El Juez Asociado Señor Santana Becerra
emitió la opinión del Tribunal.
El 10 de junio de 1959 Ángel Lugo y su esposa Elvira Pagán dueños de una propiedad rústica de 163.2038 cuerdas sita en el Barrio Pájaros de Bayamón concedieron una opción a Carmen Betancourt para la compra de dicha propiedad, en consideración a la cantidad de $4,000 que les fue pagada por ésta. El precio de la venta sería a razón de $2,000 la cuerda y se haría un pago inicial del 25 por ciento al otor-garse la escritura. Los dueños convinieron en pagar a. Carmen Betancourt y al demandante Zoltán E. Roth, si se ejercitaba la opción y al hacerse el pago inicial, una comisión de 5 por ciento del precio de compra por sus servicios como corredores en la transacción. Los $4,000 se acreditarían al pago inicial si se ejercitaba la opción, de lo contrario serían de los dueños. La opción de compra quedaba extinguida el [388]*38810 de diciembre de 1959. Aunque la aceptante venía obli-gada a informar a los dueños por escrito su determinación de ejercitar el derecho de opción en o antes de esa fecha, tendría no obstante sesenta días adicionales para cerrar la compra. Se dispuso que los derechos de la aceptante bajo dicha opción podrían ser cedidos a aquellas personas que “ellos” desig-naran. El mismo día 10 de junio de 1959 la opción de compra fue cedida por Carmen Betancourt a Roth o sus cesionarios, quien adquirió el derecho de opción desde entonces.
En esta acción sobre cumplimiento específico interpuesta por Roth contra los dueños de la propiedad se alegó en la demanda que él les comunicó dentro del plazo fijado en la opción su determinación de ejercitar la misma, estando listo y dispuesto a dar cumplimiento a todas las condiciones acor-dadas en la opción mediante el otorgamiento de la corres-pondiente escritura de compraventa, y que los dueños demandados se negaron a ello. Pidió el cumplimiento espe-cífico de dicho contrato y daños en la suma de $255,000 en caso de que no se ordenare el mismo.
Contra la demanda los demandados interpusieron una moción sobre sentencia sumaria pidiendo su desestimación porque la opción en que el demandante fundaba su derecho a pedir había sido cedida y vendida a la firma Gus P. Nichols Co. en 22 de octubre de 1959; y porque en noviem-bre 14, 1959 la firma Gus P. Nichols había ejercitado la opción mediante comunicación enviada a los demandados y al demandante.
El contrato de opción de 22 de octubre de 1959 otorgado entre Roth y Gus P. Nichols, que se acompañó a la moción sobre sentencia sumaria, hace constar que Gus P. Nichols Co. deseaba comprar el referido derecho de opción que tenía Roth, y estipularon que en consideración de la suma de $2,500 pagada en efectivo Roth “transfería, negociaba y vendía” a Nichols el derecho exclusivo y opción a adquirir la opción que tenía Roth sobre la referida propiedad, con arreglo a los tér-minos y condiciones de la opción original. Esta opción a [389] comprar la opción se concedió sujeta a las siguientes cláusu-las: (1) que su término se extendería hasta el 16 de noviem-bre de 1959; (2) que al ejecutarse la opción de compra y traspaso de la propiedad por Lugo y su esposa a la aquí aceptante Nichols o sus cesionarios, el oferente Roth recibiría la suma de $27,500 como balance del precio de compra de esta opción, junto a los $2,500 originalmente pagados; (3) que el precio de compra total de $30,000 incluiría todo derecho, título e interés del oferente Roth sobre todo depósito pagado al dueño del inmueble según la opción original. Si la acep-tante dejare de ejercitar esta opción dentro del término esta-tuido en el documento, el oferente tendría derecho a retener los $2,500, como daños líquidos.
En noviembre 14 de 1959 Gus P. Nichols Co. dirigió una comunicación a los dueños, que se acompañó a la moción sobre sentencia sumaria, informándoles del convenio de 22 de octu-bre de 1959 con Roth; que en esta fecha, 14 de noviembre de 1959, ella había ejercitado la opción para comprar la opción de Roth, y que esta comunicación les serviría de aviso en cuanto a su intención de adquirir la propiedad de acuerdo con la opción original de 10 de junio de 1959. Fechada 9 de diciembre de 1959 hay una carta de Roth dirigida al abogado de los demandados Ledo. Oscar Castro Rivera informándole que al cierre con Nichols del contrato de opción respecto a las 163 cuerdas de Lugo, el balance de $27,500 pagadero al cierre se entregaría a dos personas que mencionaba, $15,000 a una de ellas y $12,500 a la otra. Hizo constar que él había obtenido la opción sobre la propiedad de Lugo a su nombre pero representaba el 50 por ciento de los intereses de cada una de estas personas. Esta carta también se acom-pañó a la moción, así como la declaración jurada del deman-dado Lugo haciendo constar que transcurrido el término de sesenta días estipulado en la opción original de 10 de junio de 1959, los tenedores de la opción Gus P. Nichols Co. no [390] “pidieron” levantar la cantidad necesaria para el pronto pago y solicitaron una prórroga a la cual el declarante se negó, y expiró el plazo de la opción.
En oposición a la moción sobre sentencia sumaria, el demandante Roth acompañó su declaración jurada y expuso que el contrato de opción para comprar la propiedad de los demandados nunca fue cedido por él a Nichols; que por el acuerdo de 22 de octubre de 1959 el declarante concedió a Nichols una opción para comprar, en o antes de noviembre 16, 1959 y mediante el pago por Nichols de $27,500, la opción suya para comprar la propiedad de los demandados; que Nichols no cumplió con los términos para la compra de su opción, quedando nulo y sin efecto el referido acuerdo de opción, y la compañía nunca pagó los $27,500. Que nunca existió relación contractual entre los demandados y Nichols sobre el derecho de compra dado por ellos al declarante y que los demandados en todo momento han tratado con el decla-rante y lo han reconocido como el dueño del derecho de opción de compra de su propiedad. Declaró Roth además que en 6 de febrero de 1960 los demandados le pidieron que cum-pliera con los términos y condiciones de la opción que ellos le habían concedido; que él hizo todos los arreglos necesarios a tal fin, incluyendo la cita con un notario y los demandados para la ejecución formal de la opción pero los demandados nunca se presentaron a la hora y fecha acordadas. Acom-pañó a esta declaración copia de la referida carta fechada febrero 6, 1960 dirigida al demandante Roth por los deman-dados. Dice la misma: que se sirviera tomar nota que en febrero 8, 1960 expiraba el término dado para el cierre final del convenio de opción que ellos le habían otorgado a él y a la señora Betancourt, y que ellos insistían en el estricto cumplimiento de dicho convenio.
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El Juez Asociado Señor Santana Becerra
emitió la opinión del Tribunal.
El 10 de junio de 1959 Ángel Lugo y su esposa Elvira Pagán dueños de una propiedad rústica de 163.2038 cuerdas sita en el Barrio Pájaros de Bayamón concedieron una opción a Carmen Betancourt para la compra de dicha propiedad, en consideración a la cantidad de $4,000 que les fue pagada por ésta. El precio de la venta sería a razón de $2,000 la cuerda y se haría un pago inicial del 25 por ciento al otor-garse la escritura. Los dueños convinieron en pagar a. Carmen Betancourt y al demandante Zoltán E. Roth, si se ejercitaba la opción y al hacerse el pago inicial, una comisión de 5 por ciento del precio de compra por sus servicios como corredores en la transacción. Los $4,000 se acreditarían al pago inicial si se ejercitaba la opción, de lo contrario serían de los dueños. La opción de compra quedaba extinguida el [388]*38810 de diciembre de 1959. Aunque la aceptante venía obli-gada a informar a los dueños por escrito su determinación de ejercitar el derecho de opción en o antes de esa fecha, tendría no obstante sesenta días adicionales para cerrar la compra. Se dispuso que los derechos de la aceptante bajo dicha opción podrían ser cedidos a aquellas personas que “ellos” desig-naran. El mismo día 10 de junio de 1959 la opción de compra fue cedida por Carmen Betancourt a Roth o sus cesionarios, quien adquirió el derecho de opción desde entonces.
En esta acción sobre cumplimiento específico interpuesta por Roth contra los dueños de la propiedad se alegó en la demanda que él les comunicó dentro del plazo fijado en la opción su determinación de ejercitar la misma, estando listo y dispuesto a dar cumplimiento a todas las condiciones acor-dadas en la opción mediante el otorgamiento de la corres-pondiente escritura de compraventa, y que los dueños demandados se negaron a ello. Pidió el cumplimiento espe-cífico de dicho contrato y daños en la suma de $255,000 en caso de que no se ordenare el mismo.
Contra la demanda los demandados interpusieron una moción sobre sentencia sumaria pidiendo su desestimación porque la opción en que el demandante fundaba su derecho a pedir había sido cedida y vendida a la firma Gus P. Nichols Co. en 22 de octubre de 1959; y porque en noviem-bre 14, 1959 la firma Gus P. Nichols había ejercitado la opción mediante comunicación enviada a los demandados y al demandante.
El contrato de opción de 22 de octubre de 1959 otorgado entre Roth y Gus P. Nichols, que se acompañó a la moción sobre sentencia sumaria, hace constar que Gus P. Nichols Co. deseaba comprar el referido derecho de opción que tenía Roth, y estipularon que en consideración de la suma de $2,500 pagada en efectivo Roth “transfería, negociaba y vendía” a Nichols el derecho exclusivo y opción a adquirir la opción que tenía Roth sobre la referida propiedad, con arreglo a los tér-minos y condiciones de la opción original. Esta opción a [389] comprar la opción se concedió sujeta a las siguientes cláusu-las: (1) que su término se extendería hasta el 16 de noviem-bre de 1959; (2) que al ejecutarse la opción de compra y traspaso de la propiedad por Lugo y su esposa a la aquí aceptante Nichols o sus cesionarios, el oferente Roth recibiría la suma de $27,500 como balance del precio de compra de esta opción, junto a los $2,500 originalmente pagados; (3) que el precio de compra total de $30,000 incluiría todo derecho, título e interés del oferente Roth sobre todo depósito pagado al dueño del inmueble según la opción original. Si la acep-tante dejare de ejercitar esta opción dentro del término esta-tuido en el documento, el oferente tendría derecho a retener los $2,500, como daños líquidos.
En noviembre 14 de 1959 Gus P. Nichols Co. dirigió una comunicación a los dueños, que se acompañó a la moción sobre sentencia sumaria, informándoles del convenio de 22 de octu-bre de 1959 con Roth; que en esta fecha, 14 de noviembre de 1959, ella había ejercitado la opción para comprar la opción de Roth, y que esta comunicación les serviría de aviso en cuanto a su intención de adquirir la propiedad de acuerdo con la opción original de 10 de junio de 1959. Fechada 9 de diciembre de 1959 hay una carta de Roth dirigida al abogado de los demandados Ledo. Oscar Castro Rivera informándole que al cierre con Nichols del contrato de opción respecto a las 163 cuerdas de Lugo, el balance de $27,500 pagadero al cierre se entregaría a dos personas que mencionaba, $15,000 a una de ellas y $12,500 a la otra. Hizo constar que él había obtenido la opción sobre la propiedad de Lugo a su nombre pero representaba el 50 por ciento de los intereses de cada una de estas personas. Esta carta también se acom-pañó a la moción, así como la declaración jurada del deman-dado Lugo haciendo constar que transcurrido el término de sesenta días estipulado en la opción original de 10 de junio de 1959, los tenedores de la opción Gus P. Nichols Co. no [390] “pidieron” levantar la cantidad necesaria para el pronto pago y solicitaron una prórroga a la cual el declarante se negó, y expiró el plazo de la opción.
En oposición a la moción sobre sentencia sumaria, el demandante Roth acompañó su declaración jurada y expuso que el contrato de opción para comprar la propiedad de los demandados nunca fue cedido por él a Nichols; que por el acuerdo de 22 de octubre de 1959 el declarante concedió a Nichols una opción para comprar, en o antes de noviembre 16, 1959 y mediante el pago por Nichols de $27,500, la opción suya para comprar la propiedad de los demandados; que Nichols no cumplió con los términos para la compra de su opción, quedando nulo y sin efecto el referido acuerdo de opción, y la compañía nunca pagó los $27,500. Que nunca existió relación contractual entre los demandados y Nichols sobre el derecho de compra dado por ellos al declarante y que los demandados en todo momento han tratado con el decla-rante y lo han reconocido como el dueño del derecho de opción de compra de su propiedad. Declaró Roth además que en 6 de febrero de 1960 los demandados le pidieron que cum-pliera con los términos y condiciones de la opción que ellos le habían concedido; que él hizo todos los arreglos necesarios a tal fin, incluyendo la cita con un notario y los demandados para la ejecución formal de la opción pero los demandados nunca se presentaron a la hora y fecha acordadas. Acom-pañó a esta declaración copia de la referida carta fechada febrero 6, 1960 dirigida al demandante Roth por los deman-dados. Dice la misma: que se sirviera tomar nota que en febrero 8, 1960 expiraba el término dado para el cierre final del convenio de opción que ellos le habían otorgado a él y a la señora Betancourt, y que ellos insistían en el estricto cumplimiento de dicho convenio.
La Sala sentenciadora procedió a dictar sentencia suma-riamente desestimando la demanda. Después de exponer las actuaciones de las partes antes descritas, expresó: “No obstante lo antes expuesto el término de la opción para la [391] compra de la propiedad de los esposos demandados venció el día 8 de febrero de 1960 o sea al vencimiento de los sesentá días de gracia otorgados por la estipulación (a) que se ha transcrito en el apartado 1. — ante, [opción original] sin que Gus P. Nichols Company ni el demandante ni persona otra alguna que resultare cesionaria de los derechos de éstos cumpliese con los términos del contrato ni que específica-mente pagase u ofreciese pagar el primer plazo del precio de la compraventa o exigiese siquiera el otorgamiento de la escritura de compraventa”. Expresó que tenía ante sí “todos los hechos que podrían producirse en un juicio formal no existiendo controversia real entre- las partes sobre los mismos, excepto en cuanto a su interpretación y a la infe-rencia legal a derivarse de tales hechos”, y procedía resolver la controversia sin más trámite.
Concluyó entonces la Sala sentenciadora (1) que Both carecía de causa de acción para exigir el cumplimiento espe-cífico de la opción ya que al cederla a Nichols por el docu-mento de 22 de octubre se desprendió de todos sus derechos sobre la misma; (2) que si el demandante Roth se hubiese reservado algún derecho bajo la opción no obstante haberla cedido, ésta quedó extinguida sin ulterior efecto legal al no cumplir él sus términos y condiciones y, (8) que habiendo quedado así extinguida la opción los demandados, quienes estuvieron dispuestos a cumplir con los términos de la misma hasta su expiración el 8 de febrero de 1960, no debían responder de daños por alegado incumplimiento. Se declaró sin lugar la demanda.
La Begla 36.3 de Procedimiento Civil de 1958 sobre sen-tencias dictadas sumariamente, dispone que “la sentencia solicitada se dictará inmediatamente si las alegaciones, depo-siciones y admisiones hechas junto con las declaraciones juradas, si las hubiere, demostraren que no hay controversia real en cuanto a ningún hecho material y que como cuestión de derecho debe dictarse sentencia sumaria a favor de la parte que presentó la moción”.
[392] Una Regla que posiblemente en mayor grado que las demás responde al propósito de aligerar la conclusión de los pleitos eliminando el juicio en su fondo donde no existe una legítima disputa de hecho a ser dirimida y sólo resta aplicar el derecho, por una paradoja ha sido también, en grado mayor del deseable, un mecanismo que a la larga ha causado dilación, según se aprecia del inmenso número de fallos recopilados; como apuntan Barron y Holtzoff, por su uso injustificado y el considerable malentendido de este proce-dimiento, la Regla misma aparentemente perdida en medio de la casuística legal en el cúmulo de decisiones que la han aplicado.