EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Banco Popular de Puerto Rico
Peticionario 2011 TSPR 58
v.
Registrador de la Propiedad 181 DPR ____ Sección Primera de Caguas; Hon. Richard F. Keeler Vázquez
Recurrida
Número del Caso: RG - 2007 - 3
Fecha: 11 de abril de 2011
Abogada de la Parte Peticionaria:
Lcda. Alondra M. Fraga Meléndez
Abogado de la Parte Recurrida:
Por derecho propio
Materia: Revisión Administrativa
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Peticionario v. RG-2007-3 Recurso Gubernativo Registrador de la Propiedad, Sección Primera de Caguas; Hon. Richard F. Keeler Vázquez
Recurrido
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo
En San Juan, Puerto Rico, a 11 de abril de 2011.
La controversia que hoy atendemos requiere que
determinemos si las escrituras públicas de venta
judicial que otorga un acreedor cuando comparece
como licitador a la subasta y se lleva la buena pro
están incluidas en el término de compraventa
dispuesto en la Ley Núm. 244, supra, para los
efectos de cancelar sellos a favor de la Sociedad
de Asistencia Legal. Examinada, la controversia
antes descrita a la luz de la normativa aplicable
resolvemos en la afirmativa. RG-2007-3 2
I.
El 19 de diciembre de 2003, el Tribunal de Primera
Instancia emitió una sentencia en rebeldía sobre una
demanda de cobro de dinero y ejecución de hipoteca
presentada por el Banco Popular de Puerto Rico (Banco
Popular). En la sentencia, el foro primario condenó a
Carmen Julia Rivera Maldonado y a Juan Torres Rivera
(demandados) a pagar solidariamente al Banco Popular la
suma principal de $689,130.61 y otras sumas de dinero
relacionadas al contrato de préstamo hipotecario objeto de
la demanda, el cual estaba garantizado con una propiedad
descrita como finca rústica.1
Debido a que la sentencia antes mencionada no fue
satisfecha por los demandados, el 24 de mayo de 2004, el
tribunal de instancia emitió una Orden en la que declaró ha
lugar una moción de Ejecución de Sentencia presentada por
el Banco Popular. Así, ordenó a la Secretaria del Tribunal
a expedir un mandamiento dirigido al alguacil para que
procediera con la ejecución de la sentencia y vendiera en
pública subasta la propiedad que se describe en ella. En
cumplimiento con la Orden de Ejecución de Sentencia del
1 Las otras sumas de dinero que Carmen Julia Rivera Maldonado y a Juan Torres Rivera debían pagar solidariamente son las siguientes:
7% de interés anual sobre el principal desde el 1 de diciembre de 2001 hasta su total pago; $113.83 mensuales por seguros contra riesgos; $230.19 mensuales por recargos por demora desde el 1 de enero de 2002 hasta su total pago y hasta la cantidad líquida y estipulada de $69,200.00 para costas, gastos y honorarios de abogados; $1,611.33 por recargos acumulados; y cualquier otra suma que surja del contrato de préstamo hipotecario evidenciado por el pagaré que suscribieron los demandados. RG-2007-3 3
Tribunal de Primera Instancia, la Secretaria de dicho
tribunal expidió el mandamiento requerido.
El 4 de octubre de 2004, luego de que se acreditó la
publicación de los correspondientes anuncios de subasta en
un periódico y en lugares públicos por el término que
requiere la ley, se llevó a cabo la venta en pública
subasta siendo el tipo mínimo $692,000.00. A la subasta
sólo compareció la Lcda. Alondra Fraga Meléndez en
representación del Banco Popular quien ofreció los
$692,000.00. Como no hubo quien mejorara la oferta, se le
adjudicó la buena pro al Banco Popular por la cantidad de
$692,000.00 en abono de la deuda adjudicada por el Tribunal
de Primera Instancia.
Ese mismo día, la alguacil encargada de la subasta,
la Sra. Ivonne Benítez López, y el Sr. José David Hernández
Dávila –en representación del Banco Popular- otorgaron una
escritura de venta judicial 2 (Escritura) ante la notario
Alondra Fraga Meléndez mediante la cual la alguacil
“vendió, cedió, adjudicó y traspasó” 3 al Banco Popular el
inmueble que garantizaba el préstamo hipotecario.
Así las cosas, el 14 de enero de 2005, la Escritura
fue presentada en la Sección Primera del Registro de la
2 En el original de la referida Escritura se canceló la suma de $694.00 en derechos ($693.00 en sellos de Rentas Internas más $1.00 por el sello notarial) y en la copia certificada que sería enviada al Registro de la Propiedad se canceló la suma de $3,076.00 ($346.50 en sellos de Rentas Internas, $1.00 por el sello notarial, 2,718.00 por el comprobante de inscripción, $10.00 por el comprobante de presentación y $.50 por el sello de Rentas Internas para la presentación en el Registro). 3 Según surge de la “Escritura de Venta Judicial, Número 77”, en la cláusula cuarta. RG-2007-3 4
Propiedad de Caguas. El 30 de marzo de 2007, el
Registrador de la Propiedad de Caguas I, Hon. Richard F.
Keeler Vázquez (Registrador), notificó faltas en la
Escritura, por lo que no la inscribió. Indicó el
Registrador que para completar los derechos de inscripción
el Banco Popular necesitaba pagar $35.00 en sellos a favor
de la Sociedad para Asistencia Legal (Asistencia Legal).
Además, señaló el Registrador que “la propiedad está afecta
a dos hipotecas posteriores (Gravámenes) y no se expresa
destino final de las mismas o si dicho acreedores fueron
notificados (Emplazados)”.
Inconforme con dicha interpretación, el 12 de abril
de 2007, el Banco Popular remitió un escrito de
recalificación en el que rebatió los señalamientos del
Registrador. El Banco Popular entendió que de acuerdo a la
Ley Núm. 244 de 2 de septiembre de 2004, la cual enmendó la
Ley Núm. 101 de 12 de mayo de 1943, 4 L.P.R.A. sec. 851, la
obligación del notario de cancelar sellos de Asistencia
Legal corresponde en escrituras de compraventa, compraventa
e hipoteca y constitución o cancelación de hipoteca; no a
escrituras de ventas judiciales por ser éstas distinguibles
de la compraventa. Asimismo, añadió respecto a los
gravámenes posteriores señalados por el Registrador, que el
Tribunal de Primera Instancia le había ordenado al
Registrador de la Propiedad que cancelara en los libros a
su cargo “la hipoteca de $36,500.00 y la de $27,000.00 que
fueron presentadas al Asiento 254 del Diario 1084 y al RG-2007-3 5
Asiento 245 del Diario 1057”.4 Finalmente, el Banco Popular
volvió a solicitar la inscripción de la Escritura.
El 11 de mayo de 2007, el Registrador nuevamente
notificó faltas que impedían la registración de la
Escritura. En síntesis, el Registrador señaló que faltaban
los sellos de Asistencia Legal por la cantidad de $35.00
“para proceder con la cancelación del pagaré, según el
Banco Popular había solicitado en la [Escritura]”. Además,
le solicitó al Banco Popular la copia certificada del
pagaré ya que ésta no se había acompañado como documento
complementario. Aún inconforme, el 18 de mayo de 2007, el
Banco Popular presentó un segundo escrito de recalificación
en el que reiteró su posición en cuanto a que una escritura
de venta judicial no cancela sellos de Asistencia Legal y
alegó que la cancelación del pagaré es un derecho inherente
al otorgamiento de la venta judicial y no depende del pago
de esos sellos. En cuanto al segundo señalamiento, el
Banco Popular envió una copia certificada del pagaré, pero
aclaró que ya lo había enviado junto a la copia certificada
de la Escritura que había presentado en el Registro de la
Propiedad el 14 de enero de 2005.
El 29 de junio de 2007, el Registrador notificó una
Calificación denegatoria final por los mismos fundamentos
que antes había expresado, pues entendió que el escrito de
recalificación del Banco Popular no corrigió los errores
señalados en la notificación anterior. En desacuerdo con
4 El Banco Popular le indicó al Registrador que esa información constaba en el Asiento 453 del Diario 1131 de 14 de febrero de 2007. RG-2007-3 6
la calificación del Registrador, el 17 de julio de 2007, el
Banco Popular acudió ante este Tribunal mediante un Recurso
Gubernativo en el que hizo el siguiente señalamiento de
objeción a la calificación:
Erró el Honorable Registrador de la Propiedad de Caguas, Sección I, al denegar la inscripción de la “Escritura de Venta Judicial” Número 77.
El Banco Popular argumentó que la Ley Núm. 244,
supra, no le es de aplicación a la escritura de venta
judicial debido a que no es uno de los instrumentos
públicos que se mencionan en la ley antes citada. Por su
parte, el Registrador presentó un escrito en contestación
al Recurso Gubernativo en el que aclaró que la única falta
notificada al Banco Popular sin subsanar era la falta de
sellos a favor de la Sociedad para Asistencia Legal por la
cantidad de $35.00 para proceder entonces a cancelar el
pagaré. Concluyó el Registrador que la venta judicial es
una compraventa en todo su concepto legal por lo que le es
de aplicación a las escrituras de ventas judiciales lo
dispuesto en la Ley Núm. 244, supra, sobre el deber del
notario de cancelar sellos a favor de la Sociedad para
Asistencia Legal. Asimismo, notificó que se canceló la
hipoteca objeto de la “Compraventa Judicial”. Con el
beneficio de conocer la posición de ambas partes, el 2 de
octubre de 2007, el caso de epígrafe quedó sometido ante
nuestra consideración. Veamos la normativa aplicable a la
controversia que hoy nos ocupa. RG-2007-3 7
II
A
La Ley Núm. 244 de 2 de septiembre de 2004 añadió un
inciso (2) a lo dispuesto en la Ley Núm. 101 de 12 de mayo
de 1943, 4 L.P.R.A. sec. 851, según enmendada, sobre el
deber del notario de cancelar sellos a favor de la Sociedad
para Asistencia Legal. En la Exposición de Motivos de la
citada Ley Núm. 244, supra, el legislador señaló que el
propósito de dicha ley era aumentar los ingresos de la
Sociedad para Asistencia Legal pues ésta enfrentaba un
déficit operacional que le impedía cumplir cabalmente con
sus compromisos. Como es conocido por muchos, la Sociedad
para Asistencia Legal tiene como misión proveer
representación legal a personas indigentes imputadas de
delitos. 5 Para lograr paliar dicho déficit, a través de la
Ley Núm. 244, supra, el legislador impuso un nuevo arancel
“a cancelarse en todas las escrituras públicas de
compraventa que se otorguen ante notario debidamente
autorizado y registrado a favor de la Sociedad para la
Asistencia Legal”. Dicho inciso establece que:
Además del cobro de derechos que se establece en el inciso (1), en cada documento de escritura de compraventa, compraventa e hipoteca, constitución o cancelación de hipoteca, que haya de ser protocolizado y por cada copia de estas, se fijarán y cancelarán además sellos, que la Sociedad para Asistencia Legal adoptará y expedirá, por valor de cinco dólares ($5) en el original y dos dólares con cincuenta centavos ($2.50) por cada copia, cuando la cuantía del
5 Sociedad para Asistencia Legal de Puerto Rico, Misión. (Disponible en: http://www.salpr.org/about/)(Accedido en febrero de 2011.) RG-2007-3 8
documento sea entre veinticinco mil dólares ($25,000) y cincuenta mil dólares ($50,000). Cuando la cuantía del documento exceda de cincuenta mil dólares ($50,000) se fijarán y cancelarán sellos adicionales, de cinco dólares ($5) en el original y dos dólares con cincuenta centavos ($2.50) en toda copia, por cada cincuenta mil dólares ($50,000) o fracción subsiguiente. No existirá la obligación de de cancelar sellos a favor de la Sociedad para Asistencia Legal aquí establecidos en aquellos casos en que la cuantía sea menor de veinticinco mil dólares ($25,000), ni cuando por disposición de ley se exima el cancelar sellos de Rentas Internas y el arancel notarial. Se faculta al Secretario de Hacienda a adoptar y expedir electrónicamente sellos para la Sociedad de Asistencia Legal que servirán los propósitos establecidos en esta sección, y a vender los mismos de conformidad con las disposiciones de las secs. 896 a 899 de este título. (Subrayado nuestro.)
Es decir, según el texto antes citado, se cancelarán
sellos a favor de la Sociedad para Asistencia Legal en las
escrituras de compraventa, compraventa e hipoteca, y en las
de constitución o cancelación de hipotecas. No obstante,
estarán exentos de pagar los referidos sellos en aquellos
casos en que la cuantía sea menor de $25,000.00, o cuando
por disposición de ley se exima de cancelar sellos de
Rentas Internas y el arancel notarial.
B
Ahora bien, en cuanto al contrato de compraventa, el
artículo 1334 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3741, nos
lo define de la siguiente manera:
Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. RG-2007-3 9
Puig Brutau define el contrato de compraventa como
“un contrato por el cual una parte transmite o se obliga a
transmitir una cosa o derecho a la otra parte, a cambio de
que ésta le pague un precio en dinero”. 6 Así, este contrato
se forma cuando las partes contratantes logran acuerdo en
cuanto a la cosa y el precio 7 siendo estos últimos los
elementos objetivos o reales de dicho contrato. 8 También, el 9 contrato de compraventa es consensual y aunque el
consentimiento no necesita forma, el contrato de
compraventa de bienes inmuebles tiene que constar en
escritura pública para poderse inscribir en el Registro.10
Además, el contrato de compraventa debe cumplir con
los requisitos esenciales para la validez de los contratos
en general. Estos son: consentimiento de los contratantes,
objeto cierto que sea materia del contrato, y causa de la
obligación que se establezca. 11 Así, el consentimiento “se
manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación
de sobre la cosa y la causa que han de constituir el
contrato”. 12 De otro lado, el objeto de una compraventa
6 Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, Tomo II, vol. II, 2da ed., Contratos en Particular, Bosch, Casa Editorial, S. A. – Urgel, 51 bis – Barcelona, pág. 119. 7 Vélez Torres, Curso de Derecho Civil, Tomo IV, vol. II, Derecho de Contratos, pág. 160; 31 L.P.R.A. sec. 3746. 8 Puig Brutau, op. cit., pág. 135. 9 Diez-Picazo y Gullón, Sistema de Derecho Civil, vol. II, 6ta ed., pág. 279. 10 31 L.P.R.A. sec. 3453. 11 31 L.P.R.A. sec. 3391. 12 31 L.P.R.A. sec. 3401. RG-2007-3 10
puede ser cosas corporales, incorporales o de cosa futura
siempre que recaiga en una cosa determinada en su especie y
que se encuentre dentro del comercio de las personas. 13 En
cuanto a la causa de los contratos onerosos -como lo es el
de compraventa- se entiende que es la “prestación o promesa
de una cosa o servicio por la otra parte”.14
C
De otra parte, sólo pueden ser objeto del contrato de
hipoteca los bienes inmuebles y los derechos reales
enajenables de acuerdo a las leyes, “impuestos sobre bienes
de aquella clase”. 15 La hipoteca es un derecho real que
sujeta o vincula lo hipotecado a que eventualmente su
titular pueda exigir la realización de su valor, así como
tomar medidas para salvaguardarlo, en seguridad o garantía
de la efectividad de alguna obligación dineraria. 16 Así, la
hipoteca se define por ser “de carácter accesorio,
indivisible, de constitución registral, y grava bienes
inmuebles, ajenos y enajenables, que permanecen en posesión
de su propietario o titular”. 17 Debido a que la hipoteca es
un derecho real de “realización de valor”, el titular de
éste tiene la facultad de exigir la enajenación de la cosa ____________________________________________________________________ 13 Diez-Picazo y Gullón, Sistema de Derecho Civil, vol. II, 6ta ed., pág. 283-284; 31 L.P.R.A. sec. 3421 y 3423. 14 31 L.P.R.A. sec. 3431. 15 31 L.P.R.A. sec. 5041. 16 Rivera Rivera, Derecho Registral Inmobiliario Puertorriqueño, 2da ed., Jurídica Editores 2002, pág. 481; 31 L.P.R.A. sec. 5043. 17 Id. en las págs. 113-114. RG-2007-3 11
que se dio en garantía para recobrar lo adeudado. Así lo
dispone el Artículo 1757 del Código Civil cuando expresa
que “vencida la obligación principal, puedan ser enajenadas
las cosas en que consiste la prenda o hipoteca para pagar
al acreedor”, y a esto consintió el deudor cuando otorgó el
contrato de hipoteca. Por lo tanto, ante la realidad de
que una hipoteca trae consigo la posibilidad de que en caso
de que el deudor incumpla con su obligación surja una venta
en pública subasta del bien hipotecado, es necesario que
quien constituya una hipoteca sobre sus bienes tenga la
libre disposición de estos.18
En cuanto a los mecanismos de ejecución hipotecaria,
“a pesar de su importancia y frecuente uso, no ha sido
sencillo precisar su naturaleza”. 19 No obstante lo anterior,
encontramos estos procesos regulados por la Ley
Hipotecaria 20 , las Reglas de Procedimiento Civil 21 y el
Código Civil de Puerto Rico 22 . Así, el Artículo 221 de la
Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2721, establece que la
subasta se celebrará el día, hora y sitio que indique el
edicto ante un alguacil del Tribunal de Primera Instancia.
Asimismo, el citado Artículo 221, supra, indica que el
18 Id., en las págs. 494-495. 19 Smyth, Puig v. Oriental Bank, 170 D.P.R. 73, 91-92 (2007). (Resolución) (Voto disidente Juez Rodríguez Rodríguez). 20 Véase, 30 L.P.R.A. sec. 2701-2735. 21 Véase, Regla 51.3 y 51.8 de las de Procedimiento Civil de 1979. 32 L.P.R.A. Ap. III R. 51.3 y 51.8. 22 Respecto a la venta judicial. 31 L.P.R.A. secs. 3831-3846a. RG-2007-3 12
precio en que hayan tasado la finca al momento de
constituir la hipoteca servirá de tipo mínimo para la
subasta y no se admitirá oferta inferior a dicho tipo.
Añade, que si en la primera subasta no se produjere remate
ni adjudicación, el tipo mínimo a usarse en la segunda
subasta será de 2/3 partes del precio pactado, y la mitad,
si hubiese que llegar a una tercera subasta. En caso de
que la tercera subasta se declare desierta se dará por
terminado el procedimiento y se le adjudicará al acreedor
la finca por la totalidad de la deuda si ésta fuere igual o
menor que el monto del tipo de la tercera subasta, y se le
abonará a la deuda si ésta fuere mayor.23
Cónsono con lo anterior, la Regla 51.8 (d) de las de
Procedimiento Civil señala en lo pertinente que una vez se
verifique la venta, el oficial a cargo de la misma
levantará un acta que describa lo acontecido durante la
subasta y la adjudicación en venta al mejor postor, “quien
pagará el importe de la venta en dinero efectivo o en
cheque certificado a la orden del oficial en cuestión”.
Sin embargo, el Artículo 222 de la Ley Hipotecaria, 30
L.P.R.A. sec. 2722, dispone en lo pertinente que el
acreedor ejecutante puede concurrir como postor a todas las
subastas si así lo quisiere y, en el caso en que se lleve
la buena pro en el remate, se le abonará total o
parcialmente el importe de su crédito al precio ofrecido
23 Art. 221 de la Ley Hipotecaria. 30 L.P.R.A. sec. 2721. RG-2007-3 13
por él. Esto último es lo único que distingue al acreedor
que comparece a la subasta como licitador de los demás
licitadores que comparecen a comprar el inmueble
subastado. 24 Respecto a este particular hemos expresado que
el hecho de que el acreedor-rematante utilice su crédito
como forma de pago no lo exime de “tener que igualar o
superar el tipo mínimo establecido en la escritura de 25 constitución de hipoteca”. En esencia, tal y como
resolvimos en Coop. Ahorro y Créd. v. Registrador, 142
D.P.R. 369, 381 (1997), el acreedor ejecutante que
comparezca a la subasta en calidad de postor deberá:
1. Participar en la puja del inmueble mediante la proposición de una oferta, tal como lo haría cualquier licitador; 2. igualar o superar con su oferta el tipo mínimo establecido; y 3. en caso de obtener la buena pro, satisfacer la diferencia entre la postura ofrecida y el importe de su crédito más los intereses. Como es de notar, la Ley Hipotecaria y determinadas
Reglas de Procedimiento Civil se encargan del esquema
procesal de la ejecución hipotecaria y la venta judicial
mientras que la normativa aplicable a las compraventas
dispuesta en el Código Civil facilita “la interpretación y
a llenar las lagunas del esquema procesal”. 26 Precisamente
24 Coop. Ahorro y Créd. v. Registrador, 142 D.P.R. 369, 379 (1997). 25 Id. 26 Smyth, Puig v. Oriental Bank, 170 D.P.R. 73, 94 (2007). (Resolución) (Voto disidente Juez Rodríguez Rodríguez). RG-2007-3 14
el Artículo 1378, 27 menciona respecto al saneamiento en los
contratos de compraventa, que en la venta judicial nunca
habrá lugar a responsabilidad por daños y perjuicios pero
sí a todo lo demás dispuesto en los Artículos 1363 a 137728.
Además, el Artículo 1348 del Código Civil 29 dispone, también
en el título de compraventa, acerca de las personas que no
pueden adquirir por compra “aunque sea en subasta pública o
judicial” así sea por persona intermediaria.
Es importante señalar que el legislador estableció el
esquema jurídico a seguir en los procedimientos de
ejecución de hipotecas y venta de bienes hipotecados antes
descrito, con el propósito de proteger a los deudores
dueños de los bienes hipotecados para que en caso de
ejecución y venta en pública subasta se le dé el mayor
valor posible a sus propiedades. 30 La intención del
legislador en cuanto a este particular va de acuerdo con la
prohibición dispuesta en el Artículo 1780 del Código Civil 31
sobre el pacto comisorio, en el que se declara nulo el
pacto que autorice al acreedor hipotecario adjudicarse la
finca del deudor hipotecante al incumplir con el contrato
garantizado con hipoteca. De manera que en los casos de
ejecución de hipoteca lo que procede es la venta del bien
27 31 L.P.R.A. sec. 3846. 28 31 L.P.R.A. sec. 3831-3845. 29 31 L.P.R.A. sec. 3773. 30 Coop. Ahorro y Créd. v. Registrador, 142 D.P.R. 369, 384 (1997). 31 31 L.P.R.A. sec. 5048. RG-2007-3 15
inmueble para satisfacer la deuda del acreedor ejecutante.
Con el beneficio de la normativa antes expuesta,
resolvemos.
III
El presente Recurso Gubernativo plantea una
controversia relacionada con los derechos que cancela una
escritura de venta judicial al presentarse para inscripción
en el Registro de la Propiedad. Específicamente, nos
corresponde resolver si la escritura pública de venta
judicial que otorga un acreedor ejecutante cuando comparece
además como licitador a la subasta, se considera como una
de compraventa a los efectos de lo dispuesto en la Ley Núm.
244 de 2 de septiembre de 2004, 4 L.P.R.A. sec. 851, sobre
el deber del notario de cancelar sellos a favor de la
Sociedad para Asistencia Legal. Examinada la doctrina
antes discutida, resolvemos en la afirmativa. Veamos.
En este caso, el Tribunal de Primera Instancia emitió
una sentencia en rebeldía sobre una demanda de cobro de
dinero y ejecución de hipoteca a favor del Banco Popular de
Puerto Rico. Luego de los trámites procesales requeridos
para la celebración de la venta del inmueble que
garantizaba el préstamo hipotecario prestado por el Banco
Popular, éste compareció voluntariamente como licitador a
la primera subasta y se llevó la buena pro al dar como
precio su crédito. La controversia ante nuestra
consideración surge cuando el Banco Popular se propuso RG-2007-3 16
inscribir la “Escritura de Venta Judicial” en el Registro
de la Propiedad, Sección I de Caguas. Allí, el Registrador
le indicó que faltaba cancelar los sellos a favor de la
Sociedad para Asistencia Legal, según lo dispuesto en la
Ley Núm. 244, supra, por ser la venta judicial “una
compraventa en todo su concepto legal”. El Banco Popular
disintió del razonamiento del Registrador por entender que
la venta judicial es distinguible de una compraventa.
Es cierto que la venta judicial ostenta unas
características procesales particulares que la distinguen
de una compraventa ordinaria, razón por la cual, al
referirnos al carácter de la comparecencia del alguacil
encargado de la subasta para la realización de los bienes,
resolvimos en Banco Gub. de Fomento v. Abarca Warehouse,
109 D.P.R. 132, 134 (1979), que “la venta forzosa judicial
carece de la base consensual del contrato de compra y venta
definido en el [Artículo] 1334 del Código Civil, 31
L.P.R.A. sec. 3741”. No obstante lo anterior, no podemos
pasar por alto que en la venta judicial en pública subasta
están presentes los dos elementos reales del contrato de
compraventa, entiéndase cosa y precio, pues de ordinario,
comparece uno o varios compradores a licitar por un bien
inmueble a cambio de un precio. En este punto debemos
reproducir unas expresiones de Roca Sastre que citamos en
el mismo caso de Banco Gubernamental de Fomento v. Abarca
Warehouses Corp., supra, que leen como sigue: RG-2007-3 17
El pensamiento del legislador en punto a la naturaleza de la adjudicación al rematante o adjudicatario es ver en ella una especie de compraventa, ya que a veces habla de "venta' y de "precio'. Guasp se opone a esta tesis, por entender que falta el consentimiento del dueño, pero como en definitiva, se produce una transmisión por precio, cabe asimilar en muchos aspectos este acto al contrato de compraventa, sin olvidar que dada la intervención de la justicia en esta realización de bienes ella participa del carácter de un acto estatal, circunstancia que hacen destacar los procesalistas. (Citas omitidas.)(Subrayado nuestro.) Como mencionamos antes, cuando un acreedor acude a la
subasta como licitador lo único que lo distingue de un
comprador que comparece a licitar es el crédito que ostenta
el acreedor a su favor y que puede usar como parte del
precio de la venta.
A su vez, este Tribunal se ha referido
indistintamente a la escritura de venta judicial en
ejecución de hipoteca como una escritura pública de
compraventa judicial. 32 De la misma forma, al referirnos a
una subasta pública para cumplir con una orden judicial, en
Sobrinos de Ezquiaga v. Corte de Distrito de San Juan, 31
D.P.R. 563 (1923), dijimos que “por medio de la subasta lo
que se verifica es simplemente un contrato de compraventa,
y el comprador ha de pagar por precio de los bienes, dinero
contante o signo que lo represente, según así define dicho
contrato el artículo 1348 del Código Civil”. Así, “un
32 Véase, por ejemplo, García v. Registrador, 66 DPR 683 (1946); Santiago Alonso v. Registrador, 72 D.P.R. 57 (1951); C.R.U.V. v. Registrador, 117 DPR 662, 667 (1986); Coop. Ahorro y Créd. v. Registrador, 142 D.P.R. 369, 384 (1997). RG-2007-3 18
análisis de nuestra jurisprudencia revela que [los
mecanismos de ejecución hipotecaria] se han conceptualizado
como instituciones jurídico-procesales inspiradas en el
contrato de compraventa”.33
En definitiva, entendemos que cuando el legislador
expresó en la Exposición de Motivos de la Ley Núm. 244,
supra, que en “todas las escrituras públicas de compraventa
que se otorguen ante notario debidamente autorizado y
registrado” debían cancelarse sellos a favor de la Sociedad
para Asistencia Legal, se refería a todos las escrituras
públicas que incluyeran la adquisición de bienes inmuebles
a título oneroso, es decir, pagando un precio a cambio del
bien.
IV
Por los fundamentos antes expuestos, procede la falta
notificada por el Registrador de la Propiedad, Sección I de
Caguas. El Peticionario debe cancelar los sellos a favor
de la Sociedad para Asistencia Legal en la escritura de
venta judicial para que el Registrador inscriba la
“Escritura de Venta Judicial, Número 77”.
Se dictará Sentencia de conformidad.
Erick V. Kolthoff Caraballo Juez Asociado
33 Smyth, Puig v. Oriental Bank, 170 D.P.R. 73, 91-92 (2007). (Resolución) (Voto disidente Juez Rodríguez Rodríguez). EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Peticionario v. RG-2007-3 Recurso Gubernativo Registrador de la Propiedad, Sección Primera de Caguas; Hon. Richard F. Keeler Vázquez
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte íntegra de la presente, procede la falta notificada por el Registrador de la Propiedad, Sección I de Caguas. El Peticionario debe cancelar los sellos a favor de la Sociedad para Asistencia Legal en la escritura de venta judicial para que el Registrador inscriba la “Escritura de Venta Judicial, Número 77”.
Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. La Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez concurre con la siguiente expresión: RG-2007-3 2
“La Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez hace constar que conforme el razonamiento expresado en su voto disidente en Smyth Delgado v. Oriental Bank 170 D.P.R. 73 (2007) procede cancelar en la escritura de venta judicial, el arancel establecido en la Ley núm. 244 de 2 de septiembre de 2004, a favor de la Sociedad para Asistencia Legal”.
Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo