EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Marimar Pérez Riera
Parte peticionaria Certiorari v. 2017 TSPR 3 Consejo de titulares del Condominio Marymar Condado, 197 DPR ____ Momentum Management, Inc.
Parte recurrida
Número del Caso: CC-2015-0462
Fecha: 10 de enero de 2017
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de San Juan, Panel I
Abogado de la parte Peticionaria:
Lcdo. Michel J. Godreau Robles
Abogado de la Parte Recurrida:
Lcdo. Roberto A. Rivera Ruiz
Materia: Ley de Condominios: Cantidad de votos requerida por la Ley de Condominios para aprobar obras de mejora cuando se impone una derrama para costearlas.
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Parte peticionaria
v. CC-2015-0462 Consejo de Titulares del Condominio Marymar Condado, Momentum Management, Inc.
Opinión del Tribunal emitida por la Jueza Presidenta Oronoz Rodríguez
En San Juan, Puerto Rico, a 10 de enero de 2017.
Este caso nos permite abordar una controversia
novedosa relacionada al régimen de propiedad
horizontal. En particular, nos corresponde
determinar qué cantidad de votos requiere la Ley
Núm. 103 del 5 de abril de 2003, conocida como “Ley
de Condominios”, 31 LPRA secs. 1291 et seq. (Ley de
Condominios) para aprobar obras de mejora cuando se
impone una derrama para costearlas.
En virtud de los principios aplicables a nuestro
régimen de propiedad horizontal y del historial
legislativo de la Ley de Condominios, resolvemos que
el Consejo de Titulares sólo puede aprobar obras de CC-2015-0462 2
mejora que impliquen la imposición de una derrama mediante
el acuerdo unánime de los titulares.
I
El Condominio Marymar Condado (Condominio) tiene
veintitrés titulares y está sometido al régimen de
propiedad horizontal. El 25 de noviembre de 2014, la Junta
de Directores del Condominio (Junta) circuló entre los
titulares una convocatoria para celebrar una asamblea
ordinaria que se llevaría a cabo el 16 de diciembre de
2014. La convocatoria detallaba que la agenda a discutirse
incluiría lo siguiente:
h) Discusión y aprobación de las siguientes derramas: a) Derrama #l Para llevar a cabo los siguientes siete proyectos: 1. Reparación de rampas en área de carga, junta fría y empozamiento [sic.] en niveles de estacionamiento - $2,200 2. Tiestos (2) para redondel frente a entrada - $803 3. Cambio de piso al Gimnasio - $4,782 4. Mejoras de Jardinería “Landscaping” - $8,695. 5. Mejoras al sistema de cámaras de seguridad - $7,081 6. Cambios a iluminación LED en áreas comunes- $11,161 7. Control de Acceso “Key/ Fob” (Puertas y Elevadores) - $12,431 b) Derrama #2- Mejoras al Salón de Actividades - $19,800.1
1 La Sra. Marimar Pérez Riera, titular del Condominio y peticionaria en el recurso de autos, reconoce que el inciso (a)(1) sobre “[r]eparación de rampas en área de carga, junta fría y empozamiento [sic.] en niveles de estacionamiento” es un gasto necesario, no una mejora. CC-2015-0462 3
El 8 de diciembre de 2014, la Sra. Marimar Pérez
Riera, quien es titular del apartamiento del último piso,
le envió un correo electrónico al asesor legal y al
Presidente de la Junta, así como al Administrador de
Momentum Management Inc. (Momentum), agente administrador
del Condominio.2 Les expresó, entre otros asuntos, que
tenían que obtener el consentimiento unánime de los
titulares si se proponían aprobar una derrama para obras
de mejora.
Así las cosas, la asamblea se efectuó en la fecha
pautada y contó con la asistencia de once titulares,
quienes aprobaron unánimemente todos los asuntos en
agenda, incluyendo las derramas.3 Cabe destacar que durante
la asamblea se acordó también que el pago de las derramas
formaría parte de la cuota de mantenimiento. En
consecuencia, éste vencería el primer día de cada mes y su
incumplimiento daría pie a la suspensión de los servicios
de agua y electricidad.4 El 17 de diciembre de 2014 se
entregó copia del acta de la asamblea a los titulares y,
poco después, la Junta comenzó a cobrar las derramas en
las facturas de mantenimiento.
Oportunamente, la señora Pérez Riera presentó una
querella contra el Consejo de Titulares del Condominio, su
Junta de Directores y Momentum (en conjunto, parte
2 También se comunicó por teléfono con el asesor legal de la Junta de Directores del Condominio (Junta). 3 La señora Pérez Riera no asistió a la asamblea. 4 Véase Acta de la Asamblea Ordinaria del 16 de diciembre de 2014, Apéndice, pág. 118. CC-2015-0462 4
demandada) ante el Departamento de Asuntos del Consumidor
(DACO). En lo pertinente, alegó que, conforme con el
Artículo 38(d)(3) de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec.
1293b(d)(3), se requería el voto de todos los titulares
del Condominio para aprobar las derramas dirigidas a
costear las mejoras en cuestión.5 Solicitó, pues, que el
foro administrativo le ordenara a la parte demandada que
se abstuviera de cobrarlas.
El DACO emitió una Resolución sumaria mediante la cual
desestimó la querella presentada. Concluyó que cuando “se
necesite aprobar una derrama para el financiamiento de
cualquier tipo de obra, sea ésta extraordinaria, urgente o
de mejora, sólo se necesitará [el] consentimiento
mayoritario de [los presentes en una asamblea debidamente
citada]”.6 Según el DACO, el requisito de aprobación de dos
terceras (2/3) partes de la totalidad de los titulares al
que se refiere el Artículo 38(d) (3), supra, aplica
únicamente a aquellos casos en que se pretenda retirar
dinero del fondo de reserva. Expresó que la Ley de
Condominios detalla aquellos acuerdos que requieren la
aprobación unánime o de dos terceras (2/3) partes de los
5 Conviene tener presente que el Artículo 38(d)(3) de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1293b(d)(3) -medular para la controversia de autos- dispone lo siguiente:
(3) Obras de mejoras.- En los condominios donde ubique por lo menos un apartamiento dedicado a vivienda, las obras de mejora sólo podrán realizarse mediante la aprobación de la mayoría cualificada de dos terceras (2/3) partes de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras (2/3) partes de las participaciones en las áreas comunes, si existen fondos suficientes para costearlas sin necesidad de imponer una derrama. Íd. (énfasis suplido). 6 Véase, Resolución del DACO, Apéndice, pág. 73. CC-2015-0462 5
titulares y que los acuerdos no especificados pueden
aprobarse por la mayoría de los presentes en la reunión
particular que se celebre.7
La señora Pérez Riera presentó un recurso de revisión
judicial ante el Tribunal de Apelaciones, foro que
confirmó al DACO. Concluyó, en síntesis, que en este caso
no se requería el aval de dos terceras (2/3) partes de los
titulares. Esto pues, a su juicio, dicho requisito aplica
únicamente cuando se utiliza dinero del fondo de reserva
para costear las mejoras, mas no así cuando se impone una
derrama. Según el foro apelativo intermedio, dado que no
se afectó el fondo de reserva, “bastó el consentimiento
mayoritario de la [a]samblea [o]rdinaria debidamente
citada y celebrada para discutir el financiamiento de
la[s] mejora[s]”.8
Inconforme, la señora Pérez Riera presentó un recurso
de certiorari ante este Tribunal. Sostuvo que, conforme
con el Artículo 38 (d)(3) de la Ley de Condominios, supra,
para aprobar obras de mejora se requiere el voto de dos
terceras (2/3) partes de los titulares cuando existen
fondos suficientes para costearlas sin necesidad de
imponer una derrama. En cambio, cuando se incurre en una
derrama para costear las mejoras, se requiere unanimidad.
Según la señora Pérez Riera, un análisis del historial
legislativo de la Ley de Condominios y, específicamente,
7 La señora Pérez Riera presentó una solicitud de reconsideración que, transcurridos quince días sin ser atendida por el DACO, fue denegada de plano. 8 Véase, Sentencia del Tribunal de Apelaciones, Apéndice, pág. 11. CC-2015-0462 6
del Artículo 38, supra, apoya su contención. A tales
fines, expuso que antes de la aprobación de la Ley de
Condominios, se requería la unanimidad de votos para
aprobar toda mejora. Esto precisamente para evitar que, en
aras de costear este tipo de obras –que, por su
naturaleza, no son necesarias-, una mayoría impusiera
gastos adicionales a un titular. Así, la señora Pérez
Riera señaló que el propósito del legislador al aprobar la
Ley de Condominios fue “reducir el requisito estricto de
la unanimidad cuando hubiesen fondos suficientes para
costearlos. Correlativamente, se mant[uvo] el requisito de
unanimidad cuando no hubiesen fondos suficientes para
costear las obras de mejora y, por consiguiente, se
[requiriera] imponer una derrama”.9
La parte demandada presentó su alegato y adujo, en
síntesis, que el Condominio contaba con fondos suficientes
para costear las obras en cuestión. Asimismo, planteó que
existe controversia sobre si las obras aprobadas con la
derrama son gastos necesarios o mejoras.10 También expresó
que la oposición de la señora Pérez Riera era caprichosa
por lo que, en virtud de las disposiciones del Artículo
42(b) de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1293f, no
debía surtir efecto alguno.
9 Véase, Alegato de la parte peticionaria, pág. 11. 10 Se tienen por no puestos los planteamientos de la parte demandada relacionados a que en una asamblea extraordinaria, celebrada luego de que expidiéramos el certiorari, el Consejo de Titulares ratificó la aprobación de las derramas y catalogó como gastos necesarios las obras aprobadas. CC-2015-0462 7
Este Tribunal celebró una vista oral a la cual
comparecieron las partes y discutieron sus respectivas
posturas en cuanto a la controversia que nos ocupa. Con el
beneficio de sus comparecencias, procedemos a resolver.
II
A.
La Ley de Propiedad Horizontal, Ley Núm. 104 del 23
de junio de 1958, según enmendada, 31 LPRA secs. 1291 et
seq. (Ley de Propiedad Horizontal), se aprobó con el
propósito de establecer un régimen jurídico que facilitara
la vida en convivencia y propiciara la disponibilidad de
viviendas en un área restringida de terreno. Exposición de
Motivos de la Ley de Condominios. Véanse, además, Batista,
Nobbe v. Jta. Directores, 185 DPR 206, 218 (2012); Consejo
de Titulares v. Gómez Estremera, 184 DPR 407, 417 (2012);
Rodríguez v. Junta de Directores I y II, 173 DPR 475, 480
(2008). Cabe destacar que la Ley de Propiedad Horizontal
ha sido enmendada en múltiples ocasiones. El proyecto de
enmiendas más sustancial y significativo de ésta fue
introducido mediante la Ley de Condominios.
Entre las características fundamentales del esquema
urbanístico que nos ocupa se encuentra “el disfrute del
apartamiento como núcleo del régimen y de ahí la
preservación del requisito de consentimiento unánime para
toda obra o acción que afecte directamente su disfrute”.
Exposición de Motivos de la Ley de Condominios. CC-2015-0462 8
Una de las figuras principales del régimen de
propiedad horizontal es el Consejo de Titulares, organismo
que tiene personalidad jurídica propia, está integrado por
todos los titulares y “constituye la autoridad suprema
sobre la administración del inmueble”. Íd. Véase además,
Consejo Titulares v. Ramos Vázquez, 186 DPR 311, 326
(2012). Éste, en conjunto con la Junta de Directores y el
Agente Administrador, tiene como deber principal orientar
sus acciones “salvaguardando el principio de que el
propósito del régimen de propiedad horizontal es propiciar
el disfrute de la propiedad privada sobre el apartamiento
y que la administración de las áreas y haberes comunes del
edificio se realiza para lograr el pleno disfrute de este
derecho”. Exposición de Motivos de la Ley de Condominios.
El Artículo 38 de la Ley de Condominios regula los deberes
y facultades del Consejo de Titulares y, entre otros
asuntos, dispone que corresponde a dicho organismo aprobar
la ejecución de obras extraordinarias y mejoras y recabar
fondos para su realización conforme con los criterios
elaborados más adelante en la Ley. 31 LPRA sec. 1293b.
Vale señalar que, con el citado Artículo 38, supra,
la Ley de Condominios introdujo una definición y
diferenciación más rigurosa y clara entre aquellas obras
que se consideran extraordinarias, urgentes y de mejora y
estableció requisitos distintos para cada una. Véase
Exposición de Motivos de la Ley de Condominios. CC-2015-0462 9
Así, según la Ley de Condominios, las obras
extraordinarias son aquellas de mantenimiento no previstas
en el presupuesto anual, que requieran el diez por ciento
(10%) o más de dicho presupuesto o la imposición de una
derrama para su ejecución. Artículo 38(d) de la Ley de
Condominios, supra. Asimismo, son obras urgentes aquellas
“cuya ejecución no pueda posponerse por razones
apremiantes de seguridad o porque sea necesaria para la
restitución de los servicios esenciales”. Íd. (énfasis
suplido). Debido a su carácter imperioso, tanto las obras
extraordinarias como las urgentes pueden ser aprobadas por
la mayoría de los titulares presentes en una asamblea
extraordinaria convocada para atender el asunto
específico. Íd.
De otra parte, según el Artículo 38(d), supra, las
obras de mejora son aquellas obras permanentes que no sean
de mantenimiento, “dirigida[s] a aumentar el valor o la
productividad de la propiedad en cuestión o a proveer
mejores servicios para el disfrute de los apartamientos o
las áreas comunales”. Nótese que estas últimas se
distinguen de las primeras dos en que no son obras de
mantenimiento ni mucho menos necesarias para el
sostenimiento del condominio. En cambio, las obras de
mejora van dirigidas al “lujo u ornato o [a la] mera
conveniencia”. A. Ventura-Traveset y González, Derecho de CC-2015-0462 10
Propiedad Horizontal, 275 (Editorial Bosch, Cuarta
Edición, 1980).11
En aras de analizar la controversia de autos, pasemos
a reseñar el desarrollo legislativo de la aprobación de
mejoras –tipo de obras que nos ocupa- en nuestra Ley de
Propiedad Horizontal. Esto, pues sabemos que es norma de
hermenéutica que, “[a]l interpretar una disposición
específica de una ley, los tribunales deben siempre
considerar cuáles fueron los propósitos perseguidos por la
Asamblea Legislativa al aprobarla y nuestra determinación
debe atribuirle un sentido que asegure el resultado que
originalmente se quiso obtener”. Morell et al. v. Ojeda et
al., 151 DPR 864, 877 (2000).
B.
Originalmente, conforme con la Ley de Propiedad
Horizontal, se requería el voto unánime de los titulares
para aprobar obras de mejora.12 Lo anterior se desprendía
de su Artículo 16, que expresaba lo siguiente:
11 El tratadista Ventura-Traveset explica que, según la doctrina española, a las obras de mejora “no les es aplicable el régimen de mayoría”. Ello, pues “en la obligación normal de contribuir sólo [deben] incluirse los gastos de conservación y reparación, y . . . ningún propietario [debe estar] obligado a satisfacer los gastos de las obras realizadas sin necesidad o exigencia que las justifique debidamente”. A. Ventura-Traveset y González, Derecho de Propiedad Horizontal, 275 (Editorial Bosch, Cuarta Edición, 1980). 12 Cabe destacar que la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, 31 LPRA secs. 1291 et seq., (Ley de Propiedad Horizontal) tomó como punto de partida la Ley-Decreto Núm. 407 de 16 de septiembre de 1952 de la República de Cuba “por guardar ésta mayor consonancia [que otras legislaciones] con nuestro Derecho”. Bravman v. Consejo de Titulares, 183 DPR 827, 841 (2011), citando a S.E. Casellas, Comentarios y notas: legislación en torno a la nueva Ley de la Propiedad Horizontal, 28 Rev. Jur. UPR 301 (1958–1959). No obstante, uno de los aspectos en que la legislación puertorriqueña se apartó de la cubana fue, precisamente, en la exigencia del consentimiento unánime de todos los titulares para toda obra que afectara los elementos comunes, salvo las necesarias. Alberto Ferrer, Necesidad de reformar la Ley de Propiedad CC-2015-0462 11
Las obras necesarias para la conservación del inmueble y para el uso eficaz de los elementos comunes serán acordadas por la mayoría de los titulares.
Para toda obra que afecte los elementos comunes del inmueble [se] requerirá el consentimiento unánime de todos los titulares. Véase, Artículo 16 de la Ley Núm. 104-1958 (énfasis suplido).13
El requisito estricto y absoluto de unanimidad para
todo tipo de obras que no fueran necesarias, incluyendo
las de mejora, fue objeto de críticas por parte de varios
sectores del País.14 Ello, principalmente porque permitía
que “un titular [pudiera] caprichosamente frustrar el
mejoramiento de la vida en comunidad en un gran número de
inmuebles sometidos al [r]égimen de [p]ropiedad
[h]orizontal en Puerto Rico, en contra de la voluntad de
la inmensa mayoría de los restantes titulares”. Alberto
Ferrer, Necesidad de reformar la Ley de Propiedad
Horizontal de Puerto Rico 532, ponencia presentada ante el
Tercer Congreso Internacional de Derecho Registral y
Horizontal de Puerto Rico 532, ponencia presentada ante el Tercer Congreso Internacional de Derecho Registral y Notarial de Puerto Rico, San Juan, 1978. 13 Claro está, según intimamos anteriormente, no fue sino hasta que se aprobó la Ley Núm. 103 del 5 de abril de 2003, conocida como “Ley de Condominios”, 31 LPRA secs. 1291 et seq. (Ley de Condominios) que la Asamblea Legislativa definió y delimitó con claridad los tipos de obras susceptibles de aprobación en el régimen de propiedad horizontal. No obstante, se entendía que las obras de mejora, en tanto no eran necesarias, requerían el consentimiento unánime de todos los titulares. Véase, Michel Godreau, El Condominio: El Régimen de Propiedad Horizontal en Puerto Rico, 122 (Editorial Dictum, 1992). 14 Vale señalar que esta discusión no es extraña a otras jurisdicciones. Tratadistas españoles, por ejemplo, han propuesto repensar el principio de la unanimidad, criterio clásico doctrinal para la alteración de elementos comunes. Véase Ventura-Traveset y González, op. cit, pág. 275, citando a M. Batlle Vázquez, La propiedad de casas por pisos, 108 (1954). No obstante, han puntualizado que “ello ha de ser con garantías para los condóminos. . . pues debe pensarse que no se puede forzar a modestos propietarios a afrontar empresas económicas superiores a sus fuerzas y con las que no se contaba al adquirir el piso”. Íd. CC-2015-0462 12
Notarial de Puerto Rico, San Juan (1978). Años más tarde,
conocedores de la materia señalaban que era necesario
hacer un justo balance entre tales intereses de la
comunidad de mejorar el inmueble y el interés fundamental
en el contexto de la horizontalidad de proteger la
propiedad individual y evitar la imposición de gastos
innecesarios a los titulares.15
Así las cosas, posteriormente, mediante la Ley Núm.
153 del 11 de agosto de 1995 (Ley Núm. 153) la Asamblea
Legislativa enmendó sustancialmente la Ley de Propiedad
Horizontal. Entre los asuntos alterados mediante dicha
legislación se encontraba el citado Artículo 16. La
Exposición de Motivos de la Ley Núm. 153 explicó que “la
forma en que están redactados los [a]rtículos
[enmendados], los cuales exigen unanimidad de los
titulares, []ha creado una parálisis que impide . . . un
mejoramiento sustancial y desarrollo de los condominios
existentes”. Exposición de Motivos de la Ley Núm. 153.
Con tales propósitos, en lo pertinente, esta Ley
eliminó el requisito de consentimiento unánime “para toda
obra que afecte los elementos comunes del inmueble” y, en
su lugar, añadió una disposición particular sobre la
aprobación de obras de mejora en elementos comunes. Así,
dispuso expresamente que “[l]as obras de mejora que
afecten los elementos comunes del inmueble serán acordadas
15 Véase Michel Godreau, op. cit., pág. 19, para una discusión sobre la reducción del requisito de la unanimidad dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, sus problemáticas y los intereses involucrados. CC-2015-0462 13
por el setenta y cinco (75) por ciento de los titulares
que a su vez representen el setenta y cinco (75) por
ciento de participación en los elementos comunes”.
Artículo 1 de la Ley Núm. 153.
No obstante, un año después, se aprobó la Ley Núm. 43
del 21 de mayo de 1996 (Ley Núm. 43), “con el firme
propósito de devolver al status anterior la Ley de
Propiedad Horizontal, debido a la abrumadora solicitud de
las diferentes partes afectadas e interesadas en dicha
ley”. Exposición de Motivos de la Ley Núm. 43. Esta Ley
derogó en su totalidad la Ley Núm. 153, restableciendo así
el requisito de la unanimidad para obras que “afect[aran]”
los elementos comunes. Véase Rodríguez v. Junta de
Directores I y II, supra, pág. 484 esc. 6.
En el 2003 se enmendó nuevamente la Ley de Propiedad
Horizontal mediante la aprobación de la Ley de
Condominios. Esta Ley introdujo el lenguaje vigente
actualmente que dispone lo siguiente:
En los condominios donde ubique por lo menos un apartamiento dedicado a vivienda, las obras de mejora sólo podrán realizarse mediante la aprobación de la mayoría cualificada de dos terceras (2/3) partes de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras (2/3) partes de las participaciones en las áreas comunes, si existen fondos suficientes para costearlas sin necesidad de imponer una derrama. . . . Íd. (énfasis suplido).
Significa que, para aprobar obras de mejora en
aquellos condominios que alberguen al menos un
apartamiento residencial, de ordinario es indispensable la
concurrencia de dos requisitos, a saber: (1) el voto de CC-2015-0462 14
una mayoría cualificada, esto es de dos terceras (2/3)
partes de todos los titulares, y (2) que existan fondos
suficientes para costearlas sin necesidad de imponer una
derrama. Íd.
Según describe la Exposición de Motivos de la Ley de
Condominios, con esta enmienda “se redu[jo] el número
necesario de votos[] a dos terceras partes, para aprobar
obras de mejora, siempre que existan fondos para
realizarlas”. Exposición de Motivos de la Ley de
Condominios. El Informe Conjunto de las Comisiones de
Vivienda, de Banca y Asuntos del Consumidor y de lo
Jurídico del Senado sobre el P. del S. 1425 -que
eventualmente se convirtió en la Ley de Condominios-
arroja luz sobre la controversia de autos. En específico,
respecto a la justificación de la enmienda que nos ocupa,
el Informe explica que:
[l]a liberalización del requisito de unanimidad para la realización de mejoras . . . ha sido un reclamo constante en el régimen. . . [L]a actual Ley no contempla que su realización pueda efectuarse con menos de la unanimidad. Por otro lado, permitir la imposición de inversiones con la mera aprobación del gasto por una mayoría c[u]alificada puede acarrear grandes injusticias para aquellos titulares cuyos ingresos no les permitan afrontar el gasto cuantioso que una derrama de este tipo pueda representar. Por ello se propone que la inversión en un gasto de mejora sólo pueda imponerse mediante el voto de 2/3 partes de los titulares, si existen fondos suficientes en la reserva de forma que se haga innecesaria la imposición de una derrama. Correlativamente se dispone que deberá establecerse un fondo de reserva para estos fines. Informe Conjunto de las Comisiones de Vivienda, de Banca y Asuntos del Consumidor y de lo Jurídico sobre el P. del S. 1425, XIV CC-2015-0462 15
Asamblea Legislativa (12 de noviembre de 2002)(énfasis suplido).16
Evaluado lo anterior, procedamos a resolver la
controversia a la luz del derecho expuesto.
III
En este caso el Consejo de Titulares aprobó dos
derramas dirigidas a costear varias obras mediante el voto
de once titulares de los veintitrés que componen el
Condominio. La peticionaria, en desacuerdo con ese
proceder, presentó oportunamente ante el DACO una querella
para impugnar las actuaciones en controversia. No
obstante, los foros inferiores determinaron que el
escenario que nos ocupa únicamente requería el voto de la
mayoría de los titulares que asistieron a la asamblea.
Esto pues, según concluyeron, el requisito de mayoría
cualificada al que se refiere el Artículo 38(d)(3) aplica
solamente en aquellos casos donde sea necesario retirar
fondos del fondo de reserva. Por los fundamentos que
exponemos a continuación, resolvemos que los foros
inferiores erraron al resolver así.
Como vimos, la Ley de Propiedad Horizontal
originalmente requería el voto unánime de los titulares
16 Conviene aclarar que originalmente el P. del S. 1425 proponía que el Artículo 38(d)(3) de la Ley de Condominios requiriera, en lo pertinente, la existencia de “fondos suficientes en el fondo de reserva para costear” las mejoras. Véase, P. del S. 1423, según radicado (énfasis suplido). No obstante, el texto aprobado por el Senado y eventualmente convertido en ley eliminó la frase “fondo de reserva” del artículo que nos ocupa. Véase XIV Diario de Sesiones de la Asamblea Legislativa (Senado) 31101 (2002). De esta forma, conforme con el texto aprobado y vigente de la Ley de Condominios, es necesaria la votación de una mayoría cualificada para aprobar obras de mejora siempre que “existan fondos suficientes”, sea en el fondo de reserva o de otras fuentes, sin necesidad de imponer una derrama. CC-2015-0462 16
para aprobar obras de mejora. Este criterio fue objeto de
enmienda en varias ocasiones hasta que, con la aprobación
de la Ley de Condominios, se flexibilizó el requisito de
unanimidad para ciertas circunstancias. Así, la Asamblea
Legislativa “redu[jo] el número necesario de votos a dos
terceras partes para aprobar obras de mejoras”. Exposición
de Motivos de la Ley de Condominios. Esta flexibilización
pretendió adelantar el interés legítimo que pueda tener
una mayoría de los titulares en hacer mejoras y aumentar
el valor del Condominio. No obstante, el legislador limitó
el poder de esa mayoría y puntualizó que ello aplicaría
únicamente “cuando exist[ieran] fondos suficientes para
costearlas”. Íd.17
En atención a lo anterior, el Artículo 38(d)(3) de la
Ley de Condominios, supra, si bien no lo dispone de forma
expresa en su texto, claramente mantuvo el requisito de
unanimidad para la aprobación de obras de mejora cuando no
existen fondos suficientes para costearlas o cuando, según
ocurre en el caso de autos, aun habiendo fondos
suficientes se determina costearlas mediante la imposición
de una derrama.18 Esta interpretación es cónsona con el
historial legislativo que hemos discutido y que demuestra
indubitadamente que el legislador pretendió hacer un
balance entre, por un lado, el interés de fomentar la
17 Esto, ya sea en el fondo de reserva –que, valga la aclaración, fue creado precisamente para reducir la imposición de derramas- o en virtud de otras fuentes de financiamiento. Véase XIV Diario de Sesiones de la Asamblea Legislativa (Senado) 31619 (2003). 18 Esto, claro está, en aquellos condominios que alberguen al menos un apartamiento residencial. Véase Artículo 38(d) de la Ley de Condominios, supra. CC-2015-0462 17
realización de mejoras dirigidas a aumentar el valor y la
productividad del condominio y, por otro, la protección de
los titulares frente a gastos a los que no consintieron.
Véase Informe Conjunto de las Comisiones de Vivienda, de
Banca y Asuntos del Consumidor y de lo Jurídico sobre el
P. del S. 1425, XIV Asamblea Legislativa (12 de noviembre
de 2002).
Contrario a lo resuelto por el DACO y por el Tribunal
de Apelaciones, la aprobación de obras de mejora que
requieran derramas no puede exigir meramente el voto de
“la mayoría de los presentes en [una] asamblea”.19 Tal
criterio es menos estricto que el dispuesto en el Artículo
38(d) para aquellos casos en los que existen fondos
suficientes para costear las obras y que, por tanto, no
implican un trastoque del patrimonio de los titulares.
Téngase presente que la imposición de una derrama puede
representar una carga onerosa para los titulares. Incluso,
el incumplimiento de su pago podría acarrear la suspensión
de los servicios de agua y luz o forzar la venta del
apartamiento. Lo anterior sería irrazonable teniendo en
cuenta que, según discutimos, los fines y la naturaleza de
las obras de mejora son muy distintos a los de las obras
extraordinarias y las urgentes.
Nótese también que, conforme con el Artículo 38-C de
la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1293b-3, para
constituir quorum en una asamblea es suficiente con que a
19 Véase, Resolución del DACO, Apéndice, pág. 73. CC-2015-0462 18
una primera convocatoria asistan una tercera (1/3) parte
de los titulares y, si se trata de la segunda
convocatoria, basta con los que asistan, sin importar si
es un ínfimo número de titulares. Así, según advierte la
señora Pérez Riera, avalar el criterio de los foros
inferiores y aplicar el requisito de “mayoría de los
presentes” a la controversia de autos permitiría que un
número reducido de titulares tenga el poder de aprobar una
derrama, vinculante para todos los demás, destinada a
costear obras de mejora. Ello laceraría injustificadamente
el derecho de los titulares a disfrutar de su propiedad
privativa, principio fundamental de la Ley de Condominios.
Véase Artículo 1-A de la Ley de Condominios.
En fin, la norma que pautamos protege a los titulares
de condominios sometidos al régimen de propiedad
horizontal al evitar que, sin su consentimiento, se les
impongan gastos adicionales dirigidos a costear obras que,
por su propia naturaleza, no son necesarias. Se trata,
pues, de una lectura integral de la Ley de Condominios que
toma en consideración el fin cardinal de la
horizontalidad: viabilizar el disfrute de la propiedad
individual.
Nuestra conclusión en nada impide la aprobación de
obras de mejoras. Más bien, de acuerdo con lo pautado y
conforme con el texto de la Ley, si el condominio no
cuenta con los fondos suficientes, el Consejo de Titulares
deberá hacer los ajustes presupuestarios necesarios para CC-2015-0462 19
costear este tipo de obras sin imponer una carga económica
adicional, abrupta y no consentida a los titulares.
En este caso, de tratarse de obras de mejora –asunto
sobre el cual no se ha desfilado prueba- se requería el
consentimiento unánime de los titulares, en tanto se
aprobaron derramas para costearlas.20
IV.
Por los fundamentos que anteceden, se revoca el
dictamen recurrido y se devuelve el caso al DACO para que
determine prontamente si las obras aprobadas constituyen
mejoras o gastos necesarios. Conforme con lo aquí
resuelto, el DACO deberá ordenar la devolución de las
cantidades pagadas, si alguna, por la señora Pérez Riera
en concepto de derramas por las obras que determine que
son mejoras. Esto, restando las cantidades relacionadas a
la “[r]eparación de rampas en área de carga, junta fría y
empozamiento [sic.] en niveles de estacionamiento”, la
cual, según estipuló la señora Pérez Riera, es una obra de
mantenimiento necesaria.
Se dictará sentencia de conformidad.
Maite D. Oronoz Rodríguez Jueza Presidenta
20 La señora Pérez Riera elaboró otros dos señalamientos de error que, al ser innecesarios para disponer del recurso que nos ocupa, no serán atendidos. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
v.
Consejo de Titulares del CC-2015-0462 Condominio Marymar Condado, Momentum Management, Inc.
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte de la presente Sentencia, se revoca el dictamen recurrido y se devuelve el caso al DACO para que determine prontamente si las obras aprobadas constituyen mejoras o gastos necesarios. Conforme con lo aquí resuelto, el DACO deberá ordenar la devolución de las cantidades pagadas, si alguna, por la señora Pérez Riera en concepto de derramas por las obras que determine que son mejoras. Esto, restando las cantidades relacionadas a la “[r]eparación de rampas en área de carga, junta fría y empozamiento [sic.] en niveles de estacionamiento”, la cual, según estipuló la señora Pérez Riera, es una obra de mantenimiento necesaria.
Lo acordó el Tribunal y certifica el Secretario del Tribunal Supremo.
Juan Ernesto Dávila Rivera Secretario del Tribunal Supremo