RG-2002-2 1
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
B.L. Investments, Inc., Teodoro L. Tapia Gómez Peticionaria Recurso Gubernativo
v. 2002 TSPR 141
Hon. Sandra Valentín Díaz, 158 DPR ____ Registradora de la Propiedad, Sección Tercera de San Juan Recurrida
Número del Caso: RG-2002-2
Fecha: 30/octubre/2002
Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. Teodoro L. Tapia Gómez
Abogado de la Parte Recurrida: Por Derecho Propio
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B.L. Investments, Inc., Teodoro L. Tapia Gómez
Peticionaria
v. RG-2002-2
Hon. Sandra Valentín Díaz, Registradora de la Propiedad, Sección Tercera de San Juan
Recurrida
PER CURIAM
San Juan, Puerto Rico, a 30 de octubre de 2002.
I
El 27 de junio de 2001, BL Investments Inc. (en lo
sucesivo “la peticionaria”) otorgó la Escritura Número 53
de venta judicial ante el notario Teodoro L. Tapia Gómez (en
lo sucesivo “el notario”). Mediante esta escritura el Sr.
José Humberto Caez Alonso, Alguacil del Tribunal de Primera
Instancia, Sala Superior de San Juan, le vendió, cedió y
traspasó a la peticionaria una propiedad subastada sita en
la Urbanización Caparra Terrace del Barrio Monacillos en San
Juan, Puerto Rico. El 2 de julio de 2001, el notario presentó
la susodicha escritura ante el Registro de la Propiedad,
Sección III de San Juan. El 3 de diciembre de 2001, la
Registradora de la Propiedad, Hon. Sandra Valentín Díaz, le notificó al notario que la Escritura
Número 53 adolecía de las siguientes faltas:
(1) Debera [sic] de [sic] acompañar edicto de sentencia sobre cobro de dinero. (2) Debera [sic] de [sic] presentar el aviso de demanda. (3) Debera [sic] de [sic] acompañar [la] notificación de [la] Sentencia certificada a los demandados ó [sic] a su ultima [sic] dirección conocida. Véase, Apéndice, pág. 37.
El 18 de diciembre de 2001, el notario envió por correo certificado
con acuse de recibo un Escrito de Recalificación y/o Subsanando Falta. Para
subsanar las faltas número 1 y 3, anejó lo siguiente: (1) copia certificada
de una declaración jurada de la Sra. Marilisa Román de 29 de junio de 1999
dando fe de que el 27 de junio de 1999 se publicó el edicto del emplazamiento
en el periódico El Nuevo Día y de la cual surge el texto del edicto
fotocopiado; (2) copia certificada de la declaración jurada de la Sra. Román
de 8 de agosto de 2000 dando fe de la publicación el 1 y 8 agosto de 2000
del edicto notificando la Sentencia del Tribunal de Primera Instancia (TPI)
en el periódico El Nuevo Día la que contiene fotocopia del edicto
correspondiente; (3) copia del volante de notificación de la Sentencia del
TPI de 30 de diciembre de 1999 sobre ejecución de hipoteca.1 En cuanto a la
segunda falta, cuestionó el dictamen de la Registradora de requerirle copia
del aviso de demanda por ésta no haber sustentado su requerimiento en
disposición legal alguna. Argumentó, además, que nuestro ordenamiento
jurídico no obliga al promovente de la acción a gestionar la anotación de
aviso de demanda como condición previa a la ejecución de una sentencia
ordenando la venta en pública subasta del bien inmueble hipotecado.
Obra en el expediente copia del recibo del Servicio Postal de los
Estados Unidos acreditando que el documento iba dirigido al Registro de la
Propiedad, Sección III de San Juan, que el documento fue presentado en el
correo el 18 de diciembre de 2001 y recibido por el Departamento de Justicia
el día 26 del mismo mes y año.2 Sin embargo, la Registradora adujo que recibió
1 Véase, Apéndice, págs. 40-42. 2 Cabe indicar que, del Alegato de la Registradora surge que la Sección III de San Juan del Registro de la Propiedad no tiene un ese primer escrito de recalificación el 4 de enero de 2002. Por tal razón,
lo acogió como un escrito de subsanación.
El 4 de febrero de 2002, la Registradora volvió a notificar al notario
que la Escritura Número 53 aún adolecía de la falta de acompañar el edicto
de la Sentencia sobre cobro de dinero.
Habiendo consentido la calificación, el 7 de marzo de 2002, dentro del
término de sesenta (60) días provisto por ley, 3 el notario presentó
personalmente ante el Registro de la Propiedad un segundo escrito con fecha
de 25 de febrero de 2002. Aun cuando lo tituló Escrito de Recalificación
y/o Subsanando Falta, su único propósito era subsanar la falta señalada.
El notario acompañó junto a este escrito una copia de la declaración jurada
de 8 de agosto de 2000 antes mencionada, a pesar de que, alegadamente, él
la había sometido junto al primer escrito de recalificación.4
El 8 de marzo de 2002, la Registradora notificó una vez más al notario
sobre un defecto en la Escritura Número 53, en específico, “[d]ebera [sic]
retirar este documento y presentarlo en el orden correspondiente.” Véase,
Apéndice, pág. 1.
Inconforme, el 20 de marzo de 2002, el notario envió, mediante correo
certificado con acuse de recibo, un tercer escrito de recalificación.
Impugnó el dictamen de la Registradora haciendo referencia a las diversas
escrituras presentadas y a su respectivo orden para demostrar que
alegadamente existe un perfecto tracto sucesivo. Por último, adujo que esta
última notificación de la Registradora es muy escueta y no especifica qué
documentos él ha de retirar y ha de presentar nuevamente.
apartado postal individual. La práctica es que las cinco secciones de San Juan del Registro de la Propiedad reciben su correspondencia en el apartado postal general del Departamento de Justicia, de donde luego se le distribuye a cada Sección. 3 El Artículo 69 de la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, conocida como la “Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad” (en adelante “Ley Hipotecaria”), 30 L.P.R.A. sec. 2272, provee un término de sesenta (60) días, a partir de la notificación, para que el notario autorizante corrija la falta señalada; transcurrido ese plazo, el Registrador extenderá nota de caducidad. 4 De la copia de este escrito de recalificación surge una nota a manuscrito que lee: “[s]e le hace entrega del edicto de Sentencia Nótese que, obra en el expediente el recibo del Servicio Postal de los
Estados Unidos que acredita el 20 de marzo de 2002 como fecha de envío y
el 25 de ese mes y año como la fecha en que el Departamento de Justicia recibió
el paquete.
El 17 de mayo de 2002, el notario, mediante una misiva del Lic. Luis
A. Archilla Díaz, advino en conocimiento de que, pasado el término
jurisdiccional para presentar el escrito de recalificación, el asiento de
presentación de la Escritura Número 53 había caducado, sin practicarse
inscripción alguna, así como las escrituras presentadas subsiguientemente
por el notario y por el Lic. Archilla Díaz. Supo también que la Registradora
alegadamente nunca recibió el tercer escrito de recalificación con fecha
de 20 de marzo de 2002.
El 23 de mayo de 2002, vía entrega personal, el notario presentó en
el Registro de la Propiedad un documento con fecha de 22 de mayo de 2002
señalando la existencia del tercer escrito de recalificación y sometiendo
evidencia para sustentarla; y solicitando la inscripción de la escritura
en cuestión. Según el notario, la Registradora se negó a recibir ese
documento.
A raíz de lo anterior, y tomando el 23 de mayo de 2002 como la fecha
de notificación de la anotación preventiva de caducidad del asiento de
presentación de la Escritura Número 53, el 7 de junio de 2002, la
peticionaria, a través de su representación legal, 5 comparece ante nos
mediante Recurso Gubernativo planteando lo siguiente:
[e]rró la Honorable Registradora de la Propiedad al determinar que había caducado la notificación de 8 de marzo del 2002.
ya que se encontraba una copia en el Registro.” (firmado.) (fechado el 7 de marzo de 2002.) Véase, Apéndice, pág. 45. 5 Recuérdese que, conforme al mandato del Art. 88.1 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. 2003, el notario autorizante de los documentos a los que se le hubiese señalado defecto, no se considera parte interesada a los efectos de tener legitimación para instar un recurso gubernativo. Véase al respecto, Juarbe v. Registrador res. el 20 de marzo de 2002, 156 D.P.R.___, 2002 TSPR 32, 2002 JTS 38. No obstante, ésta no es la situación ante nos. Aunque el notario ha comparecido en el presente recurso, no lo ha hecho en su propio nombre, sino como representante legal de la peticionaria, quien comparece como parte interesada. Abusó de su discreción la Honorable Registradora de la Propiedad al rechazar y negarse a recibir la comunicación de 22 de mayo del 2002 enviada por entrega personal por el notario[.]
Erró la Honorable Registradora de la Propiedad, como resulta errónea la práctica de los Registros de la Propiedad, al no notificar mediante el envío de una determinación por escrito a la dirección del notario y el presentante, de la determinación de caducidad de un documento notificado[.]
A solicitud de la Registradora, le concedimos una prórroga para
presentar un alegato en apoyo de su actuación, el cual finalmente presentó
el 19 de agosto de 2002. Señaló que, recibió el primer escrito de
recalificación del notario el 4 de enero de 2002, es decir, vencido el término
de caducidad de veinte (20) días dispuesto en el Artículo 70 de la Ley
Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2273. Por tanto, lo consideró como un escrito
para subsanar las faltas señaladas. Añadió que, no fue hasta el 8 de marzo
de 2002 que el notario entregó copia del edicto de la publicación de la
sentencia que se le solicitó el 4 de febrero de 2002.
A raíz de lo anterior, y ante la falta de tracto, la Registradora le
solicitó que retirara los documentos y que los presentara en el orden
correspondiente. Además, negó haber recibido el tercer escrito de
recalificación. En resumidas cuentas, la Registradora arguyó haber recibido
tardíamente el primer escrito de recalificación; haber recibido el edicto
de la publicación de la sentencia, sin hacer mención del segundo escrito
de recalificación que lo acompañaba; 6 y nunca haber recibido el tercer
escrito de recalificación. Por último, adujo que este Tribunal carece de
jurisdicción para atender el Recurso Gubernativo de epígrafe, puesto que
el notario no recurrió oportunamente de la última notificación de 8 de marzo
de 2002.
Con el beneficio de las comparecencias de ambas partes, resolvemos.
II
El Artículo 70 de la Ley Hipotecaria, supra, (Supl. 2001), dispone lo
siguiente con respecto a las solicitudes de recalificación: [n]o obstante lo dispuesto en la sec. 2272 de este título, el presentante o el interesado que no esté conforme con la calificación del registrador podrá, dentro del término improrrogable de [los] veinte (20) días siguientes a la fecha de la notificación, radicar personalmente, o por la vía electrónica, con el registrador o remitirlo por correo certificado, un escrito solicitando recalificación, exponiendo sus objeciones a la calificación, los fundamentos en que apoya su recurso y una súplica específica de lo que interesa. Transcurridos los veinte (20) días se entenderán consentidos los defectos señalados por el registrador.
Si se hubiere consentido la calificación del registrador con arreglo a lo dispuesto en el párrafo anterior y el interesado intentase corregir los defectos apuntados dentro del término que concede la sec. 2272 de este título, sólo podrá recurrir gubernativamente de la denegatoria al efecto de determinar si los defectos señalados fueron corregidos.
Sobre este particular, en H. F., Inc. v. Registrador, 116 D.P.R. 433
(1985), interpretamos que, el propósito del legislador al permitir el uso
del correo certificado para presentar un escrito de recalificación no pudo
haber sido extender y derrotar el carácter jurisdiccional de ese término.
Así, pues, resolvimos que la parte interesada tiene a su haber el método
del correo certificado, “siempre y cuando el mismo sea entregado por el
correo en el Registro dentro de los veinte días aludidos. Su utilización
es a riesgo de dicha parte.” Íd., pág. 441. (Escolio omitido.) (Énfasis
nuestro.)
En lo pertinente al término para presentar el recurso gubernativo, el
Artículo 77 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2280, dispone:
[d]entro del término improrrogable de veinte (20) días desde la notificación de la denegatoria, el interesado podrá radicar recurso gubernativo ante el Tribunal Supremo de Puerto Rico y notificará simultáneamente por correo certificado de la interposición del mismo al registrador con copia del escrito radicado.
Con lo anterior en mente, apliquemos estos principios al presente caso.
III
Por estar estrechamente relacionados entre sí, discutiremos el primer
y tercer señalamiento de error en conjunto. En el primer señalamiento de
error, la peticionaria impugna la determinación de la Registradora de que
6 Nótese que el segundo escrito de recalificación fue el único que el notario presentó personalmente ante el Registro de la Propiedad. caducó la notificación de 8 de marzo de 2002. A los fines de evaluar este
argumento, es necesario discutir cada uno de los escritos de recalificación.
En el presente caso, el 3 de diciembre de 2001, la Registradora notificó
al notario de una primera falta en la Escritura Número 53. El 18 de diciembre
el notario envió, vía correo certificado, un escrito de recalificación7 a
la dirección correcta, a saber:
Registro de la Propiedad Sección Tercera de San Juan Apartado 9020192 San Juan, P.R. 00902-0192
Obra en el expediente el recibo del Servicio Postal de los Estados Unidos
acreditando que el referido escrito se recibió en el Departamento de Justicia
el 26 de diciembre de 2001, es decir, el último día hábil.8
Nos toca resolver si se perfeccionó la presentación del escrito de
recalificación en cuestión mediante su recibo en el apartado postal general
del Departamento de Justicia, no físicamente en el Registro de la Propiedad,
dentro del término de caducidad correspondiente. Veamos.
Surge del Alegato de la Registradora que la Sección III de San Juan
del Registro de la Propiedad carece de un apartado propio. La práctica es
que las cinco secciones del Registro de San Juan reciben su correspondencia
en el apartado postal general del Departamento de Justicia, de donde se
distribuye para el envío a la sección correspondiente.
En el caso de autos, el Departamento de Justicia tardó nueve (9) días
calendario en entregarle al Registro de la Propiedad, Sección III de San
Juan, el escrito de recalificación en cuestión. Este trámite interno es
claramente independiente de la obligación de la parte interesada de
presentar el escrito de recalificación en el Registro o de remitirlo por
correo certificado dentro de los veinte (20) días que dispone el Artículo
7 Junto a este primer escrito de recalificación, incluyó copia de las dos declaraciones juradas de la Sra. Marilisa Román y del volante de notificación de la sentencia del TPI de 30 de diciembre de 1999. 8 Nótese que, vencieron los veinte (20) días el 23 de diciembre de 2001, el cual, por ser domingo, se corre para el lunes, 24 de diciembre, día concedido con cargo a licencia de vacaciones por la Hon. Sila María Calderón, Gobernadora de Puerto Rico, mediante 70 de la Ley Hipotecaria, supra. Resulta inapropiado penalizar a la parte
interesada por un trámite interagencial entre el Departamento de Justicia
y el Registro de la Propiedad, Sección III de San Juan.
Si bien es cierto que el uso del correo certificado se permite siempre
y cuando el documento llegue al Registro dentro del término de caducidad,
no es menos cierto que, en el caso de epígrafe, la entrega se hizo a la
dirección correcta del Registro, dentro del plazo correspondiente.
Concluimos que el primer escrito de recalificación se recibió
oportunamente en la dirección correcta del Registro de la Propiedad, Sección
III de San Juan.
El 4 de febrero de 2002, la Registradora le notificó una vez más al
notario que debía someter copia del edicto mediante el cual se publicó la
sentencia del TPI sobre cobro de dinero. El notario consintió esta
calificación de la Registradora y, dentro del término de sesenta (60) días
que provee el Artículo 69 de la Ley Hipotecaria, supra, subsanó el defecto
señalado. Ello, mediante la entrega personal en el Registro de un segundo
Escrito de Recalificación y/o Subsanando Falta al cual anejó una copia de
la declaración jurada de la Sra. Román de 8 de agosto de 2000, de la cual
surge el texto del edicto publicado los días 1 y 8 de agosto de 2000. Véase,
Apéndice, pág. 46.
La Registradora, en su Alegato, expresó haber recibido el edicto antes
mencionado, por tanto, entendemos que esta falta quedó debidamente
subsanada. No obstante lo anterior, el 8 de marzo de 2002, la Registradora
notificó al notario que debía retirar “este documento y presentarlo en el
orden correspondiente.” Véase, Apéndice, pág. 1.
Inconforme, el notario envió, a la dirección correcta, vía correo
certificado, un tercer escrito de recalificación. A pesar de que obra en
el expediente los recibos del Servicio Postal de los Estados Unidos,9 la
Memorando Especial Núm. 40-2001 de 17 de diciembre de 2001 y, finalmente, el 25 de diciembre, feriado por ser Navidad. 9 De acuerdo a tales recibos, el notario presentó este escrito en el correo el 20 de marzo de 2002 y el Departamento de Justicia lo recibió el 25 de marzo de 2002, es decir, dentro del término de veinte (20) días. El último día hábil fue el 1 de abril de 2002. Registradora aduce no haber recibido documento alguno posterior a la
notificación de 8 de marzo de 2002. Por tal razón, determinó que esa
notificación caducó. Según el notario, la Registradora no le notificó por
escrito su determinación de extender nota de caducidad en el asiento de la
Escritura Número 53. A raíz de la misiva del Lic. Archilla Díaz, el 23 de
mayo de 2002, el notario envió un mensajero con unos documentos los cuales
no fueron admitidos en el Registro porque alegadamente el referido asiento
de presentación había caducado.
Obra en el expediente copia del tercer escrito de recalificación que
el notario envió al Registro con relación al defecto señalado en la
notificación de 8 de marzo de 2002. También obran los recibos que demuestran
que ese documento se recibió oportunamente en el apartado postal general
del Departamento de Justicia, en donde el Registro de la Propiedad, Sección
III de San Juan, recibe toda su correspondencia.
En vista de que el notario envió oportunamente y a la dirección correcta
el primer escrito de recalificación, luego subsanó la falta señalada dentro
del término correspondiente y, por último, remitió al apartado postal
correcto, dentro de los veinte (20) días, el tercer escrito de
recalificación, a tenor del Artículo 70 de la Ley Hipotecaria, supra, la
Registradora erró al extender nota de caducidad como si el notario hubiese
consentido la calificación y hubiese dejado transcurrir el término
correspondiente sin subsanar las faltas señaladas.
En cuanto al tercer error levantado, advertimos a los Registradores
de la Propiedad que deberán notificar a las partes interesadas toda nota
de caducidad extendida en el asiento de presentación correspondiente, de
modo que esa parte tenga la oportunidad de revisar ante este Tribunal el
dictamen del Registrador, de no estar conforme con el mismo, y que quede
Mediante Memorando de 25 de marzo de 2002, la Hon. Anabelle Rodríguez, Secretaria de Justicia, le notificó a todo el personal de ese Departamento que la Gobernadora de Puerto Rico, Hon. Sila María Calderón, concedió el 28 de marzo de 2002, Jueves Santo, con cargo a la licencia de vacaciones, con motivo de la solemnidad de la Semana Santa; el 29 de marzo fue Viernes Santo, por lo cual, el término venció el lunes, 1 de abril de 2002. claramente establecida la fecha a partir de la cual comienza a correr el
término para presentar el recurso gubernativo.
En el presente caso, en vista de que obran en el expediente los recibos
que acreditan que el tercer escrito de recalificación se recibió en el
apartado postal correspondiente, y dado que la Registradora no le notificó
por escrito que extendió nota de caducidad, el término para recurrir ante
nos mediante recurso gubernativo comenzó a transcurrir desde el 23 de mayo
de 2002, fecha en que una funcionaria del Registro le informó que no le
aceptaría los documentos que intentaba presentar porque su asiento caducó.
El 7 de junio de 2002, dentro del término de veinte (20) días, el notario
presentó el Recurso Gubernativo que nos ocupa. Por tanto, tenemos
jurisdicción sobre este asunto.
Por el resultado al cual llegamos, resulta innecesario entrar a
discutir el segundo señalamiento de error.
Por los fundamentos antes esbozados, concluimos que la Registradora
de la Propiedad, Sección III de San Juan, erró al determinar que la
notificación de 8 de marzo de 2002 caducó. Se ordena a la Registradora, Hon.
Sandra Valentín Díaz, actuar sobre la solicitud de recalificación fechada
el 20 de marzo de 2002.
Se dictará sentencia de conformidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Hon. Sandra Valentín Díaz, Registradora de la Propiedad, Sección Tercera de San Juan
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión Per Curiam que se hace formar parte integrante de ésta, se dicta sentencia ordenando a la Registradora, Hon. Sandra Valentín Díaz, actuar sobre la solicitud de recalificación fechada el 20 de marzo de 2002.
Lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Presidente señor Andréu García y el Juez Asociado señor Fuster Berlingeri no intervinieron.
Patricia Otón Olivieri Secretaria del Tribunal Supremo