ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL I
CONSEJO DE APELACIÓN TITULARES procedente del Tribunal CONDOMINIO de Primera Instancia, CARIBBEAN SEA VIEW, Sala Superior de San Juan. Apelada, TA2025AP00527 Civil núm.: v. SJ2023CV08179.
VON HEIDL Q OF 2, LLC, Sobre: cobro de dinero. Apelante.
Panel integrado por su presidente, el juez Sánchez Ramos, la jueza Romero García y el juez Pérez Ocasio.
Romero García, jueza ponente.
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 15 de enero de 2026.
El 7 de noviembre de 2025, la parte apelante, Von Heidl Q of 2, LLC
(Von Heidl o compañía), presentó este recurso de apelación, en el que nos
solicita que revoquemos la Sentencia emitida por el Tribunal de Primera
Instancia, Sala Superior de San Juan, el 7 de octubre de 2025, notificada
al día siguiente. Mediante el referido dictamen, el foro primario declaró con
lugar la demanda instada por el Consejo de Titulares del Condominio
Caribbean Sea View (Consejo de Titulares). En su consecuencia, ordenó a
Von Heidl a pagar $162,352.10, más cualquier cantidad que se acumulara
hasta el saldo total de la deuda, por concepto de cuotas de mantenimiento,
derramas, seguros y penalidades. Además, le ordenó pagar la cantidad de
$5,500.00, por concepto de honorarios de abogados.
Por los fundamentos que expondremos a continuación, confirmamos
la sentencia apelada.
I
El 25 de agosto de 2023, el Consejo de Titulares presentó una
demanda en cobro de dinero contra Von Heidl1. En síntesis, alegó que, al
1 Véase, apéndice del recurso, entrada 1 del Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos del Tribunal de Apelaciones (SUMAC TA). TA2025AP00527 2
momento de presentar la demanda, la compañía adeudaba $55,504.06, por
concepto de cuotas de mantenimiento, relacionadas con el Apartamento
2700 del Condominio Caribbean Sea View, que ubica en San Juan, Puerto
Rico. Adujo que la deuda estaba vencida, y era líquida y exigible, y que sus
gestiones de cobro habían resultado infructuosas. Por tanto, requirió del
foro primario que ordenara su pago, más los intereses, las costas, los
gastos y los honorarios de abogado.
Por su parte, el 20 de marzo de 2024, Von Heidl contestó la
demanda y, tras negar las alegaciones medulares, invocó varias defensas;
entre ellas, que el motivo de su incumplimiento con el pago de las cuotas
de mantenimiento eran las acciones negligentes y dolosas por parte del
Consejo de Titulares2.
Culminado el descubrimiento de prueba, el Tribunal de Primera
Instancia celebró la conferencia con antelación a juicio3. En ella, las partes
litigantes argumentaron la aplicación del Art. 59 de la Ley de Condominios
de Puerto Rico, Ley Núm. 129-2020, 31 LPRA sec. 1923d (Ley de
Condominios), el cual establece que ningún titular podrá librarse del pago
de contribuir al pago de los gastos de mantenimiento por haber presentado
una reclamación judicial contra el Consejo de Titulares por asuntos
relacionados con la administración y mantenimiento de las áreas
comunes4.
Sometido el asunto, el foro primario aclaró que, por tratarse de un
caso sobre cobro de dinero presentado al amparo del Art. 59 de la Ley de
Condominios, solo permitiría la invocación de defensas relacionadas a la
2 Véase, apéndice del recurso, entrada 27 del SUMAC TA.
3 Íd., entrada 73 del SUMAC TA; esta constituye la Minuta de la vista celebrada el 22 de
mayo de 2025, en la que el tribunal limita claramente el único asunto en controversia y la prueba que habría de recibir en el juicio en su fondo. 4 A esos efectos, también se hizo referencia a la Sentencia dictada el 30 de octubre de
2024, por el Tribunal de Primera Instancia, en el caso Von Heidl Q of 2, LLC v. Consejo de Titulares Condominio Caribbean Sea View, civil núm. SJ2022CV07565. Mediante el referido dictamen el Tribunal de Primera Instancia concluyó que el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo) era el foro con jurisdicción primaria y exclusiva para atender la causa de acción de daños y perjuicios presuntamente causados por la omisión del Consejo de Titulares de reparar o comenzar a reparar los elementos comunes del piso 27 (el apartamento 2700 de Von Heidl ocupa el piso completo en su totalidad). Dicha sentencia fue confirmada por un panel hermano, en el recurso KLAN202401076. TA2025AP00527 3
validez, liquidez y exigibilidad de la deuda objeto de controversia. Por tanto,
estableció que cualquier controversia relacionada con la causa de acción
de daños y perjuicios causados por la presunta omisión del Consejo de
Titulares de reparar o comenzar a reparar los elementos comunes del piso
27 no sería dilucidada en el juicio. Tampoco se recibiría prueba a estos
efectos, por ese tipo de controversia ser de la jurisdicción primaria y
exclusiva del DACo.
Tras varias incidencias procesales, el 7 de octubre de 2025, se
celebró el juicio en su fondo, limitado, según previamente dispuesto por el
foro primario, al cobro de dinero reclamado por el Consejo de Titulares.
Este presentó la prueba documental y testifical pertinente a su reclamación.
Por su parte, Von Heidl no presentó prueba5.
Al día siguiente, el Tribunal de Primera Instancia emitió la sentencia
objeto de este recurso, en la cual declaró con lugar la demanda e impuso
el pago de las costas y honorarios de abogado a favor de la compañía
apelante6.
Inconforme con el referido dictamen, Von Heidl presentó este
recurso y formuló los siguientes señalamientos de error:
Erró el TPI al no permitirle a la demandada presentar su defensa de actos propios y manos limpias, basados en que la demandante le había impedido usar su apartamento.
Erró el TPI al no permitirle a la demandada presentar prueba de la deuda de sobre $200,000 que tiene la demandante con la demandada.
Erró el TPI al imponer el pago “de $5,500.00, por concepto de costas, gastos y honorarios de abogados,” sin que se presentara un memorando de costas.
Erró el TPI al imponer el pago “de $5,500.00, por concepto de costas, gastos y honorarios de abogados sin mediar una
5 Cual surge de la sentencia apelada, Von Heidl intentó someter en evidencia 97 documentos relacionados con los presuntos daños sufridos. Tales documentos no fueron admitidos en evidencia, pues, nuevamente, contradecían la determinación previa del tribunal sobre la jurisdicción primaria y exclusiva del DACo sobre los aspectos de daños y las presuntas actuaciones u omisiones del Consejo de Titulares. Apuntamos, además, que, mediante nuestra Resolución del 14 de noviembre de 2025, concedimos un término de 3 días a la apelante para que informara si reproduciría la prueba oral desfilada en el juicio. No obstante, transcurrido el término concedido sin que Von Heidl compareciera, el 1 de diciembre de 2025, concedimos a la apelada el término reglamentario para que presentara su oposición al recurso, lo cual hizo el 22 de diciembre de 2025.
6 Véase, apéndice del recurso, entrada 94 del SUMAC TA. TA2025AP00527 4
determinación de temeridad contraviniendo lo dispuesto en la Regla 44.3(b) y la doctrina reiterada del Tribunal Supremo.
(Énfasis omitido).
Por su parte, el 22 de diciembre de 2025, el Consejo de Titulares
presentó su alegato en oposición.
Con el beneficio de la comparecencia de las partes litigantes,
resolvemos.
II
A
La Ley Núm. 129-2020 (Ley Núm. 129-2020), según enmendada,
intitulada Ley de Condominios de Puerto Rico, 31 LPRA sec.1921-1923r,
establece las instancias en que los titulares pueden impugnar acciones u
omisiones de la Junta de directores de un condominio sujeto al régimen de
propiedad horizontal. A saber: cuando sean contrarias a la Ley Núm. 129-
2020 o a la escritura matriz y al reglamento del condominio. Igualmente,
podrán impugnarlas cuando resulten gravemente perjudiciales a los
intereses de la comunidad o de un titular. Finalmente, cuando resultaren
gravemente perjudiciales para algún titular que no tenga obligación jurídica
para soportarlo y ello no haya sido previsible al momento de la compra. En
cuanto al foro con jurisdicción para atender dichos reclamos, el referido
estatuto dispone en su Art. 65 que:
. . . . . . . .
[l]os titulares que sean dueños de apartamentos en condominios que sean dedicados exclusivamente a uso comercial, tendrán que presentar la impugnación ante el Tribunal de Primera Instancia, el cual tendrá jurisdicción primaria y exclusiva. En el caso de los titulares que sean dueños de apartamentos en condominios con al menos un apartamento de uso residencial, la jurisdicción será primaria y exclusiva del Departamento de Asuntos del Consumidor, así como cualquier reclamación presentada en contra del agente administrador. Para todo tipo de impugnación se tendrán treinta (30) días contados a partir de la fecha en que se tomó dicho acuerdo o determinación, si se hizo en su presencia, o dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha en que recibe la notificación del acuerdo, si el titular afectado no estuvo presente en el momento en que se llegó a tal acuerdo o determinación. En el caso de que la acción de impugnación de acuerdos, acciones u omisiones de la Junta de directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador o del Consejo de Titulares, constituyan TA2025AP00527 5
violaciones a las disposiciones de esta Ley, de la escritura matriz o del reglamento del condominio, prescribirá a los dos (2) años. El término se computará a partir de la fecha en que se tomó la acción, omisión o acuerdo si fue en la presencia del titular o a partir de la notificación de este si no fue en su presencia. El acuerdo tiene que haberse notificado conforme a las disposiciones de esta Ley. . . . . . . . .
31 LPRA sec. 19231l. (Énfasis nuestro).
En lo pertinente al recurso que atendemos, el Art. 59 de la Ley Núm.
129-2020, 31 LPRA sec. 1923d, establece el deber de los titulares de
apartamentos a contribuir en los gastos comunes para la administración y
conservación del inmueble. Particularmente, el referido artículo dispone lo
siguiente:
Los titulares de los apartamentos están obligados a contribuir proporcionalmente a los gastos para la administración, conservación y reparación de los elementos comunes generales del inmueble y, en su caso, de los elementos comunes limitados, así como a cuantos más fueren legítimamente acordados. . . . . . . . .
Ningún titular podrá librarse de contribuir a tales gastos por renuncia al uso o disfrute de los elementos comunes, ni por abandono del apartamento que le pertenezca, ni por haber incoado una reclamación administrativa o judicial contra el Consejo de Titulares o la Junta de directores por asuntos relacionados con la administración o el mantenimiento de las áreas comunes, salvo que el tribunal o foro competente así la autorice. Se entenderá que las acciones de cobro, como lo es el envío de una factura o estado de cuenta a un titular, interrumpirán cualquier término prescriptivo aplicable a cuotas de mantenimiento, derramas, multas, seguro comunal o deudas con el Consejo de Titulares. . . . . . . . .
La deuda de un titular por concepto de cuotas de mantenimiento para gastos comunes se le podrá reclamar judicialmente luego de ser requerido de pago mediante correo certificado con acuse de recibo y de este no cumplir el pago en el plazo de vencimiento. . . . . . . . .
Cuando el demandante así lo solicitare, en aquellos casos en que el titular moroso hubiere arrendado el apartamento, el Tribunal podrá ordenar al arrendatario que consigne judicialmente a favor del Consejo de Titulares la cantidad total por concepto de cánones de arrendamiento, según éstos vayan venciendo, hasta que se cubra totalmente la deuda del titular.
(Énfasis nuestro). TA2025AP00527 6
Cónsono con lo anterior, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha
manifestado que “el pago de las cuotas de mantenimiento constituye un
elemento fundamental para el sostenimiento de la vida en comunidad y
para lograr el disfrute pleno y la coexistencia”. Condominio First Federal v.
LSREF2, 202 DPR 934, 940 (2019). Por ello, nuestro ordenamiento provee
mecanismos de naturaleza sumaria para facilitar el cobro en concepto de
cuotas adeudadas. Con. Tit. Centro Int’l Torre II v. PRCI, 210 DPR 403, 415
(2022).
B
Para que una causa de acción de cobro de dinero se sostenga, es
necesario establecer que la cuantía que se reclama es líquida, vencida y
exigible; es decir, que esta sea cierta y determinada. Ramos de Szendrey
v. Colón Figueroa, 153 DPR 534, 546 (2001). Se entenderá que una deuda,
además, es exigible cuando por la naturaleza de la obligación o por haberlo
requerido el acreedor, deba ser satisfecha y se pueda reclamar su
cumplimiento. Jarra Corporation v. Axxis Corporation, 155 DPR 764, 773
(2001). De forma que el demandante solo tiene el deber de probar la
existencia de una deuda válida, que no ha sido pagada, que él es el
acreedor y que a quien ha demandado es el deudor. General Electric and
Leasing Corp. of PR, Inc. v. Concessionaries, Inc., 118 DPR 32, 43 (1986).
C
En nuestro ordenamiento jurídico, como regla general, la concesión
de honorarios de abogado a la parte que prevaleció en un litigio depende
únicamente de la determinación que haga el juzgador en torno a si la parte
perdidosa o su representación legal actuó o no con temeridad. PR Fast
Ferries et al. v. AAPP, 213 DPR 103, 115 (2023). Ahora bien, esta norma
encuentra su excepción y cede si una ley especial expresamente lo dispone
así. Íd.
De esta manera, la imposición o concesión de honorarios de
abogado no procede en todos los casos. Depende, pues, de la
determinación discrecional que haga el tribunal en torno a si la parte TA2025AP00527 7
perdidosa o su abogado actuó con temeridad o frivolidad, o de la existencia
de una ley especial. Íd. Véase, además, la Regla 44.1(d) de Procedimiento
Civil, 32 LPRA Ap. V.
Valga resaltar que, en nuestro ordenamiento procesal civil
cuando el tribunal ordena a la parte perdidosa a pagar honorarios de
abogado, lo que puede hacer en todo tipo de acción, tal imposición
constituye una determinación implícita de temeridad. SLG González-
Fonseca v. SLG et al., 209 DPR 138, 148 (2022).
El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha reiterado que, como norma
general, los honorarios de abogado no forman parte de las costas. PR Fast
Ferries et al. v. AAPP, 213 DPR, a la pág. 115. Sin embargo, asimismo ha
aclarado que, una vez el tribunal determina que una parte incurrió en
temeridad, está obligado a imponer el pago de los honorarios de abogado
a favor de la parte que prevaleció en el pleito. PR Fast Ferries et al. v.
AAPP, 213 DPR, a la pág. 115.
De otra parte, en cuanto a las costas, la Regla 44.1(a) de
Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, dispone lo siguiente:
Las costas le serán concedidas a la parte a cuyo favor se resuelva el pleito o se dicte sentencia en apelación o revisión, excepto en aquellos casos en que se disponga lo contrario por ley o por estas reglas. Las costas que podrá conceder el tribunal son los gastos incurridos necesariamente en la tramitación de un pleito o procedimiento que la ley ordena o que el tribunal, en su discreción, estima que una parte litigante debe reembolsar a otra. . . . . . . . .
Cónsono con lo anterior, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha
resuelto que no todos los gastos del litigio son recobrables como costas.
PR Fast Ferries et al. v. AAPP, 213 DPR, a la pág. 116. Solo son
recobrables los gastos necesarios y razonables para la tramitación del
pleito, procedimiento o apelación que un litigante debe reembolsar a otro.
Íd.
Ahora bien, la Regla 44.1(b) de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V,
dispone entre otros asuntos que la parte que reclame el pago de costas
deberá presentar al tribunal y notificar a la parte contraria, dentro del TA2025AP00527 8
término de diez (10) días contados a partir del archivo en autos de copia de
la notificación de la sentencia, una relación o memorándum de todas las
partidas de gastos y desembolsos necesarios incurridos durante la
tramitación del pleito o procedimiento. Dicho término es de carácter
jurisdiccional. Rosario Domínguez et als. v. ELA et al., 198 DPR 197, 213
(2017).
III
Mediante los primeros dos señalamientos de error, la parte apelante
sostiene que el Tribunal de Primera Instancia erró al no permitirle presentar
su defensa de actos propios y manos limpias basadas en que,
presuntamente, el Consejo de Titulares le había impedido usar su
apartamento y que, a su vez, incidió al no permitirle presentar prueba de
los sobre $200,000.00, que el Consejo de Titulares presuntamente le
adeuda.
Arguye que el raciocinio del tribunal con relación a la jurisdicción
primaria y exclusiva del DACo en la acción civil SJ2020CV03105 no era
aplicable a la presente controversia. En particular, expresa que “una
reclamación no es lo mismo que una defensa”. No obstante, no elabora
esta premisa y se limita a señalar que la jurisdicción exclusiva que la Ley
de Condominios le concede al DACo no puede tener el efecto de privarle
de presentar alguna defensa afirmativa. Acto seguido, arguye que el
Tribunal de Primera Instancia debió permitir la presentación de evidencia
sobre los gastos en los que ha incurrido para la reparación de las ventanas
del apartamento, y la deuda que presuntamente mantiene el Consejo de
Titulares con esta. Ello, conforme a la Regla 23 del Reglamento de
Condominios, Reglamento 9386 del 6 de junio de 20227.
Por su parte, el Consejo de Titulares sostiene que, conforme al
derecho aplicable y a la prueba sometida en evidencia, no existe
7 La referida regla dispone que quedarán excluidas de la jurisdicción del DACo las querellas entre titulares o cuando el Consejo de Titulares, el director o la Junta de directores presente una reclamación contra uno o varios titulares o residentes del condominio. La jurisdicción para ventilar estas acciones corresponderá al Tribunal de Primera Instancia. TA2025AP00527 9
controversia respecto a que el Condominio Caribbean Sea View está
sometido al régimen de propiedad horizontal, por lo que le es aplicable la
Ley Núm. 129-2020. A su vez, aduce que tampoco existe controversia
sobre que Von Heidl es el titular del apartamento 2700 del Condominio.
Alega que, de la prueba presentada, la cual no fue controvertida, se
desprende que la parte apelante incumplió con su obligación de pagar las
cuotas de mantenimiento, derramas, cuotas del seguro e intereses y
penalidades del apartamento 2700. Finalmente, reitera que, a pesar de las
gestiones de cobro que ha realizado, al 31 de octubre de 2025, la compañía
apelante adeuda la cantidad total de $162,352.10; lo cual incluye cargos
por penalidades. Por tanto, insiste en que el foro primario no erró al declarar
la cantidad líquida, válida y exigible, ni al ordenar su pago.
Como discutimos, la Ley Núm. 129-2020 establece las instancias en
que los titulares pueden impugnar acciones u omisiones de la Junta de
directores de un condominio sujeto al régimen de propiedad horizontal. De
igual forma, aclaramos que el referido estatuto es claro respecto a que, al
atender dichos reclamos, en los casos que los titulares sean dueños de
apartamentos en condominios con al menos un apartamento de uso
residencial, la jurisdicción será primaria y exclusiva del Departamento de
Asuntos del Consumidor.
En esta ocasión, no nos persuaden los argumentos de la parte
apelante en cuanto a que se le debió permitir presentar prueba sobre la
presunta deuda del Consejo de Titulares. En todo caso, le correspondía
presentar prueba que derrotara la alegación de que la deuda reclamada
por el Consejo estaba vencida, y era líquida y exigible. No lo hizo.
Los documentos unidos al expediente en este caso demuestran que
no existe controversia en cuanto a que Von Heidl tiene que pagar la
cantidad reclamada por el Consejo de Titulares.
En ese sentido, la Sentencia emitida por el foro a quo resulta
cónsona con lo establecido en la Ley Núm. 129-2020, respecto a que
ningún titular podrá librarse de contribuir a tales gastos por renuncia al uso TA2025AP00527 10
o disfrute de los elementos comunes, ni por abandono del apartamento que
le pertenezca, ni por haber incoado una reclamación administrativa o
judicial contra el Consejo de Titulares o la Junta de directores por asuntos
relacionados con la administración o el mantenimiento de las áreas
comunes.
Von Heidl señala mediante su tercer y cuarto error que el Tribunal
de Primera Instancia erró al imponerle el pago de $5,500 por concepto de
costas, gastos y honorarios. En particular, resalta que no procede la
referida imposición ya que el foro primario no hizo una determinación de
temeridad y no se presentó un memorando de costas. Lo anterior, aduce,
en contravención a la Regla 44.3(b) de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap.
V, y la doctrina reiterada del Tribunal Supremo de Puerto Rico. Además,
arguye que imponer una suma englobada por costas y por honorarios de
abogado, impide saber qué porción constituye honorarios de abogado, y
qué porción no. No le asiste la razón.
Tal como expusimos, en nuestro ordenamiento procesal civil,
cuando el tribunal ordena a la parte perdidosa a pagar honorarios de
abogado, lo que puede hacer en todo tipo de acción, tal imposición
constituye una determinación implícita de temeridad. Por tanto, en este
caso con la imposición de honorarios de abogado, debemos inferir que el
foro a quo concluyó que la parte perdidosa había actuado con temeridad o
frivolidad8.
De otro lado, y como discutimos, las costas le serán concedidas a la
parte a cuyo favor se resuelva el pleito, excepto en aquellos casos en que
se disponga lo contrario por ley o por las Reglas de Procedimiento Civil, 32
LPRA Ap. V. Es decir, que el tribunal posee discreción para imponer el pago
de costas, sujeto a que se presente un memorando de costas dentro del
8 De hecho, aun cuando no medió una determinación explícita del foro primario al respecto,
el expediente del caso, analizado a la luz de las acciones de Von Heidl y de la determinación previa del Tribunal de Primera Instancia en el caso civil núm. SJ2020CV03105, confirmada por un Panel Hermano en el recurso KLAN202401075, evidencian que la conducta desplegada por Von Heidl en este caso fue contumaz y frívola, y que este pleito pudo haber sido evitado. Ello justificaba plenamente la imposición de honorarios de abogado por temeridad. TA2025AP00527 11
término jurisdiccional para ello. En este caso, el Consejo de Titulares no
presentó un memorando de costas, por lo que parte apelante no viene
obligada a pagar una partida a esos efectos9. No obstante, sí viene
obligada a pagar la cantidad de $5,500.00 impuesta por concepto de
honorarios de abogado, según surge de la sentencia apelada.
IV
Por los fundamentos expuestos, confirmamos la sentencia apelada.
Notifíquese.
Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la secretaria del Tribunal
de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones
9 Claro está, conforme a la Regla 44.1(c) de Procedimiento Civil, la parte apelada podría,
de entenderlo pertinente, presentar un Memorando de Costas relacionado con los gastos incurridos en la tramitación de este recurso.