Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL I
BANCO POPULAR DE Apelación PUERTO RICO procedente del Tribunal de Primera Demandante - Apelados Instancia, Sala de Vega Baja v. KLAN202300793 Civil núm.: VÍCTOR RAMÓN BY2019CV00620 GONZÁLEZ GONZÁLEZ, SU ESPOSA ALICE MABEL Sobre: ROSA CONDE GIORDANO Procedimiento In Y LA SOCIEDAD LEGAL Rem sobre DE GANANCIALES Ejecución de COMPUESTA POR AMBOS Hipoteca por la Vía Ordinaria Demandados – Apelantes
Panel integrado por su presidente, el Juez Sánchez Ramos, el Juez Pagán Ocasio y el Juez Marrero Guerrero.
Sánchez Ramos, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de noviembre de 2023.
En un procedimiento de ejecución hipoteca, el Tribunal de
Primera Instancia (“TPI”) dicto sentencia sumaria a favor del banco
luego de que los demandados le solicitaran la devolución del asunto
al proceso de mediación. Según explicamos en detalle a
continuación, concluimos que se debió devolver el caso al proceso
de mediación, por el mismo haber concluido en un momento en que
todavía estaba pendiente una oferta del banco para resolver la
reclamación de forma extrajudicial.
I.
En febrero de 2019, el Banco Popular de Puerto Rico (el
“Banco”) presentó la acción de referencia (la “Demanda”), sobre
ejecución de hipoteca, en contra del Sr. Víctor Ramos González, su
esposa, Sa. Alice Mabel Rosa Conde Giordano y la sociedad legal de
gananciales compuesta por ambos. Se alegó que los demandados
eran dueños de un inmueble (la “Propiedad”) ubicado en el
Número Identificador SEN2023________________ KLAN202300793 2
municipio de Vega Baja y que, sobre la Propiedad, constituyeron una
hipoteca garantizada por un pagaré (el “Pagaré”) por la suma
principal de $197,191.00. El Banco alegó que los demandados
incumplieron con los términos del Pagaré y que, por haberse acogido
a un proceso federal de quiebra, solo procedía el cobro de la deuda
contra la Propiedad.
Luego de varias instancias procesales, el Banco solicitó que el
caso fuese referido al Centro de Mediación (el “Centro”), por virtud
de lo dispuesto en la Ley para Mediación Compulsoria y
Preservación de tu Hogar en los Procesos de Ejecuciones de
Hipotecas de una Vivienda Principal, Ley 184-2012, 32 LPRA 2881
(“Ley 184”). El TPI refirió el caso al Centro.
El 3 de febrero de 2020, el Centro le informó al TPI que las
partes no llegaron a un acuerdo.
En lo pertinente, en julio de 2022, el Banco solicitó la
continuación de los procedimientos. Expuso que el caso había sido
paralizado por la pandemia, pero que la correspondiente moratoria
había expirado. Además, aseveró que el caso había estado bajo
evaluación por el “Departamento de Mitigación de Pérdidas”, pero
que dicha evaluación había concluido “sin que se concretara una
alternativa de mitigación”.
Poco después, ese mismo mes de julio, el Banco presentó una
Solicitud de Sentencia Sumaria In Rem (la “Moción”).
En respuesta, el 2 de agosto de 2022, los demandados
solicitaron la paralización del caso y que se devolviera el mismo al
procedimiento de mediación. Plantearon que ellos habían llegado a
un “acuerdo con el Banco Popular bajo el procedimiento de loss
mitigation a los efectos de llevar a cabo un short sale de la
propiedad”. Sostuvieron que, el 30 de enero de 2020, el Banco
había autorizado por escrito “la venta corta de la propiedad”, pero
que “por razón de la pandemia, el asunto quedó paralizado”. A este KLAN202300793 3
escrito, los demandados anejaron la referida carta del Banco, de
30 de enero de 2020 (la “Carta del Banco”).
En agosto de 2022, el TPI ordenó la continuación de los
procedimientos, mas no adjudicó explícitamente la solicitud de los
deudores de que el asunto se devolviera a mediación. El TPI sí
ordenó a los demandados exponer su postura en cuanto a la Moción.
En septiembre de 2022, el Banco se opuso a la solicitud de
que el caso fuera devuelto a mediación. Señaló que, según la Carta
del Banco, los demandados tenían hasta el 13 de febrero de 2020
para “comunicarse con el Banco para concretar el acuerdo”, mas ello
no ocurrió. El TPI, una vez más, ordenó a los demandados presentar
su oposición a la Moción y no resolvió expresamente la solicitud de
estos de devolver el caso a mediación.
En octubre de 2022, los demandados presentaron un escrito
en el cual insistieron en que debía devolverse el caso a mediación.
Anejaron una carta que ellos enviaron al Banco, con fecha de 17 de
enero de 2020, mediante la cual solicitaron disponer de la
Propiedad a través de un short sale. También anejaron una carta
de ellos al Banco, de 24 de agosto de 2020, suscrita por su
representación legal, en la cual se indicó que los demandados
continuaban interesados en la alternativa del short sale, la cual
deseaban realizar “a la brevedad posible” por contar con un
“prospecto comprador”, que habían contratado un segundo realtor
con tal fin y que estaban “a la merced” del Banco al respecto. Los
demandados resaltaron que el Banco nunca contestó esta última
carta.
Mientras tanto, en octubre de 2022, el Banco solicitó la
paralización de los procedimientos a raíz del paso del huracán
Fiona. El TPI decretó la paralización de los procedimientos hasta el
20 de diciembre de 2022. KLAN202300793 4
El 4 de enero de 2023, el Banco solicitó la continuación de los
procedimientos. Expuso que, según sus récords, el realtor de los
demandados había indicado que estos no tenían comprador y que el
Banco había intentado comunicarse con los demandados, sin éxito,
por lo cual el Banco había “remov[ido] la alternativa de short sale”.
Arguyó que, si los demandados tenían interés en dicha alternativa,
debieron comunicarse oportunamente con el Banco.
En febrero de 2023, el TPI dejó sin efecto la paralización del
caso y ordenó la continuación de los procedimientos.
El 16 de junio, el TPI notificó una sentencia sumaria mediante
la cual declaró con lugar la Demanda y ordenó la ejecución de
hipoteca (la “Sentencia”).
El 5 de julio (primer día laborable luego del sábado 1 de julio),
los demandados solicitaron la reconsideración de la Sentencia. Los
demandados anejaron una declaración jurada en la cual aseveraron
que, durante la vista de mediación del 28 de enero de 2020 (dos días
antes de que se emitiera la Carta del Banco), se le había informado
al Centro que el Banco había aprobado la alternativa del short sale.
Aseveraron que el Banco le había indicado luego que no podían
proceder con el short sale hasta que el Banco no tuviese la
“aprobación del inversionista”, pero el Banco nunca se comunicó
con ellos para notificarles que podían proceder con la transacción.
También aseveraron que el Banco nunca les informó por escrito que
se hubiese “cancelado y/o cerrado el proceso de loss mitigation”.
Luego de que el Banco presentara una oposición a la solicitud
de reconsideración, el TPI denegó la misma mediante una Orden
notificada el 8 de agosto.
Inconformes, el 7 de septiembre, los demandados presentaron
el recurso que nos ocupa; formulan el siguiente señalamiento de
error:
EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA ERRÓ AL DICTAR SENTENCIA SUMARIA Y AL DECLARAR NO HA LUGAR LA SOLICITUD DE RECONSIDERACIÓN A KLAN202300793 5
Free access — add to your briefcase to read the full text and ask questions with AI
Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL I
BANCO POPULAR DE Apelación PUERTO RICO procedente del Tribunal de Primera Demandante - Apelados Instancia, Sala de Vega Baja v. KLAN202300793 Civil núm.: VÍCTOR RAMÓN BY2019CV00620 GONZÁLEZ GONZÁLEZ, SU ESPOSA ALICE MABEL Sobre: ROSA CONDE GIORDANO Procedimiento In Y LA SOCIEDAD LEGAL Rem sobre DE GANANCIALES Ejecución de COMPUESTA POR AMBOS Hipoteca por la Vía Ordinaria Demandados – Apelantes
Panel integrado por su presidente, el Juez Sánchez Ramos, el Juez Pagán Ocasio y el Juez Marrero Guerrero.
Sánchez Ramos, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de noviembre de 2023.
En un procedimiento de ejecución hipoteca, el Tribunal de
Primera Instancia (“TPI”) dicto sentencia sumaria a favor del banco
luego de que los demandados le solicitaran la devolución del asunto
al proceso de mediación. Según explicamos en detalle a
continuación, concluimos que se debió devolver el caso al proceso
de mediación, por el mismo haber concluido en un momento en que
todavía estaba pendiente una oferta del banco para resolver la
reclamación de forma extrajudicial.
I.
En febrero de 2019, el Banco Popular de Puerto Rico (el
“Banco”) presentó la acción de referencia (la “Demanda”), sobre
ejecución de hipoteca, en contra del Sr. Víctor Ramos González, su
esposa, Sa. Alice Mabel Rosa Conde Giordano y la sociedad legal de
gananciales compuesta por ambos. Se alegó que los demandados
eran dueños de un inmueble (la “Propiedad”) ubicado en el
Número Identificador SEN2023________________ KLAN202300793 2
municipio de Vega Baja y que, sobre la Propiedad, constituyeron una
hipoteca garantizada por un pagaré (el “Pagaré”) por la suma
principal de $197,191.00. El Banco alegó que los demandados
incumplieron con los términos del Pagaré y que, por haberse acogido
a un proceso federal de quiebra, solo procedía el cobro de la deuda
contra la Propiedad.
Luego de varias instancias procesales, el Banco solicitó que el
caso fuese referido al Centro de Mediación (el “Centro”), por virtud
de lo dispuesto en la Ley para Mediación Compulsoria y
Preservación de tu Hogar en los Procesos de Ejecuciones de
Hipotecas de una Vivienda Principal, Ley 184-2012, 32 LPRA 2881
(“Ley 184”). El TPI refirió el caso al Centro.
El 3 de febrero de 2020, el Centro le informó al TPI que las
partes no llegaron a un acuerdo.
En lo pertinente, en julio de 2022, el Banco solicitó la
continuación de los procedimientos. Expuso que el caso había sido
paralizado por la pandemia, pero que la correspondiente moratoria
había expirado. Además, aseveró que el caso había estado bajo
evaluación por el “Departamento de Mitigación de Pérdidas”, pero
que dicha evaluación había concluido “sin que se concretara una
alternativa de mitigación”.
Poco después, ese mismo mes de julio, el Banco presentó una
Solicitud de Sentencia Sumaria In Rem (la “Moción”).
En respuesta, el 2 de agosto de 2022, los demandados
solicitaron la paralización del caso y que se devolviera el mismo al
procedimiento de mediación. Plantearon que ellos habían llegado a
un “acuerdo con el Banco Popular bajo el procedimiento de loss
mitigation a los efectos de llevar a cabo un short sale de la
propiedad”. Sostuvieron que, el 30 de enero de 2020, el Banco
había autorizado por escrito “la venta corta de la propiedad”, pero
que “por razón de la pandemia, el asunto quedó paralizado”. A este KLAN202300793 3
escrito, los demandados anejaron la referida carta del Banco, de
30 de enero de 2020 (la “Carta del Banco”).
En agosto de 2022, el TPI ordenó la continuación de los
procedimientos, mas no adjudicó explícitamente la solicitud de los
deudores de que el asunto se devolviera a mediación. El TPI sí
ordenó a los demandados exponer su postura en cuanto a la Moción.
En septiembre de 2022, el Banco se opuso a la solicitud de
que el caso fuera devuelto a mediación. Señaló que, según la Carta
del Banco, los demandados tenían hasta el 13 de febrero de 2020
para “comunicarse con el Banco para concretar el acuerdo”, mas ello
no ocurrió. El TPI, una vez más, ordenó a los demandados presentar
su oposición a la Moción y no resolvió expresamente la solicitud de
estos de devolver el caso a mediación.
En octubre de 2022, los demandados presentaron un escrito
en el cual insistieron en que debía devolverse el caso a mediación.
Anejaron una carta que ellos enviaron al Banco, con fecha de 17 de
enero de 2020, mediante la cual solicitaron disponer de la
Propiedad a través de un short sale. También anejaron una carta
de ellos al Banco, de 24 de agosto de 2020, suscrita por su
representación legal, en la cual se indicó que los demandados
continuaban interesados en la alternativa del short sale, la cual
deseaban realizar “a la brevedad posible” por contar con un
“prospecto comprador”, que habían contratado un segundo realtor
con tal fin y que estaban “a la merced” del Banco al respecto. Los
demandados resaltaron que el Banco nunca contestó esta última
carta.
Mientras tanto, en octubre de 2022, el Banco solicitó la
paralización de los procedimientos a raíz del paso del huracán
Fiona. El TPI decretó la paralización de los procedimientos hasta el
20 de diciembre de 2022. KLAN202300793 4
El 4 de enero de 2023, el Banco solicitó la continuación de los
procedimientos. Expuso que, según sus récords, el realtor de los
demandados había indicado que estos no tenían comprador y que el
Banco había intentado comunicarse con los demandados, sin éxito,
por lo cual el Banco había “remov[ido] la alternativa de short sale”.
Arguyó que, si los demandados tenían interés en dicha alternativa,
debieron comunicarse oportunamente con el Banco.
En febrero de 2023, el TPI dejó sin efecto la paralización del
caso y ordenó la continuación de los procedimientos.
El 16 de junio, el TPI notificó una sentencia sumaria mediante
la cual declaró con lugar la Demanda y ordenó la ejecución de
hipoteca (la “Sentencia”).
El 5 de julio (primer día laborable luego del sábado 1 de julio),
los demandados solicitaron la reconsideración de la Sentencia. Los
demandados anejaron una declaración jurada en la cual aseveraron
que, durante la vista de mediación del 28 de enero de 2020 (dos días
antes de que se emitiera la Carta del Banco), se le había informado
al Centro que el Banco había aprobado la alternativa del short sale.
Aseveraron que el Banco le había indicado luego que no podían
proceder con el short sale hasta que el Banco no tuviese la
“aprobación del inversionista”, pero el Banco nunca se comunicó
con ellos para notificarles que podían proceder con la transacción.
También aseveraron que el Banco nunca les informó por escrito que
se hubiese “cancelado y/o cerrado el proceso de loss mitigation”.
Luego de que el Banco presentara una oposición a la solicitud
de reconsideración, el TPI denegó la misma mediante una Orden
notificada el 8 de agosto.
Inconformes, el 7 de septiembre, los demandados presentaron
el recurso que nos ocupa; formulan el siguiente señalamiento de
error:
EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA ERRÓ AL DICTAR SENTENCIA SUMARIA Y AL DECLARAR NO HA LUGAR LA SOLICITUD DE RECONSIDERACIÓN A KLAN202300793 5
PESAR DE QUE SURGE DEL EXPEDIENTE JUDICIAL QUE LA SENTENCIA SUMARIA DEL 16 DE JUNIO DE 2023 ES NULA POR HABERSE EMITIDO SIN JURISDICCIÓN, YA QUE EL PROCESO DE MEDIACIÓN NO CUMPLIÓ CON LOS REQUISITOS DE LA LEY NÚM. 184-2012.
El Banco presentó su alegato en oposición. Resolvemos1.
II.
El fin de la mediación compulsoria es promover que se pueda
lograr un acuerdo mediante el cual se evite la ejecución de la
propiedad. Franklin Credit Management Corp. v. George Riviello,
209 DPR 555 (2022); Bco. Santander v. Correa García, 196 DPR 452,
472 (2016).
La mediación compulsoria establecida por la Ley 184 es un
requisito jurisdiccional sin cuyo cumplimiento el tribunal no podrá
dictar sentencia ni ordenar la venta judicial de un inmueble que se
utiliza como residencia principal. Bco. Santander v. Correa García,
196 DPR 452 (2016); Franklin Credit Management Corp. v. George
Riviello, 209 DPR 555 (2022). Por tanto, en caso de que el tribunal
no cumpla con el requisito de ordenar la vista de mediación,
carecerá de jurisdicción para emitir sentencias y ordenar ventas o
subastas judiciales. Oriental Bank v. Caballero García, 2023 TSPR
103, pág. 10.
El tribunal podrá́ continuar el proceso judicial cuando: (1) el
acreedor acudió́ a la vista de mediación, pero el deudor no se
presentó́; (2) las partes acudieron a la vista y se cumplieron los
requisitos de ley, pero no llegaron a un acuerdo, o (3) el deudor
1 El Banco plantea que estamos impedidos de considerar el error señalado por los
demandados porque estos pudieron haber solicitado a este Tribunal que revisara la determinación interlocutoria del TPI de continuar con el caso. No obstante, la norma es que una parte no está obligada a solicitarnos la revisión de todo dictamen interlocutorio del TPI, so pena de que se entienda renunciado un planteamiento al respecto en apelación. Puesto de otra forma, ante un dictamen interlocutorio adverso en un caso civil, una parte puede optar por solicitar la revisión inmediata del mismo o por aguardar a una posible apelación para plantear el asunto. Incluso, aun si se solicita la revisión interlocutoria de un asunto, si este Tribunal deniega la expedición del auto, ordinariamente el asunto se puede formular nuevamente en apelación. KLAN202300793 6
incumplió́ con los acuerdos contraídos como resultado del proceso
de mediación. Íd., pág. 11.
III.
Concluimos que, ante los hechos incontrovertidos de este
caso, el TPI debió abstenerse de considerar la Moción y, en vez, debió
referir el caso nuevamente al Centro de Mediación. Adviértase que,
menos de una semana antes de que el Centro cerrara el proceso a
principios de 2020, el Banco les había notificado a los demandados
que aceptaba su oferta de realizar un short sale. Este proceso estaba
pendiente de concluir cuando el Centro, de forma inoportuna, dio
por concluida la mediación.
Más aún, los demandados le comunicaron al Banco, por
escrito, varios meses después (agosto), que permanecían interesados
en realizar el short sale y que esperaban la aprobación del Banco.
Tampoco hay controversia sobre el hecho de que el Banco, aunque
alega que se le comunicó que no había comprador, en momento alguno
contestó esta última comunicación ni tampoco le notificó por escrito a
los demandados que había revocado su oferta escrita en torno al short
sale o que de algún otro modo había dado por concluido el proceso
de loss mitigation.
En las particulares circunstancias de este caso, el proceso de
mediación concluyó de forma prematura y, por tanto, el mismo no
cumplió con su propósito. Así pues, el TPI debió abstenerse de
dictar sentencia; en vez, procedía ordenar la reapertura del proceso
ante el Centro de Mediación para la evaluación de posibles
alternativas aceptables para ambas partes en esta etapa.
Únicamente agotado debidamente este proceso es que el TPI estaría
facultado para adjudicar la Moción.
IV.
Por los fundamentos antes expuestos, se revoca la sentencia
apelada y se devuelve el caso al Tribunal de Primera Instancia para
procedimientos ulteriores compatibles con lo aquí resuelto. KLAN202300793 7
Lo acuerda y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones