ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL XI
CERTIORARI AUTORIDAD PARA EL procedente del REDESARROLLO LOCAL DE Tribunal de ROOSEVELT ROADS Primera Instancia, Sala Peticionaria Superior de TA2026CE00565 Fajardo v.
UNITED REAL ESTATE INC. Civil Núm.: y OTROS CE2024CV00039
Sobre: Recurrido Desahucio, Cobro de Dinero - Ordinario Panel integrado por su presidenta, la Jueza Rivera Marchand, la Jueza Mateu Meléndez y la Jueza Boria Vizcarrondo.
Boria Vizcarrondo, Jueza Ponente.
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de junio de 2026.
Comparece ante nos, la Autoridad Local de Roosevelt Roads
(Autoridad o Peticionaria) mediante escrito de certiorari presentado
el 7 de mayo de 2026. Nos solicitó la revocación de la Resolución
emitida y notificada el 19 de marzo de 2026, por el Tribunal de
Primera Instancia, Sala Superior de Fajardo (TPI).1 Mediante el
referido dictamen, el foro primario declaró No Ha Lugar a la Solicitud
de Sentencia Sumaria Parcial presentada por la Peticionaria.2
Por los fundamentos que expondremos a continuación,
expedimos el auto de certiorari, revocamos la determinación
recurrida y se ordena la celebración de una vista evidenciaria.
I.
El caso de marras tiene su génesis el 8 de abril de 2024,
cuando la Autoridad presentó una Demanda de Desahucio en contra
1 Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC) TPI, Entrada
Núm. 79. 2 Íd., Entrada Núm. 69. TA2026CE00565 Página 2 de 17
de United Real Estate, Inc. (United o Recurrida).3 La Peticionaria
alegó que suscribieron un contrato de arrendamiento sobre unas
20.5 cuerdas de terreno ubicadas en la Antigua Base Naval
Roosevelt Roads para el desarrollo de un “Resort Style Community”.
Para ello, la Peticionaria indicó que las partes acordaron un “Project
Schedule”, cuyo incumplimiento activaba la cláusula de
cancelación. Informó que, según el “Project Schedule” el proyecto se
llevaría a cabo en 2 fases, la primera tomaría entre 1 a 180 días
mientras que la segunda comenzaría a los 180 días y se extendería
hasta los 960 días. Sin embargo, la Peticionaria adujo que, pasados
alrededor de 2,000 días, el proyecto no se encuentra cercano a
completarse. A esos fines, el 2 de marzo de 2024, la Peticionaria
envió una misiva dirigida a United, en la cual le concedió un término
de 60 días para desalojar la propiedad. Por lo cual, le solicitó al TPI
que declarara Ha Lugar la acción de desahucio y ordenara el
lanzamiento de United, toda vez que, a la fecha de presentación del
pleito, aún continuaban en los terrenos. Además, solicitó la cantidad
adeudada de $303,074.46, más un 6% de interés legal por concepto
de utilidades.
Tras varias incidencias procesales, el 14 de octubre de 2025,
United presentó su Contestación a Demanda, Reconvención y
Demanda contra Terceros.4 Mediante esta comparecencia, la
Recurrida señaló que la Autoridad obstaculizó de manera
intencional el cumplimiento del contrato de arrendamiento. Informó
que la Autoridad se comprometió a colaborar junto a esta sobre
aquellos asuntos que requirieran la autorización, intervención o
aprobación de la Peticionaria. Sin embargo, la Recurrida detalló
varias instancias en los que la Peticionaria incumplió con sus
obligaciones. Así las cosas, le solicitó al TPI que ordenara el
3 Íd., Entrada Núm. 1. 4 Íd., Entrada Núm. 57. TA2026CE00565 Página 3 de 17
cumplimiento específico del contrato; la indemnización por daños
económicos por una cantidad no menor de $10,469,110.00; más la
indemnización por los daños y perjuicios causados producto de su
conducta dolosa y de mala fe, por una cantidad estimada de
$3,000,000.00.
Posteriormente, el 13 de febrero de 2026, la Peticionaria incoó
una Solicitud de Sentencia Sumaria Parcial, en la que alegó la
inexistencia de hechos en controversia que impidan la disposición
del caso mediante la vía sumaria.5 Señaló que, a pesar del término
concedido tras la cancelación del contrato, la Recurrida ha
persistido en la propiedad. La Peticionaria argumentó que las
imputaciones de incumplimiento presentadas por United no
constituyen un hecho material en controversia en vista de que la
causa de acción es sobre un desahucio. Apuntó que la controversia
gira en torno a la existencia de un contrato válido y vigente que
legitime la ocupación de la propiedad.
Así las cosas, el 9 de marzo de 2026, United presentó su
Oposición a “Solicitud de Sentencia Sumaria Parcial”, en la cual
insistió en la existencia de controversias medulares que ameritan la
celebración del juicio en su fondo.6 La Recurrida sostuvo que no
procede ordenar el lanzamiento de la propiedad mientras se
encuentra en controversia la validez de la terminación del contrato.
Agregó que se requiere que se lleve a cabo un descubrimiento de
prueba amplio y liberal.
Analizada la postura de las partes, el 19 de marzo de 2026, el
foro primario emitió una Sentencia en la que declaró No Ha Lugar la
solicitud de sentencia sumaria presentada por la Peticionaria.7
Concluyó que existe una controversia genuina sobre la validez de la
5 Íd., Entrada Núm. 69. 6 Íd., Entrada Núm. 74. 7 Íd., Entrada Núm. 79. Emitida y notificada el 19 de marzo de 2026. TA2026CE00565 Página 4 de 17
cancelación del contrato que justifica la celebración de un juicio en
su fondo. Más aún cuando las partes solicitaron que el caso se
dilucide mediante la vía ordinaria.8
En desacuerdo, el 6 de abril de 2026, la Peticionaria presentó
una Solicitud de Reconsideración, en la cual arguyó que la Recurrida
no presentó prueba admisible que controvirtiera los hechos
propuestos como incontrovertidos.9 Específicamente señaló que
United no presentó evidencia de que los incumplimientos con el
“Project Schedule” haya sido por la obstaculización de la Autoridad.
Ante lo cual, insistió en que estos hechos se deben tener como
admitidos. Por otro lado, la Peticionaria sostuvo que, a pesar de que
el pleito se convirtió en uno ordinario, ello no altera el derecho
aplicable o los hechos esenciales para la procedencia del remedio
solicitado.
Por su parte, el 7 de abril de 2026, el TPI declaró No Ha Lugar
a la Solicitud de Reconsideración instada por la Autoridad.10
Inconforme, el 7 de mayo de 2026, la Peticionaria presentó el
recurso de Certiorari ante nos y planteó el siguiente señalamiento de
error:
ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DENEGAR LA SOLICITUD DE SENTENCIA SUMARIA PARCIAL POR CONCLUIR QUE EXISTEN CONTROVERSIAS DE HECHOS MATERIALES QUE LE IMPIDE CONCEDER SUMARIAMENTE LA SOLICITUD DE DESAHUCIO EN CONTRA DE URE.
Por su parte, el 21 de mayo de 2026, United presentó una
Moción en Cumplimiento de Orden y Oposición a Expedición del Auto
de Certiorari por no Cumplir con la Regla 40 del Reglamento del
Tribunal de Apelaciones.
8 Véase, SUMAC TPI, Entrada Núm. 50. 9 Íd., Entrada Núm. 84. 10 Íd., Entrada Núm. 86. TA2026CE00565 Página 5 de 17
Así, con el beneficio de la comparecencia de ambas partes y
del expediente ante nos, procedemos a disponer del presente
recurso, no sin antes delimitar la normativa jurídica aplicable.
II.
A.
El auto de certiorari es el vehículo procesal que permite a un
tribunal de mayor jerarquía revisar las determinaciones
interlocutorias realizadas por un foro inferior. La expedición del auto
descansa en la sana discreción del tribunal. Caribbean Orthopedics
Products of Puerto Rico, LLC v. Medshape, Inc., 207 DPR 994, 1004
(2021); 800 Ponce de León, Corp. v. American International Insurance
Company of Puerto Rico, 205 DPR 163, 174-175 (2020). En los casos
civiles, la Regla 52.1 de Procedimiento Civil, supra, R. 52.1, delimita
los asuntos aptos para revisión interlocutoria ante el Tribunal de
Apelaciones mediante el recurso de certiorari. Caribbean Orthopedics
Products of Puerto Rico, LLC v. Medshape, Inc., supra, pág. 1004;
Scotiabank de Puerto Rico v. ZAF Corporation, 202 DPR 478, 486-487
(2019); IG Builders v. BBVAPR, 185 DPR 307, 336-337 (2012). La
citada regla establece que:
El recurso de certiorari para revisar resoluciones u órdenes interlocutorias dictadas por el Tribunal de Primera Instancia, solamente será expedido por el Tribunal de Apelaciones cuando se recurra de una resolución u orden bajo las Reglas 56 y 57 o de la denegatoria de una moción de carácter dispositivo. No obstante, y por excepción a lo dispuesto anteriormente, el Tribunal de Apelaciones podrá revisar órdenes o resoluciones interlocutorias dictadas por el Tribunal de Primera Instancia cuando se recurra de decisiones sobre la admisibilidad de testigos de hechos o peritos esenciales, asuntos relativos a privilegios evidenciarios, anotaciones de rebeldía, en casos de relaciones de familia, en casos que revistan interés público o en cualquier otra situación en la cual esperar a la apelación constituiría un fracaso irremediable de la justicia. Al denegar la expedición de un recurso de certiorari en estos casos, el Tribunal de Apelaciones no tiene que fundamentar su decisión.
Regla 52.1 de Procedimiento Civil, supra (Énfasis suplido); véase además, Scotiabank de Puerto Rico v. ZAF Corporation, supra, pág. 487. TA2026CE00565 Página 6 de 17
La característica distintiva del recurso de certiorari “se asienta
en la discreción encomendada al tribunal revisor para autorizar su
expedición y adjudicar sus méritos. El concepto discreción
necesariamente implica la facultad de elegir entre diversas
opciones”. IG Builders v. BBVAPR, supra, pág. 338. A pesar de lo
anterior, la discreción no debe hacerse en abstracción del resto del
derecho, sino que debe ejercerse de forma razonable con el propósito
de llegar a una opinión justiciera. Torres Martínez v. Torres
Ghigliotty, 175 DPR 83, 98 (2008). Precisamente, la Regla 40 del
Reglamento del Tribunal de Apelaciones, supra, instituye los
criterios que se deben tomar en consideración para poder ejercer
sabiamente la facultad discrecional de expedir un auto de certiorari.
Estos factores son los siguientes:
(A) Si el remedio y la disposición de la decisión recurrida, a diferencia de sus fundamentos, son contrarios a derecho.
(B) Si la situación de hechos planteada es la más indicada para el análisis del problema.
(C) Si ha mediado prejuicio, parcialidad o error craso y manifiesto en la apreciación de la prueba por el Tribunal de Primera Instancia.
(D) Si el asunto planteado exige consideración más detenida a la luz de los autos originales, los cuales deberán ser elevados, o de alegatos más elaborados.
(E) Si la etapa del procedimiento en que se presenta el caso es la más propicia para su consideración.
(F) Si la expedición del auto o de la orden de mostrar causa no causa un fraccionamiento indebido del pleito y una dilación indeseable en la solución final del litigio.
(G) Si la expedición del auto o de la orden de mostrar causa evita un fracaso de la justicia.
Lo anterior impone al Tribunal de Apelaciones la obligación de
ejercer prudentemente su juicio al intervenir con el discernimiento
del foro de instancia, de forma que no se interrumpa
injustificadamente el curso corriente de los casos ante ese foro. Por
tanto, de no estar presente ninguno de los criterios esbozados, TA2026CE00565 Página 7 de 17
procede que este foro superior se abstenga de expedir el auto
solicitado. Torres Martínez v. Torres Ghigliotty, supra, págs. 96-97.
B.
La Regla 36 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36,
establece el mecanismo procesal de la sentencia sumaria. El
propósito de esta regla es facilitar la solución justa, rápida y
económica de litigios civiles en los cuales no existe controversia real
y sustancial de hechos materiales y que no requieren ventilarse en
un juicio plenario. Rodríguez García v. UCA, 200 DPR 929, 940
(2018); Bobé et al. v. UBS Financial Service, 198 DPR 6, 19-20 (2017);
SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, 189 DPR 414, 430 (2013).
Mediante este procedimiento, una parte puede solicitar que el
tribunal dicte sentencia sumaria sobre la totalidad o parte de la
reclamación, y así se promueve la descongestión de calendarios.
Vera v. Dr. Bravo, 161 DPR 308, 331-332 (2004).
De igual modo, el mecanismo de sentencia sumaria solo está
disponible para la disposición de aquellos casos que sean claros;
cuando el tribunal tenga ante sí la verdad de todos los hechos
esenciales alegados en la demanda; y que solo reste por disponer las
controversias de derecho existentes. PFZ Props., Inc. v. Gen. Acc. Ins.
Co., 136 DPR 881, 911-912 (1994). Asimismo, la Regla 36.3(e) de
Procedimiento Civil, supra, R. Regla 36.3(e) dispone que:
La sentencia solicitada será dictada inmediatamente si las alegaciones, deposiciones, contestaciones a interrogatorios y admisiones ofrecidas, en unión a las declaraciones juradas si las hay, u otra evidencia demuestran que no hay controversia real sustancial en cuanto a algún hecho esencial y pertinente y que, como cuestión de derecho, el tribunal debe dictar sentencia sumaria a favor de la parte promovente.
Al evaluarse los méritos de una solicitud
de sentencia sumaria, el juzgador debe actuar guiado por la
prudencia, consciente en todo momento de que su determinación
puede privar a una de las partes de su día en corte. León Torres v. TA2026CE00565 Página 8 de 17
Rivera Lebrón, 204 DPR 20, 44 (2020). De la mano con este precepto
del debido proceso de ley, el juzgador deberá utilizar el principio de
liberalidad a favor del opositor de la moción, lo cual implica que, de
haber dudas sobre la existencia de controversias de hechos
materiales, entonces deberán resolverse a favor de la parte que se
opone a la moción de sentencia sumaria. Ramos Pérez v. Univisión,
178 DPR 200, 216 (2010).
Para prevalecer en una moción de sentencia sumaria, su
promovente tiene que establecer su derecho con claridad y debe
demostrar que no existe controversia en cuanto a ningún hecho
material, o sea, ningún elemento de la causa de acción. Meléndez
González et al. v. M. Cuebas, 193 DPR 100, 110 (2015). Por hechos
materiales se entienden aquellos que pueden afectar el resultado de
una reclamación de acuerdo con el derecho sustantivo. Ramos Pérez
v. Univisión, supra, pág. 213.
En contraste, el oponente a la moción de sentencia sumaria
está obligado a establecer que existe una controversia que sea real
en cuanto a algún hecho material a la controversia y, en ese sentido,
cualquier duda es insuficiente para derrotar la solicitud. Meléndez
González et al. v. M. Cuebas, supra. En efecto, la duda debe ser tal
que permita concluir que existe una controversia real y sustancial
sobre los hechos materiales. Meléndez González et al. v. M.
Cuebas, supra (citando a Ramos Pérez v. Univisión, supra, pág. 214).
De esta manera, entre las responsabilidades de la parte promovida
se encuentra que debe puntualizar los hechos propuestos que
pretende controvertir, haciendo referencia a la prueba específica que
sostiene su posición. León Torres v. Rivera Lebrón, supra, pág. 44.
Es decir, “la parte opositora tiene el peso de presentar evidencia
sustancial que apoye los hechos materiales que alega están en
disputa”. León Torres v. Rivera Lebrón, supra, pág. 44. De esta
forma, no puede descansar en meras aseveraciones o negaciones de TA2026CE00565 Página 9 de 17
sus alegaciones, sino que debe proveer contradeclaraciones juradas
y documentos que sustenten los hechos materiales en disputa. SLG
Zapata-Rivera v. JF Montalvo, supra; Ramos Pérez v.
Univisión, supra, pág. 215; Cruz Marcano v. Sánchez Tarazona, 172
DPR 526, 550 (2007).
Además, nuestro máximo foro ha establecido que no es
aconsejable dictar una sentencia sumaria cuando existe
controversia sobre asuntos de credibilidad o que envuelvan aspectos
subjetivos tales como la intención, los propósitos mentales o la
negligencia. Aponte Valentín v. Pfizer Pharmaceuticals, LLC, 208 DPR
263, 278 (2021).
De modo que, la sentencia sumaria resulta adecuada en los
casos donde no existen controversias de los hechos esenciales que
hagan necesaria la celebración de un juicio. Batista v. Sucn. Batista
et al., 2025 TSPR 93, 216 DPR __ (2025). A esos efectos, solo resta
aplicar el derecho a los hechos no controvertidos. Íd.
De otra parte, en Meléndez González et al. v. M. Cuebas, 193
DPR 100 (2015), el Tribunal Supremo delineó el estándar que el
Tribunal de Apelaciones debe utilizar para revisar una denegatoria
o una concesión de una moción de sentencia sumaria.
En primer lugar, reafirmó que el Tribunal de Apelaciones se
encuentra en la misma posición que el TPI al momento de revisar
solicitudes de sentencia sumaria, siendo su revisión una de novo y
teniendo la obligación de regirse por la Regla 36 de Procedimiento
Civil, supra, R. 36, y los criterios que la jurisprudencia le exige al
foro primario. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág.
118. Asimismo, deberá examinar el expediente de la manera más
favorable hacia la parte que se opuso a la petición de sentencia
sumaria, llevando a cabo todas las inferencias permisibles a su
favor. Ahora bien, reconoció que el foro apelativo está limitado, toda
vez que no podrá tomar en consideración evidencia que las partes TA2026CE00565 Página 10 de 17
no presentaron ante el foro primario, ni podrá adjudicar los hechos
materiales en controversia.
En segundo lugar, prescribió que el Tribunal de Apelaciones
deberá revisar que tanto la moción en solicitud de sentencia
sumaria, como la oposición, cumplan con los requisitos de forma
codificados en la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra. Íd.
En tercer lugar, mandató que, ante la revisión de una
sentencia dictada sumariamente, el Tribunal de Apelaciones deberá
revisar si en realidad existen hechos materiales en controversia y,
de haberlos, estará obligado a exponer específicamente cuáles
hechos materiales están en controversia y cuáles no, en
cumplimiento con la Regla 36.4 de Procedimiento Civil. Íd.
En cuarto lugar, dispuso que, si encuentra que los hechos
materiales realmente no están en controversia, entonces el Tribunal
de Apelaciones deberá revisar de novo si el foro primario aplicó
correctamente el Derecho. Íd., pág. 119.
C.
El desahucio es el mecanismo disponible para el dueño de un
inmueble arrendado, “recuperar la posesión de hecho de una
propiedad, mediante el lanzamiento o expulsión del arrendatario o
precarista que la detenta sin pagar canon o merced alguna”.
Fernández & Hno. v. Pérez, 79 DPR 244, 247 (1956). SLG Ortiz-Mateo
v. ELA, 211 DPR 772 (2023); Cooperativa v. Colón Lebrón, 203 DPR
812, 820 (2020); ATPR v. SLG Volmar-Mathieu, 196 DPR 5, 9 (2016).
En un procedimiento sumario, se intenta recobrar la posesión del
inmueble, sin tomar en consideración algún conflicto de título.
Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, 176 DPR 408, 431 (2009).
Así las cosas, existirá un conflicto de título si el demandado presenta
prueba suficiente que demuestre el derecho a ocupar el inmueble en
controversia y que tiene un título tan bueno o mejor que el del
demandante. Íd. TA2026CE00565 Página 11 de 17
El procedimiento sumario responde al interés del Estado en
atender rápidamente la reclamación del dueño de un inmueble que
ve interrumpido el derecho a poseer y disfrutar de su propiedad.
ATPR v. SLG Volmar-Mathieu, supra, pág. 9. La necesidad de que
ocasionalmente el procedimiento sumario de desahucio se convierta
en uno ordinario, no puede llevarnos a configurar una regla
automática. Turabo Ltd. P'ship v. Velardo Ortiz, 130 DPR 226, 241
(1992). Debido a que el único objetivo es recobrar la posesión, “en la
acción sumaria debe limitarse la concurrencia o consolidación de
otras acciones o defensas”. ATPR v. SLG Volmar-Mathieu, supra, pág.
10. Por lo cual, el demandado deberá establecer los méritos de su
defensa prima facie, sin ocasionar dilaciones innecesarias. Crespo
Quiñones v. Santiago Velázquez, supra, pág. 432; Mora Dev. Corp. v.
Sandin, 118 DPR 733, 750 (1987). A esos efectos, luego de solicitar
la tramitación ordinaria del pleito, la reclamación estará sujeta a las
reglas de litigación civil ordinaria. ATPR v. SLG Volmar-Mathieu,
supra, pág. 10.
III.
En el caso que nos ocupa, la Peticionaria nos solicita la
revocación de la Sentencia del TPI en la que se declaró No Ha Lugar
a la Solicitud de Sentencia Sumaria Parcial. En su petitorio, sostiene
que la controversia gira en torno a la existencia de un contrato válido
y vigente que legitime la ocupación de la propiedad. Argumenta que,
ante la inexistencia de un contrato entre las partes, corresponde el
lanzamiento de la Recurrida.
Según Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, el primer
paso del estándar de revisión de las solicitudes de sentencia sumaria
conlleva revisar de novo el petitorio sumario junto a los anejos y el
escrito en oposición a la solicitud de sentencia sumaria. Al amparo
del segundo pilar de dicho análisis, debemos revisar que tanto la
petición de sentencia sumaria como su oposición cumplen con los TA2026CE00565 Página 12 de 17
requisitos de la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra. Meléndez
González et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 118.
En efecto, luego de un examen cuidadoso de la Solicitud de
Sentencia Sumaria Parcial presentada por la Autoridad concluimos
que cumplió cabalmente con los requisitos de forma del inciso (a) de
la Regla 36.3 de Procedimiento Civil, supra, pues incorporó una
exposición breve de las alegaciones de las partes; que no existían
asuntos en controversia; la reclamación respecto a la cual fue
solicitada la sentencia sumaria; una relación concisa de los hechos
materiales sobre los cuales no había controversia sustancial, con
indicación de la prueba documental que lo sustenta; las razones por
las que debería dictarse la sentencia argumentando el derecho
aplicable y el remedio que debería ser concedido.
De igual modo, la Oposición a “Solicitud de Sentencia Sumaria
Parcial” radicada por la Recurrida cumplió con los requerimientos
del inciso (b) de la Regla 36.3 de Procedimiento Civil, supra; a saber,
incorporó una exposición breve de las alegaciones de las partes; los
asuntos en controversia; la causa de acción respecto a la cual se
solicitó la sentencia sumaria y las razones por las que no debía ser
dictada la sentencia. A su escrito, únicamente lo acompañó una
Declaración Jurada del Presidente de United. Por el restante, se
limitó a señalar los anejos que formaron parte del petitorio de la
Autoridad.
Atendidos los primeros dos eslabones del análisis apelativo
sobre las solicitudes de sentencia sumaria, ahora procedemos a
evaluar como tercer paso, si en realidad existen hechos materiales
en controversia. De haberlos, debemos cumplir con la exigencia
establecida en la Regla 36.4 de Procedimiento Civil, supra, y exponer
cuáles son los hechos materiales que están en controversia y cuáles
están incontrovertidos. TA2026CE00565 Página 13 de 17
Del expediente del caso ante nos, se desprende que las
determinaciones de hechos formuladas por el TPI surgen
incontrovertidamente del récord. Por lo cual, acogemos como hechos
incontrovertidos las determinaciones de hechos realizadas por el
foro primario en el dictamen recurrido. En particular, tomamos
conocimiento que mediante el Hecho Núm. 8 se estableció que,
conforme lo dispuesto en el Artículo 1.08 del Contrato, la Sección
18 del acuerdo entre las partes quedó “activado”. En su
consecuencia, colegimos que las disposiciones de la Sección 18
(18.01-18.07) se encuentran “activadas”. De las referidas secciones,
resaltamos lo siguiente:
1. De no cumplir con estas metas establecidas en el “Project Schedule”, se activaría la Sección 18 del contrato, la cual dispone:
18.01 Breach by TENANT as Cause for Termination. In addition to, and separate from, any other cause for termination set forth in this Lease Agreement or available under applicable law, each of the following events or acts shall be considered a breach and constitute cause for termination, which termination will be effective upon written notice to TENANT:
[…]
18.02 Other Causes for Termination. In addition to the causes for termination set forth in Section 18.01, LANDLORD may terminate this Lease Agreement if TENANT fails to comply with any of TENANT's principal obligations hereunder within fifteen (15) days of receipt of written notice from LANDLORD requesting performance of any principal obligation. However, if TENANT shall have begun efforts toward performance within said fifteen (15) day period and continues to act diligently and makes every reasonable effort to perform, said period of fifteen (15) days may be extended by LANDLORD for a maximum period of sixty (60) days, as necessary for TENANT's performance of any principal obligation. Principal obligations under this Lease Agreement include, but are not limited to, the following: (i) Intentionally omitted; (ii) The obligation to comply with the milestones established in the project TA2026CE00565 Página 14 de 17
schedule here included as Exhibit B of the present agreement.
2. A esos fines, el artículo 18.05 establece el procedimiento a llevar a cabo para la cancelación del contrato:
(ii) LANDLORD may terminate this Lease Agreement upon TENANT's breach of any of its obligations hereunder, or upon occurrence of any of the events of termination set forth in Sections 18.01 and 18.02 hereof. Said notice shall be given by certified mail with return receipt requested. The termination of this Lease shall become effective on the date indicated in said notice.
3. El artículo 19.01 sostiene que, pasado el término conferido para la terminación del contrato, el arrendatario deberá abandonar los predios:
19.01 Surrender of Possession. Upon termination of this Lease Agreement, at the expiration of the Term or otherwise, TENANT must vacate and surrender the Leased Premises to LANDLORD in good condition, reasonable wear and tear excepted, including all improvements, changes, or alterations made thereto with LANDLORD's consent and which LANDLORD does not require to be removed. (Énfasis suplido).
Ahora bien, corresponde que analicemos si la prueba que tuvo
ante sí el foro primario era suficiente para determinar que procedía
dictar sentencia sumaria, según solicitada por la Peticionaria. Por
su parte, el TPI declaró No Ha Lugar a la Solicitud de Sentencia
Sumaria Parcial presentada por la Autoridad. Pues concluyó que
existe controversia sobre la existencia de una deuda referente a las
utilidades y el incumplimiento del desarrollo conforme al “Project
Schedule”.
En síntesis, la Autoridad argumenta que de las propias
aseveraciones de la Recurrida constituyen una admisión del
incumplimiento de su obligación. A su juicio, este incumplimiento
activa la sección 18, la cual establece el procedimiento a seguir para
la cancelación del contrato. En consecuencia, y en cumplimiento
con lo pactado, el 2 de marzo de 2024, la Peticionaria dio por TA2026CE00565 Página 15 de 17
finalizada la contratación entre las partes. Asimismo, la Autoridad
aduce que United se ha mantenido en su propiedad ilegalmente. Por
lo cual sostiene que, ante la inexistencia de un contrato, procede la
solicitud de desahucio y, consecuentemente, el lanzamiento de la
Recurrida.
Por otro lado, United expone que los señalamientos referentes
al incumplimiento del contrato por parte de la Peticionaria no son
planteamientos independientes de la causa de acción del desahucio.
Muy por el contrario, arguye que las controversias están
relacionadas, toda vez que el desahucio depende de la validez de la
cancelación del convenio. Por tal motivo, la Recurrida insiste en que
es necesario que se dilucide si la Autoridad actuó conforme a lo
pactado. Adelantamos que no le asiste la razón. Veamos.
El objetivo del desahucio es recobrar la posesión del inmueble,
sin tomar en consideración algún conflicto de título. Crespo
Quiñones v. Santiago Velázquez, supra. El procedimiento sumario
responde al interés del Estado en atender rápidamente la
reclamación del dueño de un inmueble que ve interrumpido el
derecho a poseer y disfrutar de su propiedad. ATPR v. SLG Volmar-
Mathieu, supra, pág. 9. Por lo cual, el demandado deberá establecer
los méritos de su defensa prima facie, sin ocasionar dilaciones
innecesarias. Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, supra.
Del expediente ante nuestra consideración se desprende la
existencia de un título que permite la ocupación de la propiedad
(Lease Agreement). Igualmente, la Peticionaria incluyó la misiva
enviada a United mediante la cual notificó la cancelación del
contrato debido al incumplimiento contractual sobre el desarrollo de
la obra. Particularmente en la carta enviada el 2 de enero de 2024,
la Peticionaria informó a United que incumplió con el artículo 18.02
referente a las obligaciones principales asumidas en el contrato. En
consecuencia, la Autoridad dio por terminada la relación TA2026CE00565 Página 16 de 17
contractual y le otorgó a la Recurrida un término de sesenta (60)
días para desalojar la propiedad. Por último, la Autoridad presentó
una Certificación emitida por la Oficina del Contralor la cual
acredita que, a la fecha de 4 de diciembre de 2025, no existe ningún
contrato vigente entre las partes.
Por otro lado, United sostiene que debe permanecer en la
propiedad debido a que la Autoridad incumplió con sus
obligaciones. Sin embargo, el Recurrido no presentó prueba
suficiente para demostrar que tiene derecho a ocupar ese espacio o
que la cancelación del contrato se haya apartado de los
procedimientos pactados en el convenio.
A nuestro juicio, la Autoridad presentó evidencia dirigida a
establecer su cumplimiento con las disposiciones y los
procedimientos establecidos en el convenio para la terminación del
contrato. Según la cláusula 18.02, se dispone que el propietario
podrá terminar el contrato si el inquilino falla al realizar las
obligaciones principales dentro de un término de quince días desde
que el propietario requiera el cumplimiento. Específicamente esta
sección fija como obligación principal las metas establecidas en el
“Project Schedule”. Conforme a lo pactado, la Peticionaria indicó que
podía dar por terminada la contratación si la Recurrida incumplía
con las obligaciones principales. Específicamente, la Peticionaria
señaló el incumplimiento radicó en la falta de ejecución de las metas
establecidas en el “Project Schedule”.
A esos fines, la Peticionaria justificó que, conforme al artículo
18.05, permite que el propietario termine el contrato si ocurre
alguna circunstancia establecida en la sección 18.01 o 18.02. A
tenor, el propietario deberá notificar al inquilino mediante correo
certificado. De la misiva cursada el 2 de enero de 2024, la
Peticionaria dio por terminada las relaciones contractuales y otorgó
un término de sesenta (60) días para desalojar la propiedad en virtud TA2026CE00565 Página 17 de 17
del artículo 19.01, el cual exige que el inquilino entregue la
propiedad tan pronto culmine el periodo otorgado por el propietario.
Transcurrido el referido término, la Peticionaria aduce que la
Recurrida quedó privada de algún título que legitimara la posesión
del inmueble.
Ciertamente no cabe duda de que la controversia que nos
ocupa versa sobre la posesión inmediata del inmueble. Ahora bien,
sostenemos que el procedimiento de desahucio no constituye el
vehículo procesal adecuado para adjudicar las reclamaciones por
incumplimiento contractual alegadas por la Recurrida. Cabe
recordar que el propósito del desahucio es devolver la posesión del
bien a la parte que posea un mejor título. Por ello, cuando el título
depende de la terminación de un contrato, es indispensable
determinar si la cancelación se efectuó conforme a lo pactado. A
tenor, se ordena al foro primario celebrar una vista evidenciaria para
determinar la validez de la solicitud de la cancelación del contrato
en disputa y el efecto de declarar desahucio, tomando en
consideración la aplicación y el alcance de las cláusulas 18.05,
18.06 y 18.07 del convenio.
IV.
Por las razones discutidas anteriormente, expedimos el auto
de certiorari y revocamos la determinación recurrida. En
consecuencia, ordenamos la celebración de una vista evidenciaria
conforme a la discusión que antecede. De este modo, devolvemos el
caso al foro primario para la continuación de los procedimientos,
según aquí previstos.
Lo acordó el Tribunal y lo certifica la Secretaria del Tribunal
de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones