Isabel Acosta Lebron Y Otros v. Lcda. Sandra Valentin Diaz, Etc
Opinion
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Isabel Acosta Lebrón y otros Recurrentes Recurso Gubernativo v. 2003 TSPR 97
Lcda. Sandra Valentín Díaz 159 DPR ____ Registradora de la Propiedad Segunda Sección de San Juan
Recurrida
Número del Caso: RG-2003-1
Fecha: 4 de junio de 2003
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Francisco Rádinson Pérez
Abogada de la Parte Recurrida:
Por Derecho Propio
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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Isabel Acosta Lebrón y otros Recurrentes
v.
RG-2003-1
Lcda. Sandra Valentín Díaz Registradora de la Propiedad Segunda Sección de San Juan
Recurrida
PER CURIAM
San Juan, Puerto Rico a 4 de junio de 2003
Nos corresponde determinar si la parte interesada en la inscripción de un título en el Registro de la Propiedad (en adelante Registro)
puede subsanar la falta que impide la inscripción una vez se ha radicado un recurso gubernativo.
I
El 27 de agosto de 1997 se presentó para inscripción en el Registro, Segunda Sección de San Juan, la Escritura Núm. 101 de compraventa.
Mediante dicha escritura la Sra. Isabel Acosta Lebrón vendió un inmueble a su hijo,
el Sr. Josep Ríos Acosta, y a la esposa de éste, la Sra. Carmen Rita Mendoza Pérez (en adelante esposos Ríos- Mendoza), por la suma de noventa y dos mil quinientos dólares ($92,500.00). En la escritura se hizo constar que la vendedora había recibido el pago con anterioridad al otorgamiento. No obstante, en realidad ésta no había recibido el precio de la compraventa ya que acordaron que los compradores le pagarían una vez gestionaran un préstamo.
Los esposos Ríos-Mendoza se vieron imposibilitados de conseguir el financiamiento necesario para realizar el pago. Así las cosas, las partes decidieron otorgar la Escritura Núm. 13 de resolución de compraventa donde hicieron constar las condiciones reales del negocio jurídico. En dicha escritura compareció el Sr. Josep Ríos Acosta, por sí y en representación de su esposa,1 y la señora Acosta Lebrón.
Presentadas las escrituras en el Registro de la Propiedad, el 31 de enero de 2002 la Registradora, Hon. Sandra Valentín Díaz, notificó un defecto que impedía la inscripción y expuso:
Deberá explicar en la escritura original que los $92,000.00 fueron recibidos. Así obra en la inscripción, ahora se indica que los cuales [sic] no fueron recibidos.
1 El señor Ríos Acosta compareció en representación de su esposa en virtud de una escritura de poder general.
La señora Acosta Lebrón radicó un escrito de recalificación el 12 de febrero de 2002. El 31 de enero de 2003 la Registradora notificó una nueva falta:
Con vista a su Escrito de Recalificación le notifico nuevas faltas:
1. No hay mandato para la Resolución de la Compraventa. Art. 1604 Código Civil de Puerto Rico.
La señora Acosta Lebrón radicó un recurso gubernativo el 19 de febrero de 2003. La Registradora compareció aduciendo que este Tribunal carecía de jurisdicción para entender en el recurso porque la parte recurrente no había presentado un escrito de recalificación ante la segunda notificación de falta y, por ende, el recurso gubernativo era prematuro. La Registradora alegó, además, que la parte recurrente debió radicar un escrito de recalificación para darle la oportunidad de reconsiderar la calificación dentro del término de treinta (30) días establecido en la Ley Hipotecaria y que debió esperar hasta que se anotara preventivamente la denegatoria de la inscripción para acudir ante este Tribunal.
Mediante Resolución de 14 de marzo de 2003, denegamos la solicitud de desestimación radicada por la Registradora y le concedimos un término de veinte (20) días para presentar su oposición. El 31 de marzo de 2003 ésta compareció solicitando una prórroga para radicar su escrito.
El 9 de abril de 2003 la Registradora radicó una moción donde adujo que el 19 de marzo de 2003 se había presentado para inscripción la Esc. Núm. 13 de ratificación otorgada por la Sra. Carmen Rita Mendoza Pérez y que con la presentación de dicha escritura quedaba subsanada la falta. Además, expuso que la representación legal de la parte recurrente le manifestó mediante carta que estaba dispuesta a desistir del recurso una vez se realizara la inscripción. La Registradora solicitó en su moción que le permitamos llevar a cabo la inscripción de la escritura que subsanará la falta señalada y que se desestime el presente recurso. La parte recurrente radicó una moción el 14 de abril de 2003 dando su anuencia a que se lleve a cabo la inscripción.2
2 La parte recurrente se reiteró en lo expuesto a la Registradora mediante carta de 25 de febrero de 2003 donde el Lcdo. Francisco Rádinson Pérez, notario autorizante de la escritura de resolución de compraventa, señaló:
[E]stoy haciendo gestiones con doña Carmen Rita Mendoza Pérez, quien vive en... Texas, pero creo que puede viajar a Puerto Rico, para que otorgue una Escritura de Rectificación que sustituirá el poder y que avalaría y/o ratificaría la transacción y entonces la escritura número 13 de Resolución de Compraventa autorizada por mí el día 28 de abril de 1997 podría entrar sin dificultad.
Si ello es bueno para usted, le agradeceré me lo comunique por escrito a mi fax y entonces me comprometo a desistir del recurso instado ya que mi interés es que dicha escritura tenga acceso al Registro....
Con el beneficio de la comparecencia de las partes estamos en posición de resolver y procedemos a así hacerlo.
II
El principio de legalidad vigente en nuestro ordenamiento exige que los títulos que gocen de la protección que confiere la inscripción en el Registro sean válidos y perfectos. A tenor con tal principio, se ha delegado a los Registradores de la Propiedad la facultad de calificar los títulos cuya inscripción se solicite. Art. 63 Ley Hipotecaria de 1979, 20 L.P.R.A. § 2267; Cabrer v. Registrador, 110 D.P.R. 424, 429-430 (1982). En el supuesto de que la calificación sea favorable porque no se encuentren faltas en el título presentado, el Registrador procederá a llevar a cabo la inscripción solicitada.
Sin embargo, puede ocurrir que la calificación sea desfavorable y se notifique alguna falta en el título. En tales circunstancias, la parte interesada en la inscripción puede radicar un escrito de recalificación dentro del término improrrogable de veinte (20) días contados a partir de la notificación de la falta. Art. 70 de la Ley Hipotecaria de 1979, 30 L.P.R.A. § 2273.3
3 En caso de optar por no solicitar la recalificación, la parte interesada en la inscripción,
Una vez solicitada la recalificación del título, el Art. 76 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2279, faculta a la parte interesada en que se lleve a cabo la inscripción a recurrir ante este Tribunal contra la calificación final efectuada por el Registrador, bien porque se haya denegado la inscripción o porque no se le haya reconocido a un título todo su valor y efecto legal.
El propósito del recurso gubernativo es darle oportunidad a la parte interesada en una inscripción para impugnar la calificación llevada a cabo por el Registrador. A su vez permite que este Tribunal determine la existencia o no de las faltas aducidas. Rivera Rivera, supra, en las págs. 303-304. En Housing Inv. Corp. v. Registrador, 110 D.P.R. 490, 501 (1980), señalamos:
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