v. Tribunal Superior, 92
DPR 1, 25 (1965).
IV.
En el caso de marras, el TPI emitió una Sentencia
determinando que procedía la acción de cobro de dinero instada por
el apelado en contra del Consejo de Titulares y Junta de Directores KLAN202400837 14
del Condominio Playa Dorada. El TPI decretó que los apelantes le
adeudaban la suma de dinero reclamada por el apelado. Así las
cosas, el foro primario ordenó a los apelantes que devolviesen la
totalidad del dinero reclamado por el apelado.
En desacuerdo, los apelantes acudieron ante esta curia
indicando que procedía la aplicación de la Ley de Condominios, Ley
129 del 16 de agosto de 2020, según enmendada, supra, para
adjudicar esta controversia. Según alegan, DACO es el foro con
jurisdicción para atender las acciones u omisiones de la Junta de
Directores en condominios dedicados a la vivienda residencial. Por
ende, la reclamación del apelado debía ser iniciada en DACO y no
en el TPI.
Por estar relacionados los señalamientos de error,
procederemos a discutirlos en conjunto.
La doctrina de jurisdicción versa sobre el foro autorizado para
atender la controversia que se pretende adjudicar. Sobre este
particular, la vertiente de jurisdicción primaria exclusiva le cede la
jurisdicción a la agencia por tener el conocimiento especializado que
al foro judicial. Es menester señalar que, no constituye un
impedimento poder acudir al foro judicial una vez la agencia emita
su determinación final. En esa línea, el Artículo 65 de la Ley de
Condominios, Ley 129 de 16 de agosto de 2020, según enmendada,
supra, establece que, DACO tiene jurisdicción para atender las
acciones u omisiones de la Junta de Directores en los condominios
dedicados al uso residencial. No obstante, las acciones u omisiones
que se pueden impugnar están taxativamente enumeradas: a)
cuando sean contrarios a esta Ley, la escritura matriz y reglamento
del condominio; b) cuando resulten gravemente perjudiciales a los
intereses de la comunidad o a un titular; c) cuando resulten
gravemente perjudiciales para algún titular que no tenga obligación
jurídica para soportarlo y no haya sido previsible al momento de la KLAN202400837 15
compra. Íd. 31 LPRA 1921j. En esa línea, las acciones u omisiones
impugnables tienen que estar relacionadas a la administración de
la Junta de Directores o a los acuerdos del Consejo de Titulares.
Como excepción, se puede acudir directamente al TPI de ser una
reclamación entre titulares o que la Junta de Directores la realice
en nombre de los titulares.
En el caso ante nos, la acción de cobro de dinero fue
presentada por un titular que reside en un condominio dedicado al
uso residencial. Adviértase que, la acción de cobro de dinero no está
contemplada ni mencionada dentro de las acciones u omisiones en
que DACO tiene jurisdicción para poder intervenir. Es menester
señalar que, la acción de cobro de dinero presentada por el apelado
no es una relacionada a alguna acción u omisión de los apelantes
con respecto a la administración del condominio. Tampoco está
impugnando un acuerdo del Consejo de Titulares. Es forzoso
concluir que, el TPI si tenía jurisdicción para dilucidar la acción de
cobro de dinero presentada en contra de los apelantes.
Consecuentemente, el TPI no abusó de su jurisdicción y actúo
conforme a derecho.
Por los fundamentos antes expuestos, procede confirmar la
Sentencia apelada a los efectos de ordenar al Consejo de Titulares y
Junta de Directores del Condominio Playa Dorada pagar lo ordenado
por el foro primario.
V. Por los fundamentos pormenorizados, se confirma la Sentencia
del TPI.
Lo acordó el Tribunal y lo certifica la Secretaría del Tribunal de
Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones